Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Tallinna Ringkonnakohus Tiit Kollom (eesistuja), Reet Allikvere, Ulvi Loonurm 31.08.2015 Tallinnas 2-13-54363 KÜ Reiu 55 hagi VJ ja Edela Kinnisvara OÜ vastu võla ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1728,63 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 05.11.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Edela Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KÜ Reiu 55 (registrikood 80249593), lepinguline esindaja adv. Kaire Aus Kostja I VJ (IK XXXXXXXXXXX) Kostja II Edela Kinnisvara OÜ (registrikood 11061192), lepinguline esindaja adv. Paul Järve
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Jätta Pärnu Maakohtu 05.11.2014 otsus tsiviilasjas nr. 2-13-54363 muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuse põhjendusi, Edela Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetlusosaliste apellatsiooniastmega seotud menetluskulud Edela Kinnisvara OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Menetlusabi selgitus TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi
taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Vastavalt Riigikohtu lahendile 3-2-1-147-14 tsiviilasjades, milles lõpplahend kas või ühes kohtuastmes on tehtud enne 01.01.2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega, andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Asjaolud KÜ Reiu 55 esitas 29.11.2013 hagi Harju Maakohtule VJ ja Edela Kinnisvara OÜ vastu haldustasu ja kommunaalteenuste võla väljamõistmiseks. Hageja palus mõista välja kostjatelt solidaarselt põhivõla 1376,85 eurot ning viivise 0,07% päevas põhinõudelt alates 30.11.2013 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Pärnu Maakohtu 07.09.2011 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-11-23953 mõisteti hageja kasuks välja VJ-lt eluruumi majandamiskulude võlg 2181 eurot, viivis 609,27 eurot ja menetluskulude hüvitamiseks 569,33 eurot ning kohustati kostjat võõrandama temale kuulunud korteriomand XXXXXXX XXX X, XXXX XXXX, Tahkuranna vald, Pärnumaa. Pärast kohtuotsuse jõustumist pöördus hageja kohtutäituri poole otsuse täitmiseks ning 05.11.2013 toimus nimetatud korteri enampakkumine. Korteriomandi omandas Edela Kinnisvara OÜ, kes kanti korteriomandi omanikuna registrisse kohtutäituri avalduse ja enampakkumise akti alusel 18.11.2013. Enampakkumise tulemusena laekus kohtutäituri arvelduskontole 5000 eurot, millest kohtutäitur täitis maakohtu lahendiga väljamõistetud võlgnevuse ja kulud 3359,60 eurot. Hagiavalduse esitamise ajaks, s.t pärast kohtulahendit ja täitemenetluse kestel, suurenes VJ haldustasu- ja kommunaalkulude võlg hageja ees 1376,85 euro ulatuses. Võlgnevuse periood 01.03.2012 (jaanuari kuu haldustasu ja kommunaalkulude arve, mis muutus sissenõutavaks 01.03.2012) kuni 30.10.2013 (septembri kuu 2013.a arve, muutus sissenõutavaks 01.11.2013) ning kostjal on tasumata kokku 21 arvet (arved nr 20120106 – 20130906). Võlgnevuse ja viiviste kohta meeldetuletused on kostjale esitatud arvetel välja toodud igakuiselt. Hageja teavitas Edela Kinnisvara OÜ-d korteril lasuvast võlgnevuse suurusest, kostja ei nõustunud ainuisikuliselt korteriomandil lasuvat võlgnevust tasuma. Seisuga 29.11.2013 on kostjate võlg hageja ees 1376,85 eurot, millele lisandub viivis 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hageja teavitas korteriomandil lasuvast võlgnevusest kohtutäitur Rannar Liitmaad 16.10.2013 e-kirjaga, millele oli lisatud raamatupidamise koond tasumata arvetest. Edela Kinnisvara OÜ ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et kohtutäitur ei teavitanud teda pärast enampakkumiskuulutuse avaldamist Ametlikes Teadaannetes korteriomandil lasuvatest nõuetest vastavalt TMS § 82 lg 2 sätetele. Hageja teavitas kostjat telefoni vahendusel võlgnevusest, millele kostja esitas pärast sundenampakkumise toimumist, s.o 14.11.2013, eposti vahendusel kirjaliku vastuse. Tõenditest kogumina nähtub kostjal õigeaegselt olnud teadmine sellest, et ta omandab kohtutäituri vahendusel sundenampakkumisel korteriomandi, millel lasub tasumata haldus- ja kommunaalkulude nõue.
Kostjate vastus
Kostja VJ seisukohta hagi osas kohtule ei esitanud. Kostja Edela Kinnisvara OÜ hagi ei tunnistanud. Kostja ei vaidlustanud hageja esitatud faktilisi asjaolusid korteriomandil lasuva võlgnevuse, kostja poolt korteri omandamise ja kostja teavitamise kohta võlgnevusest, kuid märkis, et vastav teavitus tehti pärast enampakkumist ja kostja kandmist kinnistusraamatusse korteri omanikuna. Enne enampakkumise toimumist sellekohast informatsiooni hageja ei edastanud, samuti ei olnud võlgnevuse märget kohtutäituri poolt 04.10.2013 avaldatud enampakkumisteates. Lisaks ei laiene korteriühistuseaduse sätted enampakkumisel omandatud varale. Seega ei saanud kostja omandada korteriomandiga eelmise omaniku võlgnevust. Täitemenetluses sundenampakkumiselt vara soetamise korral lähevad ostjale üle üksnes need õigused ja kohustused, mida on arvestatud enampakkumise alghinna kujundamisel või mille olemasolust on teatatud vastuseks kohtutäituri enampakkumise teates tehtud ettepanekule. Kuna enampakkumise teates ei sisaldunud korteriomandil väidetavalt lasunud võlgnevust hageja ees, samuti ei kasutanud hageja õigust ja võimalust oma väidetav nõue võlgniku vastu täitemenetluses nähtavaks teha, siis ei ole hagejal võimalik deklareerida võlgnevust kostja omandis olevale varale. Kostja sai tutvuda kinnisasja esemega ja kuulutusega ning kuna kuulutuses hageja nõuet ei avaldatud ning seda ei avaldatud ka enampakkumisel, siis ei olnud kostjal võimalik eeldada täiendavate nõuete olemasolu. 14.11.2013 kiri ei tõenda väidetavat telefoni teel võlgnevusest teavitamist enne enampakkumist. Maakohtu põhjendused Harju Maakohus rahuldas 05.11.2014 otsusega hagi ja mõistis kostjatelt solidaarselt välja võla 1376,85 eurot ja viivise põhinõudelt alates 30.11.2013 kuni nõude täitmiseni määras 0,07% iga viivitatud päeva eest hageja kasuks. Menetluskulud jättis kohus solidaarselt kostjate kanda. Riigikohus märkis lahendis nr 3-2-1-48-11, et KÜS § 51 sätestab korteriühistu liikme õiguste ja kohustuste ülemineku põhimõtte korteriomandi võõrandamisel või pärimisel. Sama seaduse § 7 lg 3 järgi on korteriomandi omandaja korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. KÜS § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, s.t viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Kõnealuse sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada KÜ nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Korteriomanik on KÜ liikmena kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi KÜ otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Seega saab KÜ nõuda viidatud sättest tulenevalt korteri võõrandajalt võlga, mis on tekkinud tema korteriomandi omanikuks oleku ajal. Sellel ajavahemikul tekkinud võlga saab KÜ nõuda aga ka KÜS § 7 lg-st 3 tulenevalt kostjalt kui korteriomandi omandajalt. VÕS § 65 lg 2 järgi tekib solidaarkohustus ka juhul, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra. Kohus leidis, et sundenampakkumisel omandatud korteriomandi puhul on tegemist vara võõrandamise erivormiga, kuid see ei tähenda, et ülalmärgitud KÜS sätted ei võiks siin kehtida. KÜS § 51ja § 7 lg 3 saavad sellisel juhul kohaldamisele tulla vaid siis, kui enampakkumisel osalejaid on teavitatud või peaks olema teavitatud varal lasuvatest kohustustest. Praegusel juhul
on hageja kohtutäiturit õigeaegselt teavitanud, mis nähtub tema esitatud 11. - 16.10.2013 toimunud e-kirjavahetusest täituri abiga. Kohus ei tea küll põhjuseid, miks täitur juba enne enampakkumise kuulutuse avaldamist hageja poole sama küsimusega ei pöördunud, sest vastuse saades oleks täitur saanud juba enampakkumist välja kuulutades täita oma TMS § 84 lg 1 p 5 sätestatud kohustuse – anda teada müüdavat asja koormavad väljaselgitatud kolmandate isikute õigused ning muud asja koormatised ja kitsendused. Kuna täitur sai hageja nõudest teada enne enampakkumist, jättis ta täitmata oma TMS § 88 lõikest 1 tuleneva kohustuse ehk anda enampakkumise käigus teada müüdavat vara puudutavad olulised tingimused ja esitatud avaldused. Selles mõttes ei ole asjakohane kostja etteheide, et hageja oleks kohtutäiturit pidanud enne enampakkumise kuulutust oma nõudest informeerima – tegelikult esitas infopäringu täitur pärast kuulutuse avaldamist ise. Hageja on oma kohustuse - teavitada oma nõudest korteriomaniku kui korteriühistu liikme vastu, ehk teha oma nõue nähtavaks – täiturile vastust andes täitnud ega pidanudki oma õiguste hilisemaks maksmapanekuks midagi enamat tegema. Seega on kostja vastuväited alusetud, küll aga võib tal olla nõudeid enampakkumise läbiviinud kohtutäituri vastu. Hageja viide TMS §-le 85 on küll õige, kuid müüdava asjaga ja selle kohta tehtud avaldustega tutvumine on siiski enampakkumisel osaleja õigus, mitte kohustus. Kohus leidis, et kostja e-kiri hagejale 14.11.2013, ehk pärast enampakkumise toimumist, ei tõenda kostja teadlikkust korteril lasuvast võlast enampakkumise ajal, kuid see tuvastus ei muuda kohtu põhiseisukohti. Apellatsioonkaebus Edela Kinnisvara OÜ palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus rahuldas hagi apellandi vastu, alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellant leiab, et maakohus on materiaalõiguse normi ebaõigesti kohaldanud, samuti ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendatud. Kostjat teavitati korteriomandil lasuvast võlgnevusest alles pärast enampakkumist ja kostja kandmist kinnistusraamatusse korteri omanikuna. Enne enampakkumise toimumist hageja sellekohast informatsiooni ei edastanud, samuti ei olnud võlgnevuse märget kohtutäituri poolt 04.10.2013 avaldatud enampakkumisteates. KÜS § 7 lg 3 ei kohaldu täitemenetluses toimunud enampakkumisel omandatud varale, see on välistatud konkreetsete seadusesätetega – TMS § 158 ja § 104. TMS § 158 sätestab ammendavalt, millised õigused täitemenetluses kinnisasja müügi korral püsima jäävad. Kinnisasja täitemenetluses müügi korral kohalduvad TMS § 137 järgi ka vallasasjade täitemenetluse müüki reguleerivad sätted, mille § 104 lg-s 1 on selgelt ja üheselt mõistetavalt sätestatud, et omandi tekkimisega kohtutäituri müüdud asjale lõpevad asja koormanud kolmanda isiku asjaõigused võõrandatud asjale, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega, tulenevalt TMS § 158 ja § 104 lõpevad korteriomandi täitemenetluses müügi korral kõik asja koormanud asjaõigused, mis ei ole just sellest piiratud asjaõigusest, mille täitmiseks täitemenetlus läbi viidi, järjekohas eespool või mille püsimajäämises õiguse omaja ja omandaja kokku lepivad. Kokkuleppena on apellandi hinnangul käsitletav ka kohustusega koormatud korteriomandi omandamine olukorras, kus omandaja on omandamisele eelnevalt korteriomandil lasuvate kohustuste (võlgnevuse) olemasolust ja suurusest teadlik – sellisel juhul saab omandaja hinnapakkumise esitamisel asja koormavate kohustustega arvestada. Korteriühistu majandamiskulude nõuet, mis korteriomandi omandajale KÜS § 7 lg 3 alusel üle läheb, tuleb käsitleda asjaõigusena TMS § 104 lg 1 tähenduses (tegemist on asjaga seotud kohustusega). Täitemenetluses võõrandatavat asja koormavad asjaõigused lõpevad, välja arvatud need, mis asuvad täitemenetluses realiseeritavast õigusest eespool ning need
asjaõigused, mida kinnistusraamatusse kantud ei ole, kinnisasja omandajale üle ei lähe. KÜS § 7 lg-s 3 sätestatud õiguste osas ei ole erandeid kehtestatud. See, et KÜS § 7 lg 3 korteriomandi täitemenetluses müügi korral ei rakendu, tuleneb juba üldja erinormi vahekorrast. Üheski seaduses ei ole sätestatud, et KÜS § 7 lg-s 3 nimetatud õigus ka täitemenetluses üle läheks. KÜS ei ole eriseaduseks TMS suhtes, kuna TMS reguleerib erilist omandi tekkimise olukorda – s.t seda, milliste õiguste ja kohustustega läheb üle asja omand siis, kui asi võõrandatakse täitemenetluses. Isegi kui eeltoodud põhjendustele vaatamata asuda seisukohale, et KÜS § 7 lg-s 3 sätestatu kohaldub ka korteriomandi müügi korral täitemenetluses, saab see olla võimalik vaid siis, kui enampakkumisel osalejaid on teavitatud varal lasuvatest kohustustest. Sundenampakkumise kaudu vara soetamine on võõrandamise erivormiks, mille puhul kuulub KÜS § 51 kohaldamisele üksnes juhul, kui ühistu liikmele kuulunud täitmata kohustusest on enampakkumismenetluses osalejaid (pakkujaid) teavitatud. Vastupidisel juhul jääb vara omandaja võimaluseta kaitsta end lisanduva nõude vastu. Enampakkumiselt vara soetamisel ei teki omandajal suhet müüjaga, mistõttu ei saa omandaja tugineda asja mittevastavusele ega alandada hinda. Erinevalt maakohtu seisukohast leiab apellant, et määravaks ei ole siin mitte asjaolu, kas korteriühistu on kohtutäiturit oma nõudest teavitanud, vaid oluline on, kas asja omandaja oli asjal lasuvatest võlgadest teadlik. Kohus on selgesõnaliselt tuvastanud kohtutäituri poolt oma kohustuste täitmata jätmise. Sellele vaatamata on kohus leidnud, et apellandilt tuleb võlgnevus välja mõista. Kohus on sellega asetanud riski, et kohtutäitur ei täida oma kohustusi nõuetekohaselt enampakkumisel, korteri omandajale. Maakohus ei ole oma otsust poolte õiguste ja huvide kaalukuse hindamise küsimuses põhjendanud. Apellant leiab, et hageja kui korteriühistu õigused ei jää kaitseta ka juhul, kui lähtuda põhimõttest, et KÜS § 7 lg 3 kõnesoleval juhul ei kohaldu, kuna hagejale jääb alles nõudeõigus korteriomandi endise omaniku vastu. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus, kuid maakohtu põhjendusi tuleb osaliselt muuta.. KÜS § 7 lg. 3 sätestab, et korteriomandi võõrandamisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Nagu maakohus õigesti viitas, on Riigikohus lahendis nr. 3-2-1-48-11 selgitanud, et KÜS § 7 lg. 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, s.t. viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise korral tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandaja tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada KÜ nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud.
Kolleegiumi hinnangul on ebaõige maakohus seisukoht, mille kohaselt korteriomandi müügil täitemenetluses saab ja kuuluvad KÜS §-id 51 ja 7 lg. 3 kohaldamisele vaid siis, kui enampakkumisest osalejaid on teavitatud või peaks olema teavitatud „varal lasuvatest kohustustest“. Maakohus ei ole seda seisukohta põhjendanud, ja selle seisukoha järgi jääb arusaamatuks, miks kohus hagi kostja II vastu rahuldas, kuivõrd maakohus tuvastas, et kohtutäitur ei teavitanud enne korteriomandi müüki korteriühistu nõudest kostjat II. KÜS § 51 sätestab, et korteriühistu olemasolul lähevad korteriühistu võõrandamisel võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Mingit seaduslikku alust ei ole seisukohal, et korteriomandi sundmüügil ei lähe korteriühistu liikme õigused ja kohustuse korterimandi omandajale üle korteriomandi ülemineku hetkest, vaid mingil muul ajal, sel juhul, kui omandaja ei olnud teadlik eelmise omaniku võlgnevusest korteriühistu ees. Täitemenetluse seadustik ei anna alust ka seisukohale, et KÜS § 7 lg. 3 ei kuulu asja müügil täiemenetluses kohaldamisele, kui sundenampakkumisel korteriomandi omandanud isik ei olnud teadlik eelmise omaniku võlgnevusest korteriühistu ees. Apellandi väide, mille kohaselt korteriühistu majandamiskulude nõue kujutab endast asjaõigust TMS § 104 lg. 1 tähenduses, mistõttu TMS §-de 158 ja 104 alusel lõppevad korteriomandi müümisel täitemenetluses asja koormanud kolmandate isikute asjaõigused, on ekslik. Korteriühistu liikme kohustus tasuda ühistule korteriomandi majandamise ja hooldamise kulud ning muud maksed on seaduse alusel tekkiv võlaõiguslik kohustus, mitte korteriühistu piiratud asjaõigus võõrale asjale (ühistuliikme korteriomandile). Kolleegium märgib, et AÕS § 5 lg, 1 sätestab asjaõiguste ringi numerus claususe põhimõttel - asjaõigused on omand ja piiratud asjaõigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Eelmise omaniku võlgnevusest teadlikuks olemise tähendust selgitab alates 23.03.2014 kehtiv KÜS § 7 31, mille kohaselt kui korteriomand müükase täitemenetluses ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud nõue on ostjale teatavaks tehtud, puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu. Kolleegiumi hinnangul kinnitab see eespooltoodud seisukohta, mille kohaselt KÜS § 7 lg. 3 kohaldub ühistuliikme korteriomandi sundvõõrandamisel täitemenetluses. Seega on maakohus hagi KÜS § 7 lg. 3 järgi lõppkokkuvõttes õigesti rahuldanud mõlema kostja vastu solidaarselt. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja menetlusosaliste apellatsiooniastmega seotud menetluskulud jäävad apellandi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere
Tiit Kollom
Ulvi Loonurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.