2-15-1012/33 - Võlaõigus - Alusetu rikastumine - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

korteri uus omanik M.A.. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et M.A. oleks esitanud hagejale kirjaliku avalduse hinna alandamiseks. Tõend, mis kinnitab hinna alandamise katteks 1500 euro tasumist, on S.V. maksekorraldus L.A.le 1500 euro tasumise kohta. Kohus oli seisukohal, et hageja on tõendanud ahju mittetöökorras oleku eriteadmistega isiku M.M.i hindamisaktiga ja M.M.i ütlustega kohtuistungil. Müüja vastutab asja puuduste eest, ka nende puuduste eest, millest müüja ise ei pruukinud teadlik olla (VÕS § 218 lg 1). Kostja on müügilepingu p-s 2.4.3 ostjale (hagejale) kinnitanud, et ahi on töökorras. M.M.i ütlustest nähtuvalt oli ahi täiesti amortiseerunud ning kasutamisel ohtlik. Samas seisundis oli ahi ka mõni kuu varem. Ahju võib puhastada tahmaimuriga, töökorras ahju see ei kahjusta, küll aga võib hakata lagunema amortiseerunud ahi. Seaduse kohaselt on kohtul diskretsiooniõigus otsustamaks kohase ja mittekohase täitmise väärtusi. Kohus oli seiskohal, et korteriomandi turuväärtus oli 33 000 eurot, sest hageja võõrandas korteriomandi 2014. a septembris nimetatud hinnaga. Hageja ei teinud vahepeal korteris remonti ega parendanud seda kuidagi, vaid müüs korteriomandi edasi samas seisundis nagu ta selle kostjalt vähem kui kaks kuud varem vastu võttis. Puudusega korteri väärtus on asjaoludest nähtuvalt 31 500 eurot, sest L.A. ütluste kohaselt maksis S. V.l 1500 eurot selle eest, et korteris olnud ahi ei olnud töökorras. Müügihinda alandati sellega 1500 euro võrra. VÕS § 112 lg 1 kohaselt on kostjaga sõlmitud müügitehingu alandatud hind (31 500×25 000÷33 000) 23 863,64 eurot. Sellest tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt hinna alandamist (25 000–23 863,64) 1136,36 euro ulatuses. Olukorras, kus hageja on kostjalt 25 000 euro eest omandatud korteri vähem kui kaks kuud hiljem võõrandanud 33 000 euro eest, ei teeni hinna alandamine enam selle eesmärki, milleks VÕS § 112 järgi on pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine. Kostja ei ole kohustunud võimaldama hagejal saada korteri vahetust edasimüümisest 8000 euro suurust tulu. Kostja on hagejale üle andnud korteriomandi, mille turuväärtuseks ilmnes 33 000 eurot, 25 000 euro eest. Kostja on rikkunud müügilepingust tulenevat kohustust anda üle korter, milles on töökorras ahi. AS Pindi Kinnisvara hindamisakti kohaselt on korteriomandi turuväärtus 29 000 eurot puudusteta korteri puhul ja 27 000 eurot juhul, kui korteris olevad küttekolded ei ole töökorras. Hageja ja M.A. leppisid kokku, et alandatud müügihind on 31 500 eurot. Hageja nõue alandada kostjale makstud hinda 25 000 eurot veel 1136,36 euro võrra, on vastuvõtmatu nii hea usu põhimõttest (VÕS § 6 lg 2) lähtuvalt kui ka VÕS § 112 lg 5 tõlgendamisest vaidluses: kostja on võõrandanud korteriomandi oluliselt alla puudusega asja turuväärtuse, mis võimaldas hagejal lühikese aja jooksul müüa korter edasi 6500 euro (8000-1500) võrra kallimalt, ning sellega on kostja oma kohustuse rikkumise hageja ees heastanud. Hageja nõue VÕS § 127 lg 1 alusel, s.o kahju hüvitamiseks 1500 euro väljamõistmiseks, jääb rahuldamata tulenevalt VÕS § 127 lg-st 5: hageja võõrandas kostja poolt puudusega müüdud asja oluliselt kallimalt ja 1500 euro suurusest hüvitisenõudest tuleb maha arvata hageja kasu, mille hageja sai hinnavahest, s.o 8000 eurot (33 000–25 000). Nimetatud summa katab kahjuhüvitisena nõutava summa.

1) ei ole vaidlus tavapärasest erinev. Asjaolu, et hageja maksis korteri eest vähem kui oli selle väärtus, ei ole VÕS § 112 lg 1 kohaldamisel oluline; 2) on asjas tuvastatud, et kostja rikkus lepingut. Kostja kinnitas lepingus, et korteris olev ahi on töökorras, kuid ahi ei olnud töökorras; 3) ületas kohus diskretsiooniõigust otsustamaks kohase ja mittekohase täitmise väärtusi. Kohtul on diskretsiooniõigus kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kindlaksmääramiseks juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi täitmise aja seisuga ei ole võimalik täpselt kindlaks määrata (VÕS § 112 lg 1 teine ja kolmas lause). Antud juhul puudub kohtul diskretsiooniõigus kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kindlaksmääramiseks, kuna AS Pindi Kinnisvara eksperthinnanguga on need väärtused täitmise aja seisuga kindlaks määratud. Kohus on jätnud AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu hindamata ning ei ole ka põhjendanud, miks ta seda tõendit ei arvesta. Mittekohase täitmise väärtuse määramisel on põhjendamatu lähtuda hageja poolt asja edasisel võõrandamisel ostjale hüvitatud 1500 eurost. Õiguslikult põhjendatud on lähtuda AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangus kohustuse täitmise aja seisuga määratud korteriomandi väärtusest puuduseta 29 000 eurot ja puudusega 27 000 eurot ning müügihinnast 25 000 eurot. Seega on kostjaga sõlmitud müügitehingu alandatud hind VÕS § 112 lg 1 kohaselt 23 275,86 eurot (27 000×25 000÷29 000). Hagejal on õigus nõuda müügihinna alandamist 1724,14 euro ulatuses; 4) ei ole alust jätta hagi rahuldamata vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Asjaolu, et hageja müüs korteriomandi kaks kuud hiljem kallimalt edasi, ei loo iseseisvat alust, et korteriomandi kallimalt võõrandamise arvel leiab taastamist pooltevaheline kohustuste tasakaal. Hagejal oli peale korteriomandi omandamist piiramatu õigus omandatud vara vallata, kasutada ja käsutada ning seda ei ole piiratud kostja õigustega; 6) on alternatiivselt hagejal kostja poolt lepingust tuleneva kohustuse rikkumisest tekkinud kahju 1500 eurot VÕS § 127 lg 1 alusel. Peale asja omandamist hageja poolt asjast saadud kasu või vilja ei ole õiguspärane lugeda kostja tekitatud kahju hüvitise katteks, kui selles ei ole poolte vahel kokku lepitud. Leping on pooltele täitmiseks kohustuslik ja lepingu rikkumise korral on õigus rikkumisest tulenevaid õiguskaitsevahendeid rakendada, sh nõuda kahju hüvitamist. Vaidluse asjaoludel puudub alus VÕS § 127 lg 5 kohaldamiseks.

8.VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangust nr 386106 (tl 30-54) nähtuvalt oli vaidlusaluse korteriomandi turuväärtus 28.07.2014 29 000 eurot eeldusel, et küttekolded olid töökorras, ja 27 000 eurot eeldusel, et küttekolded ei olnud töökorras. Muid tõendeid vaidlusaluse korteriomandi kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kohta ei ole esitatud. Kuivõrd kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kindlaks kohustuse täitmise aja seisuga ning hageja on nimetatud väärtused tõendanud AS Pindi Kinnisvara eksperthinnanguga, siis puudus maakohtul seadusest tulenev alus lähtuda korteriomandi kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kindlaksmääramisel müügihinnast, millega hageja müüs korteriomandi 24.09.2014 müügilepinguga M.A.le (33 000 eurot). VÕS § 112 lg 1 kolmandast lausest tulenevat diskretsiooniõigust kohase ja mittekohase täitmise väärtuste määramisel oleks maakohus saanud kohaldada siis, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei oleks saanud täpselt kindlaks teha. Seega kohaldas maakohus VÕS § 112 lg-t 1 ebaõigesti ning apellatsioonkaebus on selles osas põhjendatud. Ringkonnakohus peab siinkohal vajalikuks rõhutada, et 28.07.2014 müügilepingu järgne korteriomandi müügihind 25 000 eurot võib olla väiksem kui kohase täitmise väärtus ehk turuhind. Seega on VÕS § 112 lg 1 kohaselt kostjaga sõlmitud müügilepingu alandatud hind järgmine: väärtus koos puudusega (27 000 eurot) x kokkulepitud müügihind (25 000 eurot) : väärtus ilma puuduseta (29 000 eurot) = 23 275,86 eurot. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt müügihinna alandamist 1724,14 eurot (25 000 eurot – 23 275,86 eurot). Maakohtu seisukoht, et hagejal on õigus nõuda kostjalt hinna alandamist 1136,36 euro võrra, ei ole õige.