Eesistuja Villu Kõve, liikmed Tambet Tampuu ja Peeter Jerofejev
Kohtuasi
Pärnu linna hagi AS Wasa vastu 185 343 euro 78 sendi ning intressi saamiseks AS Wasa hagi Pärnu linna vastu hinna alandamisest tulenevalt 236 429 euro 83 sendi suuruse hüvitise või 185 343 euro ja 30 sendi suuruse kahjuhüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 4. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-47820
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Wasa kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
421 773 eurot 61 senti Hageja Pärnu linn (linnavalitsuse kaudu), esindaja vandeadvokaat Arne Ots Kostja AS Wasa (registrikood 10358725), esindaja vandeadvokaat Tarmo Friedenthal
Asja läbivaatamise kuupäev
27. aprill 2015. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-47820 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
1.Pärnu linn (hageja) esitas 5. oktoobril 2011 Pärnu Maakohtule hagi AS Wasa (varasem ärinimi AS Taastusravikeskus Sõprus) (kostja) vastu, milles nõudis kostjalt müügilepingust tuleneva 185 343 euro 78 sendi suuruse põhivõla ja intress väljamõistmist. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 19. oktoobril 2010 hageja korraldatud enampakkumise
tulemusel AS Taastusravikeskus Sõprus aktsiate müügilepingu (müügileping). Parima pakkumise teinud kostjale müüs hageja 380 aktsiat ehk 100% AS Taastusravikeskus Sõprus aktsiatest hinnaga 23 401 000 krooni. Ostuhinnast on tasutud 20 501 000 krooni. Ülejäänud ostuhinna kohta (185 343 eurot 78 senti) leppisid pooled müügilepingu p-s 2.4 kokku, et see hoiustatakse Swedbank AS agendikontole ning hoiustatud ostuhind makstakse hagejale välja 19. novembril 2010, välja arvatud juhul, kui kostja on esitanud enne 19. novembrit 2010 Swedbank AS-le ja hagejale hoiustatud ostuhinna kinnipidamise kohta avalduse, milles on välja toodud hoiustatud ostuhinnast kinnipeetav summa. Müügilepingu p-s 2.5 on täpsustatud, et ostjal on õigus esitada kinnipidamise avaldus üksnes juhul, kui ostja enne 19. novembrit 2010 tehtud AS-le Taastusravikeskus Sõprus kuuluva ettevõtte õigusliku, finantsilise, maksualase, ärilise, tehnilise ja keskkonnaalase auditi käigus on ilmnenud asjaolud, mis on eksisteerinud enne lepingu sõlmimise hetke ja mis olid või pidid olema müüjale teada ja mis kujutavad endast müüja poolt ostjale lepingu p-s 3 ja lisas 2 antud kinnituste olulist rikkumist, st auditi tulemused erinevad oluliselt müüja poolt ostjale lepingu p-s 3 ja lisas 2 antud kinnitustest ning sellest tulenevalt on tekkinud või võib tekkida ostjale kahju vähemalt summas, mis võrdub 1%-ga kogu ostuhinnast. Kostja esitas alusetult 18. novembril 2010 ostuhinna kinnipidamise avalduse. Hageja ei rikkunud müügilepingut. Kostja peab tasuma hagejale hoiustatud ostuhinna ja intressi.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja esitas 20. juunil 2011 aktsiate ostuhinna alandamise avalduse, mille kohaselt on aktsiate ostuhind pärast hinna alandamist 1 259 224 eurot 17 senti. AS Taastusravikeskus Sõprus ettevõtte kontrollimisel avastas kostja puudused, mis olid olemas juba enampakkumise väljakuulutamisel ning millest pidi olema teadlik ka hageja, kuid mis jäeti teadlikult kostjale avaldamata. Lepingu kohaselt tehtud auditi käigus selgus, et hooned, milles toimub peamine äriühingu tegevus, olid ehitustehniliselt väga halvas seisukorras ja seenkahjustusega. Puuduste likvideerimise kogumaksumus on ca 204 516 eurot 75 senti. Müügilepingu lisa 2 p 7.2 kohaselt pidi aktsiate kvaliteet võimaldama jätkata takistusteta ettevõtte majandustegevust, kuid hoonete oluliste puuduste tõttu ei ole see võimalik. Lisaks ilmnes, et müügilepingus viidatud koostööleping Tartu Ülikooliga on küll kehtiv, kuid selle täitmine on faktiliselt lõpetatud, mis tõi kaasa tulude vähenemise. Müügilepingus viidatud majandusaasta aruanded kajastavad ebaõigesti nõuet K. Säravi vastu, kelle suhtes tehtud kohtuotsust ei ole suudetud täita. Nõue on aruandes kajastatud pikaajalise nõudena, kuid see oleks tulnud kajastada kas ebatõenäoliselt laekuva nõudena või kanda lootusetu nõudena bilansist välja.
3.Kostja esitas 18. oktoobril 2011 Pärnu Maakohtule hagi hageja vastu, milles nõudis hinna alandamisest tulenevalt ülemäära makstud aktsiate ostuhinna 236 429 euro ja 83 sendi väljamõistmist või alternatiivselt 185 343 euro ja 30 sendi suuruse kahjuhüvitise väljamõistmist (tsiviilasi nr 2-1150133). Kostja hagiavalduse kohaselt ei olnud aktsiate enampakkumisel osalejatel võimalust enne pakkumiste tegemist ja müügilepingu sõlmimist ettevõttega (sh aktsiaseltsi raamatupidamis- ja
äridokumentatsiooniga) tutvuda. Kostja jättis teadlikult avaldamata temale teada olnud asjaolud ettevõtte seisukorra kohta. Kostja rikkus oluliselt aktsiate müügilepingus antud kinnitusi selle kohta, et AS Taastusravikeskus Sõprus tegevuse jätkamiseks senises mahus ei esine ühtegi takistust, mis oli või pidi olema müüjale teada enne aktsiate müügilepingu sõlmimist. Samuti rikkus hageja võlaõigusseaduse (VÕS) § 14 lg-st 2 tulenevat kohustust teatada lepingueelsete läbirääkimiste käigus teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kostja pakkumine oli kujundatud hageja avaldatud teabe põhjal ning põhines eeldusel, et hageja on avaldanud kogu olulise info ettevõtte kohta. Ajavahemikul 19. oktoober – 18. november 2010 tehtud auditi tulemusel selgus, et AS Taastusravikeskus Sõprus hooned on väga halvas seisukorras ja seenkahjustusega, mis pidi olema kostjale teada. Samuti selgus, et Tartu Ülikooli ja AS Taastusravikeskus Sõprus vahel sõlmitud koostööleping oli faktiliselt lõppenud, mis tõi kaasa tulude vähenemise 13 716 euro 50 sendi võrra. Bilansis on kajastatud nõue K. Säravi vastu suurusega ca 18 188 eurot, mis oleks pidanud olema bilansist välja arvatud. Kostja võttis vastu mittekohase täitmise. Aktsiate alandatud hind on 19 701 821 krooni. Kostja esitas hinna alandamise avalduse
20.juunil 2011. Juhul kui kohus leiab, et kostjal puudub õigus hinna alandamiseks, peab hageja hüvitama kostjale lepingu rikkumisega tekitatud kahju 236 429 eurot 83 senti, mis on aktsiate tegeliku väärtuse ja lepingutingimustele vastava väärtuse vahe. Pooled piirasid lepingus müüja vastutuse 185 343 euro 30 sendiga.
4.Hageja palus jätta kostja hagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kostja väidetud asjaolud ei kujuta endast müügilepingu rikkumist. Täitmata on tingimused kinnipidamise avalduse esitamiseks. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus keeldus hageja andmast lepingus kinnitusi hoonete seisukorra ning hoonetega seotud asjaolude kohta, kuna hageja ei teadnud ka ise hoonete seisukorrast. Seetõttu ei nõustunud ta ka võtma endale selle eest vastutust. Müügilepingus ei sisaldunud ühtegi kinnitust aktsiaseltsi majandusliku seisukorra kohta. Ka koostöölepingu täitmise kohta ei ole hageja andnud ühtegi kinnitust. Pealegi oli kostja teadlik koostöölepingu täitmise asjaoludest. Nõue K. Säravi vastu ei olnud ebatõenäoliselt laekuv või lootusetu. Nõude täitmist takistas ühisvara jagamine. Kostja ei ole põhjendanud, milline kahju tekib või võib tekkida tulenevalt koostöölepingu täitmise asjaoludest. VÕS § 224 p-st 3 tulenevalt ei saa alandada ostuhinda enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmisel. Hinna alandamise võimaluse andmine enampakkumise võitnud ostjale läheks vastuollu enampakkumise olemusega.
5.Pärnu Maakohus liitis 14. mai 2012. a määrusega Pärnu linna hagi (tsiviilasi nr 2-11-47820) ja AS Wasa hagi (tsiviilasi nr 2-11-50133) ühte menetlusse tsiviilasja numbriga 2-11-47820.
6.Pärnu Maakohus rahuldas 14. mai 2014. a otsusega AS Wasa alternatiivse nõude ja jättis Pärnu linna hagi rahuldamata. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja 185 343 eurot 30 senti. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldub VÕS § 224 p 3 ka enampakkumisel müüdud aktsiatele. Praegusel juhul ei saa hinda alandada, nagu seda ei saa teha ka enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmise korral. Hinna alandamise võimaluse andmine aktsiate enampakkumise võitnud
ostjale läheb vastuollu enampakkumise olemusega. Enampakkumisel loetakse leping sõlmituks parimale pakkumisele nõustumuse andmisega. Kui hinda saaks alandada, siis ei oleks leping enam sõlmitud parima pakkumise teinud ostjaga. Eksperdi arvamuse kohaselt ei ole võimalik hooneid enam sihtotstarbeliselt kasutada. Aktsiate hinnale avaldavad mõju kinnistul asuvate hoonete ulatuslikud puudused, mille kõrvaldamiseks tuleb teha olulisi kulutusi. Müüja kinnitus, et aktsiaseltsi tegevuse jätkamiseks senises mahus ei esine ühtegi takistust, hõlmab kogu aktsiaseltsi tegevust, sh ka kinnistul asuvate hoonete ulatuslikke puudusi. Aktsiaselts ei saa jätkata teenuste osutamist, sh taastusravi ja klientide majutamist tervisele ohtlikes hoonetes. Enne tuleb puudused kõrvaldada. Hageja pidi aktsionärina olema puudustest teadlik. Aktsiate müümisel puudusi vaatamata VÕS § 14 lg-s 2 sätestatule ei avaldatud. Hageja tellis enampakkumise väljakuulutamisel hoonete väärtuse eksperdihinnangud hindajalt, kes ei teinud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud objekti neid osasid, mis olid kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamisel lähtuti eeldusest, et need hoonete osad on rahuldavas seisundis. Asjaolu, et hageja keeldus ostjale andmast kinnitust hoone seisukorra kohta, ei tähenda, et müüja ei rikkunud müügilepingu lisa 2 p-s 7.2 antud kinnitust. Müüja käitumine on vastuolus ka hea usu põhimõttega. Kostja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud hoonete puuduste osas. Ostja kahjuks on eelkõige aktsiate lepingutingimustele mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemine. Kahjuna saab käsitada puuduste kõrvaldamise kulusid, s.o hoonete remondi ja saneerimistööde tegemiseks vajaminevaid kulutusi. Pooled on müügilepingus kahju summat piiranud 185 343 euro 78 sendiga. Hageja kinnitus, et aktsiaseltsil on kehtiv koostööleping Tartu Ülikooliga, ei ole õige, kuid ostja oli teadlik, et alates 2010. a sügisest tudengeid ei majutata. Selles osas ei vastuta müüja VÕS § 218 lg 4 järgi ja kahjunõue ei ole selles osas põhjendatud. Ka K. Säravi nõude osas ei ole kostja hagi põhjendatud. Müügilepingu sõlmimisel ei olnud müüjale teada, et võla sissenõudmine on võimatu.
7.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis rahuldamata Pärnu linna hagi ning rahuldas AS Wasa hagi, samuti menetluskulude jaotuse osas, ja teha uus otsus, millega Pärnu linna hagi rahuldada ja jätta AS Wasa hagi ka kahjuhüvitise nõude osas rahuldamata ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning kõik menetluskulud hageja kanda.
8.Kostja esitas maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles jäeti rahuldamata AS Wasa nõue Pärnu linna vastu aktsiate eest ülemäära tasutud 236 429 euro 83 sendi saamiseks, ja teha uus otsus, millega AS Wasa hagi rahuldada ning jätta menetluskulud hageja kanda. Hageja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning kõik menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 4. detsembri 2014. a otsusega apellatsioonkaebuse ja jättis
vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, milles kohus jättis rahuldamata Pärnu linna hagi AS Wasa vastu ja rahuldas AS Wasa hagi Pärnu linna vastu kahjuhüvitise saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas Pärnu linna hagi ja mõistis AS-lt Wasa välja 185 343 eurot 78 senti ja intressi ning jättis AS Wasa hagi rahuldamata. Kõik esimese astme kohtu ja apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus kostja kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga Tartu Ülikooliga sõlmitud koostöölepingu lõppemise ja K. Säravi võlgnevusest tuleneva kahju hüvitamise nõude puudumise osas. Ringkonnakohus ei nõustunud aga maakohtuga hoonete puuduste käsitlemise osas. Maakohus jättis tähelepanuta lepingu p 5.2, milles pooled leppisid kokku, et ostja ei saa tugineda ühelegi muule kinnitusele peale müüja lepingu p-s 3 ja lisas 2 sõnaselgelt antud kinnituste ning lepingu ese loetakse lepingutingimustele mittevastavaks üksnes juhul, kui kinnitused osutuvad lepingu sõlmimise seisuga ebaõigeks. Lepingu lisa 2 p-s 7.2 ei ole antud kinnitust hoonete seisukorra kohta. Kinnisvaraga seotud kinnitused on antud müügilepingu lisa 2 p-s 9 ja hageja ei ole neid rikkunud. Hageja ei saa rikkuda kinnitust, mille andmisest ta keeldus. Kostja tõlgendus, nagu oleks hoonete puudused hõlmatud lisa 2 p-ga 7.2, on vastuolus lepingu p-s 5.2 kokkulepitud tingimustega. Lepingu p-ga 5.2 on vastuolus ka maakohtu järeldus, et hoonete seisukorra kohta kinnituse andmata jätmine ei tähenda seda, et hageja ei rikkunud lepingu lisa 2 p-s 7.2 antud kinnitust. Ostja soovitud kinnituse andmata jätmine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus. Aktsiaseltsi tegevuse jätkamiseks vähemalt senises mahus ei olnud takistusi, mida tõendavad majandusaasta aruanded 2005–2012. Majandustegevus jätkus pärast aktsiate müügilepingu sõlmimist suuremas mahus ja selleks ei ole tehtud olulisi investeeringuid. Enampakkumisel osalevad isikud saavad avaliku enampakkumise raames teha pakkumise müügilepingu sõlmimiseks avaldatud avaliku informatsiooni alusel. Kuna hooned ei olnud uued ja keskuse peahoone oli ligi sajandivanune, ei saanud ostja eeldada, et hooned on laitmatus seisukorras ega vaja investeeringuid. Enampakkumisel avaldatud eksperdihinnangutes on märgitud, et hoonete üldseisukord on rahuldav, kuid neid on vaja osaliselt remontida. Müügilepingus kinnitas ostja, et ta tutvus kõigi müügilepingu dokumentidega ja aktsiaseltsi finantsilise, majandusliku ning õigusliku olukorraga ja vaatas taastusravikeskuse Sõprus hoone üle. Hageja ei varjanud ostja eest olulist teavet. Oluline on ka see, et hageja müüs aktsiaid, mitte kinnisvara. Aktsiad vastasid müügilepingule.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Kostja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus ebaõigesti jätnud kohaldamata VÕS § 14 lg 2. Müügilepingu p 5.2 ei välista hageja vastutust nende kohustuste rikkumise eest, mis olid talle tekkinud seaduse alusel enne lepingu allkirjastamist, sealhulgas hea usu põhimõttest tulenevate kohustuste rikkumise eest, mis on sätestatud VÕS § 6 lg-s 1 ja § 14 lg-s 2. Kostjale oli hageja jaoks äratuntavalt oluline ravi- ja majutuskompleksi seisund, kuivõrd selles toimub kogu
aktsiaseltsi majandustegevus. Kostja ostis aktsiaseltsi ainuosaluse ning tema huvi oli tervikliku majandusüksuse omandamine. Hagejal tulnuks avaldada talle teadaolev informatsioon selle kohta, et hoonetele tormi põhjustatud kahjustused on likvideerimata. Ringkonnakohus on jätnud vastamata kostja peamisele väitele, et sõltumata lepingus antud kinnitustest, on hageja rikkunud kohustust avaldada kogu oluline teave ettevõtte seisundi kohta ning ta vastutab sellest tulenevalt lepingu rikkumise eest. Ringkonnakohtu otsus on olulisel määral põhjendamata. Ringkonnakohus on vääralt järeldanud, et müügilepingu punktis 5.2 sätestatu välistab hageja vastutuse enampakkumisel müüdud aktsiate puuduste eest, mis olid olemas enampakkumise väljakuulutamise ajal. Hageja rikkus VÕS § 14 lg-st 2 tulevat teatamiskohustust, mis andis kostjale õiguse muuhulgas hinda alandada või alternatiivselt nõuda kahju hüvitamist. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et kuna lepingus oli piiratud hageja vastutus vaid sõnaselgelt antud kinnituste rikkumisega, ei ole kostjal võimalik tugineda muudele müüja kohustuste rikkumistele. Aktsiad müüdi avalikul enampakkumisel ning hageja oli lepingu allkirjastamise hetkeks juba lepingu osaks muutunud teatamiskohustust rikkunud. Kostja pakkumine tunnistati parimaks 23. augustil 2010, millest alates tuleb leping VÕS § 10 lg 1 alusel sõlmituks lugeda. Enampakkumise kuulutuses ega lisatud hindamisaktides ei toodud välja, et kinnistutel paiknevad hooned vajaksid edasiseks kasutuseks erakorralisi investeeringuid hiljem selgunud mahus, vaid hoonete seisund on hinnatud rahuldavaks. Enne lepingu sõlmimist ei teinud hageja ühtegi avaldust, millega ta oleks piiranud oma vastutust aktsiate vastavuse eest lepingutingimustele. Kostjal ei olnud võimalik puudusi enne lepingu sõlmimist avastada. Ringkonnakohus on lahendanud vaidluse lepingu p-le 5.2 tuginedes üllatuslikult ning jätnud asja lahendamisel ebaõigesti kohaldamata VÕS § 106 lg 2 ja § 221 lg 2. Hageja tugines lepingu p-le 5.2 esimest korda ringkonnakohtu istungil 18. novembril 2014. Hageja ei põhjendanud väite hilist esitamist. Hageja argument on lubamatu. Kostjale ei antud võimalust esitada ammendavalt omapoolseid vastuväiteid. Ringkonnakohus jättis analüüsimata vastutuse piirangu lubatavuse. Vastutuse piiramise kokkulepe on ebamõistlik ja seega tühine. Samuti välistab lepingu p 5.2 kohaldamise VÕS § 221 lg 2, sest hageja teadis puudustest enne enampakkumist. Lepingu p 5.2 ei tule kohaldada, sest võimaldab hagejal vastuolus hea usu põhimõttega hoiduda vastutusest kohustuste rikkumise eest. Ringkonnakohtu järeldus, nagu oleks hageja keeldunud kinnituste andmisest kinnistute seisundi kohta ja seetõttu ei ole hageja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega, ei põhine tõenditel. Hageja lükkas tagasi kostja ettepanekud vaid põhjusel, et need sisaldasid hageja arvates subjektiivseid hinnanguid kinnistute olukorra kohta. Ringkonnakohus on vääralt leidnud, et hageja ei rikkunud lepingu lisa 2 p-s 7.2 antud kinnitust, ning sisustanud hageja antud kinnitust valesti. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et kinnitus hõlmab ettevõtte majandustegevust tervikuna. Hoonete remondiks on vajalik investeering suuruses 204 517 eurot 27 senti, mis mõjutab ettevõtte seisundit ning majandustegevust. Hageja ei ole avaldanud ega ringkonnakohus tuvastanud, mida hageja ikkagi enda arvates lepingu lisa 2 p-s 7.2
kinnitas. Kostja hinnangul kinnitas hageja, et ettevõttes ei esine ühtegi tema majandustegevust mõjutavat puudust, mille tulemusel võiks kostjal tekkida kahju väärtuses, mis ületab üht protsenti aktsiate ostuhinnast. Ringkonnakohus on kinnituse sisu tõlgendamisel eksinud VÕS § 29 lg-s 5 sätestatud reeglite vastu. Ebatäpne on ringkonnakohtu seisukoht, et kinnituse rikkumise välistab see, et ettevõtte majandustulemused paranesid pärast aktsiate müügitehingut, mistõttu sai majandustegevust justkui senisega samas mahus jätkata. Sõltumata müügitulu kasvust väheneb puuduste kõrvaldamise maksumuse võrra ettevõtte vaba raha hulk, mis mõjutab otseselt majandustegevuse mahtu ning seeläbi aktsiate väärtust. Kuna hageja müüs kostjale ainuosaluse, on puudused ettevõttes võrdsustatavad aktsiate puudustega. Ettevõtte tuumiku moodustab ravi- ja majutuskompleks, mis on puudustega. Samuti oleks tulnud hagejal avaldada info, et Tartu Ülikooliga sõlmitud koostöölepingu täitmine viiakse üle teise majutusasutusse. Enampakkumisele lisatud majandusaasta aruanded ei vastanud nõuetele K. Säravi nõude kajastamisel. VÕS § 224 p 3 ei välista aktsiate hinna alandamist, kuna sätestab piirangu üksnes kasutatud asja ostmisel enampakkumisel. Aktsia ei ole asi, vaid õigus. Aktsia olemusest tulenevalt ei ole seda võimalik kvalifitseerida uueks või kasutatuks. Aktsia ei saa olla kasutatud, kuivõrd aktsiast tulenevad õigused ei kaota oma algupäraseid omadusi.
11.Hageja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja kõik menetluskulud kostja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 2 ning § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.
13.Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas ringkonnakohus võis asja lahendamisel tugineda vastutuse piiramise kokkuleppele, kas hageja vastutus hoonete puuduste eest võiks tuleneda VÕS §-st 14, kas VÕS §-st 14 tulenevat vastutust sai hiljem müügilepingu tingimustega piirata, kas hageja on rikkunud lepingust tulenevaid kinnitusi ning kas aktsiate enampakkumisel müümise korral on võimalik VÕS § 224 p 3 alusel hinda alandada.
14.Esiteks nõustub kolleegium kostjaga, et praegusel juhul saab hoonete puudused lugeda müüdavate aktsiate puudusteks. Riigikohus on leidnud, et enamusosaluse müümisel võõrandatakse äriühingu ettevõtet kui majandusüksust, mistõttu saab ettevõtte omadused lugeda müüdava osaluse omadusteks ja hinnata neid osa lepingutingimustele mittevastavuse hindamisel (Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 14–15; Riigikohtu 18. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-56-14, p 11). Hageja müüs 100% aktsiaseltsi aktsiatest. Seega on alust lugeda aktsiate kui müügilepingu esemete omadusteks äriühingule kuuluvate hoonete omadused, sh puudused. Aktsiate omadusi mõjutab eelkõige puudustega kaasnev olulise investeeringu vajadus.
15.Lisaks on pooled vaielnud selle üle, mis hetkest võib müügilepingu sõlmituks lugeda. Kolleegium märgib, et kuigi VÕS § 10 lg 1 kohaselt loetakse enampakkumisel leping sõlmituks parimale pakkumisele nõustumuse andmisega, võib enampakkumise korraldaja määrata ka teisiti. Seega ei välista VÕS § 10 lg 1 lepingu hilisemat sõlmimist.
16.Ringkonnakohus jättis kostja nõuded rahuldamata eelkõige lepingu p 5.2 tõttu, mis piiras hageja vastutust lepingutingimustele mittevastavuse eest vaid lepingus sätestatud kinnitustega. Kostja leiab, et ringkonnakohus lahendas lepingu p-le 5.2 tuginedes vaidluse üllatuslikult. TsMS § 436 lg 3 kohaselt võib kohus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 463 lg 1 esimese lause kohaselt lahendab kohus määrusega menetlusosaliste menetluslikud taotlused ning juhib ja korraldab menetlust. TsMS § 464 lg 2 järgi võib kohus kohtuistungil teha suulise määruse, mis kuulutatakse kohe ja protokollitakse. Määrus, mida kohus ei tee kohtuistungil, tehakse kirjalikult (TsMS § 464 lg 3 esimene lause). Kolleegium nõustub kostjaga, et ringkonnakohus tugines kohtuotsuses lepingu p-le 5.2 üllatuslikult. Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p-le 5.2 tugines hageja esimest korda ringkonnakohtu istungil. Ringkonnakohtu istungil vaidles kostja vastu hageja taotlusele tugineda ka lepingu p 5.2 kohaldamisele, leides, et hageja on oma taotlusega hiljaks jäänud. Ringkonnakohus ei võtnud seisukohta lepingu p-le 5.2 tuginemise lubatavuse ega kostja vastuväite kohta (vt kohtutoimiku V kd, tl 33). Sellises olukorras ei oleks ringkonnakohus aga tohtinud oma otsuses lepingu p-le 5.2 tugineda. Ringkonnakohus oleks TsMS § 463 lg 1 esimesest lausest tulenevalt pidanud hageja esitatud väite vastuvõtmise ja arvestamise kohta võtma selge seisukoha määrusega (vt selle kohta Riigikohtu
18.veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-159-14, p 9). Iseenesest on õige hageja viide, et pooled on algusest peale vaielnud selle üle, kas hageja on mõnda lepingus antud kinnitust rikkunud, ning ringkonnakohus on tõendeid hinnates ja lepingut tõlgendades leidnud, et hageja ühtegi lepingus antud kinnitust ei rikkunud. Samas on lepingu p 5.2 vastutuse piiramise kokkulepe, mille kehtivusele ja millele tuginemise lubatavusele võib teine pool esitada vastuväited ning tõendamiskoormis on enamasti kostjal (vt allpool p 20). Seega asetas hageja väide kostja uude protsessuaalsesse positsiooni, mida oleks ringkonnakohus pidanud pooltega arutama ja andma pooltele võimaluse esitada oma seisukoht (vt ka Riigikohtu 9. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-166-12, p 15; 5. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-07, p 16). Ringkonnakohus rikkus TsMS § 436 lg 4 esimest lauset, mille järgi ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Kuna kostjal ei olnud võimalik esitada oma seisukohti lepingu p-st 5.2 tuleneva hageja vastuväite kohta, siis võis ringkonnakohtu rikkumine mõjutada asja lahendamise tulemust ning seetõttu kujutab TsMS § 436 lg 4 esimeses lauses sätestatu rikkumine endast praegusel juhul menetlusõiguse normi olulist rikkumist TsMS § 669 lg 2 järgi. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohtus võtma seisukoha, kas ta võtab vastu hageja taotluse arvestada asjaoluna ka lepingu p-ga 5.2. Hageja
taotluse rahuldamisel peab ringkonnakohus andma kostjale võimaluse esitada selle asjaolu kohta oma vastuväiteid ja tõendeid.
17.Kostja leiab, et ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud kohaldamata VÕS § 14 lg 2. Maakohus asus seisukohale, et hageja rikkus müügilepingu lisa 2 p-s 7.2 antud kinnitust ja VÕS § 14 lg-t 2, jättes müügilepingu sõlmimisel avaldamata, et tormi tagajärjel hoonetele tekkinud puudused on kõrvaldamata. Ringkonnakohus leidis, et hageja ei varjanud kostja eest olulist teavet. VÕS § 14 lg 2 kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, millest teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. VÕS § 14 lg 2 järgi on teatamiskohustus nii lepingueelseid läbirääkimisi pidaval kui ka muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistaval isikul. Seega olid hagejal VÕS §-st 14 tulenevad kohustused juba enampakkumise väljakuulutamisel. Kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub alles pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist (Riigikohtu 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17114, p 12; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14). Seetõttu võis VÕS § 14 lgst 2 tulenevate kohustuste rikkumine anda kostjale alust õiguskaitsevahendite rakendamiseks.
18.Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt VÕS § 14 lg-st 2 tulenevate kohustuste täitmist hinnanud. Hageja on põhjendatult leidnud, et VÕS § 14 lg-st 2 ei tulene kohustust teavitada teist lepingupoolt kõigest, mida teine pool otsuse tegemiseks või tingimustest arusaamiseks võiks vajada. VÕS § 14 lg 2 esimene lause sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. VÕS § 14 lg 2 teine lause sätestab, et neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Lisaks reguleerib lepingueelsetel läbirääkimistel tekkivat teavitamiskohustust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 95 (vt Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 15). TsÜS § 95 järgi tuleb lepingu sõlmimisel teavitamiskohustuse juures eelkõige arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ostis 100% ravi- ja majutusteenuseid osutava ettevõtte aktsiatest. Ringkonnakohus leidis, et kuna enampakkumisel avaldatud eksperdihinnangu järgi oli hoonete seisukord rahuldav, kuid need vajasid osalist remonti ning kostja kinnitas müügilepingus, et tutvus nii aktsiaseltsi olukorraga kui ka vaatas taastusravikeskuse üle, siis ei varjanud hageja olulist teavet. Kolleegiumi hinnangul tuleb nii eelviidatud kinnituste kui ka VÕS § 14 lg 2 kohaldamisel arvestada sellega, kas ostja võinuks saada andmeid (mh avastada puudusi) temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt müügieset ja müüja esitatud andmeid üle vaadates ehk kas puudused, mida ostja oleks saanud
ise avastada, olid varjatud puudused või mitte (vt ka Riigikohtu 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 19). Sealjuures kannab varjatud puudustest tulenevat müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse riski müüja, st asi ei vasta lepingutingimustele ka juhul, kui müüja samuti puudustest ei teadnud. Praegusel juhul ei ole ringkonnakohus hinnanud, mis oli see oluline teave, mida hageja pidanuks VÕS § 14 lg 2 esimese lause järgi avalikustama ning kas kostjale oli see teave VÕS § 14 lg 2 teise lause ja TsÜS § 95 mõttes kättesaadav.
19.Ringkonnakohus on tõendeid maakohtust erinevalt hinnates rikkunud ka menetlusõigust. Maakohus tuvastas kostja esitatud ekspertide arvamustele tuginedes, et vaidlusalustes hoonetes esinevad hallitus- ja seenkahjustused, mis ohustavad külastajate ja personali tervist. Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, et ringkonnakohus oleks kostja esitatud tõendeid ümber hinnanud. Samas on aga ringkonnakohus leidnud, et hageja ei varjanud olulist teavet. Ringkonnakohus ei ole maakohtust erineva hinnangu andmist põhjendanud. Sellega on ringkonnakohus rikkunud TsMS §-s 653 sätestatut, mille järgi juhul, kui apellatsioonkaebuses vaidlustatakse esimese astme kohtu otsust mõnel tõendil põhineva asjaolu osas, peab ringkonnakohus kohtuotsust selles osas muutes märkima põhjuse, miks tõendit tuleb teisiti hinnata.
20.Kolleegiumi hinnangul ei välista eeltoodu siiski seda, et pooled välistavad või piiravad kokkuleppel müüja vastutust muuhulgas VÕS §-st 14 tulenevate kohustuste rikkumise eest. See poolte õigus tuleneb nii dispositiivsuse põhimõttest (TsMS § 5) kui ka asjaolust, et pärast lepingu sõlmimist tuleb pooltevahelist suhet (sh lepingueelseid suhteid) vaadelda ühtse lepingulise suhtena (vt Riigikohtu 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14). Kas konkreetne kokkulepe hõlmab ka VÕS §-st 14 tulenevaid kohustusi, peab kokkuleppe tõlgendamise reegleid (VÕS § 29) arvestades hindama kohus. Sealjuures tuleb arvestada siiski seadusest tulenevate piirangutega vastutuse piiramisel, eelkõige VÕS § 106 lg-ga 2 ja § 221 lg-ga 2 (vt viimati nimetatud sätte kohta Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Eelnimetatud sätete kohaldumise eelduseks vajalikud asjaolud peab esitama pool, kes kokkuleppe tühisusele või sellele tuginemise lubamatusele tugineb. Praegusel juhul on seega kostjal võimalik tõendada, et lepingu p 5.2 piiras hageja vastutust ebamõistlikult (VÕS § 106 lg 2) või hageja teadis või pidi teadma aktsiate puudustest ning ta ei teatanud neist kostjale (VÕS § 221 lg 2).
21.Kolleegium selgitab lisaks, et asjaolud, mida müüja oli kohustatud avalikustama, võivad endast kujutada ka müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 järgi. Müüja antud kinnitused on olemuselt kokkulepitud omadused VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses ja peavad VÕS § 14 lg 1 teise lause järgi olema tõesed sõltumata müügiesemest. Kui kinnituse tõesus ei ole müüja jaoks ilmne, tuleks kinnituse andmisest hoiduda (Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 15). Lisaks lepingus toodud kinnituste rikkumisele, ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas juhul, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 2). Ka need sätted on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta.
22.Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus lepingus antud kinnitusi valesti tõlgendanud ja
sisustanud. Kuna tegemist on lepingu tõlgendamise küsimusega ja Riigikohus ei uuri ega hinda tõendeid (vt TsMS § 688 lg 5), siis ei saa Riigikohus ringkonnakohtu antud tõlgendust ümber hinnata. Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel uuesti hindama ka poolte väiteid lepingu tõlgendamise kohta. Kui ringkonnakohus leiab ka asja uuel läbivaatamisel, et lepingus antud kinnitused ei hõlmanud kostja väidetud puudusi, siis tuleb ringkonnakohtul võtta seisukoht, kas kostjal oli VÕS § 14 lg 2 järgi äratuntav oluline huvi selle vastu, et hoonetel olid tormi tagajärjel kõrvaldamata puudused ning kui suuri investeeringuid puuduste kõrvaldamine eeldas. Seejärel tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas enampakkumisel avaldatud materjalide abil või muul viisil olid kostjale vastavad andmed kättesaadavad.
23.Kui ringkonnakohus leiab asja uuel läbivaatamisel, et hageja on müügilepingut rikkunud, siis tuleb ringkonnakohtul võtta seisukoht ka selle kohta, kas kostja on kehtivalt müügihinda alandanud. Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohus on põhjendamatult välistanud hinna alandamise enampakkumisel müüdud aktsiate puhul VÕS § 224 p 3 alusel. VÕS § 224 p 3 kohaselt ei või ostja alandada ostuhinda enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmisel. Kolleegium leiab, et aktsiad ei saa olla kasutatud asjad VÕS § 224 p 3 mõttes. Asi on kehaline ese (TsÜS § 49 lg 1). Aktsia aga annab aktsionärile õigusaktides ettenähtud õigused ja kohustused (vt Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-13, p 11). Aktsiat ei saa asjadega samaselt ära kasutada, mis oleks vastuolus aktsia kui õiguse olemusega (VÕS § 208 lg 3). Seega ei piira VÕS § 224 p 3 ostja õigust alandada enampakkumisel ostetud aktsia hinda.
24.Kolleegium leiab, et kohtud on oma seisukohti Tartu Ülikooliga sõlmitud koostöölepingu ning K. Säravi vastu oleva nõude kohta piisavalt põhjendanud. Kassatsioonkaebuse väited ei anna alust järeldada, et kohtud oleksid sealjuures rikkunud menetlusõiguse norme.
25.Kuna kostja hagi on sisuliselt tasaarvestuslik vastuhagi TsMS § 373 lg 1 p 1 mõttes, siis tuleb tühistada ringkonnakohtu otsus tervikuna, st ka osas, milles ringkonnakohus rahuldas hageja hagi.
26.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.
27.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Villu Kõve, Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.