Kohtulahend

mõista

AP-lt

ja

KP-lt

solidaarselt

võlgnevus

23 678,50

eurot

(kakskümmend kolm tuhat kuussada seitsekümmend kaheksa eurot ja viiskümmend senti) PJA kasuks.

võlgnevus 67 265,32 eurot (kuuskümmend seitse tuhat

kakssada kuuskümmend viis eurot ja kolmkümmend kaks senti) solidaarselt AP ja KP kasuks.

kolm

tuhat

viissada

kaheksakümmend

kuus

eurot

ja

kaheksakümmend kaks senti) solidaarselt AP ja KP kasuks.

26.12.2012 esitas PJA (hageja) Harju Maakohtule hagi AP (kostja I) ja KP (kostja II) vastu, milles palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 19 173,49 eurot ning viivise 2193,45 eurot ja hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni 0,022% päevas. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 30.08.2010 müügilepingu, mille alusel läks kostjatele üle Tallinnas Roheline aas 20 asuva kinnistu (kinnistu) omandiõigus. Hageja andis kinnistu otsese valduse üle 03.09.2010. Kinnistu müügihinnaks oli 7 500 000 krooni (479 337,36 eurot). Lepingu kohaselt hoiustati 300 000 krooni (19 173,49 eurot) müügihinnast notari deposiitkontol. Notari kontolt tehtava väljamakse ainsaks eelduseks oli kasutusloa väljastamine kinnistul asuvale elamule (elamu) hiljemalt 01.03.2011. Kasutusluba väljastati 24.01.2011 ja hageja esitas selle kostjatele 09.02.2011. Seejärel nõudis hageja kostjatelt hoiustatud raha väljamaksmist, kuid kostjad keeldusid notarile avaldust esitamast, sest kinnistul asuva elamu projekt ja ehituskvaliteet olid nende arvates puudulikud. Kostjate esindaja teatas, et võlgnetav raha on kinni peetud varjatud puuduste kõrvaldamise tõttu. Hageja märkis, et kinnistu esialgne müügihind oli 8 miljonit krooni ehk 511 312,79 eurot ning hageja tegi seoses mõningate puudustega kostjatele olulise hinnaalanduse summas 500 000 krooni ehk 31 955,82 eurot. Lepingu punktis 1.4.6 teatas hageja, et kinnistul asuv elamu on renoveeritud, kuid elamu teisel korrusel on veekahjustused. Kostjad kinnitasid lepingu punktis 1.5.3, et nad on vastavast asjaolust teadlikud. Lepingu punktis 1.5.2 kinnitasid kostjad, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised, rajatised ning dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Hageja oli kohustatud veekahjustused likvideerima hiljemalt 06.09.2010, mida hageja ka tegi. Hageja nõudis kostjatelt tasumata ostuhinna osa 19 173,49 euro maksmist ja viivist sellelt müügilepingu p 3.3 järgi 0,022% päevas. Viivist arvestas hageja alates 09.02.2011, kui kostjad sattusid viivitusse (sel päeval esitati neile kasutusluba). Hagi esitamise seisuga oli sissenõutav viivis 3189,77 eurot. Kostjate vastuväited Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Kostjate väitel ei vasta kinnistu müügilepingu tingimustele. Kostjatele pakuti kõrgekvaliteedilist elamut, kuid tegelikult olid sellel olulised varjatud puudused, mis takistavad elamu sihipärast kasutamist. Kostja I teavitas müüjat asja lepingutingimustele mittevastavusest ja nõudis puuduste likvideerimist enne kasutusloa taotlemist. Kuna kasutusloa saamise ajaks ei olnud puudused kõrvaldatud, leppisid pooled kokku, et kostjad kõrvaldavad puudused ise ja tasaarvestavad oma nõude lepingu alusel tasumisele kuuluva summaga. Kostjate vastuhagi 06.05.2013 esitasid kostjad hageja vastu vastuhagi, milles palusid tasaarvestada haginõude (19 173,49 eurot) kostjate nõudega ja lisaks mõista hagejalt kostjate kasuks välja 96 298,50 eurot ja viivise 96 298,50 eurolt VÕS § 113 lg 1 järgses määras vastuhagi esitamisest põhiõude rahuldamiseni. Kostjatele pakuti müügiks kõrgekvaliteedilist elamut, kuid tegelikult olid sellel olulised varjatud puudused. Kostjad esitasid asjatundjate arvamused, mille järgi esines mitmeid puuduseid, lisaks leiti ehitamise kõrvalekaldeid projektist. Kostjatel on hageja vastu 115 471,99 euro suurune kahju hüvitamise nõue tulenevalt järgnevast: katuse kavandatavad rekonstrueerimistööd maksumusega 32 570,40 eurot; fassaadi kavandatavad rekonstrueerimistööd maksumusega 17 514 eurot; muud kavandatavad tööd maksumusega 55 914 eurot; tapeetide taastamise kavandatav maksumus 1382,67 eurot; veemõõdusõlme rekonstrueerimistööde kulud 627,74 eurot; keskküttekatla sõlme rekonstrueerimistööde kulud

700 eurot; haljastuskulud 4461,18 eurot ja puuduste kindlakstegemise (asjatundja arvamuste koostamise) kulud 2302 eurot. Kostjad palusid sellest 19 173,49 eurot tasaarvestada hageja nõudega ning mõista hagejalt kostjate kasuks välja 96 298,50 eurot ja seaduses sätestatud viivise alates vastuhagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni. Hageja vastuväited vastuhagile Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Hageja märkis, et ostmise hetkel olid kostjad maja seisukorraga kursis. Hageja informeeris kostjaid elamu puudustest ning kostjad aktsepteerisid neid, saades vastutasuks olulise hinnaalanduse. Elamul ei esinenud varjatud puudusi. Varjatud puudustena ei saa käsitleda ehitustehnilisi lahendusi, mis olid omased selle ajastu hoonetele või tulenevad muinsuskaitse nõuetest. Kostjad pidid arvestama, et nad ostavad vana ja kasutatud elamu. Kõrvalekalded ehitusprojektist ei ole varjatud puudused. Kinnistul asuvale elamule on väljastatud kasutusluba, mis tähendab, et projekteerimine ja ehitamine on teostatud nõuetekohaselt. Samuti kinnitasid kostjad müügilepingu p-s 1.5.2, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised, rajatised ning dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kostjad ei ole teatanud puudustest ka mõistliku aja jooksul, esitades nõude ligi kolm aastat pärast tehingu tegemist. Asjatundjate arvamused ei saa tõendada kahju, kuna lepingu sõlmimise ja arvamuste vaheline aeg on liiga pikk. Arvamustele ei ole lisatud fotosid varjatud puuduste kohta, mistõttu on need väited tõendamata. Kahjuhüvitisest tuleb maha arvata kinnistu ostmisel säästetud 51 129,32 eurot, s.o turuhinna ja ostuhinna vahe. Maakohtu otsus 27.06.2014 otsusega rahuldas Harju Maakohus osaliselt nii hagi kui ka vastuhagi. Kohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 23 678,50 eurot ja hagejalt kostjate kasuks solidaarselt välja 68 883,06 eurot. Kohus tasaarvestas poolte nõude ning mõistis tasaarvestuse tagajärjel hagejalt kostjate kasuks solidaarselt välja 45 204,56 eurot ja viivise sellelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 28.06.2014 kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja müügihinna tasumise nõue muutunud sissenõutavaks, sest väljamakse ainsaks eelduseks oli kasutusloa väljastamine. Tõendamata on kostjate väide, et pooled leppisid kokku, et kostjad kõrvaldavad puudused ise ja tasaarvestavad oma nõude müügilepingu alusel tasumisele kuuluva summaga. Kostjatelt tuleb solidaarselt hageja kasuks välja mõista tasumata ostuhind 19 173,49 eurot ja lisaks müügilepingu p 3.3 järgi viivis 0,022% tasumata hinna osalt päevas ajavahemiku eest 10.02.2011 kuni 27.06.2014, kokku 23 678,50 eurot. Vastuhagi osas leidis kohus, et mitmed esiletoodud puudused olid visuaalselt tajutavad, millest kostjad pidid müügilepingut sõlmides teadlikud olema. Seega aktsepteerisid kostjad neid kinnistut ostes. Kostjad ei saa tugineda ka neile puudustele, millest ei ole mõistliku aja jooksul teatanud. Maakohus tuvastas aga ka mitmeid hageja lepingurikkumisi, mille kõrvaldamise maksumust käsitas kohus kostjate kahjuna. Kohus leidis, et duširuumi laekonstruktsioonis aurutõkke puudumise näol on tegu varjatud puudusega. Sisetreppide kandekonstruktsioonidesse on kuivanud praod ja lõhed, kuna kandekonstruktsioonid on paigaldatud märjana. Lükandklaaside puudumine ja lodža põrandakatte tõusu ebaõigsuse tõttu satub lumi lodžale ja sulades võib vesi valguda siseruumidesse. Hageja ei ole vastu vaielnud, et kütteveesõlm ehitati valesti. Kinnistu ei vasta nende osas keskmisele kvaliteedile. Katuse aluskate ei vasta nõuetele, kuna hingav aluskate on asendatud mittehingavaga, mille tulemusel soojustus ei tuuldu ja märgub ning puitkonstruktsioonid saavad kahjustusi. Tegemist on varjatud puudusega. Katuse puuduliku tuulutuse tõttu ei vasta kinnistu selles osas keskmisele kvaliteedile ja hageja on müügilepingut

rikkunud. Hinnapakkumise kohaselt maksab nõuetekohase aluskatte paigaldamine koos katuse vahetusega 22 584 eurot. Kuna uut aluskatet ei saa katusekatet vahetamata paigaldada, on põhjendatud välja mõista nõuetekohase aluskatte paigaldamise maksumus koos katuse vahetusega. Samuti märkis kohus, et katusekorruse puidust kandepostide tulekaitse on tegemata, köögi laes on põlemisohtlik soojustus ning köögi ja katusekorruse lae soojustus ei vasta nõuetele. Samuti ei vasta välissein, esimese korruse vahelagi ja katusekorruse lagi tuleohutusnõuetele (tuletõkke kipsplaat on asendatud normaalkipsplaadiga). Tegemist on varjatud puudustega ja müügiese ei vasta selles osas keskmisele kvaliteedile. Tõendamata on hageja väide, et hoone vastab nõutavale tulepüsivusklassile. Asendada tuleb ka tapeedid. Kuna kostjate nõue on osaliselt põhjendatud, on kostjatel õigus nõuda eriteadmistega isikute arvamuste maksumuse osalist hüvitamist. Ebaõige on hageja väide, et kostjate kahjunõue on alusetu seetõttu, et puuduste tõttu vähendati kinnistu müügihinda. Müügihind kujunes läbirääkimiste tulemusena. Hageja ei müünud lepingueset ka kui vana ja kasutatud kinnistut. Hindamisakti kohaselt on elamu väga heas seisukorras ning remondivajadus- ja investeerimisvajadus puudub. Lepingu sõlmimise ja asjatundjate arvamuste andmise vaheline aeg ei ole samuti tähtis. Kahjuhüvitise nõude aluseks on ehitusvead ja need ei saa olla tekkinud kinnistu kasutamise käigus. Kahjuhüvitisest ei tule maha arvata 51 129,32 eurot (s.o hindamisaktis märgitud hinna ja müügihinna vahe). Seda summat ei saa käsitada kostjate kasuna VÕS § 127 lg 5 tähenduses. Samuti ei saa väita, et hindamisaktis märgitud hind on kinnistu turuhind. Kuna kinnistut ei õnnestunud kõrgema hinnaga müüa, puudub alus eeldada, et turuhind oleks kõrgem kui müügihind. Apellatsioonkaebus 30.07.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palus hageja tühistada maakohtu otsuse osas, millega vastuhagi rahuldati ja jätta vastuhagi täies ulatuses rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud mõlemas kohtuastmes palus hageja jätta kostjate kanda. Duširuumi aurutõkke puudumise kohta märkis hageja, et duširuumi laekonstruktsiooni aurutõke on hageja ehitaja kinnitusel paigaldatud (tegemist on kilega, mis paigaldatakse kipsplaadi taha, et niiskus soojustusse ei pääseks) ning ekspertiis ei tõenda vastupidist. Kostjad on viidanud ainult soovituslikule juhendteatmikule ning ei ole välja toonud, millist õigusnormi on rikutud. Sisetreppide kandekonstruktsiooni pragude kohta märkis hageja, et kostjate väide, et trepikonstruktsioonide puit on paigaldatud märjana, ei ole tõendatud. Ajaline distants ekspertide arvamuse koostamise ja võimaliku kahju tekkimise sündmuse vahel on liiga pikk ning need saavad tõendada üksnes hoone faktilist seisukorda arvamuse koostamise hetkel. Küttesõlme parandamise kulusid on kohus arvestanud valesti. Hageja ei vaielnud vastu asjaolule, et kütteveesõlm ehitati valesti. Kohus on kahju väljamõistmisel aluseks võtnud OÜ Kestev hinnapakkumise ja OÜ Bauer Remont arve ning leidnud, et vastava puuduse kõrvaldamise hinnaks on 1954 eurot. Kostjad on esitanud kohtule tõendid, mille kohaselt on OÜ Kestev hinnapakkumise suuruseks 1254 eurot, kuid töid teostas OÜ Bauer Remont hinnaga 700 eurot. Seega tasuti nimetatud puuduse kõrvaldamiseks tehtud tööde eest 700 eurot. Kohus seevastu liitis need summad kokku. Eelduslik ja spekulatiivne on maakohtu väide, et mittehingava katuse aluskatte paigaldamise tulemusel soojustus ei tuuldu ja märgub ning puitkonstruktsioonid saavad kahjustusi. Puitkonstruktsioonide märgumist ja kahjustusi ei ole senini tuvastatud. Katuse alukatte vahetamisel hingava aluskatte vastu ei ole kindlasti põhjendatud kogu katuse vahetus hinnaga 22 584 eurot. Kostjate poolt esitatud ekspertarvamustes puuduvad kahjude kõrvaldamise meetodid ning eksperdi arvamus tööde võimaliku hinna osas. OÜ Estlander Grupp poolt

aprillis 2013 tehtud hinnapakkumine ei saa olla aluseks kahju hüvitamisel, kuna hinnapakkumises ei ole tähelepanu pööratud kahjude kõrvaldamise metoodikale ja seega ei tulene sellest puuduste kõrvaldamise õiglane hind. Tuleohutusnõuete kohta märkis hageja, et OÜ-l Finants & Ekspertiis puudub pädevus teostada tuleohutusalaseid ekspertiise, mistõttu ei ole ekspertarvamus usaldusväärne. Arvamus ei sisalda viiteid konkreetsetele tuleohutuse normidele ja nõuetele, milliseid hageja on väidetavalt rikkunud. Ehitisele väljastatud kasutusluba tähendab erinevate ametkondade konstateeringut, et projekteerimine ja ehitamine on lõpetatud ning kõik tööd on nõuetekohaselt teostatud. Kostjad on kaotanud elamu tuleohutusnõuetele mittevastavuse osas õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele (VÕS § 220 lg 3), kuna kostjad on 21.06.2011 e-kirjas viidanud, et elamu ehitamisel on rikutud tuleohutusnõudeid. Seega pidid tuleohutusest tulenevad asjaolud kostjatele teada olema hiljemalt 21.06.2011, kuid vastav nõue esitati alles vastuhagi esitamisel. Varjatud puudusena ei saa käsitleda hoone ehitustehnilisi lahendusi, mis on teostatud erinevalt projektist, kuid täidavad oma eesmärki või on omased antud ajastul ehitatud hoonetele (hoone on ehitatud 1931), tulenevad muinsuskaitsealastest nõuetest või olid hiljemalt müügitehingu sõlmimise hetkeks kostjatele teada. Kostjad tuginesid eelprojekti ja arhitektuurse põhiprojekti ning tegeliku olukorra võrdlusele, mida ei saa käsitleda hageja poolt müügilepingu rikkumisena ja kahju tekitamisena. Samuti oli hageja seisukohal, et maakohus on ebaõigesti leidnud, et AS Pindi Kinnisvara hindamisaktis märgitud hinda ei saa käsitleda turuhinnana põhjusel, et kinnistut ei õnnestunud kõrgema hinnaga müüa. AS Pindi Kinnisvara poolt 19.08.2010 eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 530 466,68 eurot ning seetõttu omandasid kostjad kinnistu 51 129,19 eurot alla turuhinna. VÕS § 127 lg 5 kohaselt tuleb kahjuhüvitise väljamõistmisel maha arvata turuhinnast säästetud 51 129,32 eurot. OÜ Jyrr Invest ja OÜ Finants & Ekspertiis ekspertarvamused on koosatud vale lähteülesannet järgides. Arvamustes ei ole viidatud, millised loetletud väidetavad puudused on varjatud puudused ning seega ei saa kohus selles osas võtta seisukohta ning asuda puuduseid iseseisvalt hindama, liigitades neid varjatud ja mittevarjatud puudusteks. Hagejal ei olnud võimalik esitada omapoolset taotlust kohtuliku ekspertiisi teostamiseks enne kostjate 16.05.2014 nõude esitamist. Kohus on pooli ebavõrdselt kohelnud, kuna ei rahuldanud hageja taotlust ekspertiisi teostamiseks ja tunnistaja maakler BB ülekuulamiseks. Tunnistaja BB oleks saanud anda ütlusi, et oluline hinnaalandus tehti puuduste arvelt, mis avastati kostjate poolt kinnistu ülevaatusel ja kinnistu müüdi alandatud hinnaga just põhjuselt, et vältida kostjate võimalikke tulevikus tekkida võivaid nõudeid. Maakohus on jätnud osaliselt välja selgitamata olulised asjaolud ning hageja vastuväited TsMS § 442 lg 8 kohaselt analüüsimata. Menetluskulude jaotuse osas leidis hageja, et kuna hagiavaldus rahuldati 100% ulatuses ja vastuhagi jäeti 45% ulatuses rahuldamata, siis oleks pidanud kohus tulenevalt TsMS § 163 lgst 1 menetluskulud välja mõistma võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja apellatsiooniastme menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsus 11.03.2015 otsusega rahuldas Tallinna Ringkonnakohus apellatsioonkaebuse osaliselt ja tühistas maakohtu otsuse osas, millega kostjate vastuhagi rahuldati põhinõuet 3692 eurot ja viivist 353 eurot ületavas osas, s.o osas, millega mõisteti hagejalt välja kahjuhüvitis 59 162,67 eurot ja viivis 5675,39 eurot, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas jättis

ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Menetluskuludest jättis ringkonnakohus mõlemas kohtuastmes 5% hageja ja 95% solidaarselt kostjate kanda. Kassatsioonkaebus 17.04.2015 esitatud kassatsioonkaebuses palusid kostjad tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega jäeti vastuhagi rahuldamata ja saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Menetluskulud palusid kostjad jätta hageja kanda. Vastus kassatsioonkaebusele Hageja palus jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsiooniastme menetluskulud kostjate kanda. Riigikohtu otsus 30.09.2015 otsusega asjas nr 3-2-1-100-15 tühistas Riigikohus Tallinna Ringkonnakohtu 11.03.2015 otsuse osas, milles jäeti rahuldamata kostjate vastuhagi hageja vastu, samuti tasaarvestuse ja menetluskulude jaotuse osas ja saatis asja tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kohus rahuldas kassatsioonkaebuse ja määras tagastada kostjatele kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjoni. Kolleegium, käsitledes poolte nõudeid ja vaidluse eset, märkis, et kostjad paluvad kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti vastuhagi rahuldamata, st osas, milles ringkonnakohus ei tunnustanud kostjate nõudeid hüvitada järgmised kulud: katuse aluskatte vahetamine (22 584 eurot); katusekorruse puidust kandepostide tulekaitse (132 eurot); soojustuse asendamine (786 eurot); kipsplaadi asendamine (välisseintes 15 744 eurot ja lagedes 17 280 eurot) ja tapeetide asendamine (1382,67 eurot) ja kütteveesõlme vale ehitus (lisaks ringkonnakohtu otsusega tunnustatule 1254 eurot). Seega piirdub kassatsioonimenetluse ese nimetatud nõuetega. Kostjad maakohtu otsust ei vaidlustanud, mistõttu ei saa nende nõuded enam ületada maakohtu otsuses tunnustatut, st 62 854,67 eurot. Arvestades ka ringkonnakohtu otsusega rahuldatud vastuhagi ulatust, on kassatsioonimenetluses vaidluse all kostjate nõue täiendavalt kuni 59 162,67 euro saamiseks. Sisuliselt on kassatsioonimenetluses vaidluse all olevad väidetavad elamu puudused jagatavad kahte gruppi: elamu ei vastanud tuleohutus- ja soojustusnõuetele (puudu tulekaitsevõõp kandekonstruktsioonidel, soojustus põlemisohtlik, seina ja lagedesse paigaldamata tulekindel kipsplaat) (puuduste kõrvaldamise kogumaksumus 35 324,67 eurot); katuse aluskate ei ole nõuetekohane (puudub tuulutus) (puuduse kõrvaldamise maksumus 22 584 eurot). Kuigi ringkonnakohus vähendas ka kütteveesõlme valest ehitusest tulenevate kulude hüvitist 1954 eurolt 700 eurole, ei ole kostjad kassatsioonimenetluses sellele vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohus põhjendas seda maakohtu eksitusega. Kolleegium jättis nimetatud osas ringkonnakohtu otsuse muutmata. Seega saab asja uuel läbivaatamisel mõista hagejalt kostjate kasuks täiendavalt välja kuni 57 908,67 eurot (59 162,67 eurot-1254 eurot). Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leiab, et vastavalt Riigikohtu samas asjas tehtud lahendile tuleb käesolevas apellatsioonimenetluses läbi vaadata apellatsioonkaebuse alusel kaevatav maakohtu otsus osas, millega vaidlustati vastuhagi rahuldamist põhivõla 57 908 eurot 67 sendi ja viivise osas, samuti tasaarvestuse ja menetluskulude jaotuse osas.

Apellatsioonimenetluses vaidluse all olevad väidetavad elamu puudused on jagatavad kahte gruppi:

müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga täielikult vastuhagi rahuldamises osas summas 57908,67 eurot. Maakohus leidis põhjendatult (eelkõige kostjate esitatud asjatundja arvamustele tuginedes), et elamu (kinnistu) ei olnud keskmise kvaliteediga, kuna see ei vastanud tuleohutus- ega soojustamisnõuetele (maakohtu otsuse lk 8). Seega leidis maakohus ühtlasi, et pooled ei ole VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes kinnistu omadustes eraldi kokku leppinud, ja lähtus VÕS § 217 lg 2 p-st 2, millest tulenevalt pidi kinnistu vastama selle kasutusotstarbele, st sobima elamiseks, ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Keskmise kvaliteedi all mõistis maakohus mh nende tuleohutus- ja soojustusnõuete täitmist, millele tuginesid kostjad. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtuga, siis ei korda põhjendusi tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6. Kostjad on vastuhagis välja toonud, et tegemata on katusekorruse puidust kandepostide tulekaitse (punkt 7), köögi laes on põlemisohtlik soojustus ning köögi ja katusekorruse lae soojustus ei vasta nõuetele (punkt 9), välisseintel on paigaldamata tuletõkke kipsplaat (punkt 15) ning esimese korruse vahelael ja katusekorruse lael on tuletõkke kipsplaat paigaldamata (punkt 16). Maakohus asus seisukohale, et Finants & Ekspertiis OÜ 01.03.2013 arvamusega on tõendatud, et katusekorruse puidust kandepostide tulekaitse on tegemata (postid ei ole kaetud tuletõkke kipsplaatidega ega ole ka kaetud tulekaitse võõbaga - I kd lk 144), köögi laes on põlemisohtlik soojustus (soojustuse alumiseks kihiks on vahtpolüstüroolist plaat, mis tuleb eemalda ja asendada mittepõleva soojustusega) ning köögi ja katusekorruse lae soojustus ei vasta nõuetele (kahe soojustuskihi vahel on 10-12 cm vahe, kuid peab olema paigaldatud nii, et see liitub tihedalt ümbritsevate tarinditega - I kd lk 145). Samuti on Finants & Ekspertiis OÜ arvamusega tõendatud, et välissein, esimese korruse vahelagi ja katusekorruse lagi ei vasta tuleohutusnõuetele (tuletõkke kipsplaat on asendatud normaalkipsplaadiga - I kd lk 143144). Maakohus leidis, et eelnimetatud puudused on varjatud puudused. Hageja väide, et hoone vastab nõutavale tulepüsivusklassile on tõendamata. AS Resand 12.12.2007 arvamus selle kohta, et elamu seinad ja lae konstruktsioonid vastavad tuleohutusnõuetele (II kd lk 31), on antud enne elamu rekonstrueerimist ning ei tõenda tuleohutusnõuete täitmist müügilepingu sõlmimise ajal. Maakohus leidis, et kuna elamu ei vasta ülalmärgitud osas tuleohutusnõuetele ja soojustamisnõuetele, siis ei vasta müügiese selles osas keskmisele kvaliteedile ning hageja on lepingut rikkunud. Estlander Grupp OÜ hinnapakkumise kohaselt maksab tulekaitsevõõp kandekonstruktsioonidele 132 eurot, köögi ja katusekorruse lae soojustuse nõuetele vastavaks viimine 786 eurot, välisseintesse seestpoolt tuletõkke kipsplaadi paigaldamine 15 744 eurot ning esimese korruse vahelakke ja katusekorruse lakke tulekindla kipsplaadi paigaldamine 17 280 eurot (II kd lk 1-2). Eelnimetatud summad tuleb hagejalt VÕS § 101 p 3 ja VÕS § 115 lg 3 alusel välja mõista. Lisaks tuleb hagejalt välja mõista tapeetide maksumus summas 1382,67 eurot (II kd lk 12), kuna tapeedid kuuluvad asendamisele seoses välisseintesse tuletõkke kipsplaatide paigaldamisega (punkt 26). Kokku tuleb välja mõista 35 324,67 eurot. Apellatsioonkaebuses kordab hageja maakohtus esitatud seisukohti. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses toodud väited, mille kohaselt on maakohtu väide eelduslik ja spekulatiivne selle kohta, et mittehingava katuse aluskatte paigaldamise tulemusel soojustus ei tuuldu ja märgub ning puitkonstruktsioonid saavad kahjustusi. Kostjad on oma väiteid tõendanud spetsialisti arvamusega ja teiste otsuses nimetatud tõenditega. Asjatundja arvamus põhineb tihti subjektiivsetel hinnangutel ja prognoosidel. Ka ehitise puuduste kohta arvamuse andmisel ei saa eeldada, et ehitis tuleks selleks n-ö tervikuna lahti võtta, et nt konstruktsioonide seisukord kindlaks teha. Asjatundjad peavad rakendama oma kutsealal oodatavat hoolsust ja kasutatavat metoodikat, et anda arvamus oma parimate teadmiste

kohaselt. Kostjate poolt väidetut ei lükka ümber ka hageja poolt ringkonnakohtu istungil tõendina esindatud Tulekindel ehitus EPS-is -, Knauf WHITE standardkipsplaadis ega ka Cyproc Toimivusdeklaratsioonis toodu. Maakohus leidis kaevatavas otsuses, et Finants & Ekspertiis OÜ 01.03.2013 arvamusega on tõendatud, et katuse aluskate ei vasta nõuetele, kuna hingav aluskate on asendatud mittehingavaga, mille tulemusel soojustus ei tuuldu ja märgub ning puitkonstruktsioonid saavad kahjustusi. Arvamusest tuleneb, et kasutada võib ka mittehingavat aluskatet, kuid siis peab aluskate olema sarikate vahel vähemalt 20mm lohus ja soojustus ei tohi olla surutud vastu aluskatet. Arvamusest järeldub, et antud juhul see nii ei ole. (I kd lk 144, 146-147). Maakohus leidis, et tegemist on varjatud puudusega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega. Ringkonnakohus leiab, et hageja väide, et katuse tuulutus on piisav, on jäänud paljasõnaliseks. Maakohus leidis, et katuse puuduliku tuulutuse tõttu ei vasta kinnistu selles osas keskmisele kvaliteedile ning hageja on müügilepingut rikkunud. Estlander Grupp OÜ hinnapakkumise kohaselt maksab nõuetekohase aluskatte paigaldamine koos katuse vahetusega 22 584 eurot (II kd lk 1). Maakohus leidis, et kuna uut aluskatet ei saa ilma katusekatet vahetamata paigaldada, siis on nõue summas 22 584 eurot põhjendatud ja nimetatud summa tuleb hagejalt VÕS § 101 p 3 ja VÕS § 115 lg 3 alusel välja mõista. Aluskatet, mis paigaldatakse plekkkatte ja sarikate vahele, ei ole võimalik tehniliselt asendada seestpoolt, nagu väidab hageja. Tegelikult tuli kostjatel TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendada neile tekitatud kahju, sh vale aluskatte paigaldamisest tekkinud kahju suurust. Kostjad esitasid selleks asjatundja arvamuse, hinnapakkumise ja plekk-katuse paigaldusjuhendi, millega on samuti võimalik tõendada hageja lepingurikkumist. Hageja pidi omakorda tõendama, et katet on võimalik asendada kostjate väidetust odavamalt. Hageja tõendeid selle kohta, et aluskatte sai vahetada odavamalt, ei esitanud. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuses toodud väidetega, mille kohaselt ehitise mittevastavust eelprojektile ja arhitektuursele põhiprojektile ei saa pidada lepingutingimustele mittevastavuseks. Ringkonnakohus leiab, et elamuga kinnistu müümisel saab lähtuda vastupidisest eeldusest, st elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 15). Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja. Ringkonnakohus leiab, et hageja seda tõendanud ei ole. Ülaltoodule tuginedes tuleb hagejalt välja mõista põhivõlg 61 600,67 eurot. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas.

Alguspäev

Lõpp-päev

07.05.2013 30.06.2013 01.07.2013 31.12.2013 01.01.2014 27.06.2014

Põhivõlg Viivisemäär (VÕS § 113 lg 1 + § 94 lg 1) 61 600,67 8,75% 61 600,67 8,50% 61 600,67 8,25%

Viivitatud päevi

Viivis

546,49 EUR

2640,40 EUR 2477,76 EUR

EUR 5664,65 Seadusjärgsed viivised alates 07.05.2013 kuni maakohtu otsuse tegemiseni 27.06.2014 Seega tuleb hagejalt välja mõista viivis perioodi 07.05.2013-27.06.2014 eest summas 5664,65 eurot. Kokku tuleb hagejalt välja mõista 67 265,32 eurot. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 teine lause sätestab, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Lähtudes eeltoodust kohus tasaarvestab vastastikused nõuded ning tasaarvestuse tagajärjel mõistab hagejalt kostjate kasuks solidaarselt välja võlgnevuse summas 43 586,82 eurot (67265, 32 – 23 678,50). Maakohus põhjendatult ei nõustunud hagejaga, et kahjuhüvitisest tuleb maha arvata 51 129,32 eurot (s.o AS Pindi Kinnisvara hindamisaktis märgitud hinna ja müügihinna vahe). Seda summat ei saa käsitleda kostjate kasuna VÕS § 127 lg 5 tähenduses. Samuti ei saa väita, et AS Pindi Kinnisvara hindamisaktis märgitud hind on kinnistu turuhind. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kuna kinnistut ei õnnestunud kõrgema hinnaga müüa, siis puudub alus eeldada, et turuhind oleks kõrgem kui müügihind. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga.

Menetluskulud Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 171 lg 1 alusel tuleb põhihagi rahuldamise ja vastuhagi osalise rahuldamise tõttu maakohtus kantud menetluskulud jätta menetlusosaliste enda kanda, nagu maakohus ka otsustas. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades asja lahendamise tulemust maakohtus on põhjendatud jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda, nagu seda tegi ka maakohus. Apellatsioonisastmes kantud menetluskuludest tuleb apellatsioonkaebuse väikeses osas rahuldamise tõttu 97% jätta hageja kanda ja 3% kostjate kanda. Kassatsiooniastme menetluskulud jätta hageja kanda, kuna kostjate kassatsioonkaebus rahuldati. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.