Taotleja – ETRE OÜ, esindaja Ivo Kappet Haldusorgan, kelle tegevuse peale on vaie esitatud – Tallinna linn, esindajad Eva Vanamb ja Kenneth Rivis Puudutatud isik I ‒ Osaühing Perearst Piret Tammist, esindaja Piret Tammist Puudutatud isik II ‒ PMV OÜ Puudutatud isik III ‒ Everyday Cleaning OÜ
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 15.12.2020 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
ETRE OÜ määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta menetlusse ETRE OÜ määruskaebus Tallinna Halduskohtu 15.12.2020 määruse peale.
2.Võtta asja juurde määruskaebuse lisad 1–4.
3.Jätta ETRE OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 15.12.2020 määrus muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määrus on lõplik (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7).
Tallinnas Raudtee tn 64 asuva kinnistu (registriosa nr 243150, katastritunnus 78401:101:0209) kaasomanikud on ETRE OÜ 4559/10000 mõttelises osas, Osaühing Perearst Piret Tammist 5241/10000 mõttelises osas, PMV OÜ 100/10000 mõttelises osas ja Everyday Cleaning OÜ 100/10000 mõttelises osas.
2.Osaühing R. Valk Arhitektuuribüroo taotles 02.04.2020 Osaühingu Perearst Piret Tammist volitusel Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt (TLPA) ehitusluba Raudtee tn 64 teenindus- ja ärihoone rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks.
3-20-2466
3.ETRE OÜ esitas 13.04.2020 ehitusloa menetluses oma arvamuse ja teatas, et ei kooskõlasta eelprojekti. TLPA teavitas 27.04.2020 ETRE OÜ-d, et saatis märkused taotlejale lahendamiseks.
4.TLPA vastas 23.10.2020 ETRE OÜ 13.04.2020 vastuväidetele ja teatas, et väljastas 01.10.2020 ehitusloa nr 2012271/30720.
5.ETRE OÜ esitas 08.11.2020 vaide TLPA toimingu peale, millega jäeti 04.09.2020 esitatud Raudtee tn 64 ambulatoorse arstiabi osutamise ja büroohoone rekonstruktsiooni ning laienduse eelprojekt kaebajaga kooskõlastamata, ning 01.10.2020 ehitusloa peale ning taotles ehitusloa kehtivuse peatamist kuni vaideotsuse tegemiseni.
6.ETRE OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 08.12.2020 taotluse, milles palus esialgse õiguskaitse korras peatada TLPA 01.10.2020 ehitusloa nr 2012271/30720 kehtivus kuni tema vaide läbivaatamiseni. 1) Raudtee tn 64 hoone rekonstrueerimine ja laiendamine ei vasta ehitisele ja ehitamisele esitavatele nõuetele. ETRE OÜ-le kui kinnisasja kaasomanikule kaasneb sellega püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav. Ehitusloa taotlemisel on esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutavad ehitusloa andmise otsustamist. Taotleja eesmärk on fikseerida vaide tulemuse selgumiseni olukord, kus keegi ei saaks tugineda 01.10.2020 ehitusloa kehtivusele ja selle alusel ehitamise õigusele. ETRE OÜ-d ei ole nõuetekohaselt kaasatud ehitusloa menetlusse. 2) 02.04.2020 esitatud ehitusloa taotluse menetlus lõppes, sest taotlus võeti tagasi. 3) Ehitamisega kaasneksid ETRE OÜ-le olulised kahjulikud mõjud. Muutuks hoone tulepüsivus, kuna TP1 on asendatud TP2-ga. See vähendab oluliselt Raudtee tn 64 hoone väärtust ja võimalikke rendihindu ning suurendab hoone kindlustamistasu. 01.10.2020 ehitusloa alusel ehitamine läheb oluliselt kallimaks, kuna loobutud on vahelagede ja treppide valamisest raudbetoonist. 4) Osaühingul Perearst Piret Tammist ei ole õigust laiendada Raudtee tn 64 ehitist ambulatoorse arstiabi osutamiseks, kuna selleks puudub kaasomanike kokkulepe. 5) Ehitusluba on väljastatud muu hulgas Raudtee tn 64 ehitise konstruktsioonidele, kuid projekt ei vasta selles osas tööprojekti nõuetele (majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ §-d 10–11). Lahendamata on katuse kandekonstruktsioon, sokli- ja räästasõlmed, välisseinte teraspostide toetumine varem ehitatud lintvundamendile jne. Projekteerimisel ja ehitamisel ei ole järgitud varem renoveerimistöödel kasutatud konstruktiivset lahendust, mille kohaselt on välja ehitatud ligikaudu 2/3 hoone mahust (välisseinad ja kandvad siseseinad on tellistest, vahelaed ja trepid raudbetoonist). Uue lahendusega muutub hoone tulepüsivus oluliselt ja tulekahju korral tekib hoone kandekonstruktsiooni varisemise oht.
7.Tallinna linn palus 11.12.2020 vastuses jätta taotlus rahuldamata. 1) ETRE OÜ vaie on perspektiivitu. Taotlusest ei selgu, kas ja kuidas rikub ehitusluba ETRE OÜ subjektiivseid õigusi. 2) Väär on ETRE OÜ väide, et 02.04.2020 esitatud ehitusloa taotluse menetlus on lõppenud seoses taotluse tagasivõtmisega ja et ETRE OÜ-d ei ole 04.09.2020 esitatud ehitusloa taotluse menetlusse kaasatud. Ehitisregistri järgi on tegemist ühe ja sama 02.04.2020 alanud ehitusloa taotluse menetlusega, mille raames on TLPA korduvalt (22.04.2020, 06.07.2020, 11.08.2020, 02.09.2020) tagastanud ehitusloa taotluse taotlejale märkuste lahendamiseks. 03.04.2020 kaasati ehitusloa menetlusse Raudtee tn 64 kaasomanikud, sh ETRE OÜ. Tallinna linn on ETRE OÜ asjakohaseid märkusi arvestanud (vt TLPA 23.10.2020 kiri). 2(8)
3-20-2466 3) ETRE OÜ väidab, et ehitusloa saanud ehitusprojekti realiseerumisel asendatakse praegune hoone tulepüsivus TP1 tulepüsivusega TP2. Erinevates ehitusprojektides, sh ETRE OÜ enda tellitud projektis (Vainik RM ehitusprojekt, töö nr A-33) on hoone tulepüsivus samuti TP2. 4) ETRE OÜ väide valeandmete esitamise kohta on väär. Koos ehitusloa taotlusega esitati Osaühing EstKONSULT 11.02.2019 töö nr K-38-1-2018 „HOONE Raudtee tn 64 EHITUSKONSTRUKTSIOONIDE TÄIENDAV AUDIT“, mille p 4 järgi tuleb teise korruse konstruktsioonid tunnistada varisemisohtlikuks ja korruse kasutamine uuritud alal ei ole mingil eesmärgil lubatav. Treppe ei asendata uutega, vaid need remonditakse. Samamoodi on projekti eesmärk olemasolevate konstruktsioonide tugevdamine ja amortiseerunud konstruktsioonide väljavahetamine, mitte uue konstruktsioonilahenduse loomine. 5) Riigikohus on leidnud, et ehitusloa väljastamiseks ei ole vajalik kõigi kaasomanike nõusolek, kuna ehitusloa väljastamine ei reguleeri kaasomanike vahelisi suhteid ega tekita nõudeid teiste kaasomanike vastu. Ehitusloale on kantud märge, et ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi ning ehitusluba ei anna õigust ehitada ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata. 6) Väites, et ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis on lahendamata konstruktsioonide osa (katuse kandekonstruktsioon, sokli- ja räästasõlmed, välisseinte teraspostide toetumine varemehitatud lintvundamendile jne), ei ole ETRE OÜ tutvunud ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti konstruktsiooni osa põhiprojektiga, mille on koostanud ehitusinsener Üllar Suvemaa. Määrus nr 97 ei eelda ehitusloa taotlemisel tööprojekti koostamist, vaid ehitusloa taotlemisel esitab taotleja ehitusprojekti enda valitud staadiumis. 7) ETRE OÜ esitatud ehitusinsener JM arvamus tuleb jätta tähelepanuta, sest see ei ole usaldusväärne. JM ei ole tutvunud ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti konstruktsiooni osa põhiprojektiga. Lisaks leiab JM oma arvamuse p-s 2, et vaidlusaluse ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt peab olema tööprojekti staadiumis. Arvamuse olulise osa (p 3) moodustavad õiguslikud hinnangud, mille andmiseks puudub ehitusinseneril pädevus.
8.Osaühing Perearst Piret Tammist palub 11.12.2020 seisukohas jätta taotlus rahuldamata. 1) JM on ehitusprojekti ekspertiisi asemel esitanud ETRE OÜ juriidilise kaitsekõne. Osaühingul Perearst Piret Tammist on ilmne huvi ehitusloa kehtivuse vastu. Valeväiteid ei ole esitatud. Hinnang hoone teise korruse kandekonstruktsioonide varisemisohtlikkuse kohta on antud ehituskonstruktsioonide auditis (töö nr K-38-1-2018). Ehitise varisemisohtlik seisukord ei saa mõjutada ehitusloa taotluse rahuldamist. Ehitusluba sai kõik vajalikud kooskõlastused ja ehitusprojekt on esitatud mahus, mis vastab ehitusseadustikus (EhS) esitatud nõuetele. Võimaluse piires on arvestatud ka ETRE OÜ ettepanekuid. 2) Ehitusloa taotlemise vajadus ja paljuski ka ehitise varisemisohtlik seisukord tuleneb ETRE OÜ teostatud ebaseaduslikest ehitustöödest, mis on fikseeritud TLPA 09.12.2013 ettekirjutuses. ETRE OÜ teostatud ümberehituse seadustamiseks on Osaühing Vainik RM 2014. aastal esitanud ehitusloa taotluse (nr EP 155000), mida ei rahuldatud puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu. Hiljem esitati sisuliselt sama taotlus (menetlus nr 1911271/175712), mis oli samuti puudulik. ETRE OÜ keeldus koostööst puuduste kõrvaldamisel. Väited rendihindade ja kindlustamistasu erinevuse kohta on paljasõnalised ega vasta tõele. Väide, et 01.10.2020 ehitusloa alusel on ehitamine oluliselt kallim, on alusetu. Projekteerija on valinud kõige soodsama ja ohutuma konstruktsioonilahenduse, mis ainsana välistab ehitise varisemisohtliku osa täieliku lammutamise. ETRE OÜ väide negatiivsete mõjude tekke kohta on hüpoteetiline. Hinnangu andmisel tuleks lähtuda hoone seisukorrast enne ehitusloa väljastamist. 3) Ehitusloa alusel on alustatud ehitamist ja ehitus on jäigastavate kandekonstruktsioonide paigaldamise etapis. Tellijal on lepingulised kohustused töövõtja ees ehitustegevuse 3(8)
3-20-2466 võimaldamiseks ning ehitusettevõtjal on lepingulised kohustused alltöövõtja ees, samuti kohustus tasuda ehitustehnika rendi eest. Lisaks kaasneb ehitamisega tellija kohustus omanikujärelevalve teostamiseks, mille kohta on sõlmitud leping, mille peatamine päeva pealt ei ole võimalik. Ehitusobjekt on kindlustatud vastavalt planeeritavale ehituse toimumise ajale, mis tähendab, et ehitamise peatumise korral tuleb ehitamine uuesti kindlustada.
5.Tallinna Halduskohus jättis 15.12.2020 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. 1) Taotleja õiguskaitsevajadust ei saa välistada. ETRE OÜ on Raudtee tn 64 kinnistu kaasomanik ning 01.10.2020 ehitusloa alusel toimuv ehitustegevus puudutab hoone kaasomandis olevaid osi, nagu katus, kandekonstruktsioonid ja vundament. Kui planeeritav ehitustegevus muudab hoone omadusi pöördumatult või vähemasti raskesti tagasipööratavalt, võib ehitustegevuse peatamine puudutatud isiku jaoks olla ainsaks efektiivseks õiguste kaitsmise vahendiks. 2) ETRE OÜ vaide edulootused on vähesed. Ehitusloa menetlus on olnud pikk ja põhjalik ning ilmselgeid rikkumisi esmapilgul ei nähtu. Registri andmete põhjal on ilmne, et menetletud on ühte ja sama ehitusloa taotlust, mille raames on tehtud erinevaid menetlustoiminguid. ETRE OÜ on saanud esitada ehitusloa menetluses oma vastuväited (13.04.2020) ning Tallinna linn ja puudutatud isik I on neile ka vastanud, sh põhjendanud asjakohaselt, miks kõiki vastuväiteid ei saa arvesse võtta. Tallinna linn on veenvalt põhjendanud, et Osaühingu R. Valk Arhitektuuribüroo koostatud eelprojekt ei asenda Osaühingu Vainik RM eelprojekti tööd nr A33, vaid tegemist on uue projektiga. Seega ei olnud vaja küsida töö nr A-33 koostaja nõusolekut. Väide valeandmete esitamisest ei ole põhjendatud. Ehitusloa taotlusega esitati EstKONSULT OÜ töö nr K-38-1-2018, mille p-s 4.1 on tõdetud, et teise korruse konstruktsioonid tuleb tunnistada varisemisohtlikuks ja korruse kasutamine uuritud alal ei ole mingil eesmärgil lubatav. Auditi on koostanud selleks pädev isik ja audit sisaldab seisukohta toetavat fotomaterjali. Kolmandal isikul I oleks olnud õigus ehitusluba taotleda ka juhul, kui ehitis ei oleks varisemisohtlik. Ehitusloa taotlemisel võib piirduda eelprojekti esitamisega (Riigikohtu 13.12.2018 otsus 3-16-1050, p 17), mistõttu ei pidanud hoone konstruktsioonide projekt olema koostatud tööprojekti nõuetele kehtestatud mahus. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et tulepüsivusklassi oleks muudetud halvemaks. Ka vahelagede ja treppide osas on antud põhistatud vastused, et tegemist on rekonstrueerimisega, mitte uute ja kallimate hankimisega. Jääb ebaselgeks, kuidas ETRE OÜ õigused saavad kahjustatud, kui ehitamine lähekski kallimaks, sest ehitustööde tellijaks ja finantseerijaks on puudutatud isik I. 3) Kaasomanike erimeelsused kaasomandi osade valitsemisel ja ehitamise planeerimisel ei ole takistuseks ehitusloa väljastamisel. Ehitusloa väljastamine ei mõjuta kaasomanike õigust pöörduda tsiviilkorras kohtu poole, kui teine kaasomanik on õigusvastaselt muutnud kaasomandi eset. Praeguse taotluse raames ei pea hindama, kas ETRE OÜ väited kaasomaniku õiguste rikkumise kohta on tõendatud, vaid üksnes seda, kas võimalikud kaasomandi rikkumised oleksid hiljem heastatavad. ETRE OÜ väljatoodud probleemid (13.04.2020 kirja p 7) ei ole sellist laadi, mis poleks hiljem kõrvaldatavad. Puudutatud isik I on neile märkustele ka vastanud (11.12.2020 menetlusdokumendi lisa 4, p 3.2). Erimeelsused kaasomandi realiseerimisel ei tingi vajadust peatada ehitustegevus vaide läbivaatamise ajaks. 4) ETRE OÜ õiguste võimalik riive ei kaalu üles ehitustegevuse peatamisest tulenevat kahju kolmandale isikule I. Ehitamisega on alustatud 10.11.2020. Kuigi puudutatud isik I ei ole talle tekkivate kulude kohta tõendeid esitanud, on usutav, et ehitustegevuse peatamine toob endaga kaasa erinevaid kulusid. Muu hulgas lükkub edasi hoone kasutusele võtmise tähtaeg. On piisavalt selge, et Raudtee tn 64 hoone on halvas seisukorras ning olukord nõuab kiiret sekkumist. ETRE OÜ õigused ei saa ehitustegevuse jätkumisel pöördumatult kahjustada. 4(8)
3-20-2466
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
6.ETRE OÜ palub 16.12.2020 määruskaebuses tühistada halduskohtu 15.12.2020 määrus ja rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus varem väljatoodud põhjustel. 1) Taotlejal on esialgse õiguskaitse vajadus. Hoone tulepüsivuse TP1 asendamine tulepüsivusega TP2 vähendab oluliselt Raudtee tn 64 kinnistu väärtust, mistõttu vähenevad selle rendihinnad. Samas kallineb hoone kindlustamistasu, kuna hoone tulepüsivus muutub madalamaks. Jääb arusaamatuks, millistele tõenditele on kohus oma väidetes tuginenud. 2) Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et vaide edulootused on vähesed ja TLPA on menetlenud alates 02.04.2020 sama ehitusluba. Hilisemate ehituslubade menetlusse ei ole ETRE OÜ-d kaasatud. Puudutatud isik I esitas ehitusloa taotlemisel valeandmeid selle kohta, et Raudtee tn 64 kinnistul asuv hoone on varisemisohtlik. Selle väite üle toimub vaidlus tsiviilasjas nr 2-205498, kus ETRE OÜ on kostjaks (vt kolmanda isiku I hagiavaldus, lisa 1). Kuna tsiviilvaidlus on pooleli, ei saanud kohus põhjendada esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmist kolmandale isikule I tekkida võivate kuludega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 ei anna kolmandale isikule I õigust laiendada Raudtee tn 64 ehitist ambulatoorse arstiabi osutamiseks endale meelepärasel viisil. See on kaasomandi eseme majandusliku otstarbe muutmine, mis AÕS § 74 lg 1 järgi eeldab kaasomanike kokkulepet. Sellist kokkulepet aga ei ole. Kolmanda isiku I väide ehitise varisemisohtlikkusest ei ole ka eluliselt usutav, sest ta ostis ETRE OÜ-lt 29.05.2015 notariaalse lepinguga 353/10000 mõttelist osa Raudtee tn 64 kinnistust ega ole sellest lepingust taganenud (vt lisa 2). Lisaks on puudutatud isik I müünud 20.02.2020 ja 25.02.2020 notariaalsete lepingutega mõttelised osad Raudtee tn 64 kinnistust kolmandatele isikutele II ja III (vt lisad 3 ja 4). On ka mõeldamatu, et perearst osutaks oma teenust varisemisohtlikes ruumides. 3) Halduskohus kaalus valesti ETRE OÜ ja kolmanda isiku I õigusi. Kohus jättis tähelepanuta ETRE OÜ 15.12.2020 seisukohad, mis puudutavad haldusmenetluse käiku ja ETRE OÜ kaasamist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Määruskaebuse saab HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse võtta. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 203 lg 1, § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 sätestatud nõuetele. Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9). Ringkonnakohus ei pea vajalikuks nõuda määruskaebuse lahendamiseks teiste menetlusosaliste seisukohta, vaid arvestab nende varasemates menetlusdokumentides tooduga, kuna ETRE OÜ kordab oma määruskaebuses üldjoontes halduskohtule varem esitatud seisukohti. HKMS § 210 lg 1 alusel lahendab määruskaebuse üks ringkonnakohtu kohtunik.
8.Määruskaebusele on lisatud Osaühingu Perearst Piret Tammist 13.04.2020 hagiavaldus koos lisadega (tsiviilasi nr 2-20-5498) ning Raudtee tn 64 kinnistu mõttelise osa 29.05.2015, 20.02.2020 ja 25.02.2020 notariaalsed müügilepingud. Ringkonnakohus võtab määruskaebuse lisad HKMS § 203 lg 2, § 185 lg 1 ja § 62 lg 2 alusel asja juurde, sest need võivad omada tähtsust ETRE OÜ esialgse õiguskaitse vajaduse hindamisel ning ETRE OÜ ja kolmanda isiku I huvide kaalumisel. Tõendite esitamine määruskaebuse menetluses on lubatav ega põhjusta haldusasja lahendamise venimist.
Määruskaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
10.Esialgse õiguskaitse kohaldamise eesmärk on vältida tagajärgi, mis raskendavad kaebuse eesmärgi saavutamist või muudavad selle võimatuks (HKMS § 249 lg 1). Kohus arvestab esialgse õiguskaitse määruse tegemisel avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab 5(8)
3-20-2466 kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi (HKMS § 249 lg 3). Esialgse õiguskaitse kohaldamine peab olema eesmärgipärane ja proportsionaalne. Esialgse õiguskaitse taotluse võib esitada ka vaidemenetluse ajal (HKMS § 249 lg-d 2 ja 5).
11.Ringkonnakohus leiab, et ETRE OÜ-l on esialgse õiguskaitse vajadus. ETRE OÜ on Raudtee tn 64 kinnistu kaasomanik. 01.10.2020 ehitusloaga lubatud ehitamine puudutab muu hulgas kinnistul asuva hoone kaasomandis olevaid osi nagu vundament, kandekonstruktsioonid ja katus. Ehitamist on juba alustatud (ehitamise alustamise teatis on esitatud 10.11.2020). ETRE OÜ väitel on ehitusluba õigusvastane; selle alusel toimuv ümberehitus vähendab kinnistul asuva hoone väärtust ja toob temale kui hoone kaasomanikule kaasa täiendavaid kulusid. Seega riivab 01.10.2020 ehitusluba muu hulgas ETRE OÜ omandiõigust. Mida kaugemale ehitustöödega jõutakse, seda väiksem on tõenäosus, et juba tehtud töid on hiljem mõistlikult võimalik tagasi pöörata. Vaidlusaluse ehitusloa kehtivuse või täitmise peatamise korral puudub kolmandal isikul I õiguslik alus ehitamisega jätkata.
12.Esialgse õiguskaitse kohaldamise vaidemenetluse ajaks välistaks vaide ilmselge perspektiivitus. Ringkonnakohtul puudub võimalus anda hinnang ETRE OÜ vaide eduväljavaadetele. ETRE OÜ on esialgse õiguskaitse taotlusele lisanud väljavõtte dokumendiregistrist, mille järgi on vaie esitatud, kuid mitte vaide teksti. Vaiet ei ole kohtule esitanud ka Tallinna linn. Seega ei ole täpselt teada, milliseid vastuväiteid ja millisel põhjustel ETRE OÜ vaidemenetluses esitas. Seetõttu lähtub ringkonnakohus eeldusest, et vaie ei ole ilmselgelt perspektiivitu ega tingi eraldi võetuna esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmist. Ringkonnakohus märgib siiski vastuseks määruskaebuse väidetele, mis tõenäoliselt seonduvad tema vaide sisuga, järgmist.
13.Ehitusluba ei reguleeri kaasomanike vahelisi eraõiguslikke suhteid (vrd Riigikohtu 18.12.2014 otsus nr 3-3-1-57-14, p 11). Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile (EhS § 38 lg 1). Seega hindab pädev asutus loamenetluses eelkõige ehitusprojekti vastavust üldistele ehitisele ja ehitamisele esitatavatele nõuetele. Ehitusloa menetlusse peab kaasama kinnisasja (kaas)omaniku (EhS § 42 lg 6), kuid tema nõusolek ei ole ehitusloa väljastamise eeltingimus (EhS § 44). Pädeval isikul tuleb vaid kaaluda, kas ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 44 p 4). Eelnevat arvestades ei pidanud pädev haldusorgan vaidlusaluse ehitusloa menetluses lahendama ETRE OÜ ja kolmanda isiku I vahelisi eraõiguslikke vaidlusi (nt kontrollima, kas ehitamiseks oli vajalik kõigi kaasomanike nõusolek ja kas see nõusolek oli konkreetsel juhul olemas).
14.Ehitisregistri tehniliste eripärade tõttu jääb mulje, nagu TLPA oleks menetlenud mitut erinevat ehitusluba, sest ehitusloa taotlus on selle esitajale korduvalt tagastatud märkuste lahendamiseks ning seejärel on esitatud uus taotlus. Toimiku materjalidest (vt eeskätt Tallinna linna 11.12.2020 vastuse p 4 ja lisad 1–5; 08.12.2020 taotluse lisas 2 esitatud ehitusloa lk 4–9) ning Tallinna linna ja kolmanda isiku I selgitustest on võimalik siiski järeldada, et Osaühingu Perearst Piret Tammist volitusel esitati TLPA-le 02.04.2020 taotlus väljastada ehitusluba Raudtee tn 64 hoone rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks vastavalt Osaühing R. Valk Arhitektuuribüroo eelprojektile ning TLPA on selle taotluse alusel läbi viinud ühe haldusmenetluse nr 210162, mis päädis 01.10.2020 ehitusloa väljastamisega. Ehitusloale märgitud taotluse esitamise kuupäev 05.09.2020 tähistab ilmselt sellise projekti esitamist, mille kohta Tallinna linnal ei olnud enam märkusi ja mille alusel ehitamiseks väljastati 01.10.2020 ehitusluba. Ehitusloaga koos esitatud ehitusprojekti (korduv) tagastamine puuduste kõrvaldamiseks ei tähenda iseenesest ehitusloa menetluse lõpetamist, vaid selle tulemusena on võimalik esitada parandatud ehitusprojekt, milles on arvestatud haldusorgani märkustega. Selle 6(8)
3-20-2466 järel haldusmenetluses ei alga uuesti, vaid jätkub. Haldusmenetluse ese on ehitusluba, mitte ehitusprojekt.
15.ETRE OÜ on saanud ehitusloa menetluses esitada oma arvamuse ja sellele on vastatud; osaliselt on ehitusprojekti ETRE OÜ märkuste alusel ka korrigeeritud (vt Tallinna linna 11.12.2020 vastuse lisad 6–8). Vaidemenetluses tuleb põhjalikumalt hinnata, kas ehitusprojektis tehti menetluse käigus selliseid olulisi muudatusi, mille tõttu oleks pidanud ETRE OÜ kui Raudtee tn 64 kinnistu kaasomaniku korduvalt ära kuulama (nt pärast 05.09.2020 projekti esitamist).
16.Raudtee tn 64 asuva hoone teise korruse konstruktsioonide varisemisohtlikkus on välja toodud Raudtee tn 64 ehituskonstruktsioonide auditis (EstKONSULT OÜ 11.02.2019 töö nr K38-1-2018, lk 20; Tallinna linna 11.12.2020 vastuse lisa 13), mille ehitusloa taotleja esitas koos loataotlusega. Auditis on selgitatud, kuidas sellise järelduseni on jõudnud, sh miks on selles asutud hoone seisukorra osas varasemast erinevale seisukohale. Auditi järeldusi ilmestavad auditi käigus tehtud fotod. Pädev haldusorgan sai 01.10.2020 ehitusloa andmisel sellest tõenditest lähtuda. Eelnev ei välista ETRE OÜ võimalust mõnes muus menetluses tõendada, et Raudtee tn 64 kinnistul asuv hoone ei ole tegelikult varisemisohtlik, kui see on tema õiguste kaitseks vajalik. See ei tähendaks siiski, et puudutatud isik I on esitanud ehitusloa menetluses teadlikult valeandmeid hoone seisukorra kohta. Tuleb veel märkida, et ehitusloa võib väljastada ka sellise hoone ümberehitamiseks, mis ei ole varisemisohtlik (vt EhS § 42 lg 1). Asja materjalidest ei nähtu, et Tallinna linn oleks kohaldanud 01.10.2020 ehitusloa andmisel tavapärasest leebemaid tingimusi, tulenevalt ehitise ohtlikkusest (vrd EhS § 2 lg 2). Seega puudub alus arvata, et hinnang hoone seisundile saaks oluliselt mõjutada 01.10.2020 ehitusloa sisulist õiguspärasust.
17.Määruskaebuse lisades 2–4 esitatud notariaalsetest lepingutest ei saa teha järeldusi Raudtee tn 64 asuva hoone varisemisohtliku seisundi kohta. Avariilises seisukorras hoonega kinnistu mõttelised osad võivad samuti olla õiguskäibes. Müüja vastu lepingust tulenevate nõuete mitteesitamiseks võib olla mitmeid erinevaid põhjusi, nt see, et ostja on enne tehingut hoone seisukorraga tutvunud ja võimalikud puudused kajastuvad juba ostuhinnas.
18.Ringkonnakohus leiab, et ETRE OÜ huvi peatada 01.10.2020 kehtivus juba vaidemenetluse ajal ei saa pidada kaalukamaks kui kolmanda isiku I huvi ehitamisega jätkata. ETRE OÜ ei ole veenvalt ära näidanud, et 01.10.2020 ehitusloa alusel toimuvad ümberehitused muudaks Raudtee tn 64 asuva hoone seisukorra ETRE OÜ jaoks ohtlikumaks või vähendaks ETRE OÜ kaasomandi osa väärtust. ETRE OÜ ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et vaidlusaluse ehitusloa realiseerimise korral väheneks Raudtee tn 64 hoone tulepüsivus – nii ETRE OÜ enda tellitud varasemas ehitusprojektis (osaühingu Vainik RM 2015. a töö nr A-33, lk 5) kui ka 01.10.2020 ehitusloa menetluses esitatud ehitusprojektis (Osaühing R. Valk Arhitektuuribüroo 2020. a juuli töö nr 2004, p 5.2) on hoone tulepüsivuseks märgitud TP2 (vt Tallinna linna 11.12.2020 vastuse lisad 9–10 ja 11–12). Seda, et ETRE OÜ-l võib 01.10.2020 ehitusloa realiseerimisest tekkida täiendavaid kulusid, ei saa välistada. Tõenditest nähtuvalt korraldab ja rahastab ehitustöid küll puudutatud isik I, kuid temal võib tekkida hiljem rahaline nõue teiste kaasomanike, sh ETRE OÜ vastu osas, mis puudutab ehitise kaasomandisse kuuluvate osade (katus, kandekonstruktsioonid jms) parendamist või nende avariilise olukorra likvideerimist. Selle üle, kas ja millises ulatuses tuleb ETRE OÜ-l kanda 01.10.2020 ehitusloa alusel toimuva ümberehitamisega seotud kulusid, vaieldakse aga tsiviilasjas nr 2-20-5498 (vt määruskaebuse lisa 1). Praeguses menetlusetapis ei ole alust arvata, et ETRE OÜ kulud oleks igal juhul suuremad kui tema omandi väärtuse suurenemine, mis ehitustööde tulemusel ja ehitise üldise seisukorra paranemise korral eeldatavasti tekib. Seega kokkuvõttes ei ole ETRE
7(8)
3-20-2466 OÜ põhistanud, et esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisega kaasnevad tema jaoks väga rasked tagajärjed. Puudutatud isik I on ehitamist alustanud ja tal on kohustused ehitustööde ja omanikujärelevalve teostajate ees. Ehitustööde peatamine esialgse õiguskaitse korras võib tekitada vajaduse teha täiendavaid töid ja teha lisakulutusi (nt ehitis konserveerida, kui sõltuvalt ehitamise järgust oleks selle viivitamatu pooleli jätmine ohtlik). Seega esialgse õiguskaitse kohaldamisega kolmandale isikule I kaasnevad tagajärjed võivad olla oluliselt raskemad kui esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine ETRE OÜ-le kaasa tooks. Praeguse vaidluse asjaoludel ei ole seetõttu esialgse õiguskaitse kohaldamine vaidemenetluse ajaks proportsionaalne.
19.Eelnevat arvestades jääb määruskaebus rahuldamata ning halduskohtu 15.12.2020 määrus muutmata. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.