Tallinna linna hagi XxxxOÜ vastu alusetust rikastumisest tuleneva 17 500 euro saamiseks
Tsiviilasja hind
17 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Tallinna linn Mustamäe Linnaosa Valitsuse kaudu, asukoht A.H. Tammsaare tee 135, 12915 Tallinn, e-post [email protected] Hageja esindaja: Kent Xxxx, Tallinna Linnakantselei, epost: [email protected] Kostja: XxxxOÜ, registrikood xxxx, asukoht Xxxx, epost: xxxx, xxxx; seaduslik esindaja Xxxx Kostja lepinguline esindaja: Reet Vokk, RVB Õigusbüroo, e-post: [email protected]
Asja läbivaatamine Kohtuistungil osalenud isikud
kohtuistungil 30.11.2016 ja 19.12.2016 hageja esindajad Kent Xxxx, Annika Grauberg; kostja seaduslik esindaja Xxxx ja lepinguline esindaja Reet Vokk
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Tallinna linna hagi XxxxOÜ vastu alusetust rikastumisest tuleneva 17 500 euro saamiseks.
2.Välja mõista XxxxOÜ-lt Tallinna linna kasuks 17 500 eurot.
3.Jätta Harju Maakohtu 20.05.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse käesoleva kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna kuni kohtuotsuse täitmiseni.
Menetluskulud jätta XxxxOÜ kanda ning mõista XxxxOÜ-lt Tallinna linna kasuks välja menetluskulud (riigilõivud) summas 750 eurot.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab
menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse aluseks olevad asjaolud, hageja nõue ja seisukohad kostja vastuväidetele
1.Hageja esitas 17.05.2016 Harju Maakohtusse hagi kostja vastu alusetust rikastumisest tuleneva 17 500 euro saamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulub Tallinna linnale Tallinnas, Xxxxasuv kinnisasi (registriosa nr xxxx). 22.07.2009 sõlmisid Tallinna linn Mustamäe Linnaosa Valitsuse kaudu ja XxxxMTÜ tähtajatu äriruumi üürilepingu nr xxxx, mille alusel anti XxxxMTÜ (praeguse ärinimega Xxxx MTÜ) kasutusse Tallinnas Xxxxhoones äriruumid nr 8, 10-15 üldpinnaga 171,6 m2 (edaspidi ruumid). XxxxMTÜ juhatuse liikmed olid üürilepingu sõlmimise ajal Xxxx ja Xxxx, üürilepingule kirjutas üürniku seadusliku esindajana alla Xxxx. XxxxMTÜ ei täitnud lepinguga võetud kohustust tasuda ruumide kasutamise eest üüri. Hageja ütles üürilepingu erakorraliselt üles 05.11.2012 (ülesütlemine jõustus 10.01.2013), kuivõrd XxxxMTÜ-l oli tekkinud ülesütlemise ajaks üürivõlgnevus 26 242,97 eurot. XxxxMTÜ Xxxxruumide valdust üürilepingu ülesütlemisel hagejale ei tagastanud ning jätkas ruumide kasutamist ebaseaduslikult. 01.08.2013 sõlmis XxxxMTÜ kostjaga (XxxxOÜ) üürilepingu nr XXXX. Selle lepingu punkti 1.1 kohaselt andis XxxxMTÜ hagejale kuuluvad Xxxxasuvad äriruumid nr 8, 10-15 üldpinnaga 171,6 m2 kostja kasutusse vastavalt lepingu lisaks 1 olevale tunniplaanile (so kokku 35 tundi nädalas). Kostja juhatuse liikmeks on Xxxx, kes esindas lepingut allkirjastades nii XxxxMTÜ-d kui ka kostjat, olles mõlema ühingu juhatuse liige. Kostja asus pärast ruumide valduse saamist neid ka kasutama. Kostja teavitas oma kodulehel (domeen xxxx, kuulub kostjale. Xxxxtoimuvatest tantsutreeningutest (kodulehe xxxx väljavõtted). Xxxxkodulehel on Xxxx märgitud tantsustuudio direktoriks, tegevuskohaks on märgitud Xxxxning ka kostja registrijärgne aadress on Xxxx. Kostja kasutas ruume seega tantsutreeningute läbiviimiseks. XxxxMTÜ (Xxxx MTÜ) ei teavitanud mistahes moel hagejat ruumide allkasutusse andmisest. 29.05.2015 esitas hageja XxxxMTÜ vastu hagi Xxxx ruumide ebaseaduslikust valdusest vabastamiseks ning üürivõlgnevuse ja kahju hüvitamiseks. Kohus rahuldas hagi 08.12.2015 tagaseljaotsusega, mis jõustus 05.04.2016. 24.11.2015 andis XxxxMTÜ Xxxxruumide valduse Tallinna linnale. Kuivõrd nii kostja juhatuse kui ka XxxxMTÜ liikmeskonna ja juhatuse moodustasid samad füüsilised isikud - Xxxx ja Xxxx - lõppes ruumide tagastamisega hagejale nii XxxxMTÜ kui ka XxxxOÜ valdus ruumidele. Seega saab järeldada, et kostja valdas ja kasutas hagejale kuuluvaid ruume alates 01.08.2013 kuni 24.11.2015, see on kokku 845 päeva ehk 2 aastat 3 kuud ja 23 päeva (120 nädalat ja 5 päeva). Hageja leiab, et käesoleval juhul on kostja saanud ebaseadusliku valdajana hageja asja kasutades kasutuseeliseid ja seetõttu alusetult rikastunud hageja arvel. Kostja rikkus hageja omandiõigust Xxxx ruumidele, kuivõrd kasutas neid oma äritegevuseks ilma hageja loata. Kostjal puudus hageja mistahes vormis nõusolek ruumide kasutamiseks. Hageja ei ole kunagi andnud nõusolekut ruumide allüürile andmiseks kostjale ega muudele isikutele. Hageja ja XxxxMTÜ vaheline üürileping lõppes 05.11.2012 (ülesütlemine jõustus 10.01.2013), mistõttu puudus ka XxxxMTÜ-l ja mistahes muudel kolmandatel isikutel õigus hagejale kuuluvaid ruume vallata ja kasutada. Vaatamata sellele andis XxxxMTÜ ruumide valduse üle ka kostjale. Seega kasutas kostja hagejale kuuluvaid Xxxxruume ebaseaduslikult, rikkudes seega hageja omandiõigust. Sellest tulenevalt rikastus kostja
alusetult kasutuseeliste võrra. Hageja on seisukohal, et kostja poolt alusetult saadu väärtuse aluseks tuleb võtta sarnase kinnisasja üürihind vabal turul (turuhind). XxxxMTÜ ja kostja vahel 01.08.2013 sõlmitud üürilepingu punkti 3.1 kohaselt leppisid pooled Xxxxruumide üürihinnaks kokku 20 eurot tunnis ning kostja kasutas ruume lepingu kohaselt 35 tundi nädalas. Nimetatud lepingu hinda aluseks võttes oleks kasutuseelise väärtuseks 35 x 20 = 700 eurot nädalas. Kuivõrd kostja valdas ruume kokku 120 nädalat, siis oleks kasutuseelise väärtus vastavalt 700 x 120 = 84 000 eurot. Võttes aga aluseks hageja ja XxxxMTÜ vahelise üürilepingu punkti 10, mille kohaselt kohustus XxxxMTÜ tasuma hagejale ruumide kasutamise eest üüri summas 66 kr (4,21 eur) ruutmeetri kohta kalendrikuus ilma kõrvalkuludeta, kujuneks ühe kuu üürihinnaks 4,21 x 171,6 = 722,4 eurot kuus. Hageja hinnangul on eeltoodu käsitatav ühtlasi turuhinnana, kuivõrd üürihind kujunes avaliku enampakkumise tulemusena, mistõttu saab selle võtta kasutuseelise väärtuse arvutamise aluseks. Kuivõrd kostja valdas ruume kokku 2 aastat ja 3,5 kuud, siis oleks kasutuseelise väärtuseks seega 722,4 x 27,5 = 19 867 eurot. Vaatamata eeltoodule esitab hageja käesoleval juhul nõude kogusummas 17 500 eurot. Tegu on summaga, mis mingil juhul ei ületa kostja poolt saadud kasutuseelise väärtust. Tuginedes eeltoodule palub hageja kostjalt hageja kasuks välja mõista 17 500 euro suuruse hüvitise.
3.Hageja ei nõustu kostja väitega, et tal oli õiguslik alus ruumide kasutamiseks kuivõrd Xxxx MTÜ ja kostja vaheline nn allüürileping oli kehtiv. Hageja rõhutab siinkohal, et allüürilepingu olemasolu ei andnud kostjale õigust ruume vallata sõltumata selle kehtivusest. Alates 10.01.2013 muutus Xxxx MTÜ valdus hagejale kuuluvate ruumide osas ebaseaduslikuks, kuivõrd Tallinna linna ja Xxxx MTÜ (varasemalt XxxxMTÜ) vaheline üürileping nr xxxx lõppes hagejapoolse ülesütlemise tõttu. Nimetatud asjaolu on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-15-8188. Ekslik on ka kostja seisukoht, et üürnikul (Xxxx MTÜ-l) oli põhjendatud ootus, et üürileping kehtib edasi, kuigi see oli nõuetekohaselt üles öeldud ja ülesütlemine jõustus 10.01.2013. Kostja valdus ruumidele ei saanud kuidagi allüürilepingu tõttu muutuda seaduslikuks AÕS § 34 lg 1 tähenduses ning anda kostjale mingit õiguspärast ootust, et tal on õiguslik alus ruumide kasutamiseks. Seega oli ka kostja valdus ruumide ebaseaduslik alates nn allüürilepingu sõlmimisest. Vastuväiteks kostja väitele, et hageja ei ole tõendanud, et üüripind oli kostja valduses just hagis märgitud perioodil, märgib hageja, et hageja sai valduse tagasi füüsiliselt isikult Xxxxilt (kes on kostja kodulehel märgitud kui kostja töötaja/peatreener) ja Xxxxlt, mistõttu lõppes üheaegselt nii kostja otsene kui ka Xxxx MTÜ kaudne valdus ruumidele. Kuivõrd kostja on ise välja toonud, et ta tasus ruumide eest Xxxx MTÜ-le perioodil 01.08.2013-24.11.2015, on kostja omaks võtnud, et kasutas ruume nimetatud perioodil. Asjakohatud on kostja etteheited selle kohta, et hageja ei ole kostjale esitanud nõuet valduse vabastamiseks ning kahju või alusetult saadu hüvitamiseks. Hageja ei pidanudki kostjat eraldi teavitama tema valduse ebaseaduslikkusest, olukorras, kus kostja oli sellest tegelikult teadlik. Tegu ei ole kohase vastuväitega olukorras, kus hagis esitatud nõude eeldused on täidetud ning tegelikult oli kostja täielikult teadlik sellest, et hageja soovib oma ruumide valduse tagastamist. Tegu oli pahauskse valdusega AÕS § 35 lg 2 tähenduses. Ekslik on ka kostja seisukoht, et kuivõrd ta on tasunud ruumide kasutamise eest Xxxx MTÜ-le üüri, siis ei ole ta saanud kasutuseeliseid. Olukorras, kus kostja kasutas hagejale kuuluvaid ruume, on ta saanud igal juhul kasutuseeliseid, kuivõrd asja kasutamisest saadakse alati kasutuseeliseid, st tarbitakse asjast saadavat kasutusväärtust. Kostja on rikastunud selles ulatuses, mil ta ei pidanud ruumide kasutamise eest tasuma kasutustasu hagejale. Siinkohal ei saa kostja tugineda ka VÕS § 1038 alusel rikastumise äralangemisele (üüri tasumine Xxxx(Xxxx) MTÜ-le), kuivõrd kostja puhul on tegu pahauskse valdajaga VÕS § 1039 tähenduses, mistõttu ei saa kostja tugineda VÕS §-s 1038 sätestatule. Kostja oli teadlik asjaolust, et tal ei ole õigus ruume kasutada, kuivõrd
hageja üürileping Xxxx MTÜ-ga oli lõppenud ning Xxxx MTÜ-l puudus õigus ruume vallata ja neid anda kostja kasutusse. Seega rikkus kostja teadlikult ja pahauskselt hageja omandiõigust, millisel juhul ei saa kostja tugineda rikastumise äralangemisele. Hageja ei nõustu ka kostja väitega, et kuivõrd Xxxx MTÜ-lt on tsiviilasjas nr 2-15-8188 välja mõistetud tasumata üür ja kahjuhüvitis ruumide kasutamise eest, siis ei saa hageja enam kostjalt nõuda alusetult saadu hüvitamist. Tsiviilõiguses on kahju hüvitamise ja alusetu rikastumise instituudid olemuslikult erinevad ning neid ei saa samastada. Kostja vastuväited
4.Kostja on taotlenud nii hagi läbivaatamata jätmist kui ka hagi rahuldamata jätmist.
5.Kostja on seisukohal, et hageja poolt esitatud faktilistele väidetele ja lisatud tõenditele tuginedes ei ole võimalik alusetu rikastumise sätete kohaldamine. Hageja on esitanud tõendina kostja ja XxxxMTÜ (praegune Xxxx MTÜ; edaspidi nimetatud üürnik) vahel 01.08.2013 sõlmitud äriruumi üürilepingu nr XXXX (edaspidi allüürileping). Seega kasutas kostja üüripinda aadressil XxxxTallinn (edaspidi üüripind) õiguslikul alusel. Nimetatud lepingut ei ole tühistatud ja see on kehtiv. Kuna kostjaga oli sõlmitud kehtiv allüürileping, siis kasutas ta üüripinda õiguslikul alusel. Hageja on avaldanud, et ta ei ole andnud nõusolekut allüürilepingu sõlmimiseks. Kostja vaidleb sellele vastu. Kostja teavitas hagejat allüürilepingust ning ametnike ainukeseks tingimuseks probleemita allüürimisel oli, et Xxxx MTÜ ei tohi allüüri pealt teenida, vaid peab andma üürile väiksema summa eest, kui ise makstakse Tallinna linnale ehk hagejale. Lisaks on kostja hagejaga sõlminud ka kirjaliku kokkuleppe, mille kohaselt kostja arendab sporditegevust hageja kuuluval vaidlusalusel pinnal. Nimelt esitas kostja 01.11.2013 taotluse sporditoetuse saamiseks. Vaidlust ei saa olla, et Tallinna Spordi- ja Noorsooamet tegutseb Tallinna linna kaudu. Kostja esitas muuhulgas koos 01.11.2013 taotlusega ka allüürilepingu. Allüürilepingu lisamist taotlusele nõudis hageja. Hageja sõlmis kostjaga 29.01.2014 sporditegevuse toetamise lepingu. Hageja teostas ka 17.11.2014 järelevalvet lepingu täitmise üle koostades vastava protokolli 7/2014. Järelevalve tulemusena leping öeldi üles. Tulenevalt eeltoodust ei ole kostja kasutanud hagejale kuuluvaid ruume hageja teadmata ja ilma tema kirjaliku nõusolekuta, sest toetuslepingu sõlmimisel kontrolliti ka tegutsemiskoha olemasolu ja selle kasutamise seaduslikke aluseid. Kostja on allüürilepingu kohaselt tasunud üürnikule üüri, mille kohta esitab tõenditena üürniku poolt esitatud arved ja maksekorraldused esitatud arvete tasumiste kohta ajavahemikul 01.08.2013 – 24.11.2015. Tulenevalt asjaolust, et kostja on tasunud üüri, ei ole kostja saanud kasutuseeliseid.
6.Kostja leiab ka, et kahju hüvitamise eesmärgiks ei saa VÕS § 127 kohaselt olla hageja rikastumine kostja arvel olukorras, kus hageja kasuks on juba kahjuhüvitis välja mõistetud. Hageja on tuginenud lepingulise kohustuse rikkumisele ja sellel alusel hagi üürniku vastu esitanud. Kuid käesolevas menetluses leiab hageja, et kostja, vastutab lepinguväliselt sama kahju tekitamise eest. Kostja leiab ka, et hageja ei ole tõendanud, et üüripind on olnud kostja valduses just hagis märgitud perioodil. Kostja peab vajalikuks märkida, et juhul kui kohus asub seisukohale, et kostja peab väidetavalt alusetult saadu tagastama, siis tuleb kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel arvestada ka hageja kaassüüd. VÕS § 139 lg 1 kohaselt, kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Praegusel juhul on hagejal üüritulu saamata jäämine vähemalt osaliselt tingitud hagejast endast, kuivõrd hageja ei ole enne hagi esitamist Xxxx MTÜ vastu novembris 2015 teinud ühtegi sammu, millest oleks Xxxx MTÜ või kostja saanud teavet või aru, et hagejal on mingeid pretensioone ruumide kasutamise suhtes. Sisuliselt ei ole
hageja teinud ühtegi sammu kuni käesoleva aasta suveni, et teavitada kostjat, et tal väidetavalt puudub õiguslik alus ruumide kasutamiseks. Asjakohase informatsiooni kostjale edastamata jätmisega on hageja ennast ise asetanud olukorda, kus tal tuleb nõuda teiselt isikult saamata jäänud üüritulu. Siinkohal ei saa süüdistada ka endist Xxxx MTÜ seaduslikku esindaja Xxxxt, sest tema on korduvalt pöördunud hageja poole, et saada lahendus Xxxx MTÜ poolt tehtud renoveerimiskulutuste hüvitamine üüri arvel. Kuna hageja on Xxxx MTÜ arvel rikastunud, kuna viimane oli sunnitud ruumide eesmärgipäraseks kasutamiseks tegema suuremas mahus renoveerimistöid, kui esialgu kokkulepiti, siis oli ta ka õigustatud neid kulutusi hagejalt nõuda. Hageja aga ei võtnud midagi ette nende aastate jooksul ja lasi esialgu Xxxx MTÜ kui hiljem kostjal ruume kasutada, saades tegelikult sellelt kasu, kuna ruumid on renoveeritud ja selle eest ei ole tasutud. Samuti asuvad ruumides kostja poolt paigaldatud ja väärtuslikud asjad. Menetluse käik
7.Kohus on lahendanud kostja taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks määrusega ning jätnud kostja taotluse määruses esitatud põhjendustel rahuldamata (tl 152-153 II kd).
8.Kohtuistungil on pooled avaldanud, millised tõendid omavad asja lahendamiseks tähtsust (tl 43-45, 63 III kd). Poolte poolt avaldatu alusel märgib kohus, et ei analüüsi asja lahendamisel asjaolusid ega tõendeid, mis on poolte poolt esitatud seonduvalt hagi tagamise menetlemisega. Kohtu põhjendused
9.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
10.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.
11.Kohus on tuvastanud, et asjas puudub vaidlus järgnevate faktiliste asjaolude üle: 1.hagejale kuulub Tallinnas, Xxxxasuv kinnisasi (registriosa nr xxxx), mida ajavahemikul 01.08.2013 kuni 24.11.2015 kasutas ja valdas kostja (tl 5 I kd, tl 43pöördel III kd) 2.22.07.2009 sõlmisid hageja ja XxxxMTÜ tähtajatu äriruumi üürilepingu nr xxxx, mille alusel anti XxxxMTÜ (praeguse ärinimega Xxxx MTÜ) kasutusse Tallinnas Xxxxhoones äriruumid nr 8, 10-15 üldpinnaga 171,6 m2; üürilepingule kirjutas üürniku seadusliku esindajana alla Xxxx (tl 6-15, 16-18 I kd) 3.hageja ütles üürilepingu erakorraliselt üles 05.11.2012 (ülesütlemine jõustus 10.01.2013) ning XxxxMTÜ Xxxxruumide valdust üürilepingu ülesütlemisel hagejale ei tagastanud (tl 137 p 7 II kd, tl 85-88 I kd, tl 60-131, tl 132-135, tl 142-146, tl 43pöördel III kd) 4.01.08.2013 sõlmis XxxxMTÜ kostjaga üürilepingu nr XXXX. Kostja juhatuse liikmeks on Xxxx, kes esindas lepingut allkirjastades nii XxxxMTÜ-d kui ka kostjat, olles mõlema ühingu juhatuse liige (tl 30-33, 36, 37-39 I kd). 5.29.05.2015 esitas hageja XxxxMTÜ vastu hagi Xxxxruumide ebaseaduslikust valdusest vabastamiseks ning üürivõlgnevuse ja kahju hüvitamiseks. Kohus rahuldas hagi 08.12.2015 tagaseljaotsusega; otsus on jõustunud (tsiviilasi nr 2-15-8188, tl 85-88 I kd, tl
60-131, 142-146 II kd) 6.24.11.2015 andis XxxxMTÜ Xxxxruumide valduse üle Tallinna linnale (tl 44-45 I kd).
12.Hageja leiab, et tal on õigus nõuda kostjalt õigusliku aluseta asja kasutamisest saadu hüvitamist, kuna kostja on saanud ebaseadusliku pahauskse valdajana hageja asja kasutades kasutuseeliseid ja seetõttu alusetult rikastunud hageja arvel. Kostja on seisukohal, et kostja kasutas hagejale kuuluvaid ruume aadressil XxxxTallinn õiguslikul alusel ning kostja ei ole kasutuseeliseid saanud ega hageja arvel alusetult rikastunud kuna kostja tasus ruumide kasutamise eest üürileandjale, so Xxxx MTÜ-le (tl 30-33 I kd). AÕS § 85 lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037–1040. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) hüvitama õigustatud isikule rikkumise teel saadu hariliku väärtuse.
13.Põhimõttelist vaidlust ei ole selles, et kostja kasutas Tallinnas, Xxxxasuval kinnisasjal hagejale kuuluvaid ruume ajavahemikul 01.08.2013 kuni 24.11.2015, st kostja oli nimetatud ajavahemikul ruumide otseseks valdajaks. Asjaolu, et kostja kasutas hageja ruume on tõendatud ka kostja ja XxxxMTÜ vahelise üürilepinguga (tl 30-33 I kd), mille punkti 4.2.1 ja 4.3.1 kohaselt oli kostjal õigus vallata ja kasutada Xxxxruume vastavalt selle lepingu lisas nr 1 sisalduvale tunniplaanile (tl 34 I kd). Samuti tõendab ruumide kasutamist asjaolu, et kostja reklaamis oma kodulehel, et pakub Xxxxruumides oma teenuseid (tl 41-43 I kd). Kostja on äriregistris oma asukohana märkinud Xxxx(tl 38-39 I kd) ning kostja põhitegevusala on EMTAK kood nr xxxx kohaselt „Tantsukoolide tegevus“ (samas). Ka oma 2013. aasta (tl 46-59 I kd) ja 2014. aasta (tl 60-73 I kd) majandusaasta aruannetes kinnitab kostja, et pakub põhitegevusena tantsutreeninguid renditavas tantsustuudios. Xxxxasuvates ruumides tegutsemist kinnitab kostja ka Tallinna Spordi- ja Noorsooametile tegevustoetuse saamiseks tehtud avalduses (tl 19-20 I kd). Tuvastatud on, et 01.08.2013 sõlmis XxxxMTÜ kostjaga üürilepingu nr XXXX (tl 30-33, 36, 37-39 I kd). Tuvastatud on, et 24.11.2015 andis XxxxMTÜ üle Xxxxruumide valduse Tallinna linnale (tl 44-45 I kd). Täiendavalt on tuvastatud, et hageja sai valduse tagasi füüsiliselt isikult Xxxxilt (kes on kostja kodulehel märgitud kui kostja töötaja/peatreener, tl 44-45 I kd) ja Xxxxlt, mistõttu lõppes üheaegselt nii kostja otsene kui ka XxxxMTÜ kaudne valdus ruumidele. Kuivõrd kostja on ise välja toonud, et ta tasus ruumide eest XxxxMTÜ-le perioodil 01.08.2013-24.11.2015 (tl 143 I kd), on kostja omaks võtnud, et kasutas ruume nimetatud perioodil. Kohtuistungil kinnitas kostja täiendavalt, et vaidlust selles osas ei ole, et kostja valdas ja kasutas hagejala kuuluvaid ruume (tl43pöördel III kd). Seega saab lugeda tuvastatuks, et kostja kasutas hagejale kuuluvaid ruume ajavahemikul 01.08.2013 kuni 24.11.2015.
14.Vaidlus on selle üle, kas kostjal oli hageja nõusolek ruumide kasutamiseks või mitte, kas kostja teadis õiguste puudumisest ning kas hageja ruumide kasutamisest sai kostja midagi sellist, mida ta peab hagejale välja andma. Hageja on seisukohal, et kostjal puudus hageja nõusolek ruumide kasutamiseks ning kostja teadis seda. Hageja ja XxxxMTÜ vahelise üürilepingu (tl 6-7 I kd) punkti 17.4 kohaselt võis üürnik (XxxxMTÜ) ruumid anda allkasutusse ainult üürileandja (hageja) nõusolekul. Asjas ei ole tuvastatud, et üürnikul ega kostjal hageja nõusolek ruumide kasutamiseks oli. Asjaolu, et XxxxMTÜ (praeguse ärinimega Xxxx MTÜ) ja kostja vaheline allüürileping kehtis, ei tähenda seda, et kostjal oleks olnud õiguslik alus hageja ruume kasutada. Ka kehtiva üürilepingu olemasolu ei muuda isiku valdust asjale seaduslikuks. Selleks, et kostja valdus ruumidele olnuks
seaduslik, pidanuks üürileandjal (Tantsustuudio Xxxx/Xxxx MTÜ) olema õigus ruumide käsutamiseks (koormamiseks üürilepinguga), mida tal ei olnud, kuivõrd tegu ei olnud ruumide omanikuga ega muul moel käsutuseks õigustatud isikuga. Tuvastatud on, et hageja ütles XxxxMTÜ-ga üürilepingu erakorraliselt üles 05.11.2012 (ülesütlemine jõustus 10.01.2013). Seega, alates 10.01.2013 muutus XxxxMTÜ valdus hagejale kuuluvate ruumide osas ebaseaduslikuks, kuivõrd Tallinna linna ja XxxxMTÜ vaheline üürileping nr xxxx (tl 6-7 I kd) lõppes hagejapoolse ülesütlemise tõttu. Nimetatud asjaolu on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-15-8188 (tl 85-88 I kd, tl 60-131, 142-146 II kd). TsMS § 407 lg 1 kohaselt loetakse hageja esitatud faktilised väited kostja poolt omaksvõetuks, kui kostja jätab hagile vastamata ja kohus teeb tagaseljaotsuse. Seega on XxxxMTÜ võtnud omaks, et üürileping nr xxxx lõppes 10.01.2013. Seega puudus XxxxMTÜ-l ja mistahes muudel kolmandatel isikutel õigus hagejale kuuluvaid ruume alates lepingu lõppemisest vallata ja kasutada. Vaatamata sellele andis XxxxMTÜ ruumide valduse üle kostjale 01.08.2013 lepinguga (tl 30-33 I kd). Seega kasutas kostja hagejale kuuluvaid Xxxxruume ebaseaduslikult. Kui hageja ja XxxxMTÜ vaheline leping oli lõppenud, ei saanud sõlmida allüürilepingut ning hageja ehk üürileandja ei saanud anda ka nõusolekut allüürilepingu sõlmimiseks. Ekslik on kostja seisukoht, et üürnikul (XxxxMTÜ) oli põhjendatud ootus, et üürileping kehtib edasi, kuigi see oli nõuetekohaselt üles öeldud ja ülesütlemine jõustus 10.01.2013. Asjaolu, et hageja esitas XxxxMTÜ-le kahju hüvitamise arveid VÕS § 335 alusel, ei tähenda, et üürileping ei oleks lõppenud ning hageja soovinuks üürisuhte jätkumist. Hageja poolset üürisuhte jätkumise soovi ei ole kohus käesolevas asjas tuvastanud. Vastupidiselt, hageja esitas korduvalt XxxxMTÜ-le valduse tagastamise nõudeid ning juhtis nimetatud isiku tähelepanu ka asjaolule, et iga valduse tagastamisega viivitatud päev tekitab üha rohkem kahju (tl 132-135 II kd). XxxxMTÜ juhatuse liige üürilepingu lõppemise hetkel oli Xxxx, kes on alates 17.02.2010 ka kostja juhatuse liige ning allkirjastas allüürilepingu mõlema poole esindajana (tl 16-18, 30-33, 37-39 I kd). Seega oli kostja lepingu sõlmimise hetkel teadlik, et XxxxMTÜ valdus oli allüürilepingu sõlmimise hetkel ebaseaduslik ning et üürileandjal puudus mistahes seadusest või lepingust tulenev õigus ruumide üürileandmiseks ning valduse üleandmiseks kostjale. Samuti oli kostja teadlik, et ka XxxxMTÜ-l puudub õigus ruume kasutada ja need tuleb tagastada hagejale, selle kohta on hageja poolt saadetud Xxxxle-XxxxMTÜ-le kirjad (tl 132-135 II kd). Seega kostja valdus ruumidele ei saanud allüürilepingu tõttu muutuda seaduslikuks AÕS § 34 lg 1 tähenduses ning anda kostjale mingit õiguspärast ootust, et tal on õiguslik alus ruumide kasutamiseks. Seega oli kostja valdus ruumide ebaseaduslik alates allüürilepingu sõlmimisest. Kostja seisukoht selles osas, et hageja teadis asjaolust, et kostja kasutab hageja ruume seeläbi, et kostja esitas hagejale tegevustoetuse taotluse (tl 161 II kd- tl 28 III kd), ei muuda hageja ja XxxxMTÜ vahelise lepingu lõppemist olematuks ning ei ole samastatav nõusolekuna hageja ruumide kasutamiseks. Kuivõrd kostja juhatuse liikmeks on Xxxx, kes oli ka XxxxMTÜ juhatuse liige ning kes sõlmis mõlema isiku nimel lepinguid (tl 6-15, 1618, 30-33, 36, 37-39 I kd), siis ei saa väita, et kostja ei teadnud eelnimetatud asjaoludest. Nagu eelnevalt märgitud, on hageja nõudnud ka XxxxMTÜ-lt (kelle juhatuse liige oli Xxxx) ruumide valduse tagastamist 22.04.2013 (tl 1325 II kd), mis samuti näitab seda, et kostja pidi olema teadlik sellest, et hageja ruumide kasutamiseks õigust ei ole. Kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et kostjal oli hageja nõusolek hageja ruumide kasutamiseks ning tuvastatud on, et õiguslik alus selleks puudus, millest kostja pidi teadlik olema, siis tuleb asuda seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjalt õigusliku aluseta asja kasutamisest saadu hüvitamist.
15.. Hageja nõudeks on kostjalt välja mõista kasutuseelised perioodi 01.08.2013 kuni 24.11.2015 eest, so aja eest millal kostja hageja nõusolekuta ja ilma õigusliku aluseta hagejale kuuluvaid ruume kasutas. Hageja leiab, et kostja on alusetult rikastunud ulatuses,
milles ta ei pidanud ruumide kasutamise eest tasuma kasutustasu hagejale. Kostja on seisukohal, et ta ei ole kasutuseeliseid saanud kuna tasus ruumide kasutamise eest üürileandjale, so XxxxMTÜ-le (praeguse ärinimega Xxxx MTÜ), tasumiste kohta on esitanud ka tõendid, so arved ja maksekorraldused (tl 30-33, tl 147-218 I kd). Kohtu hinnangul on kostja seisukoht ekslik. Olukorras, kus kostja kasutas hagejale kuuluvaid ruume, on ta saanud igal juhul kasutuseeliseid, kuivõrd asja kasutamisest saadakse alati kasutuseeliseid, st tarbitakse asjast saadavat kasutusväärtust. Kostja on rikastunud selles ulatuses, mil ta ei pidanud ruumide kasutamise eest tasuma kasutustasu hagejale. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt Riigikohtu 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15; Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-136-05, p 26). Siinkohal ei saa kostja tugineda ka VÕS § 1038 alusel rikastumise äralangemisele (üüri tasumine Tantsustuudio Xxxx/Xxxx MTÜ-le), kuivõrd tuvastatud on, et kostja oli teadlik asjaolust, et tal ei ole õigus ruume kasutada, sest hageja üürileping XxxxMTÜ-ga oli lõppenud, mistõttu puudus Tantsustuudiol õigus ruume vallata ja neid edasi anda kostja kasutusse. Nimetatu annab alust järelduseks, et kostja rikkus teadlikult ja pahauskselt AÕS § 35 lg 2 tähenduses hageja omandiõigust, millisel juhul ei saa kostja tugineda rikastumise äralangemisele VÕS § 1038 alusel. Kostja on ka seisukohal, et hageja ei saa nõuda kostjalt kasutuseeliseid kuna hageja on tsiviilasjas nr 2-15-8188 nõudnud XxxxMTÜ-lt üürivõlgnevust ja kahju. Kohtu arvates, ei saa käesolevas asjas hageja poolt esitatud nõuet kostja vastu samastada tsiviilasjas nr 2-158188 nõutuga (tl 85-88 I kd, tl 60-131, 142-146 II kd). Nimetatud tsiviilasjas esitas hageja XxxxMTÜ vastu üürilepingust tuleneva täitmis- ja kahju hüvitamisenõude, käesolevas asjas on hageja esitanud kostja vastu nõude VÕS § 1037 lg 1 alusel. Tsiviilõiguses on kahju hüvitamise ja alusetu rikastumise instituudid olemuslikult erinevad ning neid ei saa samastada. Tegemist ei ole „sama“ kahju hüvitamisega, vaid alusetult saadu väljanõudmisega, mille eest vastutab kostja. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostja viited VÕS § 127 lõikele 1 on asjakohatud. VÕS § 127 lg 1 jt VÕS 7. ptk sätted kohalduvad ainult kahju hüvitamise nõuete, mitte aga alusetu rikastumise nõuete puhul. Samuti nõustub kohus hagejaga selles, et kostja vastutus Xxxx MTÜ-ga on solidaarne VÕS § 65 lg 2 alusel, mistõttu ei oma tähtsust, et Xxxx MTÜ-lt on kohtuotsusega hageja kasuks rahaline summa välja mõistetud, Hageja on menetluses avaldanud, et Xxxx MTÜ oma rahalist kohustust hageja ees vaatamata kohtulahendile reaalselt täitnud ei ole (so rahaliste nõuete osas). Nimetatule ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Kostja tuginemine VÕS § 139, 140 ei ole samuti asjakohane, kuna õiguslikult ei kuulu nimetatud sätted käesolevas asjas kohaldamisele. Kostja vastuväidete osas, mis puudutavad pandiõiguse teostamist, märgib kohus, et esitatud asjaolud, ei oma käesoleva asja lahendamise seisukohalt tähtsust, mistõttu jätab kohus esitatud väited tähelepanuta. Asjaolu, et hageja on teostanud üürileandja pandiõigust üüripinnal asunud vara suhtes, ei ole käesoleva menetluse seisukohalt oluline. Kostja ja kolmandad isikud ei saa vaidlustada seda tegevust käesoleva menetluse raames.
16.Hageja on seisukohal, et kostja poolt alusetult saadu väärtuse aluseks tuleb võtta sarnase kinnisasja üürihind vabal turul (turuhind). Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-69-13 punktis 21 märkinud, et „Korteri kasutuseelise väärtuse saab TsÜS § 65 vastavalt kohaldades määrata kindlaks eluruumi kasutamisest saadava eelise kohaliku keskmise turuhinna järgi, s.o eluruumi üürimisel saadava üüri järgi“ (vt ka RKTKo nr 3-2-1-93-12, p-d 20–21). Kohus nõustub hagejaga, et sama põhimõtet saab analoogselt kohaldada ka käesoleval juhul äriruumi kasutuseelise väärtuse tuvastamiseks. XxxxMTÜ ja kostja vahel 01.08.2013 sõlmitud üürilepingu (tl 30-33 I kd) punkti 3.1 kohaselt leppisid pooled Xxxxruumide üürihinnaks kokku 20 eurot tunnis ning kostja
kasutas ruume lepingu lisa 1 kohaselt 35 tundi nädalas (tl 34 I kd). Nimetatud lepingu hinda aluseks võttes oleks kasutuseelise väärtuseks 35 x 20 = 700 eurot nädalas. Hageja ja XxxxMTÜ vahelise üürilepingu (tl 6-7 I kd) punkti 10 kohaselt kohustus XxxxMTÜ tasuma hagejale ruumide kasutamise eest üüri summas 66 Eesti krooni (4,21 eurot) ruutmeetri kohta kalendrikuus ilma kõrvalkuludeta, millest tulenevalt kujuneks ühe kuu üürihinnaks 4,21 x 171,6 (äriruumi üldpind) = 722,4 eurot kuus. Eeltoodut saab käsitleda turuhinnana, kuivõrd üürihind kujunes avaliku enampakkumise tulemusena, mistõttu saab selle võtta kasutuseelise väärtuse arvutamise aluseks. Kasutuseelise väärtuse arvestusele ei ole kostja vastuväiteid ka esitanud. Kostja on kohtuistungil avaldanud, et kostja ja XxxxMTÜ üürilepingul oli ka lisa, millega oli üürisummat vähendatud, kuid sellist tõendit kohtule esitatud ei ole, mistõttu jääb kostja väide paljasõnaliseks. Tuvastatud on, et kostja valdas ruume perioodil 01.08.2013 kuni 24.11.2015, so kokku 2 aastat ja 3,5 kuud, seega oleks kasutuseelise väärtuseks 722,4 x 27,5 = 19 867 eurot. Hageja on esitanud nõude vähendatud ulatuses, so summas 17 500 euro väljamõistmiseks. Kohus lähtub hageja nõudest ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 17 500 euro suuruse hüvitise.
17.TsMS § 445 lg 2 kohaselt kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Hageja ei ole taotlenud hagi tagamise abinõu tühistamist, seega jätab kohus Harju Maakohtu 20.05.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse käesoleva kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna kuni kohtuotsuse täitmiseni. Kohus märgib, et hagejal on õigus esitada taotlus hagi tagamise tagatisena 17.05.2016 tasutud summa 910 eurot (tl 126-3 I kd) tagastamiseks TsMS § 391 lg-s 2 sätestatu alusel ja järgselt.
18.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda. Hageja on kohtuistungil avaldanud, et hageja menetluskuluks käesolevas asjas on tasutud riigilõivud (tl 45 III kd). Tuvastatud on, et hageja on tasunud riigilõivu hagi esitamisel 700 eurot ja hagi tagamise taotluse esitamisel 50 eurot (tl 78, 126-2 I kd). Eelnimetatud riigilõivude puhul on tegemist põhjendatud ja vajaliku kuluga, mistõttu kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista menetluskuluna kokku 750 eurot. TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.