KÜ Facio hagi WiFi Link OÜ vastu üürivõla ja hüvitise maksmiseks, omandiõiguse tuvastamiseks, ruumide ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja paigaldatud antennide, tehnika ja juhtmete eemaldamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 06.03.2015 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2204,98 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
WiFi Link OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): KÜ Facio (registrikood: 80018994, asukoht Sõpruse pst 222, Tallinn), tehinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Veso (e-post:
XXX@XXX )
Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): WiFi Link OÜ (registrikood: 10396111, asukoht Sõpruse pst 222-12, Tallinn), tehinguline esindaja vandeadvokaat Elvira Tulvik (e-post: XXX@XXX )
Kohtuistungi aeg
08.10.2015
Istungil osalenud isikud
Hageja tehinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Veso kostja tehinguline esindaja vandeadvokaat Elvira Tulvik
Harju Maakohtu 06.03.2015 otsus tühistada menetluskulude jaotuse ja WiFi Link OÜ-lt KÜ Facio kasuks välja mõistetud menetluskulude rahalise summa osas, mis ületab 2 949,20 eurot, ülejäänud osas jätta otsus muutmata. 1(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
2.Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine: 2.1.Hagi rahuldada. 2.2.Välja mõista WiFi Link OÜ-lt üür perioodi eest 01.08.2013-22.10.2013 summas 100,94 eurot ja hüvitis VÕS § 335 alusel seisuga 06.03.2015.a. summas 611,22 eurot ja alates 07.03.2015.a. päevamääraga 1,22 eurot kuni Sõpruse pst 222, Tallinn esimesel korrusel ruumide nr 54, 55, 56 vabastamiseni KÜ Facio kasuks.
2.3.Välja mõista WiFi Link OÜ valdusest Sõpruse pst 222, Tallinn esimesel korrusel ruumid nr 54, 55, 56 ja koristajaruum nr 70 (tähistatud otsuse lisas) KÜ Facio valdusesse.
2.4.Kohustada WiFi Link OÜ-t eemaldama Sõpruse pst 222, Tallinn maja katuselt kolm antenni, mis on kujutatid piltidel I kd, tlk 42, 43, 44, 46 seitsmeteistkümnenda korruse katuseruumist (17 korruse plaanil punase ruuduga tähistatud ala) tehnika seadmed ning musta värvi juhtmed, mis on pildil (tähistatud otsuse lisas).
2.5.Lõpetada menetlus KÜ Facio hagis WiFi Link OÜ vastu nõudes tunnustada KÜ liikmeteks olevate korteriomanike omandiõigust välja üüritud ruumidele 54, 55, 56 (tähistatud 08.02.2010 üürilepingu RR2009-11/01 lisas 1) ja majahoidja ruumile esimesel korrusel ja katuseruumile seitsmeteistkümnendal korrusel.
3.Menetluskulude jaotus maa-ja ringkonnakohtus on järgmine:
3.1.KÜ Facio menetluskulud maakohtus tuleb jätta 80 % ulatuses WiFi Link OÜ kanda ja ülejäänud ulatuses tema enda kanda. WiFi Link OÜ menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda.
3.2.Mõista välja WiFi Link OÜ-lt KÜ Facio kasuks menetluskulud maakohtus summas 2 949,20 eurot.
3.3.KÜ Facio menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta 80 % ulatuses WiFi Link OÜ kanda ja ülejäänud ulatuses tema enda kanda. WiFi Link OÜ menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda.
3.4.Mõista välja WiFi Link OÜ-lt KÜ Facio kasuks menetluskulud ringkonnakohtus summas 432 eurot.
4.WiFi Link OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Jätta rahuldamata WiFi Link OÜ taotlus 08.10.2015 istungi protokolli parandamiseks.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.14.02.2014 esitas KÜ Facio (hageja) Harju Maakohtule hagiavalduse WiFi Link OÜ (kostja) vastu. Menetluse jooksul täpsustas hageja nõudeid.
2.Hageja palub välja mõista kostjalt üür perioodi eest 01.08.2013–22.10.2013 summas 426,58 eurot või alternatiivselt summas 100,94 eurot. Samuti palub hageja välja mõista
2(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 hüvitise VÕS § 335 alusel KÜ Facio kasuks seisuga 14.02.2014 summas 140,3 eurot (aluseks võetud 37,05 eurot üür ja alates 15.02.2014 päevamääraga 1,22 eurot (aluseks võetud 37,05 eurot üür) kuni Sõpruse pst 222, Tallinn esimesel korrusel ruumide nr 54, 55, 56 vabastamiseni ja valduse üleandmiseni KÜ-le Facio. Hageja palub tunnustada KÜ Facio liikmeteks olevate korteriomanike omandiõigust ja nõuda välja ruumid nr 54, 55, 56 esimesel korrusel (tähistatud 08.02.10 üürilepingu RR2009-11/01 lisas 1 ja hagi lisas 13 plaanil) ja majahoidja ruum nr 70 Sõpruse pst 222, Tallinn esimesel hageja valdusesse. Hageja palub kohustada WiFi Link OÜ-d eemaldama Sõpruse pst 222, Tallinn maja katuselt kolm antenni, mis kujutatud piltidel tlk 42,43,44,46, seitsmeteistkümnenda korruse katuseruumist (hagi lisa 13, 17 korruse plaanil punase ruuduga tähistatud ala) tehnika seadmed ning musta värvi juhtmed, mis on piltidel.
3.Hageja KÜ Facio ja A-Valvest OÜ sõlmisid 08.02.2010 Sõpruse pst 222 mitteeluruumi rendileping nr RR2009-11/01. IA A-Valvest OÜ ja kostja WiFi Link OÜ juhatuse liikmena esitas 04.10.2011 palve hageja juhatusele, et A-Valvest OÜ asemel astub üürisuhtesse kostja. Hageja nõustus üürniku vahetusega ning alustas arvete väljastamist kostjale. Üürilepingu punkti 8.5. kohaselt ühelgi juhul ei muutu leping sõlmituks määramata tähtajaks. Sellest tulenevalt lõppes eelnimetatud kirjalik üürileping tähtaja saabumisel 31.12.2011. Alates 2012 jätkas WiFi Link OÜ üüritud ruumide nr 54, 55, 56 kasutamist, mille eest KÜ Facio esitas ka WiFi Link OÜ-le arved. WiFi Link OÜ tasus ruumide üürimise eest esitatud arved, millega aktsepteeris üürisumma üüritud ruumide eest.
4.30.05.2013 toimus KÜ Facio üldkoosolek, milles otsustati sõlmida uus üürileping kostjaga üürimääraga 157,74 eurot kuus, varasema 37,05 eurot kuus asemel. Hageja esitas alates august 2013 üüritud ruumide eest üüri 157,74 eurot kuus, varasema 37,05 eurot kuus asemel. Alates 2013 augusti kuust ei ole kostja tasunud üürimakseid. IA kostja esindajana esitas 22.08.2013 hagejale e-kirja, mille pealkiri oli „Väljakolimine“ ning milles teatas, „ma otsustasin kontorist välja kolida kahe kuu jooksul (tänasest päevast peale) vastavalt sõlmitud lepingule.“ IA kostja esindajana esitas 27.08.2013 ekirja hagejale, mille pealkiri oli samuti „Väljakolimine“ ja milles kostja teatas: „ma kolin välja kõikidelt üüritud pindadelt minu poolt määratud perioodide jooksul. Tuletan meelde, et ma kolin välja kontorist ja prügitoast kahe kuu jooksul /--/.“ Üllatuslikult edastas kostja 11.10.2013 hagejale uue e-kirja pealkirjaga „Üüriprobleemi lahendused“, milles selgitas, et „Ma ei koli välja kontorist/katuselt, kui kohus ei otsusta teisiti. Seega ma „kutsun tagasi“ minu kirja, mis oli saadetud 22 augustil.„ Hageja esitas kostjale 17.10.2013 ja 28.10.2013 nõude üüripinna vabastamiseks ning 584,40 eurot üürivõla ja üüritasu tasumiseks.
5.Kostja on ilma hageja/korteriomanike nõusolekuta omavoliliselt maja katusele paigaldatud antennid, omavoliliselt hõivanud enda laoks majahoidja ruumi esimesel korrusel ja 17 korruse katuseruumi, kuhu on paigaldatud mingid seadmed ja juhtmed ning tarbitakse elektrit, mille eest ei tasuta. Omavoliliselt on veetud korruste vahele katuseantenne ja tema 1 korruse ruume ühendavaid kaableid, mis on tuleohtlikud, kuna paiknevad prügišahtis. Eeltoodud omavolilise tegevuse lõpetamist on korduvalt kostjalt nõutud. Kostja vastuväited
6.Kostja esitas 16.05.2014 kirjaliku seisukoha, milles hagi ei tunnista. Kostja arvates on alusetud hageja väited, et kostja juhatuse liikme IA 27.08.2013 e-kiri ja 11.10.2013 ekiri kujutavad endast mitteeluruumi rendilepingu nr RR2009-11/01 lõpetamise avaldusi. Nendes e-kirjades ei räägi IA kordagi rendisuhte lõpetamisest. Väljakolimine ei ole sama mis rendilepingu lõpetamine. Kirjavahetuse eesmärgiks ei olnud rendisuhte
3(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 lõpetamine, vaid hoopis muude küsimuste lahendamine, nt kostja tegevuse kahjustamine KÜ Facio juhatuse poolt, altkäemaksu nõudmine, ähvardused jms hageja õigusvastase tegevuse lõpetamisele suunatud kostja pingutused. Rendileping poolte vahel on kehtiv.
7.Rendisumma väidetav tõstmine hageja poolt ei olnud õiguspärane. Rendilepingu p 3.1 kohaselt on rentnik kohustatud tasuta rendi eest üksnes rendileandja poolt esitatud arvete alusel. Hageja ei ole alates augustist 2013 esitanud kostjale ühtegi rendiarvet, kostjal puudub võlgnevus hageja ees. Rendilepingu p 2.2. kohaselt oli rendi summaks 37,05 eurot kuus. Kostja on nõus, et tal lasub kohustus tasuda eelnimetatut summas rendimakseid hageja poolt esitatud arvete alusel.
8.Kostja on seisukohal, et temaga sõlmitud ruumide rendileping annab talle õiguse kasutada Sõpruse pst 222 maja üldkasutatavaid ruume (mh abiruume, katusealust ja katust, aga ka treppe, sissekäiku jne) mõttelises osas vastavalt tema poolt renditud pinnale samamoodi nagu teised selle maja ruumide omanikud ja valdajad. Kostja valdab ruume õiguspäraselt ning ei ole kohustatud nende valdust tagastama.
9.Hageja on maja katusele paigaldanud ühe ümmarguse kujuga antenni läbimõõduga ca 15 cm ja katusealusesse ruumi ühe seinale kinnitatud kasti mõõtmetega ca 100x50x25 cm. Kostja on hagejale tasuta tarninud ja paigaldanud kolm valvekaamerat. Kaameratega hüvitati kokkuleppe kohaselt nii antenni paigaldamist katusele ja kasti paigaldamist katusealusesse ruumi kui ka majahoidja ruumi kasutamist. Kokkulepe oli kirjalik. Hageja viidatud elektrijuhtmed ja kaablid liftišahtis ja mujal ei kuulu kostjale ega ole kostja poolt veetud. Esimese astme kohtu otsus
10.Harju Maakohus rahuldas 06.03.2015 otsusega hagi ja mõistis WiFi Link OÜ-lt välja üüri perioodi eest 01.08.2013–22.10.2013 summas 100,94 eurot ja hüvitise VÕS § 335 alusel seisuga 06.03.2015 summas 611,22 eurot ja alates 07.03.2015 päevamääraga 1,22 eurot kuni Sõpruse pst 222, Tallinn esimesel korrusel ruumide nr 54, 55, 56 vabastamiseni KÜ Facio kasuks; mõistis WiFi Link OÜ valdusest välja Sõpruse pst 222, Tallinn esimesel korrusel ruumid nr 54, 55, 56 ja koristajaruum nr 70 (tähistatud otsuse lisas) KÜ Facio valdusesse; kohustas WiFi Link OÜ-d eemaldama Sõpruse pst 222, Tallinn maja katuselt kolm antenni, mis kujutatud piltidel tlk 42, 43, 44, 46, seitsmeteistkümnenda korruse katuseruumist (17 korruse plaanil punase ruuduga tähistatud ala) tehnika seadmed ning musta värvi juhtmed, mis on pildil (tähistatud otsuse lisas); menetluskulud jättis kohus kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 3686,5 eurot.
11.Kohus leidis, et hagi kuulub rahuldamisele.
12.Kohus on tuvastanud, et Hageja KÜ Facio ja A-Valvest OÜ sõlmisid 08.02.2010 Sõpruse pst 222 üürilepingu nr RR2009-11/01. IA A-Valvest OÜ ja kostja WiFi Link OÜ juhatuse liikmena esitas 04.10.2011 palve hageja juhatusele, et A-Valvest OÜ asemel astub üürisuhtesse kostja. Hageja nõustus üürniku vahetusega ning alustas arvete väljastamist kostjale. Kostja kasutab kontori- ja laoruumidena ruumi esimesel korrusel ja osa prügiruumist esimesel korrusel, samuti on kostja paigaldanud katusele mõned andmeedastusantennid ning vedanud juhtmed antennidest kontoriruumi. Üürilepingu tähtajal 31.12.2010 jätkas kostja ruumide kasutamist ning kasutab ruume siiani. 30.05.2013 toimus KÜ Facio üldkoosolek, milles otsustati sõlmida uus üürileping kostjaga üürimääraga 157,74 eurot kuus, varasema 37,05 eurot kuus asemel. Hageja esitas alates august 2013 üüritud ruumide eest arvetel üüri 157,74 eurot kuus, varasema 37,05 eurot kuus asemel. Alates 2013 augusti kuust ei ole kostja tasunud üürimakseid, kostja on tasunud vaid kommunaalmakseid. IA kostja esindajana esitas
4(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 22.08.2013 hagejale e-kirja, mille pealkiri oli „Väljakolimine“ ning milles teatas, „ma otsustasin kontorist välja kolida kahe kuu jooksul (tänasest päevast peale) vastavalt sõlmitud lepingule.“ IA kostja esindajana esitas 27.08.2013 e-kirja hagejale, mille pealkiri oli samuti „Väljakolimine“ ja milles kostja teatas: „ma kolin välja kõikidelt üüritud pindadelt minu poolt määratud perioodide jooksul. Tuletan meelde, et ma kolin välja kontorist ja prügitoast kahe kuu jooksul /--/.“
13.Hageja palub nõuda välja ruumid nr 54, 55, 56 esimesel korrusel (tähistatud 08.02.10 üürilepingu RR2009-11/01 lisas 1 ja hagi lisas 13 plaanil) ja majahoidja ruumi nr 70 Sõpruse pst 222, Tallinn esimesel hageja valdusesse. Hageja palub kohustada kostjat eemaldama Sõpruse pst 222, Tallinn maja katuselt kolm antenni, mis kujutatud piltidel tlk 42,43,44,46, seitsmeteistkümnenda korruse katuseruumist (hagi lisa 13, 17 korruse plaanil punase ruuduga tähistatud ala) tehnika seadmed ning musta värvi juhtmed, mis on piltidel. Hageja palub välja mõista kostjalt üüri perioodi eest 01.08.2013– 22.10.2013 summas 426,58 eurot või alternatiivselt summas 100,94 eurot. Samuti palub hageja välja mõista hüvitise VÕS § 335 alusel seisuga 14.02.2014 summas 140,3 eurot ja alates 15.02.2014 päevamääraga 1,22 eurot kuni Sõpruse pst 222, Tallinn esimesel korrusel ruumide nr 54, 55, 56 vabastamiseni.
14.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja seaduslik esindaja on 22 ja 27 augusti e-kirjades teinud tahteavalduse üürilepingu lõpetamiseks ning selle üle, kas hageja tõstis kehtivalt lepingujärgset üüri ja kas hageja on õigustatud üürinõuet esitama .
15.Kohus märgib esmalt, et 08.02.2010 sõlmitud üürileping poolte vahel ei olnud augustis 2013 lõppenud tähtaja möödumise tõttu. Üürilepingu RR2009-11/01 punkt 2.1. kohaselt „Leping jõustub 8. veebruarist 2010. Käesolev lepib kehtib 31. detsembrini 2010.a. Leping pikeneb automaatselt ühe aasta võrra kui pooled ei ole hiljemalt üks kuu enne Lepingu tähtaja saabumist lepingu lõpetamise või muutmise soovist teatanud“. Põhjendatud ei ole hageja käsitlus, mille kohaselt võis leping p 2.1 alusel pikeneda üksnes ühe korra. Lepingu tekstist sellist järeldust teha ei saa ja puudub mõislik põhjendus, miks lepingupooled oleksid võinud silmas pidada, et automaatne pikenemine peaks toimuma vaid ühel korral. Käesoleval juhul ei olnud kumbki pool enne 8.01.2013 teatanud lepingu lõpetamise soovist, seega pikenes leping ka pärast 8. veebruari 2013.
16.Kohus võtab järgnevalt seisukoha, et üürileping lõppes kostjapoolse lepingu ülesütlemisega, millega hageja nõustus. VÕS § 195 lg 2 kohaselt võib tähtajalise üürilepingu üles öelda lepingus sätestatud tingimustel ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Ülesütlemisavaldus on tahteavaldus TsÜS § 68 mõttes. Vastavalt TsÜS § 69 lg 1 kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kui tahteavaldus on kätte saadud, seda enam tagasi võtta ei saa. TsÜS § 72 kohaselt saab tahteavaldust tagasi võtta üksnes enne selle kättesaamist adressaadi poolt. Tahteavalduse tõlgendamise reeglid sätestab TsÜS § 75 lg 1, mille kohaselt kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi.
17.Vaidlust ei ole selles, et IA kostja esindajana esitas 22.08.2013 hagejale e-kirja, mille pealkiri oli „Väljakolimine“ ning milles teatas, „ma otsustasin kontorist välja kolida kahe kuu jooksul (tänasest päevast peale) vastavalt sõlmitud lepingule.“ Samuti ei ole vaidlust selles, et IA kostja esindajana esitas 27.08.2013 e-kirja hagejale, mille pealkiri oli samuti „Väljakolimine“ ja milles kostja teatas: „ma kolin välja kõikidelt üüritud
5(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 pindadelt minu poolt määratud perioodide jooksul. Tuletan meelde, et ma kolin välja kontorist ja prügitoast kahe kuu jooksul /--/.“
18.Kostja väitel ei sisaldanud viidatud kirjad tahteavaldust lepingu ülesütlemiseks. Kohus mõistab kostja seletust 22. ja 28. augusti kirjade sisu kohta selliselt, et kostja soovis anda hagejale teada, et ta kolib mujale oma ettevõtte serverid ja andmeedastusantennid, kuid jätkab pindade kasutamist. Kostja seletuse kohaselt võis kostja soovida hagejat sellest asjaolust teavitada seetõttu, et hageja mõistaks, et kostjat ei saa enam ähvardada elektrikatkestusega. Kostja seletuse kohaselt pidi seejärel lõppema mõningate juhatuse liikmete poolt ülejäänud juhatuse liikmete teadmata sularahas aastamaksu 640 eurot nõudmine.
19.Hageja on selgitanud, et tema mõistis kostja kirjasid selliselt, et kostja soovib lepingulised suhted lõpetada. Vastupidise kohta igasugused tõendid puuduvad. Seega peab kohus TsÜS § 75 lg 1 ls 1 järgi hindama, kas hageja pidi teadma, et kostja tahteavalduste sisu on tegelikult selline, nagu väidab kostja. Kohus leiab, et kostja seletus on ilmses vastuolus 22. ja 28. augusti kirjade sisuga, ebaloogiline ja eluliselt usutamatu. Isegi kui vastaks tõele, et hr Rästa oli saanud kostjalt teiste juhatuse liikmete teadmata sularaha vastutasuks turuhinnast odavama üüri eest, siis 30.05.2013 oli toimunud KÜ Facio üldkoosolek, milles otsustati sõlmida uus üürileping kostjaga üürimääraga 157,74 eurot kuus, varasema 37,05 eurot kuus asemel ja sellega oli ära langenud sularaha maksmise põhjus (turuhinnast odavam üür). Kostja seletusega on vastuolus ka kostja käitumine ja viis, kuidas kostja tahteavalduse tegi. Nimelt ei ole kostja tänaseni ära viinud katuselt andmeedastusantenne, kuigi oma 28. augusti kirjas pidas ta vajalikuks hagejale teatada, et „kolib välja ka katuselt“. Ebaloogiline on ka see, et kostja oma 22. augusti kirjas teatab üksnes kavatsusest serverid ära kolida – kui kostja oleks soovinud pääseda võimalikest ähvardustest, siis oleks ta teatanud serverite ära kolimisest tagantjärele. Lisaks eelnevale on kostja seletus ilmses vastuolus 22. ja
28.augusti kirjade sisuga. Kui kostja oleks soovinud näidata, et talle ähvardused ei mõju, siis jääb selgusetuks, mis põhjusel pidi kostja 22. augusti kirjas viitama, et „väljakolimise“ põhjuseks on üüri tõstmine viiekordseks. 28. augusti kirjas aga kostja kinnitab üle varasemat plaani välja kolimiseks ning põhjendab, miks ta ei saa välja kolida katuselt hageja pakutud 4 kuuga, vaid vajab 6 kuud. Ka selles kirjas ei viita miski sellele, et kostja sooviks jätkata pärast seadmete äraviimist ruumide kasutamist, vastupidi, kirja lõpus teatab kostja, et lõpetab suhted ja „palub end rohkem mitte tülitada“ ning lisaks avaldab, et kavatseb hageja kirjad edaspidi neid lugemata musta kasti saata. Kokkuvõttes leiab kohus, et kostja seletus tahteavalduste kohta on vastuolus tahteavalduste sisuga, ebaloogiline ja mitteusutav. Kohus on keeldunud asja juurde võtmast mõningaid kostja seletusega seotud tõendeid (Politsei- ja Piirivalveameti määrus ja teade, tunnistaja ütlus selle kohta, et kostjat ähvardati elektri katkestusega), sest isegi kui kostja faktiväited vastaks tõele, ei oleks mingit alust väita, et hageja pidi kostja juhatuse liikme tegelikku tahet tahteavalduste tegemisel teadma (TsÜS § 75 lg 1 ls 1). Kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et hageja pidi kostja juhatuse liikme tegelikku tahet tahteavalduste tegemisel teadma, tuvastab kohus tahteavalduste sisu TsÜS § 75 lg 1 ls 2 järgi, s o nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi.
20.22. ja 28. augusti kirjade teksti pidi mõistlik isik kohtu arvates mõistma selliselt, et kostja soovib lepingulised suhted hagejaga lõpetada. Väljend „välja kolima“ vastab kõnekeeles üürilepingu lõpetamisele. Lisaks sellele on kostja 28. augusti kirjas otseselt selgitanud, et lõpetab igasugused suhted. Samuti on kostja 22. augusti kirjas kirjutanud „vastavalt sõlmitud lepingule“. Sellest võis mõistlik isik järeldada, et kostja tahteavaldusel on lepinguline alus, viimaseks saab aga olla lepingu p 8.1, mille
6(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 kohaselt on üürnikul õigus lepingu üles öelda kolmekuulise etteteatamisega. Kohus leiabki, et kostja 22. augusti kirja tuleb mõista selliselt, et kostja on soovinud lepingu üles öelda alates 22.10.2013. Asjaolu, et kostja teatas üürilepingu ülesütlemisest ette kolme kuu asemel kaks kuud, ei muuda ülesütlemist kehtetuks. Lepingu üle ütlemisest vähem ette teatamisel peavad pooled täitma lepingut kuni lepingus ettenähtud etteteatamistähtaja lõpuni ning siis leping lõpeb (vrdl nt töölepinguseaduse § 100 lg 5). Samas võivad pooled kokku leppida lepingu varasemas lõpetamises. Kostja kirja tuleb seega mõista kui tahteavaldust lepingu üles ütlemiseks koos ettepanekuga lühendada etteteatamistähtaega 2 kuuni. Käesoleval juhul ongi hageja andnud nõusoleku etteteatamistähtaja lühendamiseks 2 kuuni. Hageja seaduslik esindaja KF selgitas istungil, et ta mõistis kostja 22. augusti kirja selliselt, et kostja soovib lepingu lõpetada. Edasi selgitas KF, et kirja arutati juhatuses ning lõpuks otsustas ühistu juhatus pakkuda, et kostja võib välja kolida 3-4 kuu jooksul kui talle kahest kuust ei piisa. KF ütlustest nähtub, et ta helistas 27. augustil kostjale ning teatas, et ühistu on nõus lepingu lõpetamisega ja et kostja võib soovi korral välja kolida ka natuke hiljem. Sellele vastas kostja, et kolib kontorist välja 2 kuu jooksul ning katuselt 6 kuu jooksul. Eelnevat kinnitab, et 17.10.2013 saatis hageja kostjale nõude kolida välja kontoriruumist alates 22.10.2013. Seega leiab kohus, et hageja nõustus 27. augustil kostja 22. augustil esitatud ettepanekuga lühendada kontoriruumide vabastamise tähtaega 1 kuu võrra, so 22.10.2013 ning oli nõus pikendama antennide ja muude seadmete eemaldamise tähtaega 28.02.2014.
21.Kohus on tuvastanud, et pooltevaheline üürileping lõppes 22.10.2013 ning poolte kokkuleppel pikendati antennide ja muude seadmete katuselt eemaldamise tähtaega 28.02.2014. Vastavalt VÕS § 334 lg 1 üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Seega tekkis kostjal VÕS § 334 lg 1 järgi kohustus tagastada esimesel korrusel asuvad ruumid 22.10.2013 ning eemaldada katuselt antennid ja muud seadmed 28.02.2014. Vaidlust ei ole selles, et kostja kasutab ruume nr 54, 55, 56 esimesel korrusel (tähistatud 08.02.10 üürilepingu RR2009-11/01 lisas 1 ja hagi lisas 13 plaanil) ja majahoidja ruumi nr 70. Kohus mõistab ruumide valduse välja hagejale. Vaidlust ei ole ka selles, et kostja on katusele paigaldanud antennid. Antennide täpne kuju ja asetud nähtub piltidel tlk 42,43,44,46. Samuti on kostja tunnistanud, et ta on seitsmeteistkümnenda korruse katuseruumi (hagi lisa 13, 17 korruse plaanil punase ruuduga tähistatud ala) paigaldanud tehnika seadmed ja vedanud musta värvi kaablid antennidest kontorini. Kohus kohustab VÕS § 334 lg 1 alusel kostjat eemaldama antennid, tehnikaseadmed ja juhtmed. Antennide, seadmete ja juhtmete identifitseerimiseks esitab kohus nende pildid otsuse lisana.
22.Kohus märgib, et antennide, seadmete ja juhtmete paigaldamist ei saa vaadelda eraldi pooltevahelisest üürilepingust. Tõendamist ei ole leidnud kostja väide, et antennide paigaldamise eest tasus kostja hagejale eraldi kokkuleppe raames valvekaameratega. Kostja esitatud salvestisest seda ei nähtu. Hageja juhatuse liige KF on sellise kokkuleppe olemasolu vande all eitanud. Samas sõltumata sellest, kas kostja tegi antennide paigaldamise eest lisasoorituse või mitte, leiab kohus, et kokkulepe antennide paigaldamiseks on osaks üürisuhtest ning üürisuhte lõppemisel lõppes ka kostja õigus kasutada maja konstruktsioone antennide, seadmete ja kaablite paigaldamiseks.
23.Järgnevalt lahendab kohus hageja üüri- ja hüvitusnõuded. Hageja palub välja mõista kostjalt üür perioodi eest 01.08.2013–22.10.2013 summas 426,58 eurot või alternatiivselt summas 100,94 eurot. Samuti palub hageja välja mõista hüvitise VÕS § 335 alusel seisuga 14.02.2014 summas 140,3 eurot ja alates 15.02.2014 päevamääraga
7(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 1,22 eurot kuni Sõpruse pst 222, Tallinn esimesel korrusel ruumide nr 54, 55, 56 vabastamiseni. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on tõstnud üüri kehtivalt.
24.Vastavalt VÕS § 299 lg 1 p 1 eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral tõsta üüri kinnisasja /---/ üürimise puhul iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Vastavalt VÕS § 299 lg 2 eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus; 2) mis ajast üür suureneb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. Üürilepingu p 6.2 kohaselt oli üürileandjal õigus tõsta üüri üks kord aastas mitte varem kui 01.01.2011. Seega oli hagejal õigus üüri tõsta eeldusel, et ta järgis üüri tõstmise formaalseid eeldusi, mis on sätestatud VÕS §-s 299 lg 2.
25.Vaidlust ei ole selles, et 30.05.2013 toimus KÜ Facio üldkoosolek, milles otsustati sõlmida uus üürileping kostjaga üürimääraga 157,74 eurot kuus, varasema 37,05 eurot kuus asemel. Hageja esitas alates august 2013 üüritud ruumide eest arvetel üüri 157,74 eurot kuus, varasema 37,05 eurot kuus asemel. Hageja väitel eraldi üüri tõstmise avaldust kostjale ei esitatud, vaid alates augustist hakati lihtsalt esitama arveid suurema üüriga. Seega on ilmne, et kostjale jäid esitamata vähemalt VÕS § 299 lg 2 p 3 ja 4 nõutud andmed, ehk üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. VÕS § 299 lg 3 sätestab selgelt, et üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. Seega leiab kohus, et hageja ei ole tõstnud üüri kehtivalt ning kuni lepingu lõpuni oli tal õigus nõuda üüri vaid 37,05 eurot kuus.
26.Üüri arvestust kostja vaidlustanud ei ole, kuid on esitanud vastuväite, et ta ei saa üüri tasuda, kuna hageja ei ole esitanud vastavaid arveid. Kohus kostja vastuväitega ei nõustu. Üürilepingust ei tulene, et arvete esitamata jätmisel ei pea kostja üüri tasuma. Üüri suurus kuude lõikes ei muutu ning üüri oleks saanud kostja edukalt maksta ka ilma arveid saamata, seega ei ole põhjust rääkida vastuvõtuviivitusest VÕS § 110 lg 2 p 2 mõttes, mis õigustaks kohustuse täitmisest keeldumist. Lisaks sellele leiab kohus, et tõendatud on, et kostja on arved kätte saanud. Hageja väitel on ta arved pannud igakuiselt postkasti. Vaidlust ei ole selles, et kostja on igakuiselt tasunud majandamiskulusid täpselt nõuetekohases summas. Majandamiskulude suurus muutub kuude lõikes ning arveid kätte saamata ei oleks kostja saanud tasuda täpselt nõuetekohast summat.
27.Kostja on esitanud üürinõudele ka vastuväite, et asjaõigusseaduse kohaselt ei ole korteriühistu õigustatud üüri nõudma. Kohus kostja vastuväitega ei nõustu. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 sätestab, et korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Vastavalt KOS § 8 lg 1 ls 2 ja 3 kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu /---/, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu /---/ korteriühistuseaduse järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes käesolevat seadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Riigikohus selgitas kohtuasjas nr 3-2-1-151-10 p-s 10, et korteriühistuseadusest tulenev kaasomandi valitsemise režiim kohaldub korteriühistu majandamistegevuse suhtes. Eelneva põhjal võib korteriomandite juurde kuuluva kaasomandi valitsemise kohta öelda, et korteriühistu majandamistegevuse osas kohaldatakse korteriühistuseadust, ülejäänud osas aga korteriomandiseadust ning korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes asjaõigusseadust. Korteriühistu majandamistegevuse mõiste tuleb sisustada KÜS § 2 ja § 15-1 kaudu. KÜS § 2 lg 1
8(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kohus märgib, et majandamiseks on ka kaasomandi osa üürile andmine ja selle kaudu ühistule vahendite hankimine. Seejuures osundab kohus, et ruumide üürile andmise oli heaks kiitnud hageja üldkoosolek, seda näiteks ka 30.05.2013 üldkoosolekul, kus otsustati üüri tõsta.
28.Kohus mõistab kostjalt välja üüri perioodi eest 01.08.2013–22.10.2013 summas 100,94 eurot ja hüvitise VÕS § 335 alusel seisuga 06.03.2015 summas 611,22 eurot ja alates 07.03.2015 päevamääraga 1,22 eurot kuni Sõpruse pst 222, Tallinn esimesel korrusel ruumide nr 54, 55, 56 vabastamiseni.
29.Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Kohus leiab, et põhjendatud ei ole õigusabi kulutamine menetluskulude nimekirja koostamisele (tl 217) 0,75 tunni ulatuses (Riigikohtu 11.11.2014 määrus nr 3-2-1-77-14, p 12) ning osaliselt ülemäärane on 21.10.2014 istungi ettevalmistamise ajakulu. Selle arvelt vähendab kohus õigusabikulutusi 350 euro võrra. Ülejäänud osas on õigusabikulud kohtu arvates põhjendatud. Kohtuasja menetlus on olnud mahukas, muuhulgas tulenevalt asjaolust, et kostja on esitanud rohkelt erinevaid vastuväiteid. Kokku on menetluskulu suuruseks 3686,5 eurot. Apellatsioonkaebus
30.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada, teha uus otsus ning jätta hagi läbi vaatamata, menetluskulud jätta hageja kanda.
31.Apellant on seisukohal, et maakohus kohaldas valesti nii materiaal- kui menetlusõiguse norme, sest: üürilepinguid sõlmib omanik, ja vaidlusaluste ruumide kaasomanikud on Sõpruse pst 222 korteriomandite omanikud; üürilepingute sõlmimine, pikendamine, sh omandiõiguse tuvastamine ja asja valdusest väljanõudmine ei ole majandamine KÜS § 2 lg 1 tähenduses; üürilepingute sõlmimine, pikendamine, sh omandiõiguse tuvastamine ja asja valdusest väljanõudmine on kaasomandiga seotud olulised küsimused, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel korteriomanike konsensuse saavutamise tee; korteriomanikud ei ole andnud KÜ-le Facio volitust 08.02.2010 üürilepingu sõlmimiseks, lõpetamiseks ega maakohtusse asja omandiõiguse tuvastamiseks ja WiFi Link OÜ valdusest väljanõudmiseks, sh kahju hüvitise nõudmiseks; korteriomanikud on 30.05.2013 üldkoosolekul andnud KÜ Facio volituse sõlmida WiFi Link OÜ-ga alates 01.07.2013 üheks aastaks üürilepingu üüritasu suurusega 3,3 eurot/m2. KÜ Facio üürilepingut ei sõlminud; WiFi Link OÜ tahteavaldused (22.08.2013, 27.08.2013 ja 11.10.2013) ei ole jõudnud korteriomanikeni, mistõttu igal juhul jõudis kostja 11.10.2013 saadetud tahteavaldusega oma varasemad tahteavaldused tagasi võtta; WiFi Link OÜ 22.08.2013 ja 27.08.2013 e-kirjade sisuks ei olnud üürisuhte lõpetamine; KÜ Facio kahju hüvitamise nõude esitamise eeldused on tõendamata.
32.KÜ-l Facio puudub nõudeõigus. 21.10.2014 istungil palus WiFi Link OÜ maakohtul hinnata KÜ Facio nõudeid – st „kas KÜ-l on üldse nõudeõigust nende nõuete suhtes või pigem omanikel ühiselt?“ Maakohus viitas Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10 (p 10) ja 3-2-1-18-12 leides, et majandamiseks on ka kaasomandi osa üürile andmine ja selle kaudu ühistule vahendite hankimine ning samuti negatoorhagi esitamine. WiFi Link OÜ esitas istungil vastuväite, et maakohus ei soovinud hinnata läbivaatamata jätmise alust. Maakohus jättis vastuväite
9(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 rahuldamata, kuna kohtu hinnangul ei olnud alust jätta hagi läbivaatamata AÕS § 72 alusel. Otsuses asus kohus KÜ Facio nõudeõiguse osas samale seisukohale nagu 21.10.2014 istungil.
33.Maakohus on ebaõigelt tõlgendanud materiaalõigusnormi (AÕS § 72, 80, KÜS § 2 lg 1). KÜ Facio taotles maakohtult vaidlusaluste ruumide väljanõudmist, sh omandiõiguse tuvastamist. Asja väljanõudmine on vindikatsiooninõue, mida kohaldatakse AÕS § 80 alusel. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi lõike 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisel ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse.
34.Kohus on leidnud, et käesolevalt KÜ Facio poolt enda nimel esitatud vindikatsiooninõude aluseks on KÜS § 2 lg 1. Tulenevalt KÜS § 2 lg-st 1 on korteriühist korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. See tähendab, et küsimuses, kas KÜ-l Facio on nõudeõigus või mitte, tuleb hinnata, kas omandiõiguse tuvastamist ja asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmist saab käsitleda vaidlusaluste ruumide kui ehitise mõtteliste osade ühise majandamisena või mitte.
35.Kohus on viidanud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18.01.2010 lahendile tsiviilasjas nr 32-1-151-10, milles maakohus ja ringkonnakohus leidsid, et parkimiskorra kindlaksmääramine on korteriühistu pädevuses KÜS § 2 lg 1 alusel, Riigikohus leidis aga, et avaldajal on õigus taotleda asjaõigusseaduse ja korteriomandiseaduse sätetele tuginedes parkimiskorra kindlaksmääramist. Apellant leiab, et viidatud lahend kogumis kinnitab, et KÜ Facio esitatud nõuete esitamiseks oleks korteriomanikud pidanud KÜ-d Facio volitama. Seda, et kaasomandi kasutamisega seonduv väljub KÜ Facio igapäevasest majandustegevuse raamest, tõendab asjaolu, et kuigi üldkoosolek ei ole samastatav korteriomanike kokkuleppega, kajastab see siiski korteriomanike enamuse tahet, ja 30.05.2013 üldkoosoleku otsusega on KÜ-le Facio korteriomanike poolt antud õigus kostjaga üürilepingu sõlmimiseks. Juhul, kui KÜ-l Facio on juba üürilepingu sõlmimiseks vaja korteriomanike volitust, on tal seda enam vaja volitust enda nimel asja väljaandmiseks ja omandiõiguse tuvastamiseks.
36.Kohus on viidanud ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-1812. Nimetatud lahendis on Riigikohus märkinud, et korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla elamu küttesüsteemide korrasolek ja korteriühistul on õigus esitada teiste korteriomanike õiguste kaitseks küttesüsteemi korrasolekut rikkunud korteriomaniku vastu nõude. Maakohtu poolt viidatud lahend ei ole antud asjas asjakohane, kuna käesolevalt ei ole küsimus ühiste küttesüsteemide korrasolekus, vaid kaasomandis oleva osa kasutamine
37.Tuginedes eeltoodule ning võttes arvesse, et esitatud nõuded puudutavad otseselt kaasomandi kasutamist ega puuduta otseselt ega kaudselt KÜ Facio majandustegevust, oleks KÜ Facio pidanud vastava nõude esitamiseks saama korteriomanikelt vastava nõusoleku. KÜ Facio esindusõigust tõendanud ei ole. Seega oleks pidanud maakohus jätma hagiavalduse selle menetlusse võtmisel läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel. Lisaks eeltoodule, ei ole kohus otsuses välja toonud kahju hüvitamise nõude eelduseks olevaid asjaolusid, eelkõige, kuidas on KÜ-l Facio tekkinud kahju saamata jäänud üüri näol. Kuna maakohus ei kontrollinud, kas KÜ-le Facio on antud korteriomanike poolt õigus hagiavalduse esitamiseks, on maakohus rikkunud TsMS § 3 lg 1 põhimõtet.
10(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
38.Maakohus on kohaldanud ebaõigelt materiaalõigusnorme osas, mis puudutavad KÜ Facio õigust üürilepingu sõlmimiseks. Ebaõige on ka maakohtu väide otsuse punktis 23, et kostjale ruumide üürile andmise oli hageja üldkoosolek heaks kiitnud, mida kohtu hinnangul näitab 30.05.2015 üldkoosoleku otsus üüri tõstmise kohta. Hinnates maakohtu poolt asja materjalide juurde võetud 30.05.2013 üldkoosoleku otsust ja selle punkti 9, siis üldkoosoleku protokollist ei ole võimalik välja lugeda, et üldkoosolek oleks kiitnud heaks KÜ Facio poolt 08.02.2010 sõlmitud üürilepingut või üüritasu oleks tõstetud. Protokollis on selgelt märgitud: „Otsustati anda juhatusele volitused sõlmida alates 1. juulist 2013 üheks aastaks üürileping ruumide nr 54, 55, 56 üldpindalaga 47,8m2 üürimiseks osaühingule A-Valvest OÜ üüritasu suurusega 3,3 eurot/m2 millele lisanduvad muud kommunaalkulud välja arvatud lift“.
39.Seega on maakohus teinud üldkoosoleku 30.05.2013 protokollile tuginedes ebaõige järelduse, mis on vastuolus TsMS § 442 lõikega 8.
40.Kuivõrd KÜ-l Facio puudus õigus üürilepingu sõlmimiseks 08.02.2010, võib käesolevas tsiviilasjas esitatud üürileping olla tühine. Üürilepingu sõlmimiseks puuduva õiguse osas märgib kostja, et kuivõrd KÜ Facio juhatusel ei olnud volitust üürilepinguga seonduva osas, ei saanud KÜ Facio juhatus ka nõustuda 22.08.2013 ja 27.08.2013 edastatud väidetud üürilepingu lõppemisega. See tähendab, et juhul, kui KÜ Facio juhatus tõlgendas kostja tahteavaldusi üürisuhte lõppemisena (millega kostja ei nõustu), oleks ta pidanud sellest teavitama korteriomanikke. Kuna KÜ Facio juhatus seda ei teinud, siis 11.10.2013 järjekordse e-kirja saatmisega, millega kostja „kutsus tagasi“ oma varasemates e-kirjades edastatud tahteavaldused, siis on täidetud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 723 sätestatu ja WiFi Link OÜ ei ole tahteavaldust teinud. Seetõttu ei oma antud asjas tähtsust ka asja materjalide juurde võetud 10.10.2013 KÜ Facio juhatuse otsus, millega otsustati üüriküsimuste lõpetamises ja võlgnevuste sissenõudmises palgata KÜ Facio esindama OÜ Advokaadibüroo Veso ja Partnerid.
41.Eeltoodule tuginedes, ei saa KÜ Facio taotleda üüri tasumist, mistõttu on kohus otsust tehes kohaldanud ebaõigelt materiaalõigusnormi (AÕS § 72) ja rikkunud menetlusõigusnorme (TsMS 436 lg 1), kuna otsus ei ole seaduslik ja põhjendatud. Vastus apellatsioonkaebusele
42.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
43.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Harju Maakohtu 06.03.2015 otsus tuleb tühistada menetluskulude jaotuse ja WiFi Link OÜ-lt KÜ Facio kasuks välja mõistetud menetluskulude rahalise summa osas, ülejäänud osas jätta otsus muutmata. Hageja nõudest loobumine tuleb vastu võtta. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
44.Vaidlustamata asjaolude kohaselt: - Hageja on Sõpruse pst 222, Tallinn korteriomanike poolt loodud korteriühistu. - Hageja KÜ Facio ja A-Valvest OÜ sõlmisid 08.02.2010 Sõpruse pst 222, Tallinn mitteeluruumi rendilepingu (üürilepingu) nr RR2009-11/01. - IA A-Valvest OÜ ja kostja WiFi Link OÜ juhatuse liikmena esitas 04.10.2011 palve hageja juhatusele, et A-Valvest OÜ asemel astub üürisuhtesse kostja. Hageja nõustus üürniku vahetusega ning alustas arvete väljastamist kostjale. Seega loeti nimetatud üürilepingu järgi üürnikuks kostja. Üürileping oli tähtajaline.
11(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 Peale tähtaja möödumist st alates 01.01.2012 jätkas kostja üüritud ruumide kasutamist, üürileping jätkus samadel tingimustel nagu lepiti kokku 08.02.2010 üürilepingus, va tähtaja osas, üürileping muutus tähtajatuks (08.10.2015 ringkonnakohtu istungi protokolli 1.lehe pöördel). - 30.05.2013 toimus KÜ Facio üldkoosolek, milles otsustati sõlmida kostjaga uus üürileping üürimääraga 157,74 eurot kuus, varasema 37,05 eurot kuus asemel. - Hageja esitas alates 2013 augustist üüritud ruumide eest üüriarveid 157,74 eurot kuus, varasema 37,05 eurot kuus asemel. - Alates 2013 augustikuust ei ole kostja üürimakseid tasunud. - IA kostja esindajana esitas 22.08.2013 hagejale e-kirja, mille pealkiri oli „Väljakolimine“ ning milles teatas, „ma otsustasin kontorist välja kolida kahe kuu jooksul (tänasest päevast peale) vastavalt sõlmitud lepingule.“ - IA kostja esindajana esitas 27.08.2013 e-kirja hagejale, mille pealkiri oli samuti „Väljakolimine“ ja milles kostja teatas: „ma kolin välja kõikidelt üüritud pindadelt minu poolt määratud perioodide jooksul. Tuletan meelde, et ma kolin välja kontorist ja prügitoast kahe kuu jooksul /--/.“
45.Poolte vahel on vaidlus selles, kas asjas on kohane hageja. Õige on apellatsioonkaebuse väide, et üürilepingu sõlmimiseks oli hagejal vaja korteriomanike Sõpruse pst 222, Tallinn sellekohast kokkulepet. AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad kaasomanikud ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Samas ei tingi kaasomanike nõusoleku puudumine üürilepingu kehtetust. Vaidlus puudub selles, et poolte vahel oli sõlmitud üürileping, seega on hageja õigustatud ka kohtulikult maksma panema üürisuhtest tulenevaid nõudeid. Kostja on seisukohal, et hageja esitatud AÕS §-st 80 tulenevat omandiõiguse tunnustamise ja vindikatsiooninõuet ei saa rahuldada. Ringkonnakohus osutab, et maakohus ei ole AÕS § 80 kohaldanud. Maakohus on vaidluse lahendanud kohaldades VÕS § 334 lg-t 1, mille esimese lause järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Hagis on hageja viidanud nii VÕS §-le 334 kui ka AÕS §-le 80. TsMS § 438 lg 1 esimese lause kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kuna VÕS § 334 lg 1 kohaldamiseks ei pea üürileandja tõendama üüritud asja omandiõigust, on maakohus õigesti asja kostjalt välja nõudnud.
46.Hagivalduses esitas hageja ka nõude tuvastada KÜ liikmeteks olevate korteriomanike omandiõigus välja üüritud ruumidele 54, 55, 56 (tähistatud 08.02.2010 üürilepingu RR2009-11/01 lisas 1) majahoidja ruumile esimesel korrusel ja katuseruumile seitsmeteistkümnendal korrusel. Seda nõuet ei ole maakohus lahendanud, millega rikkus TsMS § 438 lg 1 teises lauses ja TsMS § 442 lg-s 5 sätestatut. Tallinna Ringkonnakohtu istungil loobus hageja sellest nõudest Kohus leiab, et nõudest loobumine tuleb vastu võtta ja menetlus selles nõudes tuleb kooskõlas TsMS § 429 lgga 1 lõpetada. TsMS § 645 lg 1 esimese lause järgi apellatsioonimenetluses hagist loobumise vastuvõtmisel tühistab ringkonnakohus määrusega esimese astme kohtu otsuse ja lõpetab asja menetluse. Kuna maakohus hageja esitatud omandiõiguse tuvastamise nõuet ei lahendanud, siis ei ole võimalik maakohtu otsust selle nõude osas tühistada.
47.Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on õigesti tuvastanud üürilepingu ülesütlemise kostja poolt. Maakohus on esitatud tõendeid põhjalikult analüüsinud ning oma seisukohta põhjendanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea neid vajalikuks korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele, märgib ringkonnakohus, et kuna üürisuhte pooleks oli hageja, siis pole oluline, kas -
12(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 kostja saadetud tahteavaldused üürilepingu lõpetamiseks said kätte Sõpruse pst 222, Tallinn korteriomanikud. Hageja kui üürileandja sai kostja tahteavaldused kätte.
48.Apellatsioonkaebuses on kostja heitnud maakohtule ette, et kohus ei ole otsuses välja toonud kahju hüvitamise nõude eelduseks olevaid asjaolusid, eelkõige, kuidas on hagejal tekkinud kahju saamata jäänud üüri näol. Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja väited ei ole põhjendatud. VÕS § 335 annab üürileandjal võimaluse nõuda üldjuhul üüri- või rendilepingu eseme tagastamisega viivitamisel kahjuhüvitisena lepingus kokkulepitud üüri/renti või üüri/renti, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Tegemist on seaduses sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik rikub oma kohustust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada. Käesolevas asjas puudus vaidlus, et kostja ei ole hagejale üüritud ruume tagastanud. Maakohus kohaldas VÕS § 355 ja mõistis välja hüvitise seisuga 140,3 eurot ja alates 15.02.2014 päevamääraga 1,22 eurot, kuni Sõpruse pst 22 esimesel korrusel ruumide 54, 55, 56 vabastamiseni. Seejuures arvestas maakohus hüvitise suuruse määramisel kostja väiteid üürilepingus kokkulepitud üüri suuruse kohta. Protokolli parandamise taotluse lahendamine
49.14.10.2015 esitas kostja taotluse 08.10.2015 istungi protokolli parandamiseks. Kohus leiab, et protokolli parandamise taotlus tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 50 lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Kohus leiab, et protokoll vastab TsMS § 50 lg 1 nõuetele. Kohus osutab, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 50 lg 1 p 8 järgi märgitakse protokolli poolte ja teiste menetlusosaliste nõuete ja vastuväidete põhisisu ulatuses, milles see ei ole kajastatud kohtule esitatud kirjalikes dokumentides. Protokolli parandamiste taotlusest ei nähtu, et protokollimata on jäänud asjas tähtsust omavad kostja vastuväited, mida kirjalikes ja suuliselt väljendatud seisukohtades pole avaldatud. Kohus on seisukohal, et protokollimata pole jäänud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Menetluskulude jaotus
50.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Hagivalduses esitas hageja ka nõude tuvastada KÜ liikmeteks olevate korteriomanike omandiõigus välja üüritud ruumidele 54, 55, 56 (tähistatud 08.02.2010 üürilepingu RR2009-11/01 lisas 1) majahoidja ruumile esimesel korrusel ja katuseruumile seitsmeteistkümnendal korrusel. Seda nõuet ei ole maakohus lahendanud. Ringkonnakohtus loobus hageja sellest nõudest. Arvestades vaidluse asjaolusid, nõudest loobumist ja asjaolu, et nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus puudus sisuline vaidlus selles, et (kaas)omandiõigus nõudes loetletud ruumidele on korteriomanikel, siis leiab ringkonnakohus, et lõppkokkuvõttes, arvestades ka asjaolu, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt, tuleb hageja menetluskuludest maa- ja ringkonnakohtus 80 % ulatuses jätta kostja kanda, ülejäänud hageja menetluskulud tema enda kanda ja kostja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta tema enda kanda. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuses toodud hageja menetluskulude suurus 3 686,5 eurot on põhjendatud. Menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (Riigikohtu lahend 3-2-1-171-12). Ringkonnakohtu arvates maakohus diskretsioonipiire ei ole ületanud. Kuna hagejal on õigus maakohtus kantud
13(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967 menetluskuludest saada vaid 80 %, siis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista maakohtus kantud menetluskulude hüvitamiseks 2 949,20 eurot.
51.TsMS § 174 lg 3 kohaselt kui maakohus määrab kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ja kohtuotsuse peale kaevatakse edasi, määrab kaebust lahendav kõrgema astme kohus kindlaks selles kohtuastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse. TsMS § 174 lg 8 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt, arvestades käesolevas jaos sätestatud erisusi. Hagita menetluses lahendatavas asjas rakendab kohus TsMS § 477 lg 7 kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid. Seejuures ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (RKTKm 03.06.2013.a, 3-2-1-65-13 p 14).
52.Hageja on menetluskulude nimekirjade kohaselt apellatsiooniastmes kandnud menetluskulusid kokku summas 810 eurot koos käibemaksuga. Kostja leiab, et hageja poolt esitatud menetluskulude suurus on ülepaisutatud. Võttes arvesse, et hageja lepingulise esindaja puhul on tegemist kogenud kõrge kvalifikatsiooniga õigusteenuse osutajaga, kes oli apellatsioonimenetluse ajaks asjaga piisavalt kursis, leiab kohus, arvestades ka vastuse mahtu ja sisu, et põhjendatud ajakuluks vastuse koostamiseks apellatsioonkaebusele on 3 tundi, istungiks ettevalmistamise ja istungi aja kulud kokku 1,5 tunni ulatuses on põhjendatud. Tunnihinda 100 eurot + käibemaks peab kohus põhjendatuks. Seega on apellatsioonimenetluse põhjendatud esindajakulu suurus hagejal (4,5x 120) 540 eurot. Arvestades menetluskulude jaotust, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 432 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav kohtunik
14(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
OTSUSE LISAD
Pilt tl 43
15(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
16(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
Pilt tl 42
17(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
18(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
Pilt tl 44
Pilt tl 46
19(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
Esimese korruse plaan:
20(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
21(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
22(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
Pilt tl 48 kaablid
23(24)
Tsiviilasi nr: 2-14-6967
24(24)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.