Määruse tegemise aeg ja koht 07.03.2025, Tallinn Kohtuasja number
2-24-19535
Kohtuasi
O.W hagi Tallinna linna vastu Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 1118 tühistamiseks ja üürilepingu pikendamiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31.01.2025 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
O.W määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja O.W, lepinguline esindaja Olga Väina-Kesler Kostja Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 31.01.2025 määrus osas, millega maakohus keeldus menetlusse võtmast O.W hagi üürilepingu pikendamiseks ning jättis menetluskulud selles osas O.W kanda. Saata tsiviilasi tühistatud osas samale maakohtule hagi menetlusse võtmise otsustamiseks.
2.Jätta Harju Maakohtu 31.01.2025 määrus muutmata osas, millega maakohus keeldus menetlusse võtmast O.W hagi Tallinna Linnavalitsuse 06.12.2023 korralduse nr 1118 tühistamiseks ja jättis menetluskulud O.W kanda.
3.Rahuldada O.W määruskaebus osaliselt. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
1.O.W esitas 27.12.2024 Harju Maakohtule hagi Tallinna linna (kostja) vastu, milles palus tühistada Tallinna Linnavalitsuse 06.12.2023 korralduse nr 1118 (korraldus) ja kohustada kostjat pikendama poolte vahel sõlmitud munitsipaaleluruumi üürilepingut (leping) viieks aastaks.
1.1.Hagiavalduse kohaselt on hageja kostjaga sõlmitud üürilepingute alusel alates 18.01.2011 kasutanud koos abikaasa ning abikaasa pojaga aadressil Tallinna linn, XXX asuvat 4-toalist, 79,6 m2 suurust korterit. Lepingut pikendati viimati Tallinna Linnavalitsuse vaidlustatud korralduse alusel kuni kahetoalise eluruumi eraldamiseni, kuid maksimaalselt kuueks kuuks, s.o kuni 17.07.2024. Hageja sai korralduse kätte 28.12.2023.
1.2.Hageja hinnangul on korraldus hea usu põhimõtte vastane ja tühine. Korralduse seletuskirja ei ole piisavalt põhjendatud. Üürilepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ei ole muutunud, mistõttu puudub põhjus üürilepingu lõpetamiseks ja üürilepingu sõlmimiseks kahetoalise eluruumi kasutamiseks. Eluruumi suurus kolme täiskasvanud inimese jaoks peab olema vähemalt 54 m2. Hageja on abivajav isik ja vajab ainuüksi endale kasutamiseks ühte tuba. Korter asub esimesel korrusel, mida hagejal on seetõttu mugav kasutada. Hageja on korterit kasutanud 13 aastat ning on korteri remontinud ja selle sisustanud vastavalt perekonna vajadustele. Hageja ja tema perekond ei ole võimeline kandma kulusid, mille uue korteri remontimine ja sisustamine kaasa tooks.
1.3.Hageja soovis korraldust vaidlustada halduskohtus, kuid halduskohus keeldus kaebuse menetlusse võtmisest (haldusasi nr 3-24-218). Halduskohtu hinnangul ei kuulu üürilepingu pikendamist puudutava vaidluse lahendamine halduskohtu pädevusse. Maakohtu määrus ja põhjendused
2.Harju Maakohus keeldus 31.01.2025 määrusega hagi menetlusse võtmisest tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel ning jättis menetluskulud hageja kanda.
2.1.Maakohus leidis, et tegemist on tsiviilõigussuhtest tekkinud vaidlusega, mis tuleb lahendada tsiviilkohtumenetluse korras, vaatamata sellele, et munitsipaaleluruumi üürilepingu pikendamata jätmine viieks aastaks on vormistatud linnavalitsuse korraldusega.
2.2.Tsiviilkohtu pädevusse ei kuulu aga hageja nõue Tallinna Linnavalitsuse korralduse tühistamiseks, mistõttu tuleb selle menetlemisest keelduda TsMS § 371 lg 1 p 1 alusel. Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei anna tsiviilkohtule pädevust haldusakti (praegusel juhul linnavalitsuse korralduse) tühistamiseks. Tsiviilkohtule on küll võimalik esitada tuvastushagi mh lepingu lõpetamise tühisuse tuvastamiseks, kuid hageja on taotlenud linnavalitsuse korralduse tühistamist.
2.3.Maakohtu hinnangul ei oleks hagi perspektiivne ka juhul kui hageja oleks esitanud nõude lepingu lõpetamise tühisuse tuvastamiseks ja üürilepingu pikendamiseks viieks aastaks. Hageja esitatud väitest üüri mitte tasumise kohta võib kohus esialgselt järeldada, et Tallinna linna ja hageja sõlmitud leping ei vasta üürilepingu tunnustele vastavalt VÕS §-le 271. Seega võisid pooled sõlmida tasuta kasutamise lepingu. Kuna esitatud asjaolude kohaselt oli leping sõlmitud tähtajaliselt, seda pikendati ja tähtaeg on möödunud, siis VÕS § 393 lg 1 kohaselt peab kasutaja kasutusse antud eseme kasutustähtaja lõppemisel tagastama. Tasuta kasutamise lepingu sätetest (VÕS § 389 jj) ei tulene kasutajale õigust nõuda lepingu pikendamist. Seega 2
2-24-19535 eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust, ei ole tasuta kasutamise lepingu puhul hageja õiguste rikkumine hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik, mis on hagi menetlusse võtmisest keeldumise alus (TsMS § 371 lg 2 p 1). Isegi kui leping peaks vastama üürilepingu tunnustele, siis esitatud asjaolude kohaselt olid pooled sõlminud tähtajalise lepingu, mida Tallinna linn pikendas viimati 06.12.2023 kuni kahetoalise korteri eraldamiseni, kuid maksimaalselt kuueks kuuks. Kohtule esitatud asjaoludest ei nähtu, et üürnik oleks nõudnud üürilepingu pikendamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 326 lg 2 alusel kuni kolmeks aastaks ning üürileandja oleks sellest keeldunud. Hageja on minetanud üürilepingu pikendamise nõude. Hageja pöördus nõudega kohtu poole 27.12.2024, tähtajaline leping lõppes aga 17.06.2023. VÕS § 329 lg 3 järgi tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks, samuti üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks peab üürnik esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist. Hageja ei ole sellest tähtajast kinni pidanud. Kui üürnik ei ole järginud VÕS § 329 lg-s 3 sätestatud tähtaega üürilepingu pikendamise taotluse üürikomisjonile või kohtule esitamiseks, puudub maakohtul vajadus hakata hindama, kas esinevad VÕS §-s 328 sätestatud üürilepingu pikendamise piirangud. Tähtaja ennistamist ei ole kohtult taotletud.
2.4.Kuna Tallinna linn ei ole lepingut üles öelnud, vaid leping lõppes tähtaja möödumisel, siis ei saa asja lahendamisel kohaldada võlaõigusseaduse sätteid üürniku õiguskaitsevahendite kohta lepingu ülesütlemisel seoses hea usu põhimõtete rikkumisega (VÕS § 327 jj).
2.5.Samuti ei ole hageja toonud kohtu ette asjaolusid, mis võimaldaksid hageja nõude rahuldamist. Pikendamise nõude eeldus on see, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Selleks tulnuks kohtu ette tuua asjaolud, mis võimaldavad kohtul asjaomase järelduse teha ning neid asjaolusid tõendada. Hageja poolt esile toodud asjaolud, mh et hageja on vaidlusalust eluruumi kasutanud väga pikka aega, üüritud korterit on mugav kasutada, uue korteri sisustamise kulusid ei ole hageja võimeline kandma, üürikorter peab olema vähemal 54 m2 jmt, ei ole käsitatavad raske tagajärjena üürniku ja tema perekonna jaoks VÕS § 326 lg 2 mõttes. Kohtule esitatust nähtuvalt tuleb üürnikule korraldada ümbermajutamiseks sobiv kahetoaline eluruum, arvestades tema abivajadust. Asjaoludest ei nähtu, et hageja oleks üüripinnast ilma jäetud. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
3.Hageja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata hagi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks. Hageja hinnangul rikkus maakohus menetlusõiguse norme. Kohus saab menetlusökonoomia huvides jätta hagi menetlusse võtmata, mille puhul on asja sisuliselt arutamata selge, et hagi on perspektiivitu. Kohus ei saa hinnata tõendeid ega lahendada asja sisuliselt. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse normi, kui asus hagi perspektiivikuse väljaselgitamiseks tõendeid koguma ja hindama ning seejärel avaldust sisuliselt lahendama. Kui hagis esinesid puudused, siis oleks maakohus pidanud määrama hagejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Hagist nähtub selgelt, mis oli hageja eesmärk hagi esitamisel.
4.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
3
2-24-19535
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, millega maakohus keeldus menetlusse võtmast hagi üürilepingu pikendamiseks ning jättis menetluskulud hageja kanda. Nimetatud nõude osas tuleb asi saata samale maakohtule hagi menetlusse võtmise otsustamiseks. Maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 ja TsMS § 659 alusel jätta muutmata osas, millega maakohus keeldus menetlusse võtmast hagi Tallinna Linnavalitsuse 06.12.2023 korralduse nr 1118 tühistamiseks ning jättis menetluskulud selles osas hageja kanda. Hageja määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
6.Ringkonnakohtu hinnangul keeldus maakohus õigesti menetlusse võtmast hageja nõuet korralduse tühistamiseks.
6.1.Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei anna maakohtule pädevust haldusakti (linnavalitsuse korraldus) tühistada. Hagejal on sellises olukorras põhimõtteliselt võimalik esitada oma õiguste kaitseks tuvastushagi (TsMS § 368 lg 1). Samas ei ole hagejal vajadust esitada tuvastushagi juhul, kui tema õigusliku huvi aitab tagada ka samas menetluses esitatud sooritushagi, mille rahuldamise eelduseks on vastava õigussuhte tuvastamine (RKTKo 03.10.2013, 3-2-1-97-13, p 10).
6.2.Arvestades, et hageja soovib korteri kasutamist jätkata, on hageja õiguste kaitsmiseks piisav hagis esitatud nõue pikendada üürilepingut. Korralduse sisuks oli üksnes üürilepingu pikendamine, mitte selle lõpetamine. Ilma, et Tallinna linn oleks otsustanud korraldusega üürilepingut pikendada, oleks üürileping juba varem lõppenud.
7.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja nõue üürilepingu pikendamiseks õiguslikult perspektiivitu.
7.1.VÕS § 326 lg 2 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus.
7.2.Vastavalt VÕS § 329 lg-le 3 peab üürnik tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks, samuti üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist.
7.3.Hagiavalduse kohaselt tegi kostja 06.12.2023 korralduse, mille kohaselt pikendati hageja munitsipaaleluruumi üürilepingut kuni kahetoalise korteri eraldamiseni, kuid maksimaalselt kuueks kuuks, s.o kuni 17.07.2024. Seega leidis maakohus ebaõigesti, et leping lõppes 17.06.2023. Hageja avaldas, et ta sai kostja korralduse kätte 28.12.2023 ja esitas halduskohtule kaebuse 24.01.2024. Halduskohus jättis kaebuse menetlusse võtmata, kuna halduskohus ei ole pädev asja lahendama. Kohtute infosüsteemi kohaselt jõustus Tallinna Ringkonnakohtu määrus haldusasjas nr 3-24-218 28.12.2024. Hageja esitas hagi maakohtule 27.12.2024.
7.4.Kuigi hageja pöördus esmalt ebaõige kohtu poole, tegi ta seda VÕS § 329 lg-s 3 ettenähtud tähtaja jooksul. Hageja taotles ka halduskohtult Tallinna linna kohustamist munitsipaaleluruumi üürilepingu pikendamiseks viie aasta võrra (dtl 13, p 2). Hageja esitas kaebuse halduskohtule ilmselt seetõttu, et korralduse kohaselt on seda võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (dtl 10, p 4). Ringkonnakohtu hinnangul saab hageja halduskohtule 4
2-24-19535 esitatud taotlust arvestada lepingu pikendamise nõudele sätestatud tähtaegsuse hindamisel VÕS § 329 lg 3 järgi. Kui maakohtu hinnangul tuleb hagejal kohtult taotleda tähtaja ennistamist (TsMS §-d 66–68), siis tuleb maakohtul seda hagejale selgitada ja anda talle võimalus asjaomase taotluse esitamiseks (TsMS § 3401 lg 1). Hageja õigused ei saa jätta kaitseta seetõttu, et korralduses oli ebaõige vaidlustamisviide.
8.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et lepingu näol on tegemist tasuta kasutamise lepinguga. Sellele, et tegemist on üürilepinguga, viitab lisaks hagejale ka lepingu teine pool – Tallinna linn (dtl 8–10). Lisaks on hageja esile toonud, et ta on teinud korteris remonti. Poolte õigussuhe tuleb maakohtul kvalifitseerida asja sisulisel lahendamisel. Seda, kas üürilepingu pikendamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud, saab kohus samuti hinnata alles asja sisulisel lahendamisel.