2-16-108755/16 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

ii. viivis 21.06.2016 seisuga 620,86 eurot; iii. viivis arvestusega 0,25 % põhivõlgnevuselt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest alates 22.06.2016 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. b. jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse järgi sõlmisid hageja ja kostja 04.12.2012 äriruumi üürilepingu nr XXXXXXXXX, milles hageja oli üürileandjaks ja kostja üürnikuks. Vastavalt lepingule andis hageja kostja kasutusse Tartus, Narva mnt 112 asuvas kaubanduskeskuses paiknevad ruumid; kostja kohustus tasuma talle esitatud arvete alusel üüri ja kommunaalteenuste eest. Kostja ei ole oma kohustust täitnud ning on jätnud tasumata talle esitatud arved: arve nr 151321, esitatud 01.10.2015 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.10.2015, tasumisega viivitatud päevi 255, viivis (0,25 % päevas) 206,86 eurot; arve nr 151381, esitatud 30.09.2015 summas 27,80 eurot, maksetähtaeg 14.10.2015, tasumisega viivitatud päevi 251, viivis (0,25 % päevas) 17,44 eurot; arve nr 151455, esitatud 01.11.2015 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.11.2015, tasumisega viivitatud päevi 224, viivis (0,25 % päevas) 181,71 eurot; arve nr 151514, esitatud 31.10.2015 summas 38,72 eurot, maksetähtaeg 14.11.2015, tasumisega viivitatud päevi 220, viivis (0,25 % päevas) 21,30 eurot; arve nr 151588, esitatud 01.12.2015 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.12.2015, tasumisega viivitatud päevi 194, viivis (0,25 % päevas) 157,37 eurot; arve nr 151645, esitatud 30.11.2015 summas 40,02 eurot, maksetähtaeg 14.12.2015, tasumisega viivitatud päevi 190, viivis (0,25 % päevas) 19,01 eurot; arve nr 151738, esitatud 31.12.2015 summas 43,19 eurot, maksetähtaeg 14.01.2016, tasumisega viivitatud päevi 159, viivis (0,25 % päevas) 17,17 eurot. Kokku võlgneb kostja hagejale 21.06.2016 seisuga põhivõlgnevusena 1123,17 eurot ja viivisena 620,86 eurot, lisaks jooksev viivis. 04.07.2016 puuduste kõrvaldamise avalduses (tl 44-45) märgib hageja, et põhivõlgnevus 1123,17 eurot koosneb kahest summast: 1) üüri võlgnevus summas 973,44 eurot koosneb arvetest, mis on esitatud 2015.a oktoobri-, novembri- ja detsembrikuu eest; 2) kommunaalkulude võlgnevus summas 149,73 eurot koosneb arvetest, mis on esitatud 2015.a septembri-, oktoobri-, novembri- ja detsembrikuu eest. Kostja on jätnud tasumata hagejale selliste kommunaalteenuste eest nagu elektrienergia, üldelekter, küte, heakorrateenus, üldteenused (sh valve ja halduskulud).

Eelnevalt (vt p 10) on kohus tuvastanud, et poolte vahel on 04.12.2012 sõlmitud tähtajaline üürileping tähtajaga kuni 04.12.2017. Ka kostja on oma seisukohas (tl 79) kinnitanud, et tema teada on leping sõlmitud viieks aastaks. Seetõttu ei ole asjakohane ega ka eluliselt usutav kostja väide selle kohta, et temal ei olnud üürilepingu eksemplari. Üürilepingu kestust ja lõppemist reguleerivad VÕS §-d 309 jj. VÕS § 309 lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Üürilepingu p 6.1 kohaselt lõpeb leping punktis 1.9 nimetatud tähtaja möödumisel või poolte kirjalikul kokkuleppel. Kohtule ei ole esitatud poolte kirjalikku kokkulepet üürilepingu lõpetamise kohta. Hageja poolt avaldatu alusel sellist kokkulepet saavutatud ei ole. Samuti võib kostja seisukohtadest (tl 52, 79) aru saada nii, et ta ei tugine mitte üürilepingu kokkuleppel lõpetamisele, vaid väidab, et on 01.06.2015 seisuga üürilepingu erakorraliselt üles öelnud alates 01.09.2015. Tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes, s.o antud juhul 04.12.2017. VÕS § 313 järgi saab kumbki lepingupool tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohus on oma otsustes korduvalt leidnud, et VÕS § 313 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu lahendeid kohtuasjades nr 3-21-100-04, 3-2-1-62-04, 3-2-1-84-10, 3-2-1-54-10). Seega, üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi – seega ei lõpeta tühine lepingu ülesütlemine üürilepingut ja see kehtib edasi. Lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Lepingust vabaneda sooviv lepingupool peab suutma tõendada, et leping enam ei kehti, st seda, et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Kui vastav lepingupool kas või ühte asjaolu tõendada ei suuda, siis võib teine lepingupool tugineda lepingule ja nõuda lepingu täitmist. Lisaks õigusliku aluse esinemisele peab üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks esinema ka teine eeldus - ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Lepingu ülesütlemiseks tuleb teha avaldus teisele lepingupoolele ning teine lepingupool peab vastava avalduse kätte saama. Sellisel juhul üürileping lõpeb, üürnikul tekib kohustus tagastada üüritud asi ja üürileandjal lõpeb üüri nõudmise õigus (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Tallinn 2007, lk 236-239). Kohus on kostjale selgitanud (tl 62-63), et kostjal tuleb tõendada nii õigusliku aluse esinemist (VÕS § 313) kui ka seaduses sätestatud ülesütlemiskorra järgimist (VÕS § 325) ning hageja poolt ülesütlemisavalduse kättesaamist (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 69). Kostja vastuväidete kohaselt peab kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks temal üüri tasumisel tekkinud majanduslikke raskusi. Kostja on selgitanud, et ta pidevalt hilines õigeaegselt maksmisega, et detsembris (2015) oli tulemas uus üüri tõstmine, samas tema sissetulekud ei suurenenud, vaid vähenesid, ning pärast üüri tõstmist oleks kostja olnud veel rohkem raskustes (tl 52, 79). Kaaludes kummagi poole huve, tuleb esmalt märkida, et tähtajalise üürilepingu puhul peab reeglina kumbki lepingupool saama lähtuda sellest, et leping kehtib korralise lõppemiseni, s.o antud juhul tähtaja saabumiseni 04.12.2017. Seega tuleb kohtul võtta seisukoht, kas kostja poolt esile toodud asjaolud on nii olulised, et kaaluvad üles hageja huvi lepingu korralise lõppemiseni kehtivuse osas. Väljakujunenud kohtupraktikas ning õigusteoorias on

leitud, et VÕS § 313 raames tuleb ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad mingid asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud, sest kui ülesütlemist sooviv lepingupool oleks vastavaid asjaolusid teadma pidanud, kuid sellest hoolimata vastava üürilepingu sõlmis, siis välistas ta sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Tallinn 2007, lk 238). Kaaludes hageja ning kostja huve, leiab kohus, et kostjal puudus tema poolt esile toodud asjaoludel õigus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel. Kohtu hinnangul ei prevaleeri kostja huvid hageja huvide üle, kuna kostja pidi üürilepingut sõlmides juba arvestama üüri tasumise kohustuse võtmise ning oma majanduslike võimetega, s.h suutma prognoosida oma sissetulekuid ning üürilepingu sõlmimise tasuvust. Kohus leiab, et üürniku halb majanduslik olukord ja üüritud pinnal toimuva majandustegevuse kahjumlikkus ei ole selliseks asjaoluks, mis iseseisvalt annaks aluse VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemiseks. Üürilepingu sõlmimine kaubandustegevuse eesmärgil on seotud mõlema poole äririskiga. Kostja üürnikuna on iseseisev äriühing, kes sõltumata üürileandjast peab oma majandustegevust korraldama. Kostja ei ole oma seisukohtades esile toonud, et ta enne üürilepingu ülesütlemise avalduse tegemist oleks üleüldse pöördunud hageja poole läbirääkimisteks, et kaaluda üürihinna alandamise võimalusi või muude üürilepingu tingimuste muutmist. Kostja pole väitnud ka seda, et tema majanduslikud raskused oleksid tingitud ettenägematutest ja erakorralistest asjaoludest, nt majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal (vt Riigikohtu otsus kohtuasjas nr 3-2-1-84-10 p 11). Kohus peab oluliseks märkida ka seda, et kostja ei ole oma vastuväidete, s.o eelkõige majanduslike raskuste, tõendamiseks kohtule ühtegi tõendit esitanud. Seega on kostja vastuväited ka täielikult tõendamata ning kohus ei saa nendega arvestada. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et kostja pole suutnud esile tuua ega tõendada selliseid erandlikke asjaolusid, mis annaksid VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuva põhjuse tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Seega tuleb järeldada, et kostjal puudub õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kuna üürilepingu erakorralise ülesütlemise esmane eeldus (õigusliku aluse olemasolu) ei ole täidetud, ei asu kohus analüüsima ka teiste eelduste esinemist (kas kostja on teinud nõuetelevastava ülesütlemisavalduse ning kas hageja on selle kätte saanud). Eelnevalt tuvastatu alusel on kohus seisukohal, et poolte vahel 04.12.2012 sõlmitud üürileping on kehtiv.

16.Hageja on esitanud ka viivise nõude. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis 21.06.2016 seisuga 620,86 eurot ning viivis arvestusega 0,25 % põhivõlgnevuselt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest alates 22.06.2016 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne intressimäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud viivisemäär. Üürilepingu p 7.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et lepingujärgselt tasumisele kuuluvate maksete tasumisega viivitamise korral maksab üürnik üürileandjale viivist veerand protsenti (0,25 %) viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest. Tulenevalt üürilepingu p-st 2.1.2 kohustus kostja tasuma üüri üürileandja poolt esitatavate arvete alusel jooksva kuu 10. kuupäevaks. Üürilepingu p 2.1.3 alusel tuli kommunaalkulude eest tasuda vastavalt kehtestatud tariifidele ja hinnakirjadele või paigaldatud arvestite näitude alusel igakuiselt, järgneva kuu 10. kuupäevaks. Tasumine toimub vastavalt üürileandja poolt esitatud arvele või otse vastavaid teenuseid võimaldavatele isikutele nende poolt esitatud arve alusel. Kostja on esitanud vastuväite viivisemäärale ning leiab, et viivise protsent on liiga suur, kuna seni on viivist küsitud 0,2 %, aga hagiavalduses 0,25 % (tl 60). Hageja poolt esitatud arvetelt (tl 71-77) nähtub tõesti, et viivisemääraks on märgitud 0,2% päevas. Kohus nõustub kostja vastuväitega ja leiab, et hageja vastuoluline käitumine viivise nõudmisel on hea usu põhimõtte vastane VÕS § 6 mõttes. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohus on seisukohal, et viivist tuleb arvestada hageja poolt arvetel märgitud määras 0,2 %. Viivise arvestus hagiavalduse esitamise aja 21.06.2016 seisuga on järgmine: -