Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.09.2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-14-19483
Tsiviilasi
EJ, MV, MS ja HE hagi AS Saku Maja vastu halduslepingu ülesütlemisest tuleneva asja väljaandmiskohustuse täitmiseks ja kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 13.03.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
EJ (J), MV, MS (S) ja HE apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
4699.81 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I EJ (isikukood XXXXXXXXXX) Hageja II MV (isikukood XXXXXXXXXX) Hageja III MS (isikukood XXXXXXXXXX) Hageja IV HE (isikukood XXXXXXXXXX) Hagejate esindaja v/adv Carri Ginter Kostja AS Saku Maja (registrikood 10344321), juatuse liige Marko Matsalu, lepinguline esindaja v/adv Aarne Akerberg
Kohtuistungi toimumise aeg
09.09.2015
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 13.03.2015 otsus tühistada. Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista AS-lt Saku Maja välja EJ, MV, MS ja HE kasuks solidaarselt remondifondi jääk 1455.22 eurot ja selle tasumisega viivitamise eest seisuga 28.09.2015 sissenõutavaks muutunud viivis 227.57 eurot.
Mõista AS-lt Saku Maja välja remondijäägi ülekandmisega viivitamise eest kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks mittemuutunud viivis VÕS § 113 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla 1455.22 euro täieliku tasumiseni.
4.Kohustada AS-i Saku Maja andma EJ-le kui Uus-Saku 5 ühisuse esindajale üle järgmised 02.02.2004 halduslepinguga seotud dokumendid: 2007.a majanduskava, ühisuse kodukord ja hoone projektdokumentatsioon.
5.Mõista AS-lt Saku Maja välja kahjuhüvitis 731.03 eurot EJ, MV, MS ja HE kasuks solidaarselt.
6.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
7.Maakohtu- ja apellatsioonimenetluses tekkinud menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda.
8.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hagejate nõue
1.16.05.2014 esitasid hagejad maakohtule hagi halduslepingu ülesütlemisest tuleneva asja väljaandmiskohustuse täitmiseks ja kahju hüvitamiseks. Hagejad palusid kohustada kostjat andma Uus-Saku 5 ühisuse esindajale EJ-le (hagejale I) viivitamatult üle 20042014 majanduskavad, 2004-2013 majandusaastate aruanded, 2004-2014 aastate tuludekulude aruanded, kehtiva kodukorra, ühistu nimel sõlmitud lepingud, projektdokumentatsiooni; tehnilise dokumentatsiooni, load, aruanded hoone tehnilise seisukorra ja teostatud tööde kohta, aruanded Uus-Saku 5 ühisuse remondifondi kasutamise kohta ajavahemikul 2000-2007 ja ühisusega seotud kirjavahetuse. Samuti palusid hagejad kostjalt välja mõista Uus-Saku 5 ühisuse remondifondi jäägi 1455.22 eurot; sissenõutavaks muutunud viivise remondifondi tagastamisega viivitamise eest alates 22.10.2013 kuni hagi esitamiseni 65.55 eurot ning alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni protsendina võlgnetavast põhinõudest vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud intressimäärale; kahjuhüvitise laenuintresside eest 74.79 eurot ning õigusabikulude eest 2984.19 eurot. Menetluskulud palusid jätta kostja kanda.
2.02.02.2004 sõlmisid Uus-Saku 5 ühisuse liikmed ja kostja tähtajatu kinnisvara halduslepingu. Lepingu järgi kohustus kostja kui valitseja osutama haldus-, muruniitmise ning remondifondi kogumise teenuseid. Kostja ei täitnud korteriomandiseadusest (KOS) ja lepingust tulenevaid vara valitseja ülesandeid. 28.09.2013 toimus kinnistul veeavarii, kostja nädalavahetusel töid ei teostanud ning selle likvideeris OÜ Roof Trade. Hagejad
palusid kostjal arve summas 3000 eurot tasuda remondifondi arvel, millest viimane keeldus. 17.10.2013 on leping hagejate poolt üles öeldud ja kostja on kohustatud lepingu lõppemisel tasuma kogunenud remondifondi jäägi ning üle andma dokumentatsiooni. Kostja ei ole seda teinud. Kostja käes on lepinguga seotud dokumentatsioon, 2004-2014 majanduskavad, 2004-2014 tulude-kulude aruanded, kehtiv kodukord, projektdokumentatsioon, tehniline dokumentatsioon, load, aruanded hoone tehnilise seisukorra ja teostatud tööde kohta ning nendega seotud arved ja pakkumised, aruanded Uus-Saku 5 ühisuse remondifondi kasutamise kohta ajavahemikul 2000-2007 ja ühisusega seotud kirjavahetus.
3.Uus-Saku 5 ühisusel on tekkinud alates 22.10.2013 viivise nõudeõigus kostja vastu remondifondi osalt, mis on kostja valduses ning mida ei ole tagastatud. Arvestades, et remondifondi jääk oli 30.09.2013 seisuga 1404.87 eurot, et 15.01.2014 tasuti remondifondist Dwelling Grupp OÜ arve nr 425 summas 80.40 eurot ning et 31.03.2013 kuni käesoleva hagi esitamise seisuga on remondifondi jääk 1455.22 eurot, on viivise arvestus järgmine: viivisemäär alates 22.10.2013 kuni 31.12.2013 oli 8,5% aastas. Seega, 2013.a kogunes viivist 23.23 eurot (1404.87 eurot * 8,5% / 365 * 71 = 23.23). Viivisemäär alates 01.01.2014 on 8,25% aastas. 2014.a on kokku 135 päeva eest viivist kogunenud 42.32 eurot (1404.87 eurot * 8,25% / 365 * 15 = 4.76) + (1324.47 eurot * 8,25% / 365 * 75 = 22.55) + (1455.22 eurot * 8,25% /365 * 45 = 15.01). Hagiavalduse esitamise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis remondifondi tagastamisega viivitamise eest kokku 65.55 eurot.
4.Hagejad olid sunnitud otsima alternatiivseid lahendusi avarii likvideerimise arve tasumiseks, otsustades 11.10.2013 üldkoosoleku otsusega sõlmida sihtotstarbelise laenulepingu arve tasumiseks. Laen võeti 11.10.2013 ning laenuandja kandis laenusumma arve nr 011013 tasumiseks otse üle OÜ Roof Trade pangakontole. Laenulepingu punkti 4.1 järgi kohustusid hagejad tasuma laenuandjale aastaintressi 5% laenusummalt. Lepingu punkti 3.1 kohaselt kohustusid hagejad tasuma laenuandjale laenu tagasi hiljemalt 11.04.2014. Hagejate kahju seisneb kostja eest veeavarii tagajärgede kõrvaldamise arve tasumiseks võetud laenult tasutavates intressides. Intresse kogunes 74.79 eurot (3000 eurot * 5% / 365 * 182 = 74.79). Kui kostja oleks täitnud Uus-Saku 5 ühisuse juhise tasuda OÜ Roof Trade 3000 euro suurusest arvest 1404.87 euro suurune osa ühisuse remondifondist ning puudujäävas osas andnud ühisusele vastavalt halduslepingu tingimustele kuueks kuuks krediiti, ei oleks Uus-Saku 5 ühisuse liikmetele laenuintresse kaasnenud. Kahju tekkimine laenuintresside näol on põhjuslikus seoses kostja kohustuste rikkumisega. Hagejate kahju laenuintresside näol on 74.79 eurot.
5.Veeavarii järgselt tuli tasuda selle likvideerimise eest esitatud arve ning kostja keeldus alusetult seda tegemast, hagejatel tuli pöörduda remondifondi, elamu haldamise ja majandamise dokumentatsiooni väljanõudmise nõudekirja koostamiseks ning kostjale rikkumise selgitamiseks advokaadibüroo poole. Kostja keeldus pärast nõudekirja esitamist ja korduvaid telefoni teel antud õiguslikke selgitusi remondifondi tagastamast, viivitades vastuste esitamisega ning hoidudes hagejate kompromiss-ettepanekutele vastuste andmisest, suurendades oma käitumisega hagejate õigusabikulusid. Hagejate kohtueelsed õigusabikulud seisnevad kostjapoolse rikkumise lõpetamiseks ja rikkumisest tuleneva kahju vähendamiseks tehtud õigusabikuludes. Tehtud kulutusi tõendavad AB SORAINEN arved nr 2972/13EE summas 1472.35 eurot, nr 3099/13EE summas 1319.84 eurot ja nr 593/14EE summas 192 eurot ning arvete tasumist tõendavad
maksekorraldused. Kuigi arved on esitatud Externio OÜ-le, tegutseb viimane käsunduslepingu alusel hagejate huvides ja kulud on kantud hagejate eest.
6.Hagejate õigusabikulud on käsitletavad hagejatele tekkinud kahjuna, mis on otseses põhjuslikus seoses kostja lepingurikkumistega. Kui kostja ei oleks põhjendamatult vaielnud lepingu lõpetamise õiguspärasuse üle, keeldunud lepingujärgselt remondifondi ja dokumentide üleandmisest, ei oleks kahju õigusabikuluna tekkinud. Hagejatele õigusabikulude näol tekitatud kahju suuruseks on 2984.19 eurot. Kostja vastuväited
7.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja ei nõustu, et leping on kehtivalt üles öeldud. Hagejatel ei esinenud mõjuvat põhjust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ning väita ei saa ka, et oleks esinenud alus korraliseks ülesütlemiseks.
8.Avariist teadasaamisel sulges kostja koheselt veeühenduse. Kostjale jäi arusaamatuks, millest hagejate arvates tuleneb tema kohustus likvideerida kinnistul toimunud veeavarii nädalavahetusel. Kostja oli seda nõus tegema esmaspäeval, sest see töö ei kuulu halduslepingu alusel osutatava teenuse hulka.
9.Kostja ei keeldunud 28.09.2013 asetleidnud veeavarii eest esitatud arve tasumisest ning oli nõus seda tegema remondifondi jäägi ulatuses, kui hageja oleks esitanud arve nõuetekohasel kujul. Kostja palus hagejatel esitada veetoru vahetuse arvele lisaks ka akt, mille alusel töö üle anti. Kostja selgitas 09.10.2013 e-kirjas hagejale I, et selline akt on kostja poolt tasutavate arvete aluseks ja see tingimus kehtib kõigi tellimustööde puhul. Sama e-kirjaga selgitas kostja, et arve tasumiseks kostja poolt tuleks see koostada kostja nimele. Arusaamatu on hagejate keeldumine kostja esitatud tingimuste täitmisest, kuivõrd arve esitanud ettevõtte poole pöördumine arve ümbervormistamiseks ei olnuks hagejaid ülemäära koormav. Kostja ei keeldunud OÜ Roof Trade esitatud arve tasumisest remondifondi jäägi ulatuses, selgitades kirjavahetuses hagejaga I, et võimalik on tasuda üksnes remondifondi vabadest vahenditest, mis küündisid selleks hetkeks (korteriomanike võlgnevusi arvestades) 979.15 euroni ega katnud kogu arvel märgitud summat.
10.Mõjuvat põhjust halduslepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei esinenud ning lepingut ei saa seega pidada lõppenuks. Lepingupool saab lepingust tuleneva võlasuhte ühepoolse tahteavaldusega lõpetada üksnes juhul, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja möödumiseni. Kostja hinnangul ei ole poolte vahel sõlmitud haldusleping üles öeldud ka mitte korraliselt, kuivõrd hagejad kasutavad kostja poolt osutatavaid teenuseid halduslepingu alusel faktiliselt edasi. Hagejad ka tasuvad teenuste eest.
11.Halduslepingu lisa 5 punkti 3.1.5 kohaselt kohustab täitja lepingu lõppemisel tasuma kogunenud remondifondi jäägi tellija poolt volitatud isiku arvele. Kuna haldusleping on jätkuvalt kehtiv, puudub kostjal kohustus remondifondi jääk hagejatele üle kanda. Hagejad väidavad, et remondifondi jääk oli 30.09.2013 seisuga 1404.87 eurot. Jääk võis küll olla selline, kuid hagejatel oli kostja ees tarbitud teenuste eest tasumata võlg 425.72 eurot. Kuna hagejad ei olnud kostja poolt teenuste eest esitatud arveid tasunud, oli kostjal vastavalt halduslepingu punktile 5.1.5 õigus teenuste katteks kasutada muuks otstarbeks ettenähtud rahalisi vahendeid (nt remondifondi). Isegi, kui haldusleping oleks lõppenud, siis ei oleks sel hetkel kogunenud remondifondi jäägi tasumine võimalik.
Halduslepingu lõppedes on remondifondi lõpliku jäägi väljaarvutamisel oluline ka, et hagejatel ei oleks kostja ees teenuste võlgnevusi. Remondifondi jäägi lõplik väljaarvestamine on võimalik alles siis, kui pooled on fikseerinud kommunaalteenuste arvestite lõppnäidud. Üksnes lõppnäitude alusel on kostjal võimalik hagejatele viimane arve esitada ning võimalike võlgnevuste tekkimisel omapoolsed nõuded remondifondist tasaarvestada.
12.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lõige 3 ei saa olla aluseks õigusabikulude väljamõistmisel, kui õigusabi on kasutatud seoses muu nõudega, mis ei ole kahju hüvitamise nõue. Hagiavaldusest ei selgu, millise kostjapoolse rikkumise lõpetamiseks on hagejad õigusabikulusid kandnud ja milline rikkumisest tulenev kahju on õigusabi kasutamisega ära hoitud. Tegemist peaks olema kahju ärahoidmisega olulises summas, et see õigustaks 2984.19 euro kulutamist õigusabile. Ei ole võimalik nt dokumentide üleandmise nõude kohtueelseks menetlemiseks kasutatud õigusabikulude väljamõistmine kahjuna. Hagejad on 2984.19 euro hulgas kasutanud õigusabi ka muudel eesmärkidel kui kahju hüvitamise nõude esitamiseks ja muude kui käesolevas tsiviilasjas esitatud nõuete kohtueelseks menetlemiseks. AB SORAINEN arve nr 3099/13EE ja selle lisas oleva spetsifikatsiooni kohaselt on osutatud õigusabi kokku 7,30 tunni ulatuses, sh on vandeadvokaat Priit Raudsepp 18.11.2013, 19.11.2013, 20.11.2013 ja 21.11.2013 osutanud õigusabi seoses uute teenuselepingute ettevalmistamisega. Spetsifikatsioonilt ega arvelt ei selgu, kui palju aega on advokaadil kulunud üksikutele toimingutele. Arve nr 3099/13EE summa on kokku 1319.84 eurot (sh käibemaks). Puudub õiguslik alus nõuda teenuslepingute ettevalmistamisele ja nende lepingueelsetele läbirääkimistele kulunud õigusabikulusid. Hagejad ise keeldusid teenuselepingute sõlmimisest, kostja sooviks oli uute teenuslepingute sõlmimine. AB SORAINEN arve nr 2972/13EE ja selle lisas oleva spetsifikatsiooni kohaselt on osutatud õigusabi kokku 8,20 tunni ulatuses, sh on 25.10.2013 osutatud õigusabi seoses pankrotihoiatusega ning 01.11.2013, 04.11.2013, 05.11.2013, 06.11.2013 ja 08.11.2013 osutatud õigusabi seoses uute teenuselepingute ettevalmistamisega. Spetsifikatsioonilt ega arvelt ei selgu, kui palju aega on advokaadil kulunud üksikutele toimingutele. Arve nr 2972/13EE summa on kokku 1472.35 eurot. Kostjale jäi arusaamatuks, millisel õiguslikul alusel nõuavad hagejad pankrotihoiatuse saatmisele ja teenuselepingute ettevalmistamisele kulunud õigusabikulusid. AB SORAINEN arve nr 593/14EE ja selle lisas olev spetsifikatsioon ei võimalda kindlaks teha, millega seoses on 2 tunni ulatuses õigusabi osutatud. Spetsifikatsioonil on märgitud küll suhtlus kliendi ja AS Saku Maja esindajaga, kuid kas see toimus seoses käesolevas asjas esitatud nõuete kohtueelse menetlemisega või seoses uute teenuselepingute ettevalmistamisega, jääb ebaselgeks.
13.AB SORAINEN arvete nr 3099/13EE, nr 2972/13EE ja nr 593/14EE käibemaksuga kogusummaks on 2984.19 eurot. Käibemaksu ei saa lugeda kahjuks, kuna Externio OÜ on käibemaksukohustuslane, mistõttu saab eeldatavasti tasutud käibemaksu tema poolt tasumisele kuuluvast käibemaksust maha arvata. AB SORAINEN arvete nr 3099/13EE, nr 2972/13EE ja nr 593/14EE käibemaksuta kogusummaks on 2487.16 eurot. Esimese astme kohtu otsus
14.13.03.2015 otsusega jättis kohus hagi rahuldamata, menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda ja mõistis igalt hagejalt välja menetluskulu 965.25 eurot kostja kasuks.
15.Hageja I ja kostja sõlmisid 02.02.2004 tähtajatu halduslepingu (t I kd lk 10), lepinguga võttis kostja endale Uus-Saku 5 kinnistu osas punktis 3.1.1 märgitud kohustused. Kostjal oli kohustus osutada Uus-Saku 5 ühisusele haldusteenust, hooldusavariiteenust,
muruniitmiseteenust ning remondifondi kogumise ja haldamise teenust (t I kd lk 14). Lepingu punkti 4.1.6 kohaselt oli kostjal kohustus võtta erakorraliste sündmuste (avariide) korral koheselt kasutusele meetmeid nende lokaliseerimiseks. Lepingu punktide 4.1.3 ja 4.1.4 järgi kohustus kostja esitama hagejatele iga aasta lõpus aruande hoone tehnilise seisukorra kohta, tegema ettepaneku puuduste kõrvaldamiseks ning säilitama ja süstematiseerima lepinguga seotud dokumentatsiooni.
16.Esmalt märkis kohus, et ei nõustu kostjaga selles, et halduslepingu osalisteks on tellija poolel ainult hageja I ning täitja poolel kostja, sest lepingust ei nähtu, et hageja I oleks halduslepingu sõlminud ka ülejäänud hagejate nimel. Hageja I ei avaldanud kostjale halduslepingu sõlmimisel, et ta sõlmib halduslepingu ka ülejäänud hagejate nimel. UusSaku 5 korteriühisuse 01.04.2004 toimunud üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on selleks volitatud isikuks hageja I. Seega on haldusleping sõlmitud kõigi hagejate ja kostja vahel ning on kehtiv kõigi menetlusosaliste suhtes.
17.Hagejate väitel kostja ei täitnud KOS-st ja halduslepingust tulenevaid vara valitseja ülesandeid. Kostja ei esitanud KOS § 22 lõike 3 ja lepingu punkti 4.1.3 alusel hagejatele iga aasta lõpus aruannet hoone tehnilise seisukorra kohta ega teinud ettepanekut puuduste likvideerimiseks. Kostja jättis rakendamata KOS § 21 lõike 1 punktist 2 tulenevad kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sh remondiks, vajalikud abinõud. Hagejad leidsid, et kostja pidi olema teadlik Uus-Saku 5 kinnistul asuva liitumiskaevu täielikult amortiseerunud veetorust, kuid ei teavitanud neid igal hetkel lõhkeda võivast veetorust ning vajadusest see välja vahetada. Vaidluse all ei ole asjaolu, et 28.09.2013 leidis Uus-Saku 5 kinnistul aset veeavarii. Eeltoodud põhjendustel on hageja I 17.10.2013 edastanud kostjale VÕS § 631 alusel halduslepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (t I kd lk 17). Ülesütlemisavaldusele on kostja esitanud 04.11.2013 vastuse (t I kd lk 21), leides, et lepingut ei ole õiguspäraselt üles öeldud ning seda ei saa lugeda lõppenuks. Halduslepingu punktis 9.2 on lepingupoolel õigus leping ühepoolselt lõpetada, teatades teisele poolele sellest vähemalt 30 päeva ette. Kostja leidis oma vastuses, et arvestades käsundisuhet, võib selliseks põhjuseks olla asjaolu, mis ei võimalda käsundisaajal enam käsundit täita. Kohus viitas VÕS § 196 lõikele 1.
18.Hagejad on esitanud ülesütlemisavalduses nõude dokumentatsiooni üleandmiseks hiljemalt 24.10.2013, millist tähtaega kostja pidas ebamõistlikuks. Hagejad on esitanud nõude kostja valduses oleva dokumentatsiooni üleandmiseks, tuginedes lepingu punktile 4.1.4, mille järgi kohustub kostja lepinguga seotud dokumentatsiooni lepingu lõpetamisel hagejale üle andma. Hagejad leidsid, et nõue dokumentatsiooni üle andmiseks muutus sissenõutavaks alates 25.10.2013. Kohus viitas VÕS § 82 lõigetele 2 ja 7. Hagejad tuginevad lepingu lisa 5 punktile 3.1.5, mille kohaselt on kostja kohustatud lepingu lõppemisel tasuma kogunenud remondifondi jäägi hageja poolt volitatud isiku arveldusarvele. Remondifondi jääk oli 30.09.2013 seisuga 1404.87 eurot. 17.10.2013 ülesütlemisavalduses anti kostjale tähtaja remondifondi üle kandmiseks hiljemalt 21.10.2013. Seega muutus hagejate nõue allesjäänud remondifondi üleandmise osas sissenõutavaks alates 22.10.2013. Kostja ei ole praeguse hetkeni remondifondi hagejatele üle andnud. Remondifondi jääk oli hagi esitamise seisuga 1455.22 eurot. Hagis kirjeldatu kohaselt olid hagejad sunnitud pöörduma advokaadibüroo poole, sest kostja ei andnud tähtaegselt remondifondi üle.
19.Kostja vastu suunatud nõuded baseeruvad asjaolul, et haldusleping on erakorraliselt üles öeldud, mistõttu leidis kohus, et enne vastavate nõuete põhjendatuse hindamist tuleb tuvastada, kas haldusleping on erakorraliselt ülesöeldud seaduslikult. Seejärel on
võimalik anda hinnang, kas halduslepingu rikkumisest tulenevad kahju hüvitamise nõuded on põhjendatud. Kahjuna on hagejad käsitlenud intresse ja õigusabikulusid. Kostja ei tunnistanud kahju hüvitamise nõudeid.
20.Pooled ei vaidle selle üle, et haldusleping on oma olemuselt käsundusleping. Hagejad väidavad, et nad on halduslepingu üles öelnud VÕS § 631 alusel erakorraliselt. Kuna halduslepingu näol on tegemist kestvuslepinguga, siis tuleb lisaks juhinduda VÕS § 196 lõikest 3. Hagejad on hagis ja ülesütlemisteates toonud mõjuva põhjusena esile, et kostja ei täitnud KOS-ist ja halduslepingust tulenevaid valitseja ülesandeid, sest ei esitanud iga aasta lõpus hagejatele aruannet hoone tehnilise seisukorra kohta ega teinud ettepanekut puuduste likvideerimiseks. Kohtu hinnangul, arvestades, et haldusleping on kehtinud juba 2004.a-st ning varasemalt ei ole hagejad teinud etteheiteid aruannete esitamata jätmise kohta, ei saa see olla erakorralise ülesütlemise aluseks. Vastavalt halduslepingu punktile 6.1 olid lepingupooled kohustatud esitama üksteisele kirjalikke pretensioone 3 tööpäeva jooksul alates nende aluse tekkimisest. Hagejad ei ole tõendanud, et oleksid esitanud kostjale pretensioone halduslepingu punkti 4.1.3 rikkumise osas, seega on hagejad minetanud tähtaja nimetatud puudusele tuginemiseks.
21.Teiseks on hagejad hagis ja lepingu erakorralise ülesütlemise avalduses lepingu ülesütlemise mõjuva põhjusena esile toonud asjaolu, et kostja olevat jätnud rakendamata kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sh remondiks vajalikud abinõud ehk kostja ei ole teavitanud hagejaid igal hetkel lõhkeda võivast veetorust ja vajadusest see välja vahetada. Kohus toetas kostja seisukohta, et temalt ei saa mõistlikult oodata, et kostja teaks hagejate kinnistul maa sees asuvate torude seisukorda ning lõhkemise ohtu. Mõistlike vahenditega ei ole seda võimalik kindlaks teha. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja oli teadlik, et veetoru hakkab lõhkema. Asjaolu, et kostja rajas UusSaku tänavale uue ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni, ei tähenda, et selle rajamise käigus oleks pidanud kindlaks tegema Uus-Saku 5 kinnistusiseste vee- ja kanalisatsioonirajatiste seisukorra või seda märkama. Seega on kostja täitnud enda kohustuse tavapäraselt ja mõistlikult ning nimetatud põhjus ei saa olla aluseks halduslepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
22.Kolmandaks on hagis ja lepingu erakorralise ülesütlemise avalduses halduslepingu ülesütlemise mõjuva põhjusena esile toonud asjaolu, et kostja keeldus 28.09.2013 aset leidnud veeavarii likvideerimisest nädalavahetusel, OÜ Roof Trade esitatud arve tasumisest ühisusele kuuluvate rahaliste vahendite arvel ning ühisusele remondifondist arve tasumiseks puudujäävas osas laenu andmisest. Vastavalt halduslepingu punktile 4.1.6 kohustus tellija erakorralise sündmuse (avarii) puhul koheselt võtma kasutusele meetmed viimase lokaliseerimiseks. Puudub vaidlus, et 28.09.2013 leidis Uus-Saku 5 kinnistul aset veeavarii. Samuti puudub vaidlus, et kostja sulges avariist teada saamisel veeühenduse koheselt. Seega on kohtu hinnangul kostja koheselt võtnud kasutusele meetmed avarii lokaliseerimiseks. Kohus toetas kostja seisukohta, et arusaamatuks jääb, millisest lepingu punktist tuleneb kostjale kohustus likvideerida hagejate kinnistul toimunud veeavarii nädalavahetusel. Kostja oli seda nõus tegema esmaspäeval. Tõlgendades lepingu punkti 4.1.6 tulenevalt VÕS § 29 lõikest 4, saab iga sarnaselt mõtlev mõistlik inimene lepingu sõnastusest aru, et tellija on kohustatud võtma kasutusele meetmed erakorralise sündmuse lokaliseerimiseks, mitte koheselt kõrvaldama tagajärgi. Kohus asus seisukohale, et kostja, sulgedes koheselt veeühenduse avariist teadasaamisel, on juhindudes lepingu punktist 4.1.6 lokaliseerinud avarii koheselt.
23.Lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks ei saa olla põhjus, et kostja on keeldunud OÜ Roof Trade arve tasumisest. Kohus leidis, et nimetatu puhul ei ole tegemist sellise mõjuva põhjusega, mis välistaks käsundi edasise täitmise. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt ei ole kostja keeldunud arve tasumisest. Kostja palus hagejatel esitada veetoru vahetuse arvele lisaks ka akt, mille alusel vastav töö üle anti. Kostja selgitas 09.10.2013 e-kirjas hagejale 1 (t I kd lk 96), et selline akt on kostja poolt tasutavate arvete aluseks ja see tingimus kehtib kõigi tellimustööde puhul. Sama e-kirjaga selgitas kostja, et arve tasumiseks kostja poolt tuleks see koostada kostja nimele. Hagejad vastavat akti ei esitanud. Lisaks on tõendatud, et hagejate remondifondi jääk ei võimaldanud arve tasumist, kuna remondifondis oli vabasid vahendeid, arvestades korteriomanike võlgnevusi, 979.15 eurot, milline summa ei katnud OÜ Roof Trade arvel märgitud summat (t I kd lk 96). Kohus toetas kostja seisukohta, et 2004.a koostatud halduspakkumusest (t I kd lk 16), mille kohaselt pakub kostja lühiajalist remondifondi krediteerimise võimalust, ei tulene, et hagejad saavad kostjalt soovitud summades laenu küsida ja kostja on seda kohustatud andma. Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et kostja on selgitanud oma 11.10.2013 e-kirjas hagejale I (t I kd lk 97), et lühiajaline remondifondi krediteerimine tähendab just remondifondi puudujääva osa krediteerimist, juhul, kui kõik kaasomanikele esitatud arved ei ole tähtajaks tasutud. Kostjale ei tulene poolte vahel sõlmitud halduslepingust ega seadusest kohustust korteriomanikele laenu anda, mistõttu ei saa kostjapoolset laenu andmisest keeldumist pidada põhjuseks või veel enam mõjuvaks põhjuseks halduslepingu ülesütlemiseks. Lisaks on pooled halduslepingu eritingimuste punktis 3.2.3 leppinud kokku, et ühisuse poolt ei tellita kolmandatelt isikutelt töid ilma kostjat sellest eelnevalt teavitamata. Antud juhul on hagejad nimetatud sätet rikkunud, kuivõrd hageja tellis veetoru vahetamise OÜ-lt Roof Trade kostja nõusolekuta, mistõttu on hagejad ise halduslepingut rikkunud ning kohtu hinnangul ei saa hagejad tugineda seega erakorralisel ülesütlemisel asjaolule, et kostja ei tasunud OÜ Roof Trade arvet.
24.Eeltoodud põhjendustel ei saa VÕS § 631 mõttes erakorraliseks põhjuseks olla ka see, et kostja väidetavalt keeldus 28.09.2013 aset leidnud veeavarii likvideerimisest nädalavahetusel, OÜ Roof Trade esitatud arve tasumisest ühisusele kuuluvate rahaliste vahendite arvel ning ühisusele remondifondist arve tasumiseks puudujäävas osas laenu andmisest. Arve tasumisest keeldumine ei ole tõendatud, seda ei kinnita 09.10.2013 ekiri hagejale I (t I kd lk 96) ja kostja esindajad selgitasid kohtuistungil vajalike dokumentide esitamisel arve tasumise võimalusi. Halduslepingu punktis 4.1.6 on pooled kokku leppinud, et erakorraliste sündmuste (avariid) puhul kohustub täitja koheselt võtma kasutusele meetmed viimaste lokaliseerimiseks. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja sulges vee, ning nimetatud lepingusätte järgi puudus kostjal kohustus nädalavahetusel täielikult likvideerida avarii.
25.Kohus asus seisukohale, et vaidlusalune haldusleping ei ole kehtivalt üles öeldud. Kohus viitas ka VÕS § 13 lõikele 1, § 108 lõikele 3 ja § 118 lõike 1 punktile 1. Hagejatel ei esinenud mõjuvat põhjust halduslepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja lepingut ei saa seega pidada lõppenuks. Hagejad ei ole erakorralise lepingu ülesütlemisel lähtunud VÕS § 196 lõikest 2. Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et halduslepingu ülesütlemiseks puudus alus, mistõttu on leping kehtiv. Kuna haldusleping on kehtiv, siis ei ole põhjendatud ka hagejate nõuded asja väljaandmiseks ja kahju hüvitamiseks. Kuna kohus leidis, et haldusleping on kehtiv, ei andnud kohus hinnangut kahjunõude suurusele.
26.Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lõigetega 1-3 jättis kohus kõik menetluskulud täielikult hagejate kanda. Hagejad on kohtule esitanud menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on nende menetluskuluks õigusabikulud 6410 eurot ja 22.01.2015 istungil osalemise eest 1155.00 eurot (t II kd lk 29) ning kostja on esitanud menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on tema menetluskuludeks õigusabikulud 3429.75 eurot ja kulu 22.01.2015 istungil osalemise eest 431.25 eurot (t II kd lk 41). Kuna kohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda, tuleb hagejatelt kostjale välja mõista kostja menetluskulud kokku 3861 eurot (t II kd lk 39). Hagejate menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda. Kohus leidis, et kostja menetluskulud on põhjendatud ja vajalikud ega ole ülepaisutatud. Samuti on põhjendatud kostja esindaja tunnihind, mis jääb alla 120 euro, ning kostja esindamisele kulunud ajamaht. TsMS § 165 lõike 1 alusel tuleb menetluskulu jaotada hagejate vahel võrdsetes osades. Kuivõrd kostja menetluskulu on kokku 3861 eurot, jäi iga hageja kanda 965.25 eurot. Apellatsioonkaebus
27.13.04.2015 esitatud apellatsioonkaebuses paluvad hagejad tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus kohaldas ning tõlgendas otsuse tegemisel valesti materiaalõiguse norme ning rikkus menetlusõiguse nõudeid. Kohus on sisuliselt lugenud õiguspäraseks olukorra, kus kostja ei täitnud lepingulist kohustust teostada hagejate kinnistul avariitööd, seejuures ei võimaldanud ta ka hagejatel kasutada nende endi kogutud remondiraha, et tasuda töö teostamise eest kolmandale isikule.
28.Maakohus jättis välja selgitamata, millised olid hagejate nõuete rahuldamise eeldused ning kas need olid täidetud. Kohus on valesti tõlgendanud VÕS § 196 lõiget 1, jättes analüüsimata, kas esiletoodud asjaolud kogumis andsid aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Samuti on kohus valesti tõlgendanud VÕS § 76 lõiget 1 koosmõjus halduslepingu punktiga 4.1.4 ja lisa 5 punktiga 3.1.3, ag aka VÕS § 113 lõiget 1 ja VÕS § 115 lõiget 1, jättes kontrollimata, kas leping võis olla lõppenud muul viisil kui erakorralise ülesütlemise tõttu (nt korralise ülesütlemise tulemusel) ning kas kostja oli lepingut rikkunud. Kuna hagejate nõuete rahuldamise eelduseks ei olnud erakorralise ülesütlemise kehtivus, on materiaalõiguse rikkumised toonud kaasa ebaõige lahendi.
29.Kohus rikkus ka menetlusõiguse norme, tuginedes hagi rahuldamata jätmisel asjaoludele, mida menetluses ei arutatud. Menetluses ei arutanud võimalust, et erakorraline ülesütlemine ei pruugi olla kehtiv. Samuti ei ole kohus menetlusosalistele selgitanud, et peab ülesütlemise kehtivust kõigi hagejate nõuete rahuldamise eelduseks. Niisiis oli kohtuotsus üllatuslik ja vastuolus TsMS § 436 lõikega 4. Kuna kohus on jätnud tuvastamata, millised olid hagejate nõuete rahuldamise eeldused, ei ole kaevatav otsus ka seaduslik ega põhjendatud. Samuti on kohus jätnud hagejate esitatud tõendid ja argumendid suuremas osas käsitlemata. Kohus ei ole analüüsinud võimaliku korralise ülesütlemisega seonduvaid asjaolusid, kostja lepingurikkumisi ega tekkinud kahju suurust. Kohus ei ole nõuete eelduste analüüsimata jätmist põhjendanud. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta kostja vastuolulise käitumise, mis venitas põhjendamatult menetlust.
30.Lepinguga seotud dokumentatsiooni ja remondifondi tagastamise nõude eelduseks on vastavalt lepingu punktile 4.1.4 ja lepingu lisa 5 punktile 3.1.5 lepingu lõppemine. Hagejad on tõendanud, et leping tuleb lugeda lõppenuks erakorralise või alternatiivselt korralise ülesütlemise tõttu. Hagejad on erakorralise ülesütlemise teates ning
kohtumenetluses tõendanud mitmete asjaolude esinemist, mille koosmõjus ei saa VÕS § 631 järgi oodata, et nad jätkaksid lepingu täitmist: kostja keeldus OÜ Roof Trade arve tasumisest hagejatele kuuluvast remondifondist, lühiajalise remondifondi krediteerimise kohustuse täitmisest, ei täitnud KOS-ist ja halduslepingust tulenevaid ülesandeid, ei teavitanud hagejaid vajadusest välja vahetada ohtlik veetoru ning keeldus 18.09.2013 veeavarii mõistliku aja jooksul likvideerimisest. Maakohus ei analüüsinud, kas nimetatud asjaolud kogumis andsid hagejatele õiguse leping erakorraliselt üles öelda. Ka nimetatud põhjendusi üksikult analüüsides on kohus jätnud hindamata mitmed olulised argumendid ja tõendid.
31.Mitu hagejate väljatoodud asjaolu üksikult annavad piisavalt alust lepingu ülesütlemiseks. Nt asjaolu, et kostja keeldus OÜ Roof Trade arve tasumisest ühisusele kuuluvate rahaliste vahendite arvelt. Kohus on ebaõigesti leidnud, et kostja ei ole keeldunud arve tasumisest. Keeldumine oli tõendatud kostja 08.10.2013 e-kirjaga. Kohus ei põhjendanud, miks ta jättis nimetatud tõendi arvestamata. Kohus jättis samuti tähelepanuta argumendid selle kohta, et kuna hagejatele kuuluvat remondifondi haldas lepingu kohaselt kostja, oli remondifondist vajalike maksete tegemine hagejate huvi püsimise aluseks lepingu täitmise vastu. Kohus leidis otsuse punktis 17: „Sama e-kirjaga selgitas kostja hagejale 1, et arve tasumiseks kostja poolt tuleb see koostada kostja nimele.“ Seejuures on kohus jätnud tähelepanuta, et kostja selline nõue ei olnud õiguspärane. Seda on kostja esindaja tunnistanud ka 22.01.2015 istungil, väites: “... see on levinud praktika, kas see on juriidiliselt õige või mitte, ei oska öelda”. Sisuliselt nõustus kostja arve tasuma vaid siis, kui hagejad esitavad seadusvastase arve. Kohus on põhjendamatult jätnud arvestamata, et kostja nõudis hagejatelt arve tasumise eeldusena seadusvastase tingimuse täitmist.
32.Samuti on ülesütlemist õigustavaks põhjuseks kostja keeldumine veeavarii likvideerimiseks tehtud tööde eest esitatud arve krediteerimisest. Kostja kohustus krediteerida remondifondi kuni kuus kuud tuleneb halduslepingu lahutamatuks osaks olevast pakkumusest. Samuti on hagejad näidanud, et kostjal ei olnud õigust tasaarvestada remondifondi tasumata teenuste katteks (vt kaebuse punkt 2.2). Kohus on otsuses vääralt leidnud, et lühiajaline remondifondi krediteerimine tähendab just remondifondi puudujääva osa krediteerimist, juhul kui kõik kaasomanikele esitatud arved ei ole tähtajaks tasutud. Otsusest ei nähtu, millistele tõenditele tuginedes on kohus sellise järelduse teinud. Ainsaks tõendiks, millele kohus tugines, on kostja 11.10.2013 ekiri hagejale I (t I kd lk 97). Viidatud e-kiri väljendab aga ainult kostja seisukohta, mis ei ole menetluses tõendatud ega loogiline. Tegelikkuses on kostja ka ise tunnistanud, et krediteerimine tähendab tasutavate arvete krediteerimist. Esialgu vaidles kostja vastu vaid 6-kuulisele tähtajale, mida tõendab kostja esindaja 08.10.2013 e-kiri. Kostja seisukoht krediteerimise mõiste osas muutus alles siis, kui selgus, et lepingust tulenes selgelt 6-kuuline tähtaeg. Kohus ei ole põhjendanud, miks on nimetatud tõend arvestamata jäetud. Jättes selle vastuolu arvestamata ning tuginedes vaid ühele kostja tõendile, on kohus rikkunud tõendite igakülgse hindamise kohustust. Isegi, kui leida, et remondifondi krediteerimise kohustust kostjal ei olnud, oleks kostja pidanud arve tasuma vähemalt vabade vahendite ulatuses.
33.Jättes arve täies ulatuses tasumata, on kostja tekitanud olukorra, kus hagejad ei saanud neile kuuluvat raha kasutada ning pidid seetõttu täiendavalt laenu võtma. Kohus on ebaõigesti leidnud, nagu ei oleks hagejatel õigust nõuda OÜ Roof Trade arve tasumist seetõttu, et nad ei teavitanud kostjat kolmandalt isikult töö tellimisest. Kolmandalt isikult telliti töö vaid põhjusel, et kostja keeldus mõistliku aja jooksul veetoru välja vahetamast.
Tegemist oli avariitööga, mistõttu oli oluline see võimalikult kiiresti likvideerida. Olukord, kus kostja keeldub avariitööd teostamast, samas aga ei nõustu ka tööde teostamisega kolmanda isiku poolt ning ei tasu nimetatud tööde eest hagejatele kuuluvast remondifondist, on vastuolus konkurentsiõigusest tuleneva turgu valitseva seisundi kuritarvitamise keeluga.
34.Kohus on ekslikult leidnud, et hagejad ei saanud tugineda ülesütlemisel asjaolule, et kostja ei täitnud KOS-ist ja halduslepingust tulenevaid valitseja ülesandeid, sest ei esitanud iga aasta lõpus hagejatele aruannet hoone tehnilise seisukorra kohta ega teinud ettepanekut puuduste likvideerimiseks. Kuna tegemist on kestva rikkumisega, ei ole hagejad nimetatud asjaolule tuginemise õigust minetanud ning saavad lepingurikkumisele tugineda. Kohtu seisukohast lähtumine tähendaks, et juhul, kui rikkumine on alanud juba mitu aastat tagasi ja hagejad sellele koheselt ei reageerinud, ei saagi enam hagejad kostjalt lepingu nõuetekohast täitmist nõuda. Isegi, kui leida, et üksi ei ole tegemist piisavalt tõsise rikkumisega, et õigustada erakorralist ülesütlemist, tuleb rikkumist koos teiste kostjapoolsete rikkumistega analüüsides lugeda siiski piisavalt oluliseks, et anda alust erakorraliseks ülesütlemiseks.
35.Hagejad jäävad seisukohale, et ka asjaolud, et kostja ei teavitanud hagejaid vajadusest ohtliku veetoru väljavahetamiseks ning keeldus 18.09.2013 toimunud veeavarii mõistlikul ajal likvideerimisest, on igaüks üksikult piisavaks aluseks lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Ebaõige on ka kohtu seisukoht nagu ei oleks kostja saanud olla teadlik veetoru olukorrast. Kostja vahetas ära Uus-Saku tänava ühisveevärgi ning ühendades tänaval asuva toru ühisusele kuuluva toruga, pidi märkama, et ka ühisusele kuuluv toru vajab väljavahetamist.
36.Vaidluse all ei ole, et hagejate ülesütlemisavaldus vastas formaalselt kõigile VÕS § 196 lõikest 3 tulenevatele vorminõuetele. Niisiis olid hagejad lepingu nõuetekohaselt üles öelnud.
37.Isegi, kui leida, et erakorralise ülesütlemise eeldused ei olnud täidetud, tuleb leping lugeda korraliselt ülesöelduks, millise võimaluse on kohus jätnud analüüsimata. 29.11.2013 kirjas viitasid hagejad korralisele ülesütlemisele ning ka kostja on sisuliselt nõustunud, et korralise ülesütlemise eeldused on täidetud (vt hagi lisa 15 ja kostja 04.11.2013 vastus nõudeavaldusele punkt 12). Kohus ei juhtinud poolte tähelepanu asjaolule, et kahtleb korralise ülesütlemise kehtivuses ning hindab asjaolu mõlemast poolest erinevalt. Seega on kostja nõustunud, et põhimõtteliselt võivad hagejad lepingu üles öelda. Seejuures on aga kostja seadnud lepingu lõpetamise tunnustamise eelduseks tingimuse, mille kohaselt peab ühisus valima uue valitseja ja ühisuse uus valitseja peab sõlmima uued lepingud vee- ja kanalisatsiooniteenuse, soojuse ja elektri müügi ning elektri võrguteenuse osutamiseks. Sellise tingimuse kehtestamine seab eelmise lepingu kehtivuse sõltuvusse uue lepingu sõlmimisest ning on vastuolus konkurentsiseaduse (KonkS) § 16 lõikest 4 tuleneva turgu valitseva seisundi kuritarvitamise keeluga. Kohus on jätnud kostja kehtestatud õigusvastase tingimuse analüüsimata. Arvestades asjaolu, et kostja on varasemalt nõustunud, et hagejatel on õigus leping korraliselt üles öelda, on vastuoluline kostja 26.06.2014 vastuses hagile esitatud väide nagu kehtiks leping edasi. Hagejad on menetluses tõendanud, et ei jätkanud lepingu täitmist ega ole pidanud kostjaga läbirääkimisi uue lepingu sõlmimiseks. Hagejad jätkasid kostjale üksnes ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniteenuste ning soojuse ja elektri eest (edaspidi kommunaalteenused) tasumist, kuid lõpetasid remondifondi tasumise. Väär on kohtu seisukoht, justkui peaks hagejad jätkama lepingu täitmist olukorras, kus kostja ei täitnud
lepingust tulenevat kohustust, ei olnud nõus tasuma hagejatele kuuluvast remondifondist kolmanda isiku arvet kostja kohustuse täitmise eest ning ei ole tänase päevani hagejatele tagastanud neile kuuluvat remondifondi ning lepingudokumente. Kuna tegelikkuses tuleks leping lugeda vähemalt korraliselt ülesöelduks, on täidetud hagejate nõuete rahuldamise eeldused.
38.Samuti on hagejad näidanud, et kostjal ei olnud õigust tasaarvestada remondifondi tasumata teenuste katteks. Kostja ei ole tõendanud, et hagejatel oleks tema ees kommunaalvõlg. Isegi, kui võla olemasolu oleks tõendatud, ei saaks kostja seda tasaarvestada remondifondiga. Hagejad on selgitanud, et kuigi halduslepingu punkt 5.1.5 lubab kostjal olukorras, kus hoone kasutajad hilinevad neile määratud maksete tasumisega, käsutada teenustasu katteks võimalike võlgnevuste tasumise hetkeni muuks otstarbeks ettenähtud rahalisi vahendeid, sh remondifondi, tuleneb halduslepingu lisa „Haldusteenuse eritingimused“ punktist 2.1.6, et “Teenustasu” ei hõlma tasusid kommunaalteenuste eest. Niisiis keelab pooltevaheline leping tasaarveldada kommunaalteenuste võlgnevusi. Kohus ei ole selgitanud, miks ta on nimetatud lepingusätte tähelepanuta jätnud. Seega on kostja kohustatud hagejatele remondifondi tagastama (koos viivisega).
39.Kohus on otsuses ekslikult jätnud täielikult käsitlemata hagejate kahjunõude. Kahjunõude esitamise eelduseks ei olnud lepingu erakorralise ülesütlemise kehtivus, mistõttu oleks kohus pidanud analüüsima, kas eeldused nõude esitamiseks olid täidetud. Hagejad on menetluses näidanud, et kostja rikkus lepingut, et kostja vastutab lepingurikkumise eest ning kostja lepingurikkumise tõttu on hagejatele tekkinud kahju. Kostja ei ole menetluses väitnud ega tõendanud, nagu esineks kahju hüvitamise nõuet välistavaid asjaolusid. Hagejad on tõendanud tekkinud kahju suurust. Kahjunõude esitamise esimeseks eelduseks on kostjapoolne lepingurikkumine. Kohus ei ole üldse analüüsinud, kas kostja on lepingut rikkunud. Hagejad on kohtumenetluses näidanud ära kostja mitmed rikkumised (eelnevalt käsitletud). Isegi, kui nimetatud rikkumised üksikult ega kogumis ei ole olulised lepingurikkumised, mis annaksid alust erakorraliseks ülesütlemiseks, on selgelt tegemist pooltevahelise lepingu rikkumistega, nagu hagejad varasemas menetluses esile on toonud. Vastustaja seisukoht
40.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
41.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kolleegium on seisukohal, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, kui jõudis järeldusele, et pooltevaheline 02.02.2004 haldusleping ei lõppenud hagejate poolt ülesütlemisega. Samuti kui jättis lahendamata hagejate muud nõuded, mis tulenesid vastavalt lepingu lõppemisest ja lepingu rikkumisest. Maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lõike 1 punkti 2 alusel tühistada. TsMS § 656 lõike 2 ja § 657 lõike 1 punkti 2 alusel teeb ringkonnakohus uue otsuse asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata, jaotades ümber ka maakohtumenetlusega seotud menetluskulud.
42.Maakohus on asjakohaselt tuvastanud, et 02.02.2004 kinnisvara halduslepingu nimetust kandev pooltevaheline tehing on oma olemuselt käsundusleping VÕS § 619 mõttes. Tegemist on kestvuslepinguga, mille erakorralise ülesütlemise alused on reguleeritud
VÕS § 196 lõikes 1 ja täiendavalt §-s 631. Nimetatud sätetest tulenevalt võisid hagejad pooltevahelise lepingu erakorraliselt üles öelda mõjuval põhjusel, eelkõige kui ilmnes, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema poole huvisid kaaludes ei võinud neilt oodata lepingu täitmise jätkamist kuni etteteatamistähtaja lõppemiseni. VÕS § 196 lõike 2 kohaselt, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumiseks võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine.
43.Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et põhjendatud ei ole kostja vastuväide, nagu oleks 02.02.2004 lepingupooleks tellijana ainult EJ. Kolleegium nõustub kontrollitava otsuse punktis 7 sisalduvate maakohtu põhjendustega ning TsMS § 654 lõike 6 koosmõjus § 8 lõikega 2 neid käesolevas otsuses ei korda.
44.Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et lepingu ülesütlemise põhjustena (lepingu rikkumistena) esile toodud korteriomanike üldkoosolekute kokkukutsumata jätmine, igaaastase majanduskava ja selle täitmise aruannete esitamata jätmine, aruannete elamu tehnilisest olukorrast koostamata jätmine ning elamu tavapäraseks valitsemiseks abinõude tarvitusele võtmata jätmine (17.10.2013 avaldus t I kd lk 17-20) ei saanud olla lepingu ülesütlemise aluseks, kuna puuduvad tõendid, et nende rikkumiste lõpetamiseks oleksid hagejad andnud kostjale mõistliku tähtaja VÕS § 196 lõike 2 mõttes. Ülesütlemise avaldusest nähtub, et hagejad olid need rikkumised eelnevate aastate jooksul tähelepanuta jätnud, mistõttu puudub alus asuda seisukohale, et tegemist oleks kohustustega, mille täpne järgimine oleks lepingust tulenevalt olnud nendepoolse huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu (VÕS § 116 lg 2 p 2) või et käsundisaaja oleks neid kohustusi rikkunud tahtlikult või raske hooletuse tõttu (samas p 3) või et nende kohustuste rikkumine oleks andnud hagejatele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi (samas p 4).
45.Samuti nõustub kolleegium maakohtuga selles, et krediteerimisest keeldumist sellistel tingimustel, nagu nõudsid hagejad, ei ole alust käsitleda kostjapoolse lepingurikkumisena, mis oleks andnud (kas siis iseseisvalt või kogumis allpool käsitletava rikkumisega) aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hagejad on toonud esile, et taotlesid kostjalt raha ulatuses, milles neil puudus remondifondis tol ajahetkel (seega 3000-1404.87=1595.13 euro ulatuses) OÜ Roof Trade arve täielikuks tasumiseks vahendid, krediteerimist kuueks kuuks. Nõude alusena on nimetatud halduslepingu lahutamatuks lisaks olevat kostja pakkumust (t I kd lk 16), mis mh sisaldab teenusena „lühiajalist remondifondi krediteerimist kuni 6 kuud“. Kostja avaldas ringkonnakohtu istungil, et pakkus puuduoleva remondifondi krediteerimise teenust pikkusega kuni 6 kuud ehk krediteeris vajadusel remondifondi puuduolevate maksete ulatuses, mis ei ületanud remondifondi kuni 6 kuu maksete summat, mis hagejate puhul oleks aastal 2013 tähendanud krediteerimist kuni 120 euro ulatuses (ühes kuus laekus hagejatelt remondifondi u kokku 20 eurot). Kuna poolte seisukohad lepingupunkti 4.1.6 tõlgendamisel on vastuolulised, tuleb tehingu tõlgendamisel lähtuda VÕS § 39 lõike 1 esimesest lausest, mille kohaselt tuleb tüüptingimust tõlgendada nii, nagu teise lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Sellise tõlgendusreegli rakendamisel ei saa nõustuda hagejatega, kelle arusaam tähendab sisuliselt, nagu oleks valitseja kohustunud andma neile mistahes summas mistahes lepingu kehtivuse ajahetkel kuni 6 kuuks intressita laenu elamu remontimiseks. Selline ootus ja hagejate poolt lepingule antud tõlgendus ei ole mõistlik, arvestades mh, et kostja
näol on tegemist äriühinguga, kelle antud laenu puhul tuleb vastavalt VÕS § 397 lõike 1 esimesele lausele eeldada intressi maksmise kohustust. Isegi kui eeldada hagejate arusaama õigsust vaidlusaluse lepingupunkti sisust, ei nähtu lepingust, et tegemist oleks olnud kostja kohustusega krediteerida ja et välistatud oleks olnud kostja õigus keelduda laenu andmisest, kui pooled tingimustes kokkuleppele ei oleks jõudnud.
46.Kolleegium nõustub hagejatega selles, et lepingu erakorraliseks lõpetamiseks andis neile mõjuva põhjuse käsunditäitja poolt nende juhise, mis seisnes veetorustiku avariitööde eest remondifondi kogutud rahaliste vahendite väljamaksmises OÜ Roof Trade arve nr 011013 07.10.2013 (t I kd lk 15) alusel, täitmisest keeldumine. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-180-12 selgitanud, et VÕS § 631 järgi võib käsunduslepingu ülesütlemise aluseks olla lepingurikkumine, aga ka muu seadusest tuleneva kohustuse rikkumine või muu asjaolu, sh käsunditäitja usalduse kaotus, mille tõttu ei saa oodata, et pooled täidavad lepingut edasi; käsundiandja usalduse kaotuse võib mh põhjustada käsundisaajalt oodatava lojaalsuse puudumine või käsundiandja juhiste eiramine; kuigi käsundandja ei saa anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste kohta, peab erialaste teadmiste ja võimetega käsundisaaja talle antud juhiseid järgima ja arvestama käsundiandja parimates huvides. Samas on Riigikohus lisaks selgitanud, et olukorras, kus käsundiandja juhised ei ole käsundisaaja arvates käsundiandja parimates huvides, peab käsundisaaja juhtima sellele käsundiandja tähelepanu ning ootama edasiseks tegutsemiseks ära käsundiandja otsuse, samuti, et käsundiandja juhiste eiramise eest ei vastuta käsundisaaja üksnes juhul, kui käsundiandja selle hiljem heaks kiidab.
47.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste eluliste asjaolude üle: 28.09.2013 (laupäeval) lõhkes hagejate kinnistul veetoru, kostja keeras vee kinni, kuid ei olnud nõus remonditöid nädalavahetusel tegema, mistõttu tellisid hagejad vajalikud tööd OÜ-lt Roof Trade, mis tegi vajalikud remonttööd nädalavahetusel ära. 01.10.2013 edastasid hagejad tehtud tööde arve kostjale, paludes selle tasude remondifondi rahadest (e-kiri 01.10.2013 t I kd lk 30-31). Kostja töötajad ei teatanud küll fondisumma ulatuses ülekande tegemise põhimõttelisest võimatusest (nt HJ 08.10.2013 e-kiri, t I kd lk 29; TK sama kuupäeva kirja punkt 5; t I kd lk 28), kuid hakati seadma täiendavaid tingimusi (hinnapakkumise ja tööde vastuvõtmise akti esitamine), neid saamata nõuti arve ümbervormistamist AS-i Saku Maja nimele ja avaldati arvamust, et tööd on tehtud liiga kallilt (TK 08.10.2013 ekiri, t I kd lk 28), mille tulemusena arvet tasumise tähtaja jooksul ei tasutud (ka mitte osaliselt remondifondi jäägi ulatuses).
48.Kolleegium on seisukohal, et sellist kostja käitumist on alust käsitleda hagejate juhise täitmata jätmisena ja seeläbi lepingurikkumisena, mis võis anda käsunduandjatele alusel leping erakorraliselt üles öelda. Vastavalt halduslepingu remondifondi eritingimustele (t I kd lk 14) kohustus kostja lepinguga mh koguma remondifondi ja pidama selle laekumispõhist arvestust. Seega on õige hagejate seisukoht, et kostja kogus ja hoidis nende raha, mis nad olid otsustanud koguda elamu remondi jmt eesmärgil. Hagejad on tõendanud, et neil oli 30.09.2013 seisuga kogutud remondifondi 1404.87 eurot. Lepingust ei tulenenud takistusi hagejate juhiste järgi teostatud remonttööde tasumiseks esitatud arve alusel remondifondi raha ülekandmiseks (mingeid eritingimusi pooled sel eesmärgil kokku ei olnud leppinud). Kostja ei tõendanud, et tal oli seadusest või lepingust tulenev õigus esitada erinevaid nõudmisi arve tasumise eeldustena. Ka kinnitab Maksu- ja Tolliameti 31.01.2014 vastus hagejatele (t I kd lk 152-153), et kostjal puudusid käibemaksuseadusest ja raamatupidamise seadusest tulevad takistused kanda remondifondi jäägi ulatuses raha üle OÜ Roof Trade arve alusel. Ülekande tegemisest keeldudes väljus kostja lepingupiiridest ja tekitas hagejate usalduse kaotuse tema kui
käsundisaaja suhtes, mistõttu ei saanud oodata, et hagejad täidavad lepingut edasi. Rikkumise lõpetamiseks andsid hagejad kostjale korduvalt mõistlikke võimalusi, mis on tõendatud pooltevahelise e-kirjavahetusega 01.10.2013 kuni 09.10.2013.
49.Kolleegium ei nõustu kostja ja maakohtu etteheitega hagejatele, nagu oleksid viimased tööde tellimisega lepinguväliselt töövõtjalt rikkunud pooltevahelise lepingu punkti 3.2.3 ega saanud seetõttu lepingut erakorraliselt üles öelda. Maakohus ei toonud otsuse põhjendustes esile sellise seisukoha materiaalõiguslikku alust. VÕS § 101 lõike 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kolleegium selle sätte rakendamiseks hagejate suhtes käesolevas asjas alust ei näe. Pooled olid lepingu punktis 3.2.3 leppinud tellija kohustusena kokku mitte teostama täitjat eelnevalt teavitamata hooldustöid ja mitte tellima neid selliselt kolmandatelt isikutelt. Puudub vaidlus, et konkreetsel juhul oli tegemist avariitööga ehk olukorra, kus elamu oli jäänud nädalavahetusel veetoru lõhkemise tagajärjel ilma veevarustusest, likvideerimisega. Kostja ei ole vaidlustanud hagejate kohtueelses kirjavahetuses (EJ 08.10.2013 ja 09.10.2013 e-kirjad; t I kd lk 27-28, 28-29) esitatud väiteid, et „...Kuna tegemist oli nädalavahetusega, mil kõik inimesed viibivad kodus, oli meie prioriteet taastada võimalikult kiiresti vesi meie majas...“ ning et „... esimesena palusin töid teostama telefoni teel Saku Maja, aga hr T väitis, et tööde teostamine nädalavahetusel ei ole võimalik...“ Eeltooduga on tõendatud, et hagejad teavitasid vajadusest teha konkreetseid avariitöid esmalt kostjat ning alles seejärel tellisid tööd lepinguväliselt isikult. Seega täitsid hagejad lepingu punkti 3.2.3 ja kolleegium ei pea menetlusökonoomika seisukohalt mõistlikuks analüüsida viidatud lepingupunkti kui tüüptingimuse kehtivust, kuna käesoleva vaidluse lahendamise lõpptulemuse seisukohalt see tähtsust ei oma.
50.Käesoleva vaidluse piiridest väljub kostja 20.06.2014 menetlusdokumendis sisalduv seisukoht, et poolte käitumist tuleb tõlgendada uue halduslepingu sõlmimisena (t I kd lk 93, p 2.19). TsMS § 4 lõike 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja üksnes juhul, kui seaduses sätestatud korras on esitatud hagi või muu avaldus. Käesolevas asjas ei ole esitatud hagi menetlusosaliste selliste õigussuhete tuvastamiseks, mis ei ole seotud 02.02.2004 lepinguga.
51.Kuna kolleegium tuvastas, et 02.02.2004 leping lõppes erakorraliselt 17.10.2013 avalduse kättesaamisega kostja poolt (seega samal kuupäeval, vt 17.10 2013 avalduse resolutsioonipunkt 1 ja kostja 04.11.2013 vastuse p 3) ei oma tähendust apellatsioonkaebuses sisalduvad alternatiivsed väited lepingu lõppemisest korralise ülesütlemise tagajärjel ja lähtudes TsMS § 442 lõike 8 viimasest lausest koostoimes § 8 lõikega 2 kolleegium neid ei analüüsi.
52.Kehtiva ülesütlemisega võlasuhte lõppemine vabastab mõlemad pooled lepinguliste kohustuste täitmisest, kuid kuni ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima (VÕS § 195 lg 2). Pooltevahelise lepingu punktis 3.1.5 oli kostja võtnud endale kohustuse lepingu lõppemisel tasuma kogunenud remondifondi jäägi tellija poolt volitatud isiku arvele (t I kd lk 14). Ülesütlemisavalduse alusel lõppes leping selles nimetatud tähtajast, so alates 17.10.2013. Samas avalduses andsid hagejad remondifondi kogutud jäägi ülekandmiseks aega kuni 21.10.2013. Puudub vaidlus, et kostja ei ole senini raha üle kandnud. Seega on põhjendatud hagejate nõue remondifondi jäägi moodustava rahasumma kostjalt väljamõistmiseks. Hagejad on toonud esile, et seisuga
30.09.2013 oli jäägis 1404.87 eurot, 15.01.2014 vähenes see 1324.47 euroni, kuid 31.03.2014 suurenes 1455.22 euroni. Kostja (alternatiivseid) vastuväited jäägi suuruse kohta ei esitanud. Seega kuulub kostjalt hagejate kasuks väljamõistmisele remondifondi jääk 1455.22 eurot.
53.Hagejate viivisenõue remondifondi jäägi väljamaksmisega viivitamise eest kuulub rahuldamisele VÕS § 113 lõike 1 alusel. Vastavalt VÕS § 82 lõikele 7 muutus nõue sissenõutavaks alates 22.10.2013. Hagejad esitasid viivisenõude aritmeetilise arvestuse hagiavalduse punktis 27. Kostja arvestusele (alternatiivseid) vastuväiteid ei esitanud. Kolleegium kontrollis üle hagejate arvestuse ja mõistab viivise välja kooskõlas TsMS §ga 367 kohtuotsuse tegemise seisuga järgmise arvestuse alusel: 1) perioodil 22.10.2013 kuni 31.12.2013 – seadusjärgse viivise määr 8,5% aastas, viivitatud päevi 71 päeva, tasumata 1404.87 eurot, viivis 23.23 eurot; 2) periood 01.01.2014 kuni 15.01.2014, määr 8,25%, päevi 15, tasumata 1404.87 eurot, viivis 4.76 eurot; 3) 16.01.2014 kuni 30.03.2014, määr 8,25%, päevi 75, tasumata 1324.47 eurot, viivis 22.55 eurot; 4) 31.03.2014 kuni 30.06.2014, määr 8,25%, päevi 92, tasumata 1455.22 eurot, viivis 30.26 eurot; 5) 01.07.2014 kuni 31.12.2014, määr 8,15%, päevi 184, tasumata 1455.22, viivis 59.79 eurot; 6) 01.01.2015 kuni 28.09.2015, määr 8,05%, päevi 271, tasumata 1455.22, viivis 86.98 eurot. Seega kokku kuulub kostjalt hagejate kasuks väljamõistmisele remondifondi jäägi ülekandmisega viivitamise eest kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 227.57 eurot.
54.Vastavalt hagejate taotlusele kuulub TsMS § 367 alusel kostjalt välja mõistmisele ka tulevikus sissenõutavaks muutuv viivis VÕS § 113 lõike 2 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla 1455.22 euro täieliku tasumiseni.
55.Seoses lepingu lõppemisega muutus hagejate nõue lepinguga seotud dokumentide üleandmiseks vastavalt lepingu punktile 4.1.4 sissenõutavaks vastavalt ülesütlemisavalduses antud tähtajale alates 25.10.2013. Viidatud lepingupunkti kohaselt kohustus kostja täitjana säilitama ja süstematiseerima lepinguga seotud dokumentatsiooni ning lepingu lõppemisel või lõpetamisel need tellijale üle andma. Kostja on kinnitanud, et tema valduses on järgmised hagejate poolt hagiavalduses nimetatud dokumentidest 2007.a majanduskava, ühisuse kodukord ja hoone projektdokumentatsioon. Muude hagetavate dokumentide olemasolu kostja eitab (t I kd lk 92-93). Hageja ei esitanud tõendeid muude hagetavate dokumentide (2004-2006.a ja 2008-2014.a majanduskavad, 2004-2013 majandusaastate aruanded, 2004-2014 tuludekulude aruanded, ühistu nimel sõlmitud lepingud, tehniline dokumentatsioon, load, aruanded hoone tehnilise seisukorra ja teostatud tööde kohta, aruanded ühisuse remondifondi kasutamise kohta aastatel 2000-2007, ühisusega seotud kirjavahetus) kostja valduses oleku kohta. Hagejad ei esitanud tõendeid ega põhistanud, miks nende arvates sellised dokumendid siiski peaks kostja valduses olema. Eeltoodust tulenevalt puudub alus hagejate nõude rahuldamiseks muude dokumentide osas kui need, mille valdust on kostja kinnitanud.
56.Kolleegium nõustub hagejatega selles, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eelduseks ei ole lepingu lõppemine. Tegemist on lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõudega, mille rahuldamiseks peavad VÕS §-de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud eelkõige järgmised eeldused: 1) kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 101 lg 1 punkt 1 ja § 115 lg 1); 2) lepingu rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 ja § 115 lg 1); 3) hagejatele on tekkinud või tekib kahju tulevikus (VÕS § 127 lg 1 ja § 128); 4) lepingurikkumise ja hagejate kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4) ja
5) hagejal lepingu rikkumise tõttu tekkinud kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). VÕS § 101 lõike 2 kohaselt võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti; eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Seega pidi maakohus lahendama hagejate kahju hüvitamise nõude sõltumata sellest, kas lepingu ülesütlemise kehtivus leidis tuvastamist. Nõude lahendamata jätmisega rikkus maakohus oluliselt TsMS § 436 lõiget 1 (kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud), § 438 lõiget 1 (otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele; kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta) ja § 442 lõiget 8 (otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas; kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega ning kõiki tõendeid analüüsima). Kuna pooled on saanud senise kohtumenetluse käigus esitada vajalikud seisukohad ja tõendid ka seoses kahju hüvitamise nõudega, ei pea kolleegium vajalikuks ega mõistlikuks saata tsiviilasja selles osas tagasi lahendamiseks maakohtule.
57.Hagejate kahju hüvitamise nõue koosneb kahest osas: 1) 74.79 eurot, mille arvestuse aluseks on intress, mille hagejad tasusid Externio OÜ-le 3000 euro suuruse laenu kasutamise eest perioodil 11.10.2013 kuni 11.04.2014. Nimetatud laenusumma arvel tasusid nad OÜ Roof Trade arve avariitööde eest, mille tasumisest kostja keeldus; 2) 2984.19 eurot, mille summa ulatuses on AB Sorainen esitanud hagejatele arveid kohtueelse õigusabiteenuse eest. Kolleegium on seisukohal, et kahju hüvitamise nõue on mõlemas osas põhjendatud osaliselt.
58.Eelpool jõudis kohus järeldusele, et kostjale saab ette heita 02.02.2004 lepingu rikkumist osas, milles ta keeldus täitmast hagejate juhist maksta OÜ Roof Trade arve remondifondi tolle hetke jäägi ulatuses, seega summas 1404.87 eurot. Selliselt laenusummalt saab intresside tasumist tuvastada põhjuslikus seoses olevaks kostja tegevusetusega halduslepingu täitmisel (lepingu rikkumisega kostja poolt). Kui kostja oleks tähtaegselt ja korrektselt täitnud hagejate juhist ja kandnud üle remondifondi kogutud rahasumma töövõtjale, ei oleks hagejad selle summa ulatuses pidanud laenu võtma. Laenu võtmisega tekkis otsene varaline kahju intressimaksete näol. Kostja rikkumise vabandatavus tõendatud ei ole. Kostja väited võimaliku teeseldud tehingu kohta ei ole tõendatud ning on vastuolus hagejate tõenditega. Hagejad esitasid ühisuse 11.10.2013 üldkoosoleku otsuse sihtotstarbelise laenu võtmise kohta (t I kd lk 62), kirjalikus vormis 11.10.2013 laenulepingu Externio OÜ ja kolme hageja vahel 3000 euro suuruse sihtotstarbelise laenu saamise kohta tähtajaga kuni 11.04.2014 aastaintressiga 5% (t I kd lk 34-35) ja Externio OÜ maksekorralduse samast kuupäevast 3000 euro ülekandmise kohta Roof Trade OÜ-le selgitusega „arve 011013, ülekanne Uus-Saku 5 ühisuse eest“ (samas lk 36). Asjaolu, et tegemist on ühe hageja (EJ) kontrolli all oleva äriühinguga, asjas olulist tähtsust ei oma. Kuna eelpool jõudis ringkonnakohus järeldusele, et kostja ei olnud kohustatud hagejate taotletud tingimustel neile 3000-1404.87=1595.13 euro ulatuses krediiti (laenu) andma, siis sellelt rahasummalt tasutud intressimaksete kahjuna hüvitamise nõue rahuldamisele ei kuulu. Selle sosas ei leidnud tõendamist kostja poolt lepingu rikkumine ning menetlusökonoomika põhimõtet rakendades ei analüüsi kohus muid kahju hüvitamise eeldusi. Summaliselt kuulub seega hagejate intressinõue rahuldamisele järgmise arvestuse alusel: 1404.87x5%:365x182= 35.03 eurot.
59.VÕS § 128 lõike 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sh mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, mh kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Nimetatud sätte mõtte kohaselt saavad kohtueelsed õigusabikulud otsese varalise kahjuna kuuluda hüvitamisele juhul, kui need olid sisuliselt vajalikud ja põhjendatud võlausaldaja nõude maksmapanekuks ega riku VÕS § 139 lõikes 2 sätestatud kahju vähendamise kohustust.
60.Kolleegium on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et hagejate tehtud kohtueelsed kulutused professionaalsele õigusabile olid osaliselt põhjendatud ja vajalikud. Kulutuste mõistlikkust tuleb hinnata nende tegemise hetkeseisu kontekstis. Hagejad tõid hagiavalduses esile, et põhjusel, et kostja esitas perioodil 01.10.2013 kuni 09.10.2013 kirjavahetuses EJ-ga hulgaliselt juriidilisi argumente, ei jäänud neil muud üle, kui pöörduda remondifondi ja dokumentatsiooni tagasisaamiseks nõudekirja koostamiseks, kostjaga edasiseks suhtlemiseks ja temale rikkumise selgitamiseks advokaadibüroo poole. Väidete tõendamiseks on nad esitanud vastava e-kirjavahetuse (t I kd lk 25-31) ja AB Sorainen arved koos spetsifikatsioonide ja tasumist tõendavate maksekorraldustega (t I kd lk 37-45, 155-156, 158). Kolleegium nõustub hagejatega, et oktoobris 2013 oli neil mõistlik alus pöörduda kostjaga haduslepingu täitmisel tekkinud probleemide tõttu õigusabi saamiseks professionaalse õigusabi andja poole. Hagejate näol oli tegemist tarbijatega, kel tekkis kohaliku monopoolse vee- jmt ettevõttega nn vastasseis ning mõistlik oli saada ülevaade enda õigustest/kohustustest. Samas on kolleegium seisukohal, et põhjendatud ja vajalikuks ning kostja poolt hüvitamisele kuuluvaks õigusabikuluks on alust lugeda kulu hagejate lepingulise esindaja tegevusele kuni ajahetkeni, mil talle sai teatavaks kostja tingimuslik keeldumine lepingu lõppemise tunnustamisest. Sellele järgnevalt teenuselepingute tingimuste kooskõlastamisel jmt võisid hagejad advokaadi abi kasutada, kuid kostjal puudub kohustus seda hüvitada eelkõige põhjusel, et kostja ei pidanud VÕS § 127 lõike 3 mõttes halduslepingu sõlmimisel ette nägema, et lepingu rikkumise korral peab ta hüvitama uute teenuselepingute ettevalmistamisega seotud õigusabikulud.
61.Kolleegium põhjendab oma seisukohta järgmiselt. Enne ülesütlemisavalduse tegemist oli kostja töötaja esitanud e-kirjavahetuses rida ebaõigeid ja ka vastusolulisi seisukohti (nt nõuded OÜ Roof Trade arve ümbervormistamisega seoses, aga ka krediteerimise taotluse esmalt edastamisega ja alles hiljem sõnaselgelt krediteerimisest keeldumise kohta) ning ülesütlemisavaldusele ei olnud kostja selles antud tähtaja jooksul reageerinud. Ülesütlemisavalduse koostamiseks õigusabi ei kasutatud. Arve nr 2972/13EE spetsifikatsioonilt (t I kd lk 158-159) nähtub, et vandeadvokaat Priit Raudsepp alustas õigusabi andmist 23.10.2013 dokumentide analüüsi ja võlanõude koostamisega. Spetsifikatsioonidest ja vandeadvokaadist P.Raudsepa kirjavahetusest kostja esindajatega, ka tema koostatud dokumentidest, nähtub, et 25.10.2013 väljastas AB hagejate nimel kostjale nõude võla tasumiseks ja pankrotihoiatuse (t I kd lk 58-59). Tegemist oli dokumendiga, milles nõuti viivitamatult (alternatiivselt anti täiendav tähtaeg kuni 08.11.2013) remondifondi jäägi ülekandmist ja lepinguga seotud dokumentide üleandmist. Pankrotihoiatuse lisamine samasse dokumenti ei olnud kindlasti asjakohane, kuid kuna see moodustab koostatud dokumendi mahust ebaolulise osa, ei muuda see dokumendi koostamise kulu ebavajalikuks. Kostja 04.11.2013 vastusest (t I kd lk 21-24) said hagejad teada, et lepingu lõppemise tunnistamiseks seab kostja rida tingimusi – uuest valitsejast teavitamine, uute lepingute sõlmimine vee- ja
kanalisatsiooniteenuse, samuti elektri ja elektrivõrguteenuse ning soojuse müügiks (vastuse p 13). Seega oli hagejatel sel ajahetkel teada kostja positsioon ja võimalus pöörduda hagiavaldusega kohtusse. Kohtueelses menetluses tegelesid esindajad edaspidi sisuliselt ainult uute lepingute tingimuste kooskõlastamisega, mille sõlmimine on eelkõige hagejate kui tarbijate endi huvides, kuid ei ole otseses seoses hagejate poolt halduslepingu ülesütlemise tagajärgedega.
62.Kostja vastuväited kahju suurusele seonduvalt AB arvete tasumisega OÜ Externio poolt ja advokaadi tunnitasu suurusega kuuluvad kolleegiumi arvetes rahuldamisele osaliselt. Kehtiv kohtupraktika on asunud seisukohale, et vandeadvokaadi põhjendatud töötunni hinnaks kohtumenetluses on üldjuhul kuni 120 eurot (kas siis koos või ilma käibemaksuta). Käesolevas asjas osutasid hagejate esindajad neile teenust oluliselt kõrgema hinnaga, so 1h 179.55 eurot (käibemaksuga) ehk 149.63 eurot (käibemaksuta). Kolleegium ei näe mõjuvaid põhjuseid, miks ei saaks ega peaks viidatud kohtupraktikat rakendama ka kohtueelse õigusabi hüvitamisel kahju hüvitamise sätete alusel. Kohtueelse õigusabi sisu konkreetses asjas ja ulatuses, milles kostja selle eest vastutab, ei olnud kolleegiumi arvates oluliselt keeruline, arvestades mh, et ülesütlemisavalduse oli üks hagejatest ise eelnevalt juba koostanud ja kostjale väljastanud. Eeltoodust tulenevalt oli põhjendatud ja vajalikuks kohtueelseks õigusabi hinnaks käesolevas 1 töötunni eest 120 eurot (käibemaksuga). Seegaon hagejate kohtueelse õiguasabi hüvitamise nõue põhjendatud perioodil 23.10.2013 kuni 04.11.2013 5,8 tunni ulatuses osutatud teenuste eest summas 696 (5,8x120) eurot.
63.Hagejad esitasid 11.10.2013 käsunduslepingu Externio OÜ-ga, milles andsid käsundisaajale õiguse vajadusel sõlmida enda nimel õigusabileping advokaadibürooga, et esindada neid mh valitseja kohustuse täitmisega seonduvas kohtueelses vaidluses (t I kd lk 63-64). Lepingu punktis 4.1 kohustusid hagejad hüvitama käsundi täitmisega seotud kulutused. Hagejad on toonud esile, et nimetatud kulutuste hulka kuulub tasu õigusabi eest. Arvetelt ja maksekorraldustelt nähtub, et tasu maksti koos käibemaksuga. Seega ei ole põhjendatud kostja väide, et kahju tuleb arvestada käibemaksuta advokaadi töötunni hinnalt.
64.Eeltoodust nähtub, et ringkonnakohus rahuldas hagejate nõuded osaliselt järgmises ulatuses: 1) remondifondi tagasinõude ja sellega seonduva viivise nõude 100%-liselt; 2) lepinguga seotud dokumentide nõude 11-st nimetusest 3 osas, seega 27% ulatuses; 3) kahjuhüvitise nõude 24%-liselt (3058.98-st 731.03). Seega kokkuvõtvalt kuulub hagi rahuldamisele 50,33% ulatuses ning kolleegium on seisukohal, et mõistlik on menetluskulude jaotamisele rakendada TsMS § 163 lõike 1 alusel võimalust jätta kummagi poole menetluskulud tema enda kanda. Sellise jaotuse korral langeb ära ka vajadus määrata kindlaks poolte vajalike ja põhjendatud menetluskulude suurus, kuna vastaspoole kulude hüvitamise küsimust ei teki.
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.