3-2-1-52-99
Eesti Vabariigi nimel Tartus 20. mail 1999. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, hageja E. Luige esindaja vandeadvokaat R. Teeveeru ning kostjate J. Koorti ja Ü. Vei esindaja vandeadvokaat K. Kuusmaa osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 26. aprillil 1999. a Ellinor Luige kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. detsembri 1998. a otsuse Ellinor Luige hagis Ülo Vei, Raili Vei, Jaan Koorti, Asta Koorti ja Raili Koorti vastu üürilepingu pikendamisest keeldumiseks ning eluruumist väljatõstmiseks. Tartu Linnakohtule esitatud hagi kohaselt tagastati Tartu Linnavalitsuse 7. oktoobri 1993. a määrusega ž mõttelist osa majavaldusest Tartus Kungla 1a Georg Luigele, kelle vara päris Ellinor Luik. Akt õigusvastaselt võõrandatud vara üleandmise kohta vormistati 22. oktoobril 1993. a. Üürilepingute ülevõtmise ajal kehtinud ES § 67 kohaselt loeti üürilepingud kehtivaks kuni 1. juulini 1997. a, milline kanne on tehtud ka ülevõetud üürilepingutesse. Hageja E. Luik soovib koos täiskasvanud poja Teet Luigega elama asuda Eestisse, kus neil puudub elamispind. Kostja Ülo Vei on koos perekonnaliikmetega sisse kirjutatud korterisse Kungla 1a-1, kuid tegelikult elavad Ü. Vei ja tema perekond Soome Vabariigis. Kostja Jaan Koort koos perekonnaliikmetega elab Kungla 1a-2. Hageja palus ORAS § 121 ja ES § 33 alusel lugeda Ü. Veiga ja J. Koortiga sõlmitud üürilepingud alates 1. juulist 1997. a lõppenuks ning tõsta kostjad ja nende perekonnaliikmed eluruumidest välja. Hageja täiendas 2. septembril 1997. a Ü. Vei ja R. Vei vastu esitatud hagi ja palus lugeda Ü. Veiga sõlmitud üürileping lõppenuks ning Ü. Vei koos tema perekonnaliikmetega välja tõsta ka ES §-de 38, 41 lg 1 p 3, 46, 54 lg 1 p 2 alusel, sest Ü. Vei on koos perekonnaga lahkunud Eestist ning elama asunud Soome Vabariiki ning ta on üürileandja loata andnud korteri kasutada teistele isikutele. Kohus kaasas kostjatena üürnike täisealised perekonnaliikmed Raili Vei, Asta Koorti ja Raili Koorti. Kostjad vaidlesid hagile vastu. J. Koort leidis, et hageja tahe asuda Eestisse ei ole tõendatud. 1996. aastal vabanes majas 2-toaline korter, kuhu asus elama hageja esindaja Anne Luik. Ü. Vei väitis, et ta ei ole lahkunud mujale alaliselt elama. Enn Vei elab korteris ajutiselt, allüürisuhet temaga ei ole. Tartu Linnakohtu 11. mai 1998. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt teatas hageja esindaja 20. oktoobril 1996. a Ü. Veile ja 21. oktoobril 1996. a J. Koortile kirjalikult, et hageja vajab Kungla 1 a kortereid 1 ja2 elamiseks ega sõlmi pärast üürilepingute lõppemist 1. juulil 1997. a uusi üürilepinguid. Hageja soov asuda elama Eestisse ei ole tõendatud. Hageja kinkis 1995. aastal samas majas vabanenud korteri (" mõttelise osa Kungla 1a kinnistust) Tallinnas õppivale Karli Luigele, mille tõttu sai võimalikuks A. Luige kolimine vabanenud korterisse, kuhu oleks saanud kolida kodumaale tagasi pöörduda sooviv hageja. Hageja majavalduse müüki panemine Inglismaal ei tõenda, et üürile antud eluruum Eestis on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmele, seda enam, et tagastatud majavalduses vabanenud korter on hageja poolt kinnistu
osana ära kingitud kaheksa kuud enne üürilepingu pikendamisest keeldumisest teatamist üürnikele. Kostja Ü. Veiga sõlmitud üürilepingu p 2.7 kohaselt on üürnik kohustatud vabastama eluruumi, kui ta kolib teise alalisse elukohta. Ei ole tõendatud, et Ü. Vei koos perekonnaga elab alaliselt Soome Vabariigis. Esitatud töölepingute kohaselt on Ü. Vei ja R. Vei töösuhe tähtajaline. Samuti on tõendamata, et kostja ja E. Vei vahel oleks allüürisuhe. Korteris on Ü. Vei perekonna asjad. E. Vei kasutab Ü. Vei korterit viimase loal, kuni Ü. Vei on Soomes. E. Vei on Kungla 1a-1 ajutine elanik. Ü. Vei on rikkunud ES § 48 lg 2, mis aga ei ole eluruumist väljatõstmise aluseks ES § 54 lg 1 p 2 kohaselt. Ü. Veiga sõlmitud üürilepingus ei ole sätet ajutiste elanike majutamise kohta. Seega ei ole Ü. Vei rikkunud üürilepingut, mis võiks olla uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise aluseks ES § 33 lg 1 p 1 järgi. Tartu Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et hageja täiskasvanud poega ei saa lugeda hageja perekonnaliikmeks, sest ta ei ela koos hagejaga ning tal on oma perekond. Ei ole piisavalt tõendatud, et T. Luik soovib koos oma perekonnaga Eestisse elama tulla ning asuda elama ühes leibkonnas hagejaga. Üürniku või tema perekonnaliikme alaliselt lahkumine eluruumist ES § 53 mõttes on üürilepingut ühepoolselt lõpetav õigusliku tähendusega tegu, mis peab sisaldama üürilepingu lõpetamise tahtlust. Ainuüksi asjaolu, et Ü. Vei elab koos perekonnaga Soome Vabariigis, ei anna alust väita, et ta on Kungla 1a-1 korterist alaliselt lahkunud. Hageja tuginemine ES § 54 lg 1 p-le 2 on vastuolus tema varasema käitumisega, sest ta pole enne
elama Kungla 1a elamusse. Ringkonnakohus on vaid märkinud, et tõendatud ei ole T. Luige soov asuda elama Eestisse. Hagejal ei ole Tartus teist elamispinda ning seetõttu ei ole kohtutel asjakohane nõuda hageja kodumaale naasmise soovi tõendamist. Vastustajad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu. Vastustajad leiavad, et 1995. aastal vabanenud korteri kinkimisega K. Luigele, lõi kassaator sihilikult olukorra, et temale kuuluvas majas vaba eluruumi ei ole. Ü. Vei on ajutiselt lahkunud Soome, kus ta töötab. Tööst pikematel vaheaegadel elab ta Kungla 1a-1 eluruumis. E. Vei ei ole allüürnik, vaid ajutine elanik. Üüri ja kommunaalmakseid on Ü. Vei tasunud oma vahenditest. Kolleegiumi istungil palus hageja esindaja kassatsioonkaebuse rahuldada selles toodud motiividel, kostjate J. Koorti ja Ü. Vei esindaja pidas ringkonnakohtu otsust õigeks ning palus jätta kaebuse rahuldamata. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsMS § 363 p 1 alusel osalisele tühistamisele materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Hageja vaidlustas Ü. Vei eesõigust uue üürilepingu sõlmimisele muu hulgas ka selle tõttu, et Ü. Vei on andnud üürileandja loata korteri kasutada teistele isikutele. Linnakohus leidis, et kuna üürilepingus puudub säte ajutiste elanike majutamise kohta, siis ei ole Ü. Vei rikkunud üürilepingut, mis võiks olla uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise aluseks ES § 33 lg 1 p 1 järgi. Apellatsioonikohus jättis esimese astme kohtu otsuse muutmata. ES § 33 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada, kui üürnik jättis korduvalt täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingu tingimusi. Ebaõige on kohtu seisukoht, et selle sätte järgi võib üürileandja vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele vaid lepingus nimetatud tingimuste rikkumise korral. Kuna üürnik on kohustatud täitma ka seaduses sätestatud eluruumi üürilepingu tingimusi, siis ES § 33 lg 1 p 1 mõtte kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele ka juhul, kui üürnik on rikkunud eluruumi üürilepingu tingimusi, mis on sätestatud elamuseaduses. Üheks seaduses sätestatud eluruumi üürilepingu tingimuseks on see, et üürnik võib üüritud eluruumi majutada ajutisi elanikke tähtajaga üle pooleteise kuu ainult üürileandja nõusolekul (ES § 48 lg 2) ning selle tingimuse rikkumine annab üürileandjale õiguse vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele ES § 33 lg 1 p 1 kohaselt. Kassatsioonkaebuses ES §-le 54 lg 1 p 2 ja §-le 53 tuginemine ei ole asjakohane. Hagiavalduses palus hageja lugeda Tartus Kungla 1a-1 ja Kungla 1a-2 eluruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingud tähtaja möödumisel 1. juulil 1997. a lõppenuks ja seoses sellega kostjad eluruumidest välja tõsta. Seega ei ole esitatud hagi ei üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks üürileandja algatusel, mida reguleerib ES § 54, ega ka üürilepingu lõppenuks lugemiseks alates üürniku ja temaga koos elavate perekonnaliikmete lahkumise päevast, millisel juhul kuulub kohaldamisele ES § 53. Kuna apellatsioonikohus ei hinnanud tõendeid esimese astme kohtust erinevalt ja jättis linnakohtu otsuse muutmata, siis ei pidanud apellatsioonikohus TsMS § 330 lg 5 kohaselt otsuses linnakohtu otsuse põhjendusi kordama. Apellatsioonkaebuse põhjendustele on ringkonnakohtu otsuses vastatud.
Kohtu järeldusi vaidlusaluste eluruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingute tähtaja osas pole kaebuses vaidlustatud. Hageja kassatsiooniastme advokaadikulu 3986 krooni väljamõistmine otsustatakse asja sisulisel läbivaatamisel. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. detsembri 1998. a otsus osas, millega jäeti muutmata Tartu Linnakohtu 11. mai 1998. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi Ülo Vei ja Raili Vei vastu üürilepingu pikendamisest keeldumiseks ning saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Riina Hõrakule 19. jaanuaril 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Odar Liikmed: A. Kull, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.