Eesistuja Malle Seppik, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve
Kohtuasi
Paal Juul Aschjemi hagi Arvi Pingi ja Kristhel Pingi vastu 19 173 euro 49 sendi ja viivise saamiseks ning Arvi Pingi ja Kristhel Pingi vastuhagi 96 298 euro 50 sendi saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 11. märtsi 2015 otsus tsiviilasjas nr 2-12-55094
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Arvi Pingi ja Kristhel Pingi kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
62 975 eurot 67 senti Hageja Paal Juul Aschjem, esindaja vandeadvokaat Anto Variku Kostjad Arvi Pink ja Kristhel Pink (endine perekonnanimi Kudinova), nende ühine esindaja vandeadvokaat Äili Rodi
Asja läbivaatamise kuupäev
7. september 2015. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 11. märtsi 2015 otsus tsiviilasjas nr 2-12-55094 osas, milles jäeti rahuldamata Arvi Pingi ja Kristhel Pingi vastuhagi Paal Juul Aschjemi vastu (kuni põhivõla 57 908 eurot 67 senti ja sellelt arvestatud viivise ulatuses), samuti tasaarvestuse ja menetluskulude jaotuse osas.
2.
Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada.
4.Tagastada Arvi Pingile Arvi Pingi ja Kristhel Pingi eest tasutud kautsjon.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Paal Juul Aschjem (hageja) esitas 26. detsembril 2012 Harju Maakohtule Arvi Pingi (kostja I) ja Kristhel Pingi (endine nimi Kudinova, kostja II) vastu hagi, milles palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 19 173 eurot 49 senti ning viivise 2193 eurot 45 senti ja hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni 0,022% päevas 19 173 eurolt 49 sendilt.
6.mail 2013 esitasid kostjad hageja vastu vastuhagi (muutes seda hiljem korduvalt), paludes tasaarvestada haginõude (19 173 eurot 49 senti) kostjate nõudega ning lisaks mõista hagejalt kostjate kasuks välja 96 298 eurot 50 senti ja viivis 96 298 eurolt 50 sendilt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 järgses määras vastuhagi esitamisest põhinõude rahuldamiseni. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja palus jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda, kostjad aga hageja kanda.
2.Hageja väitel sõlmisid pooled 30. augustil 2010 müügilepingu (müügileping), mille alusel läks kostjatele üle Tallinnas Roheline aas 20 asuva kinnistu (kinnistu) omandiõigus. Hageja andis kinnistu otsese valduse üle 3. septembril 2010. Kinnistu müügihinnaks oli 7 500 000 krooni (479 337 eurot 36 senti). Lepingu kohaselt hoiustati 300 000 krooni (19 173 eurot 49 senti) müügihinnast notari deposiitkontol. Notari kontolt tehtava väljamakse ainsaks eelduseks oli kasutusloa väljastamine kinnistul asuvale elamule (elamu) hiljemalt 1. märtsil 2011. Kasutusluba väljastati 24. jaanuaril 2011 ja hageja esitas selle kostjatele 9. veebruaril 2011. Seejärel nõudis hageja kostjatelt hoiustatud raha väljamaksmist, kuid kostjad keeldusid notarile avaldust esitamast, sest kinnistul asuva elamu projekt ja ehituskvaliteet olid nende arvates puudulikud. Kostjate esindaja teatas, et võlgnetav raha on kinni peetud varjatud puuduste kõrvaldamise tõttu. Hageja nõuab kostjatelt tasumata ostuhinna osa 19 173 euro 49 sendi maksmist ja viivist sellelt müügilepingu p 3.3 järgi 0,022% päevas. Ühiste ostjatena vastutavad kostjad solidaarselt. Viivist arvestas hageja 9. veebruarist 2011, kui kostjad sattusid viivitusse (sel päeval esitati neile kasutusluba). Hagi esitamise seisuga 26. detsembril 2012 oli sissenõutav viivis 3189 eurot 77 senti. Hageja ei ole müügilepingut rikkunud. Ostmise ajal olid kostjad elamu seisukorraga kursis. Hageja informeeris kostjaid elamu puudustest ja kostjad aktsepteerisid neid, saades vastutasuks hinnaalanduse 500 000 krooni (31 955 eurot 82 senti). Kütteveesõlm on valesti ehitatud, kuid selle võrra vähendati müügihinda. Hageja teatas müügilepingus, et kinnistul asuv elamu on renoveeritud, kuid elamu teisel korrusel on veekahjustused, kostjad kinnitasid lepingu p-s 1.5.3, et nad on sellest teadlikud. Hageja likvideeris veekahjustused 6. septembriks 2010. Elamul ei ole varjatud puudusi. Sellena ei saa käsitada ehitustehnilisi lahendusi, mis olid omased selle ajastu hoonetele või tulenesid muinsuskaitse nõuetest. Kostjad pidid arvestama, et nad ostavad vana ja kasutatud elamu. Kõrvalekalded ehitusprojektist ei ole varjatud puudused. Kasutusloa väljastamine tähendab, et projekteerimine ja ehitamine on olnud nõuetekohased. Samuti kinnitasid kostjad müügilepingu ps 1.5.2, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised, rajatised ning dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast.
Kostjad ei ole teatanud puudustest ka mõistliku aja jooksul, esitades nõude ligi kolm aastat pärast tehingu tegemist. Asjatundjate arvamused ei saa tõendada kahju, kuna lepingu sõlmimise ja arvamuste vaheline aeg on liiga pikk. Arvamustele ei ole lisatud fotosid varjatud puuduste kohta, mistõttu on need väited tõendamata. Kahjuhüvitisest tuleb maha arvata kinnistu ostmisel säästetud 51 129 eurot 32 senti, s.o turuhinna ja ostuhinna vahe.
3.Kostjate väitel ei vasta kinnistu müügilepingu tingimustele. Kostjatele pakuti kõrgekvaliteedilist elamut, kuid tegelikult olid sellel olulised varjatud puudused, mis takistavad elamu sihipärast kasutamist. Kostja I teavitas müüjat asja lepingutingimustele mittevastavusest ja nõudis puuduste likvideerimist enne kasutusloa taotlemist. Kuna kasutusloa saamise ajaks ei olnud puudused kõrvaldatud, leppisid pooled kokku, et kostjad kõrvaldavad puudused ise ja tasaarvestavad oma nõude lepingu alusel tasumisele kuuluva summaga. Kostjad esitasid asjatundjate arvamused, mille järgi esines mitmeid puuduseid, lisaks leiti ehitamise kõrvalekaldeid projektist. Kostjatel on hageja vastu 115 471 euro 99 sendi suurune kahju hüvitamise nõue tulenevalt järgnevast: ·
Kostjad palusid sellest 19 173 eurot 49 senti tasaarvestada hageja nõudega ning mõista hagejalt kostjate kasuks välja 96 298 eurot 50 senti ja seaduses sätestatud viivis alates vastuhagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni.
4.Harju Maakohus rahuldas 27. juuni 2014. a otsusega hagi ja osaliselt ka vastuhagi. Maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 23 678 eurot 50 senti ning hagejalt kostjate kasuks solidaarselt välja 68 883 eurot 6 senti. Tasaarvestuse järel mõistis maakohus hagejalt kostjate kasuks solidaarselt välja 45 204 eurot 56 senti ja viivise sellelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras 28. juunist 2014 kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja müügihinna tasumise nõue muutunud sissenõutavaks, sest väljamakse ainsaks eelduseks oli kasutusloa väljastamine. Tõendamata on kostjate väide, et pooled leppisid kokku, et kostjad kõrvaldavad puudused ise ja tasaarvestavad oma nõude müügilepingu alusel tasumisele kuuluva summaga. Kostjatelt tuleb solidaarselt hageja kasuks välja mõista tasumata ostuhind 19 173 eurot 49 senti ja lisaks müügilepingu p 3.3 järgi viivis 0,022% tasumata hinna osalt päevas ajavahemiku eest 10. veebruarist 2011 kuni 27. juunini 2014, kokku 23 678 eurot 50 senti.
Vastuhagi osas leidis kohus, et mitmed esiletoodud puudused olid visuaalselt tajutavad, millest kostjad pidid müügilepingut sõlmides teadlikud olema. Seega aktsepteerisid kostjad neid kinnistut ostes. Kostjad ei saa tugineda ka neile puudustele, millest ei ole mõistliku aja jooksul teatanud. Maakohus tuvastas aga ka mitmeid hageja lepingurikkumisi, mille kõrvaldamise maksumust käsitas kohus kostjate kahjuna. Duširuumi laekonstruktsioonis aurutõkke puudumise näol on tegu varjatud puudusega. Sisetreppide kandekonstruktsioonidesse on kuivanud praod ja lõhed, kuna kandekonstruktsioonid on paigaldatud märjana. Lükandklaaside puudumine ja lodža põrandakatte tõusu ebaõigsuse tõttu satub lumi lodžale ja sulades võib vesi valguda siseruumidesse. Hageja ei ole vastu vaielnud, et kütteveesõlm ehitati valesti. Kinnistu ei vasta nende osas keskmisele kvaliteedile. Katuse aluskate ei vasta nõuetele, kuna hingav aluskate on asendatud mittehingavaga, mille tulemusel soojustus ei tuuldu ja märgub ning puitkonstruktsioonid saavad kahjustusi. Tegemist on varjatud puudusega. Katuse puuduliku tuulutuse tõttu ei vasta kinnistu selles osas keskmisele kvaliteedile ja hageja on müügilepingut rikkunud. Hinnapakkumise kohaselt maksab nõuetekohase aluskatte paigaldamine koos katuse vahetusega 22 584 eurot. Kuna uut aluskatet ei saa katusekatet vahetamata paigaldada, on põhjendatud välja mõista nõuetekohase aluskatte paigaldamise maksumus koos katuse vahetusega. Katusekorruse puidust kandepostide tulekaitse on tegemata, köögi laes on põlemisohtlik soojustus ning köögi ja katusekorruse lae soojustus ei vasta nõuetele. Samuti ei vasta välissein, esimese korruse vahelagi ja katusekorruse lagi tuleohutusnõuetele (tuletõkke kipsplaat on asendatud normaalkipsplaadiga). Tegemist on varjatud puudustega ja müügiese ei vasta selles osas keskmisele kvaliteedile. Tõendamata on hageja väide, et hoone vastab nõutavale tulepüsivusklassile. Asendada tuleb ka tapeedid. Kuna kostjate nõue on osaliselt põhjendatud, on kostjatel õigus nõuda eriteadmistega isikute arvamuste maksumuse osalist hüvitamist. Ebaõige on hageja väide, et kostjate kahjunõue on alusetu seetõttu, et puuduste tõttu vähendati kinnistu müügihinda. Müügihind kujunes läbirääkimiste tulemusena. Hageja ei müünud lepingueset ka kui vana ja kasutatud kinnistut. Hindamisakti kohaselt on elamu väga heas seisukorras ning remondivajadus- ja investeerimisvajadus puudub. Lepingu sõlmimise ja asjatundjate arvamuste andmise vaheline aeg ei ole samuti tähtis. Kahjuhüvitise nõude aluseks on ehitusvead ja need ei saa olla tekkinud kinnistu kasutamise käigus. Kahjuhüvitisest ei tule maha arvata 51 129 eurot 32 senti (s.o hindamisaktis märgitud hinna ja müügihinna vahe). Seda summat ei saa käsitada kostjate kasuna VÕS § 127 lg 5 tähenduses. Samuti ei saa väita, et hindamisaktis märgitud hind on kinnistu turuhind. Kuna kinnistut ei õnnestunud kõrgema hinnaga müüa, puudub alus eeldada, et turuhind oleks kõrgem kui müügihind. Hagejalt tuleb välja mõista põhivõlg 62 854 eurot 67 senti (vt selle kujunemise kohta lähemalt käesoleva otsuse p 13) ja ajavahemiku 7. maist 2013 kuni 27. juunini 2014 eest viivis 6028 eurot
39 senti, kokku 68 883 eurot 6 senti. Tasaarvestuse tulemusena tuleb hagejalt välja mõista 45 204 eurot 56 senti ja kohtuotsuse tegemisest alates viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
5.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega vastuhagi rahuldati, ja jätta vastuhagi täies ulatuses rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud mõlemas kohtuastmes palus hageja jätta kostjate kanda. Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning apellatsiooniastme menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 11. märtsi 2015. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt ja tühistas maakohtu otsuse osas, millega kostjate vastuhagi rahuldati põhinõuet 3692 eurot ja viivist 353 eurot ületavas osas, s.o osas, millega mõisteti hagejalt välja kahjuhüvitis 59 162 eurot 67 senti ja viivis 5675 eurot 39 senti, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas jättis ringkonnakohus vastuhagi rahuldamata. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Menetluskuludest jättis ringkonnakohus mõlemas kohtuastmes 5% hageja ja 95% solidaarselt kostjate kanda. Ringkonnakohus ei nõustunud osaliselt maakohtu järeldusega ehitise puuduste ning kahjuhüvitise väljamõistmise kohta. Ringkonnakohus ei pidanud põhjendatuks kahelda Finants & Ekspertiis OÜ arvamuse usaldusväärsuses seetõttu, et sel puudub pädevus teha tuleohutusalaseid ekspertiise. Küll aga on kaheldav tõendada selle arvamusega kostjatele tekitatud kahju. Lisaks sellele, et arvamus sisaldab hulgaliselt oletuslikke, kuid järeldustena esitatud seisukohti, on selles käsitletud varjatud puudustena hoone ehitustehnilisi lahendusi, mis on tehtud erinevalt projektist, kuid täidavad oma eesmärki. Kostjate nõue tugineb peamiselt eelprojekti ja arhitektuurse põhiprojekti ning tegeliku olukorra võrdlusele, mida ei saa käsitada müügilepingu rikkumisena ja kahju tekitamisena. Kostjad ei ole nimetanud ühtki mõistlikku põhjendust, miks tuleks tavalist kipsplaati kui ehitusmaterjali käsitada üldises tähenduses tuleohtlikuna. Teisalt ei teatanud kostjad puudustest mõistliku aja jooksul. Ehitise vastavuse tuleohutuse nõuetele seadsid kostjad kahtluse alla juba 2011. a kevadel. Sellele vaatamata tellisid kostjad asjatundja arvamuse alles enam kui 1,5 aastat hiljem. Pealegi oli lepingu esemeks eelmise sajandi 30-ndatel aastatel ehitatud elamu, mis oli enne müümist küll renoveeritud, kuid tehingu tegemise ajal puudus elamul kasutusluba. Ostjad käisid enne müügitehingut varaga mitmel korral tutvumas, kuid ehitusspetsialisti abi elamu tehnilise seisukorra põhjalikumaks hindamiseks ei pidanud nad vajalikuks kasutada, sest lähtusid väidetavalt kinnisvarahindaja arvamusest. Kostjatel ei olnud takistust, arvestades elamu vanust ja eksklusiivsest asukohast tingitud suurt väärtust ning kasutusloa puudumist, kaalutleda juba enne ostu sooritamist sellega kaasnevaid võimalikke riske. Lepingus kinnitasid kostjad ühemõtteliselt, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ja rajatised ja on teadlikud nende seisukorrast. Kostjad omistavad elamule kvalitatiivseid omadusi, mida sel kokkuleppe kohaselt ei pidanud olema. Ka
lepingulise kohustuse rikkumise korral peab lepingupool hüvitama üldjuhul üksnes sellise kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette (VÕS § 127 lg 3). Kahju määratlemise selline viis võimaldaks ostjal rikastuda ja oleks vastuolus kahju hüvitamise põhimõtetega. On tavapärane, et müügilepingu esemeks oleva kinnisvara puuduste korral hagetakse hinna alandamist, mis võimaldab olemuslikult määrata tekitatud kahju tegelikku suurust, sest selle puhul arvestatakse puuduste maksumuse kõrval ka asja turuväärtust (võrreldes seda puudustega asja väärtusega). Ostuhinnast ligi veerandi suuruse kahjunõude müüja vastu esitamisel ei saa arvestada, millise osa ostuhinnast hõlmab elamu arvestuslik väärtus. Teadaolevalt moodustab Tallinna hinnatuimas piirkonnas asuva kinnistu puhul selle hinnast vähemalt pool sama kinnistu hoonestamata maa väärtus. Maakohtuga ei ole võimalik nõustuda ka selles osas, et katuse aluskate ei vasta nõuetele, kuna hingav kate on asendatud mittehingavaga, mille tulemusel soojustus ei tuuldu, vaid märgub ning puitkonstruktsioonid saavad kahjustusi (lubatud on kasutada ka mittehingavat aluskatet, kuid see tuleb paigaldada teisiti). Maakohtu järeldus on vaid oletuslik. Puitkonstruktsioonide märgumist ja kahjustusi ei ole senini tuvastatud. Kohtuotsusest ei selgu, miks on kohus uue katuse maksumust tervikuna käsitanud kostjatele tekitatud kahjuna. Kostjate esitatud asjatundja arvamustes puuduvad kahju kõrvaldamise meetodid ja arvamus tööde võimaliku hinna kohta. Hinnapakkumises ei ole tähelepanu pööratud kahju kõrvaldamise metoodikale, mistõttu ei saa sellele tuginedes määrata puuduse kõrvaldamise maksumust. Neil asjaoludel ja varem märgitud põhjustel ei ole võimalik käsitada katuse vahetamise kulu hageja lepingurikkumisega kostjatele tekitatud kahjuna. Maakohtu järeldused vastuhagis sisalduvate ülejäänud nõuete (mis tulenevad duširuumi laekonstruktsiooni puudustest, lodža põrandakatte valest tõusust, sisetrepi pragudest, kütteveesõlme puudustest) rahuldamise kohta on õiged. Põhjendatud on ka asjatundjate kulude osaline hüvitamine 1000 euro ulatuses. Maakohus on ekslikult kütteveesõlme parandamise kuluna 700 euro asemel märkinud 1954 eurot. Selles osas tuleb kohtuotsust muuta. Kokku on kostjate nõue põhjendatud 3692 euro ulatuses, samuti tuleb sellelt arvestada VÕS § 113 lg 1 alusel 7. maist 2013 kuni
27.juunini 2014 viivist 353 euro ulatuses. Tasaarvestuse tulemusel tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista 19 633 eurot 50 senti.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostjad paluvad kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti vastuhagi rahuldamata, ja saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hageja kanda. Kostjate arvates on ringkonnakohus rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Katuse tuulutuse puudumist käsitledes ei ole kohus põhjendanud, miks on asjatundja arvamus katuse aluskatte valest paigaldamisest tuleneva kahju tekkimise küsimuses ebaõige. Ringkonnakohus on põhjendamatult seadnud kahtluse alla kogu asjatundja arvamuse, kuigi on kostjate osa nõuete puhul pidanud seda usaldusväärseks. Ringkonnakohtu seisukoht, et asjatundja arvamusega ei ole tõendatud katuse aluskatte ebaõigest paigaldamisest (mittehingav on paigaldatud nagu hingav) tulenevad füüsikalised
tagajärjed, oli kostjatele ka üllatuslik. Ringkonnakohus ei võtnud seisukohta kostjate väidete kohta, et projekteeritud aluskatte asendamisel ja selle ebaõigel paigaldamisel katusekonstruktsiooni materjalid märguvad ja aluskonstruktsioonid ei pea vastu selle ehitamisel ettenähtud aega. Katuse ebaõigest aluskattest tingituna peavad kostjad vahetama kohe terve katuse, kui nad ei soovi jääda ootama mädanemisest tingitud katuse sissevajumist. Ringkonnakohus ei arutanud ega selgitanud istungil, et tõendamata on, kuidas on võimalik katuse aluskatet vahetada muul moel kui katusekatte uuesti paigaldamisega. Ringkonnakohus on ebaõigesti muutnud ka tõendamiskoormist. Sisuliselt heitis kohus kostjatele ette, et nad ei küsinud asjatundjalt arvamust, kas on muid võtteid katuse aluskatte vahetuseks kui katusekattevahetus tervikuna. Ringkonnakohus oleks pidanud arutama pooltega seda küsimust ja vajadusel rahuldama hageja taotluse täiendavaks ekspertiisiks. Ringkonnakohtu menetlusnormide rikkumise tõenduseks esitasid kostjad Riigikohtule lisatõendina Olly plekk-katuse paigaldusjuhendi. Katusekatte paigaldusvõtted on ehitajatele teada tootjate avaldatavate paigaldusjuhendite kaudu ja neid eraldi ei kirjeldata ehituse projektdokumentatsioonides ega asjatundja arvamustes. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks tuleohutusega seotud varjatud puudused on teistsugused ja kostjad pidid nendest teadma varem. Tõendite ümberhindamine on vastuoluline. Menetluses ei arutatud, kas tavaline kipsplaat on tuleohtlik või mitte ja kuidas see mõjutab elamu vastavust tuleohutusnõuetele. Kohus ei arutanud pooltega, kas need leppisid kokku, et tuletõkke kipsplaadi asemel on paigaldatud tavakipsplaat ehk kas hageja üldse teavitas sellest kostjaid, ega seda, kas ostmisel oli näha, et projektijärgse tuletõkke kipsplaadi asemel on paigaldatud tavakipsplaat. Ringkonnakohus on jätnud kõrvale kostjate väite, et kui kohus leiab, et ostja ei ole müüjat kõigist lepingutingimustele mittevastavustest õigel ajal teavitanud, tuleb kohaldada VÕS § 221 lg 1 p 1 ja 2. Hageja tunnistas ainult kohe enne müüki ilmsiks tulnud puuduseid ja nõustus nende kandmisega müügilepingusse. Ülejäänud olulisi puudusi hageja varjas ja müüs kinnistu kõrgkvaliteedilise rekonstrueerimise läbiteinud Kadriorus paikneva elamu väärtusega. Hageja käitus teadlikult, varjates olulisi asjaolusid ostjate eest. Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 220 lg-t 3. Alust ei olnud jätta kahju hüvitamise nõue rahuldamata, kuna ei valitud hinna alandamise nõuet. VÕS § 127 lg 3 ei kohaldu, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Lisaks näeb seadus ette hüvitatava kahju vähendamise võimaluse, kui kogu kahju hüvitamine ei oleks kohtu arvates õiglane.
8.Hageja palub jätta ringkonnakohtu otsus muutmata ja kassatsiooniastme menetluskulud kostjate kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, milles jäeti rahuldamata vastuhagi (kuni põhivõla 57 908 eurot 67 senti ja viivise ulatuses), samuti tasaarvestuse ja menetluskulude jaotuse osas. Asi tuleb tühistatud osas saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Kolleegium käsitleb esmalt poolte nõudeid ja vaidluse eset (I) ning kahju hüvitamise nõude üldisi eeldusi (II). Seejärel analüüsib kolleegium ringkonnakohtu seisukohti tuleohutusnõuete täitmise kohta (III) ja edasi katuse aluskatte nõuetele mittevastavuse kohta (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (V). I
11.Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista ostuhinna tasumata osa 19 173 eurot 49 senti ning viivise 2193 eurot 45 senti ja hagi esitamisest (26. detsember 2012) kuni põhinõude täitmiseni 0,022% päevas 19 173 eurolt 49 sendilt. Põhinõude aluseks saab olla VÕS § 108 lg 1 ja viivisenõude aluseks VÕS § 113 lg 1. Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 23 678 eurot 50 senti, millest (otsuse põhjenduste järgi) põhivõlana 19 173 eurot 49 senti ja viivisena (27. juunini 2014 ehk kohtuotsuse tegemiseni) 4505 eurot üks sent. Hagi rahuldamise osas maakohtu otsust ei vaidlustatud. Seega ei ole haginõue kassatsioonimenetluse esemeks.
12.Kostjad palusid vastuhagis sisuliselt mõista hagejalt endi kasuks välja 115 471 eurot 99 senti, millest nad palusid 19 173 eurot 49 senti tasaarvestada hageja nõudega ning mõista hagejalt kostjate kasuks lisaks välja 96 298 eurot 50 senti ja viivis alates vastuhagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni. Kostjate nõue koosnes erinevatest tehtud ja kavandatud puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest ja kuludest puudused kindlaks teinud asjatundjate arvamustele (vt nõuet lähemalt käesoleva otsuse pst 3). Kostjad on oma nõuet ise pidanud kahju hüvitamise nõudeks, mille õigusliku alusena saab kõne alla tulla VÕS § 115 lg 1 ja viivisenõude alusena VÕS § 113 lg 1. Kostjad on ühiste ostjatena hageja suhtes solidaarvõlausaldajad VÕS § 73 mõttes, mida maakohus on (erinevalt ringkonnakohtust) otsuse resolutsioonis ka selgelt kajastanud.
13.Maakohus rahuldas vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostjate kasuks solidaarselt välja 68 883 eurot 6 senti, millest põhivõlana 62 854 eurot 67 senti ja viivisena 7. maist 2013 kuni
sisetreppide kandekonstruktsioonidesse kuivanud praod ja lõhed (570 eurot);
·
lükandklaaside puudumine ja lodža põrandakatte tõusu ebaõigsus (162 eurot);
·
kütteveesõlme vale ehitus (1954 eurot);
·
katuse aluskate ei vasta nõuetele (22 584 eurot);
·
katusekorruse puidust kandepostide tulekaitse on tegemata (132 eurot), köögi laes on põlemisohtlik soojustus ning köögi ja katusekorruse lae soojustus ei vasta nõuetele (786 eurot);
·
välissein, esimese korruse vahelagi ja katusekorruse lagi ei vasta tuleohutusnõuetele (tuletõkke kipsplaat on asendatud tavalisega) (välisseintesse seestpoolt tuletõkkekipsplaadi paigaldamine 15 744 eurot, esimese korruse vahelakke ja katusekorruse lakke tulekindla kipsplaadi paidaldamine 17 280 eurot, tapeetide asendamine 1382 eurot 67 senti);
·
kulud asjatundja arvamustele (1000 eurot).
14.Hageja vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse vastuhagi rahuldamise osas. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, millega kostjate vastuhagi rahuldati põhinõuet 3692 eurot ja viivist 353 eurot ületavas osas. Sellega tunnustati kostjate kahju hüvitamise põhinõudeid 3692 euro ulatuses: ·
sisetreppide kandekonstruktsioonidesse kuivanud praod ja lõhed (570 eurot);
·
lükandklaaside puudumine ja lodža põrandakatte tõusu ebaõigsus (162 eurot);
·
kütteveesõlme vale ehitus (700 eurot);
·
kulud asjatundja arvamustele (1000 eurot).
Selles osas ei ole ringkonnakohtu otsust kassatsioonimenetluses vaidlustatud, st need kulud ei ole kassatsioonimenetluse esemeks.
15.Kostjad paluvad kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti vastuhagi rahuldamata, st osas, milles ringkonnakohus ei tunnustanud kostjate nõudeid hüvitada järgmised kulud: ·
katuse aluskatte vahetamine (22 584 eurot);
·
katusekorruse puidust kandepostide tulekaitse (132 eurot);
·
soojustuse asendamine (786 eurot);
·
kipsplaadi asendamine (välisseintes 15 744 eurot ja lagedes 17 280 eurot) ja tapeetide asendamine (1382 eurot 67 senti);
·
kütteveesõlme vale ehitus (lisaks ringkonnakohtu otsusega tunnustatule 1254 eurot).
Seega piirdub kassatsioonimenetluse ese nimetatud nõuetega. Kostjad maakohtu otsust ei vaidlustanud, mistõttu ei saa nende nõuded enam ületada maakohtu otsuses tunnustatut, st 62 854 eurot 67 senti (vt käesoleva otsuse p 13). Arvestades ka ringkonnakohtu otsusega rahuldatud vastuhagi ulatust, on kassatsioonimenetluses vaidluse all kostjate nõue täiendavalt kuni 59 162 euro 67 sendi saamiseks. Riigikohus kontrollib TsMS § 688 lg 1 järgi ringkonnakohtu otsust osas, mille peale on kaevatud.
16.Sisuliselt on kassatsioonimenetluses vaidluse all olevad väidetavad elamu puudused jagatavad kahte gruppi: ·
elamu ei vastanud tuleohutus- ja soojustusnõuetele (puudu tulekaitsevõõp kandekonstruktsioonidel, soojustus põlemisohtlik, seina ja lagedesse paigaldamata tulekindel kipsplaat) (puuduste kõrvaldamise kogumaksumus 35 324 eurot 67 senti);
·
katuse aluskate ei ole nõuetekohane (puudub tuulutus) (puuduse kõrvaldamise maksumus 22 584 eurot).
Kuigi ringkonnakohus vähendas ka kütteveesõlme valest ehitusest tulenevate kulude hüvitist 1954 eurolt 700 eurole, ei ole kostjad kassatsioonimenetluses sellele vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohus põhjendas seda maakohtu eksitusega. Kolleegium jätab nimetatud osas ringkonnakohtu otsuse muutmata. Seega saab asja uuel läbivaatamisel mõista hagejalt kostjate kasuks täiendavalt välja kuni 57 908 eurot 67 senti (59 162 eurot 67 senti - 1254 eurot).
17.Kolleegium peab vajalikuks märkida, et ringkonnakohtu seisukohad kassatsioonimenetluses vaidluse all olevate nõuete rahuldamata jätmise ja maakohtu otsuse muutmise kohta on raskesti jälgitavad, materiaalõigusega olulises osas seostamata ja liigendamata. II
18.Kassatsioonimenetluse esemeks on kostjate kui kinnistu ostjate nõuded hageja kui müüja vastu tulenevalt kinnistu väidetavast lepingutingimustele mittevastavusest.
19.Esitatud asjaolude järgi on kassatsioonimenetluses vaidluse all olevad kulutused (vt käesoleva otsuse p 15) tegemata, st kostjad nõuavad puuduste kõrvaldamiseks vajalike tulevaste kulutuste hinnangulise maksumuse hüvitamist. Selliste kulutuste hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt ka nt Riigikohtu
25.oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik. Hageja ei ole tuginenud sellele, et ta oleks soovinud kostjatelt täiendavat tähtaega vaidlusaluste puuduste kõrvaldamiseks, ega ole vaidlustanud VÕS § 115 lg 3 eelduste täitmist. Kolleegium lähtub sellest.
20.Riigikohus on märkinud, et VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): ·
võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);
·
võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);
·
võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);
·
kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);
·
kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);
·
rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
21.Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest kolleegiumi arvates tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes.
Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19): ·
puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);
·
puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);
·
ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);
·
sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);
·
ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). III
22.Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt tuvastanud kostjate nõuete puudumist hageja vastu tulenevalt elamu tuleohutus- ja soojustusnõuete järgimata jätmisest. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus selles osas tühistada ja asi saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks.
23.Kolleegium järeldab ringkonnakohtu otsusest, et kostjate nõuded tulenevalt sellest, et elamu ei vasta tuleohutusnõuetele ja soojustusnõuetele (puudub tulekaitsevõõp kandekonstruktsioonidel, soojustus põlemisohtlik, seina ja lagedesse paigaldamata tulekindel kipsplaat; puuduste kõrvaldamise kogumaksumus 35 324 eurot 67 senti), jäeti rahuldamata järgmistel põhilistel põhjendustel: ·
nõutud kahju hüvitamine viiks kostjate rikastumiseni ega oleks kooskõlas kahju hüvitamise põhimõtetega, sarnaselt hinna alandamisega tuleks arvestada kinnistu turuväärtust;
·
kostjad eeldasid ehitiselt omadusi, mida sellel kokkuleppe järgi olema ei pidanud, hageja ei saanud selliseid nõudmisi eeldada, rikkumiseks ei ole ehituse mittevastavus eelprojektile ja arhitektuursele põhiprojektile, tavaline kipsplaat ei ole tuleohtlik, kostjate esitatud asjatundja arvamus tuleohutusnõuete järgimata jätmisest tingitud puuduste kohta ei ole usaldusväärne;
·
kostjad ei teatanud ehitise tuleohtlikkusest mõistliku aja jooksul;
·
kostjad olid ehitise üle vaadanud, vajadusel pidanuks ennast ehitise seisukorrast paremini informeerima (sh spetsialisti abiga), kuna tegu oli 1930. a-tel ehitatud (kuigi renoveeritud) elamuga, sellel puudus kasutusluba, kinnistu oli asukohast lähtudes väga väärtuslik.
Sellest järeldub omakorda, et ringkonnakohtu arvates ei ole hageja müügilepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1), st müüdud kinnistu vastas müügilepingule, või kui ka ei vastanud (st müügilepingut rikuti), ei vastuta hageja puuduste eest, kuna kostjad olid puudustest teadlikud (VÕS § 218 lg 4) ega teatanud puudustest ettenähtud aja jooksul (VÕS § 220 lg 3) (vt ka käesoleva otsuse p-d 20 ja 21).
24.Põhjendamatu on ringkonnakohtu seisukoht, nagu võiksid kostjad kahju hüvitamise kaudu
põhjendamatult rikastuda ja pigem pidanuks kostjad hinda alandama (ringkonnakohtu otsuse lk-d 12, 13). VÕS § 101 lg 2 võimaldab õigustatud poolel valida, milliseid õiguskaitsevahendeid lepingu rikkumisel kasutada. Sama sätte teine lause täpsustab, et igal juhul on õigus nõuda kahju hüvitamist. Hinna alandamist ja kahju hüvitamist ei saa pool samadele puudustele tuginedes sama tagajärje kõrvaldamiseks korraga nõuda, kuid kohus ei või poolele ette heita, millise õiguskaitsevahendi ta valib. Kahju hüvitamist nõudes saab nõuda mh asja parandamiseks vajalike kulutuste hüvitamist (VÕS § 128 lg 3). Selline kahju on puudustega müügieseme üleandmisel vähemasti üldjuhul hüvitatav ka kaitse-eesmärgist lähtudes (VÕS § 127 lg 2). Kui kahjuhüvitis on kohtu hinnangul vastavalt asjaoludele liiga suur, on võimalik väljamõistetavat summat vähendada VÕS § 127 lg 5, § 139 või § 140 alusel.
25.Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kontrollinud müüdud kinnistu, sh elamu vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 tähenduses. Esmajoones ei ole ringkonnakohus tuvastanud selgelt, millistes kinnistu omadustes pooled kokku leppisid või millistele muudele nõuetele pidi kinnistu vastama. Asja uuel läbivaatamisel tuleb see selgeks teha. Maakohus leidis (eelkõige kostjate esitatud asjatundja arvamustele tuginedes), et elamu (kinnistu) ei olnud keskmise kvaliteediga, kuna see ei vastanud tuleohutus- ega soojustamisnõuetele (maakohtu otsuse lk 8). Seega leidis maakohus ühtlasi, et pooled ei ole VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes kinnistu omadustes eraldi kokku leppinud, ja lähtus VÕS § 217 lg 2 p-st 2, millest tulenevalt pidi kinnistu vastama selle kasutusotstarbele, st sobima elamiseks, ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Keskmise kvaliteedi all mõistis maakohus mh nende tuleohutus- ja soojustusnõuete täitmist, millele tuginesid kostjad. Ringkonnakohtu otsusest ei ole võimalik selgelt järeldada, millistele tingimustele pidi kinnistu ringkonnakohtu arvates vastama. Kui ringkonnakohus lähtus sarnaselt maakohtuga sellest, et kinnistu (sh elamu) pidi sobima tavakasutuseks (elamiseks) ja olema keskmise kvaliteediga, jääb arusaamatuks, mis tingimusi ringkonnakohus keskmiseks kvaliteediks pidas. Samuti jääb arusaamatuks, milliseid omadusi pidas ringkonnakohus silmas, mida kokkuleppe järgi kinnistul olema ei pidanud (ringkonnakohtu otsuse lk 12). Selliselt on ringkonnakohtu otsus olulises osas põhjendamata. Muu hulgas ei ole ringkonnakohtu otsusest võimalik järeldada TsMS § 653 nõuetele vastavat põhjendust, miks ta hindas tõendeid maakohtust erinevalt ja leidis, et kostjate väidetud tuleohutus- ja soojustusnõuete täitmine keskmise kvaliteedi hulka ei kuulunud.
26.Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad ostsid kinnistu elamiseks. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt ka nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Eelkõige tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-131-05, p 12). Müügiobjektiks olnud kinnistu kvaliteedinõuete hindamisel ei saa tähelepanuta jätta, et tuvastatud
asjaoludel oli tegu 1930. a-tel ehitatud elamuga. Samas oli tegu renoveeritud ja kostjate väidetel kvaliteetse (st remonti mittevajava) elamuga müüdud kinnisasjaga. Renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Ringkonnakohus on rõhutanud kinnistu eksklusiivset asukohta ja suurt väärtust. Neil asjaoludel müüdud kinnistu puhul saab kolleegiumi arvates oodata pigem kõrgemate kui keskmiste kvaliteedinõuete täitmist.
27.Arusaamatuks jääb ringkonnakohtu põhjendusteta seisukoht, et ehitise mittevastavust eelprojektile ja arhitektuursele põhiprojektile ei saa pidada lepingutingimustele mittevastavuseks (ringkonnakohtu otsuse lk-d 11, 12). Kolleegiumi arvates saab elamuga kinnistu müümisel lähtuda vastupidisest eeldusest, st elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 15). Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja. Lisaks on ebaloogiline järeldada madalamaid kvaliteedinõudeid ainuüksi sellest, et elamule ei olnud antud kasutusluba. Seda eriti olukorras, kus hageja pidi müüjana tagama kasutusloa andmise. Pealegi vaidlustamata asjaoludel kasutusluba ehitisele ka anti, sellest ehitise omadused aga loomulikult ei muutunud.
28.Arusaamatuks jääb ka ringkonnakohtu seisukoht kostjate esitatud asjatundja arvamuse osas tuleohutusnõuete täitmise kohta (vt ringkonnakohtu otsuse lk 11). Kuna menetlusõiguse normide rikkumised puudutavad asjatundja arvamuse hindamist, mis on asjas keskseks tõendiks, võisid rikkumised asja lahendust mõjutada (TsMS § 669 lg 2). Ringkonnakohus pidas arvamust oletuslikuks, kuid ei ole võimalik aru saada, kas ja millises osas seda tõendit on hinnatud või on see loetud ilmselt ebausaldusväärseks (TsMS § 238 lg 5 teine lause) ja kõrvale jäetud. Osa maakohtu samale asjatundja arvamusele tuginevatest järeldustest jättis ringkonnakohus muutmata. Seega on ringkonnakohtu käsitlus asjatundja arvamuse osas ka vastuoluline. Kuna maakohus hindas kinnistu omadusi samale tõendile tuginedes, pidanuks ringkonnakohus võtma selle tõendi kohta selge seisukoha, mh põhjendama võimalikku ümberhindamist (TsMS § 653). Kostjad on menetluse jooksul väitnud, et tuletõkke kipsplaadi normaalplaadiga asendamise tõttu ei vasta seinad tuleohutusnõuetele, nagu on leitud ka asjatundja arvamuses (I kd, tl-d 143-144). Maakohus nõustus sellega (vt maakohtu otsuse lk 8). Olukorras, kus hageja ei ole vastupidiseid tõendeid esitanud, pidanuks ringkonnakohus iseäranis hoolsalt põhjendama, miks ta ei nõustu maakohtu hinnanguga asjaoludele. TsMS § 653 järgi peab ringkonnakohus mõnel tõendil põhineva asjaolu osas esimese astme kohtu otsust muutes märkima põhjuse, miks tuleb tõendit teisiti hinnata (vt ka Riigikohtu 2. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-14, p 12).
29.Asjatundja arvamusest metoodika puudumine ei anna veel alust pidada arvamust tõendina
kõlbmatuks (vt ka Riigikohtu 22. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11, p 41). Asjatundja arvamus põhineb tihti subjektiivsetel hinnangutel ja prognoosidel. Ka ehitise puuduste kohta arvamuse andmisel ei saa eeldada, et ehitis tuleks selleks n-ö tervikuna lahti võtta, et nt konstruktsioonide seisukord kindlaks teha. Asjatundjad peavad rakendama oma kutsealal oodatavat hoolsust ja kasutatavat metoodikat, et anda arvamus oma parimate teadmiste kohaselt.
30.Kuna ringkonnakohus ei ole nõuetekohaselt tuvastanud, millistele tuleohutus- ja soojustusnõuetele pidi ehitis vastama, ei ole võimalik anda nõuetekohast hinnangut ka sellele, kas ja mida hageja rikkus ehk kas ja milles seisnes lepingutingimustele mittevastavus. Asja uuel läbivaatamisel tuleb see selgeks teha.
31.Põhjendamata on ka ringkonnakohtu etteheide, et kostjad ei teatanud hagejale ehitise tuleohutusnõuetele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast avastamist, st eirasid VÕS § 220 lg 1 nõudeid ja kaotasid seetõttu VÕS § 220 lg 3 esimese lause järgi õiguse puudusele tugineda. Ringkonnakohus on seejuures tuginenud asjaolule, et kostjad kahtlesid tuleohutusnõuete täitmises juba 2011. a kevadel, kuid tellisid asjatundja arvamuse ja esitasid hagejale detailse nõude alles 2013. a-l. Ringkonnakohtu seisukoht on vastuoluline, kui selle järgi on kostjad teavitanud hagejat juba 2011. a-l tuleohutusega seotud kahtlustest (ringkonnakohtu otsuse lk 12). Sellest saab järeldada, et hageja teadis tuleohutuse probleemist juba 2011. a-l. Alusetu on sel juhul aga etteheide kostjatele, miks nad lisaks hageja probleemist teavitamisele ei teinud kohe lisaks kulutusi asjatundja arvamusele ja detailselt puuduse kirjeldamisele, kui just hageja müüjana ja renoveerimise korraldajana pidanuks teadma, mis materjale ja kuidas oli renoveerimisel kasutatud. Ostjalt ei saa eeldada tuleohutusnõuetele vastavuse kohta asjatundja arvamuse tellimist ainuüksi seetõttu, et ostja kahtleb elamu tuleohutusnõuetele vastavuses. VÕS § 220 lg 3 puhul tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi varjatud puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates.
32.Teatamiskohustuse kontekstis on ringkonnakohus jätnud analüüsimata VÕS § 220 lg 3 teise lause, mille järgi võib ostja ka puudusest õigel ajal teatamata jätmisel nõuda kahju (v.a saamata jäänud tulu) hüvitamist, kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav. Samuti on käsitlemata jäetud VÕS § 221 lg 1, mis lubab ostjal puudusele tugineda sõltumata sellest õigel ajal teatamisest, kui puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (vt ka käesoleva otsuse p 35).
33.Põhjendamata on ka ringkonnakohtu seisukoht, et hageja vastutus on VÕS § 218 lg 4 järgi välistatud seetõttu, et kostjad teadsid puudustest või pidid neist teadma. Hageja vastutust ei välista ega piira kostjate kinnitus müügilepingus, et nad on teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira aga müüja
vastutust müügieseme varjatud puuduste eest.
34.Põhjendamatu on ka ringkonnakohtu otsusest järelduv etteheide kostjatele, et nad ei vaadanud elamut piisavalt põhjalikult üle ega kaasanud ülevaatusse asjatundjat (ringkonnakohtu otsuse lk 12). Riigikohus on leidnud, et isegi majandustegevuses tegutsev ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul rakendama erakorralisi meetmeid asja lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks, mh palkama selleks nt asjatundja (vt Riigikohtu 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 19). Praegusel juhul olid ostjateks füüsilised isikud, kel ei olnud isegi kohustust asja üle vaadata (VÕS § 219) (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 25). VÕS § 221 lg 1 lubab pealegi ostjal puudusele tugineda sõltumata müügieseme ülevaatamisest, kui puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale.
35.Kolleegiumi arvates nähtub eelnevast kokkuvõtlikult, et ringkonnakohus on ostja ja müüja vahelist riskide jaotust müügilepingus põhimõtteliselt vääralt jaganud. Seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (vt ka nt Riigikohtu
25.oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Müüja teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müüja vastutust piirav kokkulepe ei vabasta teda vastutusest puuduste eest, mida ta teadis, kuid jättis ostjale avaldamata (vt ka nt Riigikohtu
25.oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Oma vastutuse välistamiseks on müüjal parim viis ostjale eseme kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne teada anda (vt ka Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 22).
36.Arusaamatu on ka ringkonnakohtu viide VÕS § 127 lg-le 3, mille järgi tuleb üldjuhul hüvitada üksnes ettenähtav kahju. Elamuga kinnistu müümisel müügieseme vähemasti keskmise kvaliteediga seisundisse viimiseks vajalikud kulutused peavad olema oma kohustusi rikkunud müüjale vähemasti üldjuhul ettenähtavad. IV
37.Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kindlaks teinud ka kostjate nõuete puudumist hageja vastu tulenevalt elamu katuse aluskatte nõuetele mittevastavusest. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus ka selles osas tühistada ja asi saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks.
on tõendamata, et mittehingava katusekatte paigaldamisel soojustus ei tuuldu ja märgub ning puitkonstruktsioonid saavad kahjustusi;
·
on tõendamata, et puuduse kõrvaldamiseks tuleb terve katus vahetada.
Sellest järeldub omakorda, et ringkonnakohtu arvates ei ole hageja müügilepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1), st müüdud kinnistu vastas müügilepingule või kui ka ei vastanud (st müügilepingut rikuti), ei ole tõendatud kostjate kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128 lg 3).
39.Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kontrollinud elamu katuse aluskatte vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 tähenduses. Maakohus leidis, et elamu (kinnistu) ei olnud keskmise kvaliteediga, kuna katus ei olnud puuduliku tuulutuse tõttu paigaldatud nõuetekohaselt (maakohtu otsuse lk 8). Selle järelduseni jõudmisel on maakohus tuginenud eelkõige kostjate esitatud asjatundja arvamusele. Seega leidis maakohus, et pooled ei ole VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes katuse omadustes eraldi kokku leppinud ja lähtus VÕS § 217 lg 2 p-st 2, millest tulenevalt pidi kinnistu vastama selle kasutusotstarbele, st sobima elamiseks, ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Keskmise kvaliteedi all mõistis maakohus mh nende katuse paigaldamise nõuete täitmist, millele tuginesid kostjad. Ringkonnakohtu otsuse järgi ei tähendanud mittehingava katuse aluskatte paigaldamine, et see ei oleks lepingutingimustele vastav. Seega jõudis ringkonnakohus samu asjaolusid ja tõendeid hinnates maakohtuga võrreldes vastupidisele seisukohale, seda TsMS § 653 nõuetele vastavalt põhjendamata.
40.Põhjendamata on ringkonnakohtu seisukoht, et katusekatte mittenõuetekohasust saaks tuvastada vaid juba toimunud puitkonstruktsioonide märgumise ja kahjustumise tuvastamisel. Selline seisukoht on ka ebamõistlik. Asja lepingutingimustele mittevastavust saab hinnata ka asjatundja prognoosi põhjal, kuidas võib üks või teine asjaolu ajas mõjuda. Kostjad on esitanud asjatundja arvamuse, et katuse aluskate on vääralt paigaldatud. Hageja ei ole vastupidist kinnitavaid tõendeid esitanud. Kohus pidanuks eriteadmisi nõudvat seisukohta katusekatte paigalduse õigsuse kohta põhjendama eriteadmistele tuginedes või väljendama selgelt, miks ta asjatundja arvamusega ei nõustu. Sealjuures on ringkonnakohus jätnud analüüsimata, kas ja milliseid ehitusnõudeid ja -tavasid on ehitamisel rikutud, et asjatundja on viidatud kahjustuste tekkimist võimalikuks pidanud. Asjatundja arvamuses on selgitatud aluskatte asendamisega seotud füüsikalisi ja ehituslikke tagajärgi (III kd, tl 96-99), mida ringkonnakohus ei ole analüüsinud. Muuhulgas märkis asjatundja, et ohtlikku olukorda ei märka muidu, kui tuleb kogu konstruktsioon avada (III kd, tl 96).
41.Arusaamatu on ringkonnakohtu loogika katusekatte asendamise kulude välja mõistmata jätmise kohta põhjusel, et uue katuse maksumust tervikuna ei saa lugeda kostjate kahjuks. Kui kahjuhüvitis on kohtu hinnangul asjaolude kohaselt liiga suur, on võimalik väljamõistetavat summat vähendada VÕS § 127 lg 5, § 139 või § 140 alusel. Kui puudus on olemas, kuid hüvitatavate kulude määramine keeruline, saab kohus seda teha diskretsiooniotsusega VÕS § 127 lg 6 esimese lause ja TsMS § 233 lg 1 alusel. Kui ringkonnakohtu arvates olid nõutud puuduse kõrvaldamise kulud liiga suured, saanuks neid vähendada, mitte aga kahju hüvitamise nõuet rahuldamata jätta.
42.Ringkonnakohtu otsusest võib järeldada väära tõendamiskoormise jaotust, mille järgi pidanuks kostjad veenma kohut, et katuse aluskatet ei ole võimalik odavamalt vahetada. Tegelikult tuli kostjatel TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendada neile tekitatud kahju, sh vale aluskatte paigaldamisest tekkinud kahju suurust. Kostjad esitasid selleks asjatundja arvamuse ja
hinnapakkumise. Hageja pidi omakorda tõendama, et kate on võimalik asendada kostjate väidetust odavamalt. Hageja tõendeid selle kohta, et aluskatte sai vahetada odavamalt, ei esitanud. Tõendamiskoormise jaotust tuli kohtul pooltele selgitada (vt ka nt Riigikohtu 12. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-14, p 14). V
43.Eelneva põhjal tuleb ringkonnakohtul nõuetekohaselt hinnata kostjate kahju hüvitamise nõudeid (vt mh käesoleva otsuse p-d 20 ja 21).
44.Kolleegium märgib, et asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestada, et nii hageja kui ka kostjad nõudsid viivist oma põhinõuetelt nende rahuldamiseni. Kohtud on tasaarvestanud hageja ja kostjate nõuded maakohtu otsuse tegemise seisuga ning arvestanud viivist edasi põhinõuete vahelt (saldolt), maakohus vastavalt kostjate ja ringkonnakohus hageja kasuks. Ka asja uuel läbivaatamisel on sarnane nõuete tasaarvestamine ja viivise arvestus mõistlik, viivisemäär sõltub sellest, kumma poole kasuks saldo jääb. Viivise juures juhib kolleegium ringkonnakohtu tähelepanu sellele, et otsuse põhjendavas osas piiras ringkonnakohus viivise põhisummaga (ringkonnakohtu otsuse lk 13), kuid otsuse resolutsioonis see ei kajastu.
45.Kolleegiumi hinnangul ei saa kostjate esitatud plekk-katuse paigaldusjuhendit käsitada menetlusnormide rikkumise tõendamiseks esitatud tõendina. Sellega võib olla võimalik tõendada hageja lepingurikkumist. TsMS § 688 lg 5 järgi Riigikohus tõendeid ei hinda. Kuna asi saadetakse uueks arutamiseks ringkonnakohtule, otsustab ringkonnakohus, kas see tõend toimikusse võtta või mitte.
46.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
47.Kuigi vaidluse esemeks kassatsiooniastmes ei ole enam kostjate asjatundja arvamustele tehtud kulude väljamõistmine hagejalt (vt käesoleva otsuse p 14), märgib kolleegium, et tulenevalt TsMS § 138 lg-st 1, § 143 p-st 2 ja § 174 lg-st 11 (enne 1. jaanuari 2015 § 174 lg-st 7) ei saa asjatundja arvamuse kui dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamist nõuda hagiga, vaid need kulud tuleb esitada menetluskulude kindlaksmääramisel (vt ka Riigikohtu 3. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-14, p 22; 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 13).
48.Kostjate kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon kostjale I. Malle Seppik, Peeter Jerofejev, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.