Imbi Sidok-Toomsalu (eesistuja), Ele Liiv ja Indrek Parrest
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht
15.12.2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-55218
Tsiviilasi
PK hagi KÜ Brookusmäe vastu kohustuse täitmiseks
Kaebuse hind
3 500 eurot
Kaebuse liik ja esitaja
PK apellatsioonkaebus
Vaidlustatud lahend
Harju Maakohtu 20.11.2014 otsus
Menetlusosalised ja nende
Apellant/hageja PK (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Marina Simhes-Kazakova
esindajad
Vastustaja/kostja KÜ Brookusmäe (registrikood 80212785), lepinguline esindaja v/adv Priit Manavald Kohtuistung
04.11.2015
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 20.11.2014 otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.
2.PK apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi asjaolud
1.Hageja esitas maakohtule hagiavalduse korteriühistu (KÜ) Brookusmäe vastu kohustuse täitmiseks. Hageja palub kohustada kostjat ehitama veekindel kate fassaadi astmel korteri nr 11 kohal elamus Pikk t 54, 56, 58/Sulevimägi 4, 6 Tallinnas ja menetluskulud jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt asutati 21.09.2004 KÜ Brookusmäe. Kooskõlas kostja põhikirja punktiga 1.3 on KÜ eesmärgiks korraldada elamu korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamist ning esindada liikmete ühiseid huve. 27.04.2005 ostis hageja korteri nr 11 ja sai KÜ liikmeks. Hageja korter asub II korrusel ja selle kohal asub III korruse korterite nr 15/16 terrass, mille põrandaks on elamu kattepaneel, mis ühtlasi on hageja osale korterile katuseks. Vihma ja lumesulamise ajal tungib läbi terrassi konstruktsiooni hageja korterisse vesi. Läbijooksude tagajärjel on saanud kahjustada hageja korter (praguneb ja mureneb lagi, märguvad seinad, kahjustub põrand). Juba kaks korda (märtsis 2012 ja veebruaris 2013) maksis kindlustusandja hagejale kompensatsiooni tekkinud kahju eest.
3.Hageja pöördus korduvalt kostja poole palvega korraldada konstruktsiooni remont. Eesmärgiga uurida tekkinud olukorda tellis KÜ ekspertiisi, milles asjatundja tegi ettepaneku katta terrass vedela elastse plastikuga Line-X XS-100, tööde maksumus 3 478.80 eurot. Nõude sõnastamisel lähtus hageja nimetatud eksperdiarvamusest.
4.Elamus on kuus analoogsete terrassidega korterit. Kostja vaatas läbi ühe analoogse terassiga korteri „Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe“, mis on sõlmitud müüja Pikksulevimägi OÜ ja praeguse korteriomaniku vahel. Tuginedes tüüptingimusele 6.4, mille kohaselt: „Müüja ja ostja lepivad kokku, et ainukasutusse jääva elamuhoone osa (terrassrõdu, välisterrass) alalhoidmisega, valdamisega, kasutamisega ja parendamisega seotud kulud kannab omanik, kelle ainukasutuses vastav elamuhoone osa on“, otsustas kostja, et sellega võttis iga analoogse terrassiga korteri omanik endale kohustuse terrassi oma vahenditega korras hoida ja remontida.
5.Kostja saatis ekspertiisi tulemused korteri nr 15/16 omanikule ja nõudis, et viimane likvideeriks läbijooksu. 27.09.2013 vastuses tegi omanik ettepaneku läbijooks likvideerida kõigi korteriomanike poolt solidaarselt. Käesoleva ajani ei ole kostja organiseerinud konstruktsiooni remonti, millega rikub põhikirja punkti 1.3. Kuna elamu arhitektuurilised iseärasused on sellised, et elamul on astmeline fassaad ja hageja korteri kohal asub üks fassaadi aste, siis peab see aste olema kaetud veekindla kattega sõltumata sellest, kas keegi omab õigust kasutada seda astet terrassina või mitte. Veekindla katte ehitamine hageja korteri kohale jääval fassaadi astmel kuulub elamu mõtteliste osade hulka, mille majandamiseks asutati kostja. Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe reguleerib selle tehingu poolte (korteriomandi ostja ja selle müüja Pikksulevimägi OÜ) suhteid ega laiene kolmandatele isikutele.
6.Hageja leiab, et veekindla katte ehitamine fassaadi astme alla jääva korteriosa kohal on ka teiste kostja liikmete huvides. Juhul, kui hagejal puudub võimalus koristada korterisse läbi konstruktsiooni tungivat vett, võib vesi hageja korterist tungida allpool ja kõrval asuvatesse korteritesse. Läbivettinud seina ja laepaneelide külmumine toob kaasa nende purunemise ja kahju ka teistele korteriomanikele.
7.Peale maakohtu menetlust tellis hageja läbijooksu likvideerimiseks vajalike tööde kohta uue eksperdiarvamuse ja sõnastas oma nõuda vastavalt sellele ümber, esitades hagiavalduse tervikteksti. Kostja vastuväited
8.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja seisukoht, mille kohaselt peab kaasomandi eseme valitsemise küsimused lahendama KÜ, on inimlikult mõistetav, kuid hagejal puudub õigus nõuda ja kostjal kohustus teostada teise korteri juurde kuuluva terrassrõdu ümberehitamist hagejale meelepärasel viisil. Tegemist on kaasomandi valitsemise küsimusega ja valitsemise üldkorrast on käesoleval juhul tehtud kaasomanike kokkuleppega erand - terrassrõdude osas on omandi valitsemise küsimused jäetud rõdude ainukasutajate lahendada. Hageja mõistab valesti korteriomanike vahel sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepet ega saa aru, et ka tema ise on selle lepingu pooleks.
9.Pikk t 54, 56, 58/Sulevimägi 4, 6 asuv hoone on jagatud korteriomanditeks nii, et terrassrõdud ei kuulu korteriomandite reaalosade hulka, vaid korteriomandite omanike kaasomandis oleva hoone osa hulka. Terrassrõdude valdamise ja kasutamise kord on sätestatud kaasomanike vahel sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppes. Kuna nimetatud kokkulepe on sõlmitud juba enne korteriühistu asutamist ja selle kohta on kantud kinnistusraamatusse märge, kehtib see kõigi kinnistul asuvate korteriomandite igakordsete omanike, sh hageja, suhtes.
10.Kokkuleppe punkt 6.4 sätestab, et ainukasutusse jääva elamuhoone osa (terrassrõdu, väliterrass) alalhoidmise, valdamise, kasutamise ja parendamisega seotud kulud kannab omanik, kelle ainukasutuses vastav elamuhoone osa on. Seega saab terrassrõdu ümberehitus toimuda vaid selle ainukasutaja soovil ja kulul. Kokkuleppe sõnastus – „ainukasutusse jäävate elamuhoonete osade ümberehitus- ja/või remondi- ja/või parendustööde tegemiseks on vastaval omanikul vajalik hankida hoonete haldamiseks loodava korteriühistu juhatuse lihtkirjalik nõusolek“, näitab selgelt, et ühistu vaid kooskõlastab tööd, üldjuhul ei rahasta ega korralda neid. Korteriomandite omanikud kohustusid lubama takistamatult teostada ainukasutusse ja/või ühiskasutusse jäävate hooneosade hooldus- ja remonditöid, mis on vajalikud üldistes huvides.
11.Hageja toetub nõude esitamisel ainult võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lõigetele 1 ja 2, mis reguleerivad kohustuse täitmist. Selgusetuks jääb, millest tuleneb kostja väidetav kohustus. Hagiavalduse sõnastus lubab oletada, et hageja peab kohustuse tekkimise aluseks põhikirjas sätestatud korteriühistu eesmärki. Vastavas punktis on aga selgelt sõnastatud ainult ühistu tegevuse eesmärk, mitte ühistu kohustused. Korteriühistu üldkoosolekul on aastal 2012 terrassrõdude ümberehitamisega seonduvaid küsimusi arutatud, kuid jõuti järeldusele, et see küsimus on terrassrõdude ainukasutajate pädevuses ja ühistu sellesse ei sekku. Hageja koosoleku otsust ei vaidlustanud.
12.Võib oletada, et hageja kujutleb korteriühistu kohustust üldisest käibekohustusest tuleneva kohustusena. Kuid ka see lähenemine ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. Korteriühistul oleks õigus ja kohustus tegeleda terrassrõdu ümberehitusega vaid juhul, kui ühistu organid oleksid vastu võtnud ettenähtud korras vastava otsuse. Seda aga tehtud ei ole ja seega puudutab terrassrõdude võimalik ümberehitamine korteriühistut vaid niivõrd, et ainukasutusse jäetud elamu osade ümberehitus- ja/või remondi- ja/või parendustööde tegemiseks on vastaval omanikul vajalik hankida juhatuse lihtkirjalik nõusolek. Seega on hagi esitatud vale isiku vastu. Elamu omanike asutatud korteriühistul ei ole hea usu põhimõttest tulenevat üldist käibekohustust.
13.Elamu seinte kui kõigi korteriomandite omanike kaasomandi remont on küll vastavuses korteriühistu eesmärgiga, kuid kui hoone seinte kahjustused on tingitud ainukasutusse jäetud hooneosade ebapiisavast remondist või mittenõuetekohasest ekspluateerimisest, tuleb selleks tehtavad kulutused hüvitada süüdlastel. Korteriühistu juhatus saab kulutusi teha vaid korteriühistu liikmete ühistes huvides. Kuna terrassrõdude remondiga seotud kulutusi peaksid vastavalt kasutuskorra kokkuleppele kandma omanikud, kelle ainukasutusse rõdu on jäetud,
oleks nende kulude kandmine ühistu eelarvest kõigi teiste kaasomanike huvide vastane. Eluruumi hooldamiseks loetakse korteriühistu seaduse (KÜS) § 151 lõike 2 kohaselt töid, millega säilitatakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja eluruumi remondiks loetakse sama sätte kohaselt ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Seega nõuab hageja mitte terrassrõdu hooldamist, vaid selle remontimist ja ümberehitamist. Sellise tegevuse nõuet ei saa esitada korteriühistu vastu, vaid kaasomanike vastu. Samas oleks hagejal õigus see töö tellida ise, sest vastavalt korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lõikele 2 on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Kuna aga KOS § 15 lõike 5 kohaselt võib iga korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, ei teki korteriühistul kohustust neid kulutusi hüvitada, vaid see kohustus tekib kaasomanike kokkuleppest lähtuvalt terrassrõdu ainukasutajal. Kui korteriühistu üldkoosolek otsustaks need kulud siiski korteriühistu eelarvest katta, tuleks juhatusel sellest otsusest lähtuda. Sellise olukorra tekitamiseks peaks hageja taotlema vastavuses korteriühistu põhikirjaga antud küsimuse otsustamist üldkoosoleku poolt ja kui otsus teda ei rahulda, vaidlustama otsuse. Maakohtu otsus
14.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lõike 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-41-05 jõudnud seisukohale, et kohus ei ole seotud hageja poolt õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Seega on kohus asja lahendamisel seotud küll hageja esitatud asjaoludega, kuid mitte tema antud õigusliku kvalifikatsiooniga (lisaks Riigikohtu lahend nr 3-2-1-80-04).
15.Hageja esitas hagi kohustamaks kostjat ehitama veekindel kate fassaadi astmel talle kuuluva korteri nr 11 kohal aadressiga Pikk t 54, 56, 58/ Sulevimägi 4,6 Tallinnas. Hageja on selgitanud, et tema korter asub II korrusel. Tema korteri osa kohal asub III korruse korterite nr 15/16 terrass, mille põrandaks on elamu kattepaneel, mis samal ajal on ka hageja korteriosa katuseks. Vihma ja lume ajal tungib läbi konstruktsiooni hageja korterisse vihm ja lume sulamise vesi. Läbijooksude tagajärjel saab hageja korter kahjustada.
16.Kostja ei vaidlusta, et korteris nr 11 on olnud läbijookse ja nende põhjuste uurimiseks on kostja tellinud ekspertiisi (t lk 17-24). Kohus nõustub kostja seisukohaga, et 17.05.2013 ekspertiisiaktis ei ole ekspert tegelikke läbijooksu põhjuseid välja selgitanud, ekspert on kindlaks teinud vaid „potentsiaalsed läbijooksu kohad“. Hüdroisolatsiooni kontrollimiseks plaate ei avatud. Ekspertiis ei välista, et läbijookse võis põhjustada ka ekspluatatsiooniviga. Ekspertiisiaktis kinnitab ekspert, et olemasolevat ehituslikku lahendust oleks võimalik uuendada ja kvaliteetselt teostada, kuid see oleks töömahukas, aeganõudev ja kallis. Selle asemel soovitab ekspert terrass ümber ehitada ja katta teise materjaliga (t lk 18).
17.Hageja nõudeks on kohustada ühistut tegema neid ümberehitusi vaidlusaluses hoones. Tööde mahu ja koosseisu on määranud hageja eksperdi soovitusest lähtuvalt. Hageja on täiendavalt selgitanud, et tema nõudeks ei ole ümber ehitada korteri nr 15 juurde kuuluv terrassrõdu, nagu pakkus alternatiivina ekspert. Kostja on seisukohal, et hageja nõuab terrassrõdu remontimist ja ümberehitamist.
18.KÜS § 151 lõike 2 kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade
paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.
19.Toimiku materjalidest nähtuvalt on märtsis 2012 hageja elamispinnale tekitatud kahju avalduses märgitud, et hageja soovib, et kindlustusandja teeks remondi. Veebruari 2013 kahjuavalduses on märgitud, et III korruse avatud terrassilt lekib jälle lume sulamise vesi ning et möödunud kord teostati remont, kuid see osutus ebaefektiivseks (t lk 15-16, 58-59). Kostjale edastatud OÜ Grandbuild hinnapakkumine nr 13/60 on tehtud rõdude remondi osas. Antud hinnapakkumises on OÜ Grandbuild märkinud järgmised teostatavad tööd: vanade plaatide eemaldamine, pinna ettevalmistamine, hüdroisolatsioon, uute plaatide paigaldus, renni paigaldus, lehtmetalli paigaldus, põrandaplaat, hüdroisolatsioon, lisamaterjalid, lehtmetallist detailid, ehitusprahi utiliseerimine ja transport (t lk 25-26, 60-61). Tegemist on tavalisest korrashoiuks ettenähtud töödest suuremahulisemate töödega. Asjaolu, et nimetatud hinnapakkumise on tellinud kostja, ei muuda selles märgitud töid ebavajalikeks. Seega on nimetatud tööde teostamine vajalik, et kõrvaldada vee läbijooks hageja korterisse korteri nr 15/16 terrassilt. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja ei nõua mitte terrassrõdu hooldamist, vaid selle remontimist ja ümberehitamist.
20.KOS § 16 lõike 1 esimese lause kohaselt on ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada käesoleva seaduse § 15 lõike 3 kohaselt ega nõuda käesoleva seaduse § 15 lõike 5 järgi. Eeltoodust tulenevalt ei saa sellise tegevuse nõuet esitada korteriühistu vastu, vaid kaasomanike vastu.
21.KÜS § 1 lõike 2 kohaselt rakendatakse selles seaduses reguleerimata küsimustes KÜ suhtes mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. MTÜS § 12 lõike 4 kohaselt määratakse liikmete varalised ja muud kohustused mittetulundusühingu suhtes kindlaks põhikirjaga. Liikmetele võib panna kohustusi ainult põhikirjas ettenähtud korras. KÜ põhikirja punkti 1.3 kohaselt on ühistu eesmärgiks korraldada elamu korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamist ja esindada korteriühistu liikmete ühiseid huve. Vastavas punktis on selgelt sõnastatud korteriühistu tegevuse eesmärk, mitte kohustused. Kohus nõustub kostjaga, et eesmärgi püstitamisest ei teki kohustust. Lisaks on põhikiri ühistu sisedokument ja selles ei reguleerita korteriühistu kui õigussubjekti kohustusi kolmandate isikute ees. Korteriühistu sisesuhetest tulenevaid nõudeid (otsuste ebaseaduslikkus vms) hageja esitanud ei ole. Korteriühistu üldkoosolekul on aastal 2012 terrassrõdude ümberehitamisega seonduvaid küsimusi arutatud, kuid jõutud järeldusele, et see küsimus on terrassrõdude ainukasutajate pädevuses ja ühistu sellesse ei sekku (t lk 108-109).
22.KOS § 1 lõike 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse (AÕS) sätteid. Terrassrõdu korrashoiu küsimuse puhul on tegemist kaasomandi valitsemise küsimusega ja valitsemise üldkorrast on käesoleval juhul tehtud kaasomanike kokkuleppega erand - terrassrõdude osas on omandi valitsemise küsimused jäetud terrassrõdude ainukasutajate lahendada.
23.Kostja on selgitanud, et korteriühistul oleks õigus ja kohustus tegeleda terrassrõdu ümberehitusega vaid juhul, kui korteriühistu organid oleksid vastu võtnud ettenähtud korras vastava otsuse. Seda aga tehtud ei ole ja seega puudutab terrassrõdude võimalik ümberehitamine korteriühistut vaid niivõrd, et ainukasutusse jäetud elamu osade ümberehitusja/või remondi- ja/või parendustööde tegemiseks on vastaval omanikul vajalik hankida korteriühistu juhatuse lihtkirjalik nõusolek. Vaidlusaluses hoones on ka muid vigu ja puudusi. Nende parandamise järjekorra ja selleks tehtavate kulude suuruse üle on õigus otsustada korteriühistu üldkoosolekul.
24.KÜS § 15 lõike 1 punkti 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus ja esitab igal aastal liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid. Juhatus peab sellest kavast lähtuma. Kui ühistu liikmetel oleks õigus kohtu kaudu nõuda konkreetsete tööde tegemist, ei oleks korterühistu üldkoosolek enam iseseisva otsustusõigusega organ.
25.KOS § 15 lõike 2 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Kuna aga KOS § 15 lõike 5 kohaselt võib iga korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, ei teki korteriühistul kohustust neid kulutusi hüvitada, vaid see kohustus tekib kaasomanikel või kasutuskorra kokkuleppest tulenevalt terrassrõdu ainukasutajal.
26.Kasutuskorra kokkuleppe alusel kohustuvad korteriomandite omanikud, kelle ainu- ja/või ühiskasutusse jäävad kasutuskorra kokkuleppe alusel vastavad ehitiste/kinnistu osad, lubama takistamatult teostada ainukasutusse ja/või ühiskasutusse jäävate osade hooldus- ja remonditöid, mis on vajalikud üldistes huvides (punkt 6.4K; t lk 33). Selliste tööde tegemise õigus ei tekita aga korteriühistule nende tööde tegemise kohustust. Kaasomanike kokkuleppe punkt 6.4 sätestab, et ainukasutusse jääva elamuhoone osa (terrassrõdu, väliterrass) alalhoidmise, valdamise, kasutamise ja parendamisega seotud kulud kannab omanik, kelle ainukasutuses vastav elamuhoone osa on. Seega saab terrassrõdu ümberehitus toimuda vaid selle ainukasutaja soovil ja kulul. Kokkuleppe sõnastus näitab kaudselt, et korteriühistu vaid kooskõlastab tööd, üldjuhul ei rahasta ega korralda neid. Apellatsioonkaebus
27.Apellant palub tühistada Harju Maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
28.Väär on maakohtu seisukoht, et hageja ei nõua mitte terrassrõdu hooldamist, vaid selle remontimist ja ümberehitamist. Vastustaja tellimusel tehtud OÜ Grandbuild hinnapakkumises loetletud tööde eesmärgiks on tagada elamu konstruktsioonide veekindlus, nende teostamine ei mõjuta terrassi funktsionaalsust ega hooldamist. Maakohus jättis tähelepanuta, et vaidlusaluses elamus täidab fassaadi astmete kate sama funktsiooni, mida hoone suurema osa katus.
29.06.06.2012 üldkoosoleku protokolli punkti 3.1 (t lk 108-109) kohaselt on majas suur probleem fassaadiga. KÜ liikmetele oli saadetud küsitlusleht, kus pakuti teavitada oma muredest ning selgus, et seoses fassaadi pragudega ja katuse läbijooksudega on mitmetel korteritel kahjustatud laed, seinad, põrandad. Telliti maja ja katuse ekspertiis, et selgitada, kas pangalaenuga remontida maja fassaadi või praod osaliselt parandada. Koosolek otsustas tellida fassaadi tööprojekti, laenu mitte võtta ning kasutada fassaadi ja katuse parandamiseks remondifondi raha. Seega tulnuks selle otsuse alusel katus remontida remondifondi vahenditest või planeerida seda. 02.07.2013 tellis ühistu OÜ-lt Grandbuild hinnapakkumise, kuid leidis, et tööd peab teostama korteri nr 15/16 omanik.
30.Maakohus ignoreeris 06.06.2012 üldkoosoleku otsust ja Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-61-14. Selle punktis 19 Riigikohus rõhutas, et kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, vaid need kulutused saab kõigi korteriomanike ühisel arvel KOS § 15 lõike 2 alusel teha iga
korteriomanik. Kuna korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lõike 1 järgi mh korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine, tähendab see korteriühistu jaoks sarnaselt korteriomanikega õigust teha vajalikke kulutusi ka üldkoosoleku otsuseta, st juhatuse otsusel, eriti kui üldkoosoleku kokkukutsumisest tingitud viivitusega suureneks kaasomandi eseme kahjustamise tõenäosus. Vajaliku kulutuse tegemine ja hüvitamine eelisjärjekorras muude elamule kavandatud kulutustega võrreldes on ka sisuliselt õigustatud. Seda ei välista ainuüksi asjaolu, et hageja liikmete üldkoosolek otsustas varem teha muid töid. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel lähtuda eelkõige korteriomanike huvidest ja vältida põhjendamatute kulude tegemist, nt võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised. Vajalike kulutuste hüvitamist saab korteriühistu korteriomanikult nõuda KOS § 15 lõike 2 alusel.
31.Võlasuhte tekkimise alused on ära toodud VÕS §-s 3. Korterite nr 15/16 terrass paikneb elamu katusel, mis katab hageja korterit. Seda terrassi võib likvideerida elamule kahju tekitamata (sulgeda pääs ja eemaldada piire), aga veekindla katuse olemasolu hageja korteri kohal on kõigi korteriomanike huvides. Vihma ja lume sulamise vee läbijooks hageja korteri kohal asuvast kattepaneelist lõhub seda, samuti elamu välisseina ja korteri põrandat. Kooskõlas põhikirjaga teevad kostja liikmed igakuiselt makseid remondifondi ja tasuvad hoolduskulusid. Vajalikud remonditööd (hüdroisolatsiooni paigaldamine), mille teostamine tagab ehitise osa (kattepaneeli hageja korteri kohal ja elamu välisseina) säilimise, tuleb teostada kostja remondifondi vahendite arvelt. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-61-14 punktist 30 järeldub, et seaduslik on panna vastustajale kohustus kanda kulud, mis on vajalikud veekindla katuse ehitamiseks antud juhul hageja korteriosa kohale. Põhikirjas kinnitatud vastustaja eesmärk on tema kohustus.
32.Kui vastustaja tellitud ekspertiis seab kahtluse alla apellandi korterisse vee sattumise tegelikud põhjused, tuleb tsiviilasi saata tagasi esimese astme kohtusse korduva ekspertiisi läbiviimiseks või viia ekspertiis läbi apellatsioonimenetluses. Vastustaja seisukoht
33.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu põhjendused
34.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja uurinud apellatsioonimenetluses täiendavalt esitatud dokumentaalset tõendit kogumis maakohtus kogutud tõenditega, leiab, et vaidlustatud otsuse resolutsiooni muutmiseks alus puudub, kuid muuta tuleb otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lõike 1 punkt 21). Kuna puudub alus muuta otsuse lõppjäreldust, jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lõike 1 alusel apellandi anda.
35.Maakohus on jätnud tähelepanuta, et hageja sooritusnõude lahendamisel omab esmast õiguslikku tähendust asjaolu, kas ja kui, siis millise, eelduse täidetuse korral omab korteriühistu liige ühistu vastu kaasomandi esemele kulutuste tegemise nõudeõigust olukorras, kus puudub ühistu kõrgeima juhtorgani (üldkoosoleku) vastavasisuline otsus. Kui eelpool nimetatud eelduse esinemine leiab tõendamist, on hagi esitatud õige isiku vastu ning hagejal nõudeõiguse olemasolu samal ajal teiste kaasomanike vastu tema nõudeõiguse realiseerimisele korteriühistu suhtes mõju ei avalda.
36.Selles osas tuleb maakohtu põhjendusi täiendada alljärgnevaga. Apellant on kaebuses asjakohaselt juhtinud tähelepanu kehtivale kohtupraktikale selles küsimuses. Lahendi nr 3-21-61-14 punktis 19 on Riigikohus selgitanud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS), KOS-i ja KÜS-i norme koosmõjus selliselt, et korteriühistu otsust (ka mitte korteriomanike kokkulepet) ei ole vaja kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks. Lisaks on selgitatud, et kuna korteriühistu eesmärgiks on mh korteriomandite eseme osaks olevate
ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine, tähendab see ühistu jaoks (sarnaselt korteriomanikega) õigust teha vajalikke kulutusi ka üldkoosoleku otsuseta, st juhatuse otsusel.
37.Eeltoodust tulenevalt pidi seega hageja tõendama, et tema poolt hagetavad tööd (kulutused nendele töödele) on vajalikud ühistu majandamisel oleva ehitise asukohaga Pikk t 54, 56, 58/Sulevimägi 4, 6 Tallinnas säilimiseks. Poolte vahel puudub vaidlus, et vaidlusalune terrassrõdu on kõigi nimetatud ehitises asuvate korteromandite omanike kaasomandis. Kolleegium on seisukohal, et hageja oma tõendamiskohustust vajalikul määral täita ei suutnud. Maakohtu poolt eelmenetluses tõendamiskoormuse selgitamata jätmisest tuleneva menetlusõiguse rikkumise kõrvaldas ringkonnakohus 06.05.2015 kohtuistungil, võimaldades hagejal tõendada, et vaidlusaluse terrassrõdu osas konkreetsete tööde tegemine on vajalik selle säilimiseks. Kolleegiumi hinnangul annab täiendavalt esitatud dokumentaalne tõend (asjatundja arvamus; t lk 173-181) küll asjatundliku ülevaate läbijooksude põhjustest ja olukorra lahendamise (kahest alternatiivsest) võimalustest, kuid ei tõenda, et vajalike tööde tegemise kulusid oleks alus tuvastada kui vajalikke TsÜS § 63 punkti 1 mõttes. Nimetatud sätte kohaselt on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Seadusandja mõtte kohaselt on selle hindamisel, kas kulutused on vajalikud, määrav kulutuste tegemise ajahetk, st kas konkreetsete kulutuste tegemise ajal on need vajalikud eseme säilimiseks või nende tegemiseta satub eseme säilimine ohtu. Kohtuistungil selgitas hageja esindaja, et tööde tegemine tuleks ära otsustada saabuval kevadel (t lk 193). Samas on asjatundja (Ehitusekspertiisibüroo OÜ vastutav spetsialist Hannes Kase) arvamuse kokkuvõttes selgitanud, et rõdu hüdroisolatsiooni defektidest tingitud sademete sattumine hoone konstruktsioonidesse lõhub konstruktsioone ning vähendab hoone eluiga pikemas perspektiivis (10+ aastat). Ka muudest kohtule esitatud tõenditest (nt 2013.a sama ekspertiisibüroo teise spetsialisti arvamusest; t lk 17-24) ei saa järeldada, et hagetavate tööde tegemine oleks hoone säilimise seisukohalt hädavajalik ajalises perspektiivis nüüd ja kohe praegu. Seega on hagejal ajaliselt võimalik saavutada tööde tegemine kas korteriühistu kaudu (tegutsedes aktiivselt vastavalt KÜS-i sätetele, et saavutada tööde kohta üldkoosoleku otsuse vastuvõtmine) või kaasomanike kokkuleppe kaudu ning kohtul puudub õigus sekkuda vastavate organite otsustusõigusesse. Samas tuleb kostja organitel (juhatusel, üldkoosolekul) samuti teadvustada, et selline aeglane elamu lagunemine on perspektiivis kahjulik kõigile korteriomanikele ja kui kaasomanikud ei otsusta põhjuse likvideerimist ühistuväliselt, muutub see teatud ajahetkel ühistu ülesandeks kõrvuti muude vajalike parandustöödega.
38.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsioonimenetlusega menetluskulud TsMS § 171 lõike 1 alusel apellandi kanda.
seotud
39.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist vastavalt TsMS § 177 lõikele 2, andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab maakohus TsMS § 174 lõike 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-147-14, punkt 22). Ele Liiv Indrek Parrest Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud /allkirjastatud /allkirjastatud digitaalselt/ digitaalselt/ digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.