Danske Bank A/S-i hagi AS-i Tõnisson Kinnisvarakonsultant vastu 120 754,94 euro väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
123 426,33 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 26. mai 2014. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Danske Bank A/S-i apellatsioonkaebus ja AS-i Tõnisson Kinnisvarakonsultant vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja/vastuapellatsioonkaebuse vastustaja): Danske Bank A/S (registrikood: 61126228; Danske Bank A/S Eesti filiaali kaudu), esindaja vandeadvokaat Leon Glikman
esindajad
Vastustaja (kostja/vastuapellant): AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant (registrikood: 10638376), esindaja vandeadvokaat Tanel Pürn
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 26.mai. 2014 otsus
osaliselt hagi rahuldamise ulatuse osas ja teha selles osas uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja 12 434 eurot ja viivis 5297,92 eurot, millele
Tõnisson Kinnisvarakonsultant 12 434 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 5297,92 eurot Danske Bank A/S-i kasuks. Mõista välja põhivõlalt 12 434 eurot viivis
VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 4. märtsist 2016 kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Jätta
hagi
rahuldamata
kahjuhüvitise
summas 94 926,92 eurot ja maakleritasu 960 eurot nõuete osas.
3.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
4.Rahuldada vastuapellatsioonkaebus osaliselt.
5.Jätta
poolte
poolt
menetluses
kantud
menetluskulud Danske Bank A/S-i kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse
põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Danske Bank A/S esitas 09.08.2013. a hagi AS-i Tõnisson Kinnisvarakonsultant kui asjatundja vastu kahju 120 754,94 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 26 137,29 euro ja lisanduva viivise väljamõistmiseks.
Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Anton Andrejev ning Lia Vorontsova (edaspidi laenusaajad) 19.02.2009. a laenulepingu nr EEL-190209AA (I kd, tl 10–21), mille alusel andis hageja laenusaajatele laenu 134 214,46 eurot eesmärgiga tasuda osaliselt kinnistu (registriosa nr XXXXXXX, asukoht: XXXXXXXX) (edaspidi kinnistu) ostuhind. Laenu saamiseks esitasid laenusaajad hagejale 30.12.2008. a koostatud eksperdihinnangu nr TLL004-08 (edaspidi hindmisakt I). Hinnangu kohaselt on ekspert objekti üle vaadanud ja leidnud, et hinnatava kinnistu turuväärtus on 3 540 000 krooni (226 247,24 eurot). 06.07.2009. a andis hageja laenusaajatele laenu veel 24 733,81 eurot kinnistul ehitustööde finantseerimiseks. Laenusaajate esitatud kostja 29.04.2009. a koostatud eksperdihinnangu nr TLL-004-09 (edaspidi hindamisakt II) kohaselt oli kinnistu turuväärtus 3 535 000 krooni. Laenusaajad jätsid laenulepingust tulenevad kohustused täitmata. Hageja ütles laenulepingu üles. ning esitas 10.11.2010. a kohtutäiturile täitmisavalduse. Täitemenetluse käigus selgus, et kinnistul puudus hoone, mis seal hindamisaktide kohaselt pidi olema. AS-i Pindi Kinnisvara eksperdihinnangu kohaselt oli hoonestamata kinnistu turuväärtuseks 590 000 krooni. Kinnistu võõrandamisel täitemenetluses laekus hagejale 36 693,42 eurot. Hagejale on tekkinud kahju, sest hageja väljastas laenu, arvestades kostja kui asjatundja arvamust, mis osutus ebaõigeks. Väljastatud laenusummast on hagejale tagastamata 119 660,73 eurot. Lisaks on hageja kandnud lisakulutusi kokku 1094,21 eurot, s.o 134,21 eurot kinnistu hindamiskulu ning 960 eurot kinnistu müügiks vajalik kulu (müügivahendustasu; I kd tl 95). Hageja nõudis hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivist 26 137,29 eurot ning jooksvat viivist seadusjärgses määras. Vaidluse all olevad hinnangud ei ole antud pooltevahelise koostöö raames ning 20.11.2003. a sõlmitud koostöölepingu (edaspidi koostööleping) alusel. Leppetrahvi kokkulepet kajastav koostöölepingu punkt 5.2 ei piira kostja vastutust kahju tekitamise eest ega kujuta endast kahju hüvitamist välistavat kokkulepet. Hageja sai kinnistul elamu puudumisest teada vara võõrandamisel täitemenetluses. Täitemenetluse alustamise avaldus esitati 10.11.2010. a. Sügisel 2010 toimusid poolte vahel läbirääkimised, mille ajal oli TsÜS § 167 kohaselt nõude aegumistähtaja kulgemine peatunud. Hagi esitati 09.08.2013. a, seega ei ole nõue aegunud.
2.Kostja vaidles hagile vastu, väites, et tõendamata on kostja tegevus, mis tõi kaasa kahju tekkimise, ning põhjuslik seos kostja tegevuse ja kahju vahel, samuti on ebaselge kahju suurus. Koostöölepingu p-i 5.2 kohaselt on kostja vastutus eksperdihinnangus sisalduvate valeandmete või ebaõige turuväärtuse hindamise eest elukondlike objektide puhul piiratud 40 000 krooni ehk 2556,47 euroga. Hageja ei ole põhistanud oma väidet, et eksperdihinnangu on koostanud kostja ning selle on allkirjastanud ka kostja juhatuse liige. Ei saa välistada, et tegemist on võltsitud dokumendiga.
Kuigi hindamisaktil II on olemas atesteeritud hindaja allkiri, on tõendamata, millal ning mil viisil edastati see hagejale. Kostja ei vastuta panga ülesannete ja krediidiasutuste seaduse § 83 lg-s 3 sätestatud hoolsuskohustuste täitmise eest. Juhul, kui laenu on väljastanud hageja töötajad töökohustuste rikkumise tagajärjel, puudub põhjuslik seos kostja tegevuse ja kahju tekkimise vahel. Kahju suurus ei ole tõendatud. Hagejal puudus vajadus tellida eksperdihinnang ning kasutada müügivahenduse teenust, kui täitur oli juba täitemenetlust alustanud. Kui kohus leiab, et kahju hüvitamine ei ole välistatud, tuleb seda VÕS §-de 139 ja 140 alusel vähendada. Hagist ei nähtu, mida on tehtud raha saamiseks laenusaajatelt ja käendajalt. Hageja ei ole esitanud laenu ülesütlemist puudutavaid dokumente ega selgitanud, millal ta sai teada, et kinnistul ei ole hoonet, seega võib hagi olla aegunud.
3.Tartu Maakohus rahuldas 26.05.2014. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 25 828,02 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 5469,35 eurot ning VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise põhivõlalt alates 10.08.2013. a kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Maakohtu hinnangul vaidlevad pooled selle üle, kas hindamisaktid on nõuetekohaselt vormistatud. VÕS § 1048 ei sisalda asjatundja arvamusele vorminõudeid, mistõttu tuleb analüüsida pooltevahelist koostöölepingut. Koostöölepingu p-i 4.3 kohaselt on eksperdihinnang kehtiv, kui sellele on büroo nimel alla kirjutanud atesteeritud hindaja, kelle atestaati tõendava dokumendi koopia ja allkirjanäidis on enne pangale edastatud. Maakohus asus seisukohale, et hageja ei ole tõendanud asjaolu, et hindamisakt I oli nõuetekohaselt allkirjastatud. Kuivõrd on tõendamata, et kostja andis VÕS §-s 1048 nimetatud asjatundja arvamuse, ei vastuta kostja hindamisakti I alusel laenu väljastamise järel tekkinud kahju eest. Maakohus leidis, et lisalaenu andmisel tugines hageja õigustatult kostja nimel koostatud hindamisaktile II kui asjatundja arvamusele, mida hageja sai tulenevalt kostja positsioonist usaldada. Ilma kostja tegevuseta (tõele mittevastava hindamisakti esitamine) hagejale ebaõige ettekujutuse loomisel tagatisvara väärtusest ei oleks hageja laenusaajatele rohkem laenu andnud. Kui kostja töötaja on kostja nimel kolmandale isikule (hagejale kui kostja lepingupartnerile) kahju tekitanud, vastutab kostja oma töötaja põhjustatud kahju eest kolmanda isiku ees VÕS § 1054 lg 1 alusel. Kuivõrd kostja ei ole vastutusest vabanemiseks tõendanud süü puudumist ning on 25.02.2014. a toimunud kohtuistungil kinnitanud, et ta ei vaidle hindamisaktile II ega hageja nõutavatele summadele vastu, tuleb hageja nõue kahju hüvitamiseks hindamisakti II alusel rahuldada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitisena 24 733,81 eurot, s.o summa, mille hageja väljastas laenusaajatele kostja kui asjatundja esitatud ebaõigele arvamusele tuginedes. Väär on kostja seisukoht, et kostja vastutus piirdub koostöölepingu p-s 5.2 fikseeritud rahasummaga. VÕS § 161 järgi ei võta leppetrahvi kokkulepe ära õigust nõuda lisaks leppetrahvile seda ületava kahju hüvitamist. Maakohus nõustus hagejaga, et tagatisvaraks olnud kinnistu tegeliku turuväärtuse väljaselgitamiseks oli hagejal õigus tellida eksperdihinnang. Samuti oli põhjendatud maakleriteenuse kasutamine, kuivõrd hageja ei ole igapäevaselt kinnisvaratehingutega tegelev äriühing. Sellest tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista hindamiskulu 134,21 eurot ning maakleriteenuse kulu 960 eurot. Maakohus jättis kostja väited vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumise osas laenulepingu ja selle laenulepingu lisakokkuleppe sõlmimisel tähelepanuta, kuivõrd laenulepingu ja selle võimalike lisakokkulepete sõlmimise asjaolud ei puutu praegusel juhul asjasse.
Maakohus asus seisukohale, et hageja sai tegelikust kahjust teada 11.11.2010. a, mil ekspert andis kinnistu turuväärtuse kohta hinnangu. Hagi on kohtule esitatud 09.08.2013. a, s.o enne TsÜS § 150 lg-s 1 sätestatud tähtaja möödumist ning hageja nõue ei ole aegunud.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti hagi osaliselt rahuldamata. Apellant palus teha asjas uue otsuse, millega rahuldada hagi ka maakohtus rahuldamata jäetud kahju 94 926,92 euro ulatuses, rahuldamata jäetud sissenõutavaks muutunud viivise 20 667,94 euro ulatuses ja kahjusummalt 94 926,92 eurot arvestatava jooksva viivise ulatuses, jättes menetluskulud kostja kanda. Hageja hinnangul on maakohus valesti kohaldanud korraga nii lepingulisi kui ka lepinguväliseid õigussuhteid reguleerivaid sätteid ning vääralt sidunud kostja vastutuse hindamisakti I vormi ja edastamise viisiga. Ekslik on maakohtu seisukoht, et kostja ei ole hindamisaktiga II heaks kiitnud varasemat hindamisakti. Hagejal on võimatu tõendada, et kostja esindajad olid hindamisaktist I teadlikud. Samas ei ole maakohus pööranud tähelepanu kostja vastutusele oma töötajate tegevuse eest.
5.Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega hagi osaliselt rahuldati, ning teha asjas uue otsuse, millega jätta hagi täielikult rahuldamata. Kostja palus kõik menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja leidis, et arvamuse andmine VÕS § 1048 mõttes seisneb lisaks allkirjastamisele ka selle edastamises teisele isikule. Hageja aga ei ole tõendanud hindamisakti II edastamise viisi, mis oli pooltevahelise koostöölepinguga ja kokkuleppega reguleeritud. Kostja ei nõustu ka VÕS §-des 139 ja 140 ning koostöölepingu p-s 5.2 sätestatud kahju piiramise kokkuleppe kohaldamata jätmisega maakohtus. Hindamise tasu ja maakleriteenuse tasu väljamõistmine täitemenetluses ei ole õigustatud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 27.11.2014. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja rahuldas vastuapellatsioonkaebuse osaliselt. Kohus tühistas maakohtu otsuse osaliselt, ning tegi uue otsuse, millega vähendas kostjalt hageja kasuks kahjuna välja mõistetud summa suurust 24 868,02 euroni, jättes hageja kahjunõude maakleriteenuse maksumuse osas 960 eurot ja sellelt summalt viivise nõudes rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et poolte vastutusele ei saanud kohaldada lepingut, vaid üksnes deliktiõiguse sätteid (VÕS § 1043 ja VÕS § 1048). Hagi on esitatud deliktiõiguse alusel. Ringkonnakohus nõustus apellandiga, et hindamisaktides I ja II antud arvamused on antud väljaspool poolte koostöösuhet. Hindamisaktid I ja II ei olnud adresseeritud hagejale kui koostööpartnerile, vaid igale laenu väljastamist kaaluvale pangale. Kuna hindamisaktidest I ja II ei nähtu, et hinnangu andja oli teadlik asjaolust, et eksperdiarvamuse tellijaks oli koostöölepingu tähenduses panga (hageja) klient, siis ei saanud kostja hindamisakte koostades pidada silmas koostöölepingu eesmärki anda objekti turuväärtuse hinnang just panga (hageja) kliendile (koostöölepingu p 3.1). Maakohtu otsusest tuleb seega jätta välja põhjendused, milles maakohus leiab, et hindamisaktide allkirjastamise õigus ja edastamise viis pidid olema kooskõlas pooltevahelise koostöölepinguga. Seetõttu ei ole põhjendatud ka vastuapellandi viited neile koostöölepingu sätetele, mis näevad ette kostja kui asjatundja vastutuse piirangu. Ringkonnakohus nõustus maakohtu lõppjäreldusega selles, et kostja ei vastuta hindamisakti I alusel laenu väljastamise tõttu tekkinud kahju eest, kuna on tõendamata, et arvamuse, millele hageja on tuginenud, andis kostja (kostja õigusvastane käitumine). Hindamisakti I ei olnud kostja allkirjastanud ning selle edastas hagejale pdf-faili kujul tundmatu isik.
Ringkonnakohus leidis, et vajaliku erilise usaldusseisundi saavutamiseks peab VÕS §-s 1048 sätestatud vastutuse kaasa toov asjatundja arvamus olema esitatud kokkulepitud vormis ning sellele peab olema antud ligipääs kolmandatele isikutele. Ringkonnakohus nõustus maakohtu hinnanguga, et hindamisakt II vastas kõigile nõuetele, selle oli allkirjastanud atesteeritud hindaja A. Piirsalu, mistõttu võis hageja sellele kui asjatundja arvamusele tagatisvara väärtust hinnates tugineda. Hindamisaktis II on eksperdihinnangu saajana märgitud „laenu väljastav pank", seega pidi kostja ette nägema, et sellele hinnangule tuginedes võib mõni pank teha oma laenuotsuse. Lisaks on maakohus põhjendatult leidnud, et kostja ei ole hindamisaktiga II kiitnud heaks ka hindamisaktis I antud arvamust. Hageja väide, et kuna kostja allkirjaõiguslikud isikud jätsid L. Kušnikova töö hindamisakti II allkirjastamisel täielikult kontrollimata, oleks sama tehtud ka hindamisakti I allkirjastamisel, on oletuslik ja ringkonnakohus ei saa sellega arvestada. Kostja seisukoht, et hindamisaktist II tulenev kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata VÕS 127 lg 2 alusel, ei ole põhjendatud. Asjatundja arvamus oli ebaõige nii kinnistu ja selle oluliste osade kirjelduse kui ka turuväärtuse osas, seega on kostja pannud toime õigusvastase teo. Ringkonnakohus leidis, et kui kostja ei oleks andnud ebaõiget arvamust, siis ei oleks hageja sellele tuginedes väljastanud laenusaajatele veel 24 733 eurot, st hageja vara ei oleks nimetatud rahasumma võrra vähenenud. Seega oli õigusvastase teo tegemise (ebaõige arvamuse andmise) keelu eesmärk hoida ära kahjulikke tagajärgi kannatanul laenu andmisel ja tagatislepingu sõlmimisel ning kogu hagejale tekitatud kahju tuleb välja mõista. Samuti ei tule kahjuhüvitist vähendada VÕS § 139 või § 140 alusel. Maakohus on õigesti märkinud, et asjaolud, kas ja kuidas hageja täitis laenu andmisel vastutustundliku laenamise põhimõtteid, ei ole aluseks kahjuhüvise välja mõistmata jätmisele või selle vähendamisele. Hagejale ei ole tekkinud kahju mitte laenulepingu mittekohase täitmise tõttu, vaid asjaolust, et hageja tugines laenu andmisel kostja kui asjatundja ebaõigeks osutunud arvamusele tagatise väärtuse kohta, mistõttu hageja ei saanud oma nõuet rahuldada talle laenusaajate antud tagatise arvel. Ringkonnakohus leidis, et kinnistu hindamiskulu 134,21 euro väljamõistmine kostjalt kahjuna oli asja materjalidele tuginedes VÕS § 128 lg 3 alusel põhjendatud. Hageja kulutus uuele hindamisele on põhjuslikus seoses kostja antud ebaõige arvamusega, kuna täitemenetluses toimus kinnistu sundmüük ja vajalik oli teada sundmüüki pandud kinnistu tegelikku turuväärtust. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse kostjalt maakleriteenuse kulu 960 euro väljamõistmise osas, leides, et kuna täitemenetluse seadustiku (TMS) § 3 kohaselt korraldab täitedokumendi täitmist, sh vara müüki, täitemenetluses kohtutäitur, ei saa seda hageja kulutust pidada mõistlikuks. Vastavalt tuleb muuta ka kostjalt välja mõistetava viivise suurust. Seejuures leidis ringkonnakohus, et maakohus on viivise arvestamisel põhjendatult lähtunud hageja nõudest ning mõistnud kostjalt viivise välja alates 10.12.2010. a. Ringkonnakohus nõustus maakohtu järeldusega, et hagi ei ole aegunud. Ringkonnakohus pidas põhjendatuks maakohtu menetluskulude jaotust. Arvestades ka asjaolu, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada väheses ulatuses, tuleb TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel jätta poolte menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus nende endi kanda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada osas, milles hagi jäeti rahuldamata, ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Hageja palus kõik menetluskulud jätta kostja kanda.
8.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale vastukassatsioonkaebuse, milles palus see tühistada ning jätta uue otsusega hagi rahuldamata või vähendada kahjuhüvitise suurust või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kostja leidis, et ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust. Kohtud ei ole tuvastanud, et hindamisakti II oleks hagejale edastanud kostjaga seotud isik. Samas on ringkonnakohus pidanud arvamuse andmise osaks ka arvamuse edastamist. Seetõttu on tuvastamata kahju tekitanud teo olemus ja selle põhjuslik seos kahjuga. Ringkonnakohus ei ole olnud järjekindel ka õigusvastasuse tuvastamisel, sest on märkinud, et arvamuse andmisel on oluline ka selle adressaadile edastamine, kuid hindamisakti II osas ei ole seda oluliseks peetud. Kahju tekitanud teoks ei saa lugeda ainult arvamuse andmist, sest VÕS § 1048 ei sätesta eraldi delikti koosseisu ning arvamuse andmisest üksinda ei saa kahju tekkida. Kui sellist vahendatud seost siiski piisavaks lugeda, tuleb kostja esile toodud asjaolusid käsitleda kahju vähendamise asjaolude esinemise kontrollimisel, eelkõige VÕS § 127 lg 2, VÕS §-de 139 ja 140 ning koostöölepingust tuleneva kokkuleppe alusel. VÕS § 127 lg 2 kontekstis ei saa arvamuse andjale olla ettenähtav, et arvamuse ebaõigsuse korral tuleb asuda kõiki laenuvõtja kohustusi täitma. Kostja hinnangul on täidetud ka VÕS § 139 lg-s 1 ja VÕS §-s 140 toodud eeldused kahjuhüvitise vähendamiseks. Kohtud jätsid koostöölepingu kõrvale põhjusel, et hindamisaktid ei olnud adresseeritud konkreetselt hagejale. Sellise tõlgendusega ei saa nõustuda. Ilmselgelt peab hindamisakt vastama adressaadi nõuetele, sest vastasel korral seda ei aktsepteeritaks. Hageja lähtub kahju suuruse arvutamisel täitemenetluses tegelikult saadud rahast, mitte turuhinnast. Seega ei ole kinnistu hindamise kulu VÕS § 128 lg 3 kohaselt käsitatav mõistliku ega vajaliku kuluna kahju kindlakstegemiseks. Ringkonnakohus leidis, et viivise väljamõistmine alates kostja kompromissettepaneku saatmisele järgnevast päevast on põhjendatud, sest üks päev on käsitatav mõistliku aja möödumisena ja kostja pole vastuväiteid esitanud. Hea usu põhimõtte kohaselt ei olnud alust arvestada viivist ajal, kui kostja arvas, et läbirääkimised asjaolude selgitamiseks ja probleemi lahendamiseks käivad, kuid hageja jättis lihtsalt kostja ettepanekule vastamata. Teisalt, kui viivist arvestatakse tekkinud kahjust lähtudes ja seda loetakse kostja riskiks, peaksid ülemäära taotletava kahju välja mõistmata jätmisega kaasnevad menetluskulud jääma hageja kanda.
9.Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et kassatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata.
10.Vastuses vastukassatsioonkaebusele leidis hageja, et selles esitatud seisukohad on põhjendamatud ning vastuolus VÕS § 1048 aluspõhimõtetega.
RIIGIKOHTU SEISUKOHT
11.Riigikohus leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 järgi tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega ringkonnakohus jättis jõusse maakohtu otsuse osas, milles maakohus oli hagi osaliselt rahuldanud. Tühistatud osas tuleb asi TsMS § 691 p 2 järgi saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ka menetluskulude jaotuse osas. Muus osas tuleb ringkonnakohtu otsus jätta TsMS § 691 p-i 1 järgi muutmata. Kassatsioonkaebus jääb rahuldamata ja vastukassatsioonkaebus rahuldatakse. Hageja nõuab kostjalt kui asjatundjalt kinnistu turuväärtusele ebaõige hinnangu andmisega tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 1048 alusel. Riigikohus selgitas, et VÕS § 1048 reguleerib olukorda, kus üks isik (teine isik VÕS § 1048 mõttes) tellib arvamuse isikult, kes tegutseb
arvamust andes oma kutsealal ja kellele kuulub kutsealasest arvamuste andmisest tulenevalt eriline usaldusseisund. Lisaks õigusvastasusele VÕS § 1048 järgi on VÕS §-st 1043 tulenevalt arvamuse avaldanud isiku vastutuse eelduseks selle sätte järgi tema süü. VÕS § 1050 lg 1 järgi eeldatakse õigusvastaselt kahju tekitanud isiku hooletust. Praeguse asja lahendamisel on oluline, kas koostöölepingut ja kokkulepet arvestades sai kostja tegevus olla õigusvastane VÕS § 1048 järgi. Ringkonnakohtu põhjendus, et hindamisaktid anti välja väljaspool poolte koostöösuhet, ei anna Riigikohtu arvates alust järelduseks, et VÕS § 1048 kohaldub. Vastupidi – koostööleping ja kokkulepe võisid mõjutada seda, kas hageja võis VÕS § 1048 mõttes, vaatamata sellele, et kostjale kuulus tema kutsetegevuse tõttu eriline usaldusseisund, tugineda hindamisaktidele olukorras, kus need ei vastanud koostöölepingu ja kokkuleppe tingimustele. Samas on ringkonnakohus leidnud, et kuna hindamisakti II kirjutas alla kostja atesteeritud hindaja A. Piirsalu, siis võis hageja sellele tugineda VÕS § 1048 mõttes. Kuid ringkonnakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta, et kokkuleppe p-i 5.6 järgi on eksperdihinnangu edastamisel kostja volitatud esindajateks määratud kindlad isikud. Juhul kui pooled olid kokkuleppe p-s 5.6 kokku leppinud, et hageja arvestab ainult kindlas vormis ja kindlatelt isikutelt saadud kostja arvamusi, siis võib see tähendada, et pooled soovisidki reguleerida kokkuleppe selle punktiga seda, mis tingimustel võis hageja lepinguväliselt tugineda hindamisaktidele kui asjatundja arvamusele VÕS § 1048 mõttes. Seega ei pruugi kostja teo õigusvastaseks lugemiseks VÕS § 1048 järgi praegusel juhul piisata sellest, et hindamisakti II kirjutas alla kostja atesteeritud hindaja. Eeltoodu tõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada osas, millega ringkonnakohus jättis jõusse maakohtu otsuse osas, milles maakohus oli hagi osaliselt rahuldanud. Juhul kui ringkonnakohus leiab asja uuel läbivaatamisel, et vaatamata koostöölepingu ja kokkuleppe mittejärgimisele võis hageja hindamisaktile II VÕS § 1048 mõttes siiski tugineda, võib asjaolu, et ta arvestas seda hindamisakti vaatamata sellele, et see ei vastanud koostöölepingu ja kokkuleppe tingimustele, anda aluse kahjuhüvitist vähendada VÕS § 139 lg 1 järgi. Riigikohus nõustus kohtutega, et vastutustundliku laenamise põhimõtetel ei ole selle sätte kohaldamisel praegusel juhul tähtsust. Samas jättis ringkonnakohus põhjendamatult võtmata seisukoha küsimuses, kas koostöölepingu p 5.2 kohaldub. Riigikohus selgitas, et VÕS § 127 lg 2 järgi saab VÕS § 1048 kaitse-eesmärgiks mh olla see, et ära hoida olukord, kus laenuandja ei küsi kinnisvara väärtuse hindamise alal asjatundja arvamust usaldades laenusaajalt piisavat tagatist. Ringkonnakohus leidis, et maakleriteenuse kulu 960 euro hüvitamine kahjuna on põhjendamatu, sest kuna TMS § 3 järgi korraldab täitedokumendi täitmist, sh vara müüki, täitemenetluses kohtutäitur, ei saa seda hageja kulutust pidada mõistlikuks. Riigikohus nõustus selle seisukohaga. Kohtud on hindamisakti I puhul jätnud hagi rahuldamata põhjendusega, et ka see hindamisakt anti väljaspool poolte koostöösuhet. Riigikohtu arvates saab sellest seisukohast järeldada, et kuna kostjal ei olnud keelatud anda tellijatele hindamisakte ka väljaspool koostöösuhet hagejaga, kuid koostöölepingus oli siiski kokku lepitud, missugustel tingimustel pooled omavahelistes suhetes kostja antud hindamisakte arvestavad, siis ei saa hageja väita, et talle on õigusvastaselt tekitatud kahju koostöölepingu ja kokkuleppe väliselt temani jõudnud kostja antud hindamisaktiga. Seega, arvestades, et kohtute tuvastatu järgi ei olnud hindamisakt I vormistatud koostöölepingus ja kokkuleppes nimetatud viisil ja selle esitamine ei vastanud koostöölepingu ja kokkuleppe tingimustele, leidsid kohtud kokkuvõttes õigesti, et hageja ei võinud hindamisaktile I VÕS § 1048 mõttes tugineda.
Seetõttu jättis Riigikohus ringkonnakohtu otsuse muutmata osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega maakohus oli jätnud hagi rahuldamata hindamisaktiga I väidetavalt tekitatud kahju eest 94 926,92 euro suuruse kahjuhüvitise ning sellelt summalt viivise saamiseks. Ringkonnakohtu otsus tühistatakse seega hindamisaktiga II väidetavalt tekitatud kahju eest hüvitise ja viivise väljamõistmise osas. Asja uuel läbivaataamisel peab ringkonnakohus vajadusel hindama ka kostja vastuväiteid viivise arvestuse kohta.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
12.Danske Bank A/S esitas 21.09.2015. a seisukohad, mille kohaselt: 1) on ringkonnakohtu poolt tõendite pinnalt tuvastatav, kas (i) koostööleping on kohaldatav VÕS § 1048 lepinguvälise suhte kohta; (ii) kas see, et volitatud isiku poolt antud arvamus edastati koostöölepingus mittemärgitud e-postiaadressilt, välistab VÕS § 1048 vastutuse; (iii) kas VÕS § 1048 kahju vähendamiseks esinevad VÕS § 139 alused; (iv) kas koostöölepingus märgitud vastutuse piirmäär on kohaldatav lepinguvälise kahju puhul; 2) kuna kostja oli asjatundja kinnisvarahindamise alal ja hinnangu andis pädevust omav atesteeritud hindaja, kes oli koostöölepingu täienduse p-i 5.6 järgi kostja volitatud esindaja, siis ei välista VÕS § 1048 kohaldamist ainuüksi asjaolu, et see saadeti muult (kliendi) e-postiaadressilt; 3) ei olnud hindamisakti II adressaat Danske Bank (koostöölepingu p 1.1 definitsioon), vaid see oli adresseeritud kõikidele pankadele üldse ja hinnangut polnud tellitud hageja nõudel ja temaga kooskõlastatult või kokkuleppel, ammugi puudus pangal igasugune side hindamisakti II eest tasumisega. Seega oli tegemist koostöölepingu välise hindamisaktiga; 4) vaikivad koostööleping ja kokkulepe lepinguvälise kahju osas ja selles puudub ka klausel, mis välistaks kostja lepinguvälise vastutuse. Hageja rõhutab, et VÕS § 1048 usaldusseisund ei saa tuleneda arvamuse edastamise tehnilisest viisist; 5) ei puudutanud koostööleping hindamisakti II ega välistanud lepinguvälist kahju. Koostöölepingu vastutust piirav p 5.2 kasutab mõistet „Eksperthinnang“. Koostöölepingu p 1.1 defineerib „Eksperthinnanguna“ üksnes ja ainult neid hinnanguid, mis on antud koostöölepingus fikseeritud tingimuste kohaselt.; 6) leiab hageja VÕS § 139 osas, et arvestades kostjapoolse rikkumise raskust (kostja deklareeris, et kinnistul on luksushoone, mida polnud olemas) ja tema poolt manifesteeritud vastutustundetust, ei ole võimalik kahjuhüvitist vähendada vähetähtsa asjaolu tõttu, milleks on arvamuse edastamiseks teise e-postiaadressi kasutamine. VÕS § 139 eeldab põhjuslikku seost kannatanu tegevuse ja tagajärje vahel, mis puudub.
13.AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant esitas 23.10.2015. a seisukohad, mille kohaselt: 1) ei ole hageja esitanud seisukohti ega tõendeid hindamisakti II hagejani jõudmise kohta; 2) taotleb kostja hoolimata ringkonnakohtu sisulisest otsusest kõigi menetluskulude jätmist hageja kanda. Menetluse käigust on näha, et kostja on olnud kompromissialdis, sh nii kompromissi pakkudes kui kasutades kaebeõigust üksnes vastusena hageja kaebustele. Seega esineb TsMS § 163 lõikes 2 kirjeldatud alus menetluskulude jätmiseks hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL
14.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Riigikohtu 17.06.2015 otsusega on Tartu Ringkonnakohtu 27.11.2014 otsus jõustunud osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue 960 euro maakleritasu osas ja 94 926 euro ja 92 sendi kahjunõude osas. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osaliselt väljamõistetud kahjuhüvitise suuruse osas materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel ja teeb selles osas uue otsuse, millega mõistab kostjalt hageja kasuks välja 12 434 eurot põhinõuete katteks ja viivise 5297,92 eurot.
15.Ringkonnakohus ei vaata asja läbi osas, milles hagi on jäetud rahuldamata. Tulenevalt TsMS § 693-st jätkub Riigikohtu poolt ringkonnakohtu otsuse tühistamise ja asja uueks lahendamiseks saatmise korral menetlus ringkonnakohtus seisundis, milles see oli enne asja läbivaatamise lõpetamist. Ringkonnakohus teeb uuesti menetlustoimingud, mis Riigikohtu otsuse kohaselt on ebaseaduslikud ning Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Käesoleval juhul saatis Riigikohus asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks osas, mis puudutab hindamisaktiga II tekitatud kahju. Riigikohus märkis, et ringkonnakohus peab võtma seisukoha, kas hageja võis vaatamata koostöölepingu ja kokkuleppe mittejärgimisele hageja hindamisaktile II VÕS § 1048 mõttes tugineda ja kui võis siis, kas esineb alus kahjuhüvitist vähendada VÕS § 139 lg 1 järgi. Samuti peab ringkonnakohus võtma seisukoha, kas koostöölepingu p 5.2. kohaldub ka lepinguvälise kahju piiramise puhul.
16.Ringkonnakohus leiab, et hageja võis laenu andmisel muuhulgas tugineda ka hindamisaktile II. Koostööleping sõlmiti AS-i Sampo Pank (pank) ja Tõnisson Kinisvarakonsultandi (büroo) vahel. Lepingu eesmärk oli kehtestada büroo poolt teostatavate objektide turuväärtuse kohta antavate hinnangute panga poolt aktsepteerimise kriteeriumid ning nende alusel panga klientidele eksperthinnangute andmine (I kd lk 112, koostöölepingu p 2.1). Vaidlusalusel juhul ei koostatud hindamisakti II panga kliendile koostöölepingu mõttes, kuna omanik pöördus hindamisakti koostamise sooviga vahetult kostja poole ning hindamisakti saajaks oli määratlemata isik „laenu väljastav pank“. Seega omanik võis nimetatud aktiga pöörduda hageja poole, kuid täiendavalt või samaaegselt ka teiste krediidiasutuste poole. Ringkonnakohus leiab, et sellises olukorras ei saa siduda kostja poolt koostatava hindamisakti sisu ja vorminõudeid ühe panga sh hagejaga kokkulepitud tingimustele, vaid hindamisakt peab vastama üldistele nõuetele ja see pidi eelduslikult olema kasutatav kõikides krediidiasutustes.
17.Ringkonnakohtu arvates ei piira koostöölepingu p 5.2. hageja kahju hüvitamise nõuet nimetatud punktis märgitud trahvi piirmääradega. Ka koostöölepingu raames antud hinnangute puhul vastutasid pooled tekkida võivate kahjude eest lisaks lepingule ka seadustega ettenähtud korras (I kd lk 115. Koostöölepingu p 8.1.). Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et väär on kostja seisukoht, et tema vastutus piirdub koostöölepingu p-s 5.2 fikseeritud rahasummaga. VÕS § 161 järgi ei võta leppetrahvi kokkulepe ära õigust nõuda lisaks leppetrahvile seda ületava kahju hüvitamist.
18.Ringkonnakohus leiab, et hageja võis vaatamata koostöölepingu ja kokkuleppe mittejärgimisele hindamisaktiga II tekitatud kahju hüvitamisel tugineda VÕS §-le 1048. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostja tegevus oli õigusvastane VÕS § 1048 alusel. Kostja andis ebaõige arvamuse ja kostjale kuulus tema kutsealase tegevuse tõttu eriline usaldusseisund ja hageja võis sellele usaldusele tugineda. Kostja vastutuse aluseks on ka süü, mida VÕS § 1050 lg 1 järgi eeldatakse.
Ringkonnakohtu arvates ei õigusta kutsetegevusena hindamisakte koostava isiku poolt ebaõigete hindamisaktide koostamist ja väljastamist omanikule või kolmandatele isikutele asjaolu, et ühe pangaga on kokku lepitud konkreetsed hindamisakti esitamise kanalid. Kostja tegevus peab vastama kutseala standarditele ning käesoleval juhul ei olnud tegemist eksimusega turuväärtuse metoodika valikul või objekti hinda mõjutavate asjaolude ebaõige kaalumisega, vaid kostja väljastas tegelikkusele mittevastava hinnangu – hindas objekti ja määras väärtuse objektile, mida reaalsuses sellisel kujul ei eksisteerinud. Ringkonnakohus leiab, et olukorras kus kutseline hindaja väljastab tegelikkusele mittevastava hindamisakti, märkides, et „eksperthinnangu saajaks on laenu väljastav pank“ ei välista VÕS § 127 lg 2 kahju hüvitamise nõuet, samuti pidi kostja VÕS § 127 lg 3 mõttes ette nägema ka võimaliku kahju tekkimist, sh hindamisaktile II tuginemist laenu väljastamisel.
19.Ringkonnakohus leiab, et kostja vastutab VÕS § 1048 alusel hagejale kahju tekitamise eest hindamisaktiga II. Hageja nõude suuruseks on laenuna antud 24 733,81 eurot ja täiendav hindamise kulu 134, 21 eurot, kokku 24 868 eurot. Ringkonnakohus leiab, et põhjendatud on hageja kahjunõude vähendamine VÕS § 139 lg 1 alusel. VÕS § 139 lg 1 kohaselt, kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Ringkonnakohus leiab, et hageja krediidiasutusena oma käitumisega soodustas kahju tekkimist. Hagejal puudub kohustus üksnes hindamisaktile tuginedes laenu väljastamiseks laenusaaja poolt nõutud summas. Hageja pidi täiendava laenu andmisel hindama laenusaaja krediidivõimekust, eelmise laenu täitmise ulatust, kindlustuse ja tagatiste olemasolu. Käesoleval juhul leiab hageja ekslikult, et hindamisakt II oli ainuüksi piisav laenu väljastamiseks ning muud asjaolud ei ole relevantsed. Ringkonnakohus leiab, et pooled on kaasvastutavad tekkinud kahju osas ning kahjuhüvitist tuleb seetõttu vähendada 50 % ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 12 434 eurot.
20.Pooled ei ole vaidlustanud määratud viivise arvutamise algusaega 10.12.2010, seetõttu tuleb viivis välja mõista kuni otsuse tegemiseni s.o 03.03.2016. a VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Viivise arvestus on järgmine: Viivise arvestuse periood Viivisemäär Viivitatud päevi Viivise summa aastas 10.12.2010. a - 31.12.2010. a 8%
59,96 eurot 01.01.2011. a - 30.06.2011. a 8%
493,27 eurot 01.07.2011. a - 31.12.2011. a 8,25%
517,12 eurot 01.01.2012. a - 30.06.2012. a 8%
496 eurot 01.07.2012. a - 31.12.2012. a 8%
501,45 eurot 01.01.2013. a - 14.04.2012. a 7,75%
274,57 eurot 15.04.2013. a - 30.06.2013. a 8,75%
229,52 eurot 01.07.2013. a - 31.12.2013. a 8,5%
532,79 eurot 01.01.2014. a - 30.06.2014. a 8,25%
508,69 eurot 01.07.2014. a - 31.12.2014. a 8,15%
510,85 eurot 01.01.2015. a - 30.06.2015. a 8,05%
496,36 eurot 01.07.2015. a - 31.12.2015. a 8,05%
504,58 eurot 01.01.2016. a - 03.03.2016. a 8,05%
172,76 eurot Valem:
KOKKU:
5297,92 eurot 12 434x8/100x22/365 Kokku tuleb AS-ilt Tõnisson Kinnisvarakonsultant mõista välja sissenõutavaks muutunud viivis summas 5297,92 eurot Danske Bank A/S-i kasuks. Alates 4. märtsist 2016. a tuleb
AS-il Tõnisson Kinnisvarakonsultant tasuda viivist põhivõlalt 12 434 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla täieliku tasumiseni.
21.Ringkonnakohus jätab poolte menetluskulud kõigis menetlusastmetes TsMS § 163 lg 2 alusel hageja kanda. Riigikohus saatis asja ringkonnakohtule osaliselt uueks läbivaatamiseks 29.06.2015. Ringkonnakohus tegi 02.09.2015 pooltele ettepaneku kaaluda kompromissi sõlmimist. Kostja taotles kompromissi läbirääkimistega seoses tähtaja pikendamist 22.09.2015 ja 07.10.2015. Ringkonnakohus pikendas tähtaega kuni 23.10.2015. Kostja teatas 23.10.2015 kohtule ja hagejale edastatud menetlusdokumendis, et hageja tegi kaks ettepanekut kompromissi sõlmimiseks ning kostja nõustus ettepaneku sõlmida kompromiss, mille järgi kostja hüvitab 50 % hindamisaktiga II väljamakstud laenusummast. Kostja väite kohaselt jäi kompromiss sõlmimata, kuna hageja taganes oma ettepanekust (II kd lk 167 pöördel). Hageja ringkonnakohtule oma seisukohta ei avaldanud. Ringkonnakohus leiab, et kostja nõustumine ringkonnakohtu menetluse ajal kompromissiga sarnases suuruses, kui ringkonnakohus peab hageja nõuet põhjendatuks, annab aluse kohaldada TsMS § 163 lg-t 2.
22.Käesolevas asjas tegi maakohus esmakordselt lahendi 26.05.2014 ning asjas ei ole menetluskulusid eelnevate lahenditega välja mõistetud. Ringkonnakohus selgitab, et kuna käesolevas asjas on maakohus teinud lõpplahendi enne
1.jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast käesolevas asjas sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv).
/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.