Kohtulahend

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

parkimise või juurdepääsu korraldamine, kinnisasjale parkimise või juurdepääsu tingimuste määramine või korraldamine. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Marketon Baltic OÜ (äriregistri andmetel likvideerimisel)

kanda ning hageja menetluskulud tema enda kanda. Maakohtu otsuse põhjenduse kohaselt, kuigi servituudi asjaõigusliku sisuna on hageja ja kostja vahel tähendus ainult lepingu p-del 8.1-8.3, on ülejäänud lepingut võimalik kasutada lepingupoolte tahte väljaselgitamiseks ja lepingu tõlgendamiseks. Lepingu p-s 1.14.20 avaldab Marketon Baltic OÜ kui müüja, et kinnistul number 988303 (üks valitsevatest kinnistutest) puudub ligipääs avalikult kasutatavale teele, mille pärast seavad müüja ja ostja teeservituudi, mis tagab kinnistule juurdepääsu Narva maanteelt. Lepingu p-s 1.14.21 avaldab Marketon Baltic OÜ kui müüja, et valitsevatel kinnistutel olemasolevad parkimiskohad ei ole piisavad, tagamaks kinnistute parkimiskohtade vajadust, seepärast seavad müüja ja ostja servituudi, mis tagab ostjale täiendavalt 59 parkimiskoha kasutamise õiguse. Maakohus jäi tsiviilasjas nr 2-12-23480 tehtud kohtuotsuses väljendatud seisukohale, et servituut seati kahe eesmärgi täitmiseks: 1) tagada lepingus nimetatud isikutele (s.o hagejale ja tema näidatavatele isikutele) võimalus liikuda mööda servituudiala valitsevate kinnistute ja Narva mnt vahel ja 2) tagada lepingus nimetatud isikutele võimalus kasutada servituudialal hageja tegevuseks vajalikku hulka parkimiskohti. Maakohus leidis, et parkimise korraldamine ei kuulu servituudi asjaõigusliku sisu hulka. Servituudi asjaõigusliku sisu osas ei ole parkimise korraldust reguleeritud. Lepingu p 8.1 ja 8.2 ei saa laiendavalt tõlgendada hoonestusõiguse omaniku kahjuks. Parkimise korraldamise mõiste hõlmab liikluskorraldusvahendite paigaldamist ja otsustust parkimise tasu võtmise kohta. Sellele, milles ei ole otsesõnu kokku lepitud, ei saa valitseva kinnisasja omaniku kasuks servituudiõigust laiendada. Maakohus nõustus kostjaga, et parkimist ja parkimiskorda määravate infotahvlite paigaldamine, parkimise eest tasu võtmine ning parkimise korraldamine (parkimise tingimuste määramine) ei riku hageja valdust servituudi teostamisel. Hagejal on endiselt servituudist tulenevalt õigus kasutada ööpäev läbi piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala ja parkimisala, mis on näidatud lepingu lisaks nr 4 oleval plaanil punase värviga tähistatud alana, jalgsi ja igat liiki sõidukiga juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt kinnistutelt Narva maanteele üle teeniva kinnistu ning parkimiseks. Parkimis- ja teeservituudi eesmärk on parkimise võimaldamine servituudialal. Servituudi sisust ei tulene valitseva kinnistu omaniku õigust ja kohustust korraldada parkimist oma äranägemise järgi, sh määrata, milline on tasulise parkimise ala ja kui suur on parkimistasu, samuti õigust teenida servituudilt tulu parkimistasu näol. Asjaõigusseaduse tähenduses on servituut asjaõiguslik kasutusõigus. Servituudi mõiste ei sisalda kinnisasja viljade omandamise õigust. Lepingust ja asja materjalidest ei tulene, et tegemist oleks kasutusvaldusega asjaõigusseaduse (AÕS) § 201 tähenduses, st et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama asja ja omandama selle vilju (asjaõiguslik rent). Servituudialal on ka varem korraldatud tasulist parkimist. Narva mnt 4a asuva kinnistu parkimise korraldamise õiguse andis 1. septembri 2010. a lepingu kohaselt tolleaegne hoonestusõiguse omanik Marketon Baltic OÜ üle AS-le ÜHISTEENUSED.

Muu hulgas on kinnistu omanikul õigus kasutada kinnisasja majanduslikult tulutooval viisil, sh ka korraldada kinnisasjal parkimist ja koguda selle eest tasu. Kinnistu omaniku õigused võivad olla kitsendatud seaduse, kohtulahendi või tehinguga (AÕS § 140). Maakohus on oma otsuses õigesti määratlenud vaidluse põhilise eseme - s.o kas kostja õigusi temale kuuluval kinnistul tegutsemiseks (s.o hoonestusõiguse teostamiseks) piirab tehing, milleks on hageja kasuks seatud reaalservituut. Ringkonnakohus nõustus täielikult maakohtu otsuses servituudi sisule antud tõlgendusega. Servituudi asjaõigusliku sisu osas ei ole reguleeritud parkimise korraldust. Lepingu p 8.1 ja 8.2 ei saa laiendavalt tõlgendada hoonestusõiguse omaniku (kostja) kahjuks, arvestades muu hulgas põhjendusi, mille kohaselt on kostjal suhetes maa omanikuga õigus omada maatükil parklat ning ühtlasi ka sellega kaasnev õigus kasutada kinnistut (hoonestusõigust) tulutooval viisil vastavalt selle majanduslikule otstarbele. Servituudiõiguse ulatuse (sh servituudist tulenevate kohustuste või kitsenduste) kindlaksmääramisel tuleb lähtuda servituudikokkuleppes kokkulepitust ning tõlgendada seda AÕS § 178 lg-te 1 ja 2 valguses. Maakohus on analüüsinud servituudi seadmise kokkulepet asjassepuutuvas ulatuses kõikehõlmavalt ning on põhjendatult leidnud, et parkimise korraldamise õiguse hagejale üleandmise kohta leping poolte tahteavaldusi ei sisalda. Asjaolu, et lepingu p 8.3 kohaselt asetati reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus valitsevate kinnistute igakordsetele omanikele (s.o praeguses kontekstis hagejale), on põhjendatav hageja huviga selle vastu, et temale kuuluva kaubanduskeskuse lähistel oleks külastajatele tagatud piisavalt suurel hulgal parkimiskohti. Menetluses ei ole esile toodud selliseid asjaolusid, mis võimaldaksid tuletada lepingu punktidest 8.3 (parkimisala korrashoiu ja kulude kandmise kohustuse asetamine hagejale) ning 8.4 (reaalservituudi talumise eest tasu kokkuleppimine) lepingupoolte tahteavaldusi selle kohta, et teeniva kinnistu omanik (kostja) kohustuks tagama servituudiga ettenähtud parkimise võimalused üksnes tasuta, hoidudes ühtlasi ka mistahes muudest parkimise korraldamisega seotud tegevustest (infotahvlite paigaldamine jms). Ringkonnakohus nõustub kostjaga selles, et kokkulepitud servituuditasu suurus (pisut üle 100 eurot ühe kuu kohta, mille üle pooltel on teises tsiviilasjas küll ka vaidlus) ei ole iseenesest selline, mis viitaks poolte tahtele välistada teeniva kinnisasja omaniku võimalus saada kinnistult lisatulu. Parkimis- ja teeservituudi eesmärk on parkimise võimaldamine servituudialal, kusjuures servituudi sisust ei tulene valitseva kinnistu omaniku õigust ega kohustust parkimist korraldada oma äranägemise järgi, sh määrata, missugune on tasulise parkimise ala ja kui suur on parkimistasu, samuti õigust teenida servituudilt tulu parkimistasu näol. Servituudist kui asjaõiguslikust kasutusõigusest ei tulene ka õigust omandada kinnisasja vilju. Kostja õiguse tunnustamine korraldada servituudialal parkimist ja soovi korral koguda selle eest külastajatelt tasu ei muuda kostja kohustusi servituudilepingu p-de 8.1-8.3 järgi. Seega on kostja kui teeniva kinnistu omanik ka edaspidi kohustatud servituudist tulenevaid kohustusi täitma, sh tagama valitsevate kinnistute igakordsetele omanikele ja nende näidatavatele isikutele võimaluse kasutada ööpäev läbi piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala ja parkimisala jalgsi ja igat liiki sõidukiga juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt

kinnistutelt Narva maanteele üle teeniva kinnistu ning parkimiseks. Alusetu on apellatsioonkaebuses väidetu, nagu muutuks servituudi olemus niisugusel juhul sisutühjaks. Servituudi puudumise korral oleks kostjal põhimõtteliselt võimalik keelata kolmandatel isikutel üldse oma kinnistul viibida. AS-ga ÜHISTEENUSED sõlmitud lepingu ülesütlemine ei viita tingimata asjaolule, et kostja ei olnud servituudialal parkimise korraldamisest huvitatud, vaid see on kooskõlas kostja positsiooniga, mille kohaselt ta soovis ise edaspidi servituudialal parkimist korraldada. Asjas ei ole kostja tegevuses tuvastatav reaalservituudist tulenevate kohustuste (hageja õiguste) rikkumine, kuna servituudist ei ole tuletatav kostja kohustus hoiduda oma kinnistul (servituudialal) parkimise korraldamisest ja/või parkimistasu kogumisest. Ringkonnakohus möönab, et hagejal võib oma majandustegevust silmas pidades olla huvi selle vastu, et kaubanduskeskuse külastajatele oleks parkimine võimalikult mugav ja tasuta ning et kogu parkimisalal kehtiks ühtne parkimisrežiim. Hageja niisugune huvi ei anna aga iseenesest talle õigust nõuda kostjalt, et viimane hoiduks oma kinnistul õiguste teostamisest suuremas ulatuses, kui kostja on selleks pooltevahelise servituudilepinguga kohustunud. Hageja huvid ei anna ka alust tõlgendada lepingut hageja kasuks. Kui 20. aprilli 2007. a lepingu sõlmimisel jäeti teeniva kinnistu omaniku õigused parkimise korraldamist ja parkimistasu kogumist puudutavas osas kitsendamata ning ühtlasi täpsustamata, et punkti 8.1 kohaselt on kõigil asjaomastel isikutel õigus parkida servituudialal tasuta, siis tuleb lähtuda sellest, et teeniva kinnistu omanikul on õigus oma kinnistul nimetatud tegevustega tegeleda. Seda olukorda on võimalik muuta poolte kokkuleppel, s.o servituudi sisu täpsustamisel, leppides mh kokku ka teeniva kinnistu omanikku rahuldava tasu tasulise parkimisega seotud õigustest loobumise eest.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

olemasolust õigus nõuda servituudiga ettenähtud parkimisvõimalust kasutavatelt isikutelt parkimise eest tasu. Reaalservituudi sisuks on teeniva kinnistu kasutamise õigus servituudi sisule vastaval viisil (AÕS § 172 lg 1). Parkimisservituut annab servituudi alusel õigustatud isikutele õiguse kasutada teenival kinnistul asuvat parkimisala sõidukite parkimiseks. On enesestmõistetav, et teeniva kinnistu omanik ei saa servituudist tuleneva õiguse teostamise eelduseks seada tasu maksmist (sh parkimistasu maksmist), välja arvatud juhul, kui selline õigus tuleneb otseselt servituudi lepingust. Jääb arusaamatuks, kuidas said kohtud jõuda vastupidisele järeldusele. Eriti arusaamatu on selline järeldus servituudi puhul, mille eest valitseva kinnistu omanik maksab teeniva kinnistu omanikule perioodilist tasu. Tasulise servituudi puhul lepitaksegi selline tasu kokku tasuna servituudist tulenevate omandiõiguse piirangute talumise eest. Kokkulepitud tasu suurus on pooltevahelise kokkuleppe küsimus ning servituudi talumise eest perioodiliselt makstava tasu suurus ei pea vastama servituudi alusel saadava hüve harilikule väärtusele (servituudi talumise eest ei pea üldse perioodilist tasu maksma). Ebaõige on kohtute väide, et parkimisservituudi alusel servituudiala kasutama õigustatud isikult parkimise eeldusena tasu nõudmine ei kujuta endast servituudi teostamise takistamist, sest õigustatud isikutel on võimalik servituudialal parkida. Hageja arvates takistab parkimistasu kehtestamine ning selle tasumise nõudmine ilmselgelt servituudi teostamist, sest servituudiala kasutama õigustatud isikul ei lubata ilma parkimistasu maksmata servituudiala eesmärgipäraselt kasutada. Alama astme kohtud on otsuse tegemisel lähtunud muu hulgas ebaõigest eeldusest, nagu sõltuks servituudiala kasutama õigustatud isikutelt parkimistasu nõudmise õigus sellest, kellel on õigus korraldada servituudialal parkimist, st paigaldada parkimist ja parkimiskorda määravaid liikluskorraldusvahendeid ja infotahvleid, joonida parkimiskohti jne. Kohtud ei ole siiski aru saanud, et asjaolul, kellele kuulub servituudialal parkimise korraldamise õigus, ei ole pooltevahelise vaidluse lahendamisel tähendust. Pooled ei vaidle selle üle, et servituudiala ulatub üksnes osale kostjale kuuluva hoonestusõiguse territooriumist, millel asub parkla. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kinnistul parkimise korraldamise õigus kuulub oma olemuse tõttu algselt kinnistu omanikule ning on osaks tema omandiõigusest. Vaidlust ei saa olla selles, et kinnistu reaalkoormatisega koormamise tagajärjeks on teeniva kinnistu omaniku omandiõiguse piiramine vastavalt servituudi sisule koos kohustusega hoiduda oma õiguste teostamisest ulatuses, milles see takistab või piirab servituudist tulenevate õiguste teostamist. Kuna servituudiala moodustab üksnes osa kostja hoonestusõiguse territooriumil asuvast parklast, võib vaielda selle üle, kas parkimise korraldamise õigus servituudialal ulatuses, milles see seostub hoonestusõigusega koormatud kinnistul tervikuna mõistliku liikluskorralduse tagamise, selle mõistlikul viisil parkimiskohtadeks jagamise ning selleks vajalike liikluskorraldusvahendite paigaldamisega kinnistu territooriumile, on jäänud teeniva kinnistu omanikule või on see servituudilepingu alusel läinud üle valitseva kinnistu omanikule. Selle vaidluse lahendamine ei ole hagi põhjendatuse üle otsustamiseks vajalik. Isegi kui teeniva kinnistu omanikul säiliks õigus korraldada servituudialal parkimist sellel liikluskorralduse tagamise, parkimisala mõistlikul viisil parkimiskohtadeks jagamise ning selleks vajalike liikluskorraldusvahendite

paigaldamise näol (mis õigust võiks teeniva kinnisasja omanik teostada ulatuses, milles see ei lähe vastuollu servituudi sisuga), ei oleks teeniva kinnisasja omanikul servituudi olemasolu tõttu õigust korraldada servituudialal parkimist osas, milles see hõlmaks tasulise parkimisala kehtestamist ning servituudialal servituudi alusel parkivatelt isikutelt parkimise eest tasu nõudmist. Alama astme kohtud on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud põhjendamiskohustust ning TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud tõendite igakülgse hindamise kohustust. Kaevatavates lahendites ei ole põhjendatud, millest tuleneb kostja õigus parkimist korraldada ja sellest tulu saada. Pooled on küll ringkonnakohtu istungil andnud kohtule teada, et vaidluses servituudi tasu suuruse üle on pooltel käimas teine tsiviilasi (nr 2-13-61792), kus OÜ Prestone nõuab JEWE Keskuse OÜ-lt servituudi tasu suurendamist, kuid käesolevas asjas ei saa hageja õiguste kaitse sõltuda servituudi tasu suurusest, kuna asjaolu ei ole selle menetluse esemeks. Iga tehingu puhul tuleb vaadata ka tehingu majanduslikku sisu. Kostja on juba loovutanud hagejale õiguse kasutada servituudiala tasu eest, kuid nüüd soovib kostja sama ala kasutusse andmisest veelkord tulu teenida ja alama astme kohtud on selle ekslikult heaks kiitnud. Kui kostja asub servituudialal ja talle kuuluval hoonestusõigusealal korraldama tasulist parkimist ja hageja jätkab talle kuuluval hoonestusõigusealal senist parkimiskorraldust, mille kohaselt on kaks esimest tundi parkimist tasuta, siis ei ole kaubanduskeskuse parkla enam ühtne ja terviklik parkimisala, vaid ala, mille puhul külastajad ei saa aru, missugune parkimiskord missuguses parkla osas kehtib, kuivõrd ei eksisteeri mõistlikku lahendust, kuidas ruumi arusaadavalt eraldada. AS-ga ÜHISTEENUSED lepingut üles öeldes oli kostja eesmärgiks anda teada, et kostja ei ole huvitatud parkimise korraldamisest servituudialal. Kohtud on jätnud hageja esiletoodud asjaolu ja seda kinnitava tõendi igakülgselt hindamata. Tasulise parkimise korraldamine servituudialal rikub lepingu eesmärki võimaldada hagejal ja tema näidatud isikutel, kelleks on kaubanduskeskuse külastajad, parklat vabalt kasutada ning muudab parkimise kaubanduskeskuse külastajatele kulukaks. Alama astme kohtud on lepingut valesti tõlgendanud. Lepingu ja servituudi seadmise eesmärgiks oli tagada piisav arv parkimiskohti kaubanduskeskuse külastajatele ning see eesmärk on tagatud üksnes siis, kui servituudialal korraldab parkimist hageja, kellel on nii eelisõigus servituudiala kasutada kui ka kohustus servituudiala korras hoida.

sellel alal parkimist ega ka õigust seda ala kasutada tasuta. Õigust parkida ei saa võrdsustada parkimise korraldamise õigusega ega ka õigusega parkida tasuta. Servituuditasu tuleb käsitada kui tasu selle eest, et just hagejal (ja tema näidatud kolmandatel isikutel) on õigus kasutada servituudiala parkimiseks ning talle on võimaldatud ligipääs kindlaks määratud hulgale parkimiskohtadele. Kohus on õigesti märkinud, et servituudi puudumise korral oleks kostjal põhimõtteliselt võimalik keelata kolmandatel isikutel üldse oma kinnistul viibida. Kohtud pole rikkunud põhjendamiskohustust. Servituudist kui asjaõiguslikust kasutusõigusest ei tulene õigust omandada kinnisasja vilju, viljade saamise õigus on teeniva kinnisasja omanikul. Servituudi tasulisusel ja selle suurusel ei ole vaidluse lahendamisel määravat tähtsust.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

kohta. See, et osa tingimusi (sh lepingu p 8.4) ei saa lugeda lepingu p 8.5 alusel servituudi sisu hulka kuuluvaks, ei tähenda, et neid ei saaks kokku leppida võlaõiguslikus lepingus. Hageja on ka apellatsioonkaebuses tuginenud sellele, et poolte eesmärk servituudi seadmisel oli kogu parkimisala ühtne kasutamine. Hageja väitel on parkla eelkõige ette nähtud seda ümbritsevate kaubanduskeskuste, sh hageja kaubanduskeskuse külastajatele parkimise võimaldamiseks (lepingu p 1.14.21). Samuti viitab hageja apellatsioonkaebuses, et kostja poolt tasulise parkimise korraldamine servituudialal rikub lepingu eesmärki võimaldada hagejal ja tema näidatud isikutel, kelleks on kaubanduskeskuse külastajad, parklat vabalt kasutada ning muudab parkimise kaubanduskeskuse külastajatele kulukaks (II kd, tl 44). Ringkonnakohus on nõustunud maakohtuga parkimis- ja teeservituudi eesmärgi kohta, kuid pole sarnaselt maakohtule hinnanud hageja väiteid võlaõigusliku lepingu võimaliku eesmärgi kohta. Seega ei ole kohtud lepingu eesmärki VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi hinnates hageja väidetele vastanud ning on sellega rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1). Sellest tulenevalt tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata 20. aprillil 2007 sõlmitud lepingu eesmärki, arvestades ka hageja väiteid lepingu eesmärgi kohta. Sh tuleb hinnata seda, kas lepingu eesmärki silmas pidades võisid lepingupooled lepingu p-s 8.4 tasu kokku leppides soovida seda, et servituudi eest tasu saamisega loobuks teeniva kinnistu omanik ise parkimistasu nõudmisest valitseva kinnisasja omanikult ja/või kaubanduskeskuse külastajatelt. Kuigi tegemist on võlaõigusliku kokkuleppega, ei vaidle pooled selle üle, et hageja on kostjale servituudi eest tasu maksmise kohustuse üle võtnud. Muudele VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreeglite rikkumistele kohtutes (nt asjaolule, et kohus pole hinnanud lepingueelseid läbirääkimisi vms) pole hageja kassatsioonkaebuses tuginenud.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.