AS-i Morrison Invest hagi N.C vastu üürilepingust tulenevas nõudes
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 30.08.2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
AS-i Morrison Invest apellatsioonkaebus
Asja hind ringkonnakohtus
11 271 €
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant) AS Morrison Invest (registrikood 10378065), lepinguline esindaja Raivo Salumäe Kostja (vastustaja) N.C (isikukood XXX), lepinguline esindaja Jelena Smorodina
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
I.
RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON
I.1. Tühistada Harju Maakohtu 30.08.2024 otsus osas, milles hagi jäi rahuldamata 768,36 € saamiseks. Teha tühistatud osas uus otsus, milles hageja nõue nimetatud summas rahuldada. I.2. Tühistada p-s I.1 viidatud otsus osas, milles hageja kohtukuludest ja kostja menetluskuludest jäi hageja kanda enam kui 90% ja jätta ülejäänud 10% neist kuludest kostja kanda. I.3. Tühistada p-s I.1 viidatud otsus osas, milles hagejalt mõisteti kostja kasuks välja menetluskulude hüvitis suuremas summas kui 2958 € ja seda summat ületavalt osalt ka viivis. I.4. Ülejäänud osas jätta sama otsuse resolutsioon muutmata, arvestades lisaks käesoleva otsuse põhjendustega. I.5. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. I.6. Jaotada ringkonnakohtu menetluskulud nii, et hageja kanda jäävad tema enda kohtuvälised kulud ning 90% kohtukuludest ja kostja menetluskuludest, aga kostja kanda jääb 10% kohtukuludest ja tema kuludest. I.7. Määrata kindlaks menetluskulude rahaline suurus vastavalt kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses märgitule.
II.1. Võtta vastu AS-i Morrison Invest 28.08.2023 esitatud osaline hagist loobumine. II.2. Rahuldada hagi osaliselt. II.3. Mõista kostjalt N.C-lt hageja AS-i Morrison Invest kasuks välja 768,36 €. II.4. Jaotada maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud nii, et hageja kanda jäävad tema enda kohtuvälised kulud ning 90% kohtukuludest ja kostja menetluskuludest, aga kostja kanda jääb 10% kohtukuludest ja tema kuludest. II.5. Määrata hüvitatavad menetluskulud rahaliselt kindlaks järgmiselt: II.5.1 hageja peab kostjale hüvitama maakohtu menetluskulu 3042 €; II.5.2 kostja peab hagejale hüvitama maakohtu menetluskulu 84 €; II.5.3 hageja peab kostjale hüvitama ringkonnakohtu menetluskulu 1035 €; II.5.4 kostja peab hagejale hüvitama ringkonnakohtu menetluskulu 84 €. II.6. Tasaarvestada eelmise p II.5 alapunktides märgitud kohustused, mille tulemusel mõista hagejalt AS-ilt Morrison Invest kostja N.C kasuks välja menetluskulude hüvitis 3909 €. Hagejal AS-il Morrison Invest tuleb kostjale N.C-le välja mõistetud menetluskulude hüvitiselt tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.AS Morrison Invest (hageja) esitas 04.05.2022 Harju Maakohtule hagi N.C (kostja) vastu 17.11.2020 üürilepingust (üürileping) tulenevates nõuetes. Hagiavalduse ning selle 16.05.2022, 17.05.2022, 28.08.2023, 25.09.2023 täienduste ja 27.09.2023 selgituse kohaselt nõudis hageja kostjalt lõpuks põhivõla 5779,56 € ja viivise 5491,44 € – kokku 11 271 € maksmist.
1.1.Lõplik põhivõla nõue koosnes järgmistest osasummadest: -
1.2.Viivist nõudis hageja alates 01.07.2021 arvest nr 21385 ja arvutas selle viimases täpsustuses enne hagi menetlusse võtmist välja 12.04.2022 seisuga summas 6207,73 €. Hageja tugines oma 21.01.2022 tasaarvestusele kostja makstud tagatisrahaga summas 440 € ja nõudis viivist 5767,23 € (= 6207,73 – 440). Hiljem esitas hageja täiendavaid viivise arvutusi, aga ei suurendanud viivise nõuet. Hageja vähendas 28.08.2023 täpsustuses viivise nõuet summani 5491,44 € ja selgitas, et vähendamine toimub 2021. a detsembri ja 2022. a jaanuari üüriarvetelt arvutatud viivise osas (samade arvete ulatuses vähenes põhivõlg p 1.1 esimese taande kohaselt).
2.Hageja tõi esile, et kostja jättis osaliselt täitmata üürilepingust tulenevad kohustused, st rikkus lepingut. Hageja nõuab lepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmist, leppetrahvi ja kahju hüvitamist.
2.1.Üüri ja kulude nõue tuleneb üürilepingus kokku lepitud kohustusest, et kostja kui üürnik tasub Tallinnas Tulbi tn 6 hoones asuvate ruumide (kabinettide) nr 19 ja 20 ning koridori ja tualeti osalise (kokku pinda 44 m2) kasutamise eest ajavahemikul 01.12.2020 – 30.11.2021 üüri 220 € kuus ning kommunaal- ja üldkulude katteks 140,80 €. Alates 01.09.2021 jäi kostja kasutusse ruum nr 20 ja seetõttu kuulus tasumisele üür 90 € ja kommunaalkulud 57,60 € kuus. Samuti tuli kostjal sama lepingu järgi tasuda tarbitud vee ja elektri eest. Lisaks kohustus kostja tasuma tema põhjustatud signalisatsioonihäire ja valvefirma väljasõidu korral iga häire ja valvefirma seisutunni eest 35 € (või 65 €, kui häire tekib kell 17–9, puhkepäevadel või riiklikel pühadel). Nimetatud summadele lisandus käibemaks. Hageja esitas kostjale igakuiselt arved, mis on alates 2021. a juulist osaliselt tasumata.
2.2.Kahjunõude esimene osa tuleneb 20.07.2021 teostatud ruumi nr 19 ülevaatusel tuvastatud puudustest (seinte värvi kahjustamine kostja paigaldatud isolatsioonimaterjali eemaldamisel, seinte ja põrandate kriimustused, kardinate purunemised ja signalisatsiooni andurite rikkumine). Kahjustuste kõrvaldamise hind koos käibemaksuga on 1466,40 €. Lisaks nõuab hageja 90 € hüvitamist luku eest, mille üürnik 19.07.2021 kell 19:51 ära viskas.
2.3.Leppetrahvi nõuab hageja üürilepingu p 5.5 alusel kokkuvõtvalt järgmiste rikkumiste eest (üldjuhul iga rikkumine 220 €, korduva rikkumise eest 440 €): -
näitude teatamata jätmine (eelkõige üürilepingu p 4.2.5); valehäire põhjustamine (akende ööseks lahti jätmine ja sellega signaalhäire tekitamine; p-d 4.2.1, 4.2.13 ja 4.2.16); avaliku korra rikkumine (p-d 4.2.1, 4.2.2, 4.2.11, 4.2.16, 4.2.22, 4.2.24); valvestustabeli täitmata jätmine (p-d 4.2.2 ja 4.2.29); ruumide valvestamata jätmine (p 4.2.17); kindlustuslepingu esitamata jätmine (p 4.2.34); hagejat teavitamata Lukuabi kutsumine (p-d 4.2.7 ja 4.2.8).
2.4.Viivise määr on 0,5% päevas, selle näeb ette üürilepingu p 5.2. Viivise arvestamisel lähtus hageja sellest, et üürilepingu p 3.5 järgi tuli üür ja kulud tasuda 5. kuupäevaks. Hageja arvutas viivise välja 12.04.2022 seisuga.
3.Kostja vaidles hagile vastu.
3.1.Alates 05.07.2021 ei saanud kostja üüritud ruume enam kasutada hagejast tulenevate takistuste tõttu. Kostja teatas sellest koheselt hagejale. Kostjal õnnestus pääseda ruumidesse vaid 14., 17., 19. ja 30. juulil naaberüürnike abil. Üüritud ruumi magnetkaardid ei töötanud korralikult alates 05.07.2021, millest kostja teatas praktiliselt iga päev hagejale. Hageja otsustas suvaliselt, millal aktiveerida või deaktiveerida kostja käes olevad magnetkaardid. Hageja takistas kostjal ruumide kasutamist, mistõttu oli kostjal õigus üürileping ette teatamata üles öelda. Kostja teatas lepingu lõpetamise soovist hagejale 21.07.2021 ja andis 31.07.2021 3 (15)
üle üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt soovis lepingu lõpetada alates 01.08.2021.
3.2.Hageja 01.06.2021 arvest nr 21332 sama kuu eest nähtub, et 31.05.2021 seisuga oli kostjal ettemaks 397,77 € ja juunis jäi tasuda 158,97 €. Kostja tasus 28.06.2021 summa 500 €, millest jäi ettemaks 341,03 € (= 500 – 158,97). Hageja 01.07.2021 arvest nr 21385 juuli eest summas 559,15 € tulnuks tasuda veel 218,12 € (= 559,15 – 341,03). Alates 01.08.2021 ei pea kostja enam üüri ega kommunaalkulusid tasuma, sest leping oli lõppenud. Siiski kajastab hageja arve nr 081021 juulikuus kasutatud kommunaalteenuseid (vesi ja elekter) summas 269,60 € (= 702,56 – 432,96), mille tasumise kohustusega kostja nõustus. Kokku jäi kostjal juuli eest tasumata 487,72 € (= 218,12 + 269,60). Vastavalt üürilepingu p-le 3.1 tasus kostja lepingu sõlmimisel tagatisraha 440 €. Järelikult ei saa kostja võlg üürilepingu lõppemisel (01.08.2021) olla rohkem kui 47,72 € (= 487,72 – 440). Sedagi summat ei pea kostja tasuma, sest hageja ei tagastanud kostjale arestitud asju väärtuses 6294,44 €.
3.3.Kahju hüvitamise nõue on aegunud. Hageja sai üüritud ruumid tagasi 08.07.2021, mil arestis kostjale kuuluvad ja ruumis olevad asjad. Hageja tegi 20.07.2021 tühja ruumi ülevaatuse ja kostja ütles üürilepingu üles alates 01.08.2021. Üürileandja kahjunõude aegumistähtaja alguseks saab lugeda 01.08.2021 ja kahjunõue aegus 01.02.2022. Hageja esitas nõude kohtule pärast aegumistähtaja möödumist. Kahjunõue on ka alusetu. Luku osas märkis kostja, et tema pole sellega midagi teinud ja hagejale on selle tegelik võtja teada.
3.4.Leppetrahvi nõuded pole põhjendatud, sest kostja ei ole üürilepingut hageja kirjeldatud viisil rikkunud. Lisaks on leppetrahvi kokkulepped tühised tüüptingimused.
3.5.Viivise nõue on põhinõuete alusetuse tõttu põhjendamatu.
MAAKOHTU OTSUS
4.Maakohus jättis täpsustatud hagi 11 271 € saamiseks 30.08.2024 otsusega (vaidlustatud otsus) rahuldamata. Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda ja maakohus määras kindlaks kostjale hüvitatava menetluskulu summa. Sama otsusega võttis kohus vastu hagist osalise loobumise ja muutis tsiviilasja hinda.
4.1.Pooled ei vaidle järgnevate asjaolude üle: -
-
hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 17.11.2020 äriruumide üürilepingu Tallinnas, Tulbi tn 6 hoone teisel korrusel asuvate ruumide (kabinetid nr 19 ja 20 ning osa koridorist ja tualetist – kokku 44 m2) kasutamiseks 01.12.2020 – 30.11.2021; kostja võttis 01.02.2021 üleandmise-vastuvõtmise aktiga hagejalt üüritud ruumid vastu; kostja tasus lepingu sõlmimisel hagejale tagatisraha 440 €; maakohtu menetluses on lisaks tsiviilasi nr 2-22-4525, milles lahendatakse kostja nõuet hageja vastu asjade ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks või hüvitamiseks ja saamata jäänud tulu väljamõistmiseks.
4.2.Esmalt käsitles maakohus poolte õigussuhet ja selle lõppemist.
4.2.1.Üürilepinguga kohustus hageja üürileandjana andma kostjale üürnikuna kasutamiseks asja ja kostja kohustus maksma hagejale selle eest üüri (VÕS § 271). Seega tuleb tuvastada, kas hageja tagas kostjale üüritud ruumide kasutamise õiguse. Maakohus nõustus kostjaga, et alates 05.07.2021 puudus kostjal mõistlik võimalus ruume kasutada, mistõttu oli kostjal alus leping alates 01.08.2021 erakorraliselt üles öelda. Põhjendused olid järgmised.
4.2.2.Tunnistaja DK ütlustega on tõendatud, et 2021. a juuli alguses ei saanud kostja ruume kasutada ega neisse siseneda. Hiljem tunnistaja ruumides enam ei käinud, sest need olid tühjad ja seal ei saanud midagi teha. Koristajana töötanud tunnistaja JD ütlused tõendavad, et 4 (15)
ta koristas ruumides viimati 04.07.2021, aga 06.07.2021 olid ruumid kinni ja värava lukk vahetatud. Tunnistaja helistas kostjale, kes selgitas, et hageja blokeeris kõik uksed.
4.2.3.Üleandmis-vastuvõtmisakt tõendab, et hageja andis 01.12.2020 kostjale üle kaks kabineti võtit, väravavõtme ja ukse kiipkaardi. Pooled ei vaidle, et kostja kasutuses oli viis kaarti, aga maakohus tuvastas 30.07.2021 video põhjal, et sel ajal hagejal kaasas olnud kolmest kaardist töötas vaid üks. Läbipääsusüsteemi väljavõtetest nähtuvalt on kostja kaartidega sisenetud ja väljutud 29. ja 30.07.2021. Hageja koostatud 20.07.2021 ruumide ülevaatuse akti p 1 kohaselt on läbipääsuprogrammi järgi kostja ruumides viibinud ka 14. ja 19.07.2021. Kostja vaidles vastu hageja väitele nagu oleks ta käinud 19.07.2021 üüritud ruumidest asju võtmas. Kostja teatas alles 27.07.2021, et soovib oma asjad ära viia järgmisel päeval. Samuti nõudis kostja asju tagasi 01.11.2021 ja on nüüdseks esitanud asjade saamiseks hagi. Hageja väidab 28.07.2021 kirjas kostjale, et kostja viskas värava luku minema ja 23.07.2021 uue luku võtmele järele ei tulnud. Siiski seadis hageja uue võtme saamise tingimuseks, et kostja tasuks 100 €, mis on kooskõlas 20.07.2021 makseteatisega. Kostja teatas seepeale lepingu ülesütlemisest. Hiljem pakkus hageja kostjale uue väravaluku võtit veel ka vastuses kostja 01.11.2021 kirjale.
4.2.4.Vaidlus puudub, et hageja võttis kostjalt ära (hageja väitel arestis) 08.07.2021 üüritud ruumides olnud kostja vara (sh muusikaseadmed), mistõttu puudusid kostjal seadmed üüritud ruumides selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks (muusika tegemiseks). Tunnistaja EK ütluste kohaselt oli kostjale üüritud ruum 20.07.2021 muusikainstrumentidest vabastatud, aga ta ei tea, kes seda tegi. Hageja palus 13.07.2021 pretensioonis ruumi nr 19 üleandmiseks kostjal kohale tulla 01.09.2021 ja tagastada võti. Hageja hoiatas, et kui kostja kohale ei ilmu, võtab ta ruumi üle kostja kohalolekuta. Hageja ei selgitanud, millisel õiguslikul alusel oleks ta kostjalt 01.09.2021 ruumi saanud ära võtta.
4.2.5.Maakohus järeldas viidatud tõenditest, et kostjal ei saanud üüritud ruume kasutada alates 05.07.2021, sest tal puudus neile juurdepääs – oma väravavõti ja kaart, mis oleks taganud ruumidele juurdepääsu. Kostja käis mõned korrad (14., 17., 19. ja 30. juulil naaberüürnike abil) üüritud ruumides, aga tuvastada ei õnnestu täpset päevade arvu, mil kostja veel ruume kasutas. Väitega, et üürnik kasutas ruume edasi naaberüürnike võtmetega, möönab hageja, et kostjal endal juurdepääs ruumidele puudus. Maakohus leidis samuti, et teiste üürnike abil ruumidesse pääsemist ei saa lugeda üürileandja poolt ruumide kasutamise võimaldamiseks. Hageja väitis mh, et kostja tegi 20.07.2021 kell 20:38 majja sissemurdmiskatse, millest järeldub, et hageja hinnangul puudus kostjal õigus ruumidesse siseneda. Samuti järeldas maakohus 28.07.2021 e-kirjadest, et kostjal juurdepääs ruumidesse puudus ja hageja nõudis ruumidesse pääsemise eeldusena 100 €. Kostja kasutuses olnud sissepääsukaardid ei taganud juurdepääsu üüritud ruumidele, sest need kas ei toiminud või hageja aktiveeris kaardid endale sobivalt. Väljavõte läbipääsusüsteemist ei tõenda, millal reaalselt oli kostjal ruumidesse juurdepääs või kes kostja nimele registreeritud kaarte kasutas. Asjaolu, et kostja ei ole kasutanud üüritud ruume alates 01.08.2021, tõendavad mh hageja arved alates 01.08.2021, sest neilt ei nähtu ruumides vee ja elektri tarbimist.
4.2.6.Hageja nõustus, et kostja saatis juba 21.07.2021 avalduse üürilepingu lõpetamiseks, väites üüritud ruumidele juurdepääsu puudumist. Lisaks tuvastas maakohus, et kostja toimetas ülesütlemiseteate 31.07.2021 kätte hageja kontoris sekretärile üleandmisega. Hageja töötaja keeldumine dokumendi vastuvõtmisest ei anna alust lugeda lepingu ülesütlemiseks hilisemat kuupäeva. Hagejale oli kostja tahe üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks teada juba 21.07.2021 e-kirjast ja ka 02.08.2021 e-kirjast. Erakorralise ülesütlemise õiguslik alus tuleneb VÕS § 279 lg-st 1, §-st 313 ja § 314 lg-st 1, sest eelnevas tuvastatud asjaoludel ei saanud kostja üüritud asja kasutada hagejast tuleneva takistuse tõttu. Üürileping lõppes kostja avaldustes märgitud ajal, st 01.08.2021. 5 (15)
4.2.7.Kuivõrd kohus tuvastas, et kostja ei pääsenud üüritud ruumidesse alates 05.07.2021 ja luges lepingu ülesöelduks alates 01.08.2021, siis ei oma ruumi nr 19 väidetav 01.09.2021 tagasivõtmine asjas sisulist tähtsust.
4.3.Järgmiseks lahendas maakohus üüri, kommunaal- jm teenuste eest esitatud nõude. Maakohus leidis, et nõue on täielikult põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
4.3.1.Hageja 01.06.2021 arve nr 21332 järgi oli kostjal ettemaks 397,77 € ja samast arvest tuli tasuda 158,97 €. Juuliks pidi jääma kostja 28.06.2021 makstud summast 500 € ettemaks 341,03 € (= 500 –158,97), mis ei kajastu hageja 01.07.2021 arvel nr 21385. Viidatud arve järgi tuli tasuda juuli üüri 220 €, juuli kommunaalteenuste eest 140,80 €, juuni elektri eest 20,07 €, juunis tarbitud vee eest 9,09 €, juulis kasutatud uksekaartide eest 40 € ja arvutivõrgu ühenduse eest 36 €. Maakohus leidis, et kostja peab tasuma juunis tarbitud elektri eest 20,07 € ja vee eest 9,09 €, juuli arvutivõrgu ühenduse eest 26 € – kokku 55,16 € ehk koos käibemaksuga 66,19 €. Põhjendatud ei ole tasu vaid pisteliselt toiminud uksekaartide eest. Kuivõrd kohtul ei olnud võimalik tuvastada, kui suures ulatuses sai kostja üüritud ruume juulis kasutada, siis tuleb tasuda pool üürist (110 €) ja kommunaalkuludest (70,40 €), millele lisandub käibemaks – kokku 216,48 €. Juuli eest kuulus kostja poolt tasumisele seega 282,67 €. Kostjal oli eelnevast ettemaks 341,03 €, siis jäi kostjal peale juuli arvet hagejale ettemaks 58,36 €.
4.3.2.Hageja 01.08.2021 arvega nr 082021 nõudis hageja kostjalt augusti üüri 220 €, augusti kommunaalteenuste eest 140 €, juuli elektritasu 17,94 €, juulis tarbitud vee eest 130,72 €, augustis kasutatud uksekaartide eest 40 € ja augustis arvutivõrgu ühenduse eest 36 €. Neile summadele lisandus käibemaks. Neist summadest on kostja kohustatud tasuma juuli elektri- ja veekulu, st 148,66 € ehk koos käibemaksuga 178,39 €. Lahutades sellest varasema ettemakse 58,36 €, jäi veel tasuda 120,03 €. Kostja oli hagejale tasunud lepingu sõlmimisel tagatisraha 440 €. Hageja pidi võlgnetava summa tasaarvestama tagatisrahaga.
4.3.3.Üürileping on üles öeldud alates 01.08.2021, mistõttu puudus hagejal alus kostjale arvete esitamiseks alates 01.08.2021. Seega tuleb alates 01.08.2021 esitatud üüri, kommunaaljm kulude arvete osas jätta hageja nõue rahuldamata. Kokkuvõttes jääb rahuldamata kogu kõnealune nõue.
4.4.Samuti on põhjendamatu ja jääb rahuldamata kahju hüvitamise nõue.
4.4.1.Hageja väitel saatis ta kostjale 12.08.2021 nõude likvideerida üüritud ruumi defektid hiljemalt 23.08.2021. Hageja tugines sellele, et 20.07.2021 ruumi nr 19 ülevaatusel fikseeriti, et seintelt on värv maha tulnud, kui üürnik eemaldas isolatsioonimaterjali, seintel ja põrandatel on kriimustused, kardinad on katki ja signalisatsiooni andurid rikutud. Kostja väitel pole ta kahjustusi tekitanud, vaid need võis tekitada hageja ise arestides kostja vara ja viies selle ruumist ära kostjat kaasamata. Hageja ei tõendanud, et just kostja oleks ruume kahjustanud.
4.4.2.Lisaks leidis maakohus, et kahjunõue on aegunud. VÕS § 338 lg 1 ja lg 2 ls 2 kohaselt on üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude aegumistähtaeg kuus kuud ja see algab asja tagasisaamisest. Hageja sai üüritud ruumid tagasi hiljemalt 01.08.2021. Seega tulnuks hagejal esitada üürilepingust tulenev kahjunõue hiljemalt 01.02.2022. Hageja esitas kohtule kahjunõude 17.05.2021, st nõue on aegunud.
4.5.Leppetrahvi nõude jättis maakohus rahuldamata.
4.5.1.VÕS § 158 kohaselt peab leppetrahvi nõudmise õigus nähtuma lepingust. Käesoleval juhul ei sisalda üürileping selliseid kokkuleppeid, mille alusel saaks hageja nõuda leppetrahvi näitude teatamata jätmise, valehäirete, valvestustabeli täitmata jätmise ja ruumid valvestamata jätmise ning avaliku korra rikkumise, samuti aga Lukubi kutsumise eest. 6 (15)
4.5.2.Lisaks oleks 10% ulatuses kuu üürisummast leppetrahv loetletud rikkumiste (v.a avaliku korra rikkumine) eest ebaproportsionaalne ja tarbijat ebamõistlikult kahjustavana tühine (VÕS § 42 lg 1 ja lg 3 p 5).
4.5.3.Hageja ei tõendanud, et kostja rikkus avalikku korda, sh et just tema üüritud ruumidest kostis valju muusikat.
4.5.4.Kindlustuslepingu sõlmimata ja esitamata jätmise eest ei saa leppetrahvi nõuda, sest hageja teatas oma nõudest hilinenult (VÕS § 159 lg 2). Pooled sõlmisid üürilepingu 17.11.2020 ja hageja asus kindlustuslepingut nõudma 05.07.2021. Hageja sai kindlustuse puudumisest teada kohe peale lepingu sõlmimist, kuid ei nõudnud seda kostjalt üle poole aasta. Mõistlikuks saanuks pidada paari kuu möödumisel selle nõudmist ja leppetrahvinõude esitamist.
4.6.Kuivõrd hageja põhinõuded jäävad rahuldamata, siis puudub hagejal ka õigus viivise nõudmiseks ja hageja viivisenõue tuleb jätta rahuldamata.
4.7.Hüvitatavad menetluskulud määras kohus kindlaks kostja kulunimekirja alusel.
4.7.1.Kostja märkis menetluskuluna kütusekulu 156 €, mis kulus kostja esindajal kahel korral istungile sõiduks (29.05. ja 29.08.2023) marsruudil Pärnu-Tallinn-Pärnu (arvestusega 260 km × 0,3 €). TsMS § 144 p 2 kohaselt on kohtuväline kulu menetlusosaliste sõidu-, posti-, side-, majutus- jm sellesarnane kulu, mis on kantud seoses menetlusega. Viidatud sättest tulenevalt ei ole lepingulise esindaja sõidukulu hüvitatav.
4.7.2.Kostjale osutati õigusabi 33,8 t hinnaga 100 €/t (ilma käibemaksuta). Maakohus hindas vaidluse keerukust ja mahukust, kostja esindaja toiminguid ja nende mahtu, mille põhjal leidis, et kostjale osutati põhjendatud ja vajalikku õigusabi taotletud ulatuses. Kohus ei tuvastanud põhjendamatuid või ülemäärase ajakuluga tegevusi lepingulise esindaja toimingutes. Nimekirjas märgitud tegevused ja kulunud aeg oli vajalik ja kooskõlas menetluses esitatuga. Hageja küll vaidles ajakulule osaliselt vastu, aga ei põhjendanud, miks pidanuks märgitud toimingutele kuluma kostja esindajal vähem aega. Hageja esindaja kulude suurusjärk sama nagu kostjal. Puudub põhjus arvata, et kostja esindaja oleks pidanud toiminguid tegema väiksema ajakuluga. Kostja esindaja tunnitasu suurus vastab tema kvalifikatsioonile. Seega peab hageja kostjale hüvitama menetluskuluna 3380 €.
4.7.3.Kostja taotluse ja TsMS § 177 lg 4 (otsuses ekslikult lg 2) alusel otsustas maakohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras.
POOLTE SEISUKOHAD
5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja täpsustatud hagi 11 271 € saamiseks rahuldada. Menetluskulud palub hageja panna kostja kanda.
5.1.Üürilepingu täitmise ja lõppemisega seoses vaidlustab hageja järgmist.
5.1.1.Maakohus ei kontrollinud sisuliselt kostja väidet selle kohta nagu poleks kostja alates 05.07.2021 enam pääsenud üüritud ruumidesse. Tegelikult oli hageja saatnud kostjale samal päeval võla tasumiseks meeldetuletuse ja pooltel oli vaidlus lepingu täitmise suhtes.
5.1.2.Hageja andis kostjale viis uksekaarti ja kui need ei toiminud, siis kostja enda süül. Kostjal oli võimalus tellida hagejalt lisakaarte. Lisaks on kaartide mittetoimimine või nendega manipuleerimine tõendamata. Kostja probleemid on tingitud alkoholismist. Kui hageja ka märkis, et kostja kasutas üüritud ruume naaberüürnike võtmetega, siis oli see tingitud kostja lohakusest. 7 (15)
5.1.3.Tunnistaja DK ütlused olid liiga ebamäärased, ebaselged ja ebausaldusväärsed, et nende põhjal tuvastada ruumide kasutamise takistus. Tunnistaja on kostja joomakaaslane.
5.1.4.Maakohus eiras läbipääsusüsteemi väljavõttest nähtuvat tõsiasja, et kostja kaartidega on ruumidesse sisenetud 14., 17., 19., 29. ja 30.07.2021 – tegelikult järeldub sellest, et kostjal oli võimalik ruumidesse pääseda.
5.1.5.Väravaga seonduv pole ruumidesse pääsemise seisukohalt oluline, sest värav oli päeval lukustamata ja öisel ajal saanuks kostja väravast läbi hageja või kaasüürnike abiga.
5.1.6.Kostja kui üürniku loobumine üüritud ruumide kasutamisest ei õigusta üürilepingu lõpetamist. Ruumide kasutamist ei takistanud ka osade muusikainstrumentide õiguspärane arestimine.
5.1.7.Eelneva põhjal polnud kostjal alust üürileping üles öelda, lisaks tulnuks tal VÕS § 279 lg 1 järgi anda hagejale täiendav tähtaeg.
5.2.Üüri, kommunaal- jm kulude nõude osas lähtus maakohus ekslikult kostja soovitud arvutustest, jättes põhjendamatult kõrvale hageja raamatupidamise väljavõtte. Hageja väitel oli kostjal 31.05.2021 ettemaks 553,77 €, mis kattis vaid juuni üüriarve ja sellest jäänud võla 2,97 € tasus kostja alles 28.06.2021. Seoses muude kohustustega jäi juuli üüriarve ettemaksuks 88,94 € ja sama arve esitamisel tekkis võlg 470,21 €. Üürilepingu p 3.2 järgi ei olnud hagejal kohustust katta tagatisraha arvel jooksvat võlga ja kohtu viide tagatisrahale ei andnud kostjale õigust jätta arved tasumata. Küll aga oli hagejal õigus teostada pandiõigust. Hageja ei nõustu maakohtu põhjendustega, et juuli ja augusti eest esitatud arved tuli kostjal tasuda vaid osaliselt. Kuivõrd üürileping ei lõppenud kostja ülesütlemisega, siis tulnuks üüri, kommunaal- jm kulude nõue rahuldada ka järgnevate kuude eest.
5.3.Kahju hüvitamise nõude osas eitas maakohus põhjendamatult kostja poolt kahjustuste tekitamist. Ruumikahju on seotud kostja poolt isolatsioonimaterjali seina külge kleepimisega, mille kohta hageja esitas 20.07.2021 ruumide ülevaatuse akti ja ülevaatusel osalenud EK kuulati üle tunnistajana. Ühtlasi on hageja tõendanud kahjustuste parandamise maksumuse. Seoses lukukahju tekitamisega on asjakohatu ja tõendamata maakohtu põhjendus, et hageja takistas kostjal ruumidesse sissepääsu. Aga isegi pääsu takistamine ei õigustaks luku äraviskamist.
5.4.Leppetrahvi nõuet käsitles maakohus liiga kitsalt vaid üksikute lepingupunktide põhjal, kuigi hageja viitas ka teistele punktidele. Hageja leiab jätkuvalt, et leppetrahvi kokkulepetega olid hõlmatud kõik rikkumised, millele ta oma nõude alusena tugineb. Ühtlasi on kostja rikkumised hageja hinnangul tõendatud. Avaliku korra rikkumisena esile toodud öise müra põhjustamine on tõendatud 06.–07.06.2021 kirjavahetusega. Kohus ei põhjendanud, miks ei saanud pooled kehtivalt leppetrahvi kokku leppida. Kindlustuslepingu puudumisel rajaneva leppetrahvi nõude esitas hageja õigeaegselt. Selle nõude esitatamiseks 01.07.2021 arve ja 05.07.2021 kirjaga tekkis reaalne vajadus alles juuni lõpul koos üürilepingu täitmise probleemide kuhjumisega, sh tasumata jätmine turvateenuse valehäirete eest, korduvad öörahu rikkumised, vee- ja elektrinäitude teatamata ning valvestustabeli täitmata jätmine. Kindlustusnõude täitmata jätmise korduva trahvinõude esitas hageja 20.07.2021 makseteatisega, millega reageeris samuti mitmele rikkumisele ja samal päeval oli ülevaatusel selgunud ruumi nr 19 kahjustatus.
5.5.Viivise nõue tulnuks samuti rahuldada, sest põhinõue on põhjendatud.
5.6.Menetluskulud tulnuks jätta kostja kanda. Maakohus ei käsitlenud hageja vastuväiteid kostja menetluskuludele ega analüüsinud vaidlustatud kulusid. Kostja menetluskulude põhjendatuse üle otsustamisel ei ole piisav ega õige maakohtu sedastus, et hageja kulude suurusjärk on suurem. 8 (15)
6.Kostja vaidles kaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles hagi jäi rahuldamata 768,36 € saamiseks, ja mõistab selle summa kostjalt hageja kasuks välja (TsMS § 657 lg 1 p 2). Samuti muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust ja hüvitatavat summat ning osaliselt maakohtu põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Kaebus rahuldatakse osaliselt.
8.Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus võttis vastu hagist osalise loobumise. Kostja ei vaidlustanud tema menetluskulude hüvitamise taotluse osalist rahuldamata jätmist. Need otsustused on TsMS § 456 lg 4 ls 2 järgi jõustunud.
9.Poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest üürilepingu (dtl 10–20) sõlmimise ja selle tingimuste kohta (TsMS § 652 lg 1 p 1). Samuti ei ole vaidlusalused hageja esitatud arvete ega poolte vahetatud e-kirjade sisu.
10.Üürilepingu lõppemise 01.08.2021 kostja erakorralise ülesütlemisega tuvastas maakohus õigesti. Kaebuse väited ei anna alust seda otsustust muuta. Ringkonnakohus nõustub valdavas osas maakohtu asjaomaste põhjendustega ja märgib vastuseks kaebuse väidetele järgmist.
10.1.Maakohus hindas vaidlustatud otsuse p-des 39.4–39.11 õigesti ja menetlusnorme rikkumata tõendeid selle kohta, kas ja kuidas oli kostjal võimalik pärast 05.07.2021 pääseda üüritud ruumidesse. Maakohus tegi tõenditest korrektse ja põhjendatud järelduse, et vähemalt osade uksekaartide mittetoimimine ja värava luku vahetamine ilma kostjale uut võtit andmata on asjaolud, mis takistasid kostjal üüritud ruume kasutada. Tunnistaja JD ütluste (dtl 247) usaldusväärsust hageja kahtluse alla ei seadnud, aga neist nähtub selgelt üüritud ruumidesse pääsemise takistus. Tunnistaja DK ütlused (dtl 189) on eelneva ja teiste tõenditega kooskõlas, mistõttu pole põhjust kahelda ka nende usaldusväärsuses, ühtlasi on ütlused maakohtu tuvastatud asjaolu osas piisavalt selged ja arusaadavad. Asjakohatu ja tõenditega vastuolus on hageja väide, et värav oli päeval lukustamata. Esiteks pidi kostja üürnikuna vastavalt üürilepingu tingimustele saama üüritud ruume kasutada ööpäevaringselt. Teiseks kinnitas mh JD, et värava lukk oli kinni ja ta ei saanud seda avada.
10.2.Uksekaartide osas on ekslik hageja arusaam, et kostja pidanuks veel täiendavalt tõendama uksekaartide puuduseid. Üüritud asja üürniku kasutusse andmine ja selle kasutamise võimaldamine on VÕS § 276 lg 1 järgi üürileandja põhikohustus. Maakohus hindas tõendeid kohaselt ja põhjendas, et üüritud ruumidesse pääsemine oli takistatud. Puuduvad tõendid, millest saaks järeldada, et kostjale antud uksekaardid toimisid tõrgeteta. Samuti on tõendamata hageja väide, et kostja rikkus uksekaardid või kasutas neid valesti. Kostja võimalikud alkoholiprobleemid on nii tõendamata kui ka asjakohatud. Ühtlasi pole asjakohased hageja väited selle kohta, et ta saatis 05.07.2021 kostjale meeldetuletuse ja pooltel oli vaidlus lepingu täitmise üle.
10.3.Maakohus lähtus põhjendatult hageja avaldusest, et kostja sai ruume kasutada naaberüürnike abil. Nii näiteks märkis hageja hagiavalduse p-s 1.5, et „üürnik tegelikult kasutas ruume edasi naaberüürnike võtmetega“. Veel ka apellatsioonkaebuse p-s 9 tugineb hageja väitele, et „lukustatud väravast oleks üürnik saanud [läbi] üürileandja või kaasüürnike abiga“. Samuti on õige maakohtu seisukoht, et hageja ise nimetas kostja 20.07.2021 sisenemist ruumidesse „sissemurdmiskatseks“. Tõendamata on hageja väide nagu oleks naaberüürnike abi kasutamine olnud tingitud kostja lohakusest.
10.4.Läbipääsusüsteemi väljavõtetest (dtl 45, 78–90, 98, 218) nähtuvalt on kostja kaartidega üüritud ruumidesse sisenetud 14., 17., 19., 29. ja 30.07.2021. Maakohus võttis seda asjaolu arvesse vaidlustatud otsuse p-des 39.5 ja 39.10. Koostoimes teiste tõenditega tegi maakohus õige ja piisavalt põhjendatud järelduse, et pisteliselt ruumidesse pääsemine ei tähenda nende 9 (15)
kasutamise võimalust nii nagu selle näevad ette üürileping ja on VÕS § 276 lg 1. Ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti (TsMS § 232 lg 2). Ekslik on hageja arusaam, et kostja uksekaartide kasutamisest loetletud päevadel tuleb järeldada kostja võimalust ka muul ajal ruumidesse pääseda.
10.5.Õige on kaebuse väide, et üürilepingu ülesütlemist ei saa põhjendada kostja kui üürniku poolt ruumide kasutamata jätmisega – see põhjendus tuleb vaidlustatud otsusest välja jätta. Kuivõrd kostja ei tugine oma avalduses (dtl 42, 50, 154, 156, 174) üürilepingu ülesütlemise alusena üüritud ruumist muusikainstrumentide eemaldamisele, siis ei oma hageja väidetava aresti õiguspärasus siinkohal tähtsust.
10.6.Hageja leiab, et kostja pidi VÕS § 279 lg 1 järgi andma hagejale täiendava tähtaja. Viidatud säte näeb koostoimes selles märgitud §-ga 278 ette, et kui üürileandja teab või peab teadma üüritud asja kasutamise takistusest, kuid ei kõrvalda takistust mõistliku aja jooksul, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Tuvastatud asjaoludel oli üüritud ruumidesse pääs oluliselt takistatud. Kostja teatas üüritud ruumidesse pääsemise takistusest 05.07.2021 (dtl 175) ja avaldas esimest korda lepingu lõpetamise tahet 21.07.2021 (dtl 42). Nende kahe kuupäeva vahele jääv enam kui kahe nädala pikkune ajavahemik on mõistlik aeg VÕS § 279 lg 1 tähenduses. Hageja ei tõendanud, et ta oleks kõrvaldanud kostjale tehtud takistused üüritud ruumidesse pääsemiseks selle aja jooksul. Kostja ei pidanud andma hagejale enam uuesti täiendavat tähtaega.
10.7.Eelnevast järeldub, et kostja ütles üürilepingu põhjendatult VÕS § 279 lg 1 alusel üles ega pidanud järgima sellest ette teatamise tähtaega. Maakohus tuvastas õigesti ülesütlemisavalduse hagejale kättetoimetamise ja seda ei ole kaebusega ka vaidlustatud. Ülesütlemine vabastas mõlemad pooled lepinguliste kohustuste täitmisest, aga üürilepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäid kehtima (VÕS § 195 lg 2).
11.Üüri, kommunaal- jm kulude ja neilt viivise saamise nõuded on osaliselt põhjendatud. Selles osas tuleb maakohtu otsust muuta ja hageja kaebus osaliselt rahuldada. Põhinõude õiguslik alus on VÕS § 108 lg 1 koostoimes üürilepingu p-dega 3.1 ja 3.3–3.5 ning viivise nõudel VÕS § 113 lg 1 koostoimes üürilepingu p-ga 5.2.
11.1.Maakohus eksis eelkõige TsMS § 5 lg 1 vastu, sisustades vaidlustatud otsuse p-des 41.5 ja 41.6 kostja vastuväited 2021. a juuli eest esitatud põhinõudele avaramana sellest, mida kostja ise soovis vaidlustada. Kostja nõustus hagivastuse p-des 9 ja 10, et juulikuu arve nr 21385 (dtl 55) tuli tal tasuda tervikuna summas 559,15 € ning augusti arvel nr 081021 (dtl 56) kajastatud juuli kommunaalteenuste eest 269,60 €. Samas ei toonud hageja esile ega tõendanud, et kostja pidanuks tasuma viimati viidatud arvest suurema osa. Ringkonnakohus nõustus eelmise p 10 alapunktides maakohtu järeldusega, et kostja erakorralise ülesütlemise tulemusel lõppes üürileping 01.08.2021, st kostjal ei olnud kohustust tasuda üüri ega kommunaalkulusid alates augustist.
11.2.Maakohus tuvastas õigesti ja menetlusnorme rikkumata, et 01.06.2021 seisuga oli kostjal juunikuu arvel nr 21332 (dtl 159) kajastatud ettemaks hagejale 397,77 €. Sama arve järgi tuli tasuda 556,74 €, st kostjal jäi tasuda 158,97 € (= 556,74 – 397,77). Põhjendamatu on hageja arusaam, et kostja varasemate kohustuste suurus tuleks kindlaks teha mingite muude tõendite alusel. Pooled on mõlemad aktsepteerinud hageja arvetel kajastatud saldot. Nii näiteks tasus kostja 02.02.2021 hagejale summa 16,26 €, mis oli kajastatud saldona arvel nr 21064V (dtl 272), ja 02.03.2021 summa 18,47 €, mis oli arve nr 21125V järgne saldo (dtl 274). Hageja arvestuse (dtl 295–296) kohaselt mõistis ta sel ajal arvetel kajastatud saldosid samas tähenduses nagu kostja. Hageja ei toonud piisavalt esile ega tõendanud oma arvestuses kajastatud hilisemate osasummade kujunemist. Pelgalt arvetest ei tulene kostjale kohustusi ja 10 (15)
hageja arvestus ei lähtu ainult lepingus kokku lepitud üürist ja fikseeritud summas muudest kuludest.
11.3.Samuti tuvastas maakohus õigesti, et kostja tasus 28.06.2021 hagejale 500 € – see nähtub kostja pangakonto väljavõttest (dtl 158) ja hageja ei ole asjaolu tuvastamist selgelt vaidlustanud. Koostoimes eelnevaga tähendab see, et pärast kõnealust tasumist oli kostjal hageja ees ettemaks 341,03 € (= 500 – 158,97). Õige on hageja väide ja arvutus osas, et kogu seda summat ei saanud lugeda järgmise arve katteks. Hageja esitas kostjale 01.06.2021 mh viivise arve nr 21372V (dtl 300) summas 32,09 € varasemate arvete tasumisega viivitamise eest. Kostja ei esitanud sellele viivisarvele menetluses vastuväiteid. Kostja ei saanud ettemakset tehes VÕS § 88 lg-te 8 ja 9 tõttu määrata, et sellest loetakse ilma hageja nõusolekuta esmalt tasutuks põhivõlg. Hageja arvestuse järgi luges ta nimetatud viivise 30.06.2021 tasutuks ettemakse arvel ja kostja ettemakse saldoks jäi niisiis 308,94 € (= 341,03 – 32,09). Võttes arvesse eespool p-s 11.1 juuli- ja augustikuu arvetel kajastatud kostja kohustusi, kujuneb põhjendatud põhivõla nõude summaks pärast juulikuu arve sissenõutavaks muutumist 250,21 € (= 559,15 – 308,94) ja augustikuu arve osasumma sissenõutavaks muutumise järel kokku 519,81 € (= 250,21 + 269,60).
11.4.Üürilepingu p 3.2 järgi ei õigustanud tagatisraha maksmine kostja jooksvate kohustuste täitmata jätmist. Seega ei saanud kostja ega maakohus lugeda kostja kohustusi täidetuks tagatisraha arvel. Vaidlustamata asjaoludel tasaarvestas hageja 21.01.2022 kostja tagatisraha 440 € tagasinõude oma üürilepingust tulenvate nõuetega. Hageja märkis, et soovis esimeses järjekorras tasaarvestada viivise nõude. Hagiavalduse 17.05.2022 täpsustuse p-s 5 esitatud tabeli kohaselt soovis hageja tasaarvestada viivist, mis on arvutatud alates juulikuu arvest nr 21385. Tasaarvestuse kuupäevale eelneva päeva seisuga oli juulikuu arve tasumise tähtpäevast (05.07.2021) möödunud 199 päeva ja augustikuu arve tähtpäevast (05.08.2021) 168 päeva. Kostja ei vaidlustanud hageja väidet, et viivise määr üürilepingu p 5.2 järgi on 0,5% päevas. Samuti ei taotlenud kostja viivise vähendamist. Seega oli enne hageja tasaarvestust sissenõutavaks muutunud viivis 475,42 € (≈ 250,21 × 199 × 0,5% + 269,60 × 168 × 0,5%). Kuivõrd viivise nõue oli suurem tagatisrahast, siis lõppes VÕS § 197 lg 2 ls 1 järgi selles osas hageja viivise nõue ja ta saab nõuda arvutatud summast veel 35,42 € (= 475,42 – 440) tasumist.
11.5.Eelmises p-s 11.4 viidatud tabeli kohaselt hõlmas kohtumenetluses esitatud viivise nõue ajavahemikku kuni 12.04.2022. Pärast tasaarvestust möödus selleks ajaks veel 82 päeva, st hagejal on sarnaselt eelnevaga õigus nõuda kostjalt põhivõla tasumata osalt viivist 213,13 € (≈ 519,81 × 82 × 0,5%). Kokku on hageja viivise nõue edukas summas 248,55 € (= 35,42 + 213,13). Koos põhivõlaga tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 768,36 € (= 519,81 + 248,55). Ülejäänud osas jäi sama nõue maakohtus õigesti rahuldamata.
12.Kahju hüvitamise nõue jäi õigesti rahuldamata.
12.1.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et üüritud ruumide kahjustamise väitel ja VÕS § 334 lg 2 ls-l 1 rajanev nõue 1466,40 € saamiseks oli hagi esitamise ajaks aegunud. Ringkonnakohus nõustus eespool p 10 alapunktides maakohtu järeldusega, et üürileping lõppes 01.08.2021 kostja erakorralise ülesütlemisega. Hageja ei toonud esile ega tõendanud, et kostja viivitanuks ruumide valduse üleandmisega. Muu hulgas tõi aga hageja esile ja tõendas, et tal oli võimalus ruumid üle vaadata juba 20.07.2021 (dtl 63 jj). Nii hakkas VÕS § 338 lg 1 järgne kuue kuu pikkune aegumistähtaeg VÕS § 338 lg 2 ls 1 kohaselt kulgema hiljemalt 01.08.2021 ja lõppes 01.02.2022 möödumisega. Hageja esitas hagi 04.05.2022, st pärast aegumistähtaja möödumist. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest (TsÜS § 142 lg 1 ls 2), st hagi üüritud ruumide väidetavate kahjustuste kõrvaldamise hüvitamiseks jäi õigesti rahuldamata. Nõude aegumise korral pole vaja käsitleda sama nõuet sisuliselt (RKTKKo 11.12.2002, 3-2-1-92-02, p 19). 11 (15)
12.2.Luku äraviskamise väitel rajanev nõue 90 € saamiseks jäi kokkuvõttes ka õigesti rahuldamata, aga ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu põhjendusi. Kostja ei tuginenud selgelt kõnealuse nõude aegumisele, sest nimetas oma aegumise vastuväites kas summa 1466,40 € (vt kostja vastuse p 12 ja 23.10.2023 seisukoha p 8). Samas on kostja nõudele sisuliselt vastu vaielnud ega ole möönnud hageja omandi rikkumist. Hageja väitel eemaldas kostja 19.07.2021 värava luku ja viskas selle ära. Kostja vastuväidetest hagiavaldusele on tervikuna aru saada, et ta vaidlustab hageja väite nagu oleks kostja hageja luku ära visanud. Niisuguses olukorras pidi hageja oma väite omandi rikkumise kohta tõendama (TsMS § 230 lg 1 ls 1). Hageja ei ole oma väidet tõendanud. Hageja tugineb oma väite kinnituseks ainult kostja 28.07.2021 e-kirjadele (dtl 38–39). Viidatud e-kirjadest ei nähtu, et kostja oleks selgelt ja arusaadavalt võtnud omaks vaidlusaluse luku äraviskamise või hageja vara muul viisil kahjustamise. Neil kaalutlustel jääb nõue 90 € saamiseks rahuldamata tõendamatuse tõttu.
13.Leppetrahvi nõuded VÕS § 158 lg 1 ja üürilepingu p 5.5 alusel jäid kokkuvõttes õigesti rahuldamata, aga ringkonnakohus muudab ja täiendab osaliselt maakohtu põhjendusi. Maakohus eksis, kui võrdles nõutavat leppetrahvi 10%-ga üürist, sest viidatud punkt näeb ette suurema leppetrahvi. Samuti ei ole põhjendused leppetrahvi kokkuleppe tühisuse osas piisavad.
13.1.Leppetrahvi kokkulepped sisalduvad üürilepingu p-des 5.3–5.6 ja hageja tugineb neist p-le 5.5. Viidatud punkt näeb sisuliselt ette, et üürilepingu rikkumisel või mistahes viisil ruumide kahjustamise korral peab üürnik esmakordse rikkumise eest tasuma leppetrahvi ühe kuu üürisumma ulatuses, teistkordse ja jätkuva rikkumise korral kolme kuu üürisumma ulatuses. Maakohus leidis, et sellega ei ole kas hõlmatud või oleks tühised kokkulepped tasuda leppetrahvi järgmiste rikkumiste eest: -
13.2.Hageja ei vaidlustanud maakohtu järeldust, et leppetrahvi kokkulepped üürilepingus on tüüptingimused, st neid ei rääkinud pooled lepingu sõlmimisel eraldi läbi ja kostjal puudus võimalus nende sisu mõjutada (VÕS § 35 lg 1). Lisaks lähtus maakohus sellest, et kostja sõlmis üürilepingu tarbijana, st füüsiline isikuna, kusjuures leping ei seondunud tema iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega (VÕS § 1 lg 5). Ka seda järeldust hageja ei vaidlustanud. Maakohus ei eksinud kõnealuses osas asjaoludele õigusliku hinnangu andmisel.
13.3.Tüüptingimus on tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud (VÕS § 42 lg 1 ls 1). Lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, on ebamõistlikult kahjustav mh tüüptingimus, millega nähakse ette, et teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult suurt leppetrahvi (VÕS § 42 lg 3 p 5). Ringkonnakohus leiab, et üürilepingu p-s 5.5 ette nähtud leppetrahvi määrad (esmakordsel rikkumisel ühe kuu üür, korduval rikkumisel kolme kuu üür) on ebamõistlikult suured eespool p-s 13.1 loetletud rikkumiste eest. Ühelgi neist juhtudest ei saanud hagejal kui üürileandjal tekkida märkimisväärset kahju. Valehäire põhjustamise korral rakendus üürilepingu p 4.2.13 ja kostjal kui üürnikul oli kohustus vastav kulu hagejale hüvitada. Kui kostja möönis oma rikkumist, on ta vastava kulu ka hüvitanud. Võimalik ebakorrektsus näitude teatamisel, tabeli täitmisel, ruumide valvestamisel või teavitamisel ei põhjusta kahju ega kulutusi suurusjärgus, mis oleks 12 (15)
võrreldav ühe kuu üüriga (käesoleval juhul 220 €). Järelikult on üürilepingu p-s 5.5 ette nähtud leppetrahv vähemalt nende rikkumiste puhul ebamõistlikult suur ja seeläbi on vastav kokkulepe kostjat ebamõistlikult kahjustav. Eelneva põhjal on üürilepingu p 5.5 VÕS § 42 lg 1 ls 1 ja lg 3 p 5 järgi tühine osas, milles leppetrahvi rakendatakse nende juhtumite osas eespool p-s 2.3 viidatud üürilepingu punktide rikkumise eest. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1 ls 1), st loetletud lepinguliste kohustuste rikkumiste eest ei võimalda üürilepingu p 5.5 leppetrahvi nõuda.
13.4.Leppetrahvi nõue avaliku korra rikkumise eest polnud maakohtu hinnangul tõendatud. Ringkonnakohus nõustub selle järeldusega ja märgib vastuseks kaebusele järgmist.
13.4.1.Ekslik on hageja arusaam, et 06.–07.06.2021 kirjavahetusest (dtl 26–27) saab tuvastada kostja rikkumisena asjaolu, nagu oleks kostja üüritud ruumidest kostnud lubamatult valju muusikat ajal, mil see on Tallinna linna heakorra eeskirjaga keelatud. Kostja vastusest sisuga, et lepiti kokku „24/7“ ei järeldu kostja nõustumist hageja etteheitega naabrite häirimise kohta. Pigem tähendab kostja vastus meeldetuletust hagejale, et kostjal on lepingu järgi õigus üüritud ruume kasutada ööpäevaringselt. Samuti ei tõenda just kostja rikkumist hagejale edastatud pretensioon (dtl 28–30).
13.4.2.Vaidlustatud otsus ei ole vastuoluline põhjusel, et maakohus möönis kostja viibimist üüritud ruumides öisel ajal. Üürilepingust ei tulenenud üüritud ruumide kasutamise kellaajalist piirangut, vaid p 4.2.2 järgi oli piiratud üldkasutatavate ruumide ja territooriumi kasutamine ajavahemikuga kell 8–22.
13.4.3.Maakohus hindas kohaselt koos üürilepingu p-des 4.2.1, 4.2.2, 4.2.22 ja 4.2.24 märgitud kohustusi seoses hageja etteheitega öisel ajal valju muusikaga avaliku korra rikkumise kohta. Selleks ei olnud vaja kõikidele lepingupunktidele viidata. Ühtlasi on õige maakohtu otsustus, et üürilepingu ja poolte kokkuleppe järgi pidi hageja andma kostja kasutusse ruumid, kus saab mängida muusikat. Maakohus ei otsustanud, et hageja pidi tagama ruumide sobivuse öisel ajal müra tekitamiseks.
13.4.4.Kokkuvõttes hindas maakohus kõnealuse etteheite osas kõiki asjakohaseid tõendeid ja tegi neist õige järelduse, et tõendatud ei ole kostja üüritud ruumidest lubamatult valju muusika kostmine ajal, mil see on Tallinna linna heakorra eeskirjaga keelatud. Järelikult kostja lepingurikkumist ei saa tuvastada ja puudub ka alus selle eest leppetrahvi nõuda.
13.5.Leppetrahvi kindlustuslepingu esitamata jätmise eest ei saa hageja maakohtu põhjenduste kohaselt nõuda mh VÕS § 159 lg 2 piirangu tõttu, sest ta teatas oma nõudest hilinenult. Ringkonnakohus nõustub selle põhjendusega ja märgib vastuseks kaebusele järgmist. Üürilepingu p-s 4.2.34 kokku lepitud kindlustamise kohustus ei sõltunud sellest, millal hageja arvas tekkivat kindlustamise vajaduse – seetõttu pole siinkohal antava hinnangu puhul olulised 01.07.2021 arvest, 05.07.2021 kirjast ega 20.07.2021 makseteatisest nähtuvad etteheited. Hageja ei vaidlustanud maakohtu põhjendust, et mõistlik aeg kõnealusest rikkumisest teadasaamiseks ja sel alusel leppetrahvi nõudest teatamiseks on kaks (paar) kuud. Ka ringkonnakohtu hinnangul on see käesoleval juhul mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses, aga seda tuleb arvestada üürilepingu kehtima hakkamisest, st alates 01.12.2020. Järelikult pidanuks hageja oma nõudest teatama hiljemalt 01.02.2021. Hageja 01.07.2021 arves nr 21411L (dtl 76) märgitud nõue esitati hilinenult.
14.Lõpuks teeb ringkonnakohus menetluskuludega seonduvad otsustused.
14.1.Eelneva põhjal rahuldatakse hagi osaliselt, st kulud tuleb jaotada TsMS § 163 lg 1 järgi mõlemas kohtuastmes. Viidatud säte võimaldab panna kulud poolte kanda võrdsetes osades, jaotada need võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või jätta täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Sel viisil annab seadus hagi osalise rahuldamise korral kohtule avara kaalutlusruumi kulude jaotamisel (RKTKo 28.09.2020, 2-16-8751/184, p 31). Lisaks ei tule alati samal viisil 13 (15)
jaotada eri liiki menetluskulusid (RKTKo 21.09.2015, 3-2-1-80-15, p 36). Kaebuse rahuldamise ulatus kulude jaotust otseselt ei mõjuta (RKTKo 27.03.2017, 3-2-1-18-17, p 18).
14.2.Hageja nõudis algselt menetlusse võetud hagis kostjalt 12 026,56 € maksmist, millest põhivõlg oli 6258,83 €. Tänase otsuse järgi tuleb kostjal hagejale tasuda 768,36 €, sh põhivõlg 519,81 €. Hagi rahuldamise ulatus nii põhivõla osas kui ka tervikuna on veidi alla 10%. Samas tuleb võtta arvesse, et hageja muutis korduvalt oma nõudeid, esitas arvukalt asjakohatuid tõendeid ja muutis oma ebaselgete väidetega menetluse keerukaks. Lisaks on hagi rahuldamise ulatus pigem vähene. Neil ja eelmises p-s 14.1 märgitud kaalutlustel jaotab ringkonnakohus mõlema kohtuastme menetluskulud nii, et kostja kannab 10% kohtukuludest ja oma menetluskuludest, aga hageja kannab kõik ülejäänud kulud.
14.3.Hageja vaidlustas mh temalt välja mõistetud kostja menetluskulude suuruse. Ringkonnakohus ei nõustu hageja väitega, nagu ei oleks maakohus käsitlenud piisavalt kostja kuludele esitatud hageja vastuväiteid. Maakohus põhjendas, et kostja esindaja tegevused on vajalikud ja põhjendatud ning otsusest nähtuvalt hindas sealjuures hageja vastuväiteid. Kohus ei pea üksikasjalikult välja toomata konkreetseid tegevusi ja kulusid menetluskulude nimekirjast ega hindama igat kuluartiklit eraldi. Välja mõistetavate menetluskulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel peab kohus eelkõige andma hinnangu lepingulise esindaja kulude suurusele tervikuna ning kaaluma, kas esindamisega seotud kulu tervikuna vastab mõistlikule keskmisele sarnase õigusteenuse hinnale (RKTKKm 17.04.2024, 2-17124505/94, p 12, aga vt ka nt RKTKKo 16.05.2018, 2-16-11056/34, p 38). Maakohus arvestas kostja kulusid rahaliselt kindlaks määrates nende seisukohtadega ega eksinud oluliselt TsMS § 175 lg 1 kohaldamisel. Õige on siiski hageja väide, et asjakohane ei ole võrdlus hageja kuludega – vastav põhjendus tuleb vaidlustatud otsusest välja jätta. Võttes lisaks arvesse eelmises punktis otsustatud menetluskulude jaotust, tuleb hagejal kostja maakohtu menetluskulust hüvitada 3042 € (= 0,9 × 3380).
14.4.Ringkonnakohtu otsustatud menetluskulu jaotuse järgi jäi kostja kanda 10% kohtukulust. Toimiku materjalide kohaselt olid kohtukulud maakohtu menetluses hageja tasutud riigilõiv 840 €, millest kostjal tuleb hüvitada 10% ehk 84 €. Selle summa võrra väheneb eelmise p 14.3 järgi hüvitatav summa ja kokku jääb maakohtu välja mõistetud menetluskulude hüvitisest hagejal kostjale tasuda 2958 € (= 3042 – 84). Nimetatud summat ületavas osas tuleb vaidlustatud otsus tühistada hüvitise hagejalt väljamõistmise ja sellelt viivise arvestamise kohta.
14.5.Ringkonnakohtu menetluskulud saab samuti rahaliselt kindlaks määrata. Kostja taotleb 1150 € hüvitamist, mis on tasu 11,5 t õigusabi eest tasumääraga 100 €/t. Märgitud ulatuses esindaja toimingud olid kaebusega tutvumiseks, sellele vastamiseks, kohtumääruse ja hageja täiendava seisukohaga tutvumiseks ning lõpliku seisukoha esitamiseks põhjendatud. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et kohtumääruse ja hageja täiendava seisukohaga tutvumiseks märgitud üks tund on ülepaisutatud. Samuti on põhjendatud kahetunnine ajakulu kostja lõpliku seisukoha koostamiseks. Nimetatud dokumentidega tegelemine eeldas esindajalt kohtuasja süvenemist ning märgitud ajakulud on kooskõlas dokumentide sisu ja mahuga. Ka tervikuna vastab kostja esindaja ajakulu apellatsioonimenetluse käigule ja selles menetlusetapis kostja huvide mõistliku kaitsmise eesmärgile. Kostja esindaja tunnitasu on kohane. Järelikult peab hageja kostjale hüvitama ringkonnakohtu menetluskuluna 1035 € (= 0,9 × 1150). Sarnaselt eelmises p-s 14.4 märgituga, peab kostja omakorda ka apellatsioonkaebuse esitamisel hageja tasutud riigilõivust hüvitama 84 €.
14.6.Poolte vastastikused nõuded menetluskulude hüvitamiseks tuleb TsMS § 445 lg 1 ls 2 alusel tasaarvestada. Selle tulemusel jääb hagejal kostjale tasuda 3909 € (= 2958 + 1035 – 84). Kostja taotluse ja TsMS § 177 lg 4 alusel märgib ringkonnakohus, et hüvitatavalt menetluskulu summalt peab hageja tasuma kostjale viivist. 14 (15)
15.Ringkonnakohus koostab kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS § 654 lg 22) ja kajastab selles kõigi seniste menetluskulude jaotuse (TsMS § 173 lg 1 ls 2). Tervikresolutsioonis ei ole vaja korrata maakohtu otsustust tsiviilasja hinna kohta, sest see ei mõjuta otsuse täitmist. (allkirjastatud digitaalselt)
15 (15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.