Kohtulahend

kohustusi ja T. Sirol pole nimetatud seaduse järgi kohustatud subjekt, siis on kahjustatud hagejate seadusest tulenevaid õigusi ja olulise seaduserikkumise tõttu on leping TsÜS § 66 lg 3 kohaselt kehtetu algusest peale. Tartu Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebused rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et ebaõige on T. Siroli apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt maakohus on väljunud oma pädevuse piiridest ja andnud hinnanguid avalik-õigusliku sisuga toimingutele. Tegemist on tsiviilasjaga, mis TsKS § 1 lg 1 ja 2 alusel kuulub maa- ja linnakohtute pädevusse. Pole tõendatud, et Valga TÜ oleks keeldunud halduskorras eluruumide erastamisest hagejatele põhjusel, et ta pole eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Maakohus ei tunnistanud Valga Tarbijate Ühistut erastamise kohustatud subjektiks, kuna ta on erastamise kohustatud subjekt seaduse alusel. Maakohus on õigesti tunnistanud tühiseks 9. oktoobri 1996. a ostu-müügilepingu tervikuna. Tehingu ühe osa kehtetus ei too vastavalt TsÜS §-le 68 kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamine ainult eluruumide osas ei ole võimalik, sest ei ole alust eeldada, et tehing oleks tehtud ka hoone osa ostmiseks. Vaidlustatud leping rikub hagejate eluruumide erastamise seadusest tulenevaid subjektiivseid õigusi ja hagejatel puudub võimalus kaitsta oma rikutud õigusi muul viisil kui ostu-müügilepingu vaidlustamisega. Ühises kassatsioonkaebuses paluvad T. Sirol ja Valga TÜ ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule. Valga TÜ on asunud seisukohale, et vaidlusaluste korterite osas tal erastamiskohustust ei ole. Eluruumide erastamise seadusest ei tulene mitte hagejate subjektiivsed tsiviilõigused, vaid sealt võivad tuleneda nende subjektiivsed haldusõigused. Nende õiguste kaitseks on hagejatel õigus pöörduda halduskohtusse. Sellisele seisukohale asus Riigikohtu erikogu oma 17. juuni 1996. a määruses tsiviilasjas 3-2-1-34-96. Hagejatel puuduvad tsiviilõigused vaidlusalusele hoonele. Tsiviilõigused saaksid hagejatel tekkida alles eluruumi erastamise lepingust. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et Valga TÜ on erastamise kohustatud subjekt ja hagejad on eluruumi erastamise õigustatud subjektid seaduse alusel. Seadus ei nimeta Valga TÜ-t erastamise kohustatud subjektiks nende eluruumide osas. Seda, kas konkreetsed asjaolud vastavad õigusnormi abstraktsetele asjaoludele, saab tuvastada vaid läbi haldustoimingute ja halduse üksikaktide, mille õiguspärasust on pädev kontrollima üksnes halduskohus. Asjakohane pole maakohtu poolt hagi rahuldamise põhjendamine sellega, et Valga TÜ tegi ettevalmistusi tsiviilõigusliku tehingu erastamise ostu-müügilepingu - sõlmimiseks. Eluruumide erastamiseks tuli teha veel sisult avalikõiguslikke toiminguid kuni eluruumide erastamise notariaalses vormis lepingute sõlmimiseni. Alles selle lepinguga oleksid hagejatel tekkinud subjektiivsed tsiviilõigused, mida kaitsta tsiviilkohtumenetluses. Valga Maakohus on tunnistanud ostu-müügilepingu kehtetuks. Kehtetuks saab tunnistada vaid vaieldavat tehingut. Tühist tehingut ei saa vastavalt TsÜS §-le 66 kehtetuks tunnistada, kuna tühine tehing on kehtetu algusest peale. Tehingu osa tühisus ei too kaasa kogu tehingu tühisust, sest TsÜS § 68 on kohaldatav vaid vaieldavatele tehingutele. Ringkonnakohus on rikkunud TsKS § 228 lg 1, jättes tähelepanuta Valga TÜ väite, et põhiseaduse § 152 alusel tuli jätta kohaldamata eluruumide erastamise seadusega eraõiguslikule juriidilisele isikule pandud

erastamiskohustus. Ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on 8. novembri 1996. a otsuses märkinud küsitavusi, mis kaasnevad sundvõõrandamise kohustusepanemisega eraõiguslikule juriidilisele isikule. Õiglase ja kohese hüvitise küsimust saab hinnata halduskohtus. Vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et kaevatav kohtulahend on asjakohaselt põhistatud. Hagejate rikutud õiguste taastamise ainsaks viisiks on Vabaduse 2/4 ostu-müügilepingu vaidlustamine. Samuti puudub kasseeritava lahendi vastuolu põhiseadusega. Kostjate esindaja jäi kolleegiumi istungil kassatsioonkaebuse väidete juurde. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu muutmisele osas, millega ostu-müügileping tunnistati kehtetuks. Ajavahemikus 20. jaanuarist 1996. a kuni 1. märtsini 1997. a (incl) kehtisid eluruumide erastamise seadus ja seadus kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta 20. detsembri 1995. a redaktsioonis. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium vaatas läbi õiguskantsleri taotluse tunnistada Riigikogus

sätestatud erastamise objektide hulgast. Kuna vaidlusalused eluruumid pole lepingu tühisust tunnistamata taasriigistamise ja erastamise kohustatud subjekti omandis ja EES § 3 lg 11 kohaselt erastamise objektiks, siis puudub hagejatel alus pöörduda halduskohtusse, kohustamaks Valga TÜ-t erastama eluruume, mis pole viimase omandis. Kuna Valga TÜ müüs seadusevastaselt, väljaspool eluruumide erastamiseks seadusega kehtestatud korda erastamisele kuuluvaid eluruume ja rikkus seega taasriigistamise seaduse §-s 61 ja EES §-des 3 lg 11, 4 lg 1 ning 5 lg 1 sätestatut, andmata hagejatele võimalustki eluruumi erastamiseks, on vaidlustatud ostu-müügileping tühine selle seadusevastasuse tõttu. Hagejate eluruumide erastamise seaduses sätestatud õigusi rikuti tsiviilõigusliku tehinguga ja seepärast saavad nad oma õigusi praegu kaitsta tsiviilõiguslikku tehingut vaidlustades, mistõttu nad olid õigustatud vaidlustama ostu-müügilepingu seaduslikkust. Omandireformi käigus vara tagastamisel ja erastamisel on teisigi juhtumeid, mil isik vaidlustab enda kui reformi õigustatud subjekti õiguste kaitsmiseks tsiviilõigusliku tehingu (n. ORAS § 18 lg 1, EES § 3 lg 5 p4). Jättes muutmata maakohtu otsuse resolutsiooni, nõustus ringkonnakohus sellega, et seadusevastasuse tõttu on leping õigesti tunnistatud kehtetuks. TsÜS § 66 lg 2 ja 3 kohaselt on seadusega vastuolus olev tehing tühine ja kehtetu algusest peale, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Tühist tehingut ei tunnista kohus seega mitte kehtetuks vaid kohus tunnistab selle tühisust. Asjas on eelnimetatud seaduserikkumised olulised ja seetõttu tuleb tunnistada vaidlustatud ostu-müügilepingu tühisust ja tema kehtetust algusest peale. Kuna TsÜS-i § 66 lg 1 ja 2 alusel võib tühine olla ka tehingu osa ja TsÜS § 67 lg 1 ja 2 alusel võib kohus kehtetuks tunnistada vaieldavast tehingust osa - mõlemal juhul on aga tegemist tehingu ühe osa kehtetusega (TsÜS § 66 lg 3 ja 67 lg 2) - siis laieneb TsÜS §-s 68 sätestatu mõlemale kehtetuse juhule. Vaidlustatud pole põhjust, miks ringkonnakohus luges kehtetuks kogu ostu-müügilepingu. Juhindudes TsKS §-st 346 p 4, kolleegium o t s u s t a s: Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. augusti 1997. a otsus muuta ja tunnistada Valga Tarbijate Ühistu ja Tõnu Siroli vahel 9. oktoobril 1996. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust ja kehtetust algusest peale. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebused rahuldada osaliselt. Tagastada 12. septembril 1997. a tasutud kautsjonid 200 (kakssada) krooni Indrek Leppikule ja 200 (kakssada) krooni OÜ-le Bachmann ja Partnerid. Eesistuja J. Odar Liikmed H. Jõks, L. Laarmaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.