Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

kinnistusregistri registriosa nr 3651201 teises jaos senine kanne müüja kohta ning 12908/1071400 suuruses mõttelises osas omanikuna sisse kanda ostja ja märkida müüja kaasomandiosa suuruseks 206564/1071400. Nimetatud punktis taotletud kanne on tehtud. Sama lepingu p 4.2 kohaselt on müüja ja ostja müüja ainuvaldusse ja -kasutusse jäänud kinnistu osa valdamise ja kasutamise korras kokku leppinud ja paluvad kinnistusregistri registriosa nr 3651201 kolmandasse jakku müüjale ja ostjale kuuluvate kaasomandiosade suhtes sisse kanda märkus kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe kohta vastavalt 13.01.2016 lepingu punktile 3.1 ja lepingu lisaks olevale plaanile. 29.01.2016 määrusega jättis kinnistusosakonna kohtunikuabi kinnistamisavalduse käiguta, määrates avaldajatele tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. Määruse kohaselt tuli kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe kandmiseks kinnistusraamatusse esitada kõigi kinnisasja nr 3651201 kaasomanike nõusolekud hiljemalt 29.02.2016. Avaldajad nõutud nõusolekuid ei esitanud. 10.03.2016 määrusega jättis kinnistusosakonna kohtunikuabi avaldajate kinnistamisavalduse rahuldamata. Määruse kohaselt on kohtunikuabi analoogses kinnistamisasjas (kinnistamisasi 92982201550/tsiviilasi 2-15-18724) küsinud kohtuniku seisukohta, kas asjaõiguslepingu punktis 4.2 taotletav kanne on kinnistusraamatusse kantav. Kohtuniku seisukoha kohaselt ei ole taotletavat kannet võimalik teha kõigi kaasomanike nõusolekuta. Kohus selgitas, et kaasomand on asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 kohaselt kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Asja mõtteline osa on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 56 kohaselt tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast. Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja AÕS § 72 lg 1 kohaselt kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kaasomanikul on AÕS § 72 lg 3 kohaselt õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Kaasomanikul on AÕS § 72 lg 5 kohaselt õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Nende põhimõtetega oleks vastuolus, kui mõni kaasomanik saaks teiste kaasomanike suhtes siduvalt anda asja valduse ja kasutuse asjaõiguse alusel üle kolmandale isikule teiste kaasomanike tahteta. Öeldu kehtib sõltumata sellest, kas kaasomanikud on sõlminud kinnisasja kasutamise kohta kokkuleppe või võtnud vastu sellekohase otsuse. Isegi kui teised kaasomanikud nõustuksid kinnisasja ühe kaasomandiosa koormamisega, ei oleks tagatud kasutusõiguse jätkuvus kaasomanike vahetumise korral uute kaasomanike suhtes. Seetõttu ei saa kinnisasja kaasomanik koormata oma kaasomandiosa AÕS § 73 lg 1 kohaselt asja valdust ja kasutust võimaldava asjaõigusega, nagu ta saab kaasomandiosale nt seada hüpoteegi. Kui kaasomandis olevale kinnisasjale soovitakse seada asja valdamist või kasutamist võimaldav asjaõigus, tähendab see kogu kaasomandis oleva kinnisasja koormamist sellise asjaõigusega, st kaasomandis oleva asja käsutamist tervikuna AÕS § 74 lg 1 mõttes, milleks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe (vt Riigikohtu 14. oktoobri 2008. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-08 p 10). Tuginedes viidatud kohtuniku seisukohale asus kohtunikuabi seisukohale, et kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe märkuse kandmiseks kinnistusregistriossa nr 3651201 tuleb esitada kinnistusosakonnale kõigi kinnisasja kaasomanike nõusolekud. Kuna avaldajad nõusolekuid tähtaegselt ei esitanud, jättis kohtunikuabi avaldajate kinnistamisavalduse rahuldamata.

Määruskaebus 28.03.2016 esitatud määruskaebuses vaidlustavad avaldajad maakohtu määruse, leides, et esitatud kinnistamisavalduse alusel kinnistu valdamise ja kasutamise kokkuleppe kandmiseks kinnistusraamatusse ei ole takistusi. Avaldajad paluvad 13.01.2016 sõlmitud lepingu (tõestatud Tallinna notar Kaata Kartau poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr 109 all) p-s 4.2 nimetatud kinnistamisavalduse rahuldada. Kaebuses leiavad avaldajad AÕS §-le 5 tuginedes, et kinnistu valdamise ja kasutamise kord ei ole piiratud asjaõigus. Seetõttu ei ole põhjendatud viide Riigikohtu lahendile 3-2-1-84-08, mis puudutab servituutidega seonduvat. Isegi kui asuda seisukohale, et kaasomanike omavaheliste kokkulepete sõlmimisel kinnistu valdamise ja kasutamise kohta on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe, on antud juhul kaasomanikevaheline kokkulepe sisuliselt olemas. Asjassepuutuv kinnistu on transpordimaa, mida kasutatakse parkimisalana. Kõigi praeguste kaasomanikega on sõlmitud kokkulepped, et üks konkreetne parkimiskoht jääb vastava ostja poolt ostetud kinnistuosa igakordse omaniku kasutusse ja kõik ülejäänud arendaja (avaldaja I) kasutusse, ning selle kinnistuosa, mis kummagi kasutusse jääb, sihtotstarbelist kasutamist korraldab vastav isik ise. Kui avaldaja I võõrandab järgnevaid mõttelisi osasid oma omandiosast, toimub vastavalt kasutuskorrale varem avaldaja I kasutusse jäänud parkimiskohtade kasutamine vastavalt avaldaja I ja uue omandaja omavahelisele kokkuleppele. Selline ainult avaldaja I kasutusse jäänud ala puudutav märkus ei puuduta teisi kaasomanikke, kellega sõlmitud kasutuskorra kokkulepped on juba varem kinnistusraamatusse kantud – neile jääb ikka täpselt sama ala samadel tingimustel mis varem. Kui täiendavat kasutuskorra märkust ei saaks kinnistusraamatusse kanda, siis ei oleks konkreetne parkimiskoht konkreetsele uuele ostjale õiguslikult tagatud. Olukord, kus arendaja ei saa kinnistuosade suhtes sõlmida valdamise ja kasutamise korra kokkuleppeid, võib vastupidiselt, hoopis kahjustada teiste kaasomanike olukorda. Kinnistu ühise majandamise huvides on see, kui kõik parkimiskohad on müüdud isikutele, kes neid reaalselt kasutavad. Kui parkimiskohad on müüdud neid reaalselt kasutavatele isikutele, on kaasomanikel lihtsam teha kinnistu sihtotstarbelist kasutamist puudutavaid otsuseid ja kanda sellega seotud kulusid. Kaasomanike poolt igaks täiendavaks kasutuskorra märkeks igalt kaasomanikult eraldi nõusoleku saamine ei ole praktiliselt võimalik. Kinnistul on palju kaasomanikke (121 kaasomandiosa, kuna aga paljud kaasomandiosad kuuluvad seejuures abikaasade ühisvara hulka ja nõusoleku peaksid andma mõlemad abikaasad, oleks vajalik umbes 200 nõusolekut). Nende avalduste saamise ja tegemisega seotud ajakulu ja ka võimalik rahaline kulu oleks ilmselgelt ebaproportsionaalne. Selliste avalduste vajalikkus olukorras, kus sisuliselt nende kaasomanike jaoks midagi ei muutu, on määruskaebuse esitajate hinnangul täiesti põhjendamatu. Käesolevaks ajaks on sama kinnistu osas 123 valdamise ja kasutamise korra märkust kinnistusraamatusse kantud, viimased 2 seejuures 02.11.2015. Need märked on tehtud samadel asjaoludel nagu käesolevas asjas. Avaldajate hinnangul ei ole praktika muutmine kooskõlas õiguspärase ootuse põhimõttega, eriti arvestades asjaolu, et praktika muutmise ajendiks ei ole ka mingit kaitsmist vajavat hüve. Menetluse edasine käik Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis avaldajate määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 6 alusel lahendamiseks pädevale kohtunikule. Harju Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ning edastas selle läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu seisukoht

Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 10.03.2016 kandemäärus nr 255482016 tuleb kooskõlas TsMS § 667 lg-ga 2 tühistada. Avaldajate määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt ja tsiviilasi saata Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kandeavalduse uueks läbivaatamiseks. Kohtunikuabi on vaidlustatud kandemääruses jätnud avaldajate kinnistamisavalduse rahuldamata, leides, et taotletud kannet kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe kohta vastavalt avaldajate vahel 13.01.2016 sõlmitud asjaõiguslepingu punktile 3.1 ja lepingu lisaks olevale plaanile ei ole võimalik teha kõigi kaasomanike vahelise nõusolekuta. Seejuures tugines kohtunikuabi kandemääruses Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-84-08 p-le 10, milles Riigikohus leidis muu hulgas, et kui kaasomandis olevale kinnisasjale soovitakse seada asja valdamist või kasutamist võimaldav asjaõigus, tähendab see kogu kaasomandis oleva kinnisasja koormamist sellise asjaõigusega, st kaasomandis oleva asja käsutamist tervikuna AÕS § 74 lg 1 mõttes, milleks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Ringkonnakohus kohtunikuabi vastava seisukohaga ei nõustu. Avaldajad on määruskaebuses õigesti osundanud, et kinnistu valdamise ja kasutamise korra puhul ei ole tegemist piiratud asjaõigusega. Määruskaebuses esile toodud asjaolude kohaselt ei soovi avaldajad muuta kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra kokkulepet selliselt, et muudatus puudutaks peale avaldajate ka muude kaasomanike õigusi. Määruskaebuses esitatud väidete kohaselt on kõik kaasomandis oleva kinnisasja kaasomanikud sõlminud sellise kasutuskorra kokkuleppe, mille kohaselt on teatud kindlad kinnisasja reaalosad teisi välistavas ainukasutuses. Kaebuse väidete kohaselt ei soovi avaldajad muuta kasutuskorda selliselt, et muutuks ainukasutuses ja kaaskasutuses olevate kinnisasja osade jaotus. Samuti ei soovita muuta kasutuskorda selliselt, et mõni kolmanda kaasomaniku ainukasutusse määratud kinnisasja osa kasutusõigus muutuks. Iseenesest on õige maakohtu käsitlus, mille kohaselt saab kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra kokkulepet sõlmida ja kasutuskorra kokkulepet muuta kõigi kaasomanike poolt. Õige on ka see käsitlus, et kasutuskorra kokkuleppe kohta tehtud kinnistusraamatu märkuse sissekandmiseks, muutmiseks või kustutamiseks, sh ka kasutuskorra muutmise kokkulepet kajastava märkuse kinnistamiseks, on vaja kas kõigi kaasomanike kinnistamisavaldust või kõigi kaasomanike nõusolekut (KRS § 341). Käesoleval juhul väidavad avaldajad, et nad soovivad muuta kasutuskorra kokkulepet selliselt, et kõikide kaasomanike kokkuleppega ühe avaldaja ainukasutusse jäetud kinnisasja reaalosad antakse üle teise avaldaja ainukasutusse. Seega sõltub vaidlusaluse kinnistamisavalduse lahendamine sellest, kas kasutuskorra kokkuleppe puhul saab üks kaasomanik anda kokkuleppega tema ainukasutusse antud kinnisasja reaalosa kasutusõiguse teisele kaasomanikule üle nii, et selleks teised kaasomanikud oma nõusolekut ei anna. Ringkonnakohus leiab, et tsiviilkäibe võimaldamise eesmärgil tuleb sellele küsimusele vastata jaatavalt. Kirjeldatud olukord kolmandate kaasomanike õigusi sisuliselt ei puudutaks, sest nende ainukasutus ei muutuks. Tegemist oleks sisuliselt olukorraga, kus mitmepoolse lepingu üks osaline loovutab osa oma õigustest teisele õigussuhte osalisele. Selline olukord ei ole tsiviilõiguse kohaselt välistatud. Selline õiguste üleandmine ei sõltu ka kinnistusraamatu pidaja poolsest tegevusest. Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimine, selle muutmine või kasutuskorra kokkuleppest tulenevate õiguste üleandmine ei eelda kinnistusraamatusse märkuse sissekandmist või muu kinnistusraamatu kande tegemist. Kasutuskorra märkuse tegemisel on pelgalt AÕS §-s 79 sätestatud toime. See tähendab, et kasutuskorra kokkulepe või selle muudatused kehtivad kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes juhul, kui kasutuskorra kokkulepped ja kokkulepete muudatused on märkusena kantud kinnistusraamatusse. Kuid kasutuskorra kokkulepete ja kokkulepete muudatuste, samuti

kokkulepetest tulenevate õiguste teisele kaasomanikule üleandmise praeguste kaasomanike suhtes kehtivus kinnistusraamatu kandest ei sõltu. Avaldajad soovisid, et selguse huvides oleks kinnistusraamatus kajastatud kasutuskorra märkuse kaudu aktuaalne kasutuskord (st see kasutuskord, mis kehtib peale seda, kui üks kaasomanik enda ainukasutusse määratud kinnisasja osad teise kaasomaniku ainukasutusse loovutab). See oleks oluline, sest enam kui 120 kaasomandiosaga kinnisasja puhul võiks kasutuskorrast tulenevate õiguste korduva üleandmise tõttu muutuda olukorra jälgimine raskendatuks ja selle tagajärjel kannataks õigusselgus. Järgnevalt tuleb hinnata, kas kasutuskorra muudatusi kajastava kasutuskorra märkuse kinnistamiseks on alati vaja kõikide kaasomanike nõusolekut. Ringkonnakohus leiab, et sellise kaasomanike kasutuskorra kokkulepet kajastava märkuse kinnistamiseks, millega kajastatakse kasutuskorra kokkuleppe muutumist põhjusel, et üks kaasomanik loovutas tema ainukasutusse määratud kinnisasja osa teise kaasomaniku ainukasutusse, kinnistamiseks ei ole vaja KRS §-st 341 tulenevalt nende kaasomanike nõusolekut, kelle ainukasutus või muud õigused ei muutu. KRS § 341 nõuab kinnistamiseks üksnes nende isikute nõusolekut, kelle õigusi kinnistamine puudutab. Ühe kaasomaniku poolt talle määratud ainukasutusõiguste loovutamine teisele kaasomanikule ülejäänud kaasomanike õigusi reeglina ei puuduta. Eespool toodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et juhul, kui kinnistusraamatu pidajale esitatakse kinnistamisavaldus, milles on selgelt, arusaadavalt ja veenvalt esile toodud asjaolud, millest saab üheselt järeldada, et kõikide kaasomanike poolt sõlmitud kasutuskorra kokkuleppega ühe kaasomaniku ainukasutusse määratud kinnisasja osade teise kaasomaniku ainukasutusse loovutamine ei puuduta ülejäänud kaasomanike õigusi, ei tule muutunud kasutusõigusi kajastava kaasomanike kasutuskorra märkuse kinnitamise eeldusena küsida kõikide ülejäänud kaasomanike nõusolekut (KRS § 341). Juhul, kui kinnistusraamatu pidajale esitatud avalduse alusel ei saa üheselt järeldada, et avaldus teiste kaasomanike õigusi ei mõjuta või kui kinnistusraamatu pidajal tekivad avalduses esitatud väidete kontrollimisel põhjendatud kahtlused, mida avaldaja ei kõrvalda, tuleb kinnistamisavalduse läbivaatamisel lähtuda KRS §s 341 sätestatud nõudest ja nõuda formaalselt kõikide kaasomanike nõusolekut. Ringkonnakohus rõhutab, et ülalmärgitud seisukoht ei laiene muudele juhtudele, kus kinnistusraamatu kande tegemine või muutmine kinnistusraamatust nähtuvate isikute õigusi sisuliselt võib-olla ei kahjusta, kuid kelle nõusolek on KRS §-st 341 tulenevalt nõutav (näiteks kinnisasjade ühendamisel või jagamisel piiratud asjaõiguste edasikehtimise või laienemise küsimused jms). Eespool toodust tulenevalt tuleb vaidlustatud maakohtu määrus tühistada. Kinnistamisavaldus tuleb saata uueks lahendamiseks Tartu Maakohtule. Kinnistamisavalduse lahendamisel tuleb kinnistusraamatu pidajal lähtuda ringkonnakohtu poolt antud juhisest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.