Kohtulahend

kahju vähemalt summas, mis võrdub 1%-ga kogu ostuhinnast. Kostja esitas alusetult 18.11.2010 ostuhinna kinnipidamise avalduse. Hageja ei rikkunud müügilepingut. Kostja peab tasuma hagejale hoiustatud ostuhinna ja intressi. Hageja palus jätta kostja hagi rahuldamata. Kostja väidetud asjaolud ei kujuta endast müügilepingu rikkumist. Täitmata on tingimused kinnipidamise avalduse esitamiseks. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus keeldus hageja andmast lepingus kinnitusi hoonete seisukorra ning hoonetega seotud asjaolude kohta, kuna hageja ei teadnud ka ise hoonete seisukorda. Seetõttu ei nõustunud ta võtma endale selle eest vastutust. Müügileping ei sisaldanud ühtegi kinnitust aktsiaseltsi majandusliku seisukorra kohta. Koostöölepingu täitmise kohta ei ole hageja andnud ühtegi kinnitust. Pealegi oli kostja teadlik koostöölepingu täitmise asjaoludest. Nõue KS vastu ei olnud ebatõenäoliselt laekuv või lootusetu. Nõude täitmist takistas ühisvara jagamine. Kostja ei ole põhjendanud, milline kahju tekib või võib tekkida tulenevalt koostöölepingu täitmise asjaoludest. VÕS § 224 p-st 3 tulenevalt ei saa alandada ostuhinda enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmisel. Hinna alandamise võimaluse andmine enampakkumise võitnud ostjale läheks vastuollu enampakkumise olemusega. AS Wasa hagi asjaolud ja vastuväited Pärnu linna hagile Kostja esitas 18.10.2011 Pärnu Maakohtule hagi hageja vastu, milles nõudis hinna alandamisest tulenevalt ülemäära makstud aktsiate ostuhinna 236 429 euro ja 83 sendi väljamõistmist või alternatiivselt 185 343 euro ja 30 sendi suuruse kahjuhüvitise väljamõistmist. Maakohus liitis tsiviilasjad ühte menetlusse. Kostja hagiavalduse kohaselt ei olnud aktsiate enampakkumisel osalejatel võimalust enne pakkumiste tegemist ja müügilepingu sõlmimist ettevõttega, sh aktsiaseltsi raamatupidamis- ja äridokumentatsiooniga, tutvuda. Kostja jättis teadlikult avaldamata temale teada olnud asjaolud ettevõtte seisukorra kohta. Kostja rikkus oluliselt aktsiate müügilepingus antud kinnitusi selle kohta, et AS Taastusravikeskus Sõprus tegevuse jätkamiseks senises mahus ei esine ühtegi takistust, mis oli või pidi olema müüjale teada enne aktsiate müügilepingu sõlmimist. Samuti rikkus hageja VÕS § 14 lg-st 2 tulenevat kohustust teatada lepingueelsete läbirääkimiste käigus teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kostja pakkumine oli kujundatud hageja avaldatud teabe põhjal ning põhines eeldusel, et hageja on avaldanud kogu olulise info ettevõtte kohta. Ajavahemikul 19.10. – 18.11.2010 tehtud auditi tulemusel selgus, et AS Taastusravikeskus Sõprus hooned on väga halvas seisukorras ja seenkahjustusega. Samuti selgus, et Tartu Ülikooli ja AS Taastusravikeskus Sõprus vahel sõlmitud koostööleping oli faktiliselt lõppenud, mis tõi kaasa tulude vähenemise 13 716,50 euro võrra. Bilansis on kajastatud nõue KS vastu suurusega ca 18 188 eurot, mis oleks pidanud olema bilansist välja arvatud. Kostja võttis vastu mittekohase täitmise. Aktsiate alandatud hind on 19 701 821 krooni. Kostja esitas hinna alandamise avalduse 20.06.2011. Juhul kui kohus leiab, et kostjal puudub õigus hinna alandamiseks, peab hageja hüvitama kostjale lepingu rikkumisega tekitatud kahju 236 429,83 eurot, mis on aktsiate tegeliku väärtuse ja lepingutingimustele vastava väärtuse vahe. Pooled piirasid lepingus müüja vastutuse 185 343,30 euroga. AS Wasa Pärnu linna hagi ei tunnistanud. Kostja esitas 20.06.2011 aktsiate ostuhinna alandamise avalduse, mille kohaselt on aktsiate ostuhind pärast hinna alandamist 1 259 224,17 eurot. AS Taastusravikeskus Sõprus ettevõtte kontrollimisel avastas kostja puudused, mis olid olemas juba enampakkumise väljakuulutamisel ning millest pidi olema teadlik ka hageja, kuid mis jäeti teadlikult kostjale avaldamata. Lepingu kohaselt tehtud auditi käigus selgus, et

hooned, milles toimub peamine äriühingu tegevus, olid ehitustehniliselt väga halvas seisukorras ja seenkahjustusega. Puuduste likvideerimise kogumaksumus on ca 204 516,75 eurot. Müügilepingu lisa 2 p 7.2 kohaselt pidi aktsiate kvaliteet võimaldama jätkata takistusteta ettevõtte majandustegevust, kuid hoonete oluliste puuduste tõttu ei ole see võimalik. Lisaks ilmnes, et müügilepingus viidatud koostööleping Tartu Ülikooliga on küll kehtiv, kuid selle täitmine on faktiliselt lõpetatud, mis tõi kaasa tulude vähenemise. Müügilepingus viidatud majandusaasta aruanded kajastavad ebaõigesti nõuet KS vastu, kelle suhtes tehtud kohtuotsust ei ole suudetud täita. Nõue on aruandes kajastatud pikaajalise nõudena, kuid see oleks tulnud kajastada kas ebatõenäoliselt laekuva nõudena või kanda lootusetu nõudena bilansist välja. Maakohtu otsus Pärnu Maakohus rahuldas 14.05.2014 otsusega AS Wasa alternatiivse nõude ja jättis Pärnu linna hagi rahuldamata. Maakohus mõistis AS Wasa kasuks välja 185 343,30 eurot. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldub VÕS § 224 p. 3 ka enampakkumisel müüdud aktsiatele. Praegusel juhul ei saa hinda alandada, nagu seda ei saa teha ka enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmise korral. Hinna alandamise võimaluse andmine aktsiate enampakkumise võitnud ostjale läheb vastuollu enampakkumise olemusega. Enampakkumisel loetakse leping sõlmituks parimale pakkumisele nõustumuse andmisega. Kui hinda saaks alandada, siis ei oleks leping enam sõlmitud parima pakkumise teinud ostjaga. Eksperdi arvamuse kohaselt ei ole võimalik hooneid enam sihtotstarbeliselt kasutada. Aktsiate hinnale avaldavad mõju kinnistul asuvate hoonete ulatuslikud puudused, mille kõrvaldamiseks tuleb teha olulisi kulutusi. Müüja kinnitus, et aktsiaseltsi tegevuse jätkamiseks senises mahus ei esine ühtegi takistust, hõlmab kogu aktsiaseltsi tegevust, sh ka kinnistul asuvate hoonete ulatuslikke puudusi. Aktsiaselts ei saa jätkata teenuste osutamist, sh taastusravi ja klientide majutamist tervisele ohtlikes hoonetes. Enne tuleb puudused kõrvaldada. Hageja pidi aktsionärina olema puudustest teadlik. Aktsiate müümisel puudusi vaatamata VÕS § 14 lg-s 2 sätestatule ei avaldatud. Hageja tellis enampakkumise väljakuulutamisel hoonete väärtuse eksperdihinnangud hindajalt, kes ei teinud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud objekti neid osasid, mis olid kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamisel lähtuti eeldusest, et need hoonete osad on rahuldavas seisundis. Asjaolu, et hageja keeldus ostjale andmast kinnitust hoone seisukorra kohta, ei tähenda, et müüja ei rikkunud müügilepingu lisa 2 p-s 7.2 antud kinnitust. Müüja käitumine on vastuolus ka hea usu põhimõttega. Kostja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud hoonete puuduste osas. Ostja kahjuks on eelkõige aktsiate lepingutingimustele mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemine. Kahjuna saab käsitada puuduste kõrvaldamise kulusid, s.o hoonete remondi ja saneerimistööde tegemiseks vajaminevaid kulutusi. Pooled on müügilepingus kahju summat piiranud 185 343,78 euroga. Hageja kinnitus, et aktsiaseltsil on kehtiv koostööleping Tartu Ülikooliga, ei ole õige, kuid ostja oli teadlik, et alates 2010.a sügisest tudengeid ei majutata. Selles osas ei vastuta müüja VÕS § 218 lg 4 järgi ja kahjunõue ei ole selles osas põhjendatud. Ka KS nõude osas ei ole kostja hagi põhjendatud. Müügilepingu sõlmimisel ei olnud müüjale teada, et võla sissenõudmine on võimatu.

Hageja apellatsioonkaebus Pärnu linn palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis rahuldamata Pärnu linna hagi AS Wasa vastu põhivõla 185 343,78 euro ja intressi saamiseks ning rahuldas AS Wasa hagi Pärnu linna vastu kahjuhüvitise 185 343,30 euro saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas palub Pärnu linn teha uue otsuse, millega Pärnu linna hagi rahuldada ja jätta AS Wasa hagi ka kahjuhüvitise nõude osas rahuldamata. Samuti palub Pärnu linn tuvastada, et tal ei ole kohustust anda nõusolekut agendikontol hoiustatud raha AS-ile Wasa väljamaksmiseks. Kui kohus rahuldab mistahes ulatuses AS Wasa nõude, palub Pärnu linn määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise korra selliselt, et seda nõuet tuleb täita Swedbank AS agendikontole hoiustatud raha arvelt. Menetluskulud tuleb jätta AS Wasa kanda. Maakohus jättis lahendamata AS Wasa nõude tuvastada Pärnu linna kohustus anda nõusolek 185 343,30 euro AS-ile Wasa väljamaksmiseks Swedbank AS agendikontolt nr 221050815765. Maakohus rikkus sellega TsMS § 438 lg-t 1 ja § 5 lg-t 1. Tegemist on olulise nõudega, kuna selle lahendamine võib mõjutada agendikontole makstud hoiustatud ostuhinna väljamaksmist. Pärnu linnal ei ole kohustust anda nõusolek agendikontolt väljamakse tegemiseks ja see summa tuleb tagastada Pärnu linnale. Kohus leidis ebaõigesti, et Pärnu linn rikkus ostjale müügilepingu lisa 2 p-s 7.2 sisalduvat kinnitust. Tegemist ei ole kinnitusega, mis käsitleb kinnisvara seisukorda. Kinnisvaraga seonduvad kinnitused sisaldusid eraldi müügilepingu lisa 2 p-s 9 ja Pärnu linn ei ole neid rikkunud. Maakohus ei arvestanud asjaoluga, et Pärnu linn keeldus kinnistute seisukorra kohta kinnituse andmisest, mis on tõendatud Pärnu linna 24.09.2010 kirjaga. Pärnu linn ei saa rikkuda kinnitust, mille andmisest ta keeldus. Ebaõige on maakohtu tõlgendus, mille kohaselt olenemata sellest, et Pärnu linn keeldus kinnitamast müügilepingu lisas 2 hoonete head seisukorda, saab lugeda tema poolt müügilepingu lisa 2 p 7.2 oluliselt rikutuks. Isegi kui müügilepingu lisa 2 p-s 7.2 toodud kinnitust saaks siduda kinnistute seisukorraga ja kui Pärnu linn ei oleks keeldunud kinnituse andmisest, ei saaks ikkagi asuda seisukohale, et Pärnu linn rikkus kinnitust. Nimelt on 2005 - 2012 majandusaasta aruannetega tõendatud, et aktsiaseltsi majandustegevus kasvas pärast tehingut, mitte ei kahanenud. Viidatud majandusaasta aruannetest nähtub, et müügilepingu sõlmimise järgselt on investeeringud äriühingu materiaalsesse põhivarasse olnud väiksemad kui amortisatsioon ja põhivara allahindlust ei ole teostatud. Seega ei nõudnud tegevuse jätkamine koheseid investeeringuid. Äriühingu majandustegevus jätkus tavapäraselt ka pärast müügilepingu sõlmimist. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et Pärnu linna käitumine - kinnistute hea seisundi kohta kinnituste andmisest keeldumine - oli vastuolus hea usu põhimõttega. Pärnu linn selgitas 24.09.2010 kirjas, et ta ei saa anda kinnitust, et kinnistud on heas seisukorras ja ostja peab ise müügiobjektiga tutvuma. Sellist käitumist ei saa pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Maakohus kohaldas VÕS § 6 lg-t 1 ebaõigesti. Müügilepingu lisa 2 p-s 7.2 teises lauses toodut tuleb tõlgendada selliselt, et tegemist on üldise kinnitusega, mida täpsustatakse teiste müügilepingus toodud kinnitustega, sh kinnisvara osas p-ga 9. AS-il Wasa ei ole võimalik tugineda väidetavale puudusele, mille kohta ei ole Pärnu linn eraldi kinnitust andnud. Kohus rikkus müügilepingut tõlgendades VÕS-s sätestatud lepingu tõlgendamise reegleid. Oluline on see, et Pärnu linn müüs osalust äriühingus, mitte kinnisvara. Aktsiad vastasid müügilepingule.

Maakohus jättis arvestamata, et Pärnu linn ei saa vastutada müüdava asja puuduste eest, kui ostja oli müüdava asja puudustest teadlik või pidi olema teadlik. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et ostja pidi olema enne müügilepingu sõlmimist teadlik sellest, et 2005.a torm tekitas taastusravikeskusele kahjustusi, mis oli kajastatud majandusaasta aruandes. Hageja viitas aktsiate müügikuulutuses 2008 majandusaasta aruandele, milles oli selgitatud ka 2005. aasta tormikahjudega seonduvat. Kuna taastusravikeskuse peahoone on ligi sajandivanune, ei saanud müügilepingu sõlmimisel tekkida ootust, et kinnistutel asuvad hooned on laitmatus seisukorras ning ei vaja investeeringuid. Ka enampakkumise osaks olnud AS LVM Kinnisvara eksperthinnangutest nähtus, et hooned vajavad remonti ja nende olukord on rahuldav. Müügilepingu p-s 4.1.3 kinnistas ostja, et ta tutvus kõigi müügilepingu dokumentidega ja aktsiaseltsi finantsilise, majandusliku ning õigusliku olukorraga ja on vaadanud üle taastusravikeskuse Sõprus hoone. Hageja vastutus on välistatud tulenevalt VÕS § 218 lg-st 4. Maakohus jättis arvestamata, et enampakkumise teel omandatud vara puhul on õiguskaitsevahendite kasutamine piiratud. Maakohus leidis õigesti, et tulenevalt VÕS § 224 pst 3 ei saa enampakkumisel ostetud asja puhul nõuda hinna alandamist. Samas rahuldas kohus kahju hüvitamise nõude, mis oli esitatud hinna alandamise nõudega sisuliselt samadel alustel ja põhjendustel. VÕS § 224 p piiranguga on hõlmatud nii hinna alandamise nõue kui ka kahju hüvitamise nõue, mille aluseks on hinna alandamise nõudega samad asjaolud. Vastasel korral kaotaks VÕS § 224 p 3 mõtte, kuna hinna alandamise nõude saaks kahju hüvitamise nõudeks maskeerides ikkagi maksma panna. Enampakkumisel asja ostnud ei saa õiguskaitsevahendite rakendamise teel kujundada hiljem hinda endale sobivaks. Maakohus ei kontrollinud kõigi kahju hüvitamise eelduste täitmist. Praegusel juhul puudub Pärnu linna poolne rikkumine, s.t Pärnu linn ei rikkunud müügilepingu lisa 2 p-s 7.2 olevat kinnitust. Samuti ei rikkunud Pärnu linn teavitamiskohustust. Pärnu linn keeldus andmast kinnitusi seoses hoonete seisukorraga ja selgitas, et see küsimus jääb ostja riskiks. Kuna rikkumine puudub, ei saa olla ka Pärnu linna vastutust. Kohus jättis välja selgitamata väidetava kahju suuruse ja võrdsustas automaatselt hoonete ehituslike kahjustuste korrigeerimise maksumuse aktsiate väärtuse vähenemise väidetava summaga. Kohus ei tuvastanud, kas AS-ile Wasa on üldse kahju tekkinud, s.t kas väidetavad puudused hoonetes mõjutavad ka tegelikult aktsiate väärtust ja kui, siis mil määral. Kahju väljaselgitamiseks tuleks hinnata, kas hoonete kohta täielikku teavet omav ostja maksaks aktsiate eest muud hinda kui ostja enampakkumisel pakkus, ja kui, siis millist. Kohus ei analüüsinud, milline oleks aktsiate tänane turuhind ja kas kostja saaks aktsiate müügist kasu või kahju. Ka ei arvestanud kohus seda, et taastusravikeskus on kogu aeg tegutsenud ja saavutanud häid majandustulemusi, seda hoolimata väidetavale hoonete puudustele. Kohus ei ole rikkumise, kahju ja vastutuse väljaselgitamisega seoses järginud tõendite hindamise nõudeid. Kohus jättis alusetult OÜ Audiitoribüroo Fides arvamuse arvestamata ning ei analüüsinud Pärnu linna vastuväiteid BDO Advisory hinnangule. Kinnistutel asuvad hooned vajasid müügilepingu sõlmise hetkel investeeringuid ja see oli ostjale teada. Pärnu linnalt täies ulatuses kahju väljamõistmine tooks kaasa AS Wasa alusetu rikastumise, sest investeeringu kulu ja tootluse suhet ei ole arvestatud. Kohus ei selgitanud, kuidas oleks pidanud olema Pärnu linnale kahju tekkimine ettenähtav Pärnu linnal ei olnud alust arvata, et kinnistute ehituslik seisukord võib mõjutada aktsiate müügihinda olukorras, kus müüdi äriühingut tervikuna. Maakohus ei tuvastanud ka väidetava

rikkumise ja võimaliku kahju vahelist põhjuslikku seost, mis on samuti kahju hüvitamise nõude rahuldamise üheks eelduseks. Kohus jaotas menetluskulud ebaõigesti, jättes arvestamata, et rahuldas AS Wasa hagi üksnes osaliselt, mitte täielikult. AS Wasa vastuapellatsioonkaebus AS Wasa palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles jäeti rahuldamata tema nõue Pärnu linna vastu aktsiate eest ülemäära tasutud 236 429,83 euro saamiseks ja teha selles osas uus otsus, millega tema hagi rahuldada ja jätta menetluskulud Pärnu linna kanda. Maakohtu otsuse põhjendused enammakstud aktsiate ostuhinna tagastamise nõude rahuldamata jätmisel ei ole õiged. Kohus kohaldas ebaõigesti aktsiate ostmise enampakkumisel VÕS § 224 p 3. Pooled ei vaidle asjaolude üle, mis kujutavad endast müügilepingu rikkumist. Vastavad asjaolud on AS Wasa poolt tõendatud. Pärnu linn rikkus müügilepingut, jättes enampakkumisel ja müügilepingu sõlmimisel avaldamata taastusravikeskuse Sõprus hoonete puudused, koostöölepingu faktilise täitmise lõpetamise ja andes ebaõigeid kinnitusi majandusaasta aruannete kohta. Ostjale ei võimaldatud juurdepääsu finantsandmetele enne müügilepingu sõlmimist. Aktsiaseltsi bilansis KS vastu nõude kajastamine pikaajalise nõudena ei ole kooskõlas seadusega ega vasta heale tavale. Pärnu linn on rikkunud müügilepingu p-s 3.2 ja lisa 2 p-des 10.5 - 10.7 antud kinnitusi. Oluliste asjaolude avaldamine on Pärnu linna kohustus (VÕS § 14 lg 2) ja ostja ei pea otsima vastavat teavet ajakirjanduse vahendusel. AS Wasa sai tudengite majutuse lõpetamisest teada 2010. a septembris, s.o pärast seda, kui ta oli tunnistatud parimaks pakkujaks. Ettevõtte väärtuse vähenemine on käsitletav puudusena aktsiate kvaliteedis. Kuna müügilepingu sõlmimisega võttis AS Wasa puudustega aktsiad vastu ja puudused eksisteerisid nii enampakkumisel pakkumise tegemise kui ka müügilepingu sõlmimise hetkel ja olid Pärnu linnale teada, siis on AS-il Wasa õigus hinda alandada. Kuivõrd aktsiate hindamine nõuab eriteadmisi, siis on aktsiate väärtust võimalik hinnata üksnes eriteadmistega isiku arvamusega. Pärnu linn ei ole esitanud ühtki tõendit, mis kinnitaks aktsiate teistsugust väärtust. Hinna alandamise metoodika kohaselt tuleb alandatud hinna leidmiseks aktsiate väärtus koos puudustega korrutada kokkulepitud müügihinnaga ja jagada saadud tulem aktsiate väärtusega ilma puudusteta. Viidatud tehte tulemusel kujuneb aktsiaseltsi aktsiate alandatud hinnaks 19 701 821 krooni. Lähtudes BDO Advisory OÜ esiletoodud konservatiivsest eeldusest, oleks aktsiate hinnaks kujunenud 19 711 653,15 krooni. BDO Advisory OÜ leitud alandatud hind on isegi väiksem, kui AS Wasa poolt alandatud hind. Seega on AS Wasa nõue enammakstud ostuhinna osa tagastamiseks suurusega 236 429,83 eurot põhjendatud ja tõendatud. VÕS § 224 p 3 välistab hinna alandamise üksnes kasutatud asja ostmisel enampakkumisel. Kuna aktsia ei ole asi, vaid õigus, siis tuleb VÕS § 224 p 3 kohaldamiseks juhinduda VÕS § 208 lg-st 3. VÕS § 244 p 3 ei ole võimalik laiendada aktsiate müügile, kuivõrd aktsia olemusest tulenevalt ei ole seda võimalik kvalifitseerida kas uueks või kasutatuks. Hinna alandamisel on oluline puudustega ja puudusteta soorituse vahe ning tegemist on kujundusõigusega, mille teostamine ei ole sõltuvuses Pärnu linna vastutusest.

Menetluse edasine käik Tallinna Ringkonnakohus tühistas 04.12.2014 otsusega maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis rahuldamata Pärnu linna hagi AS Wasa vastu 185 343,78 euro, intressi 32 527,83 euro ja edasise intressi saamiseks ning rahuldas AS Wasa hagi Pärnu linna vastu kahjuhüvitise 185 343,30 euro saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas ning tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas Pärnu linna hagi ja jättis AS Wasa hagi rahuldamata. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata osas, millega kohus jättis rahuldamata AS Wasa hagi Pärnu linna vastu ülemäära makstud ostuhinna 236 429,83 euro tagastamiseks. Kõik maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jättis ringkonnakohus AS Wasa kanda. Riigikohus tühistas 25.05.2015 otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb muuta, suurendades Pärnu linnalt väljamõistmisele kuuluvat summat 19 173, 45 euro võrra. AS Wasa vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt, Pärnu linna apellatsioonkaebus aga jätta rahuldamata. Mõlemad pooled on esitanud teineteise vastu raha saamise nõude. Pärnu linn nõudis lepingu täitmist, s.o. lepingujärgsest ostuhinnast kostja poolt tasumata summa 185 343,78 euro, samuti intressi ja viivise väljamõistmist. Selle nõude õiguslik alus on VÕS §-id 108 lg. 1 208 lg. 1. AS Wasa nõudis hagejalt 236 429,83 euro väljamõistmist seetõttu, et ta alandas selle võrra ostuhinda seoses lepingu objekti mittevastavusega lepingutingimustele. Sellese nõude õiguslik alus on VÕS § 112 lg. 3, mille kohaselt hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib nõuda ülemäära maksu tagastamist vastavalt VÕS §-des 189 lg. 1 ja 191 lg. 1 sätestatule. AS Wasa esitas hagis ka alternatiivse nõude VÕS § 115 lg. 1 järgi müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks 185 343,30 euro ulatuses, kusjuures müügilepingu rikkumiseks pidas lepingutingimustele mittevastavate aktsiate üleandmist. Nagu Riigikohus oma 25.05.2015 otsuses (p. 25) antud tsiviilasjas selgitas, on AS Wasa hagi sisuliselt tasaarvestuslik vastuhagi. Maakohus jättis Pärnu linna hagi rahuldamata ja rahuldas AS Wasa hagi kahju hüvitamiseks 185 343,30 euro ulatuses. Ringkonnakohus täpsustab vastuapellatsioonkaebuse hinda: lahutades 236 429, 83 eurost 185 343,30 eurot, saame vastuapellatsioonkaebuse hinnaks 51 086,53 eurot. Järgnevas nimetab ringkonnakohus Pärnu Linna hagejaks ja AS-i Wasat kostjaks, nagu seda tegi ka Riigikohus. VÕS § 370 lg. 2 järgi võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Antud juhul oligi kostja põhinõudeks ehk esimeseks nõudeks hinna alandamisest tulenev nõue ja alternatiivseks nõudeks kahju hüvitamise nõue. Maakohus jättis kostja põhinõude rahuldamata ja rahuldas alternatiivse nõude.

Vastavalt TsMS §-le 635 lg. 2 võib vastuapellatsioonkaebuses vaidlustada ka kohtuotsuse neid osi, mille peale ei ole apellatsioonkaebuses kaevatud. Seega ei ole õige apellandi väide, mille kohaselt ei või kostja vaidlustada põhinõude rahuldamata jätmist, kuivõrd tema alternatiivne nõue rahuldati. Maakohus jättis kostja hinna alandamisest tuleneva nõude rahuldamata põhjendusel, et tulenevalt VÕS § 224 p. 3 ei või ostja alandada ostuhinda enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmisel. Riigikohus on käesolevas asjas tehtud kohtuotsuses selgitanud, et praegusel juhul saab hoone puudused lugeda müüdavate aktsiate puudusteks. Enamusosaluse müümisel võõrandatakse äriühingu ettevõtet kui majandusüksust, mistõttu saab ettevõtte omadused lugeda müüdava osaluse omadusteks ja hinnata neid osa lepingutingimuste mittevastavuse hindamisel. Hageja müüs 100 % aktsiaseltsi aktsiatest ja seega on alust lugeda aktsiate kui müügilepingu eseme omadusteks äriühingule kuuluvate hoonete omadused, sh puudused. Aktsiate omadusi mõjutab eelkõige puudustega kaasnev olulise investeeringu vajadus. Samuti on Riigikohus selgitanud, et aktsiad ei saa olla kasutatud asjad VÕS § 224 p. 3 mõttes. Asi on kehaline ese, aktsia aga annab aktsionärile õigusaktides ette nähtud õigused ja kohustused. Aktsiat ei saa asjadega samaselt ära kasutada, mis oleks vastuolus aktsia kui õiguse olemusega. Seega ei piira VÕS § 224 p. 3 ostja õigust alandada enampakkumisel ostetud aktsia hinda. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et VÕS § 217 lg. 6 kohaselt õiguse müümisel, mis annab ostjale õiguse asja vallata, peab müüja andma ostjale asja üle puudusteta; nimetatud lõige täpsustab sama paragrahvi lõigetes 1, 2 ja 4 sätestatud põhimõtteid juhul, kui müügilepingu objektiks on õigus. Seega on maakohtu põhjendused, miks ta jättis kostja põhinõude rahuldamata, ebaõiged ja alusetud. VÕS 112 lg. 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Sama paragrahvi lõikes 3 sätestatu kohaselt hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist. Kostja on hinna alandamisel võtnud arvesse hoonete remondimaksumuse 204 516,75 eurot, Tartu Ülikooliga sõlmitud koostöölepingu faktilise täitmise üleviimisest AS-i Taasturavikeskus Estonia tekkinud kahju 13 716,50 eurot ja bilansis ebaõigesti Karin Säravi vastu 18 188 euro suuruse nõude kajastamise. Nende komponentide kogusumma võrra nõuabki ta enammakstu tagastamist. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kahe viimatinimetatud komponendi osas ei ole alust järeldada hageja poolt müügilepingu rikkumist ja üleantavate aktsiate mittevastavust lepingutingimustele. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Ka Riigikohus on oma otsuses

sedastanud, et maakohus on oma seisukohti Tartu Ülikooliga sõlmitud koostöölepingu ning KS vastu oleva nõude kohta piisavalt põhjendanud. Mis puutub aga hinna alandamisse seoses aktsiate väärtust mõjutavate hoonete puudustega, siis ringkonnakohus leiab, et selles osas oli hinna alandamine õigustatud ja kehtiv. Maakohus tuvastas, et müügilepingu alusel kostjale üleantud aktsiad ei vastanud lepingutingimustele seoses sellega, et TRK Sõprus hoonetel Pärnus, Eha t. 2 ja Suvituse 14 esinesid ehituslikud kahjustused, mis on tekkinud hoonete ja nende osade üleliigsest niiskumisest, mis on jäänud õigeaegselt kõrvaldamata, ning et tekkinud seenkahjustuste ja hallituse tõttu on tervishoiuteenuste osutamise jätkamine neis hoonetes ilma puuduste kõrvaldamiseta ohtlik inimeste elule ja tervisele. Ekspertarvamuse kohaselt on puuduste kõrvaldamiseks vajalike lammutus, saneerimis- ja remonttööde maksumuseks 204 516,75 eurot (käibemaksuta). Nagu maakohus ka õigesti märkis, ei ole nimetatud puuduste esinemist märgitud hoonetes Pärnu linn vaidlustanud. Samuti on maakohus õigesti tuvastanud, et kostja ei saanud enne müügilepingu sõlmimist tutvuda AS Taastusravikeskus ettevõttega, s.h. kogu raamatupidamisdokumentatsiooniga, ning et hageja aktsiate omanikuna pidi hoonete kahjustustest seonduvalt 2005.a. üleujutusega ja sellest, et neid ei ole täielikult kõrvaldatud, olema teadlik. Maakohus on ka õigesti järeldanud, et hageja kinnitus lepingu lisa 2 punktis 7.2, mille kohaselt müüja kinnitab, et aktsiaseltsi tegevuse jätkamiseks senises mahus ei esine ühtegi takistust, mis oli või pidi olema müüjale teada enne lepingu sõlmimist, ei olnud õige. Maakohus on nimetatud osas otsust põhjendades järginud TsMS § 442 lg. 8 nõudeid. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Kolleegium peab vajalikuks osundada, et Riigikohtu otsuse selgituste kohaselt on müüja kinnitused oma olemuselt kokkulepitud omadused VÕS § 217 lg. 2 p. 1 tähenduses ja peavad VÕS § 14 lg. 1 teise lause järgi olema tõesed sõltumata müügiesemest. Lisaks lepingus toodud kinnitustele ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas juhul, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg. 2 p. 2). Seega ei vastanud aktsiad lepingutingimustele ja ostjal oli õigus hinda alandada. 20.06.2011 hinna alandamise avalduses (toimiku II kd., lk. 80-84) on kostja alandatud hinnaks määranud 19 701 821,48 kr, s.o. 1 259 224,17 eurot, ja nõudnud enammakstud 236 429,83 euro tagastamist, sellest 185 351 eurot kostja poolt agendikontole makstu arvel. BDO Advisory OÜ hinnangul aktsiate eest tegelikult tasutud hind (tehingu hind) vastab aktsiate väärtusele hinnatuna diskonteeritud rahavoogude meetodil, s.o. tehingu hind vastas aktsiate väärtustele ilma puudusteta. Kuivõrd nimetatud hinnangus on aktsiate väärtust koos puudustega arvestatud ka neid väidetavaid puudusi, mis seonduvad Tartu Ülikooli koostöölepingu ja KS vastu kajastatud nõudega, siis ei saa ringkonnakohus alandatud hinna määramisel BDO Advisory OÜ hinnangut selles osas arvestada.

Riigikohus on lahendis nr. 3-2-1-85-13 selgitanud, et muude andmete puudumisel saab kohus müügieseme puudusetega väärtuse kindlaksmääramisel lähtuda ka puuduste kõrvaldamiseks tehtavatest kulutustest, põhjendades nende seost eseme väärtusega. Kuna hinna alandamine on põhjendatud vaid seoses hoonete ehitustehnilise seisukorra puudustega, siis tuleb nimetatud puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste maksumust, nii nagu seda on esitanud kostja (s.o. 204 516, 75 euro ulatuses) arvestades määrata alandatud hinnaks 1 495 654-204 516,75=1 201 137,25 eurot. Kuna ostuhind vastas aktsiate väärtusele ilma puudusteta, siis on kostja poolt hinna alandamine VÕS § 112 lg. 2 sätestatust lähtudes põhjendatud 204 516,75 euro ulatuses. Selles ulatuses tuleb seega kostja hagi rahuldada, s.o. suurendada maakohtu otsusega väljamõistetavat summat 204 516,75-185 342,30=19 173,45 euro võrra. Vastavalt muudab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni sõnastust. Kuna kostja on hinda kehtivalt alandanud, siis puudub alus Pärnu linna hagi rahuldamiseks. Seoses hageja apellatsioonkaebusega peab ringkonnakohus vajalikuks märkida järgmist. Nagu maakohus tuvastas, pidi hageja teadma, et kõnealustel hoonetel olid 2005.a. tormikahjustused likvideerimata ja ta ei avaldanud seda ostjale. Apellant ise kinnitab, et ta keeldus kinnituse andmisest hoonete seisukorra kohta. VÕS § 221 lg. 1 p. 2 järgi võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ta ei avaldanud seda ostjale. Sama paragrahvi lg. 2 järgi ei või müüja tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Nendest lähtudes on põhjendamatu hageja apellatsioonkaebuse väited selle kohta, et kostja ei või lepingutingimustele mittevastavusele tugineda seetõttu, et ta pidi olema teadlik hoonete tegelikust seisukorrast, ja et müüja vastutus on piiratud müügilepingus sätestatud ulatuseni. VÕS § 112 lg. 1 kohaselt määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Seetõttu ei ole põhjendatud apellandi väide, mille kohaselt tõendavad kostja hilisemad head majandustulemused seda, et hoonete puudused ei mõjutanud kostjale üleantud aktsiate väärtust. Seoses mõlema poole taotlusega määrab ringkonnakohus kindlaks otsuse täitmise korra, määrates, et 185 343,78 eurot tuleb kostjale tagastada tema poolt agendikontole kantu arvelt. Poolte põhinõuete hindu arvestades tehakse otsus kostja kasuks ca 92% ulatuses, mida arvestades jaotab ringkonnaohus poolte menetluskulud kõikides kohtuastmetes selliselt, et 92% menetluskuludest jääb hageja ja 8% kostja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

Tiit Kollom

Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.