1.Tühistada Tartu Maakohtu 13. juuli 2015 otsus osaliselt, otsuse täitmise korra kindlaks määramise (otsuse resolutsiooni p 9) ja menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, jätta vastuhagi läbi vaatamata ja sõnastada kohtuotsuse täitmise kord järgnevalt: K.A. ja A.R. peavad andma nõusolekut sisaldava tahteavalduse kinnistusraamatus omaniku kande muutmiseks samal ajal kui Heli Hinto ja Madis Mikkor tagastavad neile ostuhinna 50500 eurot.
3.Lugeda Tartu Maakohtu 13. juuli 2015 kohtuotsuse resolutsioon sõnastatuks järgmiselt: 3.1 Rahuldada hagi osaliselt.
3.2.Tuvastada, et K.A. ja A.R. on kehtivalt taganenud K.A. ja A.R. ning Heli Hinto ja Madis Mikkori vahel 15. augustil 2012 sõlmitud korteriomandi müügilepingust.
3.3.Kohustada Heli Hintot ja Madis Mikkorit solidaarselt tagastama K.A.le ja A.R.le solidaarselt korteriomandi aadressil Roosi X-X Tartu ostuhind summas
50 500 eurot.
3.4.Kohustada K.A.d ja A.R.t ühiselt andma tahteavaldus korteriomandi aadressil Roosi X-X Tartus kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks.
3.5.Kohustada Heli Hintot ja Madis Mikkorit solidaarselt tasuma ostuhinnalt summas 50 500 eurot intressi K.A.le ja A.R.le solidaarselt VÕS § 94 lg-s 1 sätestatud määras. Summalt 5050 eurot tuleb intressi tasuda perioodil alates 15. augustist 2012 kuni käesoleva tsiviilasja otsuse jõustumiseni ja summalt 45 450 eurot tuleb intressi tasuda perioodil alates 16. augustist 2012 kuni käesoleva tsiviilasja otsuse jõustumiseni.
3.6.Mõista Heli Hintolt ja Madis Mikkorilt solidaarselt välja kahjuhüvitis solidaarselt K.A. ja A.R. kasuks summas 300 eurot.
3.7.Jätta rahuldamata K.A. ja A.R. taotlus Heli Hintolt ja Madis Mikkorilt kahjuhüvitise väljamõistmiseks summas 1437,12 eurot.
3.8.Jätta Heli Hinto vastuhagi K.A. ja A.R. vastu läbivaatamata.
3.9.Määrata kohtuotsuse täitmise kord järgmiselt: K.A. ja A.R. peavad andma nõusolekut sisaldava tahteavalduse kinnistusraamatus omaniku kande muutmiseks samal ajal kui Heli Hinto ja Madis Mikkor tagastavad neile ostuhinna 50500 eurot.
3.10.Jätta hagejate menetluskulud 95% ulatuses kostjate ja 5% ulatuses hagejate kanda. Kostjate menetluskulud jäävad täies ulatuses kostjate endi kanda.
4.Madis Mikkori ja Heli Hinto apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. K.A. ja A.R. vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
Menetluskulude jaotus ja riigituludesse väljamõistmine
5.Apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud ringkonnakohtus jätta 95 % ulatuses solidaarselt Madis Mikkori ja Heli Hinto kanda ning
5 % ulatuses
solidaarselt K.A. ja A.R. kanda. 6.Vastuapellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud ringkonnakohtus jätta solidaarselt K.A. ja A.R. kanda.
7.Välja mõista riigituludesse Madis Mikkorilt ja Heli Hintolt solidaarselt riigilõivuna 1045 eurot (95% 1100 eurost).
8.Välja mõista riigituludesse Madis Mikkorilt riigi õigusabi kulu katteks 250.80 eurot (95% 264 eurost).
9.Välja mõista riigituludesse K.A.lt ja A.R.lt solidaarselt riigilõivu katteks 55 eurot (5 % 1100 eurost) ja kostjale I osutatud riigi õigusabikulu katteks 109.20 eurot.
10.Anda kohtuotsuse punktides 7-9 märgitud tasumiseks kohustatud isikutele otsuse vabatahtlikuks täitmiseks tähtaeg 15 päeva alates käeoleva otsuse jõustumisest. Makseinfo riigituludesse väljamõistetu tasumise kohta edastatakse pärast käesoleva otsuse jõustumist.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.K.A. (hageja I) ja A.R. (hageja II) esitasid 15. aprillil 2013 hagi Heli Hinto (kostja I) ja Madis Mikkori (kostja II) vastu lepingu tagasitäitmiseks ja kahju hüvitamiseks.
Hagiavalduse kohaselt ostsid hagejad 15. augustil 2012 kostjatelt korteriomandi aadressil Roosi X-X Tartus hinnaga 50 500 eurot. Pärast müügilepingu sõlmimist selgus, et korter ei vasta lepingutingimustele ega ole elamiskõlblik. Korteril esinevad varjatud puudused: liigniiskus, osaline omavoliline ümberehitus naaberkorteri arvelt, amortiseerunud põhikonstruktsioonid. Termoproff OÜ poolt 2008. a koostatud hoone tehnilise ekspertiisi ja termograafia akt, „Hoone konstruktsioonide olukorra osaline ülevaade“ (koostaja märkimata) ning OÜ Haspo eksperthinnang kinnitavad puuduste olemasolu enne müügilepingu sõlmimist. Kogu maja ja seega ka ostetud korter on hävimisohus. Samuti osutusid vääraks enne korteri ostmist hindamisaktis sisaldunud väited SA-le Kredex renoveerimistöödeks esitatud taotluste osas. Tegelikult esitas kostja II toetuse taotluse oluliste puudustega ning toetust ei anta. Kostjad teadsid müügilepingu sõlmimisel nimetatud puuduste esinemisest, kuna kostja II tegeles hoone igapäevase haldusega. Hagejad taganesid müügilepingust 27. veebruari 2013 avaldusega. Kostjad on lepingust tulenevaid kohustusi oluliselt rikkunud ja ei ole lepingu tagasitäitmisega nõustunud. Riigikohtu praktikast ega seadusest ei tulene ostjale, kes sõlmib müügilepingu väljaspool oma majandus- ja kutsetegevust, kohustust asja ülevaatamiseks. Hagejad paluvad välja mõista kostjatelt korteri müügihind 50 500 eurot koos intressidega ning kohustada kostjaid hüvitama hagejatele korteri ostmisega seotud kulud 1737,12 eurot. Täiendavalt selgitasid hagejad, et korteril esinevad puudused ei ole teistele 100-aastat vanas majas asuvatele korteritele tüüpilised. maja ei vasta keskmisele kvaliteedile. Pooled ei ole pidanud läbirääkimisi hinna alandamiseks. Hagejad kasutasid kinnisvaraportaali võimalust pakkuda korterile oma hind. Kuna korter on sisuliselt elamiskõlbmatu, siis ei tagaks hinna alandamine õiguskaitsevahendina piisavalt hagejate õiguste kaitset (I kd, tlk 123).
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Hagejatel puudub õigus lepingust taganeda, kuna kostjad vaatasid korteri enne müügilepingu sõlmimist hoolikalt üle ja tellisid eksperthinnangu. Hagejatele oli teada, et korteriomand asub üle 100-aasta vanuses majas, mistõttu ei saanud eeldada hagis nimetatud puuduste mitteesinemist. Kostjad elasid korteris enne müüki, mis näitab, et korter on elamiskõlblik. Kostjad teadsid, et hagejad on teinud ilma projektita minimaalseid ümberehitusi. Juba müügikuulutusest nähtus, et tegemist on tsaariaegse majaga, mille seinad ja põrandad on viltu. Samuti alandati korteri hinda mõningatest puudustest lähtuvalt. Kostja I leidis, et iga mõistlik inimene saab aru, et nii vanas majas asuvat korterit ei saa kvaliteedi osas võrrelda uute korteritega. VÕS § 218 lg 4 välistab kostjate vastutuse. Kostja II märkis, et hoone vanust ja asukohta arvestades vastab hoone keskmisele kvaliteedile. Ostjad käisid korterit korduvalt üle vaatamas, mistõttu ei saa vaidluse all olla puudused, mis tulenevad seintest ja põrandatest. Ekspert leidis, et hoones elamine ei ole ohtlik ja korter on elamiskõlblik, seega vastab korter lepingutingimustele. Ainsaks reaalseks puuduseks saab olla mitteregistreeritud ehitustööde teostamine, kuid see pole aluseks lepingust taganemisele.
3.Kostja I esitas vastuhagi müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kostja I välja arvamiseks solidaarkohustuse kandjate hulgast, millisest hagist kostja I 09. juuni 2015 kohtuistungil loobus.
MAAKOHTU LAHEND
4.Tartu Maakohus otsustas 13. juuli 2015 otsusega järgmiselt:
4.1.Rahuldada hagi osaliselt.
4.2.Tuvastada, et K.A. ja A.R. on kehtivalt taganenud K.A. ja A.R. ning Heli Hinto ja Madis Mikkori vahel 15. augustil 2012 sõlmitud korteriomandi müügilepingust.
4.3.Kohustada Heli Hintot ja Madis Mikkorit solidaarselt tagastama K.A.le ja A.R.le solidaarselt korteriomandi aadressil Roosi X-X Tartu ostuhind summas 50 500 eurot.
4.4.Kohustada K.A.d ja A.R.t ühiselt andma tahteavaldus korteriomandi aadressil Roosi X-X Tartus kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks.
4.5.Kohustada Heli Hintot ja Madis Mikkorit solidaarselt tasuma ostuhinnalt summas 50 500 eurot intressi K.A.le ja A.R.le solidaarselt VÕS § 94 lg-s 1 sätestatud määras. Summalt 5050 eurot tuleb intressi tasuda perioodil alates 15. augustist 2012 kuni käesoleva tsiviilasja otsuse jõustumiseni ja summalt 45 450 eurot tuleb intressi tasuda perioodil alates
16.augustist 2012 kuni käesoleva tsiviilasja otsuse jõustumiseni.
4.6.Mõista Heli Hintolt ja Madis Mikkorilt solidaarselt välja kahjuhüvitis solidaarselt K.A. ja A.R. kasuks summas 300 eurot.
4.7.Jätta rahuldamata K.A. ja A.R. taotlus Heli Hintolt ja Madis Mikkorilt kahjuhüvitise väljamõistmiseks summas 1437,12 eurot.
4.8.Võtta vastu Heli Hinto loobumine 16. juulil 2013 esitatud vastuhagist.
4.9.Rahuldada K.A. ja A.R. taotlus otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks. K.A.l ja A.R.l on õigus keelduda kinnistusraamatus omanikukande muutmise nõusolekut sisaldava tahteavalduse tegemisest kuni ostuhinna 50 500 eurot tasumiseni Heli Hinto ja Madis Mikkori poolt. Kohus jättis hagejate menetluskulud 96,67% ulatuses kostjate ja 3,33% ulatuses hagejate kanda ning kostjate menetluskulud kostjate endi kanda. Maakohus tuvastas, et poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hagejatel on õigus müügilepingust taganeda ja kas Roosi X-X, Tartu korteriomand (edaspidi korter) vastab müügilepingu tingimustele. Ekspertiisiaktist (ekspert K. Pilt) nähtuvalt esinevad korteriomandil järgmised puudused: 1) korteris nr 3 on tehtud nõuetele mittevastavaid ümberehitusi, puudub linnavalitsuse kinnitatud renoveerimisprojekt ning korteri pindala on suurendatud teiste ruumide arvelt; 2) korteri õhuniiskus on tavalisest suurem. Kuigi eksperdi hinnangul ei kujuta see endast ohtu inimeste tervisele, põhjustab see suuremaid soojuskadusid (akt lk 16 ja 18); 3) maja vundament ja seinad on vajunud, mistõttu on tekkinud otseseina nurgatappide purunemise võimalus; 4) maja korstnad on ebarahuldavas seisukorras ja vahelae koormuste tõttu purunemisohus; 5) keldri ja esimese korruse vahelagi vajab täiendavat soojustamist, parempoolne post vajab kohest taastamist ja sellele toetuv tala täiendavat toestamist; 6) hoone võib vajumise jätkudes muutuda varisemisohtlikuks. Maakohus leidis, et hagejad ei ole tõendanud oma väiteid korteri elamiskõlbmatuse kohta. Eksperdi arvamusest nähtuvalt on korter elamiskõlblik ega kujuta ohtu inimeste tervisele. Hagejate väited SA-le Kredex taotluse esitamise kohta ei oma asjas tähtsust. Kostjad ei ole esitanud kohtule tõendeid, millest nähtuks, et eksperdi poolt tuvastatud puuduseid korteril ei esinenud. Kuigi loetletud puudused on omased tervele majale, mitte üksnes korteriomandi reaalosale, saab neid maakohtu hinnangul käsitleda korteriomandi puudustena. Järgnevalt kontrollis kohus, kas kostjad vastutavad puuduste eest. Eksperdi arvamusest nähtub, et puudused esinesid korteris müügilepingu sõlmimise ajal ega ole tekkinud hilisemalt. Maakohus leidis, et korter ei vastanud ostjatele üleandmisel lepingu p-i 1.8.7 teisele lausele. Korteriomandi plaanide (I kd tlk 69 – plaan enne ümberehitust ja tlk 70 – praegune plaan) võrdlemisel selgub, et korterit on ümber ehitatud. Ümberehituse käigus on
korteri nr 3 esikut (ruum nr 14 mõlemal plaanil) laiendatud sama korteri koosseisu kuulunud WC arvelt ning nurgast on osaliselt hõivatud ka naaberkorterite ühiskasutuses oleva esiku (mõlemal plaanil ruum nr 4) pinda. Sama järeldus nähtub ka ekspertiisiaktist (lk 16). Seega ei vastanud korter lepingutingimustele õigusliku aluseta tehtud ümberehitustööde tõttu. Müüjal oli kohustus anda ostjale üle elukohana kasutatav korter. Müügilepingus ei sisaldu täpseid kokkuleppeid korteriomandi ega kogu maja tehnilise seisukorra kohta. VÕS § 77 lg 1 teise lause kohaselt, kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepingu esemeks olev korteriomand asub puumajas, mis ehitati aastal 1909. Õiguskirjandusest (Võlaõigusseadus kommenteeritud väljaanne, lk 43) ja kohtupraktikast (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10 p 12) nähtuvalt ei võrrelda keskmise kvaliteedi hindamisel kasutatud asja mitte uute, vaid teiste sarnaste kasutatud asjadega. Lepingutingimustele mittevastavust tuleb jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Riigikohus on selgitanud, et müüjal on võimalik asja talle teadaolevad puudused lisada müügilepingusse. Kui korteriomandi puudused nähtuvad müügilepingust, lähtutakse asja omaduste hindamisel müügilepingu tingimustest ning ei kehti eeldus, et asi tuleb üle anda vähemalt keskmise kvaliteediga (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 p 22). Maakohtu hinnangul jaguneb tõendamiskoormis järgnevalt: ostja peab tõendama müügilepingu sõlmimist ning asjal müügilepingus mainimata ja tavalisel ülevaatusel avastamata puuduste esinemist. Müüja peab vastutusest vabanemiseks tõendama, et ostja poolt tõendatud lepinguesemel esinevad puudused ei kujuta endast lepingutingimustele mittevastavusi. Ehkki maakohus juhtis poolte tähelepanu vajadusele esitada seisukohti hoone keskmise kvaliteedi kohta (III kd lk 147), ei ole kumbki pool esitanud veenvaid tõendeid selle kohta, kas korter vastas maja vanust ja tüüpi arvestades keskmisele kvaliteedile või mitte. Maakohus pidas üldteadaolevaks, et vanemate majade soojapidavus ja energiakaod ei ole samal tasemel uute majadega. Arvestades maja vanust ja viimase kapitaalremondi tegemise aega, ei kujuta vajadus keskmisest rohkem kütta või keldri ja esimese korruse vahelage täiendavalt soojustada endast asja lepingutingimustele mittevastavust ega näita keskmisest madalamat kvaliteeti. Kohtu hinnangul on tegemist puudusega, mis esineb ka teistel sama vanadel ja sama tüüpi majadel. Hagejad ei ole kohtule tõendanud, et vaidlusaluse korteri energiakaod oleks oluliselt suuremad ja soojapidavus oluliselt väiksem kui sama tüüpi sama vanadel majadel keskmiselt. Eksperdi arvamusest nähtub, et suurem osa leitud puudustest on tingitud hoone asukohast ning algsetest ehituskonstruktsioonilistest lahendustest. Korterisisese ümberehituse puudused on tingitud puuduvast ehitusprojektist ning ebapiisavast dokumenteerimisest. Eksperdi arvamusest ei nähtu, et tegemist oleks maja vanust arvestades enamikule seda tüüpi majadel aja jooksul paratamatult tekkivate puudustega (amortisatsiooniga). Maakohus nõustus hagejate seisukohaga (III kd, tlk 147 pöördel), et Tartu linnas on teisi sama vanu sama tüüpi maju, millest enamusel ei esine nii tugevat vajumist ja sellest tingitud puuduseid. Kostjad ei ole tõendanud ega väitnud, et sellises ulatuses vajumine esineks enamikul selles vanuses ja seda tüüpi majadel. Eelnevast järeldub, et maja vajumist tingitud puuduste osas (loetelu puudused 3-6) ei vasta ostetud korter keskmisele kvaliteedile. Maakohus tuvastas, et vaidlusalune korter ei vastanud lepingutingimustele omavoliliste ümberehitustööde esinemise tõttu. Samuti ei olnud korter vähemalt keskmise kvaliteediga järgnevas: 1) korteris on tehtud omavolilisi ümberehitustöid; 2) maja vundament ja seinad on vajunud, mistõttu on tekkinud otseseina nurgatappide purunemise võimalus; 3) maja korstnad on ebarahuldavas seisukorras ja vahelae koormuste tõttu purunemisohus; 4) keldri
parempoolne post vajab kohest taastamist ja sellele toetuv tala täiendavat toestamist; 5) hoone võib vajumise jätkudes muutuda varisemisohtlikuks. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-71-07 p 13 kohaselt: „kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis eeldatakse, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud /..../ Kui hageja oli nõus omandama korteriomandi koos talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi sellele, et korteriomand pidi olema keskmise kvaliteediga.“ Kostjad ei ole tõendanud, et hagejad oleksid saanud teada sellest, et korteris on tehtud omavolilisi ümberehitustöid, mille käigus on mh hõivatud osaliselt naaberkorterite ühise esiku pinda.
12.märtsi 2014 paikvaatluse protokollist nähtub, et maja on silmnähtavalt viltu, samuti on viltu koridori seinad. (II kd, lk 158 ja 159). Seega ei saa hagejad puudusena tugineda sellele, et maja on vajunud viltu. See ei välista aga kostjate vastutust kõigi viltu vajumisega kaasnevate puuduste eest. Kuigi hagejad pidid visuaalsel vaatlusel aru saama, et maja on vajunud viltu, ei pidanud nad aru saama sellest, et viltu vajumine võib tulevikus kaasa tuua varisemisohtlikkuse, et viltu vajumine võib jätkuda ja et tarvitusele ei ole võetud meetmeid edasise viltuvajumise vähendamiseks ning viltu vajumisega kaasnevate negatiivsete tagajärgede vähendamiseks. Seega on lepingu osaks saanud visuaalsel vaatlusel avastatav puudus - maja viltusus. Lepingu osaks ei ole saanud järgmised puudused: nurgatappide purunemise võimalus; korstnate ebarahuldav seisukord ja purunemisoht; vajadus keldris parempoolset posti koheselt taastada ja sellele toetuvat tala täiendavalt toestada; võimalik varisemisoht tulevikus. Pooled vaidlevad selle üle, kas tuvastatud puudused on piisavaks aluseks müügilepingust taganemisele. Müügilepingu sõlmimisel lepingus käibes vajaliku hoole järgimine hõlmab ka kohustust mitte esitada müügilepingus teadlikult väärinformatsiooni. Kostjad on selles osas rikkunud kohustust vähemalt raske hooletuse tõttu – nad on teadvalt andnud üle omavoliliste ümberehitustega korteri ja kinnitanud müügilepingus, et sellist puudust ei esine. Eelnevast tulenevalt on hagejatel õigus müügilepingust taganeda VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p-i 3 ja VÕS § 217 lg 1 alusel. Kostjad ei ole vaielnud vastu hagejate väitele, mille kohaselt tegeles kostja II maja haldusega ja puuduseid kajastavad dokumendid „Hoone tehnilise ekspertiisi ja termograafia akt“ ning „Hoone konstruktsioonide osaline ülevaade“ (I kd, tlk 17-44) olid kostja II valduses, kes andis need hagejatele üle pärast müügilepingu sõlmimist 08. mail 2013. Seega puudus hagejatel võimalus nimetatud dokumentidega enne müügilepingu sõlmimist tutvuda ja kostjad olid viidatud dokumentides kajastatud hoone puudustest teadlikud. Kostjad on väitnud, et tööde vastuvõtu aktilt (I kd, tlk 45) nähtub nimetatud puuduste kõrvaldamine aastal 2010. Vastuvõtuaktilt ei nähtu aga korstnajala parandamist ega ohtlikult nihkes välisseinte või vajunud vundamendi toestamist. Samuti nähtub ekspertiisiaktist, et puudusi ei ole enamjaolt kõrvaldatud. Ekspertiisiaktist nähtub, et vahelaetalasid pole asendatud. Sellega luges kohus tõendatuks, et kostjale II teadaolevaid puuduseid ei kõrvaldatud täies ulatuses. Kostja II andis teadlikult üle lepingutingimustele mittevastava korteri ja rikkus sellega müügilepingut vähemalt raskest hooletusest. Seega on hagejatel võimalik taganeda lepingust VÕS § 116 lg 2 p-i 3 alusel.
Kohtule esitatud kirjavahetusest (I kd lk 94-97) nähtub, et müügilepingu sõlmimise järgselt on hagejad pöördunud kostjate poole avaldusega alternatiivselt kas ostuhinda alandada 15% või likvideerida korteriomandil esinevad puudused. Seega on hagejad andnud kostjatele puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja VÕS § 116 lg 5 mõttes. Kostjate vastusest (I kd, lk 115-117) nähtuvalt ei ole kostjad avaldanud soovi puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja jooksul. Kostjad on 09. juuni 2015 kohtuistungil pakkunud osalist heastamist – st teinud ettepaneku, et nad teevad koridoriseina oma kuludega korda. Hagejatelt ei saa heastamise pakkumise vastuvõtmist aga sellise aja möödudes ja pärast pikaajalise kohtuprotsessi läbimist enam mõistlikult eeldada. Kostjad ei ole kohtule tõendanud, et nad oleksid hagejatele kas osalist või täielikku heastamist pakkunud juba enne kohtumenetluse algatamist. Samuti hõlmas kostjate heastamispakkumine üksnes omavolilisi ümberehitustöid, mitte kõiki esinevaid puuduseid. Eelnevast tulenevalt leidis kohus, et hagejatel on täiendav alus lepingust taganeda VÕS § 116 lg 2 p-i 3 ja p-i 5 alusel. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et korteri hinda oleks alandatud selle puuduste tõttu. Kohtule ei ole tõendatud, et hagejad ja kostjad oleksid pidanud hinna alandamise osas müügilepingu sõlmimise eelselt läbirääkimisi. Maakohus leidis, et VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel kuulub hagejate kahju hüvitamise nõue rahuldamisele ehitusekspertiisi maksumuse osas. Ehitusekspertiisi tellimine oli vajalik tekkinud kahju ulatuse kindlakstegemiseks. Ehitusekspertiisi kulu on müügilepingu sõlmimisega sellises seoses, et ilma müügilepingut sõlmimata ja sellest hiljem puuduste tõttu taganemata, oleks hagejatel puudunud vajadus nimetatud kulu kandmiseks. Maakohus jättis rahuldamata hagejate nõude kodulaenu ja käenduse lepingutasu ning kodulaenude intressidele tehtud kulutuste väljamõistmiseks. Sellega rahuldas maakohus hagejate kahjunõude 300 euro ulatuses ja jättis rahuldamata 1437,12 euro ulatuses. VÕS § 189 lg 1 ja VÕS § 94 alusel rahuldas kohus hagejate taotluse tagastatavalt rahalt intressi väljamõistmiseks. Kostjad ei ole esitanud intressi arvestusele vastuväiteid. Maakohus määras kindlaks otsuse täitmise viisi ja korra. Hagejatel on õigus keelduda korteriomandi kinnistusraamatu kande muutmiseks vajalike tahteavaldusete tegemisest kuni korteri müügihinna tagastamiseni. Hagejatel on seadusest tulenev õigus korteri omandi tagasiandmisest keelduda seni, kuni kostjad ei ole võimelised ostuhinda tagastama. Maakohus jaotas menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise ulatusele ja jättis hagejate menetluskuludest kostjate kanda 96,67% kuludest ja hagejate endi kanda 3,33% nende kuludest. Kostjate menetluskulud jäävad hagi peaaegu täielikku rahuldamist arvestades kostjate endi kanda. Kohus ei rahuldanud kostja I esindaja taotlust hagejate menetluskulude osaliselt hagejate kanda jätmiseks TsMS § 162 lg 4 alusel. Üksnes hageja I halb majanduslik olukord ja töötus ei tähenda, et temalt menetluskulude väljamõistmine oleks äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Hageja I on tööealine ja töövõimeline inimene ning on eelduslikult võimeline omale hilisemalt leidma töö ja tasuma menetluskulud. Seoses kostja I loobumisega vastuhagist jättis maakohus kõik vastuhagi menetlemisel tekkinud kulud TsMS § 168 lg 4 alusel kostja I kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Kostjad Heli Hinto ja Madis Mikkor esitasid 13. augustil 2015 apellatsioonkaebuse, milles taotlevad maakohtu otsuse resolutsiooni p-ide 1-6 ja 9 tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostjad paluvad menetluskulud jätta solidaarselt hagejate kanda.
Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt: 1) ei ole kohtuotsus põhjendatud ja loogiliselt jälgitav osas, mis puudutab korteri keskmisele kvaliteedile mittevastavust. Kohus on analüüsinud korteri lepingutingimustele vastavust pinnapealselt ilma kostjate poolt menetluse jooksul esitatud vastuväiteid ja ekspertiisiaktis toodud seisukohti arvestamata. Meelevaldne on kohtu väide, et kumbki pool ei ole esitanud veenvaid tõendeid selle kohta, kas korter vastas keskmisele kvaliteedile või mitte. Kostjad on seisukohal, et antud küsimustele vastas üheselt ekspertiisiakt; 2) on kostjad tõendanud, et sellises ulatuses maja vajumine esineks enamikul sellises vanuses ja seda tüüpi majadel. Kostja II esindaja juhtis 09. juunil 2015 toimunud kohtuistungil kohtu tähelepanu ekspertiisiakti leheküljel 15 paiknevale eksperdi poolt rõhutatud seisukohale: „Sarnaseid hoonete vajumisi esineb enamusel Emajõe ürgorgu ehitatud hoonetel Tartu linnas.“ Kostjad on seisukohal, et neil puudub võimalus veel konkreetsemalt hoone vajumist ja keskmist kvaliteeti määratletavaid tõendeid esitada. Kohus oleks pidanud jõudma seisukohale, et maja vajumisest tingitud puuduste osas vastab ostetud korter antud piirkonna sama vanade ja sama tüüpi majade keskmisele kvaliteedile. Antud piirkonna majade vajumisi ja sellest tingitud puuduseid pidi teadma hageja II, kes on samas piirkonnas elanud kogu elu; 3) ei ole maja vajumisest tingitud puuduste puhul tegemist lepingule mittevastavusega ning antud puuduste osas ei pidanuks kohus kostjate vastutust analüüsima. Juhul, kui ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti tuvastanud korteri lepingutingimustele mittevastavuse, pidid hagejad olema vastavatest puudustest teadlikud; 4) on kohus kohaldanud ebaõigesti Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-71-07 p-is 12 kajastatud seisukohta. Käesoleval juhul on tegemist enamusele Emajõe ürgorgu ehitatud hoonetele iseloomulike pinnasest tulenevate vajumistega. Hagejad ei saanud eeldada, et vajumise põhjus on kõrvaldatud ning pidid mõistma, et vajumine toimub ka tulevikus; 5) vastutavad kostjad üksnes müügilepingu punkti 1.8.7 rikkumise eest, kuivõrd korterisisesed ümberehitused on tingitud puuduvast ehitusprojektist ning ebapiisavast dokumentatsioonist. Tegemist ei ole olulise müügilepingu rikkumisega, kuivõrd vastustajad käisid korduvalt korteriga tutvumas. Hagejad oleksid pidanud esmalt andma tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Ainuüksi puuduse kõrvaldamise aja mitteteadmine ei muuda puudust oluliseks lepingurikkumiseks; 6) on kohus jätnud ekslikult puuduseid hinnates tuvastamata, et dokumentides „Hoone tehnilise ekspertiisi ja termograafia akt“ ja „Hoone konstruktsioonide osaline ülevaade“ märgitud tööd on soovituslikud (ekspertiisiakt lk 18). Kui vanal majal on tuvastatud uuele majale mitteiseloomulikud puudused, siis ei ole nimetatud puudustega seotud soovituste mittejärgimine pahatahtlik käitumine olukorras, kus sellele vaatamata säilib hoone elamiskõlblikkus ja keskmine kvaliteet; 7) ei ole kohus juhtinud kostjate tähelepanu sellele, et kostjad oleksid võinud teha täiendavaid ettepanekuid kohtuotsuse täitmise viiside osas. Kostjad märgivad, et kohtuotsuse resolutsiooni punktidest 4 ja 9 tuleneb, et kohus ei ole taganud otsuse samaaegset täitmist, vaid on sisuliselt kohustanud kostjaid täitma esimesena enda poolsed kohustused. Seejuures ei ole kohtuotsus kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks täidetav ilma hagejate nõusolekuta ehk kostjatele ei ole pärast ostuhinna täielikku tasumist garanteeritud kohene omandi üleandmine.
Kostjate hinnangul tuleb TsMS § 445 lg-t 1 tõlgendada kitsendavalt ning otsuse täitmise tagamine saab toimuda üksnes hagi tagamise abinõude kaudu. Kostjad märgivad, et käesolev kohtu poolt kindlaksmääratud täitmise kord ei lihtsusta otsuse täitmist, vaid teeb selle kostjate poolt sisuliselt võimatuks. Kostjad on kohustatud tagastama müügihinna, kuid neil puuduvad võimalused, et seda kasvõi ühekordse laenumaksena teha.
6.Hagejad K.A. ja A.R. vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist. Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostjate kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) on maakohus põhjalikult hinnanud poolte poolt esitatud tõendeid, sealhulgas kostjate poolt apellatsioonkaebuses esile tõstetud ekspertiisiaktis sisalduvat lauset: „Sarnaseid hoonete vajumisi esineb enamusel Emajõe ürgorgu ehitatud hoonetel Tartu linnas“. Kostjate poolt viidatud ekspertiisiakti lause on ebatäpne. Üldtuntult asub suurem osa Tartu kesklinnast, Supilinna, Ülejõe, Annelinna ja Ropka linnaosadest ning osaliselt ka Karlova linnaosa ehk ca kolmandik kogu Tartu linnast Emajõe ürgorus. Samuti on üldtuntud fakt, et enamik Emajõe ürgorus asuvatest majadest ei ole vajumise tõttu hävimisohus. Juhul, kui kostjad olid seisukohal, et enamik Emajõe ürgorus asuvatest majadest on siiski vajumise tõttu hävimisohus, oli nende ülesanne seda ka tõendada, mida kostjad ei ole teinud; 2) ei ole Roosi tn geoloogiline pinnas ning 1909. a rakendatud ehitusvõtted üldtuntud asjaolud. Mõlemad eeldavad väga spetsiifilisi erialateadmisi. Maakohus on õigesti viidanud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-43-15 p-ile 22. Antud juhul on ilmne, et hagejad ei saanud korterit üle vaadates tuvastada pinnase koosseisu (mis oleks eeldanud geoloogilisi uuringuid) ega ajaloolisi ehitusvõtteid (mis oleks eeldanud ehitusajaloolisi uuringuid). Seetõttu ei pidanud ega saanud hagejad kuidagi teada seda, et konkreetne maja on hävimisohus, kuivõrd tegemist ei ole antud piirkonna tavalise olukorraga; 3) on hagejate poolt lepingust taganemine põhjendatud ja õiguspärane isegi siis, kui ainsaks lepingurikkumiseks oleks korterisisesed ümberehitused ja nende dokumenteerimata jätmine; 4) heidavad kostjad hagejale ette seda, et hagejad väidetavalt ei andnud neile täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Tegemist on uue väitega, mida kostjad maakohtus ei esitanud. Kostjad ei ole esitanud mistahes tõendeid selle kohta, et puudused oleksid üleüldse kõrvaldatavad. Juhul, kui kostjad leidsid, et tegemist on nende vastutusalas lasuva (pealegi ainsa) rikkumisega, jääb arusaamatuks, miks kostjad enne hagejate poolt lepingust taganemist rikkumist ei heastanud VÕS § 107 mõistes. Hagejad on kostjaid enne lepingust taganemist puudustest aegsasti teavitanud (5. ja 23. novembri 2012. a kirjadega), kuid kostjad ei ole pidanud vajalikuks mistahes viisil reageerida; 5) puuduvad kostjatel mistahes takistused kohtuotsuse täitmiseks. TsMS § 377 lg 2 p-i 10 kohaselt on kohus hagi tagamise abinõude valikul vaba, mistõttu kohus võib hagi tagamisel, samuti kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramisel, rakendada kõiki abinõusid, mida ta peab põhjendatud ning mõistlikuks. Juhul, kui kostjad soovivad tasuda võlgnevuse sama kinnisasja müügi teel, siis on neil võimalik leida kinnisasjale ostja ning hagejad annavad nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks eeldusel, et ostja maksab ostuhinna otse hagejatele. Kohtuotsuse täitmise kord ei kahjusta kostjate õigusi.
7.Hagejad esitasid 6. oktoobril 2015. a vastuapellatsioonkaebuse, milles taotlevad maakohtu otsuse resolutsiooni p-i 7 tühistamist ja selles osas uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagejate nõue kahjuhüvitise 1437,12 euro väljamõistmiseks. Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostjate kanda. Juhul, kui hagejad oleksid teadnud, et kostjate poolt müüdav asi ei vasta lepingutingimustele, ei oleks nad lepingut sõlminud ega teinud selleks finantskulutusi. Seetõttu on tegemist kahjuga, mis diferentsihüpoteesist lähtuvalt kuulub hüvitamisele. Hagejad on seisukohal, et kostjate poolt VÕS § 14 lg-s 2 sätestatud kohustuse rikkumise tõttu on hagejatel õigus nõuda kostjatelt VÕS § 115 lg 1 alusel lepingu sõlmimisega seotud finantskulutuste kui kahju hüvitamist. Vastuapellatsioonkaebus on esitatud tähtaegselt.
8.Kostjad vaidlevad vastuapellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle läbi vaatamata või rahuldamata jätmist. Kostjad paluvad menetluskulud jätta hagejate kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) on vastuapellatsioonkaebus võetud ebaõigesti ringkonnakohtu menetlusse. Hagejad said
22.septembril 2015 kätte küll apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise määruse, kuid apellatsioonkaebus ise toimetati hagejate esindajatele kätte hiljemalt 19. augustil 2015, mistõttu saabus vastuapellatsioonkaebuse esitamise hiliseim tähtaeg 02. septembril 2015. Vastuapellatsioonkaebus on esitatud hilinenult. TsMS § 643 lg 1 alusel on põhjendatud jätta vastuapellatsioonkaebus läbi vaatamata; 2) ei ole lisaks intressikulule lepingu kaitse-eesmärgiga hõlmatud ka muud müügilepingu sõlmimiseks hagejate poolt kantud finantskulutused. Seejuures ei saanud kostjatele mitte kuidagi olla ettenähtavad hagejate poolt kantud laenulepingutasud, kuna korteri soetamine ei pea tingimata toimuma finantslaenu alusel.
9.Pooled esitasid ringkonnakohtumenetluses ka oma lõplikud seisukohad. Kostja I on seisukohal, et kuna hoones varisemisohtu e ole, vajumised on toimunud aastakümneid ning ekspert on tuvastanud korteri elamiskõlbulikkuse, siis puudub kostjatel kohustus tõendada apellatsioonkaebuse vastuses viidatud hävimisohu vastavust keskmisele kvaliteedile. Kostjatel ei olnud soovi müüa mitte hävimisohus korterit, vaid korterit, mis asub silmaga nähtavalt viltuses renoveerimata tsaariaegses majas. Maakohus pidanuks tõendeid hinnates jõudma keskmise kvaliteedi hindamisest sõltumata seisukohale, et vajumisest tingitud puuduste osas välistab müüjate vastutuse VÕS § 218 lg 4 alusel. Õigusliku aluseta tehtud ümberehituse tõttu ei vastanud korter küll lepingutingimustele, kuid tegemist ei ole olulise lepingu rikkumisega VÕS § 116 lg 1 tähenduses. Maakohtu poolt kindlaks määratud kohtuotsuse täitmise kord seab kogu otsuse täidetavuse sõltuvusse hagejate tahtest.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb jätta muutmata, välja arvatud otsuse resolutsiooni p-s 9, milles maakohus määras hagejate taotlusel kindlaks kohtuotsuse täitmise korra. Ringkonnakohus muudab kohtuotsuse täitmise korda ja teeb selles osas ise uue otsuse. Vastavalt tuleb muuta TsMS § 173 lg 3 alusel ka menetluskulude jaotust maakohtus. Ülejäänud osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks puudub alus. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
11.Pooled vaidlevad ringkonnakohtus selle üle, kas kostjad müüjatena andsid hagejale
15.augustil 2012. a sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel üle kokkulepitud omadustega korteriomandi (st täitsid lepingu kohaselt) või andsid hagejale üle korteriomandi, mis ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele (st täitsid lepingu mittekohaselt) ning kas hagejatel on õigus lepingust taganeda. Küll aga vaidlevad pooled selles, kas arvestades hoone vanust (ehitatud 1909. a) ja asukohta (Tartu linnas Emajõe ürgorus), vastab korter maja vajumisest tingitud puuduste osas antud piirkonna sama vanade ja sama tüüpi majade keskmisele kvaliteedile. Seetõttu ei saanud kostjate arusaamise kohaselt hagejad eeldada, et vajumise põhjus on kõrvaldatud ja pidid mõistma, et vajumine jätkub ka tulevikus. Vaidlust ei ole, et korterisisesteks ümberehitustöödeks ehitusprojekt ja kooskõlastused puuduvad, kuid kostjad ei pea seda oluliseks müügilepingu rikkumiseks. Lisaks vaidlevad pooled selle üle, kas kostjad on lepingu mittekohase täitmisega põhjustanud hagejatele kahju, st kulutusi ehitusekspertiisi tellimisele AS-lt Haspo ja laenulepingu sõlmimisele, kuna hagejad võtsid müügilepingu täitmiseks krediiti.
12.Maakohus tuvastas, et korter ei vastanud müügilepingu p 1.8.7 teises lauses kokkulepitule, mille kohaselt pidi lepingu eseme koosseisu kuuluv eluruum vastama projektile ja sellel ei tohtinud olla õigusliku aluseta ümberehitusi. Müügilepingus ei olnud täpselt kokku lepitud korteriomandi ega kogu maja tehnilises seisukorras, mistõttu tuleb VÕS § 77 lg 1 kohaselt täita lepinguline kohustus vähemalt keskmise kvaliteediga. Korter ei olnud vähemalt keskmise kvaliteediga järgnevas: korteris on tehtud omavolilisi ümberehitustöid (1); maja vundament ja seinad on vajunud, mistõttu on tekkinud otsaseina nurgaetappide purunemise võimalus (2); maja korstnad on ebarahuldavas seisukorras ja vahelae koormuste tõttu purunemisohus (3); keldri parempoolne post vajab kohest taastamist ja sellele toetuv tala täiendavat toestamist (4); hoone võib vajumise jätkudes muutuda varisemisohtlikuks (5). Puudused, va visuaalsel vaatlusel tuvastatav puudus maja viltusus, ei ole saanud lepingu osaks. Kostjad on kohustust anda üle lepingutingimustele (sh lepingu p 1.8.7) vastav asi rikkunud vähemalt raske hooletuse tõttu, mistõttu hindas maakohus hagejate õigust müügilepingust taganeda VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p 3 ja VÕS § 217 lg 1 alusel põhjendatuks. Hagejad andsid kosjatele täiendava tähtaja alternatiivselt kas ostuhinna alandamiseks või puuduste likvideerimiseks, kostjad selleks soovi ei avaldanud, mistõttu on kostjatel õigus lepingust taganeda ka VÕS § 116 lg 2 p 5 alusel. Maakohus mõistis hageja kasuks kostjatelt VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel solidaarselt välja kahjuna kulutused ehitusekspertiisi tellimisele 300 eurot ja jättis hagejate kahjunõude rahuldamata 1437, 12 euro, st notaritasu, kodulaenu ja käenduslepingu lepingutasude ning intressidele tehtud kulutuste kostjatelt väljamõistmise osas.
13.Apellatsioonkaebuse lahendamiseks peab ringkonnakohus kõigepealt kontrollima hagejatel lepingust taganemise õiguse olemasolu. Lepingust taganemine on õiguskaitsevahendiks lepingu rikkumise korral. Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes (vt Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11 p 28). Kuigi maakohus ei ole taganemise formaalseid eeldusi eraldi kontrollinud, pooled nende eelduste täitmise osas ei vaidle. Taganemisavaldus on kostjatele esitatud 27. veebruaril 2013 (I kd lk 71-75). Hagejad on lepingust taganenud
müüjate poolt müügilepingu olulise rikkumise tõttu, mis seisneb lepingutingimustele mittevastava asja üleandmises.
14.Maakohus on kostjate poolse olulise lepingurikkumise lepingust taganemise alusena õigesti tuvastanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea vajalikuks kõiki põhjendusi TsMS § 654 lg 6 alusel oma otsuses korrata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga selles, et müüdud asi (korteriomand) ei vastanud lepingutingimustele lepingu p 1.8.7 osas, sest köögi ümberehitus vannitoaks ja esiku laiendus WC arvelt ei ole kooskõlas maja projektiga (selles osas puudub ka vaidlus). Lepingu p-s 1.8.7 on kostjad aga kinnitanud, et lepingu eseme koosseisu kuuluv eluruum vastab projektile ja selles ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et asja materjalide kohaselt puudutavad hagejate etteheited müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse osas eelkõige korteriomandi kaasomandi mõttelist osa (va ebaseaduslik ümberehitus), mistõttu tuleb kohtul hinnata mitte üksnes korteri (mis on eluruum), vaid korteriomandi kaasomandi mõttelise osa võimalikke puudusi ja keskmisele kvaliteedile vastavust (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-4315 p 22). Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga ka selles, et olukorras, kus müügilepingus ei sisaldu poolte kokkuleppeid korteriomandi kaasomandi osa tehnilise seisukorra kohta, peab lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet vastama VÕS § 77 lg 1 järgi vähemalt keskmisele kvaliteedile. Ka VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
15.Maakohus on põhjendatult (viidates Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10 p 12) asunud seisukohale, et keskmise kvaliteedi hindamisel tuleb võrrelda kasutatud asja mitte uute, vaid teiste sarnaste kasutatud asjadega ja lepingutingimustele mittevastavust tuleb jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel ei esine. Maakohus ongi ekspert K. Pildi poolt lepingu eseme puuduste kohta antud arvamusele tuginedes leidnud, et asi ei vasta keskmisele kvaliteedile järgnevas: korteris on tehtud omavolilisi ümberehitustöid; maja vundament ja seinad on vajunud, mistõttu on tekkinud otsaseina nurgatappide purunemise võimalus; maja korstnad on ebarahuldavas seisukorras ja vahelae koormuste tõttu purunemisohus; keldri parempoolne post vajab kohest taastamist ja sellele toetuv tala täiendavat toestamist; hoone võib vajumise jätkudes muutuda varisemisohtlikuks (maakohtu otsus p 4.5). Põhjendatud on ka maakohtu seisukoht, et asjas ei ole tõendatud, et hagejad olid teadlikud asjal esinevatest puudustest, kuna vaatasid korteri üle. Kostjad on ise lepingu p-s 1.8.7 kinnitanud, et varjatud puuduseid lepinguesemel ei ole ja seda ei ole võimalik tuvastada ka vaatlusel. Ka nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et kuigi visuaalsel vaatlusel on võimalik tuvastada seinte viltusus, ei ole ostjal võimalik vaatluse teel tuvastada tegelikku põhikonstruktsioonide seisukorda nagu on seda teinud asjatundjad ja ekspert. Samuti ei pidanud hagejad viltuseid seinu nähes aru saama hoone vajumise ulatusest ja selle võimalikust jätkumisest. Asjakohane on selles osas maakohtu viide Riigikohtu seisukohtadele tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, apellantide vastupidine seisukoht on ebaõige. Apellantide väited, et hoone, milles asub müügiesemeks olnud korteriomand, on samas keskmises seisukorras, kui teised sama vanad hooned samas piirkonnas, on apellantide poolt tõendamata. Keskmist kvaliteeti, st müügieseme vastavust lepingu tingimustele pidi tõendama apellant kostjana. Maakohtu etteheide selles osas mõlemale poolele (otsuse lk 7) ei ole
põhjendatud. Apellantide väide, et maakohus ei ole keskmise kvaliteedi määramisel arvestanud eksperdiarvamusega, ei ole õige. Ekspert on küll arvamuse lk-l 15 ekspertarvamuse põhjendavas osas avaldanud, et sarnaseid hoonete vajumisi esineb enamusel Emajõe ürgorgu ehitatud hoonetel Tartu linnas, kuid ekspertarvamusest ei nähtu, et enamus hooneid selles piirkonnas on vajumisest tingitult ka avariiohtlikud ja sarnaste kohest likvideerimist vajavate puudustega. Ringkonnakohus rõhutab, et üksnes see, et korteriomand asub hoones, mis on ehitatud 1909. aastal ja paikneb Emajõe ürgorus, ei saa õigustada kõiki hoone vajumisest tingitud põhikonstruktsioonide (sh korstna) puudusi ja avariilisust ja pidada sellist eluhoonet keskmisele kvaliteedile vastavaks.
16.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostjad on oma lepingulist kohustust rikkunud, on andnud ostjatele üle asja, mis ei vasta lepingu tingimustele (sh keskmise kvaliteedi osas) ja see rikkumine on oluline VÕS § 116 lg 1, lg 2 p 3 (kohustust rikuti raske hooletuse tõttu) ja p 5 (teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS § 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida) tähenduses. Maakohus on õigesti tuvastanud kostjate tegevuses vähemalt raske hooletuse. Kostjad olid teadlikud, et korteris esines projektiväliseid ümberehitusi, kuid kinnitasid lepingus vastupidist. Samuti oli vähemalt kostja II teadlik hoone põhikonstruktsioonide seisukorrast, kuna kostja II tegeles hoone Roosi X haldamisega, tema valduses olid dokumendid (asjatundjate arvamused), ta osales korteriomanike üldkoosolekul 21. jaanuaril 2010, kus arutati Roosi X hoone konstruktsioonide avariilisusega seotud küsimusi (II kd lk 23) ja ta oli puuduste likvideerimisega tegelenud OÜ Loov Majandus juhatuse liige. Ekspert on tuvastanud, et enamust „Hoone tehnilise olukorra ja termograafia aktis“ ja „Hoone konstruktsioonide olukorra osalise ülevaates“ kirjeldatud ettepanekuid puuduste likvideerimiseks ei olnud ekspertiisi läbiviimise ajaks sügisel 2014 täidetud. Seega oli kostja II hoone tegelikust seisundist teadlik ja pidi sellest VÕS § 14 lg-st 2 tulenevalt teavitama ka hagejaid ostjatena, kuna hagejatel oli hoone puuduste vastu lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kostjad seda ei teinud. Asjas on tõendatud, et viidatud asjatundjate arvamused andis kostja II hagejatele üle alles pärast müügilepingu sõlmimist ja valduse üleandmist, mistõttu ei kohaldu VÕS § 218 lg-s 4 sätestatu, kuna asjas ei ole tõendatud, et ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest (et asi ei vasta keskmisele kvaliteedile) teadis või pidi teadma.
17.Enne lepingust taganemist on hagejad andnud kosjatele ka täiendava tähtaja varjatud puuduste (liigniiskus esimese toa seinal, koridori korstnajalal ja vannitoas, vesi korteri all olevas keldris) kõrvaldamiseks ja andsid vastamiseks tähtaja 07. detsember 2012 (I kd lk 96). Kostjad hagejate kirjale ei vastanud. Vastuseks hagejate lepingust taganemise avalduse teatasid kostjad, et korterit ei ole ebaseaduslikult ümberehitatud, kostjad ei olnud müüjatena teadlikud varjatud puudustest ja nad ei soovi teha hagejatega koostööd müügilepingu tagasitäitmiseks (I kd lk 115). Sellest tulenevalt järeldas maakohus õigesti, et hagejatel oli õigus lepingust taganeda ka VÕS § 116 lg 2 p 5 alusel. Asjakohatu on apellantide etteheide hagejatele (kaebuse p 2.4.3.), et kohane ning hea usu põhimõttega kooskõlas olev oleks anda elamiskõlbuliku korteri puhul kõigepealt tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Hagejad on puuduste kõrvaldamiseks ettepaneku teinud, kuid apellandid pole puuduseid enne kohtuvaidluse algust kõrvaldada soovinud.
18.Ringkonnakohus märgib, et hagejate taganemisõigus tuleneb ka VÕS §-s 223 sätestatust. VÕS § 223 lg 1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Antud juhul ei ole arvestades
tuvastatud puudusi asja parandamine, samuti asendamine võimalik, ka ei ole müüja soovinud midagi ette võtta asja parandamiseks pärast ostja poolt talle asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Sellisel juhul ei pidanuks hageja ostjana ka määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võis lepingust taganeda (VÕS § 223 lg 3).
19.Kuigi kostjad on vaidlustanud maakohtu otsuse täielikult, sh kostjatelt kahju 300 eurot väljamõistmise osas, ei sisalda apellatsioonkaebus selles osas maakohtu otsusele sisulisi etteheiteid, millest saab järeldada, et kostjad on vaidlustanud maakohtu otsuse selles osas üksnes seetõttu, et nad ei nõustu hagejate õigusega lepingust taganeda ja sellest tulenevate tagajärgedega. Lepingu rikkumise korral on hagejatel lisaks lepingust taganemisele õigus nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel kahju, mis on põhjuslikus seoses lepingu rikkumisega, hüvitamist. Ehitusekspertiisi tellimine oli vajalik müügieseme tegeliku seisundi (st kahju) kindlakstegemiseks, et tuvastada lepingueseme vastavus müügilepingu tingimustele, mistõttu on tegemist kostjate kui müüjate poolt oma lepingust tulenevate kohustuste rikkumisega tekitatud kahjuga, millise nõude on maakohus põhjendatult 300 euro ulatuses rahuldanud.
20.Vastuapellatsioonkaebuses taotlevad hagejad, et ringkonnakohus rahuldaks nende kahjunõude täielikult. Hagejad taotlevad müügilepingu sõlmimiseks ja täitmiseks tehtud finantskulutuste kui kahju hüvitamist. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult jätnud nõude kahju 1437, 12 eurot väljamõistmiseks rahuldamata, asudes seisukohale, et notaritasu, kodulaenuintressi ja käenduse lepingutasu oleksid hagejad pidanud kandma ka siis, kui nad ei oleks müügilepingust taganenud. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11 (p 12) leidnud, et VÕS § 127 lg 2 alusel ei tule kahju hüvitada ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. VÕS § 127 lg-s 2 on lähtutud normi eesmärgist, mille kohaselt tuleb lepingurikkumisega iseenesest adekvaatses kausaalseoses olev kahju hüvitada siiski üksnes juhul, kui selle kahju ärahoidmine oli selle kohustuse eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Igasuguste kahjude hüvitamine ei pruugi vastata pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. VÕS § 127 lg 2 kohaldamisel peab kohus märkima kohustuse või sätte, mille rikkumist kostjale ette heidetakse ning mille kaitse-eesmärgi ulatust kohus hindab (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 9. märtsi 2011. a otsus asjas nr 3-2-1-174-10, p 12). Riigikohus leidis, et hageja väidetud kahju (intressikulu) ei ole hõlmatud poolte sõlmitud lepingu kaitse-eesmärgiga, mistõttu tuleb hagi jätta selle nõude osas rahuldamata sõltumata sellest, kas kostja põhjustas selle kahju (VÕS § 124 lg 4) või kas kahju oli ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Ringkonnakohus leiab, et hagejate poolt müügilepingu sõlmimiseks tehtud finantskulutused ei ole hõlmatud müügilepingu kaitse-eesmärgiga ja kahjunõue vastavas ulatuses ning vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata
21.Vastuseks kostjate seisukohale vastuapellatsioonkaebuse mittetähtaegse esitamise kohta märgib ringkonnakohus järgmist. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-67-13 asunud seisukohale, et TsMS § 635 lg-t 3 on mõistlik tõlgendada selliselt, et vastuapellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg ei hakka kulgema enne, kui vastustajale on kätte toimetatud ringkonnakohtu määrus selle kohta, et apellatsioonkaebus on menetlusse võetud. Käesolevas asjas võttis ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse 21. septembril 2015, vastav määrus toimetati vastustajate esindajale kätte 22. septembril 2015 (IV kd lk 110). Vastuapellatsioon esitati 06. oktoobril 2015, st TsMS § 435 lg-s 3 ettenähtud tähtaja piire. Vastuapellatsioonkaebus ei ole võetud menetlusse ebaõigesti.
22.Kui asja läbivaatamisel leitakse, et pooltevaheline leping on taganemise tõttu lõppenud, kohalduvad asjas lepingu tagasitäitmist reguleerivad sätted (VÕS § 189 jj). Maakohus on määranud kindlaks otsuse täitmise viisi ja korra selliselt, et hagejatel on õiguse keelduda korteriomandi kinnistusraamatu kande muutmiseks vajalike tahteavalduste tegemisest kuni korteri müügihinna tasumiseni. Kostjad on maakohtu otsuse selles osas vaidlustanud, leides, et maakohus ei ole otsuse resolutsiooniga (p-d 4 ja 9) taganud otsuse samaaegset täitmist, vaid on sisuliselt kohustanud kostjaid täitma omapoolse kohustuse esimesena ja see teeb täitmise kostjate jaoks sisuliselt võimatuks. TsMS § 445 lg 1 võimaldab kohtul otsuses määrata kindlaks otsuse täitmise kord ja tähtaeg. Kohus leiab, et hagejate taotlus kohtuotsuse korra kindlaks määramiseks nende poolt pakutud ja maakohtu poolt määratud viisil ei ole täpses vastavuses VÕS § 189 lg 1 ja § 111 lg 1 mõttega. VÕS § 189 lg 1 järgi võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma ühel ajal, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Selline korraldus tagab ka hagejate huve. Nii kaua kui kostjad ei ole omapoolset kohustust müügihinna tagastamiseks kohtuotsusega väljamõistetud ulatuses täitnud, ei pea ka hagejad täitma omapoolset kohustust tahteavalduse tegemiseks kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks. Vastavalt tuleb muuta maakohtu poolt kindlaks määratud kohtuotsuse täitmise korda (otsuse resolutsiooni p 9) ja määrata, et kohustused tuleb täita samaaegselt.
22.Kostja II on esitanud 14. augustil 2015 kohtule taotluse (IV kd lk 68-69), milles soovib võtta tagasi kehtivaks 16. juulil 2013 kohtule esitatud vastuhagi, millest ta loobus 9. juuni 2015 kohtuistungil, teadmata, mida temalt nõuti. Samuti palub kostja II end menetlusest eemaldada. Ringkonnakohus märgib, et kostja II esitas maakohtule vastuhagi, milles taotles korteriomandi müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamist ja loobus sellest nõudest 09. juuni 2015 kohtuistungil oma esindaja juuresolekul. Maakohus võttis vastuhagist loobumise vastu ja lõpetas selles osas menetluse kohtuotsusega (maakohtu otsuse resolutsiooni p 8). Kostjate apellatsioonkaebuses (esindajate kaudu) ei ole nimetatud osas maakohtu otsust vaidlustatud. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida kostja II taotluse osas järgmist. Kostja II esitas vastuhagina tuvastushagi. TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Käesolevas asjas esitatud vastuhagi oli suunatud sellele, et tuvastada hagejatel lepingust taganemise õiguse olemasolu või puudumine. Sisuliselt on kostja II vormistanud oma vastuväite hagile vastuhagina. Hagi, millele kostjad vastu vaidlesid, rahuldamise eeldusena tuli kohtul tuvastada hagejate taganemisavalduse kehtivus. Seega ei ole kostja II õiguslik positsioon pärast vastuhagist loobumist mingilgi viisil halvenenud ja kõik tema vastuhagis esitatud väited on kohtu poolt kontrollitud kui hagile esitatud vastuväited. Ringkonnakohus ei saa rahuldada kostja II ringkonnakohtule esitatud taotlust tema menetlusest eemaldamiseks. Tsiviilkohtumenetluse põhimõtete kohaselt valib isikud, kelle vastu oma nõue esitada (kostjad), hageja. Kostja asendamine ja eemaldamine menetluse ajal enne asjas lõpplahendi tegemist on üksnes hageja menetluslik õigus ja kohus ei saa seda teha ilma hageja vastava taotluseta.
23.TsMS § 173 lg 3 alusel seoses maakohtu otsuse osalise muutmisega muudab ringkonnakohus ka menetluskulude jaotust maakohtus ja jätab hagejate menetluskuludest 95 % solidaarselt kostjate ja 5% solidaarselt hagejate kanda. TsMS § 171 lg 1 kohaselt kannab apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. Käesolevas asjas rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse üksnes kohtuotsuse täitmise korra osas ja vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Sellest tulenevalt jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud poolte menetluskuludest 95 % solidaarselt kostjate ja 5% solidaarselt hagejate kanda. Kõik vastuapellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud tuleb jätta solidaarselt hagejate kanda. Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka ringkonnakohus (välja arvatud riigituludesse apellatsiooniastme menetluskulude välja mõistmine). TsMS § 174 lg 4 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras.
24.Maakohtu 02. märtsi 2013 määrusega andis kohus kostjale I õigusabi kohustusega täielikult hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud. Ringkonnakohtu 21. septembri 2015 määrusega vabastati kostjad riigilõivu 1100 eurot tasumisest apellatsioonkaebuse esitamisel. Menetluskulude apellantide kanda jätmise korral taotleb kostja I raske majandusliku seisundi tõttu RÕS § 25 lg 3 alusel menetluskulude riigi tuludesse tasumise kohustusest vabastamist. Ringkonnakohus on määranud advokaadi poolt kostjale I osutatud riigi õigusabi tasu suuruseks ringkonnakohtu menetluses 360 eurot (koos käibemaksuga), millest 264 eurot on apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud kulu ja 96 eurot on vastuapellatsioonkaebuse menetlemisega seotud kulu. Kostja II esindaja ei ole riigi õigusabi osutamise eest ringkonnakohtus tasu taotlenud. Hagejate esindaja on 27. jaanuari 2016 menetlusdokumendis avaldanud, et kostja I riigiõigusabi korras määratud esindaja taotletud tasu suurus 10 töötunni eest on ülemäärane. Ringkonnakohus on kostja I esindaja õigusabikulude suurust 29. jaanuari 2016 määrusega vähendanud 7,5 tunnile, millises osas peab ringkonnakohus kulutusi õigusabile kostja I esindamisel ringkonnakohtus põhjendatuks ja vajalikuks. TsMS § 190 lg 2 kohaselt menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, kannab oma menetluskulud täies ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud menetlusabi menetluskulude tasumiseks. Sama paragrahvi lg 7 kohaselt võib kohus mõjuval põhjusel ette näha kulude riigituludesse tasumise osadena kohtu määratud tähtaja jooksul, samuti vabastada isiku menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest. TsMS § 179 lg 1 järgi menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulga satsumata riigilõiv või riigi kasuks väljamõistetud menetlusabikulud, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Ringkonnakohus mõistab pooltelt välja menetluskulu riigituludesse arvestades otsuse p-s 23 kindlaks määratud menetluskulude jaotist järgmiselt: kostjatelt Madis Mikkorilt ja Heli Hintolt solidaarselt riigilõivu katteks 1045 eurot (95% 1100 eurost); kostja I Madis Mikkorilt riigi õigusabi kulu katteks 250.80 eurot (95% 264 eurost); hagejatelt K.A.lt ja A.R.lt solidaarselt riigilõivu katteks 55 eurot (5 % 1100 eurost) ja kostjale II osutatud riigi õigusabikulu katteks 109.20 (13.20 + 96) eurot.
Ringkonnakohus leiab, et puuduvad asjaolud, mis annaksid aluse kostjate suhtes TsMS § 190 lg-s 7 sätestatu kohaldamiseks ja kostjate vabastamiseks menetluskulu riigituludesse tasumise kohustusest. Ringkonnakohtul puuduvad andmed, et kostjate kui riigi menetlusabi saajate majanduslik seisund või maksevõime oleks riigi menetlusabi andmise ajaga võrreldes oluliselt muutunud (RÕS § 25 lg 3).
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
/digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson
/digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.