Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks
Kohtuasi
Roland Niinepuu hagi Eesti Vabariigi vastu üürilepingu kehtivuse või ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 24. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-18789
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eesti Vabariigi kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
278 eurot 64 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Roland Niinepuu, esindaja vandeadvokaat Raini Nõu
Asja läbivaatamise kuupäev
19. oktoober 2015. a, kirjalik menetlus
Kostja Eesti Vabariik (Kaitseministeeriumi kaudu), esindaja vandeadvokaat Vesse Võhma
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 24. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-18789 muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
2.Kassatsiooniastme menetluskulud jätta Eesti Vabariigi kanda.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Roland Niinepuu (hageja) esitas 9. mail 2014 Harju Maakohtule Eesti Vabariigi (kostja) vastu hagi, milles palus tuvastada, et poolte sõlmitud eluruumi üürileping ei lõppenud kostja ülesütlemisega või eluruumi üürilepingu ülesütlemine on tühine. Hagiavalduse kohaselt töötas hageja Eesti Rahuoperatsioonide Keskuses peakoka ametikohal. 5. mail 1998 sõlmisid hageja ja Eesti Rahuoperatsioonide Keskus üürilepingu, mille alusel anti hageja kasutusse tööandja eluruum. Üürilepingu p 2.1 järgi sõltub selle kehtivus hageja töö- või teenistussuhte kestusest. Väljaõppekeskus Rahuoperatsioonide Keskus ja hageja sõlmisid 30. aprillil 2003 tähtajatu töölepingu, mille alusel asus hageja tööle vanemkokana. Hageja sai 17. aprillil 2014 Kaitseväe Logistikakeskuselt eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt öeldakse üürileping alates 1. juulist 2014 üles. Ülesütlemisavalduse kohaselt anti
eluruum hageja kasutusse 16. aprillil 2000 jõustunud kaitseväeteenistuse seaduse (KVTS) § 157 lg 1, Vabariigi Valitsuse 19. novembri 2002. a määruse „Kaadrikaitseväelasele tööandja eluruumi andmise kord ja elamispinna suuruse normid" ning enne 1. aprilli 2013 kehtinud avaliku teenistuse seaduse (ATS) § 55 alusel. Kuna 1. aprillil 2013 jõustunud ATS § 130 lg 1 järgi võivad ametnikud, kellele anti tööandja eluruum enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 alusel, kasutada eluruumi kuni 30. juunini 2014, on hageja kohustatud eluruumi vabastama hiljemalt 31. juulil 2014. Kuna hagejaga on sõlmitud tööleping, ei saanud kostja temaga sõlmitud üürilepingut üles öelda ATSi alusel. Hageja ei ole tegevväelane ning eluruumi ei antud tema kasutusse KVTS § 157 lg-te 1 ja 2 alusel. Kostja ei tuginenud üürilepingu ülesütlemisel üürilepingus kokkulepitud ega võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatud alustele. Üürilepingu ülesütlemise materiaalsed ja formaalsed eeldused ei ole täidetud, mistõttu on ülesütlemine tühine.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja andis tööandja eluruumi hageja kasutusse tegevteenistusse asumise tõttu enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 alusel. Kostja lõpetas 30. aprillil 2003 hagejaga lepingulise tegevteenistuse ning hageja jätkas 1. mail 2003 töötamist töölepingu alusel. Alates 1. aprillist 2013 kehtiva ATS § 130 lg 1 järgi võivad ametnikud, kellele anti tööandja eluruum varasema ATS § 55 alusel, kasutada eluruumi kuni 30. juunini 2014. Kuna hagejale kui avalikus teenistuses olevale riigiametnikule anti tööandja eluruum varasema ATS § 55 alusel, võis kostja öelda hagejaga sõlmitud üürilepingu üles ATS § 130 lg 1 järgi.
3.Harju Maakohus jättis 4. detsembri 2014 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et kostja andis hageja kasutusse tööandja eluruumi ning sel ajal puudus KVTS-ist tulenev regulatsioon. Üürilepingu ülesütlemise avalduses viidatud KVTS ja Vabariigi Valitsuse määrus ei ole asjakohased, sest üürileping sõlmiti enne nende õigusaktide jõustumist. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus öelda üürileping üles alates
1.aprillist 2013 kehtiva ATS § 130 lg 1 alusel. Üürilepingu kohaselt anti tööandja eluruum hageja kasutusse enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 alusel. See säte võimaldas anda riigiametnikule tööandja eluruumi, kui ametnik nimetatakse teises paikkonnas asuvale ametikohale või kui tal ei ole ametiasutuse asukohas eluruumi. Üürilepingust nähtuvalt asus hageja tööle Eesti Rahuoperatsioonide Keskuses kokana. Kostja vastuväite kohaselt jätkas hageja pärast tegevteenistuse lõppemist töötamist vanemkokana ning KVTS-i vastuvõtmisel 2000. a-l töölepingut ei muudetud. Kuna üürileping sõlmiti hagejaga ATS § 55 alusel ning hageja töö ja üürilepingu sisu ei muutunud, on lepingu lõpetamise aluseks ATS § 130 lg 1. Tähtajaline üürileping lõpeb VÕS § 309 lg 1 järgi tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Üürilepingu ülesütlemiseks peavad olema täidetud materiaalsed ja formaalsed eeldused. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused on sätestatud VÕS § 313 lg-s 1 ning erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 sätestatud asjaoludel, arvestades §-s 333 toodud erisusi.
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse,
millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Maakohus leidis valesti, et eluruum anti hageja kasutusse ATS § 55 alusel. Üürilepingus on viidatud sel ajal kehtinud elamuseadusele (ES) ning maakohus jättis valesti kohaldamata ES §-d 58-60. Maakohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustu hagejaga, et üürilepingu ülesütlemise aluseks ei saa olla ATS § 130 lg 1. Kuna hageja ei olnud üürilepingu ülesütlemise ajal ametnik, ei saanud kostja ülesütlemisel sellele normile tugineda. Maakohus jättis arvestamata, et üürileping oli tähtajaline ning ülesütlemiseks ei olnud üürilepingus ega VÕS-is märgitud aluseid. Samuti jättis maakohus tähelepanuta, et asjakohast õigusmuudatust (nt tööandja eluruumi kasutamise kohta) saab rakendada üksnes tulevikku suunatult, mitte tagasiulatuvalt.
5.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja hageja menetluskulud tema enda kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 24. aprilli 2015. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi. Ringkonnakohus tegi 30. aprillil 2015 täiendava otsuse, millega jättis menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et hageja sõlmis kostjaga Eesti Rahuoperatsioonide Keskuse kaudu 5. mail 1998 tööandja eluruumi üürilepingu korteri kasutamiseks. Samuti ei vaielda, et 6. detsembril 2004 vormistati hagejaga tööleping, mille p 1.1 kohaselt on hageja tööandjaks Väljaõppekeskus Rahuoperatsioonide Keskus. Töölepingu p 2.1 järgi sõlmitakse tööleping alates 30. aprillist 2003 ja p 2.2 kohaselt asub hageja tööle 1. mail 2003. Töölepingu p 3.1 järgi sõlmiti tööleping määramata ajaks. Töölepingu 26. märtsil 2014 vormistatud muudatuse kohaselt asus hageja 1. mail 2003 tähtajatu töölepinguga tööle vanemkokana ning hageja tööandjaks on Kaitsevägi, keda esindab Kaitseväe Logistikakeskus. Kuna hageja töötab kostja juures töölepingu alusel, ta ei ole tegevväelane ega ametnik, on kostja tööandja eluruumi üürilepingu ülesütlemise avaldus õigusliku toimeta. Hagejale ei kohaldu enne
1.aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 ega 1. aprillil 2013 jõustunud ATS § 130 lg 1. ATS § 2 lg 1 järgi kohaldatakse ATS-i riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuse ametiasutuse ametnikele ning ATS-is sätestatud juhtudel riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuse ametiasutuse töötajatele. Hageja on olnud töötaja töölepingu seaduse mõttes ning tema suhtes ATS ei kohaldu. Üürilepingu ülesütlemise alusena ei ole asjakohane ka enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55, sest hageja ei olnud üürilepingu ülesütlemise ajal riigiametnik. Üürilepingu ülesütlemisel ei ole asjakohane ka KVTS, sest hageja kui töötaja suhtes ei kehti 14. märtsil 2000 vastu võetud KVTS § 157 lg 1 ega selle seaduse § 157 lg 2 alusel antud Vabariigi Valitsuse 19. novembri 2002 määrus „Kaadrikaitseväelasele tööandja eluruumi andmise kord ja elamispinna suuruse normid". Hageja ei ole tegevväelane ning talle ei antud eluruumi kasutusõigust KVTS § 157 lg-te 1 ja 2 ega Vabariigi Valitsuse viidatud määrusega kehtestatud korras. Vaidlusalune üürileping sõlmiti 5. mail 1998, s.o enne viidatud õigusaktide jõustumist. Kostja ei heida hagejale ette üürilepingu rikkumist, vaid on üürilepingu ülesütlemisel tuginenud
üksnes seadusest tulenevale võimalusele üürileping lõpetada. Kuna ülesütlemise põhjusena nimetatud seadusest tulenev alus ei ole hageja suhtes rakendatav, ei ole üürilepingut kehtivalt üles öeldud ning hagi tuleb rahuldada. Üürilepingu lõpetamiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse või saata asja uueks lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, milline õigusakt annab aluse hagi rahuldada. Kuigi hageja tugines üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud ES §-dele 58-60, ei ole ringkonnakohus neid sätteid käsitlenud ega nende kohaldumist hinnanud. Hageja vastas tööandja eluruumi üürilepingu sõlmimise ajal ATS § 55 tingimustele, sest ta oli tegevväelasena riigiametnik. Kuna 30. aprillil 2003 lõpetati hagejaga tegevteenistuse leping ning sõlmiti tööleping, siis alates 1. maist 2003 oli hageja töötaja. Töölepingu sõlmimisel ei muutunud hageja töö, mistõttu oli kostjal õigus ATS § 130 lg-le 1 tuginedes öelda temaga sõlmitud üürileping üles. Kui hagejaga ei oleks võimalik selle sätte alusel üürilepingut üles öelda, oleks ta võrreldes riigiametnikega soodsamas olukorras.
8.Hageja palub jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1 alusel jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.
10.Pooled ei vaidle selle üle, et 5. mail 1998, mil hagejaga sõlmiti tööandja eluruumi üürileping, oli hageja kostja juures lepingulises tegevteenistuses. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et alates 1. maist 2003 töötab hageja kostja juures tähtajatu töölepingu alusel ning kostja ütles tööandja eluruumi üürilepingu 17. aprillil 2014 üles, tuginedes alates 1. aprillist 2013 kehtivale ATS § 130 lg-le 1. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus öelda üürileping üles ATS § 130 lg 1 alusel. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et hagejaga sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv ega lõppenud kostja ülesütlemisega.
11.Alates 1. aprillist 2013 kehtiva ATS § 130 lg 1 kohaselt võivad ametnikud, kellele anti tööandja eluruum või hüvitati muu eluruumi kasutamise kulud enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 alusel, kasutada seda õigust kuni 30. juunini 2014. Ringkonnakohus leidis õigesti, et kuna hageja töötab kostja juures töölepingu alusel, ei olnud kostjal õigust öelda eluruumi üürilepingut üles alates
1.aprillist 2013 kehtiva ATS § 130 lg 1 alusel. Alates 1. aprillist 2013 kehtiv ATS eristab avalike teenistujatena ametnikke, kes on riigi või kohaliku omavalitsuse üksusega avalik-õiguslikus teenistus- ja usaldussuhtes, ja töötajaid, kes töötavad avaliku võimu teostamist toetaval töökohal töölepingu alusel (ATS §-d 5 ja 7). ATS § 2 lg 1 järgi kohaldatakse seda seadust riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuse ametiasutuse ametnikele ning samas seaduses sätestatud juhtudel riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuse ametiasutuse töötajatele.
Kolleegium märgib, et ATS § 130 lg 1 sätestab sõnaselgelt, et tööandja eluruumi saanud ametnikud võivad kasutada seda kuni 30. juunini 2014. Seega näeb ATS § 130 lg 1 ette üksnes ametnike tööandja eluruumi kasutamise õiguse ajalise piirangu, töötajate õigust see säte ei piira. Uue seaduse vastuvõtmisel oli seadusandjal võimalus määrata, milliste tööandja eluruumi kasutavate isikute õigust piirata. Kui seadusandja oleks soovinud kehtestada tööandja eluruumi kasutamise ajalise piirangu mitte ainult ametnike, vaid kõigi avalike teenistujate osas, oleks saanud ATS § 130 lg 1 selliselt ka sõnastada. Seega võimaldab alates 1. aprillist 2013 kehtiv ATS § 130 lg 1 öelda tööandja eluruumi üürilepingu üles üksnes isikutega, kes on üürilepingu ülesütlemise ajal ametnikud kehtiva ATS § 7 lg 1 järgi.
12.Eeltoodust vastupidiseks seisukohaks ei anna alust see, et tööandja eluruum anti hageja kasutusse enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 alusel. Enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 lg 1 kohaselt antakse riigiametnikule võimaluse korral tööandja eluruum või hüvitatakse muu eluruumi kasutamiskulud, kui ametnik nimetatakse teises paikkonnas asuvale ametikohale või kui tal ametiasutuse asukohas ei ole omaette eluruumi. Kui seadusandja oleks soovinud kehtestada tööandja eluruumi kasutamise ajalise piirangu kõigi isikute osas, kellele anti tööandja eluruum enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 alusel, oleks saanud ATS § 130 lg 1 selliselt ka sõnastada. Poolte sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu p 2.1 esimese lause kohaselt kehtib leping kuni hageja töö- või teenistussuhte lõppemise või lõpetamiseni ja tegevteenistuskoha üleminekuni teise garnisoni piirkonda või lepingu ennetähtaegse lõpetamiseni lepingu p-de 9.2, 9.3 ja 9.4 korras. Üürilepingu p 9.2 kohaselt võib üürilepingu lõpetada ennetähtaegselt poolte kirjalikul kokkuleppel ning p 9.3 järgi on hagejal õigus lõpetada leping ennetähtaegselt, teatades sellest kostjale kirjalikult ette vähemalt üks kuu. Üürilepingu p 9.4 annab kostjale õiguse nõuda üürilepingu lõpetamist, kui hageja on rikkunud üürilepingut (sh jätnud tasumata eluasemekulud, andnud eluruumi nõusolekuta allüürile, rikub ruume või ei kasuta neid sihipäraselt, teeb oma süülise käitumisega võimatuks teiste isikute kooselu, eluruum ei jää remondi käigus alles, väheneb või suureneb, hageja või tema pereliikmed rikuvad lepingu ptk-s 5 sätestatud ajutiste elanike majutamise reegleid). Ka üürilepingu p 2.1 teisest lausest ei tulene, et üürileping kehtib üksnes hageja tegevteenistuse lepingu kehtivuse ajal. See lause annab võimaluse üürilepingut pikendada, kui üürniku töö- või teenistussuhe lõpetatakse tegevteenistuskoha ülemineku tõttu teise garnisoni piirkonda. Seega ei leppinud pooled vaidlusaluses tööandja eluruumi üürilepingus kokku, et üürileping lõpeb hagejaga sõlmitud tegevteenistuse lepingu lõppemisel, kui pooled sõlmivad töölepingu.
13.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga ka selles, et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisel ei ole asjakohane 16. aprillil 2000, s.o pärast vaidlusaluse üürilepingu sõlmimist jõustunud KVTS § 157 lgd 1 ja 2. Nimetatud seadus ega ka selle alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 19. novembri 2002. a määrus nr 350 „Kaadrikaitseväelasele tööandja eluruumi andmise kord ja elamispinna suuruse normid" ei näinud ette tööandja eluruumi kasutamise õiguse lõppemise aluseid. Asjakohane ei ole ka üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud KVTS, mis ei reguleerinud samuti kaitseväeteenistujatele tööandja eluruumi andmist ega sätestanud mh eluruumi kasutamise õiguse lõppemise aluseid.
14.VÕSRS § 12 lg 1 alusel poolte sõlmitud tööandja üürilepingu ülesütlemist reguleeriva VÕS § 325 lg 1 kohaselt võivad pooled elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ülesütlemisavaldusega. Üürileandja ülesütlemisavalduses peab VÕS § 325 lg 2 p 3 järgi sisalduma mh vähemalt ülesütlemise alus. Eeltoodud nõuetele mittevastav ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 alusel tühine. Pooled ei vaidle, et kostja ütles üürilepingu üles kirjaliku avaldusega, viidates alates 1. aprillist 2013 kehtiva ATS § 130 lg-le 1. Kostja ei esitanud ülesütlemisavalduses lepingus kokkulepitud ega seaduses sätestatud üürilepingu ülesütlemise aluseid. Seega puudub alus käsitleda teisi võimalikke ülesütlemise aluseid.
15.Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb Riigikohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.