Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Janek Väli
Kohtuotsuse tegemise aeg ja koht
Tsiviilasja number
2-24-8491
Tsiviilasi
ITEST Invest OÜ hagi ASSG MAIN OÜ vastu võlgnevuse 30000 euro, viivise 8704,11 euro, sissenõudmiskulu 40 euro ja täiendava viivise saamiseks
Hagihind
42 494,11 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: ITEST Invest OÜ (registrikood 12327964, asukoht Kentmanni tn 20A-19, 10116 Tallinn) Hageja lepinguline esindaja advokaat Indrek Kukk (Advokaadibüroo TETRIS, Mustamäe tee 16, 10617 Tallinn; e-post [email protected]) Kostja: ASSG MAIN OÜ (registrikood 14749339, asukoht Luise tn 17/1, 10142 Tallinn; e-post [email protected])
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon
Jätta ITEST Invest OÜ hagiavaldus ASSG MAIN OÜ vastu rahuldamata.
Jätta menetluskulud hageja ITEST Invest OÜ kanda.
Määrata kindlaks kostja ASSG MAIN OÜ menetluskulud summas 1250 eurot. Mõista ITEST Invest OÜ-lt välja ASSG MAIN OÜ kasuks menetluskulu summas 1250 eurot.
Mõista ITEST Invest OÜ-lt välja ASSG MAIN OÜ kasuks viivis protsendina hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1250 eurot) menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud
põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõuded ja põhjendused
Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 27.05.2020 BRONEERIMISKOKKULEPE NR xxxx. Broneerimiskokkuleppe järgi broneeris ASSG MAIN OÜ (kui müüja) ITEST INVEST OÜ (kui ostja) kasuks tulevikus ehitatavas korterelamus Harjumaa, Tallinna linn, Luha 6 / Väike-Ameerika 10 mitu korterit, panipaika ja parkimiskohta. Broneerimiskokkuleppe sõlmimisel ei olnud kinnistule ehitusluba väljastatud. Broneerimise tagamiseks tasus ITEST Invest OÜ 30 000€ broneerimiskokkuleppe sõlmimisel müüja a/a nr xxxx. Kokkulepe järgi juhul kui müüjal jääb ehitusluba saamata 01.06.2021.a seisuga peab ta ostjale tagastama tasutud broneerimistasu kolme päeva jooksul. Samuti juhul kui müüja pärast ehitusloa saamist ei alusta ehitustöödega 30 päeva jooksul, on müüjal kohustus ostjale tasutud broneerimistasu tagastama kolme päeva jooksul. ASSG MAIN OÜ ei ole 01.06.2021 seisuga ehitusluba saanud. Seega ASSG MAIN OÜ pidi ITEST Invest OÜ-le broneerimistasu tagastama hiljemalt 04.06.2021.a, kuid seda ei teinud. Broneerimistasu tagastamata jätmisel alates 04.06.2021 kuni tasumiseni tuleb ASSG MAIN OÜ-le tasuda viivise VÕS § 113 lg 1 alusel. Viivis seisuga 29.05.2024 kokku on 8 704,11 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista sissenõude kulu summas 40 eurot, mis on tekkinud seoses kinnistusraamatusse, äriregistrisse ja AS-ile CREDITINFO EESTI saadetud päringutega. Kostja ise koostas ja edastas hagejale lihtkirjaliku broneerimislepingu projekti allkirjastamiseks, luues sellega hagejale arusaama, et leping on kehtiv. Hageja leiab, et lepingu eesmärgiks oligi korteriomandite broneerimine, mida kinnitab üheselt tekst kokkuleppes. Lisaks ei ole mitte üheski sättes antud kokkuleppes kajastatud, et tasutud 30 000 eurot arvestatakse müügihinna sisse, pigem vastupidi, kokkuleppe tekstist nähtub üheselt, et tegemist on puhtalt broneerimistasuga, millele ei lisandu käibemaksu, samas, kui müügilepingu sõlmimisel lisandub korteriomandite müügihinnale käibemaks. Broneerimiskokkuleppes ei mainita kordagi korterite müügihinda, vaid korterid on määratletud läbi ruutmeetrite ja ehitusliku maksumuse. Hageja nõue kostja vastu muutus sissenõutavaks alles 05.06.2021, kui möödus kokkuleppes märgitud tähtaeg ehitusloa saamiseks ja sellele järgnev kolm päeva raha tagastamiseks. Seega ei ole hageja nõue aegunud. Isegi olukorras, kui nõue oleks hakanud aeguma nö alusetu makse tegemisest, ei saa nõuet aegunuks lugeda, kuna kostja ei ole käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega. 27.09.2021 lepingu p 6.8 on notar selgitanud, et kõik lepingu esemega seonduvad kokkulepped tuleb antud lepingusse märkida. Kuna korterite broneerimisleping oli eraldiseisev leping ja lepinguobjekt (erinevad tekkivad korteriomandid) oli teine, kui kogu kinnistu müük, siis broneerimistasu tagastamist antud lepingusse ka ei märgitud. Seega ei ole kostja omapoolset kohustust 30 000 eurot tagastada, täitnud. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda ning välja mõista kostjalt riigilõiv summas 1400 eurot ja esindajakulu summas 540 eurot. Samuti palub hageja välja mõista menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Kostja vastuväited ja põhjendused
Kostja leiab, et hageja võimalikud nõuded kostja vastu, mis tulenevad broneerimislepingust aegusid 26.05.2023.a. Kui kohus leiab, et poolte vajel sõlmitud broneerimisleping on kehtiv ning lepingust tulenevad nõuded ei ole aegunud, esitab kostja alternatiivse vastuväite hageja nõudele, mis põhineb asendustehingul. 27.09.2021 sõlmisid hageja ja kostja asjaõigusliku lepingu, millega kostja müüs hagejale Luha tn 6 // Väike-Ameerika tn 10, Tallinn asuva kinnistu, katastritunnusega 78401:109:0067, koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Kostja müüs hagejale sama kinnistu, millele rajatava eluhoone korterite, panipaikade ning parkimiskohtade müügiks olid pooled sõlminud broneerimiskokkuleppe. Kostja hinnangul on tegemist poolte vahelist lepingulist vahekorda muutva tehinguga, mis lõpetas broneerimislepingust tulenevad kohustused ja lõi uued asjaõiguslikust lepingust tulenevad nõuded ja kohustused. Poolte vahel sõlmitud lepingu sisuks ei olnud olemasolevate korterite broneerimine hageja kasuks teatud aja perioodiks, nagu väidab hageja. Hilisema müügitehingu tarbeks kinnisasja ajaline broneerimine eeldab broneeritava kinnisasja olemasolu, sellisel juhul ei kajastata ka vastavas lepingus müügilepingu tingimusi, vaid üksnes broneerimiskokkulepet fikseeritud ajaperioodiks ning selle eest makstavat tasu. Käesoleval juhul oli sõlmitud lepingu suunatud tulevikus rajatavate korteriomandite müümiseks hagejale. Korterite ostuhinnas sisaldus lepingu kohaselt ka tasutud „broneerimistasu“. Seega oli sõlmitud lepingu näol tegemist kinnisasja müügilepingu eellepinguga, mille sisuks oli müüja kohustus võõrandada valmiv kinnisasi (korteriomandid) tulevikus ostjale. Kui poolte vahel on erimeelsused lepingu tõlgendamise osas, tuleb lähtud VÕS § 29 sätestatust, mille kohaselt tuleb sõltumata lepingu sõnastusest lähtuda tegelikust tehingu sisust ja poolte tahtest. Asjaõiguslik leping sõlmiti hiljem „broneerimislepingus“ sisaldunud tähtajast (01.06.2021), seega kehtib sõltumata broneerimislepingu kehtivusest antud olukorrale kostja hinnangul VÕS § 76 lg 4 tulenev eeldus, et kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, siis eeldatakse, et täitmine on täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt, VÕS § 76 lg 4 loob nõuetekohase täitmise (soorituse) eelduse. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda ning välja mõista hagejalt esindajakulu summas 1250 eurot.
Kohtu seisukoht ja põhjendused
Kohus selgitas pooltele kohalduvat õigus 11.10.2024 määrusega (dtl 86-91). Pooled on nõustunud asja lahendamisega kirjalikus menetluses (dtl 61, 64).
Kohus tuvastab poolte poolt vaidlustamata asjaoludena järgmise:
Pooled on 27.05.2020 sõlminud kirjalikus vormis, digitaalselt broneerimiskokkuleppe nr - xxxx (dtl 7-8) (edaspidi ka kui kokkulepe).
Kokkulepe järgi broneeris kostja (kui müüja) hageja (kui ostja) kasuks tulevikus ehitatavas korterelamus Harjumaa, Tallinna linn, Luha 6 / Väike-Ameerika 10 viis
allkirjastatuna,
3
korterit, kuus panipaika ja viis parkimiskohta.
Vastavalt kokkuleppe tasus hageja 29.05.2020 broneerimise tagamiseks 30 000 eurot kostja arveldusarvele (dtl 9).
Kokkulepe sätestas, et kui müüjal (s.o. kostjal) jääb ehitusluba saamata 01.06.2021 seisuga, peab ta ostjale (s.o. hagejale) tagastama tasutud broneerimistasu (s.o. 30 000 eurot) kolme päeva jooksul. Seisuga 01.06.2021 ehitusluba ei saadud. Kostja ei ole 30 000 eurot hagejale tagasi maksnud.
Kostja võõrandas kinnisasja Harjumaa, Tallinna linn, Luha 6 / Väike-Ameerika 10 (millel hageja poolt broneeritud korteriomandid pidid tekkima) hagejale 27.09.2021 notariaalselt tõestatud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepinguga (dtl 24-29).
Hagiavalduse kohaselt ja kokkuleppest tulenevalt pidi kostja broneerimistasu hagejale tagastama hiljemalt 04.06.2021, kuna kostja ei saanud hiljemalt 01.06.2021 ehitusluba korterelamu ehitamiseks. Kostja ei ole broneerimistasu tagastanud. Broneerimistasu tagastamata jätmisel alates 04.06.2021 kuni tasumiseni tuleb kostjal tasuda viivis VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel ja lisaks VÕS § 1131 lg 1 järgi hüvitada võla sissenõudmiskulud summas 40 eurot.
Pooltel on vaidlus selle üle, kas broneerimiskokkulepe on tühine või mitte, tulenevalt asjaolust, et kostja hinnangul oli olemuslikult tegemist kinnisasja ostu-müügi lepinguga, mis vastavalt AÕS § 119 lg peab olema notariaalselt tõestatud. Kui kokkulepe on tühine, siis kostja palub kohaldada aegumist. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja on raha tagastamise kohustuse täitnud seeläbi, et on võõrandanud hagejale kinnisasja, millele pidi korterid ehitatama. Hindamaks lepingulise kohustuse kehtivust, tuleb asjaomane leping õiguslikult kvalifitseerida, sest eri liiki lepingutele võivad kehtida erinevad nende kehtivust mõjutavad nõuded (sh seadusest tulenev vorminõue). Poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) on kohtu ülesanne. Lepingu sisu tuleb välja selgitada lepingu tõlgendamise teel (VÕS § 29). Üks lepingudokument võib sisaldada mitut eri kokkulepet, millest mõne kehtetuse korral tuleb ülejäänute kehtivuse hindamisel juhinduda TsÜS §-s 85 sätestatust.
Kohus tuvastab, et kokkuleppe järgi seisnes pooltevaheline õigussuhe peamiselt järgmises:
Kostja kui müüja broneeris hageja kui ostja kasuks korterelamus asukohaga Luha 6 / Väike-Ameerika 10, Tallinn viis korterit, viis parkimiskohta, kuus panipaika. Kokkuleppes oli ära toodud korterite 1-5 täpne suurus, ehituslik maksumus 2300 €/m2, mille alusel oli arvestatud iga korteri täpne maksumus eurodes. Samuti oli ära toodud iga panipaiga hind (5000 eurot koos käibemaksuga) ja parkimiskoha hind (12 500 eurot koos käibemaksuga). Kokkuleppes oli kirjas: „Eelnevalt kirjeldatu kõik korterid kokku hinnaga 690 000 €, millele lisandub käibemaks summas 138 000 € koos käibemaksuga summas 828 000 €. Panipaigad kokku 30 000 eurot koos käibemaksuga ja parkimiskohad kokku 62 500 € koos käibemaksuga.“
Kõik broneeritud korterid, parkimiskohad ja panipaigad antakse hagejale üle kuus kuud pärast ehitusloa väljastamist.
Broneerimise tagamiseks tasub hageja 30 000 (arvestusega iga korteri eest 6000€) broneerimiskokkuleppe sõlmimisel kostjale, viitega käesolevale kokkuleppele. Summa 30 000 eurot ei sisalda käibemaksu ja see ka ei lisandu. 4
Peale ehitusloa väljastamist tasub hageja kostjale 30 päeva jooksul täiendavalt broneerimise tagamiseks 60 000€ (koos käibemaksuga) korterite 1, 2 ja 3 eest arvestusega 20 000 € (koos käibemaksuga) iga korteri eest.
Korterite 1, 2 ja 3 eest tasub hageja koheselt peale ehitustööde lõppemist. Korterite 4 ja 5 eest tasub hageja kostjale hiljemalt 5 kalendrikuu vältel peale ehitustööde lõppemist. Korterite nr 1, 2, 4 ja 5 suhtes toimub tasumisel arvestus koos 1 panipaiga ja 1 parkimiskohaga. Korteri nr 3 suhtes toimub arvestus koos 2 panipaikaga ja 1 parkimiskohaga.
Kui ostja ja müüja vahel ei sõlmita, olenemata põhjusest, hiljemalt 30 päeva jooksul peale ehitusloa väljastamist eelnimetatud broneeritud korteri osas võlaõiguslikku müügilepingut, on müüjal õigus eelmärgitud tähtaja möödumisel broneerimiskokkulepe ühepoolselt lõpetada, mille kohta edastab müüja ostjale vastavasisulise teate. Sellisel juhul broneerimistasu ei tagastata.
Kui kostjal jääb ehitusluba saamata 01.06.2021 seisuga, peab ta hagejale tagastama tasutud broneerimistasu kolme päeva jooksul. Kui kostja pärast ehitusloa saamist ei alusta ehitustöödega 30 päeva jooksul, on kostjal kohustus hagejale tasutud maksed tagastada kolme päeva jooksul.
AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 85 alusel ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata.
Riigikohus on otsuses nr 2-20-14179/52 punktis 12 selgitanud, et kohus peab kohtumenetluses poolte esile toodut arvestades hindama, kas vaidlusaluse kokkuleppega võttis hageja endale kohustuse sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud müügi- või asjaõigusleping. Riigikohtu praktika kohaselt lepingus sanktsioonide ettenägemine kinnitab üldjuhul kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kinnisasja omandamisele. Riigikohus nimetatud otsuse punkti 12 alapunktides selgitas veel järgmist: Kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepe ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingut (otsuse p 12.1). AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Kohustus omandada või võõrandada kinnisasi võib olla nii asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka kõrvalkohustus. AÕS § 119 lg 1 puudutab nii poolele endale kui ka kolmandale isikule kuuluvat kinnisasja võõrandama kohustumist, samuti võib kinnisasja omandamise kohustus olla suunatud nii kinnisasja omandamisele teiselt lepingupoolelt kui ka kolmandalt isikult (otsus p 12.2). AÕS § 119 lg-s 1 sätestatud vorminõudele peavad vastama ka niisugused kokkulepped, 5
millest kinnisasja omandamise või võõrandamise kohustus tuleneb üksnes kaudselt. Niisuguste kaudselt kohustavate kokkulepete hulka saab lugeda mh lepinguid, millega kindla kinnisasja omandamata või võõrandamata jäämise puhuks nähakse ette märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg, näiteks kui kavandatud tehingu sõlmimisest loobumise korral ei ole poolele ette nähtud õigust saada tagasi suurt rahasummat, mille ta on teisele poolele tehingut silmas pidades tasunud. Väljavaade jääda ilma olulise suurusega rahasummast survestab selle tasunud lepingupoolt kinnisasja omandamis- või võõrandamislepingut sõlmima, kitsendades sellega tema otsustusvabadust (otsuse p 12.3). Kolleegium leidis otsuse p-s 12.4, et kaudselt väljendatud kohustust sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib sisaldada ka broneerimisleping, millega nähakse kinnisasja ostmisest huvitatud isikule tehingu temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks ette rahaline koormis, mis ületab temale lepingu alusel osutatud teenuse harilikku väärtust. Kui tasu ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstavat summat ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele, mis AÕS § 119 lg 1 järgi peab olema notariaalselt tõestatud (vt RKTKo 29.11.2017 2-16-8456/31, p 16).
Kohus asub lepingu analüüsides seisukohale, et tegemist oli kinnisasjade (korteriomandite) omandamisele suunatud kokkuleppega, mitte broneerimislepinguga.
Kostja on asjas esitanud aegumise vastuväite (dtl 22).
Kostja esitas alternatiivse vastuväidet, et hageja nõue lõppes 27.09.2021 notariaalselt tõestatud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisega. Kohus selle seisukohaga ei nõustu, kuna selle lepingu tekstist ega ühestki punktist ei tulene, et hageja oleks loobunud 29.05.2020 makstud 30 000 euro tagastamise nõudest (ükskõik, mis õiguslikul alusel) või see oleks lõppenud (müügihinnaga) tasaarvestamise tõttu või muul põhjusel. Samuti ei nähtu selle lepingu, broneerimiskokkuleppe ja hageja nõude vahel piisavat seost, et pidada seda kohustuse asendamiseks VÕS § 89 mõttes, nagu kostja väidab. Kuna aga hageja nõue 7
on aegunud ja jääb sel põhjusel rahuldamata, siis ei ole kohtul kostja alternatiivset vastuväidet vaja lähemalt käsitleda. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
Kooskõlas TsMS § 174 lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.
Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskulu summas 1250 eurot. Kostjale on osutatud õigusabiteenust komplekshinna alusel ning maakohtus on menetluskulu suuruseks 1250 eurot (dtl 78).
ning sellega seoses tekkinud ajakulu kuulub täiendavalt hüvitamisele.
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.