3-2-1-36-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 17. mail 2000. a OÜ Ranna Elamu hagi Tamara Fedtšenko vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, eluruumist väljatõstmiseks ja üürivõla 25 178 krooni väljamõistmiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja A. Kull, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 17. aprillil 2000. a Tamara Fedtšenko kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. novembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/972/99. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Pärnu Linnakohtule esitatud hagiavalduses palus OÜ Ranna Elamu ES § 54 lg 1 p 1 alusel lõpetada ennetähtaegselt üürilepingu T. Fedtšenkoga ja ta välja tõsta korterist Pärnus Metsa 12-76 ning välja mõista üürivõlgnevuse 25 178 krooni. Hageja palus tunnistada T. Fedtšenko ES § 38 lg 3 alusel eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks, kuna ta ei ela korteris juba üle aasta. Kostja vaidles hagile vastu. Eluruumi omanik on Pärnu linn. Hageja ei ole üürileandja ega saa nõuda üürilepingu lõpetamist. Alates 1998. a novembrist on kostja maksnud üüri Pärnu Linnavalitsuse Linnavaraametile. Pärnu Linnakohtu 7. juuni 1999. a otsusega hagi rahuldati. Otsuse põhjendustel sõlmis ME Ranna kostjaga üürilepingu 18. mail 1994. a. ME Ranna oli volitatud elamut haldama. Pärnu Linnavolikogu 19. juuni 1997. a otsusega kujundati ME Ranna ümber OÜ-ks Ranna Elamu, kellele anti õigus korraldada suhteid üürnikega. Pärnu linna esindas kohtus Pärnu Linnavalitsuse poolt antud volikirja alusel hageja esindaja. Eluruumist äraolek ei vabasta ES § 38 lg 1 alusel üürnikku lepingujärgsete kohustuste täitmisest. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu 9. novembri 1999. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et linnakohus on õigesti hagi ES § 54 lg 1 p 1, § 37, § 38 lg 1 ja § 28 lg 2 alusel rahuldanud. Otsuse põhjendustel on vaidlusaluse eluruumi omanik Pärnu linn. OÜ-l Ranna Elamu olid vara omaniku volitused, mida kinnitab OÜ Ranna Elamu esindajale 21. mail 1999. a Pärnu linna poolt antud volikiri esinemiseks linnakohtus. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja väljastas üüri- ja kommunaalteenuste arved tasumiseks igakuiselt 15-ndaks kuupäevaks. Kostja ei teatanud hagejale oma ajutisest äraolekust. Üüri- ja kommunaalteenuste maksmata jätmise mõjuvaks põhjuseks ei saa lugeda asjaolu, et kostja ei saanud kätte hageja saadetud arveid. Kostja pretensioonid arvete vormistamise kohta ei ole aluseks üüri- ja kommunaalteenuste eest maksmata jätmiseks. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kostja palus tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Kohus rahuldas mittekohase hageja nõude. Hagejaks ei ole OÜ Ranna Elamu. Eluruumi omanik on
Pärnu linn, kes tegutseb linnavalitsuse linnavaraameti kaudu. Pärnu linna protsessi ei kaasatud ja Pärnu linn hagi ei esitanud. Pärnu Linnavalitsuse Linnavaraameti ja OÜ Ranna Elamu vahel sõlmitud halduslepingu p 4.2.12 järgi oli OÜ Ranna Elamu õigustatud omaniku nimel sõlmima, muutma ja lõpetama üürilepinguid vastavasisulise volikirja olemasolul. Sellist volikirja kohtule ei esitatud. Pärnu linnapea antud volikiri hageja esindajale esinemiseks linnakohtus oli mõttetu. Kostja vaidlustas kassatsioonkaebuses ka apellatsioonikohtu otsuse sisulise osa. III. Vastus kassatsioonkaebusele Hageja pidas kohtuotsust õigeks. Maja omanikuks on Pärnu linn. Pärnu Linnavalitsuse Linnavaraameti ja hageja vahel 2. jaanuaril 1998. a sõlmitud halduslepingu punkti 4.2.12 järgi on hageja kohustatud sõlmima, muutma ja lõpetama omaniku nimel üürilepinguid vastavasisulise volikirja olemasolul. Selliseks volikirjaks oli Pärnu Linnavalitsuse 21. mai 1999. a volikiri hageja esindajale. Hageja arvates ei saanud kostja õigeaegselt üüri- ja kommunaalteenuste arveid kätte seetõttu, et viibis sageli pikemat aega Venemaal. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõigusnormi olulise rikkumise tõttu. TsMS § 72 lg 2 kohaselt on hagejaks isik, kes on esitanud hagi oma eeldatavate õiguste ja vabaduste kaitseks. Hageja eeldas, et tal on üürilepingu järgi üürileandjana õigus esitada hagi oma õiguste kaitseks. Kostja väitis, et OÜ Ranna Elamu ei ole asjakohane hageja, sest eluruum, mida kostja üürilepingu alusel kasutab, kuulub Pärnu linnale. Pärnu linn hagi esitanud ei ole ega ole andnud OÜ-le Ranna Elamu volikirja Pärnu linna nimel hagi esitamiseks kostja vastu. Apellatsioonikohus tuvastas, et vaidlusaluse eluruumi omanik on Pärnu linn, kes linnavaraameti kaudu on OÜ-ga Ranna Elamu sõlminud halduslepingu, mille p 4.2.12 järgi on haldaja kohustatud omaniku nimel vastavasisulise volikirja olemasolul sõlmima, muutma ja lõpetama üürilepinguid eluruumide kasutajatega. Halduslepingu p 3.1.2 järgi on omanikul õigus sõlmida või lõpetada üürilepinguid või volitada selleks haldajat kindlaksmääratud ajaks. ES § 28 lg 2 kohaselt, üürilepingu järgi võib üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. Seega pidi vaidluse lahendamiseks apellatsioonikohus tuvastama, kellele kuulub õigus, mille kaitseks OÜ Ranna Elamu kohtusse pöördus - kas talle endale või Pärnu linnale. Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei näe ette võimalust mittekohase hageja asendamiseks. Kui kohus tuvastab, et asjas ei olnud kohane hageja, siis tuleb hagi jätta rahuldamata. Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. novembri 1999. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada.
Tagastada Tamara Fedtšenkole 6. detsembril 1999. a tasutud kautsjon 251 (kakssada viiskümmend üks) krooni 80 senti. A. Kull, L. Laarmaa, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.