Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Toomas Talviste
Otsuse avalikult teatavaks- 5. november 2014, Pärnu Maakohtu Rüütli tänava kohtumaja kantselei kaudu tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-13-54363
Tsiviilasi
KÜ Reiu 55 hagi V. J.i ja Edela Kinnisvara OÜ vastu solidaarselt põhivõla summas 1376.85 eurot ning lisanduva viivise nõudes
1728.63 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja KÜ Reiu 55, registrikood 80249593, asukoht Reametsa, Reiu küla, Tahkuranna vald, Pärnumaa, esindajad lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaire Aus Tsiviilasja hind
Kostja I V. J., isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx krt x, xxxx xxxx, xxxxxxxxxx xxxx, xxxxxxxxx Kostja II Edela Kinnisvara OÜ, registrikood 11061192, asukoht Pikk 26, Pärnu, lepinguline esindaja Tarvo Ilves Asja lahendamise viis
Kirjalikus menetluses (lihtmenetlus)
Rahuldada KÜ Reiu 55 hagi V. J.i ja Edela Kinnisvara OÜ vastu. Välja mõista solidaarselt V. J.ilt (J., isikukood xxxxxxxxxxx) ja Edela Kinnisvara OÜ-lt (registrikood 11061192) võlgnevus 1376 (üks tuhat kolmsada seitsekümmend kuus) eurot ja 85 (kaheksakümmend viis) senti KÜ Reiu 55 (registrikood 80249593) kasuks. Välja mõista solidaarselt V. J.ilt ja Edela Kinnisvara OÜ-lt viivis arvestatuna võlgnevuselt (s.t 1376.85 eurolt) alates 30.11.2013 kuni nõude täitmiseni määras 0,07% iga viivitatud päeva eest KÜ Reiu 55 kasuks. Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud solidaarselt kostjate V. J.i ja Edela Kinnisvara OÜ kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Taotledes kaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka kaebuse esitama.
Tsiviilasi nr 2-13-54363 Apellatsioonkaebus võetakse ringkonnakohtu menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Sisulised asjaolud Hageja nõuded ja väited Hageja Korteriühistu Reiu 55 29.11.2013 esitatud hagiavalduse (tl 23-27) kohaselt mõisteti Pärnu Maakohtu 07.09.2011 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-11-23953 (tl 28-30) hageja kasuks välja kostja V. J.ilt (edaspidi ka kostja I) eluruumi majandamiskulude võlg 2181 eurot, viivis 609.27 eurot ja menetluskulude hüvitamiseks 569.33 eurot ning kohustati kostjat I võõrandama temale kuulunud korteriomandi xxxxxxxx krt x, xxxx xxxx, xxxxxxxxxx xxxx, xxxxxxxxx. Pärast kohtuotsuse jõustumist pöördus hageja kohtutäituri poole otsuse täitmiseks ning 05.11.2013 toimus vastavas täiteasjas (nr 175/2013/1669) nimetatud korteri enampakkumine (akt osalejate kinnitustega tl 31-34). Korteriomandi omandas Edela Kinnisvara OÜ (edaspidi ka kostja II), kes kanti korteriomandi omanikuna registrisse kohtutäituri avalduse ja enampakkumise akti alusel 18.11.2013 (kinnistusraamatu väljatrükk tl 35-6). Enampakkumise tulemusena laekus kohtutäituri arvelduskontole 5000 eurot, millest täitis kohtutäitur maakohtu lahendiga väljamõistetud võlgnevuse ja kulud summas 3359.60 eurot. Käesoleva hagiavalduse esitamise ajaks, s.t pärast kohtulahendit ja täitemenetluse kestel, on suurenenud kostja I haldustasu- ja kommunaalkulude võlg hageja ees 1376.85 euro ulatuses. Võlgnevuse periood on alates 01.03.2012 (jaanuari kuu haldustasu ja kommunaalkulude arve, milline muutus sissenõutavaks 01.03.2012) kuni 30.10.2013. (septembri kuu 2013.a arve, muutus sissenõutavaks 01.11.2013)) ning kostja I on tasumata jätnud kokku 21 arvet (arved nr 20120106 – 20130906, esitatud käibeandmike väljatrükid tl 36-52). Hageja on korduvalt pöördunud kostja I poole nõudega tasuda haldustasude ja kommunaalkulude võlgnevus kuid kostja I ei ole võlgnevust tasunud. Võlgnevuse ja viiviste kohta meeldetuletused on kostjale I esitatud arvetel välja toodud igakuiselt ning seega on kostja I võlgnevuse suurusest ja viivistest teadlik. Käesolevaks ajaks ei ole kostja I võlgnevust tasunud. Hageja esitas 18.11.2013 käesolevas asjas Pärnu Maakohtule hagi tagamise avalduse enne hagi esitamist, milles palus keelata täiteasjas nr 175/2013/1669 hageja kasuks kohtutäituri arvelduskontol olevad 05.11.2013 vara enampakkumise akti alusel saadud ja pärast osalise võlgnevuse rahuldamist jäänud rahaliste vahendite kostjale üleandmine 1376.85 euro ulatuses. Kohus rahuldas hageja taotluse 19.11.2013 kohtumäärusega. Hageja teavitas kostjat II korteril lasuvast võlgnevuse suurusest, kes aga ei nõustunud ainuisikuliselt korteriomandil lasuvat võlgnevust kostja I eest tasuma. Seisuga 29.11.2013 on kostja I ja kostja II võlg hageja ees 1376.85 eurot, millele lisandub viivis 0.07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hageja palub mõista välja kostjatelt solidaarselt põhivõlg 1376.85 eurot ning viivis 0,07% päevas põhinõudelt alates 30.11.2013 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Hageja hinnangul vastutavad kostjad solidaarselt korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 3 alusel, mida on kinnitanud ka Riigikohtu praktika (tsiviilasi nr 3-2-1-48-11). Kostjate seisukohad ja vastuväited, hageja seisukohad kostjate väidete osas 2(5)
Tsiviilasi nr 2-13-54363
Kohus märgib, et kostja I ei ole sisuliselt menetluses osalenud, talle on hagimaterjalid loetud kättetoimetatuks (kostja keeldus neid politseiametnikult vastu võtmast, tl 84) ning ühtki menetlusdokumenti kostja I esitanud ei ole. Kostja II ei vaidlusta oma menetlusdokumentides (tl 76-78 ja 103-104) hageja esitatud faktilisi asjaolusid korteriomandil lasuva võlgnevuse, kostja II poolt korteri omandamise ja kostja II teavitamise kohta võlgnevusest, kuid märgib, et vastav teavitus tehti pärast enampakkumist ja kostja kandmist kinnistusraamatusse korteri omanikuna. Enne enampakkumise toimumist sellekohast informatsiooni hageja kostja II-le ei edastanud, samuti ei olnud võlgnevuse märget kohtutäituri poolt 04.10.2013 avaldatud enampakkumisteates (tl 79). Lisaks leiab kostja II, et hageja viidatud korteriühistuseaduse (KÜS) sätted ei laiene enampakkumisel omandatud varale. Seega on kostja II seisukohal, et ta ei saanud omandada korteriomandiga eelmise omaniku võlgnevust. Täitemenetluses sundenampakkumiselt vara soetamise korral lähevad ostjale üle üksnes need õigused ja kohustused, mida on arvestatud enampakkumise alghinna kujundamisel või milliste olemasolust on teatatud vastuseks kohtutäituri enampakkumise teates tehtud ettepanekule. Kuna enampakkumise teates ei sisaldunud korteriomandil väidetavalt lasunud võlgnevust hageja ees, samuti ei kasutanud hageja õigust ja võimalust oma väidetav nõue võlgniku vastu täitemenetluses nähtavaks teha, siis ei ole hagejal võimalik deklareerida antud võlgnevust kostja II omandis olevale varale. Kostja II viitab, et tsiviilasjas nr 2-08-14449 on nii maa- kui ringkonnakohus asunud samale seisukohale. Hageja märgib, et ta teavitas korteriomandil lasuvast võlgnevusest kohtutäiturit Rannar Liitmaad 16.10.2013 e-kirjaga, millele oli lisatud raamatupidamise koond kostja I poolt tasumata arvetest (tl 94-97). E-kirjast nähtuvalt teavitas hageja kohtutäiturit vastuseks 11.10.2013 kohtutäituri abi päringule, millega kohtutäituri abi soovis teada kostjale I kuulunud korteriomandil lasuva võlgnevuse suurust seisuga 11.10.2013. Kostja II ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et kohtutäitur ei teavitanud teda peale enampakkumiskuulutuse avaldamist Ametlikes Teadaannetes korteriomandil lasuvatest nõuetest vastavalt täitemenetluse seadustiku (TMS) § 82 lg 2 sätetele. Ebaõige on ka kostja II väide, et hageja ei teavitatud kostjat II korteriomandil lasuvast võlgnevusest. Hageja teavitas kostjat II telefoni vahendusel võlgnevusest, millele kostja esitas peale sundenampakkumise toimumist, s.o 14.11.2013 e-posti vahendusel kirjaliku vastuse (tl 98), teatades, et „seoses xxxxxxxx korter x võlgnevusega, kuna tänase päeva seisuga pole omaniku kannet kinnistusraamatusse tehtud siis hetkel oleks liialt ennatlik võtta antud korteriga seotud kohustusi.“ Hagejal puudus kohustus omaalgatuslikult teavitada kostjat II korteriomandil lasuvast võlast, kuid kostja II pidanuks näitama üles piisavat hoolsust ja võtma tarvitusele abinõud selleks, et saada teavet korteriomandil lasuvate kohustuste kohta. Kostja II viidatud maa ja ringkonnakohtu lahendites tsiviilasjas 2-08-14449 olid asjaolud erinevad – nimetatud kaasuses ei teavitanud ühistu kohtutäiturit korteriomandil lasuvast võlgnevusest. Hageja leiab, et tõenditest kogumina nähtub kostjal II õigeaegselt olnud teadmine sellest, et ta omandab kohtutäituri vahendusel sundenampakkumisel korteriomandi, millel lasub tasumata haldus- ja kommunaalkulude nõue ning kostja II poolt esitatud vastuväited on seega põhjendamatud. Hageja juhib kostja II tähelepanu TMS §-s 85 sätestatule, mille kohaselt soovijatel on õigus müüdavate asjadega tutvuda alates kuulutuse ilmumisest kuni enampakkumise alguseni (lg 1). Soovijatel on õigus tutvuda müüdava asja kohta tehtud avaldustega ning asja puudutavate tõenditega, muu hulgas hindamisaktidega (lg 3). Seega oli kostjal II piisav võimalus näidata üles omapoolset hoolsust ning saada teavet 3(5)
Tsiviilasi nr 2-13-54363 kõigist nõuetest müüdava korteriomandi osas, muuhulgas tutvuda ka täitetoimikus sisalduva hageja avaldusega, millest nähtus võlgnevuse suurus seisuga 30.09.2013. Kostja II ei vaidle vastu, et hageja võis kohtutäiturit korteriomandil lasuvast võlast teavitada, kuid antud asjaolu ei oma õiguslikku tähendus käesolevas õigusvaidluses. Kostja II leiab, et hageja oleks pidanud kohtutäiturile avaldama, et täitur avaldaks nimetatud täiendava nõude ka enampakkumise kuulutuses. Kostja II sai tutvuda kinnisasja esemega ja kuulutusega ning kuna antud kuulutuses hageja nõuet ei avaldatud ning seda ei avaldatud ka enampakkumisel, siis ei olnud kostja II-l ka võimalik eeldada täiendavate nõuete olemasolu. 14.11.2013 kirja osas märgib kostja II, et see ei tõenda väidetavat telefoni teel võlgnevusest teavitamist enne enampakkumist ning see väide on tõendamata. Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 232 lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Kohus leiab, et hageja on õigesti viidanud Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-48-11. Nimetatud lahendi punktis 12 märgitakse järgmist: „KÜS § 51 sätestab korteriühistu liikme õiguste ja kohustuste ülemineku põhimõtte korteriomandi võõrandamisel või pärimisel. Sama seaduse § 7 lg 3 järgi on korteriomandi omandaja korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Ringkonnakohus leidis õigesti, et KÜS § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib KÜ (korteriühistu) nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Kõnealuse sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada KÜ nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Korteriomanik on KÜ liikmena (KÜS § 5 lg 1) kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi KÜ otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Seega saab KÜ nõuda viidatud sättest tulenevalt korteri võõrandajalt võlga, mis on tekkinud tema korteriomandi omanikuks oleku ajal. Sellel ajavahemikul tekkinud võlga saab KÜ nõuda aga ka KÜS § 7 lg-st 3 tulenevalt kostjalt kui korteriomandi omandajalt. VÕS § 65 lg 2 järgi tekib solidaarkohustus ka juhul, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra.“ Kohus nõustub ka kostjaga II, et sundenampakkumisel omandatud korteriomandi puhul on tegemist vara võõrandamise erivormiga, kuid see ei tähenda, et ülalmärgitud KÜS sätted ei võiks siin kehtida. Kohus leiab, et KÜS § 51ja § 7 lg 3 saavad sellisel juhul kohaldamisele tulla vaid siis, kui enampakkumisel osalejaid on teavitatud või peaks olema teavitatud varal lasuvatest kohustustest. Samas ei jaga kohus kostja II arvamust, et tema viidatud tsiviilasjas nr 2-08-14449 oli tegemist samasuguse juhtumiga. Hageja on õigesti märkinud, et nimetatud asjas ei olnud korteriühistu ei enampakkumisel osalejaid ega kohtutäiturit oma nõudest 4(5)
Tsiviilasi nr 2-13-54363 korteriomaniku vastu teavitanud. Käesoleval juhul on hageja kohtutäiturit aga õigeaegselt teavitanud, mis nähtub tema esitatud 11.-16.10.2013 toimunud e-kirjavahetusest täituri abiga. Samas asjas on maakohus ka selgelt öelnud, et ühistu võinuks kostja vastuväited ära hoida nõudest enampakkumise korraldanud kohtutäiturile teatamisega. Kohus ei tea küll põhjuseid, miks täitur juba enne enampakkumise kuulutuse avaldamist hageja poole sama küsimusega ei pöördunud (täitedokumendiks olevast kohtuotsusest nähtuvalt oli kostja I ju pikaajaline võlglane ja tõenäoline oli sama käitumise jätkumine), sest vastuse saades oleks täitur saanud juba enampakkumist välja kuulutades täita oma TMS § 84 lg 1 p 5 sätestatud kohustuse – anda teada müüdavat asja koormavad väljaselgitatud kolmandate isikute õigused ning muud asja koormatised ja kitsendused. Kuna täitur sai hageja nõudest teada aga siiski enne enampakkumist, on ta jätnud täitmata oma TMS § 88 lõikest 1 tuleneva kohustuse (elektroonilise enampakkumise puhul tuleneb see TMS § 881 lõikest 1) ehk anda enampakkumise käigus teada müüdavat vara puudutavad olulised tingimused ja esitatud avaldused. Selles mõttes ei ole asjakohane kostja II etteheide, et hageja oleks kohtutäiturit pidanud enne enampakkumise kuulutust oma nõudest informeerima – tegelikult esitas infopäringu täitur pärast kuulutuse avaldamist ise. Enampakkumise aktist ega lisadest ei nähtu, et täitur oles aga selle (TMS § 88 lg 1) kohustuse kohaselt täitnud, sest teadlikuna hageja nõudest ja KÜS § 7 lg 3 sätteid arvestades pidanuks ta ilmselgelt enampakkumisel osalejaid sellest teavitama. Hageja on oma kohustuse - teavitada oma nõudest korteriomaniku kui korteriühistu liikme vastu ehk teha oma nõue nähtavaks – täiturile vastust andes täitnud ega pidanudki oma õiguste hilisemaks maksmapanekuks midagi enamat tegema (osalema enampakkumisel või otsima üles kõik pakkumisel osalejad vms). Seega on kostja II vastuväited antud juhul alusetud, küll aga võib tal olla nõudeid enampakkumise läbiviinud kohtutäituri vastu. Hageja viide TMS §-le 85 on küll õige, kuid müüdava asjaga ja selle kohta tehtud avaldustega tutvumine on siiski enampakkumisel osaleja õigus, mitte kohustus. Mis puutub kostja II e-kirja hagejale 14.11.2013 ehk pärast enampakkumise toimumist, siis nõustub kohus kostjaga, et see ei tõenda kostja teadlikkust korteril lasuvast võlast enampakkumise ajal, kuid see tuvastus ei muuda kohtu põhiseisukohti. Kokkuvõtvalt on hageja nõue solidaarsena kostjate vastu õiguslikult põhjendatud ja hagi tuleb rahuldada, nõude suuruse osas ei ole asjas vaidlust tõstatatud. TsMS § 165 lg 3 alusel tuleb menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatu järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Talviste Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 31.08.2015 kohtuotsuse resolutiivosa:
Jätta Pärnu Maakohtu 05.11.2014 otsus tsiviilasjas nr. 2-13-54363 muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuse põhjendusi, Edela Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetlusosaliste apellatsiooniastmega seotud menetluskulud Edela Kinnisvara OÜ kanda. 5(5)
Tsiviilasi nr 2-13-54363
Edasikaebamise kord Otsuse peale võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates.
6(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.