Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve Uudelt
Määruse tegemise aeg ja koht 20.03.2025, Tallinn Kohtuasja number
2-23-1971
Kohtuasi
R.D avaldus Maardu linn, Veeru tn 4 korteriühistu vastu endise olukorra taastamiseks ja kahjuhüvitise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.11.2024 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Maardu linn, Veeru tn 4 korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja: R.D (isikukood XXX), lepinguline esindaja Vladimir Buldakov Puudutatud isik: Maardu linn, Veeru tn 4 korteriühistu (registrikood 80032155), lepinguline esindaja Aleksei Smelov
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Maardu linn, Veeru tn 4 korteriühistu määruskaebus osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 08.11.2024 määruse resolutsiooni p 2, millega kohustati puudutatud isikut remontima vaidlusaluse eriomandi esemeks oleva eluruumi elutoas asuva radiaatori ühenduskoht maja keskküttetoruga. Puudutatud isiku maakohtu resolutsiooni p-s 3 nimetatud kohustus taastada avaldaja korteriomandi mõlema radiaatori ühendus maja küttesüsteemiga hõlmab kõiki samme, mis on asjaomase ühenduse taastamiseks vajalikud.
3.Sõnastada Harju Maakohtu 08.11.2024 määruse tervikresolutsioon järgmiselt:
3.2.Kohustada puudutatud isikut taastama avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu linn elutoa mõlema radiaatori ühendus Veeru tn 4 maja keskküttesüsteemiga. Nimetatud kohustus taastada avaldaja korteriomandi mõlema radiaatori ühendus maja küttesüsteemiga hõlmab kõiki samme, mis on asjaomase ühenduse taastamiseks vajalikud.
3.3.Välja mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks 291 eurot.
2-23-1971
3.4.Jätta menetlusosaliste maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud puudutatud isiku kanda.
3.5.Määrata kindlaks avaldaja menetluskulude suurus ning kohustada puudutatud isikut tasuma avaldajale maakohtus kantud menetluskulude hüvitisena 1077,20 eurot ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude hüvitisena 360 eurot, st kokku kohustub puudutatud isik tasuma avaldajale menetluskulude hüvitist 1437,20 eurot.
3.6.Kohustada puudutatud isikut tasuma avaldaja kasuks välja mõistetud menetluskulude hüvitiselt (1437,20 eurot) avaldajale viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva määruse jõustumisest kuni selle täitmiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.R.D (avaldaja) esitas 03.02.2023 Harju Maakohtule avalduse Maardu linn, Veeru tn 4 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu, milles palus kohustada puudutatud isikut taastama avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu linn eriomandi osas elutoa ühenduse maja keskküttesüsteemiga ning remontima elutoas asuva radiaatori ühenduskoha keskkütte toruga. Lisaks palus avaldaja mõista puudutatud isikult välja kahjuhüvitise 400 eurot.
2.Avalduse kohaselt on avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu omanik. 01.03.2021 toimus avaldaja korteriomandi elutoas veeleke, mis sai alguse keskkütteradiaatori liitekohast püstikutoruga. Avaldaja pöördus korteriühistu juhatuse poole palvega remontida radiaatori ühenduskoht maja keskküttetoruga. Korteriühistu ühendust keskküttesüsteemiga ei taastanud, vaid 11.03.2021 lülitati avaldaja korter maja keskküttesüsteemist välja (st üks kahest elutoas asuvast radiaatorist lülitati välja). Elamu keskküttesüsteem on kaasomandi ese, mille korrashoiukohustus on korteriühistul. Seega palub avaldaja kohustada korteriühistut taastama avaldaja korteriomandi elutoa ühendus maja keskküttesüsteemiga.
3.Avaldaja selgitas, et lekke tulemusena tekkis avaldajale kahju, mis hüvitati kindlustusandja poolt. Avaldaja omavastutuse summa oli 100 eurot. Avaldajal on tekkinud ka kulud kohtueelsele õigusabile 300 eurot, mille avaldaja on kandnud selleks, et veenda korteriühistut eelnimetatud kohustusi täitma. Seega on avaldaja kahjuhüvitise suuruseks kokku 400 eurot. Puudutatud isiku seisukohad
4.Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
2
2-23-1971
5.Vaidlust ei ole, et kaasomandi eseme hulka kuulub elamu keskküttesüsteem ja korteriühistu on kohustatud kaasomandi eset korras hoidma. Veeleke kõrvaldati avariitööde raames ja korteriühistu on seega oma kohustuse veelekke likvideerimise osas täitnud. Praegusel juhul kuulub vahetamisele ka radiaator, kuid see töö tehakse korteriomaniku arvel. Korteriühistu põhikirja p-de 9.6.1, 9.6.3 ja 9.9.5 järgi tehakse radiaatorite remont korteriomaniku tellimuse alusel ja tema arvel. Korteriühistu on sellest avaldajat teavitanud ning kuna avaldaja ei soovi tööde eest tasuda, siis on jäänud radiaator vahetamata. Ühistu liikmed ei ole võtnud vastu otsust, mille kohaselt toimuks korterites asuvate radiaatorite vahetamine korteriühistu arvel. Korteriühistu majandamiskava ja selle alusel kinnitatud tariifid ei näe ette võimalust vahetada kütteradiaatorit kaasomanikelt kogutud raha eest. Kütteradiaatori vahetamine ei ole avariitöö.
6.Avaldaja elutoas ei pea olema kahte radiaatorit. Seega, kui radiaator jääb parandamata, ei ole avaldaja korteri kasutusomadused kahjustatud. Ühe radiaatori keskküttesüsteemist väljalülitamine ei mõjuta korteri temperatuuri.
7.Korteriühistu ei välista, et avaldaja on enda korterisse ise paigaldanud täiendava radiaatori ja seetõttu ei ole korteriühistul selle korrashoiu ega parandamise kohustust.
8.Korteriühistu vaidles vastu avaldaja kahjuhüvitise nõudele 100 eurot, kuna avaldajal ei ole veelekkest kahju tekkinud. Isegi kui kahju tekkis, siis on avaldaja kahju tekkimises ise süüdi, kuna ei teatanud enne leket korteriühistule lekkeohust. Maakohtu määrus ja põhjendused
9.Harju Maakohtu 08.11.2024 määrusega rahuldati avaldus osaliselt, kohustati korteriühistut remontima avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu linn eriomandi esemeks oleva eluruumi elutoas asuva radiaatori ühenduskoht maja keskküttetoruga, kohustati korteriühistut taastama avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu linn elutoa mõlema radiaatori ühendus maja keskküttesüsteemiga ning mõisteti korteriühistult avaldaja kasuks välja 291 eurot. Maakohus jättis menetluskulud korteriühistu kanda, mõistis korteriühistult avaldaja kasuks menetluskulude hüvitisena välja 1077,20 eurot ja viivise menetluskuludelt.
10.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuvastas maakohus, et kahjustada saanud radiaator on kaasomandi esemeks. Korteriühistu on küll esitanud menetluses väite, et avaldaja on radiaatori ise paigaldanud, kuid ei ole oma väidet vaatamata kohtu ettepanekule tõendanud. Seega lähtus kohus vaidluse lahendamisel sellest, et vaidlusalune radiaator on kaasomandi eseme osaks ehk korteriomanike ühise keskküttesüsteemi osaks.
11.Korteriühistul on seadusest tulenev kohustus tagada kaasomandieseme tavapärane korrashoid ja remont (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 2 ja § 35 lg 2 p 1).
12.Korteriühistu kohustust vaidlusalune küttesüsteem remontida ei välista korteriühistu poolt viidatud põhikirja punktid, sest need on vastuolus seadusega. Kohus märkis, et loeb ühistu poolt viidatud põhikirja punktidest (eelkõige p 9.6.1) välja, et eriomandi piires asuva kaasomandi eseme remonti teostatakse üksnes korteriomaniku tellimusel ja töö tellinud konkreetse korteriomaniku kulul. Selline regulatsioon on vastuolus seaduse mõttega, mille kohaselt on korteriomanikel ühine kohustus kaasomandi eset korras hoida ning korrashoiu üle ei saa otsustada üks korteriomanik üksinda. Korteriühistu põhikirjas ette nähtud tööde rahastamise mudel soosib seda, et tööde tegemine ei sõltu ainult vajadusest, vaid ka konkreetse korteriomaniku võimalusest selle eest tasuda. Nii võib korteriomaniku 3
2-23-1971 majanduslike kaalutluste tõttu osa kaasomandi esemest jääda vajalikul määral korrashoiuta. Kohtu hinnangul seab selline kaasomandi eseme korrashoiu rahastamise regulatsioon ohtu kõigi korteriomanike ühise vara (kaasomandi esemeks olevate tehnosüsteemide) nõuetekohase säilimise. Seetõttu ei ole sellise kulude kandmise korra määratlemine põhikirjas lubatav KrtS § 40 lg 2 kohaselt, erinedes oluliselt KrtS § 40 lg-s 1 ettenähtust. Riigikohus on leidnud, et selliselt sõnastatuna ning sätte sisulisest eesmärgist lähtudes tuleb KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osa korteriomanike õigustatud huve (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753 p 13.1 ja 13.2).
13.Vaidlusaluse töö puhul on tegemist avariiremondi tööga. Kohtu hinnangul tuleb avariiremondi tööks lugeda kõik ettenägematud tööd, mida ei ole majanduskavas planeeritud ja mille tegemisega viivitamine kahjustab korteriomandi kasutamist või säilimist. Korteriühistu põhikirja p-dest 9.5.5 ja 8.2.2.2 tuleneb, et avariiremont tehakse korteriühistu kulul ning et sellise kulu kohta esitatakse pärast tööde tegemist korteriomanikule arve. Seega ei ole korteriühistul õigust keelduda avariitööde tegemisest põhjusel, et korteriomanik ei ole enne tööde teostamist kinnitanud valmisolekut töö eest tasuda. Eeltoodust järeldub, et konkreetse töö tegemisest keeldumiseks ei andnud õigust ka korteriühistu põhikiri.
14.Korteriühistu ei saa keelduda kaasomandi eseme korrashoiust ja sellega seotud avariitööde teostamisest põhjendusel, et korteriomanikul ei ole vaja elutoas kahte radiaatorit. Korteriühistu peab kaasomandi eset hoidma korras selliselt, nagu tehnosüsteem on rajatud ning tehnosüsteemide ümberehitamise üle saavad korteriomanikud KrtS § 38 kohaselt otsustada vaid kokkuleppel. Seega ei saa korteriühistu keelduda vaidlusaluse radiaatori parandamisest ning selle sihipärase toimimise tagamisest (s.o eluruumi kütmiseks kasutamisest), mistõttu tuleb avaldaja esimene nõue rahuldada täies ulatuses.
15.Avaldaja kahjuhüvitise nõue 100 eurot ei ole põhjendatud. Isegi kui kõik avaldaja väited temale kahju tekkimise osas oleksid õiged ja tõendatud, välistab avaldaja nõude rahuldamise asjaolu, et avaldaja on rikkunud oma kohustust teavitada korteriühistut enne lekke toimumist lekkeohust. Riigikohus on selgitanud, et korteriomanikul on kohustus hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi eset (kaasomandi alalhoiu kohustus) (vt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 16; KrtS § 31 lg 1 p 1, § 12 lg 2, asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5). Avaldaja saatis lekke toimumise päeval, s.o 01.03.2021 korteriühistule e-kirja, millele olid lisatud fotod lekkekohast (dtl 64). Kohtu hinnangul on fotodelt nähtuv rooste värv sellise tumedusega, et tegemist ei saa olla samal päeval tekkinud lekkest tingitud roostega, vaid sama koht pidi lekkima juba varem. Korteriühistu on kohtuistungil selgitanud, et kui ta oleks saanud varem lekkeohust teada, siis oleks korteriühistu kohe avaldaja lekkiva radiaatori küttesüsteemist välja lülitanud ning leket ei oleks saanud tekkida. Kuna avaldaja on rikkunud oma kohustust teavitada korteriühistut radiaatori lekkimisest, mis dtl 64 oleva foto alusel hinnates toimus enne vaidlusalust kahjujuhtumit, siis selline kohustuse rikkumine välistab korteriühistu vastutuse tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg-st 3. Seega jättis kohus avaldaja 100 euro nõude rahuldamata.
16.Avaldaja kulud kohtueelsele õigusabile on põhjendatud osaliselt (VÕS § 115 lg 1, § 128 lg 3). Avaldaja nõue põhineb asjaolul, et ta on pidanud pöörduma korteriühistu poole nii radiaatori parandamiseks kui ka lekke tõttu tekkinud kulutuste hüvitamiseks (100 euro ulatuses). Kohus asus eelpool seisukohale, et küttesüsteemi parandamise nõue on põhjendatud, kuid 100 euro tasumise nõue mitte. Seega luges kohus õigusabikulud osaliselt põhjendamatuks, see tähendab ulatuses, milles need olid kantud 100 euro suuruse nõude 4
2-23-1971 maksmapanekuks. Kuna õigusabikulude jagunemist erinevate nõuete maksmapanemise vahel on võimatu täpselt mõõta, lähtub kohus nõuete hagihinna määramise reeglitest, lugedes küttesüsteemi parandamise nõude väärtuseks 3500 eurot ning rahalise nõude hinnaks 100 eurot. Sellest tulenevalt loeb kohus õigusabikulud 97% ulatuses kantuks seoses küttesüsteemi parandamise nõude esitamisega ning 3% ulatuses rahalise nõude maksmapanemisega. Sellest tulenevalt rahuldas kohus avaldaja 300 euro suuruse kahju hüvitamise nõude 97%, s.o 291 euro ulatuses.
17.Kohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg-st 2 (koosmõjus TsMS § 477 lg 1) tulenevalt korteriühistu kanda, kuna avaldaja nõustus lõpetama vaidluse sellesarnase kompromissiga, mille ulatuses on kohus avaldaja nõuded rahuldanud. Avaldaja põhjendatud menetluskulud on 1077,20 eurot (lepingulise esindaja tasu 1027,20 eurot + riigilõiv 50 eurot). Menetluskuludelt kuulub tasumisele viivis vastavalt avaldaja taotlusele. Määruskaebus
18.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, milles avaldus rahuldati, ja menetluskulude jaotuse osas ning teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldus täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
19.Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti ja rikkus põhjendamiskohustust. Praegusel juhul jääb ebaselgeks, mida täpsemalt peab korteriühistu tegema tulenevalt maakohtu määruse resolutsiooni sisust. Maakohtu määruse resolutsiooni sisust ei nähtu, et korteriühistu peab oma kulul radiaatori välja vahetama.
20.Vaidlust ei ole selle üle, et kaasomandi eseme hulka kuulub elamu keskküttesüsteem (torud, radiaatorid jm). Veeleke eemaldati avariitööde raames korteriühistu arvel. Radiaatori remontimine ilma uue radiaatori paigaldamiseta ei ole võimalik, sest radiaator vajab vahetamist. Kütteradiaatori vahetamine ei ole avariitöö. Korteriühistu teatas avaldajale, et radiaator kuulub vahetamisele, kuid selline töö toimub korteriomaniku arvel vastavalt korteriühistus kehtivale põhikirjale ja kujunenud tavale. Avaldaja keeldus sellest ja ainult sel põhjusel on radiaator jäänudki vahetamata. Kuna iga konkreetne korteriomanik kasutab ja valdab ühise küttesüsteemi osa (antud juhul enda eriomandi piires asuvaid kütteradiaatoreid), siis kannab ta sellega seotud kulutusi vastavalt tema korteris asuvate radiaatorite kogusele, mis ongi antud juhul kütteradiaatori vahetamisega seotud kulud (kütteradiaatori ja selle paigaldamise hind) (KrtS § 40 lg 2, AÕS § 75 lg 1). Avaldaja etteheited korteriühistule oleksid põhjendatud üksnes olukorras, kui korteriühistu on kogunud korteriomanikelt raha tehnosüsteemide (sh kütteradiaatorite) vahetamiseks ja samas keeldub radiaatori vahetamisest. Avaldaja ei ole tõendanud, kuidas ühe radiaatori blokeerimine mõjutab kuidagi korterelamu küttesüsteemi.
21.Maakohus leidis, et radiaatorilekke kõrvaldamine pidi toimuma avaldaja kulul (maakohus jättis kahjuhüvitise nõude summas 100 eurot rahuldamata).
22.Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 163 lg 2 alusel ebaõigesti korteriühistu kanda. TsMS § 163 lg-le 2 tuginemine oleks põhjendatud juhul, kui tegemist oleks üksnes rahalise nõudega. Menetluskulud peaksid jääma menetlusosaliste endi kanda või tuleks need jagada proportsionaalselt avalduse rahuldamise ulatusega. Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik 5
2-23-1971
23.Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda.
24.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
25.TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus §-ga 659) järgi kontrollib ringkonnakohus määruskaebuse põhjal maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Korteriühistu on vaidlustanud maakohtu määruse osas, milles maakohus avalduse rahuldas, samuti menetluskulude jaotuse. Maakohtu määrust ei ole vaidlustatud ulatuses, milles maakohus jättis avalduse osaliselt rahuldamata. Maakohtu määrus on vaidlustamata osas jõustunud (TsMS § 456 lg 4 teine lause koosmõjus §-ga 659).
26.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada ning Harju Maakohtu määruse resolutsiooni p 2 tühistada (TsMS § 657 lg 1 p 2 koosmõjus §-ga 659). Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsiooni p-s 3 määratud kohustus taastada avaldaja korteriomandi elutoa mõlema radiaatori ühendus sama elamu keskküttesüsteemiga hõlmab kõiki ühenduse taastamiseks vajalikke samme, mistõttu ei ole põhjendatud eraldi välja tuua radiaatori ühenduskoha remontimist. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 koosmõjus §-ga 659 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
27.Asja materjalidest nähtuvalt toimus avaldaja korteriomandis veeleke, mis sai alguse keskkütteradiaatori liitekohast püstikutoruga. Avaldaja pöördus korteriühistu juhatuse poole palvega remontida radiaatori ühenduskoht maja keskküttetoruga. Korteriühistu ühendust keskküttesüsteemiga ei taastanud, vaid lülitas kahjustada saanud radiaatori maja keskküttesüsteemist välja (st üks kahest elutoas asuvast radiaatorist lülitati välja). Avaldaja on esitanud kohtule nõude küttesüsteemi taastamiseks selle endisel kujul, st avaldaja palub kohustada korteriühistut taastama avaldaja korteriomandi elutoa ühendus maja keskküttesüsteemiga. Korteriühistu on menetluses selgitanud, et praegusel juhul tuleb ühenduse taastamiseks küttesüsteemiga vahetada välja avaldaja elutoas asuv radiaator, kuid see töö tehakse korteriomaniku arvel. Avaldaja on keeldunud nimetatud töö eest tasumast ning seega on radiaator vahetamata ja küttesüsteemi taastamise tööd tegemata.
28.Ringkonnakohus märgib, et elamu ühiskommunikatsioonid (mh keskküttesüsteem) kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele (RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 13.4; RKTKo 27.03.2015, 3-2-1-155-14, p 12). Korteriühistu ei vaidlusta, et vaidlusalune keskkütteradiaator ja selle osad on ühise küttesüsteemi osad. Seetõttu lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatust, et avaldaja korteris purunes ühise küttesüsteemi osa.
29.Kaasomandi eseme (praegusel juhul keskküttesüsteem) korrashoiu kohustus on korteriühistul. Korteriühistu kohustuseks on kontrollida ka tehnosüsteemide korrasolekut ning rakendada puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduste kõrvaldamiseks (RKTKm 03.12.2014, 3-2-1-117-14, p 12; RKTKo 08.10.2014, 3-2-1-61-14, p 30; RKTKo 11.12.2013, 3-2-1-129-13, p 51).
6
2-23-1971
30.KrtS § 12 lg 1 näeb ette, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa eset korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt käsitatakse tavapärase valitsemisena eelkõige mh kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. Riigikohus on selgitanud, et korteriühistu vastutab korteriomaniku ees korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 alusel. Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras (vt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 17).
31.Kuna korteriühistu kohustuseks on tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme (praegusel juhul küttesüsteemi) eesmärgipärane toimimine ning korteriühistu on keeldunud tegemast töid endise küttesüsteemi taastamiseks, siis on avaldajal kui korteriühistu liikmel õigus nõuda korteriühistult tema seadusest tuleneva kohustuse täitmist.
32.Korteriühistu leiab, et endise küttesüsteemi taastamine ei ole vajalik, kuna avaldaja elutoas ei pea olema kahte radiaatorit ning ühe radiaatori keskküttesüsteemist väljalülitamine ei mõjuta korteri kasutusomadusi (temperatuuri korteris). Ringkonnakohus märgib, et KrtS § 38 lg 1 järgi ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Praegusel juhul oleks küttesüsteemi taastamata jätmisel tegemist korteriomanike kaasomandis oleva küttesüsteemi muutmisega, milleks on korteriühistul vaja kõigi korteriomanike nõusolekut (vt ka RKTKo 18.07.2011, 3-2-1-50-11, p 10; RKTKo 31.01.2014, 3-2-1-166-13, p 10). Asja materjalidest ei nähtu, et korteriühistul selline nõusolek oleks. Seega on korteriühistu kohustatud taastama küttesüsteemi selle endisel kujul.
33.Kuna korteriühistul on küttesüsteemi taastamise kohtustus, siis ei oma asja lahendamisel tähtsust korteriühistu väited selle kohta, kas vaidlusaluste tööde puhul on tegemist avariitöödega või mitte. Korteriomanike ühine kohustus on kaasomandi ese korras hoida. Seega nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et avaldaja ei ole kohustatud ainuisikuliselt tasuma küttesüsteemi taastamise tööde eest. Tegemist on korteriomanike ühise kohustusega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kui põhikirjas sätestatud majandamiskulude jaotuse põhimõtted on vastuolus seadusega (KrtS § 40 lg 1) ja kahjustavad ülemääraselt korteriomaniku huve, siis tuleb kohaldada seaduses sätestatut (vt KrtS § 17 lg 2 teine lause). Kulude jaotus, mille järgi eriomandi piires asuva kaasomandi eseme remonti teostatakse üksnes konkreetse korteriomaniku kulul, ei ole lubatav KrtS § 40 lg 2 kohaselt, erinedes oluliselt KrtS § 40 lg-s 1 ettenähtust. Seega on ühise küttesüsteemiga seotud kulud üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel ning neid tuleb kanda kõigil korteriomanikel ühiselt (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 21).
34.Asjaolu, et maakohus leidis, et korteriühistu ei vastuta lekke tulemusel tekkinud kahju eest (maakohus ei pidanud põhjendatuks kahjuhüvitise nõuet 100 eurot) ei tähenda, et korteriühistul puudub keskküttesüsteemi taastamise kohustus. Korteriomaniku kaasomandi alalhoiu kohustuse rikkumise hindamine omaks tähtsust kahju hüvitamise nõude lahendamisel (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 16; RKTKm 09.03.2022, 2-19-9543, p 17), mitte endise olukorra taastamise nõude puhul.
7
2-23-1971
35.Korteriühistu hinnangul jääb praegu ebaselgeks, mida täpsemalt peab korteriühistu tegema tulenevalt maakohtu määruse resolutsiooni sisust. Seejuures ei nähtu maakohtu määruse resolutsioonist, et korteriühistu peab omal kuulul radiaatori vahetama. TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi (mis TsMS § 463 lg 2 järgi kohaldub ka määrustele) peab kohtumääruse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka lahendi ülejäänud tekstita. Ringkonnakohus nõustub selles osas korteriühistuga osaliselt. Ringkonnakohtu hinnangul nähtub maakohtu määruse resolutsiooni p-st 3 selgelt, et kohus on kohustanud puudutatud isikut taastama avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu linn elutoa mõlema radiaatori ühenduse maja keskküttesüsteemiga. See, millised toimingud täpselt korteriühistu selle kohustuse täitmiseks võtma peab, ei pea olema nimetatud määruse resolutsioonis, sest käesoleva menetluse eesmärk ei ole tuvastada täpselt millised sammud on vajalikud keskküttesüsteemiga ühenduse taastamiseks. Seetõttu on maakohtu määruse resolutsiooni p 2 ülemäärane ja ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse resolutsiooni p 2. Ringkonnakohus kordab, et kuna korteriomanike ühine kohustus on kaasomandi ese korras hoida ning korteriühistul on küttesüsteemi taastamise kohtustus, siis peab korteriühistu ühenduse küttesüsteemiga taastama enda vahendite arvelt ning tegema selleks need tööd, mille tagajärjel mõlema radiaatori ühendus elamuga taastuks. Kohustus on täidetud, kui mõlema radiaatori ühendus on taastatud. Kui ühenduse taastamiseks on vajalik radiaatori vahetamine, siis tuleb korteriühistul vahetada ka asjaomane radiaator.
36.Kohtueelsete õigusabikulude nõude 291 euro rahuldamise osas korteriühistu määruskaebuses konkreetsemaid vastuväiteid ei esitanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja kulud kohtueelsele õigusabile on põhjendatud (VÕS § 115 lg 1, § 128 lg 3). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
37.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse.
38.Maakohus jättis menetluskulud põhjendatult TsMS § 163 lg 2 alusel korteriühistu kanda ja ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust maakohtu määrust selles osas muuta. TsMS § 163 lg 2 järgi, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Menetluskulude kompromissi sõlmimisest keeldunud menetlusosalise kanda jätmine on kohtu diskretsiooniotsus. TsMS § 163 lg 2 kohaldamine ei eelda seda, et kompromissiettepaneku on teinud kohtumenetluse pool, vaid selle ettepaneku võib olla teinud ka kohus ning üks pooltest on ettepanekuga nõustunud. Tähtis on eelkõige see, et menetluses on arutatud niisuguse kompromissi sõlmimist, millega sarnases ulatuses hagi rahuldamise võimalus pidi olema pooltele ettenähtav (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159, p 25; RKTKo 20.12.2022, 2-19-2709, p 12; RKTKo 27.03.2017, 3-2-1-18-17, p 17). Praegusel juhul tegi kohus menetlusosalistele kompromissiettepaneku 01.11.2024 istungil. Ettepaneku sisu oli, et korteriühistu vahetab enda kulul välja avaldaja elutoa ühe radiaatori ja taastab kütte, avaldaja loobub aga rahalisest nõudest ning menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja nõustus kohtu pakutud kompromissiga. Maakohus ei ole ületanud diskretsioonipiire, kui jättis menetluskulud korteriühistu kanda. Ringkonnakohus ei nõustu korteriühistuga, et TsMS § 163 lg-le 2 tuginemine oleks põhjendatud üksnes juhul, kui tegemist on rahalise nõudega. TsMS § 163 lgst 2 vastavat eeldust ei tulene.
8
2-23-1971
39.Määruskaebuse sisulise rahuldamata jätmise tõttu (ringkonnakohus ei muuda maakohtu otsustust, millega kohustati puudutatud isikut vaidlusalune ühendus taastama ja mõisteti välja rahaline hüvitis) jätab ringkonnakohus määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud korteriühistu kanda (TsMS § 171 lg 1).
40.Maakohus määras TsMS § 174 lg 1 alusel kindlaks ka avaldaja menetluskulude suuruse 1077,20 eurot. Korteriühistu on palunud jätta menetluskulud avaldaja kanda, kuid ei ole määruskaebuses menetluskulude rahalise suuruse kohta vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohtul ei ole alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.
41.Kuna maakohus määras vaidlustatud määruses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse, teeb ringkonnakohus seda ka määruskaebemenetluses kantud kulude osas (TsMS § 174 lg 3).
42.Avaldaja palub 14.01.2025 taotluses mõista korteriühistult avaldaja kasuks välja määruskaebemenetluses kantud lepingulise esindaja tasu 360 eurot. Avaldaja lepingulise esindaja tasu koosneb järgmistest tegevustest: 1) maakohtu määruse analüüs ja nõupidamine avaldajaga – 0,75 h; 2) määruskaebusega tutvumine ja selle analüüs – 0,5 h; 3) vastuse koostamine määruskaebusele ja menetluskulude nimekirja koostamine – 1,75 h. Korteriühistu vastuväiteid avaldaja menetluskuludele ei esitanud. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja lepingulise esindaja ajakulu on põhjendatud. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja esindaja tunnitasu 120 eurot on käesoleval juhul, arvestades esindaja kvalifikatsiooni ja teostatud toiminguid, põhjendatud ja mõistlik. Avaldaja esindaja poolt määruskaebemenetluses teostatud toiminguid kokku 3 h ulatuses peab ringkonnakohus põhjendatuks. Avaldaja põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on seega kokku 360 eurot (3 h x 120 eurot/h). Nimetatud summa kuulub korteriühistult avaldaja kasuks menetluskuluna väljamõistmisele.
43.Avaldaja taotlusel mõistab ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel korteriühistult avaldaja kasuks välja viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
44.Käesolev määrus on TsMS § 696 lg 3 järgi edasikaevatav. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg Indrek Soots Neve Uudelt
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.