2-13-36491/66 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Asjaolud ja hagejate nõue Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ esitas 06.08.2013 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse II vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Kuivõrd II esitas makseettepanekule vastuväite, andis Pärnu Maakohus asja üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluse korras. Liivaoja 2 korteriomanikud esitasid 28.11.2013 Harju Maakohtule hagi II vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks. Kostjale kuulus ajavahemikul 07.06.2006 - 05.03.2013 korteriomand Tallinnas XXXXXXXX X-XX (registriosa nr XXXXXXXX). Liivaoja 2 korteriomanikud on 27.02.2013 üldkoosoleku otsusega nimetanud valitsejaks Skanska Haldus OÜ (alates 06.03.2013 on ärinimeks Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ). Liivaoja 2 korteriomanike üldkoosoleku otsustega kinnitatud majandustegevuse aastakavade alusel on kostjale esitatud majandamiskulude ja kommunaalteenuste arveid, millest kostja on jätnud tasumata järgmised: arve nr M064800136 summas 125, 55 eurot, maksetähtpäev 31.12.2012, arve nr M064800189 summas 171, 77 eurot, maksetähtpäev 31.01.2013; arve nr M064800242 summas 177, 80 eurot, maksetähtpäev 28.02.2013, arve nr M064800295 summas 124, 26 eurot (kostjale arvestatud osa), maksetähtpäev 31.03.2013, arve nr M064800348 summas 15, 37 eurot (kostjale arvestatud osa), maksetähtpäev 30.04.2013. Hagejad on valitsejale kostja eest tasunud tema poolt tasumisele kuuluvate majandamiskulude ja teenuste eest. Kuna kostja on arvete tasumisega viivitanud, siis on hagejatel õigus nõuda ka viivist. Hagejad palusid kostjalt välja mõista hagejate kasuks solidaarselt majandamiskulude ja kommunaalteenuste võlgnevuse 614,75 eurot, viivist 28.11.2013 seisuga 40, 31 eurot ning viivise protsendina võlgnevuselt (614,75 eurot) etteulatuvalt alates hagi esitamise ajast VÕS §113 lg 1 alusel kuni võlgnevuse tasumiseni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Ei Skanska Haldus OÜ-l ega Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ-l pole lepingut Liivaoja 2 korteriomanikega teenuste osutamiseks. Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ-l ei ole õigust esindada Liivaoja 2 korteriomanikke. Kostja sai 27.02.2013 korteriomanike kordusüldkoosolekust teada kohtumenetluse käigus, üldkoosolekut ei ole toimunud ja kostjat ei ole sinna kutsutud. Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ ei ole osutanud hooldusteenust korrektselt. Kostja on tasunud 2012.a detsembrikuu arve eelnevalt tsiviilasjas nr 2-09-47861 sõlmitud kompromissiga. Majandamiskulude tasumisega kostja nõus ei ole. Kostjale ei ole selge, mis põhjusel Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ-le makstakse juriidiliste teenuste eest maja haldusfondist. Kostja on nõus maksma vaid korteri ja garaažiboksi elektri, vee, kütte, kanalisatsiooni ja prügiveo eest ning seda kuni ajani, mil kostja oli korteriomanik, s.o kuni 05.03.2013. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi ning mõistis välja kostjalt hagejate kasuks solidaarselt majandamiskulude ja kommunaalteenuste võlgnevuse 614, 75 eurot, viivise 40, 31 eurot ja viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 28.11.2013 kuni põhinõude täitmiseni. Kohus jättis menetluskulud kostja kanda ning mõistis kostjalt välja hagejate kasuks solidaarselt menetluskulu 1173, 66 eurot ja viivise kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras. Kohus määras, et hagejate kasuks väljamõistetud summad tuleb kostjal tasuda Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ-le. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale kuulus ajavahemikul 07.06.2006 - 05.03.2013 korteriomand Tallinnas XXXXXXXX X-XX, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistus-registrisse registriosa numbriga XXXXXXXX, üldpinnaga 53,5 m2. Vaidlust ei ole ka selles, et kostja ei ole tasunud temale Liivaoja 2 valitseja poolt esitatud ning hagiavalduses nimetatud majandamiskulude ja kommunaalteenuste arveid. Liivaoja 2 asuva elumaja korteriomanike 27.02.2013 üldkoosoleku otsusest nähtub, et koosoleku otsusega nimetasid korteriomanikud valitsejaks Skanska Haldus OÜ (ärinimi alates 06.03.2013 Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ), kellele anti volitus võlglastelt võlgade sissenõudmiseks. Kostja väide, et tema ei saanud kirjalikku kutset 27.02.2013 kordusüldkoosolekule, on ümber lükatud hagejate väidetega, et teade kordusüldkoosolekust ja kutse koosolekule oli avaldatud teadete tahvlil. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale eraldi kutset ei saadetud. Seaduses sätestatud nõudest teavitada üldkoosoleku kokkukutsumisest korteriomanikke kirjalikult, ei saa välja lugeda nõuet, et kokkukutsumise teade tuleb edastada vaid posti teel postkasti panemisega või elektrooniliselt. Kirjalik koosolekust teatamise nõue sisaldab endas eelkõige võimalust saada tutvuda üldkoosoleku kokkukutsumise teatega ja hoiab ära vaidluse, kas kõigile korteriomanikele on ikka teatatud koosoleku toimumisest. Kirjaliku teatega teadetahvlil saab lugeda täidetuks kohustuse teatada korteriomanikele üldkoosoleku toimumisest kirjalikult. Vaidlust ei ole, et teised korteriomanikud said kordusüldkoosolekust teada, seega pole veenev kostja väide, et teda koosolekule ei kutsutud või tema ei saanud kutset teadete tahvlilt. 27.02.2013 Liivaoja 2 korteriomanike üldkoosoleku protokollist nähtub, et tegemist oli korduskoosolekuga, mistõttu oli üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Asjaolu, et hagejad ei esitanud 18.02.2013 üldkoosoleku protokolli, milline üldkoosolek ei olnud ka otsustusvõimeline, ei sea kahtluse alla, et korduskoosolek viidi läbi vastavalt seadusele. KOS § 18 lg 6 kohaselt protokollitakse vaid üldkoosoleku otsused. KOS § 18 annab valitsejale õiguse kutsuda kokku korteriomanike üldkoosolek, seda juhatada ja allkirjastada protokoll. Liivaoja 2 korteriomanike 27.02.2013 otsusega on tõendatud, et korteriomanikud nimetasid uueks valitsejaks Skanska Haldus OÜ ja andsid valitsejale volituse nõuda korteriomanike esindajana sisse võlgasid korteriomanikelt, kes ei täida nõuetekohaselt oma kohustusi. Vastavalt Liivaoja 2 korteriomanike 27.02.2013 üldkoosoleku otsusele lisatud volikirjale kehtib volitus kuni Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ (varasem ärinimi Skanska Haldus OÜ) on Liivaoja 2 elamu valitseja. Kostja väide, et 13.08.2012 kompromissi kinnitamisega tsiviilasjas nr 2-09-47861 soovisid Skanska EMV ja II kokku leppida ka arvete tasumises, mida polnud kostjale kompromissi sõlmimise ajal veel esitatud, s.t 11.12.2012 arve nr M064800136 tasumises, ei ole veenev. Kostja ei tõendanud, et on arve nr M064800136 summas 125, 55 eurot maksetähtajaga 31.12.2012, tasunud. Vastavalt hagejate selgitustele kogutakse majandamiskulusid korteriomanike koosoleku otsustega kinnitatud majanduskavade alusel. Vaidlust ei ole selles, et korteriomanike 14.03.2012 koosoleku protokolliga kinnitati 2012.a majanduskava ja 27.02.2013 koosoleku protokolliga 2013.a majanduskava. Vaidlust ei ole ka selles, et kostjale esitatud arvetes toodud tasumisele kuuluvad majandamiskulud arvestati korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majandamiskavade alusel. Kuna üldkoosolekute otsuseid majandamiskavade vastuvõtmiseks ei vaidlustatud, siis on nende alusel arvestatud majandamiskulude suurus põhjendatud ja vastab korteriomanike tahtele. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei sõlminud korteriomanikega teistsugust kokkulepet kulude kandmisest kõrvalekaldumiseks. Seega on kostjal kohustus tasuda temale arvestatud majandamiskulude eest jooksva kuu arvetes märgitud summas. Kostja ei vaidlustanud temale arvestatud otseseid

kommunaalteenuste kulusid elektri (sh garaažielektri), prügiveo, soojuse (sh vee soojendamine), vee- ja kanalisatsiooni ning üldelektri osas. Vaidlust ei ole selles, et kommunaalteenuste tasu jagamine korteriomanike vahel lepiti kokku korteriomanike 15.02.2006 üldkoosoleku otsusega kinnitatud kodukorras. Pooled ei vaidle selle üle, et kaasomandi eseme valitsemine ja majandamine Liivaoja 2 osas toimub selliselt, et korteriomanikelt kogutavad summad sõltuvad tarbitud teenuste mahust ja arved korteriomanikele esitatakse tarnijate arvete alusel ning teenuste osutajate poolt korteriomanikele teenuste eest esitatavad arved tasub valitseja korteriomanikelt laekunud raha arvelt. Seega on hagejad tõendnud, et kostja on kohustatud tasuma hagiavalduses nimetatud arved. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja peab vastavate kulude ja teenuste eest tasuma ajani, mil ta oli korteri omanik, s.o kuni 05.03.2013. Lähtudes eeltoodust on tõendatud, et kostja ei ole täitnud oma kohustust tasuda valitsejale temale esitatud arvete alusel kokku 614, 75 eurot, millise kohustuse on kostja eest täitnud hagejad. Kuna kostja ei ole täitnud oma kohustust tasuda vastavalt korteriomanike kokkuleppele majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest valitsejale ning kostja eest tasumisele kuuluvad summad on kantud hagejate arvelt valitsejale, siis on kostja kohustatud hüvitama kulutused, mida teised korteriomanikud on kandnud seoses kostja täitmata kohustustega. Hagejad on arvestanud viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras ning kostja ei vaielnud vastu viivise arvestusele. Vaidlust ei ole selles, et kostja on viivitanud arvete tasumisega vastavalt hageja esitatud arvestusele. Seega on hageja nõue viivise saamiseks põhjendatud. Maakohus ei pidanud võimalikuks hinnata kostja väiteid tema nõuete ja pretensioonide kohta elamu valitsejale seoses väidetava kahju tekitamisega või halva suhtlemisega, sest käesolevas asjas on hagejateks teised korteriomanikud ja kostja vastu esitatud nõudeks hüvitada neile kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemisega seotud kulutused. Samal põhjusel ei pidanud kohus võimalikuks hinnata ka neid kostja väited, mis käsitlesid ehituslikke puudusi. NI seotud tõendeid ei pidanud kohus asjakohasteks, samuti kostja väiteid ja tõendit, et Arkaadia Kinnisvara-haldus OÜ on tasunud õigusteenuse eest. Kohus ei hinnanud ka muid kostjaväiteid ja tõendeid, mis ei olnud seotud praeguse vaidlusega (Liivaoja 2 kinnisvara müümisel kokkulepitud kohustus, kohtulahendi nr 2-09-47861 täitmise dokumendid jne). Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on tema menetluskuludeks riigilõiv 100 eurot ja kulud õigusabile 1706, 23 eurot, seega palus hageja kostjalt välja mõista menetluskulu 1808, 23 eurot. Kostja ei esitanud hageja menetluskulude nimekirjale vastuväiteid. Maakohus pidas põhjendatud ja vajalikuks õigusabi osutamise toimingutele kulunud ajaks kokku 14 tundi, vähendades seejuures hagiavalduse koostamisega seotud toimingute aega. Kohus, arvestades asja keerukust ja mahtu, leidis, et hagi koostamisega seonduv ajakulu on ülemäära suur, sest õigusteadmistega isik, kes osutab tasulist õigusabi, peab olema suuteline koostama hagiavalduse juba algselt kujul, mida ei ole vaja korduvalt täpsustada (esitada korduvalt uusi menetlusdokumente, tutvuda puuduste kohta koostatud kohtumäärustega jne). Maakohus leidis, et nõuetekohase hagiavalduse koostamisele ei saanud kuluda rohkem aega kui 5 tundi. Õigusabi ülejäänud kulusid (alates 13.01.2015 osutatud toimingute eest kokku 9 tundi) pidas kohus mõistlikuks, leides, et vastavad menetlustoimingud olid esindamiseks vajalikud, kooskõlas menetluse käiguga ning ajaliselt põhjendatud. Maakohtu hinnangul ei ületa õigusteenuse tunnihind 76, 69 eurot (ilma käibemaksuta) keskmist sarnase teenuse eest makstavat tasu. Lähtudes teenuse tunnihinnast ja ajakulust (14 tundi) mõistis kohus kostjalt välja õigusabikulud 1073, 66 eurot, millele lisandus riigilõiv 100 eurot, seega kokku oli kostjalt väljamõistetava menetluskulu suuruseks 1173, 66 eurot. Kostja apellatsioonkaebus

II vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse, väites jätkuvalt, et Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ-l puudusid volitused korteriomanike nimel tegutsemiseks ja ta on nõus maksma ainult otseste kommunaalteenuste eest (s.o summas 296, 74 eurot). Kostja leiab, et Liivaoja 2 korteriomanike korduskoosoleku protokoll (ilmselt mõeldud otsust) on tühine, sest korteriomanikke oleks tulnud üldkoosolekule kutsuda kirjaliku kutsega. Kostja väitel on enamus korteritest välja üüritud ja omanikud ise elavad mujal, mistõttu ei olnud mitmed isikud esimese üldkoosoleku toimumisest teadlikud. Kostja taotlust tunnistajate ülekuulamiseks kohus ei rahuldanud. Kostja lisab kaebusel nimekirja isikutest, kes ei ole andnud nõusolekut enda nimel hagi esitamiseks („luba volitusele Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ nimelt“). Kostja ei ole rahul maja teenindava firma tegevusega. Kostja poolt jaanuaris - veebruaris 2013 firmale saadetud kirjad majas esinevate probleemide kohta jäid vastuseta (kostja tõlgenduse kohaselt ignoreeris firma omandi teenindamise, sh remondi küsimusi, kusjuures garaaži drenaaži hoolduse kohta ei esitatud tõendeid ka kohtumenetluses). Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ teenindab maja alates oktoobrist 2012, kuid arvestades korduskoosoleku protokolli, sai ta õigused alles 27.02.2013. Seetõttu on kostjale arusaamatu, kuidas sai kohus rahuldada hagi alates 01.12.2012 kuni 26.02.2013. Maakohus on rikkunud menetlusõiguse norme ega ole arvestanud kostja avaldusi ja tõendeid. Kostja vaidlustas ka hagejate menetluskulude suuruse ning leidis, et põhjendatud õigusabikulu on kokku 475 eurot (9,5 tundi 50 eurot tund). Ringkonnakohtu määruse põhjendused Tsiviilkolleegium leiab, et kooskõlas TsMS § 638 lg-ga 1 tuleb apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest TsMS § 637 lg 21 alusel keelduda. Kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 10 ei ole maakohus andnud luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus ei pea TsMS § 637 lg 21 järgi lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebust menetlema, v.a juhul, kui menetlusse võtmise otsustamisel on ringkonnakohtule ilmne, et maakohus on selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi, rikkunud menetlusõiguse normi või ebaõigelt hinnanud tõendeid ning mõni eelnenud põhjus võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. Vaidlusaluse hagi rahuldava otsuse tegemisel ei ole maakohus selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi, samuti ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse normi ega selgelt ebaõigesti hinnanud tõendeid. TsMS § 405 lg 1 esimese lause kohaselt menetleb kohus hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes samas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis vastab 2000 eurole. Kuna hageja nõue ei ületa 2000 eurot, siis oli tegemist lihtmenetluses menetletud asjaga TsMS § 405 lg 1 tähenduses. Ringkonnakohtu hinnangul ei esine TsMS § 637 lg-s 21 sätestatud aluseid apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks. Maakohus tuvastas õigesti, et Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ-le kui valitsejale oli antud Liivaoja 2 omanike poolt õigus esitada nende nimel elamu haldamisest tulenevaid nõudeid võlgnike, sh kostja vastu. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset reeglina ühiselt. Kui elamu valitsemiseks on määratud valitseja, võib ta tulenevalt KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid, samuti esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Seega oli valitsejal õigus esindada kohtus kõiki korteriomanikke, mh esitada hagi ühe korteriomaniku vastu hooldustasu sissenõudmiseks, olles omanike ühiste huvide esindaja. Toimiku materjalist nähtuvalt

on teenuste osutamise lepingud teenuste pakkujatega sõlminud kõigi korteriomanike nimel valitseja ning teenuste pakkujad esitavad tarbitud teenuse eest arveid korteriomanikele valitseja vahendusel, mistõttu vastutavad korteriomanikud lepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt. Omavahelises suhtes kehtivad korteriomanike vahel KOS § 13 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 (sama eeldus tuleneb ka VÕS §-st 69). Korteriomanikel, kes on tasunud teiste korteriomanike eest sõlmitud lepingute alusel osutatud teenuste eest, tekib seega teistelt korteriomanikelt tagasinõudeõigus juba täidetud solidaarkohustuse järgi. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KOS § 13 lg 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama KOS § 13 lg-s 1 nimetatud suuruses. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. AÕS § 75 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seega juhul, kui hagejad on maksnud osutatud teenuste eest teenuse pakkujale solidaarvõlasuhtest või kaasomanike vahelisest suhtest tulenevalt ka kostjale langeva osa, saab kostjalt hagejate kasuks välja mõista kostja eest tasutud summad eraldi igale hagejale. Kuigi seejuures tuleks lähtuda sellest, kui palju on iga hageja kostja eest tasunud, seega mõista välja konkreetselt iga hageja kasuks temale langeva osa, ei ole hagi solidaarne rahuldamine kolleegiumi hinnangul materiaalõiguse selline ebaõige kohaldamine, mis oleks toonud kaasa väära lahendi. Praegusel juhul on hagejad palunud väljamõistetava summa kanda üle valitseja arvele, mida kohus on ka teinud, mistõttu ei oma tähtsust igale hagejale langev konkreetne osa (arvestades antud elamu suurust ja hagihinda oleks see ka ebaotstarbekas). Asjaolu, et hagejate esindajaks olev valitseja omab vastavaid õigusi alates 27.02.2013, ei tähenda, et varem osutatud teenuste eest ei tuleks kostjal tasuda. Et Skanska EMV AS asemel on nimetatud ajast valitsejaks Arkaadia Kinnisvarahaldus OÜ, ei vabasta kostjat kohustusest hagejate ees. Kuna hagejateks on Liivaoja 2 korteriomanikud, siis märkis maakohus ka õigesti, et kostja väited temale valitseja poolt kahju tekitamise kohta ei oma antud asjas tähtsust. Kostjal on õigus esitada nõudeid valitseja vastu seaduses ettenähtud korras. Ka menetluskulude kindlaksmääramisel ei rikkunud maakohus menetlusõiguse norme. Menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine TsMS § 175 lg 1 järgi on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Kolleegiumi arvates ei ole maakohus õigusabile kulunud aja ja maksumuse hindamisel neid piire ületanud, vaid teinud põhjendatud kaalutlusotsuse. Õigusabikulud ületavad küll teatud ulatuses hagihinda, mis uuema kohtupraktika kohaselt peaks olema vastavate kulude piiriks, on tehtud kulutused antud juhul siiski põhjendatud. Maakohtu poolt väljamõistetud summa arvestab nii vaidluse olemust kui ka selle mahukust.