3-2-1-64-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 27. aprillil 2000. a Anne Aroldi, Uku Aroldi ja Mart Aroldi hagi MTÜ Tartu Spordiselts Kalev ja Mušeg Davtjani vastu ostu-müügilepingu tühisuse tuvastamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 17. aprillil 2000. a Uku Aroldi kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. detsembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-439/99. Istungist võttis osa U. Arold. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Anne Arold, Uku Arold ja Mart Arold nõudsid MTÜ Tartu Spordiselts Kalev (edaspidi MTÜ Kalev) ja Mušeg Davtjani vahel 16. jaanuaril 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tuvastamist. Hagejad leidsid, et ostu-müügilepinguga on rikutud nende subjektiivset õigust erastada Tartus Kvissentali 3-11 asuv eluruum. Hagejatel on üürisuhe MTÜ-ga Kalev, kes on erastamise kohustatud subjektiks. Seega on kostjate vaheline ostu-müügileping kehtetu. Tartu Linnakohus rahuldas 13. juuni 1999. a otsusega hagi ja tunnistas MTÜ Kalev ja M. Davtjani vahel 16. jaanuaril 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on EES § 3 lg 4 p 1 ja § 4 p 1 järgi kõigil hagejatel eraldi õigus olla selle eluruumi erastajaks. Avalduse eluruumi erastamiseks saatsid nad MTÜ-le Kalev 21. veebruaril 1995. a. Rikkudes oluliselt EES §-des 3 lg 1 ja 11, § 4 p 1 ja § 5 lg 1 p 1 sätestatut müüs MTÜ Kalev erastamisele kuuluva eluruumi, millega rikkus hagejate õigust erastada eluruum. Seega on tehing tühine ja algusest peale kehtetu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tartu Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ning jättis uue otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on hagejad esitanud tuvastushagi põhjusel, et ostu-müügilepinguga on rikutud nende subjektiivset õigust erastada vaidlusalune eluruum. Tehingu tühisuse tuvastamise hagi rahuldamine eeldab hageja õiguslikku huvi tehingu tühisuse vastu, s.t et tehingu tühisus peab andma hagejale aluse esitada tehingu ühe või mõlema poole vastu mingi tsiviilõiguslik nõue. Ostu-müügilepingu tühisuse tuvastamine ei teeni hagejate õigusliku huvi - erastada eluruumide erastamise seaduse alusel Tartus Kvissentali 3-11 asuv eluruum - kaitset. Kui eluruumide erastamise seaduse üldisest mõttest tulenevalt ongi eluruumi erastamise kohustatud subjektil keelatud võõrandada eluruume, mille kohta on õigustatud subjekt esitanud tähtaegselt ostueesõigusega erastamise avalduse, siis on sellist võõrandamiskeeldu eirates sõlmitud tehingud vastavalt TsÜS §-le 66 lg 2 tühised ning järelikult ei saa eluruumi ostja selle omanikuks. Seega ei saa eluruumide erastamise kohustatud subjekt keelduda eluruumi erastamisest põhjusel, et eluruum ei asu tühise tehingu tõttu kohustatud subjekti valduses. Halduskorras kuulub tuvastamisele see, kas MTÜ Tartu Spordiselts Kalev on vaidlusaluse eluruumi suhtes erastamise kohustatud subjekt ning kas hagejad on
selle õigustatud subjektideks. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Hageja palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kostja ei saa eluruumi selle üürnikele erastada, kuna eluruum on võõrandatud M. Davtjanile. Lepingu tühisust tunnustamata pole eluruum eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis ja pole eluruumide erastamise seaduse § 3 lg 11 kohaselt erastamise objektiks. Hagejatel puudub alus nõuda halduskohtus eluruumi erastamist, mis pole eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis. Hagejate õigust rikuti tsiviilõigusliku tehinguga. Rikutud on hagejate subjektiivset õigust erastada eluruum ja rikkumiseelse olukorra taastamine on võimalik vaid ostu - müügilepingut vaidlustades. III. Vastus kassatsioonkaebusele Kostja peab kassatsioonkaebust põhjendamatuks. U. Aroldil puudub üürileping, mis oleks eluruumi asustamise õiguslikuks aluseks. 16. jaanuari 1997. a tehing on kooskõlas kehtivate seaduste ja põhiseadusliku korraga. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon. Kolleegiumi istungil jäi kassaator kaebuse väidete juurde. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu. Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegiumi vaheline erikogu leidis 17. juuni 1996. a määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-34-96, et halduskohtu pädevusse kuulub vaidlus eluruumide erastamise üle enne erastatava eluruumi ostu-müügilepingu sõlmimist ning maa- või linnakohtu pädevusse kuulub vaidlus, mis tekib eluruumi ostu-müügilepingust. Eeltoodud seisukohad on kinnistunud eluruumide erastamisel tekkinud vaidluste lahendamisel ka kohtupraktikas (nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsused
rikutud oluliselt. Seega tuli apellatsioonikohtul lahendada asi sisuliselt ja võtta seisukoht, kas vaidlustatud tehinguga rikuti hageja eluruumide erastamise seadusest tulenevaid õigusi, ja kas tehingut sõlmides rikuti oluliselt seadust. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. detsembri 1999. a otsus tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Uku Aroldile 13. jaanuaril 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
J. Odar, H. Jõks, A. Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.