Eesti Vabariigi nimel Tartus 16. aprillil 1998. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Vernik, hageja D.M. Küla esindaja vandeadvokaat I. Koolmeistri ja kostja M. Küti esindaja vandeadvokaat L. Biini osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 6. aprillil 1998. a Dea-Mai Küla kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
24.detsembri 1997. a otsuse Dea-Mai Küla hagis Marika Küti ja Kadrioru Kinnisvarahoolduse ME vastu ostu-müügilepingu tühistamiseks. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna linnakomisjoni
11.oktoobri 1993 a. otsusega jäeti rahuldamata D.-M. Küla avaldus tema isalt August Taukilt õigusvastaselt võõrandatud korteriühingu "Ühiskodu" korteri Tallinnas Raua põik 3-8 tagastamiseks põhjusel, et korter võõrandati hageja onult Peeter Taukilt ja hageja ei ole omandireformi õigustatud subjekt omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 8 järgi. Tallinna Linnavalitsuse 26. novembri 1993. a korraldusega jäeti hageja kaebus linnakomisjoni otsuse peale rahuldamata. ÕVVTK keskkomisjoni 16. detsembri 1993 . a otsusega jäeti hageja kaebus eelnimetatud otsuse ja korralduse peale rahuldamata.
17.aprillil 1995. a esitas D.-M. Küla avalduse ÕVVTK Tallinna linnakomisjonile 11. oktoobri 1993. a otsuse uueks läbivaatamiseks, lisades avaldusele täpsustavaid tõendeid. 16. juunil 1995. a teatas Tallinna Linnavaraameti vara tagastamise osakond M. Kütile, et lahendamisel on restitutsiooninõue vaidlusalusele korterile. See teatis kehtis kuni 16. juulini ja seda pikendati kuni
6.detsembrini 1995. a. Tallinna Linnavaraameti vara tagastamise osakonna 4. oktoobri 1995. a kirjaga nr 1264 Kesklinna Valitsusele ja kirjaga nr 1265 Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttele (Kadrioru KHME) teatati, et seoses täiendavate dokumentide laekumisega tuleb hageja avaldus vaidlusaluse korteri kohta komisjonis uuesti läbivaatamisele oktoobrikuus. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 16. oktoobri 1995. a istungil otsustati hageja avaldus jätta rahuldamata, asjas mitte teha uut otsust ja jätta
11.oktoobri 1993. a otsus endiseks. Sellest teatati Tallinna Linnavaraameti vara tagastamise osakonna 23. oktoobri 1995. a kirjaga Kesklinna Valitsusele ja Kadrioru KHME-le. ÕVVTK Keskkomisjoni 23. oktoobri 1995. a kirjaga Kesklinna Valitsusele ja Kadrioru KHME-le paluti korteri erastamise küsimust mitte läbi vaadata, kuna restitutsiooninõuded on keskkomisjonis lahendamisel.
28.novembril 1995. a sõlmiti Kadrioru KHME ja Marika Küti vahel ostu-müügileping, millega M. Küti omandas 39/100 mõttelist osa Raua põik 3-8 5-toalisest korterist üldpinnaga 119,8 m2. ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 29. aprilli 1996. a otsusega tühistati 11. oktoobri 1993. a otsus ja hageja tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks. Tallinna Linnavalitsuse 28. juuni 1996. a korraldusega tagastati hagejale 61/100 mõttelist osa Raua põik 3-8 korterist ning otsustati 39/100
mõttelist osa hagejale kompenseerida. Esitatud hagis palus hageja tühistada 28. novembril 1995. a sõlmitud ostu-müügilepingu eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 5 p 4 ja § 5 lg 1 p 5 rikkumise tõttu, mille kohaselt ei kuulu erastamisele õigusvastaselt võõrandatud eluruumid, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud avaldus, kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni; eluruumi ostmise eesõigus on üürnikul, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast kohalikust omavalitsusest kirjaliku teate saamist, et üürilepingu alusel kasutatav eluruum on erastamise objektiks. Hageja esitas
24.septembril 1991. a avalduse õigusvastaselt võõrandatud eluruumi tagastamiseks, ostumüügilepingu sõlmimise ajaks ei olnud tagastamise küsimus lahendatud ja üürnikule ei olnud kohalik omavalitsus teatanud, et üürilepingu alusel kasutatav eluruum on erastamise objektiks. Seetõttu ei kuulunud vaidlusalune eluruum erastamisele ja ostu-müügileping on tühine TsÜS § 66 lg 2 alusel. Tallinna Linnakohtu 3. veebruari 1997. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohus leidis, et ostumüügilepingu tühistamiseks ei ole alust. Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 28. novembril 1995. a oli jõus ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 11. oktoobri 1993. a otsus Raua põik 3-8 korteri mittetagastamise kohta hagejale. Seega oli hageja avaldus eluruumi tagastamiseks lahendatud, mistõttu korteri erastamine M. Kütile oli seaduslik. Vabariigi Valitsuse 28.augusti 1991. a määruse "Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise avalduse esitamise ja läbivaatamise ning tõendite esitamise ja hindamise kord" (Kord) p-36 kohaselt, kui pärast komisjoni otsuse tegemist ilmnevad uued asjaolud, mis võivad tingida tehtud otsuse muutmise, esitab avalduse vastuvõtja materjalid ilmnenud asjaolude kohta kohalikule komisjonile, kes vaatab need läbi ühe kuu jooksul alates avalduse saamise päevast. Kohus leidis, et kirjadest, millega informeeriti Kadrioru KHME-t hageja avalduse uuest läbivaatamisest linna- ja keskkomisjonis, oli ostu-müügilepingu sõlmimise ajaks möödunud rohkem kui üks kuu ja Kadrioru KHME-l puudus seaduslik alus eluruumi erastamise toimingute edasilükkamiseks. M. Küti omandas eluruumi heauskselt ja see ei kuulu ORAS § 12 lg 3 p 3 järgi hagejale tagastamisele. Tallinna Ringkonnakohtu 15. mai 1997. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja hagi rahuldati. Otsuse kohaselt ei arvestanud linnakohus otsuse tegemisel asjaolu, et 17. aprillil 1995. a esitas hageja linnakomisjonile avalduse 1993. a otsuse uueks läbivaatamiseks ja arvestades hageja poolt esitatud täiendavaid dokumente, ei olnud ostu-müügilepingu sõlmimise ajaks korteri tagastamise küsimus veel lahendatud. ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 29. aprilli 1996. a otsusega tühistati 11. oktoobri 1993. a otsus ning hageja tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks. Vastavalt EES § 5 lg 1 p 5 oleks M. Kütil olnud eluruumi ostmise eesõigus siis, kui kostjad oleksid saanud Kesklinna Valitsuselt kirjaliku teate, et üürilepingu alusel kasutatav eluruum on erastamise objektiks. Selline teade asjas puudus. Seega on ostu-müügileping vastuolus eluruumide erastamise seaduse nõuetega ning TsÜS § 66 lg 2 kohaselt tühine ja kehtetu algusest peale. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 2. oktoobri 1997. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati kostja kassatsioonkaebuse alusel põhjusel, et ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse sisule esitatavaid nõudeid, jättes põhjendamata, miks ei arvestatud Tallinna Linnavaraameti vara tagastamise osakonna
23.oktoobri 1995. a kirja, milles märgiti, et ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 16. oktoobri 1995. a istungil arutati uuesti hageja avaldust ja jäeti 11. oktoobri 1993. a otsus muutmata. Selle kirja kohaselt oli tagastamise küsimus lahendatud. Ainuüksi sellest, et 29. aprillil 1996. a komisjon tühistas
11.oktoobri 1993. a otsuse ja tunnistas hageja õigustatud subjektiks, ei järeldu, et ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 28. novembril 1995. a oli läbivaatamisel hagejale korteri tagastamise avaldus. Muid eluruumi erastamist takistavaid asjaolusid ringkonnakohus ei tuvastanud. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohus tõlgendas vääralt EES §-s 5 lg 1 p 5 sätestatut. Teatena, et eluruum on erastamise objektiks, on käsitletavad Tallinna Linnavaraameti 16. juuni 1995. a teatis ja
23.oktoobri 1995. a kiri. Omavalitsuse kirjalik teade ei ole mitte eluruumi ostmise eesõiguse õiguslikuks aluseks, vaid sellega informeeritakse tagastamise küsimuse lahendamisest ja sätestatakse tähtaja algus, mille jooksul üürnikul peab olema esitatud avaldus eluruumi eesõigusega ostmiseks. Asja uuel läbivaatamisel jäeti Tallinna Ringkonnakohtu 24. detsembri 1997. a otsusega linnakohtu otsus muutmata. Otsuse põhjenduste kohaselt oli avaldus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks lahendatud ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 11. oktoobri 1993. a otsusega. Sellele otsusele esitatud kaebused olid jäetud rahuldamata. Hageja ei esitanud 17. aprillil 1995. a avaldust mitte õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks, vaid 11. oktoobri 1993. a otsuse uueks läbivaatamiseks uute asjaolude ilmnemisel. Ainuüksi avalduse esitamine otsuse uueks läbivaatamiseks ei ole eluruumi erastamist takistavaks asjaoluks EES § 3 lg 5 p 4 mõttes. Eluruumi erastamine enne omandireformi täielikku lõpuleviimist ei ole vastuolus EES § 3 lg 5 p 4 mõttega. Tallinna Linnavaraameti 23. oktoobri 1995. a kirja kohaselt oli ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni
16.oktoobri 1995. a istungil arutusel hageja avaldus 11. oktoobri 1993. a otsuse tühistamiseks, kuid see avaldus jäeti rahuldamata ja otsus muutmata. EES § 5 lg 1 p 5 kohaselt on eluruumi ostmise eesõigus eluruumi üürnikul pärast kohalikult omavalitsuselt kirjaliku teate saamist, et eluruum on erastamise objektiks. Kohus leidis, et sellise teatena on käsitletavad Tallinna Linnavaraameti 16. juuni 1995. a teatis ja 23. oktoobri 1995. a kiri. Kohaliku omavalitsuse kirjalik teade ei ole eluruumi ostmise õiguslikuks aluseks, vaid sellega informeeritakse tagastamise küsimuse lahendamisest. Kirjaliku teate saamisest algab tähtaeg, mille jooksul peab üürnik esitama avalduse eluruumi eesõigusega ostmiseks. Ainuüksi sellest, et 29. aprillil 1996. a komisjon tühistas
11.oktoobri 1993. a otsuse ja tunnistas hageja õigustatud subjektiks, ei järeldu, et ostu-müügilepingu sõlmimise ajal oli hagejale korteri tagastamise avaldus lahendamisel. Apellatsioonikohus leidis, et ei ole asjakohane ja tuleb linnakohtu otsusest välja jätta motiiv, mille kohaselt Kadrioru KHME-l oli õigus erastamise toiminguteks, kuna hageja avalduse esitamisest 17. aprillil 1995. a oli möödunud üle kuu aja, mille jooksul komisjon pidi avalduse läbi vaatama (Korra p 36). Kassatsioonkaebuses palus hageja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Apellatsioonikohus pidanuks linnakohtu otsuse läbi vaatama apellatsioonkaebuse alusel vastates seal esitatud väidetele, hinnates kõiki esitatud tõendeid ja motiveerides tõendite tagasilükkamist.
28.novembril 1995. a sõlmitud ostu-müügileping on vastuolus seadusega, sest EES § 3 lg 5 p 4 kohaselt ei kuulu erastamisele õigusvastaselt võõrandatud eluruumid, mille tagastamiseks on esitatud
avaldus, kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni. EES § 5 lg 1 p 5 kohaselt tekkinuks M. Kütil eluruumi ostueesõigus siis, kui ta oleks saanud Tallinna Linnavalitsuselt kirjaliku teate, et eluruum on erastamise objektiks. Kostjatele sellist teadet saadetud ei ole. Kohus jättis hinnangu andmata ÕVVTK Keskkomisjoni 23. oktoobri 1995. a kirjale, millega teatati Kadrioru KHME-le, et läbivaatamisel on restitutsiooninõuded ja erastamise toiminguid ei või teha. Kohus ei põhjendanud selle tõendi tagasilükkamist. Apellatsioonkaebusele lisas hageja Tallinna Linnavaraameti 3. veebruari 1995. a käskkirja nr 4, millega sätestati teatiste väljaandmise kord vara tagastamise osakonnas. Käskkirja kohaselt peavad teatised kandma kolme ametniku allkirja. Sellist teatist M. Kütile väljastatud ei ole, kuid kohus sellele asjaolule tähelepanu ei pööranud. Hagi aluseks oli TsÜS § 66 lg 2. Ei linna- ega apellatsioonikohus kajastanud seda oma otsuses ja seetõttu jõuti otsustes ebaõigete järeldusteni. Apellatsioonikohus ei andnud hinnangut ORAS § 12 lg 3 p 3 rakendamise võimalikkuse kohta ega hinnanud ORAS § 18 lg 1 kohaldamist. TsÜS § 66 ei sea seadusega vastuolus oleva tehingu tühisust sõltuvusse omandamise heausksusest. Apellatsioonikohtu 15. detsembri 1997. a istungil esitas hageja esindaja kohtule Tallinna Omandireformiameti 8. detsembri 1997. a kirja, milles täpsustatakse Tallinna Linnavaraameti
23.oktoobri 1995. a kirja sisu, mille kohaselt: "16. oktoobril 1995. a vaadati uuesti läbi D.-M. Küla taotlus Raua põik 3-8 tagastamise kohta. Komisjon otsustas mitte teha uut otsust enne täiendavate dokumentide esitamist või uute asjaolude ilmnemist." Kohus võttis selle dokumendi asja materjalide juurde, kuid sellele otsuses hinnangut ei andnud. Kohus ei põhjendanud, kuidas on kooskõlas korteri mõttelise osa müümine ja endiste korteriühingute liikmete korterite tagastamise ja kompenseerimise seaduse § 3 lg 1, mille kohaselt kuulub korteriühingu liikme korter tervikuna tagastamisele endisele omanikule või tema pärijale, kes elab selles korteris või miks see seadus kohaldamisele ei kuulu. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja M. Küti esindaja, et apellatsioonikohtu otsus on õige. Apellatsioonikohtule esitatud Tallinna Omandireformiameti 8.detsembri 1997.a. kiri, mille kohaselt
16.oktoobri 1995. a istungil olevat otsustatud mitte teha uut otsust enne täiendavate dokumentide esitamist või uute asjaolude ilmnemist, on valetõend, kuivõrd otsuses nimetatud põhjused ei kajastu ja kirjale alla kirjutanud Ene Vegas nimetatud ajal ÕVVTK Tallinna Linnakomisjonis ei töötanud.
23.oktoobri 1995. a kirjaga väljus ÕVVTK Keskkomisjon oma pädevuse piiridest ja seda on tunnistanud ka hageja oma apellatsioonkaebuses, väites, et erastamise otsustamise küsimus on ainult linnavalitsusel või ÕVVTK linnakomisjonil. Kolleegiumi istungil palus hageja esindaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Kostja esindaja pidas kohtuotsust õigeks. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normide rikkumise tõttu. TsKS § 232 lg 4 kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, põhjendused, miks kohus need või teised tõendid tagasi lükkab,
samuti seadused, mida kohus kohaldas. Apellatsioonikohus leidis, et ainuüksi avalduse esitamine ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni
11.oktoobri 1993. a otsuse uueks läbivaatamiseks, ei ole takistuseks eluruumi erastamisel, sest
16.oktoobril 1995. a jäeti ÕVVTK Tallinna linnakomisjonis avaldus rahuldamata ja 1993. a otsus muutmata, mille kohta väljastati 23. oktoobril 1995. a sellekohane teade. Kohus jättis aga tähelepanuta ja õigusliku hinnanguta ÕVVTK Keskkomisjoni 23. oktoobri 1995. a. kirja, millega teatati Kadrioru KHME-le ja Tallinna Kesklinna Valitsusele, et restitutsiooninõue on lahendamisel keskkomisjonis ja paluti mitte läbi vaadata erastamise avaldust. Kohus pidi hindama, kas kiri kinnitas menetlust keskkomisjonis ÕVVTK Keskkomisjoni põhimääruse p-de 1 ja 4 alusel ja kas menetlus keskkomisjonis oli takistuseks eluruumi erastamisel või mitte. TsKS § 283 lg 3 ja § 289 kohaselt lisatakse apellatsioonkaebusele need dokumentaalsed tõendid, mida esimese astme kohtus ei esitatud koos nende esimese astme kohtus esitamata jätmise põhjendusega; apellant võib kaebuses viidata uutele põhjendustele või tõenditele, mida ta ei esitanud esimese astme kohtus, üksnes siis, kui ta põhjendab kaebuses, et tal ei olnud võimalik neid esitada esimese astme kohtus või tal oli esitamata jätmiseks muu kaalukas põhjus. Apellatsioonkaebusele lisas hageja Tallina Linnavaraameti 3. veebruari 1995. a käskkirja nr 4, mis reguleerib teatiste väljaandmise korda vara tagastamise osakonnas. Apellatsioonikohus pidi kaebusele lisatud dokumentaalsete tõendite kohta seisukoha võtma lähtudes TsKS §-st 283 lg 3 ja §-st 289. Kui neid tõendeid tagasi ei lükatud, siis pidi apellatsioonikohus seejärel hindama, kas Tallinna Linnavaraameti vara tagastamise osakonna 16. juuni 1995. a teatis ja 23. oktoobri 1995. a kiri olid väljastatud selleks kehtestatud korras ja kui korda eirati, siis milline oli selle õiguslik tagajärg. Apellatsioonikohus võttis 15. detsembri 1997. a kohtuistungil vastu hageja esindaja esitatud Tallinna Omandireformiameti 8. detsembri 1997. a kirja, milles teatati, et "ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni
16.oktoobri 1995. a istungil vaadati uuesti läbi D.-M. Küla taotlus Raua põik 3-8 korteri tagastamise kohta. Komisjon otsustas mitte teha uut otsust enne täiendavate dokumentide esitamist või uute asjaolude ilmnemist." Apellatsioonikohus pidi põhjendama, kas sellel kirjal on õiguslikku tähendust. TsKS § 301 lg 1 kohaselt kontrollib apellatsioonikohus esimese astme kohtulahendi seaduslikkust ja põhjendatust apellatsioonkaebuse ja sellele esitatud vastuväidete piires. Kassatsioonkaebuses esitatud väide, et apellatsioonikohus ei kajastanud otsuse kirjeldavas osas apellatsioonkaebuses esitatud nõudeid, ei ole õige. Apellatsioonikohtu otsuses on apellandi nõuded ja nende põhjendused märgitud. Kassatsioonkaebuses esitatud väide, et kohus pidanuks hindama endiste korteriühingute liikmete korterite tagastamise ja kompenseerimise seaduse § 3 lg 1 alusel korteri tervikuna tagastamist, ei ole põhjendatud. Käesolevas asjas lahendatakse vaidlust korteri ostu-müügilepingu seaduslikkuse üle, aga mitte korteri osadena või tervikuna tagastamist omandireformi õigustatud subjektile. Juhindudes TsKS §-st 346 p 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. detsembri 1997. a otsus ja saata asi
uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Dea-Mai Külale 21. jaanuaril 1998. a tasutud kautsjon 550 (viissada viiskümmend) krooni. Eesistuja: J. Luik Liikmed: H. Jõks, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.