Kohtulahend

menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab maakohus TsMS § 174 lg. 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel. Kohtumenetluseelsed asjaolud IS (praegu J) ja LS abiellusid 22.07.1978 ja nende abielu lahutati 16.08.1994 kohtuotsusega (abielu lahutamine registreeritud 12.10.1994). 17.12.1997 anti LS-le riiklikust ehitusregistrist õiend Kuressaares Väike-Sadama 10a asuva elamu ehitusregistris registreerimise kohta ja samal päeval esitas ta Kuressaare linnavalitsusele avalduse Väike-Sadama 10a elamu juurde maa ostmiseks (erastamiseks), kinnitades muuhulgas, et elamu kuulub talle. 21.08.1998 abiellusid LS ja US (S). 17.03.1999 esitas IS LS vastu hagi ühisvara jagamiseks, paludes tunnistada abikaasade ühisvaraks Kuressaares Väike Sadama 10a nende abielu jooksul ehitatud poolelioleva elamu ja tunnistada tema omandiõigust 1⁄2 mõttelisele osale elamust. Hagi põhjendustes märkis ta, et elamu on registreeritud kostja nimele, kes aga ei ole elamu juurde maa erastamise asjade ajamisel huvitatud tema huvidega arvestamisest. 13.04.1999 andis Kuressaare Linnavalitsus korralduse nr. 304 nõusoleku andmiseks maa ostueesõigusega erastamiseks LS-le. Saare Maavanema 02.07.1999 korraldusega nr. 1007 otsustas maavanem müüa „maa“ asukohaga Kuressaare, Väike –Sadama 10a suurusega 557 m2 LS-le. 12.08.1999 sõlmisid Eesti Vabariik ja LS ostu-müügilepingu Kuressaares Väike-sadama 10a 557 m2 suuruse erastamisele kuuluva krundi müümiseks LS-le ja asjaõiguslepingu kinnisomandi ülekandmiseks ja LS kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks. Ühisvara jagamise menetluses (toimik nr. 2-88/99) esitas IS 12.11.1999 18.11.1999 maakohtule avalduse hagi tagamise korras peatada menetlus kinnistamisajas nr. 1770/1999, millises LS taotleb erastamislepingu alusel Väike-Sadama maaüksuse kandmist kinnitusraamatuse LS omandisse. 18.11.1999 esitas IS maakohtule taotluse kinnistusraamatusse märke kandmises tema kasuks omandiõigus omandamise tagamiseks. 08.12.1999 tegi maakohus määruse käsutamise keelumärke seadmiseks kinnistule IS kasuks. 14.12.1999 tehtud kandega avati registriosa ja kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse LS. Ühtlasi kanti kohtumääruse alusel kinnistusraamatusse siis kinnisasja käsutamise keelumärge IS kasuks. Saare Maakohtu 13.03.2000 otsusega jagati abikaasade ühisvara, milles muuhulgas tunnistati poolte omandit kummalegi 1⁄2 mõttelise osa ulatuses Väike-Sadama 10a asuvast elamust. Kohtuotsuse alusel kustutati 04.05.2000 kinnistule seatud käsutamise keelumärge. IS esitas 22.05.2000 Kuressaare linnavalitsusele avalduse maa ostmiseks (toimiku lk. 110).

Saare Maakohtu 04.10.2001 otsusega tunnustati IS omandiõigust poolele mõttelisele osale kinnistust ja otsustati kanda IS ja LS kinnistusraamatusse kumbki poole mõttelise osa kaasomanikena. Tallinna Ringkonnakohtu 09.04.2002 otsusega tsiviilasjas nr. 2/230/2002 tühistati Saare Maakohtu 04.10.2001 otsus ja jäeti IS hagi LS vastu kinnistu ühisomanikuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks rahuldamata. Hagid IJ (endise perenimega S) esitas 24.05.2006 Pärnu Maakohtule hagi LS, US ja Eesti Vabariigi vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks. Hageja palus tuvastada, et tuvastada, et 11.08.1999 Eesti Vabariigi ja LS vahel sõlmitud Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva maaüksuse ostu-müügileping ja asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks on tühised. Teiseks palus hageja tuvastada, et Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 683434 teise jao kanne LS kui kinnistu omaniku kohta on ebaõige. Kolmandaks palus hageja tuvastada, et LS ja US on kohustatud andma nõusoleku Eesti Vabariigi omanikuna sissekandmiseks Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 683434. Pärnu Maakohtu 25.05.2006 määrusega tegi kohus hageja taotlusel hagi tagamise korras kinnistusregistri registriossa nr 683434 kinnisasja käsutamise keelumärke hageja kasuks. Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2007 määrusega maakohtu eelnimetatud määrus tühistati osaliselt ning tehti uus määrus, millega tagati hagi ning kanti Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 683434 kolmandasse jakku vastuväide LS-le kuuluva kinnisasja käsutusõiguse piiramiseks ja ebaõige omanikukande muutmise tagamiseks IS kasuks. 19.09.2007 täiendas hageja hagi õiguslikku põhjendust, leides, et Saare maavanema 02.07.1999 korraldus nr 1007 on õigusvastane ning Eesti Vabariigi ja LS vahel 11.08.1999 sõlmitud maa erastamis- ja asjaõigusleping on tühised vastuolu tõttu maareformi seadusega, AÕS RakS § 13 lg-ga 3 ning põhiseaduse §-ga 32. 22.04.2008 Saare maavanema korraldusega nr. 473 tühistati tagasiulatuvalt Saare maavanema 02.07.1999 korraldus nr. 1007. Pärnu Maakohtu 15.07.2008 määrusega kinnitati hageja ja kostja Eesti Vabariigi vaheline kokkulepe ja lõpetati asjas osaliselt menetlus hageja nõudes kostja Eesti Vabariigi vastu tuvastada 11.08.1999 Eesti Vabariigi ja LS vahel sõlmitud maa müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisus. Tallinna Ringkonnakohtu 9.03.2009 määrusega maakohtu eelnimetatud määrus tühistati ja saadeti asi maakohtule tagasi edasiseks menetlemiseks. Pärnu Maakohtu 18.05.2009 määrusega peatati tsiviilasjas menetlus kuni haldusasjas nr 3-08875 tehtud lahendi jõustumiseni. Tallinna Ringkonnakohtu 31.08.2009 otsusega jäeti Tallinna Halduskohtu 18.02.2009 ja 05.03.2009 otsused, millega jäeti rahuldamata LS kaebus Saare maavanema 22.04.2008 korralduse nr. 473 tühistamiseks ja mõisteti välja kohtukulu, muutmata. Riigikohtu 08.12.2009 määrusega jäeti LS kassatsioonkaebus menetlusse võtmata. Maakohtu 9.12.2010 määrusega menetlus asjas uuendati. 10.05.2011 esitas hageja avalduse haginõude ning menetlusosalise seisundi täpsustamiseks.

Hageja muutis hagiavalduse nõuete ja taotluste osa punktis 3 märgitud nõude sõnastuse vastavaks alates 01.01.2009 muutnud TsÜS § 68 lg 5 sõnastusega. Tuginedes Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-30-09 punktis 10 märgitule asus hageja seisukohale, et tema 24.05.2006 hagiavalduse nõuete osa punktides 1 ja 2 esitatud seisukohad ei pea olema esitatud hagi esemena ning jättis need hagi esemest välja. Seoses sellega, et hageja ei käsitlenud eelnimetatud seisukohtade tuvastamist enam haginõuetena, muutus ka Eesti Vabariigi menetluslik seisund, kes ei olnud enam kostja, vaid iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel. 12.07.2011 esitas IJ maakohtule hagi AS Holostovi Kinnisvarahaldus vastu kinnistusraamatu kande ebaõigsuse tuvastamiseks ja selle kustutamiseks nõusoleku saamiseks. 04.03.2011 on LS ja US sõlminud aktsiaseltsiga Holostovi Kinnisvarahaldus hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu, millistega on koormanud vaidlusaluse kinnisasja asukohaga Kuressaares Väike-Sadama tn 10a hüpoteegiga summas 40 000 eurot. 04.03.2011 asjaõiguslepingu alusel on 16.03.2011 kantud registriosa nr 683434 IV jakku hüpoteek summas 40 000 eurot AS Holostovi Kinnisvarahaldus kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Ülaltoodust tuleneb, et kostja AS Holostovi Kinnisvarahaldus kasuks registriossa nr 683434 kantud hüpoteek takistab hageja nõude rahuldamist. Seega rikub hüpoteek hageja õigusi ning sellest tulenevalt on tal AÕS § 65 lg 1 kohaselt õigus nõuda kostjalt nõusolekut selle kinnistusraamatust kustutamiseks. Hageja nõude õiguslikeks alusteks on AÕSRS § 11 lg 5 ja TsÜS § 68 lg 5. Hageja on seisukohal, et LS ja US ei ole Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva kinnisasja omanikud. Selle tõttu ei olnud nad ka õigustatud seda hüpoteegiga koormama. Kuna kolmandad isikud kostja poolel LS ja US ei ole Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva kinnisasja omanikud, siis ei vasta nende ja AS Holostovi Kinnisvarahaldus vahel 04.03.2011 sõlmitud asjaõigusleping kinnisasja hüpoteegiga koormamise kohta AÕS § 641 nõuetele ning kostja ei ole selle alusel hüpoteeki omandanud. AÕS § 561 lg 1 kohaselt kui isik omandab tehinguga kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Käesoleval juhul on alates 20.06.2007 kantud registriosa nr 683434 III jakku vastuväide ebaõige omanikukande muutmise tagamiseks hageja kasuks. AÕS § 561 lg-s 1 sätestatu kohaselt välistab see asjaolu kostja heausksuse hüpoteegi omandamisel. Pärnu Maakohtu 13.07.2011 määrusega liideti eelnimetatud tsiviilasi (2-11-32314) ühte menetlusse käesoleva tsiviilasjaga. Pärnu Maakohtu 13.07.2011 määrusega keelati hagi tagamise korras AS-il Holostovi Kinnisvarahaldus Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 683434 IV jakku kantud hüpoteegi käsutamine ning kanti kinnistusraamatusse sellekohane keelumärge IJ kasuks.

Pärnu Maakohtu 14.07.2011 määrusega kanti hagi tagamise korras Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 683434 vastuväide IJ kasuks selle kande õigsuse vastu, mille kohaselt on LS ja US kinnisasja ühisomanikud. 14.12.2011 esitas hageja täiendava nõude kostjate LS ja US vastu (kolmas isik kostjate poolel AS Holostovi Kinnisvarahaldus). Avalduse kohaselt 03.11.2011 toimunud kohtuistungil võttis AS Holostovi Kinnisvarahaldus hagi õigeks, mistõttu saab kohus selle rahuldada ning kohustada AS-i Holostovi Kinnisvarahaldus kui kinnistusraamatujärgset hüpoteegi omajat andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks. Kuna hüpoteegipidaja hüpoteegist loobumise korral omandab hüpoteegi seaduse kohaselt koormatud kinnisasja omanik, on hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks vajalik ka kinnisasja omaniku nõusolek. Kuna vaidlusaluse kinnisasja omanikud US ja LS ei tunnistanud hageja nõuet tuvastada, et registriossa nr 683434 tehtud kanne AS-le Holostovi Kinnisvarahaldus kuuluva hüpoteegi kohta on ebaõige ega ole nõus selle kustutamisega, esitab hageja nende vastu täiendava nõude tuvastada, et Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 683434 tehtud kanne aktsiaseltsile Holostovi Kinnisvarahaldus kuuluva hüpoteegi kohta on ebaõige ning kohustada US ja LS andma nõusolek selle kustutamiseks. 16.03.2012 esitas hageja kohtu nõudel hagiavalduse tervikteksti. Selle kohaselt on AS-i Holostovi Kinnisvarahaldus vastu hageja 12.07.2011 esitatud hagiavalduses nõuded tuvastada, et Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 683434 tehtud kanne aktsiaseltsile Holostovi Kinnisvarahaldus kuuluva hüpoteegi kohta on ebaõige ning kohustada aktsiaseltsi Holostovi Kinnisvarahaldus andma nõusolek selle kustutamiseks. 03.11.2011 toimunud kohtuistungil võttis kostja AS Holostovi Kinnisvarahaldus hagi õigeks. Hageja kinnitas, et jääb AS-i Holostovi Kinnisvarahaldus vastu esitatud hagi juurde 12.07.2011 hagiavalduses esitatud asjaoludel ja põhjendustel ning palus selle rahuldada. Kostjate LS ja US vastu on hagejal nõue kohustada LS ja US andma nõusolek Eesti Vabariigi sissekandmiseks Saaremaal Kuressaare linnas Väike-Sadama tn 10a asuva kinnistu omanikuna Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 683434. Ühtlasi on hagejal kostjate LS ja US vastu nõue tuvastada, et Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 683434 tehtud kanne aktsiaseltsile Holostovi Kinnisvarahaldus kuuluva hüpoteegi kohta on ebaõige ning kohustada US ja LS andma nõusolek selle kustutamiseks. Hagiavalduse kohaselt on tulenevalt Saare Maakohtu 13.03.2000 otsusest tsiviilasjas nr 288/1999, mis jõustus 24.03.2000, hageja ja kostja LS Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva elamu kaasomanikud kumbki pooles mõttelises osas. Kõnealune elamu oli enne otsuse jõustumist hageja ja kostja LS kui lahutatud abikaasade ühisvara. Nende abielu oli lahutatud Saare Maakohtu 16.08.1994 otsusega. 02.07.1999 andis Saare maavanem korralduse nr 1007, millega otsustas erastada nimetatud elamu juurde kuuluva maatüki LS-le ning määras kindlaks erastamise tingimused. Nimetatud korralduse alusel sõlmisid Eesti Vabariik ja LS 11.08.1999 Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva maaüksuse ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu kinnisomandi üleandmise kohta. Seega erastati hageja ja kostja LS ühisomandis olnud elamu alune maatükk LS-le. Eelnimetatud maavanema korralduse ning ostu-müügi- ja asjaõiguslepingu alusel avas Saare Maakohtu kinnistusamet 14.12.1999 Kuressaares Väike-Sadama 10a asuva maaüksuse kohta kinnistusregistris registriosa numbriga 6834 ning kandis kinnistu omanikuna sisse kostja LS.

Alates 24.10.2005 kannab registriosa numbrit 683434. Kuna LS on alates 21.08.1998 abielus kostja US-ga, on tekkinud kinnisasi nimetatud isikute ühisvara. 16.03.2011 on nad kantud ühisomanikena kinnistusraamatusse. Saare maavanema 22.04.2008 korraldusega nr 473 tunnistati tagasiulatuvalt kehtetuks Saare maavanema 02.07.1999 korraldus nr 1007. Korraldus on jõustunud. Seega on Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva maaüksuse erastamise aluseks olnud otsus pärast selle esmakinnistamist tühistatud. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 11 lg 5 kohaselt toob maa erastamise aluseks olnud otsuse tühistamine pärast maaüksuse esmakinnistamist kaasa kinnistusraamatu kande ebaõigsuse. Enne Saare maavanema 02.07.1999 korralduse nr 1007 kehtivuse kaotamist tugines hageja kande parandamist nõudes asjaoludele, et kande aluseks olevad, 11.08.1999 sõlmitud maaüksuse ostu-müügileping ja asjaõigusleping on tühised ning oli esitanud kohtule nõuded nende asjaolude tuvastamiseks. Kuna nimetatud lepingute üheks pooleks oli Eesti Vabariik, esitas hageja need nõuded ka riigi vastu. Pärast maa erastamise aluseks olnud maavanema korralduse kehtetuks tunnistamist, millisest asjaolust tulenes AÕSRS § 11 lg 5 kohaselt otseselt kande ebaõigsus, langes vajadus nimetatud asjaolude tuvastamise järele ära. Kuna käesoleval juhul ei olnud hageja esitanud nimetatud lepingute tühisuse tuvastamise nõudeid haginõuetena TsMS § 368 lg 1 mõttes, vaid hagi aluseks olevate asjaoludena, ei ole nimetatud lepingute tühisusele tuginemisest loobumine käsitletav hagist loobumisena ega nõua sellekohast vormistamist. Hageja leiab, et Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra” punkti 325 alusel tuleb menetluses osalevat riiki käsitleda kolmanda isikuna. Nõuded kostjate LS ja US vastu on tuvastada, et Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 683434 tehtud kanne aktsiaseltsile Holostovi Kinnisvarahaldus kuuluva hüpoteegi kohta on ebaõige ning kohustada US ja LS andma nõusolek selle kustutamiseks esitas hageja kohtule 14.12.2011 eraldi avaldusena ning nende kordamist hagiavalduse terviktekstis ei pidanud hageja vajalikuks. Hageja tugineb oma nõuete alustena ka muudele menetluses varem esitatud, kuid hagiavalduse terviktekstis kordamata asjaoludele.

Kostjate vastuväited Kostjad LS ja US hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. LS ja US leidsid, et kohus oleks pidanud keelduma hagiavalduse menetlusse võtmisest, kuna TsMS § 371 lg 1 p-st 4 tulenevalt ei võta kohus asja menetlusse, kui on olemas jõustunud Eesti kohtu otsus (Tallinna Ringkonnakohtu 09.04.2002 otsus tsiviilasjas 2-2/320/2002), mis on tehtud vaidluses samade poolte vahel, sama hagi eseme üle, samade faktiliste asjaolude alusel, samal õiguslikul alusel ja mis välistab samal alusel uue kohtusse pöördumise. Ajavahemikul 01.04.1999-10.04.2001 kehtinud AÕS § 65 lg 1 redaktsioon nägi lisaks materiaalsetele eeldustele ette ka nõude formaalsed eeldused. Hagejal ei ole õigust kostjaid hageda, kuna esiteks ei ole täidetud AÕS § 65 lg-s 1 ettenähtud formaalsed eeldused ning teiseks ei ole nõudel ka materiaalset sisu. AÕS § 65 lg 1 annab isikule õiguse esitada hagi kinnistusraamatu ebaõige kande muutmiseks või kustutamiseks vaid juhul, kui nõudev isik on

eelnevalt edastanud vastavasisulise tahteavalduse puudutatud isikule, kusjuures nõudja peab ootama vähemalt 1 kuu enne hagi esitamist puudutatud isiku seisukohta. Hageja ei ole seda teinud ning täitmata on AÕS § 65 lg-s 1 sätestatud nõudeõiguse koosseis. Kostjad rõhutasid, et hageja tugineb ebaõigesti AÕSRakS § 11 lg-le 5, kuna 13.04.1999, kui anti Kuressaares Väike- Sadama tn 10a asuva maatüki erastamise aluseks olnud Kuressaare Linnavalitsuse korraldus nr 304, 02.07.1999, kui määrati Saare maavanema korraldusega nr 1007 Kuressaares Väike-Sadama 10a asuva maaüksuse erastamise tingimused, 11.08.1999, kui LS ja riik sõlmisid maaüksuse ostumüügilepingu ja asjaõiguslepingu ning 14.12.1999, kui avati Saare Maakohtu Kinnistusameti kinnistamisotsusega kinnistamisasjas nr 1770/1999 registriosa nr 6834, kuhu kanti I jakku sisse elamumaa 557 m2 Kuressaare linnas VäikeSadama tn 10A ja II jakku omanikuna LS, ei kehtinud AÕSRakS § 11 lg 5. Nimetatud säte võeti vastu 06.03.2001 ning see jõustus 29.03.2001. LS-l ja US-l ei olnud 1999.aastal võimalik ette näha, et riik kehtestab 2001. aastal AÕSRakS § 11 lg 5 sättes kirjeldatud õiguslike tagajärgedega ning neil tekkis 1999. aastal õiguspärane ootus, et Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva maaüksuse erastamist puudutavad kohaliku omavalitsuse haldusaktid ning maaüksuse ostu-müügileping ja asjaõigusleping jäävad kehtima. Kostjad soovivad esile tuua, et seniajani kehtivad Kuressaare Linnavalitsuse 13.04.1999 korraldus nr 304 kui erastamise aluseks olnud otsus ning maaüksuse ostumüügileping ja asjaõigusleping kui maaüksuse omandamist tõendavad dokumendid. Seejuures tühistas Saare maavanem vaid maaüksuse erastamise (müügi) tingimused ca 9 aastat hiljem nende kehtestamisest, mis tõstatab õiguskindluse rikkumise kaalukuse. AÕSRakS § 11 lg 5 ei ole võimalik tagasiulatuvalt kohaldada tehingute suhtes, mis tehti 1999. aastal. Nimetatud normi kohaldamine oleks ilmselge seaduse tagasiulatuva jõu keelu rikkumine ning tooks kostjatele Eesti Vabariigi põhiseaduse § 10 vastaselt kaasa negatiivse järelmi. Käesoleva asja lahendamist puudutavad kaks varasemat vasturääkivat kohtuotsust. 13.03.2000 tegi Saare Maakohus tsiviilasjas nr 2-88/1999 otsuse, millega jagati endiste abikaasade IS ja LS ühisvara, sealhulgas tunnistas kohus nende ühisvaraks elamu Kuressaares Väike-Sadama 10a, mille kohus jagas võrdseteks mõttelisteks osadeks. 09.04.2002 tegi Tallinna Ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-2/320/2002 otsuse, millega jättis rahuldamata IS hagi LS vastu kinnistu Väike-Sadama 10a ühisomanikuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Seejuures leidis ringkonnakohus, et Kuressaares Väike-Sadama 10a asuv maaüksus koos selle oluliseks osaks oleva elamuga kuulub LS-le ja US-le ning viimased omandasid kinnisasja juba 1999. aastal erastamise läbi. Seega nähtub Tallinna Ringkonnakohtu otsusest, et Saare Maakohus on elamu näol jaganud õiguslikult olematut asja. Kostjad on seisukohal, et Saare Maakohtu otsus tuleb jätta tähelepanuta ning Kuressaares Väike-Sadama 10a asuva kinnistu ja selle oluliseks osaks oleva elamu õigusliku staatuse otsustamisel on määravaks hilisem Tallinna Ringkonnakohtu otsus. Kohtuotsuste kollisiooni lahendamisel tuleb lähtuda põhimõtetest lex posterior derogat legi priori ja lex superior derogat legi inferiori. Hagejal puudub õigus nõuda kahe teise õigussubjekti vahelise tehingu tühisuse tuvastamist. Isegi, kui eeldada, et hagejal oleks õigus nõuda kahe teise õigussubjekti vahelise õigussuhte tühisuse tuvastamist, on asjas tõendamist leidnud faktiline asjaolu, et 11.08.1999 Eesti Vabariigi ja LS vahel sõlmitud Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva maaüksuse ostumüügileping ja asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks ei saa olla tühised. Tehingu tühisus ja tehingu tühistamine on erinevad õiguse instituudid. Tehingu tühistamise alused ei saa olla paralleelselt tehingu tühisuse alusteks. Eeldusel, et Eesti Vabariik sõlmis lepingud

eksimuse tulemusel, mida Saare maavanem on 22.04.2008 korralduse nr 473 materiaalse alusena esile toonud, võis riigil olla õigus nimetatud lepingute tühistamiseks, kuid riik on tegevusetusega lepingute tühistamise õiguse kaotanud. TsÜS § 99 lg 1 p-st 2 tulenevalt võib eksinud pool tehingu tühistada 6 kuu jooksul eksimusest teadasaamisest. Kuna maavanem andis 22.04.2008 eksimusele tugineva korralduse nr 473, siis lõppes tema õigus Kuressaares Väike-Sadama 10a maaüksuse omandamist puudutavad lepingud tühistada 22.10.2008. Isegi, kui eeldada, et maavanem oleks õigeaegselt tühistanud maaüksuse ostumüügilepingu, siis ei oleks ta eksimuse alusel saanud tühistada asjaõiguslepingut. Isegi, kui eeldada, et hagejal oleks õigus nõuda kahe teise õigussubjekti vahelise õigussuhte tühisuse tuvastamist, on selline nõue aegunud. Tehingute tegemise ajal kehtinud TsÜS § 113 lg 1 sätestas hagi korras õiguste kaitse üldiseks aegumistähtajaks 10 aastat. Kehtiva TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat. Seega on hageja nõuded aegunud ning kui kohus peaks leidma, et asjas esinevad lepingute tühisuse alused ning hagejal on õigus selle tuvastamist nõuda, taotlevad kostjad aegumise kohaldamist. Kinnistusregistri kanne Kuressaares Väike-Sadama 10a asuva kinnisasja kohta on õige ning vastab tegelikule õiguslikule olukorrale. LS leiab, et ta ei ole Kuressaares Väike-Sadama 10a asuva maaüksuse erastamisel käitunud pahauskselt ega ka alusetult hageja arvel rikastunud. AS Holostovi Kinnisvarahaldus vastu esitatud hagi osas märgivad selles nõudes kolmandate isikutena menetluses osalevad LS ja US, et hüpoteegi seadmisel on järgitud seaduse nõudeid ning tehing on ka notariaalselt tõestatud. Kuressaares Väike-Sadama 10a asuva kinnisasja hüpoteegiga koormamise seaduspärasust kostjate L ja US kui kinnisasja omanike poolt on selgesõnaliselt kinnitanud käesolevas asjas Tallinna Ringkonnakohus 06.06.2007 määruses. Hageja järeldus, et hüpoteek seati kostjate L ja US kinnisasjale eesmärgiga takistada hageja nõude rahuldamist tsiviilasjas nr 2-06-13233, on vale.

Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi, kohustas LS ja US andma nõusoleku Eesti Vabariigi sissekandmiseks Saaremaal Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva kinnistu omanikuna Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 683434. Maakohus tuvastas, et Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 683434 tehtud kanne aktsiaseltsile Holostovi Kinnisvarahaldus kuuluva hüpoteegi kohta on ebaõige ning kohustas AS-i Holostovi Kinnisvarahaldus (reg kood 10131720), US ja LS andma nõusolek selle kustutamiseks. Menetluskulud jättis kohus 85% ulatuses kostjate LS ja US kanda ning 15% ulatuses kostja AS Holostovi Kinnisvarahaldus kanda. Kostjate menetluskulud jäävad nende endi kanda. Asjas on tuvastamist leidnud, et hageja ja kostja LS on Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva elamu kaasomanikud kumbki pooles mõttelises osas. 02.07.1999 andis Saare maavanem korralduse nr 1007, millega otsustas erastada nimetatud elamu juurde kuuluva maatüki LS-le ning määras kindlaks erastamise tingimused. Eelnimetatud maavanema korralduse ning ostu-müügi- ja asjaõiguslepingu alusel avas Saare Maakohtu kinnistusamet 14.12.1999 Kuressaares Väike-Sadama 10a asuva maaüksuse kohta kinnistusregistris registriosa numbriga 6834 ning kandis kinnistu omanikuna sisse kostja LS. Kuna LS on alates 21.08.1998 abielus kostja US-ga, on tekkinud kinnisasi nimetatud isikute ühisvara. Saare

maavanema 22.04.2008 korraldusega nr 473 tunnistati tagasiulatuvalt kehtetuks Saare maavanema 02.07.1999 korraldus nr 1007 Korraldus on jõustunud. Kohus nõustub hagejaga selles, et elamualuse maa kinnistamisel muutus elamu kinnistu oluliseks osaks ning kuna hageja ei olnud kinnistu omanikuna sissekantud LS-ga abielus, ei saanud ta kinnistu ühis- või kaasomanikuks. Seega rikkus kuni 16.03.2011 kehtinud ning rikub nimetatud päeval tehtud omanikukanne hageja õigusi. Kande kehtimajäämisel kaotaks hageja omandiõiguse talle kuuluvale elamuosale. Seetõttu on hagejal õigus nõuda kostjate LS ja US kohustamist andma nõusolek Eesti Vabariigi kinnistu omanikuna sissekandmiseks. Kohtu hinnangul osundab hageja õigesti asjaolule, et kuigi käesoleval ajal hagejal ei ole küll enam nõudeid Eesti Vabariigi vastu, sest seadusest ei tulene, et AÕSRS § 11 lg 5 alusel esitatav nõue kinnistusraamatu kande parandamiseks tuleks esitada ka riigi vastu, kuid viimase osalemine menetluses on nähtud ette Vabariigi Valitsuse määruses. Kohus nõustub hagejaga selles, et LS ja US ei ole Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva kinnisasja omanikud. Seetõttu ei olnud nad ka õigustatud seda hüpoteegiga koormama. Kuna LS ja US ei ole Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva kinnisasja omanikud, siis ei vasta nende ja AS Holostovi Kinnisvarahaldus vahel 04.03.2011 sõlmitud asjaõigusleping kinnisasja hüpoteegiga koormamise kohta AÕS § 641 nõuetele ning AS Holostovi Kinnisvarahaldus ei ole selle alusel hüpoteeki omandanud. Hageja osundab õigesti asjaolule, et seaduses ei ole keeldu, et isik, kes olemata kinnisasja omanik, on kantud selle omanikuna kinnistusraamatusse, ei tohi kinnisomandit üle anda ega kinnisasja asjaõigusega koormata. Samuti ei ole seaduses sätestatud, et mitteomaniku käsutustehing on tühine. Seega on 04.03.2011 asjaõigusleping küll kehtiv, kuid kuna selle on sõlminud isikud, kes ei olnud õigustatud kinnisasja koormama, ei tekkinud AS-l Holostovi Kinnisvarahaldus AÕS §-s 641 sätestatust tulenevalt selle alusel hüpoteegipidaja õigusi. Kuigi kostja AS Holostovi Kinnisvarahaldus võttis esmalt haginõude õigeks, esitas ta seejärel järgmistes kohtule esitatud menetlusdokumentides hagile vastuväited. Hageja leiab, et kuna kostja on hagi õigeksvõtnud ning see on kohtuistungil ka protokollitud, ei oma kostja enam õigust tema vastu esitatud hagile vastuväiteid esitada ja kohus saab nõude lahendada hagi rahuldamisega TsMS § 440 lg 1 alusel. Kohus siinkohal hagejaga ei nõustu ja asub seisukohale, et kuni hagi õigeksvõtu avalduse lahendamiseni kohtu poolt on kostjal õigus ümber mõelda ja hagi õigeksvõtt tagasi võtta s.t oma menetluslikku positsiooni muuta. Kohus leiab, et kuna US ja LS tegelikult ei ole vaidlusaluse kinnisasja omanikud, ei ole neil ka õigust omandada hüpoteeki ning seetõttu on nad (kui kinnisasja omanikud kinnistusraamatu järgi) kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks. Kuna kostjad US ja LS ei tunnistanud hageja nõuet tuvastada, et registriossa nr 683434 tehtud kanne AS-le Holostovi Kinnisvarahaldus kuuluva hüpoteegi kohta on ebaõige ega ole nõus selle kustutamisega, on hageja õigustatud kohtu kaudu nõudma tuvastamaks, et hüpoteegikanne on ebaõige ning kohustada neid andma nõusoleku selle kustutamiseks. Hageja vastav nõue on põhjendatud ja kuulub eeltoodud asjaoludel rahuldamisele. Ebaõige on kostjate seisukoht, et hageja poolt 24.05.2006 esitatud hagi ese on sama, mis tema poolt 2001. aastal LS vastu esitatud hagis. TsMS § 363 lg 1 p 1 kohaselt on hagi esemeks hageja selgelt väljendatud nõue. Tallinna Ringkonnakohtu 09.04.2002 otsusest tsiviilasjas nr 2-2/320/2002 nähtub, et nimetatud asjas nõudis hageja enda tunnistamist Kuressaares Väike10

Sadama tn 10a asuva kinnistu ühisomanikuks ning tema kandmist kinnistusraamatu registriossa nr 6834 II jakku kinnistu poole mõttelise osa kaasomanikuna. Käesolevas asjas nõuab hageja Eesti Vabariigi sissekandmist nimetatud kinnistu omanikuna. Seega ei olnud käesoleva hagi esitamisel tegemist TsMS § 371 lg 1 p-s 4 sätestatud olukorraga, mil kohus oleks pidanud keelduma hagi menetlusse võtmisest. Hageja seisukohaga, et tegemist ei ole sama esemega hagiga, nõustus ka Tallinna Ringkonnakohus 06.06.2007 määruses, millega lahendati kostja US määruskaebus maakohtu 25.05.2006 hagi tagamise määruse peale. Kostjad eksivad selles, et Saare Maakohtu 13.03.2000 otsus tsiviilasjas nr 2-88/1999 on vastuolus Tallinna Ringkonnakohtu 09.04.2002 otsusega tsiviilasjas nr 2-2/320/2002 ning et kinnistu ja selle oluliseks osaks oleva elamu õigusliku staatuse otsustamisel tuleb lähtuda viimasest. Kohus märgib, et esimesena nimetatud kohtuotsusega jagati hageja ja LS abieluline ühisvara, sh arvati elamu poolte kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades ning teisena nimetatud kohtuotsusega jäeti rahuldamata hageja nõuded tema kinnistu ühisomanikuks tunnistamiseks ning selle poole mõttelise osa kaasomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Käesolevas asjas hagi rahuldamise ja registriosa sulgemise järel taastuvad maa ebaõigele erastamisele eelnenud omandiõiguslikud suhted, sh hageja omandiõigus 1⁄2 mõttelisele osale elamust, mis tuleneb maakohtu 13.03.2000 jõustunud otsuse resolutsioonist. Osundatud ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis aga puuduvad otsustused kinnistu ja elamu omandiõigusliku kuuluvuse kohta, seega puudub ka kostjate väidetud vastuolu kohtuotsuste vahel. Hageja osundab õigesti sellele, et alusetu on kostjate väide, et Eesti Vabariigi ja LS vahel 11.08.1999 sõlmitud asjaõigusleping krundi omandiõiguse üleandmise kohta ei mõjutanud hageja asjaõiguslikku positsiooni ning et selle tõttu ei saanud ta nõuda selle tühisuse tuvastamist. Nimetatud asjaõiguslepingu alusel kinnistati elamualune maatükk LS omandina, mis tõi kaasa kostja omandiõiguse kaotuse talle kuulunud elamu osa suhtes. Seega mõjutas asjaõigusleping hageja omandiõigust. Hageja omandiõigus elamule taastub pärast riigi kinnistu omanikuna sissekandmist ja sellele järgnevat registriosa sulgemist. Kõnealune asjaõigusleping oli tühine kuni 30.06.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 lg 2 kohaselt kui seadusega vastuolus olev tehing. Asjaõigusleping oli vastuolus maareformi seadusega, mis ei näinud ega näe ette lahutatud abikaasade ühisomandis oleva ehitise aluse maa erastamise võimalust, AÕSRS § 13 lg-ga 3, mis keelab teise isiku omandis oleva ehitise aluse maa erastamise ning põhiseaduse §-ga 32, mis keelab omandi ilma omaniku nõusolekuta võõrandamise ilma seadusliku aluseta. Kuna vaidlusaluse asjaõiguslepingu tagajärjel muutus hagejale kuuluv elamu osa kostjale kuuluva kinnistu oluliseks osaks, võõrandati elamu osa nimetatud tehinguga hagejalt ilma tema nõusolekuta ja ilma, et selleks oleks olnud seadusest tulenevat alus. Tehingu tühisuse tuvastamise nõudele ei ole seadusandja aegumistähtaega ette näinud. Mis puutub hageja nõudesse riigi kinnistu omanikuna sissekandmise kohta, siis on see seadusest – AÕSRS § 11 lg 5 – tulenev nõue, mille aegumistähtaeg hakkas kulgema 08.12.2009, mil kaotas õigusjõu Saare maavanema 02.07.1999 korraldus nr 1007 krundi LS-le erastamise kohta. TsÜS § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisti. Kuna AÕSRS § 11 lg-s 5 teisiti sätestatud ei ole, ei ole hageja nõue aegunud. Ebaõige on kostjate seisukoht, mille kohaselt maavanema korraldus isikule maa erastamise kohta ei ole maa erastamise aluseks olev otsus. Maareformi seaduse (MRS) kohaselt korraldab maa erastamist maavanem ja kohalik omavalitsus teeb maa erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud maa erastamise eeltoimingud. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra III-s osas on

sätestatud, millised eeltoimingud peab kohalik omavalitsus maa ostueesõigusega erastamisel tegema. Korra p 15 kohaselt kuulub nimetatud eeltoimingute hulka ka maa erastamise seisukohalt oluliste tingimuste fikseerimise otsuse tegemine. Korra kohaselt võtab maa erastamise otsuse vastu erastamise korraldaja, kelleks MRS järgi on maavanem. Kostjad on hagiavalduse läbivaatamata jätmise taotlemisel osundanud asjaõigusseaduse § 65 lg 1 sellele redaktsioonile, mis kehtis 01.04.1999 kuni 10.04.2001 ning rõhutanud, et nende arvates kehtestas nimetatud ajal kehtinud seadus kinnistusraamatu kande parandamise nõudele „asja eelneva kohtuvälise lahendamise kohustusliku korra“. Kohus nõustub hageja seisukohaga selles, et kostjad on tõlgendanud osundatud sätet ebaõigesti, kuid märgib, et isegi sellisel juhul, kui kostjate tõlgendus oleks õige, ei annaks osundatud õigusnorm käesolevas asjas alust hagi läbivaatamata jätmiseks kohustusliku kohtueelse korra läbimata jätmise motiivil. Hageja esitas kinnistusraamatu kande parandamise nõude kostjate vastu 24.05.2006, millest tuleneb, et AÕS § 65 lg 1 kostjate poolt osundatud redaktsioon ei olnud enam kehtiv ega kuulunud kohaldamisele. Kohus ei nõustu kostjatega selles, et hageja ei saa oma nõude õigusliku alusena tugineda asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 11 lg-le 5, kuna nimetatud säte ei kehtinud LS poolt kinnistu omandamise ajal ja sätte kohaldamine käesolevas asjas oleks Eesti Vabariigi Põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguskindluse põhimõtte rikkumine. Antud juhul kuulub AÕSRakS § 11 lg 5 kohaldamisele selle asjaolu tõttu, et LS poolt vaidlusaluse krundi erastamise aluseks olnud otsus on pärast maa esmakinnistamist kehtetuks tunnistatud. AÕSRakS § 11 lg 5 kehtib alates 29.03.2001. Kuna asjaolu, mis on hageja nõude aluseks, tekkis 22.04.2008, see on ajal, mil AÕSRakS § 11 lg 5 kehtis, ei ole tegemist nimetatud seaduse tagasiulatuva kohaldamisega. Apellatsioonkaebus Maakohtu otsusele esitasid apellatsioonkaebuse LS ja US, kes paluvad Pärnu Maakohtu 10.09.2012 otsus tühistada täies ulatuses ja teha uus otsus, millega jätta hagiavaldus rahuldamata. Alternatiivselt, kui ringkonnakohus ei jäta hagi rahuldamata, paluvad kostjad saata asi uueks lahendamiseks maakohtule. Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning maakohus on rikkunud TsMS §-s 436 esitatud nõudeid. Maakohus on tõendeid valesti hinnates ebaõigesti tuvastanud faktilised asjaolud. Käesoleva asja lahendamist puudutavad kaks varasemat vasturääkivat kohtuotsust, mis on asja juures tõenditeks – Saare Maakohtu 13.03.2000 otsus tsiviilasjas nr 2-88/1999 ja Tallinna Ringkonnakohtu 09.04.2002 otsus tsiviilasjas nr 2-2/320/2002. Viimasest nähtub, et Saare Maakohus on elamu näol jaganud õiguslikult olematut asja. Kostjad on seisukohal, et Saare Maakohtu 13.03.2000 otsus tuleb jätta tähelepanuta kui õiguslikku lapsust sisaldav lahend ning Kuressaares Väike-Sadama 10a asuva kinnistu ja selle oluliseks osaks oleva elamu õigusliku staatuse otsustamisel on määravaks hilisem Tallinna Ringkonnakohtu 09.04.2002 otsus. Kohtuotsuste kollisiooni lahendamisel tuleb lähtuda põhimõtetest lex posterior derogat legi priori ja lex superior derogat legi inferiori. Maakohus on rikkunud TsMS § 438 lg 1 teises lauses sätestatud nõuet, mille kohaselt juhul kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Kostjad leiavad, et maakohus ei ole kohaselt lahendanud hageja esialgses hagiavalduses esitatud kolmest nõudest

esimest kahte ei kohtuotsuses ega ka eelneva menetluse kestel. Samuti leiavad kostjad, et hageja on loobunud kahest esitatud nõudest TsMS § 429 lg 1 tähenduses ning kohus oleks pidanud seadusest tulenevalt loobumise vastu võtma määrusega ning lõpetama nende nõuete osas menetluse. Asjas ei esinenud TsMS § 429 lg-s 4 sätestatud aluseid, mille esinemisel kohus ei saa vastu võtta hagist loobumist. Asjaolust, et tegemist oli nõuetest loobumisega TsMS § 429 lg 1 tähenduses, annab tunnistust ka fakt, et kuni 01.06.2012 esines kolmas isik Eesti Vabariik Saare maavanema kaudu menetluses kostjana, st riigi vastu olid suunatud selged haginõuded, kuid menetluses on jätnud maakohus nende osas seisukoha võtmata. Maakohus oleks pidanud keelduma 24.05.2006 hagiavaldust menetlusse võtmast, kuna on olemas jõustunud Eesti kohtu otsus, mis on tehtud vaidluses samade poolte vahel sama eseme kohta, samal alusel ja see välistab samal alusel uue kohtusse pöördumise. 09.04.2002 tegi Tallinna Ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-2/320/2002 otsuse, millega jättis rahuldamata IS hagi LS vastu kinnistu Väike-Sadama 10a ühisomanikuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Nõuetest nähtuvalt oli tsiviilasja esemeks kinnistu omandi küsimus ning kinnistusraamatu kande õigsuse küsimus (nõue kinnistusraamatu kande muutmiseks). Muuhulgas tugines hageja AÕS §-le 65, kuid ringkonnakohus leidis, et maakohus kohaldas nimetatud normi valesti, st norm ei olnud nõude puhul kohaldatav. Käesolevas asjas vaidlustas hageja jällegi 24.05.2006 sama kinnistu omandi ning kinnisturaamatu kande õigsuse (nõue kinnistusraamatu kande muutmiseks). Õigusliku alusena tugines hageja jällegi AÕS §-le 65. Kostjad leiavad, et kindlasti ei ole tsiviilkohtumenetluse sätete ja mõttega kooskõlas olukord, kus hageja püüab jõustunud kohtuotsusega asja teistkordset läbivaatamist saavutada sellega, et pöördub ebameeldiva jõustunud kohtuotsuse korral uuesti kohtusse, kaasates lisaks varasemale kostjale ka teise kostja, kuid jäädes nõudes hagi eseme, faktiliste asjaolude ning õigusliku aluse juurde. Hageja tugines jällegi AÕS § 65 lg-le 1, kusjuures teistkordsel hagi esitamisel ei olnud faktilised asjaolud muutunud ning hagi ese oli sama. Maakohus on pea 2 aastat menetlenud haginõudeid ebaseaduslikult, st kuni hagi aluse muutumiseni (Saare maavanema poolt 22.04.2008 korraldusega nr 473 tagasiulatuvalt Saare maavanema 02.07.1999 korralduse nr 1007 kehtetuks tunnistamiseni). Kostjad möönsid, et Saare maavanema korralduse nr 473 jõustumisega hagi alus muutus, kuid see ei muuda olematuks eelnevat ebaseaduslikku asja menetlemist maakohtu poolt. Eelneva menetluse käigus Pärnu Maakohtu 15.07.2008 määrusega kinnitati ebaseaduslikult hageja ja kostja Eesti Vabariigi vaheline kokkulepe ja lõpetati asjas osaliselt menetlus hageja nõudes kostja Eesti Vabariigi vastu tuvastada 11.08.1999 Eesti Vabariigi ja LS vahel sõlmitud maa müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisus. Tallinna Ringkonnakohtu 9.03.2009 määrusega maakohtu eelnimetatud määrus tühistati ja saadeti asi maakohtule tagasi edasiseks menetlemiseks. Lisaks eelnevale on maakohus tolerantselt suhtunud sellesse, et hageja jättis kohtu poolt antud tähtajaks uue, korrektselt vormistatud hagiavalduse mõjuva põhjuseta esitamata. Kostjad on seisukohal, et sellised tõsised menetluslikud möödalaskmised on viinud nende õiguse rikkumisele õiglasele ja avalikule asja arutamisele mõistliku aja jooksul sõltumatus ja erapooletus, seaduse alusel moodustatud õigusemõistmise volitustega institutsioonis, mis on fikseeritud Inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni art 6 p-s 1. Samuti on maakohus kostjate hinnangul valesti kohaldanud materiaalõigust. Täidetud ei ole nõudeõiguse koosseis. Ajavahemikul 01.04.1999 kuni 10.04.2001 kehtinud AÕS redaktsiooni § 65 lg 1 alusel oleks hageja hagemisõiguse tekkimiseks pidanud täitma kindlaksmääratud formaalsed reeglid – edastama oma tahteavalduse kinnistusraamatu kande muutmiseks kõigile

kostjatele ning alles siis, kui ajaliselt viimasena saadetud tahteavaldusele ei oleks kostja vastanud 1 kuu jooksul, oleks hagejal tekkinud õigus pöörduda nõudega kohtusse. Kostjad rõhutasid, et hageja tugineb ebaõigesti AÕSRakS § 11 lg-le 5, kuna 13.04.1999, kui anti Kuressaares Väike-Sadama tn 10a asuva maatüki erastamise aluseks olnud Kuressaare Linnavalitsuse korraldus nr 304, 02.07.1999, kui määrati Saare maavanema korraldusega nr 1007 Kuressaares Väike-Sadama 10a asuva maaüksuse erastamise tingimused (müügi tingimused), 11.08.1999, kui LS ja riik sõlmisid maaüksuse ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning 14.12.1999, kui avati Saare Maakohtu Kinnistusameti kinnistamisotsusega kinnistamisasjas nr 1770/1999 registriosa nr 6834, kuhu kanti I jakku sisse elamumaa 557 m2 Kuressaare linnas Väike-Sadama tn 10A ja II jakku omanikuna LS, ei kehtinud AÕSRakS § 11 lg 5. Nimetatud säte võeti vastu 06.03.2001 ning see jõustus 29.03.2001. AÕSRakS § 11 lg 5 kohaldamine käesolevas asjas oleks Eesti Vabariigi põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguskindluse põhimõtte rikkumine. Kostjad toovad esile asjaolu, et seniajani kehtivad Kuressaare Linnavalitsuse 13.04.1999 korraldus nr 304 kui erastamise aluseks olnud otsus, mis on jõusolev haldusakt ja kõigile täitmiseks kohustuslik, ning samuti maaüksuse ostu-müügileping ja asjaõigusleping kui maaüksuse omandamist tõendavad dokumendid. Seejuures tühistas Saare maavanem vaid maaüksuse erastamise (müügi) tingimused ca 9 aastat hiljem nende kehtestamisest, mis tõstab õiguskindluse rikkumise kaalukust. AÕSRakS § 11 lg 5 ei näinud üheselt ja vaieldamatult ette selle sätte kohaldamist enne normi jõustumist tehtud tehingutele. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud Eesti Vabariigi ja LS vahel 11.08.1999 sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse. Enne 01.07.2002 tehtud tehingu saab pärast 01.07.2002 tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud korras. Tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. 22.04.2008 tühistas Saare maavanem korraldusega nr 473 tagasiulatuvalt Saare maavanema 02.07.1999 korralduse nr 1007 põhjusel, et korralduse andmisel ei olnud maavanem teadlik kõigist asjaoludest, st oli eksimuses. TsÜS § 99 lg 1 p-st 2 tulenevalt võib eksinud pool tehingu tühistada 6 kuu jooksul eksimusest teadasaamisest. Kuna maavanem andis 22.04.2008 eksimusele tugineva korralduse nr 473, lõppes tema õigus Kuressaares Väike-Sadama 10a maaüksuse omandamist puudutavad lepingud tühistada 22.10.2008. Asjaolu, et kinnistusregistri kanne vastab tegelikule õiguslikule olukorrale, nähtub Tallinna Ringkonnakohtu 09.04.2002 otsusest tsiviilasjas nr 2-2/320/2002, millega kohus jättis rahuldamata IS hagi LS vastu kinnistu Väike-Sadama 10a ühisomanikuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Maavanema otsus ei olnud erastamise vahetuks aluseks. Seda toetavad nii seaduse enamlevinud tõlgendamismeetodid kui ka hageja enda omaksvõtt. Maavanema korraldusega üksnes määratakse kindlaks maa erastamiseks sõlmitava müügilepingu ja asjaõiguslepingu tingimused. TsMS § 231 lg-st 3 tulenevalt võib omaksvõttu tagasi võtta vaid teise poole nõusolekul. Kostjad avaldavad kohtule, et nad ei anna hagejale nõusolekut eelnevas lõigus toodud faktilise väite omaksvõtu tagasivõtmiseks. Kuna kinnistusraamatu kanne kõnealuse kinnisasja omanike kohta on õige, leiavad LS ja US, et maakohtu otsus hüpoteegikande osas on ebaõige.

Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidles kostjate apellatsioonkaebusele vastu, leides, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks. Samuti leidis hageja, et kostjatel puudus õigus vaidlustada kohtuotsust osas, millega rahuldati hageja nõue AS Holostovi Kinnisvarahaldus vastu. Menetluse edasine käik Kohtuotsusele esitasid apellatsioonkaebuse LS ja US, kes ei taotlenud asja läbivaatamist kohtuistungil. Viimast taotles hageja oma vastuses apellatsioonkaebusele. Apellantide taotlusel lükati ringkonnakohtu istungiaegu korduvalt edasi. Ringkonnakohtu 06.06.2013 määrusega võeti vastu IJ loobumine nõudest arutada asja avalikul kohtuistungil, otsustati jätkata apellatsioonkaebuse läbivaatamist kirjalikus menetluses, anti menetlusosalistele tähtajaks 25.06.2013, millise ajani nad võivad esitada ringkonnakohtule menetluslikke avaldusi ja seisukohti, ning määrati ringkonnakohtu otsuse teatavakstegemise ajaks 27.06.2013. 25.06.2013 esitasid apellandid apellatsioonkaebuse täienduse, milles tuginesid sellele, et asjaolud on muutunud: 06.06.2013 on kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud OÜ AK Maadehaldus ja 13.06.2013 on kinnistule II järjekohale seatud hüpoteek JKG OÜ kasuks. Tallinna Ringkonnakohus uuendas oma 26.06.2013 määrusega apellatsioonimenetluse. Ringkonnakohus leidis, et tegemist on õigusjärgluse küsimusega TsMS § 211 mõttes, mistõttu menetlus tuleb uuendada. Vastustajale ja OÜ-le AK Maadehaldus ning OÜ-le JKG tuleb saata kostjate 25.06.2013 avaldus seisukoha võtmiseks, ja anda neile kuni 26.07.2013 aega taotluse esitamiseks seniste kostjate asendamiseks OÜ-ga AK Maadehaldus ja OÜ-ga JKG. 26.07.2013 esitatud menetlusdokumendis leidis hageja, et puudub alus OÜ JKG kostjana menetlusse kaasmaiseks, sest II järjekoha hüpoteegi omandajana ei ole OÜ JKG I järjekoha hüpoteegi omaja suhtes õigusjärglane. 18.09.2013 esitas IJ taotluse apellatsioonimenetluse peatamiseks seoses sellega, et ta on esitanud hagi Pärnu Maakohtule kohustamaks OÜ-d AK Maadehaldus andma nõusoleku registriossa tema kui kinnistu omaniku kohta tehtud kande kustutamiseks, LS vastu kohustamaks andma nõusoleku registriosas 15.10.2012 tehtud omanikukande kustutamiseks, ja OÜ JKG ning OÜ AK Maadehaldus vastu nõusoleku andmise kohustamiseks registriossa 13.06.2013 sisse kantud hüpoteegi kustutamiseks. Antud hagi võeti Pärnu Maakohtu Kuressaare kohtumaja menetlusse 04.09.2013 määrusega (asja nr. 2-13-35848). Hageja tugines menetluse peatamise taotluses TsMS §-le 356 lg. 1. 09.01.2015 esitas IJ taotluse kostjate LS ja US asendamiseks OÜ-ga AK Maadehaldus, menetluse peatamise taotlusest loobumiseks ja menetluse jätkamiseks.

15.01.2015 on Pärnu Maakohus teinud määruse tsiviilasja nr. 2-13-35848 menetluse peatamiseks kuni tsiviilasja nr. 2-06-13233 menetluse lõppemiseni. Tallina Ringkonnakohus tegi 18.03.2015 määruse apellatsioonimenetluse uuendamiseks ja OÜ AK Maadehaldus kaasamiseks LS ja US asemel kostja ja apellandina tsiviilasja menetlusse ning IJ taotluse kostjate asendamiseks, maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ning vastustajate vastuse kättetoimetamiseks ning talle e-toimikule juurdepääsu võimaldamiseks. Vastustaja taotlus LS ja US õigusjärglase menetlusse asumiseks on osaühingu AK Maadehaldus seaduslikule esindajale kättetoimetutud ja seega loeb ringkonnakohus vastavalt TsMS §-le 211 lg. 2 poole asendatuks. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus, kuid maakohtu otsust tuleb muuta seoses õigusjärglase korras kostja asendamisega, osaliselt muuta maakohtu otsuse põhjendusi ning seades omanikukande parandamise osas otsuse täitmise sõltuvusse kinnistusraamatusse seatud II järjekoha hüpoteegi kustutamiseks vajalike tahteavalduste või seda asendava kohtulahendi esitamisest. Maakohus on õigesti rahuldanud hagi kinnistusraamatu omanikukande parandamiseks ja kohustanud L ja US andma nõusoleku Eesti Vabariigi sissekandmiseks Saaremaal Kuressaares Väike-Sadama kinnistu omanikuna. AÕS RakS § 11 lg. 5 kohaselt toob maa erastamise aluseks olnud otsuse tühistamine pärast maaüksuse esmakinnistamist kaasa kinnistusraamat kande ebaõiguses. Kui maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnitusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on kinnitusraamatu ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab. Nõude rahuldamisel kantakse kinnistusraamatusse omanikuna riik. Maakohus tuvastas õigesti, et kinnistusraamatu kanne, millega kanti kinnistu omanikuna sisse kostja LS, rikkus hageja õigusi, kuivõrd maa erastati elamu juurde, milline kuulus hageja ja LS ühisomandisse. Seega on hageja isik, kelle õigusi ebaõige kandega rikuti. Ebaõige on kaebuse väide, mille kohaselt hagi rahuldamine AÕS RakS § 11 lg.5 alusel on alusetu seetõttu, et nimetatus säte kehtestati alles 29.03.2001 Hageja esita kinnistusraamatu kande parandamise hagi 24. mail 2006, s.o. ajal, kui kehtis AÕS RakS § 11 lg. 5, ja erastamise aluseks olnud Saare maavanema 02.07.1999 korraldus nr. 1007 tühistati 22.04.2008, seega ei saa rääkida seaduse tagasiulatuvast kohaldamisest. Lisaks märgib kolleegium, et vastavalt Riigikohtu praktikale võis nõuet kinnistusraamatu kande parandamiseks ja nõusoleku saamist kinnisasja omanikuna riigi sissekandmiseks esitada ja nõuda AÕS § 11 lg. 5 sätte kehtestamist (vt. Asjaõigus I. Kommenteeritud väljaanne, 2014, lk. 265). Mis puutub kaebuse väitesse, et hageja ei pöördunud enne hagi esitamist kostja poole taotlusega ebaõige omanikande muutmiseks, siis ringkonnakohtu hinnangul ei saa see olla aluseks hagi rahuldamata jätmiseks.

Kolleegium märgib lisaks, et hageja esitas juba kinnistamismenetluse käigus vastuväite maa erastamise lepingu alusel LS omanikuna kinnistusraamatusse kandmise vastu. AÕS § 65 lg. 1 alusel esitatud kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõue on seadusest tulenev. TsÜS § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg 10 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Kanne LS kinnistu omanikuna sissekandmiseks tehti 14.12.1999, hagi esitati 24.05.2006, seega ei ole nõue aegunud. 24.05.2006 esitas hageja hagi kinnistusraamatu kande parandamiseks ja LS ja US nõusoleku andmise kohustamiseks kinnistusraamatu omanikukande kustutamiseks ning omanikuna riigi sissekandmiseks. Seejuures tugines hageja väitele, et Eesti Vabariigi ja LS vahel 18.08.1999 sõlmitud maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping omandi ülekandmiseks on vastuolu tõttu seadusega tühised. Ebaõige ja asjakohatu on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus menetles 2 aastat, s.o. kuni Saare maavanema korraldusega maavanema 02.07.1999 erastamisotsuse kehtetuks tunnistamiseni, haginõudeid ebaseaduslikult. Kinnistusraamatu kande parandamise nõue on kohtu pädevuses ja maakohus ei saanud hagiavalduse vastuvõtmisest ja selle menetlemisest keelduda põhjendusel, et maavanema erastamiskorraldus on kehtiv või et Tallinna Ringkonnakohtu 09.04.2002 otsusega jäeti rahuldamata hageja hagi kinnistu ühisomanikuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Pärast maavanema poolt erastamiskorralduse tühistamist ja halduskohtuvaidlust muutis hageja hagi alust, tuginedes AÕS RakS §-le 11 lg. 5, kuigi jäi endisel ka väite juurde, et maa erastamisleping ja vastav asjaõigusleping on tühised. Seoses maavanema otsuse tühistamisega langes ära vajadus hinnata erastamislepingu ja asjaõiguslepingu kehtivust, mistõttu jätab ringkonnakohus maakohtu põhjendustest välja seisukoha 11.08.1999 asjaõiguslepingu tühisuse kohta ning ei pea vajalikuks selles osas apellatsioonkaebusele vastata. Maa erastamise aluseks olevaks otsuseks on maavanema korraldus maa ostueesõigusega erastamise kohta. MaaRS § 222 lg. 1 kohaselt korraldab maa erastamist maavanem. Seega on ebaõige kaebuse väide, mille kohaselt maa erastamis korralduse tühistamine ei muunud kinnistusraamatu kannet tagasiulatuvalt ebaõigeks. Hageja varasem hagi kinnistu ühisomanikuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks oli küll kinnistusraamatu kande parandamise nõue, kuid selle aluseks oli asjaolu, et Saare Maakohtu 13.03.2000 otsusega on jagatud kinnistul asuv elamu abikaasade ühisvarana ning tunnustatud hageja õigust 1⁄2 mõttelisele osale nimetatud elamust. Käesoleval juhul esitas hageja kinnistusraamatu kande parandamise hagi tuginedes asjaolule, et riigi ja LS vahel 11.08.1999.a. sõlmitud maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping omandi ülekandmiseks on tühised. Seega ei ole 24.05.2006 hagiavalduse näol tegemist nõudega, milles on olemas samadel asjaoludel samade poolte vahel sama hagieseme üle tehtud jõustunud Eesti kohtu otsus, mistõttu hagiavalduse vastuvõtmisest keeldumiseks TsMS § 371 lg. 1 p. järgi või menetluse lõpetamiseks TsMS § 428 lg. 1 p. 2 järgi puudub alus.

20.06.2007 on kinnistusraamatusse kantud vastuväide IS kasuks, mille sisuks on kinnisasja käsutusõiguse piiramine ja ebaõige omanikukande muutmine. 06.06.2013 on kinnistu omanikuna sisse kantud osaühing AK Maadehaldus. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole osaühing AK Maadehaldus poolt kinnistut omandatud heauskselt, kuivõrd kinnistusraamatus oli ja on sisse kantud vastuväide IJ kasuks, mille eesmärgiks on kaitsta sisse kandmata või valesti sisse kantud õiguse omajat kolmanda isiku poolt heauskse omandamise vastu. Seega muudab ringkonnakohus maakohtu otsust selles osas, märkides L ja US asemel kinnistusraamatu kande parandamise tahteavalduse kohustatud isikuks osaühingu AK Maadehaldus. Mis puutub otsusesse osas, millega kohustati aktsiaseltsi Holostovi Kinnisvarahaldus ja L ja US andma nõusoleku 16.03.2011 kinnistusraamatusse kantud aktsiaselts Holostovi Kinnisvarahaldus kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks, siis ka selles osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata, kuid asendab LS ja US uue kostjaga osaühinguga AK Maadehaldus. Selles osas piirdub apellatsioonkaebus väitega, et kuivõrd kinnistusraamatu kanne kinnisasja omanike kohta on õige, siis on otsus hüpoteegikande osas ebaõige. Kuivõrd maavanema korraldus maa erastamiseks tühistati, muutus kinnistu omanikukanne tagasiulatuvalt ebaõigeks, ja et kinnistusraamatusse oli kantud enne hüpoteegi seadmist vastuväide hageja kasuks, siis on õige maakohtu seisukoht, et hüpoteegipidaja ei omandanud hüpoteeki heauskselt. Ringkonnakohus märgib, et aktsiaselts Holostovi Kinnisvarahaldus ei ole maakohtu otsust vaidlustanud, on korduvalt rõhutanud, et hüpoteegiga tagatud nõuet ei ole tekkinud, ja 25.06.2013 täiendavas menetlusdokumendis on esitanud seisukoha, et kohus peaks talle ja osaühingule AK Maadehaldus andma võimaluse hüpoteegi kustutamiseks. Kolleegium juhib siinkohal tähelepanu TsMS §-le 378 lg. 6, mille kohaselt hageja võib käsutada hagi tagamisest talle tulenevaid õigusi, eelkõige võib ta õigusest loobuda või anda nõusoleku tehingu tegemiseks, mis käsutuskeelust tulenevalt oleks keelatud. 13.06.2013 on kinnistusraamatu IV jakku II järjekohale sisse kantud hüpoteek JKG OÜ kasuks. Hageja on Pärnu Maakohtusse esitanud hagi ebaõige hüpoteegikande kustutamiseks. Kuivõrd riigi omanikuna sissekandmise eesmärgiks on registriosa sulgemine, seda aga takistab KRS § 72 lg. 2 tulenevalt piiratud asjaõiguse sissekanne, siis seab ringkonnakohus otsuse täitmise tingimuseks riigi kinnistu omanikuna sissekandmisel, et kinnistusosakonnale esitatakse JKG OÜ ja osaühing AK Maadehalkdus tahteavaldused kinnistusraamatusse IV jakku kantud hüpoteegi kustutamiseks, või neid asendav jõustunud kohtulahend. Menetlusosaliste esimese astme kohtus kantud menetluskulude jaotuse osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Apellatsiooniastmega seotud menetluskulud jätab kolleegium TsMS § 166 alusel solidaarselt LS, US ja osaühingu AK Maadehaldus kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Reet Allikvere

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.