Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud Hageja on Harju Maakohtule esitanud hagiavalduse KÜ XXX vastu kohustuse täitmiseks. Hagiavalduse kohaselt asutati 21.09.2004. aastal Korteriühistu XXX. Kooskõlas kostja põhikirja p.1.3. on kostja eesmärgiks korraldada elamu (aadressil XXX/ XXXTallinn) korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamist ja esindada kostja liikmete ühiseid huve. 27.04.2005. aastal ostis XXXkorteri aadressiga XXX/ XXXTallinn ja kooskõlas KÜS § 5 lg 1 sai hageja kostja liikmeks. Hageja korter asub teisel korrusel. Hageja korteri osa kohal asub kolmandal korrusel asuvate korterite 15/16 terrass. Korterite 15/16 terrassi põrand on elamu kattepaneel ja hageja korteriosa katus. Vihma ja lume ajal tungib läbi konstruktsiooni hageja korterisse vihm ja lume sulamise vesi. Läbijooksude tagajärjel saab kahjustada hageja korter (praguneb ja mureneb lagi, märguvad seinad, saab kahjustada põrand). Juba kaks korda (märtsis 2012. aastal ja veebruaris 2013. aastal) hageja avalduse alusel maksis kindlustus hagejale kompensatsiooni kahju (mis tekkis eelnimetatud põhjustel) likvideerimiseks. Hageja pöördus korduvalt kostja poole palvega korraldada konstruktsiooni remont, mis on kostja põhikirjast tulenev eesmärk (põhikirja p.1.3.). Eesmärgiga uurida tekkinud olukorda tellis kostja ekspertiisi Ekspertiisibüroo OÜ, kes vaatas üle kolmandal korrusel asuva korteri nr. 15/16 terrassi, põhjendas ja tegi ettepaneku: „... katta terrass vedela elastse plastikuga Line-X XS-100. Paigaldatakse kuumalt surve all. Töid teostab XXXOÜ...”. Tööde maksumus 3 478,80 eurot. Elamus on ainult kuus analoogsete terrassidega korterit. Kostja vaatas läbi ühe analoogse terassiga korteri „Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe“, mis on sõlmitud müüja XXX OÜ ja praeguse korteri omaniku vahel. Tuginedes tüüpleppe punktile 6.4. „Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe“, mille kohaselt: „Müüja ja Ostja lepivad kokku, et ainukasutusse jääva elamuhoone osa (terrassrõdu, välisterrass) alalhoidmise, valdamise, kasutamise ja parendamisega seotud kulud kannab omanik, kelle ainukasutuses vastav elamuhoone osa on“. Kostja otsustas, et selle „Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe“ punktiga võttis iga analoogse terassiga korteri omanik endale kohustuse oma vahenditega hoida korras ja remontida terrassi. Kostja saatis ekspertiisi tulemused korteri nr. 15/16 omanik XXX ́le ja nõudis, et XXX likvideeriks läbijooksu. 27.09.2013 saatis XXX vastuse hageja nõudele, selgitas oma seisukohta ja tegi ettepaneku: „...oleks katuseterrassi läbijooks likvideerida kõigil korteriomanikel solidaarselt...“. Käesoleva ajani ei ole kostja organiseerinud konstruktsiooni remonti millega rikkus põhikirja p.1.3, VÕS § 76 lg 1, 2. Kuna elamu arhitektuurilised iseärasused on sellised, et elamul on astmeline fassaad ja hageja korteri kohal asub üks fassaadi aste, siis peab see aste olema kaetud veekindla kattega sõltumata sellest, kas keegi omab õigust kasutada seda astet terrassina. Veekindla katte ehitamine hageja korteri kohale jääval fassaadi astmel kuulub elamu mõtteliste osade majandamise hulka, mille eesmärgil asutati kostja. „Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe“ p.6.4: reguleerib nimetatud kokkuleppe poolte suhteid (ostja ja müüja XXX OÜ) ja ei laiene kolmandatele isikutele; vabastab müüja XXX OÜ kulutustest, mis on seotud terrassi alalhoidmisega, valdamisega, kasutamisega ja parendamisega ostja poolt, kohustab ostjat: „... lubama takistamatult teostada ainukasutusse ja/või ühiskasutusse jäävate osade hooldus- ja remonditöid, mis on vajalikud üldistes huvides“ (Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe p.6.4. viimane lause). Hageja leiab, et veekindla katte ehitamine fassaadi astme alla jääva korteriosa kohal on ka teiste kostja liikmete huvides. Juhul, kui hagejal puudub võimalus koristada korterisse läbi konstruktsiooni tungivat vett, võib vesi hageja korterist tungida allpool ja kõrval asuvatesse korteritesse. Läbivettinud seina ja laepaneelide külmumine toob kaasa nende purunemise ja kahju teistele kostja liikmetele.

Hageja palub kohustada Korteriühistut XXX ehitama veekindel kate fassaadi astmel korteri nr. 11 kohal aadressiga XXX/XXXTallinn, mis on XXXomand. Hageja palus menetluskulud jätta Korteriühistu XXX kanda. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leiab, et hageja seisukoht, mille kohaselt peab kaasomandi eseme valitsemise küsimused lahendama korteriühistu, kuna XXX/ XXXon asutatud korteriühistu, on küll inimlikult mõistetav, kuid ei ole käesoleval juhul asjakohane, sest sellest ei tulene hageja õigust nõuda ja kostja kohustust teostada teise korteri juurde kuuluva terrassrõdu ümberehitamist hagejale meelepärasel viisil. Tegemist on kaasomandi valitsemise küsimusega ja valitsemise üldkorrast on käesoleval juhul tehtud kaasomanike kokkuleppega erand - terrassrõdude osas on omandi valitsemise küsimused jäetud terrassrõdude ainukasutajate lahendada. Antud juhul on hageja valesti mõistnud korteriomanike vahel sõlmitud „Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepet“, saamata aru, et ka tema ise on selle lepingu pooleks. XXX/ XXX asuv hoone on jagatud korteriomanditeks nii, et terrassrõdud ei kuulu korteriomandite reaalosade hulka, vaid korteriomandite omanike kaasomandis oleva hoone osa hulka. Terrassrõdude valdamise ja kasutamise kord on sätestatud kaasomanike vahel sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppes. Kuna nimetatud kokkulepe on sõlmitud juba enne korteriühistu asutamist ja selle kohta on kantud kinnistusraamatusse märge, kehtib see kord kõigi kinnistul asuvate korteriomandite igakordsete omanike suhtes, sealhulgas hageja suhtes. Kokkulepe p. 6.4 sätestab, et ainukasutusse jääva elamuhoone osa (terrassrõdu, välisterrass) alalhoidmise, valdamise, kasutamise ja parendamisega seotud kulud kannab omanik, kelle ainukasutuses vastav elamuhoone osa on. Seega saab terrassrõdu ümberehitus toimuda vaid selle ainukasutaja soovil ja kulul. Kokkuleppe sõnastus: ainukasutusse jäävate elamuhoonete osade ümberehitus- ja/või remondi- ja/või parendustööde tegemiseks on vastaval omanikul vajalik hankida hoonete haldamiseks loodava korteriühistu juhatuse lihtkirjalik nõusolek, näitab selgelt, et korteriühistu vaid kooskõlastab tööd, üldjuhul korteriühistu ei rahasta ega korralda neid. Eelnimetatud ehitustööde tegemisel ei tohi kahjustada teiste korteriomanike vara. Korteriomandite omanikud, kelle ainu- ja/või ühiskasutusse jäävad käesoleva lepingupunkti alusel vastavad ehitiste/kinnistu osad, kohustuvad lubama takistamatult teostada ainukasutusse ja/või ühiskasutusse jäävate osade hooldus- ja remonditöid, mis on vajalikud üldistes huvides. Selliste tööde tegemise õigus ei tekita aga kellelegi nende tööde tegemise kohustust. Hageja toetub oma nõude esitamisel ainult VÕS § 76 lg 1 ja lg 2, mis reguleerib kohustuse täitmist, selgusetuks jääb aga, millest tuleneb kostja väidetav kohustus. Hageja ei viita ühelegi seadusesättele ega lepingule/kokkuleppele. Hagiavalduse sõnastus lubab oletada, et hageja peab kohustuse tekkimise aluseks XXX KÜ põhikirjas sätestatud korteriühistu eesmärki. Vastavas punktis on aga selgelt sõnastatud ainult korteriühistu tegevuse eesmärk, mitte korteriühistu kohustused. Korteriühistu üldkoosolekul on aastal 2012 terrassrõdude ümberehitamisega seonduvaid küsimusi küll arutatud, kuid jõutud järeldusele, et see küsimus on terrassrõdude ainukasutajate pädevuses ja korteriühistu sellesse ei sekku. Hageja ei ole koosoleku otsust vaidlustanud. Võib oletada, et hageja kujutleb korteriühistu kohustust üldisest käibekohustusest tuleneva kohustusena. Kuid ka see lähenemine ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. Korteriühistul oleks õigus ja kohustus tegeleda terrassrõdu ümberehitusega vaid juhul, kui korteriühistu organid oleksid vastu võtnud ettenähtud korras vastava otsuse. Seda aga tehtud ei ole ja seega puudutab terrassrõdude võimalik ümberehitamine korteriühistut vaid niivõrd, et ainukasutusse jäetud elamu osade ümberehitus- ja/või remondi- ja/või parendustööde tegemiseks on vastaval omanikul vajalik hankida korteriühistu juhatuse lihtkirjalik nõusolek. Seega on hagi esitatud vale isiku vastu. Elamu omanike asutatud korteriühistul ei ole hea usu põhimõttest tulenevat üldist käibekohustust. Deliktiõigusest võiks tuleneda korteriühistu kohustus hüvitada deliktiga tekitatud kahju, seda aga hageja nõudnud ei ole. Elamu seinte kui kõigi korteriomandite omanike kaasomandi (s.h. nagu hageja nimetab – elamu kattepaneeli) remont on küll vastavuses korteriühistu eesmärgiga,

kuid kui hoone seinte kahjustused on tingitud ainukasutusse jäetud hooneosade ebapiisavast remondist või mittenõuetekohasest ekspluateerimisest, tuleb selleks tehtavad kulutused hüvitada süüdlastel. Korteriühistu juhatus saab kulutusi teha vaid korteriühistu liikmete ühistes huvides. Kuna terrassrõdude remondiga seotud kulutused, peaksid vastavalt kasutuskorra kokkuleppele kandma omanikud, kelle ainukasutusse terrassrõdu on jäetud, oleks nende kulude kandmine korteriühistu eelarvest kõigi teiste kaasomanike huvide vastane. Eluruumi hooldamiseks loetakse KÜS § 151 lg 2 kohaselt töid, millega säilitatakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja eluruumi remondiks loetakse KÜS § 151 lg 2 kohaselt ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Seega nõuab hageja mitte terrassrõdu hooldamist, vaid selle remontimist ja ümberehitamist. Sellise tegevuse nõuet ei saa esitada korteriühistu vastu, vaid kaasomanike vastu. Samas oleks hagejal õigus see töö tellida ise: vastavalt KOS § 15 lg 2 on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Kuna aga KOS § 15 lg 5 kohaselt võib iga korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, ei teki korteriühistul kohustust neid kulutusi hüvitada, vaid see kohustus tekib kaasomanike kokkuleppest lähtuvalt terrassrõdu ainukasutajal. Kui korteriühistu üldkoosolek otsustaks need kulud siiski korteriühistu eelarvest katta, tuleks juhatusel sellest otsusest lähtuda. Sellise olukorra tekitamiseks peaks hageja taotlema vastavuses korteriühistu põhikirjaga antud küsimuse otsustamist ühistu üldkoosoleku poolt ja kui otsus teda ei rahulda, vaidlustama otsuse. Antud juhul on aga hagi esitatud isiku vastu, kellel ei ole kohustust teha seda tööd, mida hageja nõuab, ega ka kanda vastavaid kulusid. Kostja palus hagi jätta rahuldamata ning kõik kohtukulud hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud ära pooled, ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjaolude üle: • korteriomandite omanike poolt asutati 21.09.2004. aastal kostja XXX Korteriühistu ja kinnitati selle põhikiri (tl 5); • kooskõlas põhikirja p.1.3. on KÜ XXX eesmärgiks korraldada elamu (aadressil XXX/ XXXTallinn) korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamist ja esindada korteriühistu liikmete ühiseid huve (tl 6-7); • korteriomand aadressiga XXX/ XXXTallinn kuulub hagejale XXX ́ile (tl 8-12); • hageja on XXX KÜ liige; • nimetatud korter asub teisel korrusel ja selle kohal asub korteri 15 juurde kuuluv terrassrõdu (korter 15 on ühendatud korteriga 16); • XXX/ XXXasuv hoone on jagatud korteriomanditeks nii, et terrassrõdud ei kuulu korteriomandite reaalosade hulka, vaid korteriomandite omanike kaasomandis oleva hoone osa hulka; • terrassrõdude valdamise ja kasutamise kord on sätestatud kaasomanike vahel sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppes (tl 27-38); • kaasomanike kokkulepe p. 6.4 sätestab, et ainukasutusse jääva elamuhoone osa (terrassrõdu, välisterrass) alalhoidmise, valdamise, kasutamise ja parendamisega seotud kulud kannab omanik, kelle ainukasutuses vastav elamuhoone osa on (tl 33). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis 3-2-1-41-05 jõudnud seisukohale, et kohus ei ole seotud hageja poolt õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Seega on kohus asja

lahendamisel seotud küll hageja esitatud asjaoludega, kuid mitte tema antud õigusliku kvalifikatsiooniga (lisaks Riigikohtu lahend 3-2-1-80-04). Hageja on hagi esitanud kohustamaks kostjat ehitama veekindel kate fassaadi astmel korteri nr. 11 kohal aadressiga XXX/ XXXTallinn, mis on hageja omand. Hageja on selgitanud, et hageja korter asub teisel korrusel. Hageja korteri osa kohal asub kolmandal korrusel asuvate korterite 15/16 terrass. Korterite 15/16 terrassi põrand on elamu kattepaneel ja hageja korteriosa katus. Vihma ja lume ajal tungib läbi konstruktsiooni hageja korterisse vihm ja lume sulamise vesi. Läbijooksude tagajärjel saab kahjustada hageja korter. Kostja ei vaidlusta, et korteris nr 11 on olnud läbijookse ja nende põhjuste uurimiseks on kostja tellinud ekspertiisi (tl 17-24). Kohus nõustub kostja seisukohaga, et 17.05.2013 ekspertiisiaktis ei ole ekspert tegelikke läbijooksu põhjuseid välja selgitanud, ekspert on kindlaks teinud vaid „potentsiaalsed läbijooksu kohad“. Hüdroisolatsiooni kontrollimiseks plaate ei avatud. Ekspertiis ei välista, et läbijookse võis põhjustada ka ekspluatatsiooniviga. Ekspertiisiaktis kinnitab ekspert, et olemasolevat ehituslikku lahendust oleks võimalik uuendada ja kvaliteetselt teostada, kuid see oleks töömahukas, aeganõudev ja kallis. Selle asemel soovitab ekspert terrass ümber ehitada ja katta hoopis teise materjaliga (tl 18). Hageja nõudeks on kohustada korteriühistut tegema neid ümberehitusi vaidlusaluses hoones. Tööde mahu ja koosseisu on määranud hageja eksperdi soovitusest lähtuvalt. Hageja on täiendavalt selgitanud, et hageja nõudeks ei ole ümber ehitada korteri 15 juurde kuuluv terrassrõdu, nagu pakkus alternatiivina ekspert. Kostja on seisukohal, et hageja nõuab terrassrõdu remontimist ja ümberehitamist. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 2 kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Toimiku materjalidest nähtuvalt on märtsis 2012 elamispinnale tekitatud kahju avalduses märgitud, et hageja soovib, et kindlustusandja teeks remondi ja remonditöökoha peab valima kindlustus. Veebruaris 2013 elamispinnale tekitatud kahju avalduses on märgitud, et kolmanda korruse avatud terrassilt lekib jälle lume sulamise vesi. Möödunud kord teostati remont, kuid see osutus ebaefektiivseks (tl 15-16, 58-59). Kostjale edastatud OÜ XXX hinnapakkumine nr 13/60 on tehtud rõdude remondi osas. Antud hinnapakkumises on OÜ XXX ära märkinud järgmised teostatavad tööd: vanade plaatide eemaldamine, pinna ettevalmistamine, hüdroisolatsioon, uute plaatide paigaldus, renni paigaldus, lehtmetalli paigaldus, põrandaplaat, hüdroisolatsioon, lisamaterjalid, lehtmetallist detailid, ehitusprahi utiliseerimine ja transport (tl 25-26, 60-61). Tegemist on tavalisest korrashoiuks ettenähtud töödest suuremahulisemate töödega. Asjaolu, et nimetatud hinnapakkumise on tellinud kostja, ei muuda hinnapakkumises märgituid töid ebavajalikuks. Seega on nimetatud tööde teostamine vajalik selleks, et kõrvaldada vee läbijooks hageja korterisse korteri 15/16 terrassilt. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja ei nõua mitte terrassrõdu hooldamist, vaid hageja nõuab selle remontimist ja ümberehitamist. Korteriomandiseaduse (KOS) § 16 lg 1 esimese lause kohaselt on ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada käesoleva seaduse § 15 lõike 3 kohaselt ega nõuda käesoleva seaduse § 15 lõike 5 järgi. Eeltoodust tulenevalt ei saa sellise tegevuse nõuet esitada korteriühistu vastu, vaid kaasomanike vastu.

Hageja on seisukohal, et kuna XXX/ XXXon asutatud korteriühistu, siis kaasomandi eseme valitsemise küsimused peab lahendama korteriühistu. Kostja on märkinud, et selline hageja seisukoht on küll inimlikult mõistetav, kuid ei ole käesoleval juhul asjakohane, sest sellest ei tulene hageja õigust nõuda ja kostja kohustust teostada teise korteri juurde kuuluva terrassrõdu ümberehitamist hagejale meelepärasel viisil. KÜS § 1 lg 2 kohaselt rakendatakse käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 12 lg 4 kohaselt määratakse liikmete varalised ja muud kohustused mittetulundusühingu suhtes kindlaks põhikirjaga. Liikmetele võib panna kohustusi ainult põhikirjas ettenähtud korras. Kohus nõustub kostja seisukohaga, mille kohaselt ei saa korteriühistu liikmetele panna kohustust rahastada hoone ümberehitustöid. Hageja on toetunud oma nõude esitamisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-tele 1 ja 2, mis reguleerivad kohustuse täitmist. Kostja on märkinud, et selgusetuks jääb aga, millest tuleneb kostja väidetav kohustus. Hageja ei viita ühelegi seadusesättele ega lepingule/kokkuleppele. Hagiavalduse sõnastus lubab oletada, et hageja peab kohustuse tekkimise aluseks XXX KÜ põhikirjas sätestatud korteriühistu eesmärki. Korteriühistu XXX põhikirja punkti 1.3. kohaselt on ühistu eesmärgiks korraldada elamu korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamist ja esindada korteriühistu liikmete ühiseid huve. Ühistu majandusaasta algus on 01. jaanuar ja lõpp 31. detsember (tl 6). Vastavas punktis on selgelt sõnastatud korteriühistu tegevuse eesmärk, mitte korteriühistu kohustused. Hageja on märkinud, et hageja on pöördunud kostja poole nõudega korraldada nimetatud terrassi ümberehitus väites, et see olevat kostja kohustus, kuna selline on kostja põhikirjast tulenev eesmärk. Sellega kostja ei nõustu. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et eesmärgi püstitamisest ei teki kohustust. Lisaks on põhikiri korteriühistu sisedokument ja selles ei reguleerita korteriühistu kui õigussubjekti kohustusi kolmandate isikute ees. Korteriühistu sisesuhetest tulenevaid nõudeid (otsuste ebaseaduslikkus vms) hageja esitanud ei ole. Korteriühistu üldkoosolekul on aastal 2012 terrassrõdude ümberehitamisega seonduvaid küsimusi küll arutatud, kuid jõutud järeldusele, et see küsimus on terrassrõdude ainukasutajate pädevuses ja korteriühistu sellesse ei sekku (tl 108-109). Hageja ei ole koosoleku otsust vaidlustanud. Kostja on märkinud, et elamu seinte kui kõigi korteriomandite omanike kaasomandi (sh nagu hageja nimetab- elamu kattepaneeli) remont on küll vastavuses korteriühistu eesmärgiga, kuid kui hoone seinte kahjustused on tingitud ainukasutusse jäetud hooneosade ebapiisavast remondist või mittenõuetekohasest ekspluateerimisest, tuleb selleks tehtavad kulutused hüvitada süüdlastel. Korteriühistu juhatus saab kulutusi teha vaid korteriühistu liikmete ühistes huvides. Kuna terrassrõdude remondiga seotud kulutusi peaksid vastavalt kasutuskorra kokkuleppele kandma omanikud, kelle ainukasutusse terrassrõdu on jäetud, oleks nende kulude kandmine korteriühistu eelarvest kõigi teiste kaasomanike huvide vastane. KOS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid.

Kinnisasja kaasomandis oleva osa suhtes rakendatakse AÕS kaasomandit reguleerivaid sätteid. Terrassrõdu korrashoiu küsimuse puhul on kaasomandi valitsemise küsimusega ja valitsemise üldkorrast käesoleval juhul tehtud kaasomanike kokkuleppega erand- terrassrõdude osas on omandi valitsemise küsimused jäetud terrassrõdude ainukasutajate lahendada. Kostja on selgitanud, et korteriühistul oleks õigus ja kohustus tegeleda terrassrõdu ümberehitusega vaid juhul, kui korteriühistu organid oleksid vastu võtnud ettenähtud korras vastava otsuse. Seda aga tehtud ei ole ja seega puudutab terrassrõdude võimalik ümberehitamine korteriühistut vaid niivõrd, et ainukasutusse jäetud elamu osade ümberehitus- ja/või remondi- ja/või parendustööde tegemiseks on vastaval omanikul vajalik hankida korteriühistu juhatuse lihtkirjalik nõusolek. Vaidlusaluses hoones on ka muid vigu ja puudusi. Nende parandamise järjekorra ja selleks tehtavate kulude suuruse üle on õigus otsustada korteriühistu üldkoosolekul. KÜS § 15 lg 1 p 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid. Seega peab juhatus sellest kavast lähtuma. Kui ühistu liikmetel oleks õigus kohtu kaudu nõuda mingite konkreetsete tööde tegemist, ei oleks korterühistu üldkoosolek enam iseseisva otsustusõigusega organ. Kostja on täiendavalt märkinud, et võib oletada, et hageja kujutleb korteriühistu kohustust üldisest käibekohustusest tuleneva kohustusena. Kuid ka see lähenemine ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis nr 3-2-1-161-12 rõhutanud, et korteriomanikud peavad hea usu põhimõttest ja üldisest käibekohustusest tulenevalt tegema kõik mõistliku selleks, et nad elamut omades, vallates ja kasutades ei kahjustaks teisi isikuid. Juhul kui nad seda kohustust rikuvad ja kahjustavad sellega teist isikut, siis saab neile ette heita õigusvastase teo toimepanemist (nt VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi). Oluline on tähele panna, et selline kohustus on korteriomanikel, mitte korteriühistul. Üldist käibekohustust ja selle rikkumist on vaja tuvastada kahju tekitaja vastutusele võtmiseks delikti üldkoosseisu alusel juhtudel, kus kahju põhjuseks on tegevusetus või ebapiisav tegutsemine ning kannatanu ei heida kahju tekitajale ette seaduses sätestatud kohustuse rikkumist, st deliktiõiguslikku kaitsenormi rikkumist VÕS § 1045 lg 1 p 7 järgi. Elamu omanike asutatud korteriühistul ei ole hea usu põhimõttest tulenevat üldist käibekohustust. Hageja peab juhul, kui ta tahab tõendada kostja teo õigusvastasust VÕS § 1045 lg 1 p 7 ja lg 3 järgi, tõendama kostjat kohustava sätte olemasolu ning ka selle, et selle sätte vähemalt üheks eesmärgiks oli kaitsta kannatanut kahju eest, mille eest ta kostjalt hüvitist nõuab. KOS § 15 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Kuna aga KOS § 15 lg 5 kohaselt võib iga korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, ei teki korteriühistul kohustust neid kulutusi hüvitada, vaid see kohustus tekib kaasomanikel või kasutuskorra kokkuleppest tulenevalt terrassrõdu ainukasutajal. Kasutuskorra kokkuleppe alusel kohustuvad korteriomandite omanikud, kelle ainu- ja/või ühiskasutusse jäävad kasutuskorra kokkuleppe alusel vastavad ehitiste/kinnistu osad, lubama takistamatult teostada ainukasutusse ja/või ühiskasutusse jäävate osade hooldus- ja remonditöid, mis on vajalikud üldistes huvides (punkt 6.4., tl 33). Selliste tööde tegemise õigus ei tekita aga korteriühistule nende tööde tegemise kohustust.

Kostja on seisukohal, et hageja on valesti mõistnud korteriomanike vahel sõlmitud „Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepet“, saamata aru, et ka tema ise on selle lepingu pooleks. AÕS § 79 kohaselt kehtivad kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Antud juhul on need tingimused täidetud. Terrassrõdude valdamise ja kasutamise kord on sätestatud kaasomanike vahel sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppes. Kuna nimetatud kokkulepe on sõlmitud juba enne korteriühistu asutamist ja selle kohta on kantud kinnistusraamatusse märge, kehtib see kord kõigi kinnistul asuvate korteriomandite igakordsete omanike suhtes, sealhulgas hageja suhtes. Selline kokkulepe on kooskõlas seadusega: KOS § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Kaasomanike kokkulepe p. 6.4 sätestab, et ainukasutusse jääva elamuhoone osa (terrassrõdu, välisterrass) alalhoidmise, valdamise, kasutamise ja parendamisega seotud kulud kannab omanik, kelle ainukasutuses vastav elamuhoone osa on. Seega saab terrassrõdu ümberehitus toimuda vaid selle ainukasutaja soovil ja kulul (tl 33). Kokkuleppe sõnastus: ainukasutusse jäävate elamuhoonete osade ümberehitus- ja/või remondi- ja/või parendustööde tegemiseks on vastaval omanikul vajalik hankida hoonete haldamiseks loodava korteriühistu juhatuse lihtkirjalik nõusolek, näitab kaudselt samuti, et korteriühistu vaid kooskõlastab tööd, üldjuhul korteriühistu ei rahasta ega korralda neid. Eelnimetatud ehitustööde tegemisel ei tohi kahjustada teiste korteriomanike vara. Ülalmärgitud põhjendustel on kohus kokkuvõtvalt kõiki eelmärgitud asjaolusid arvestades seisukohal, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluse kulud jätta täies ulatuses hageja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/

Geete Lahi Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.