Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Ülle Jänes ja Imbi SidokToomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
22.05.2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-53197
Tsiviilasi
Eesti Loomakaitse Seltsi hagi TV vastu 30000 euro ja lisanduva viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.01.2015 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
32 550 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eesti Loomakaitse Seltsi apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Eesti Loomakaitse Selts (registrikood: 80118299; asukoht: Mardi 11, 10113 Tallinn), esindajad juhatuse liige Geit Karurahu ja vandeadvokaadi abi Ahti Kuuseväli (e-post: [email protected]) Kostja: TV (isikukood: XXXXXXXXXXX; elukoht: XXXXXXXXX XX-X XXXXX XXXXXXX), tehinguline esindaja vandeadvokaat Nigul Saar
Kohtuistungi toimumise aeg
04.05.2015
Istungil osalenud isikud
Hageja esindajad Geit Karurahu ja Ahti Kuuseväli ning kostja esindaja Nigul Saar
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 12.01.2015 otsuse resolutsioon muutmata, muutes maakohtu otsuse põhjendusi.
2.
Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja, Eesti Loomakaitse Selts kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte 1(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-53197 pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.10.11.2013 esitas Eesti Loomakaitse Selts (hageja) Harju Maakohtule hagi TV (kostja) vastu 30 000 euro ja lisanduva viivise väljamõistmiseks. Hagi kohaselt sõlmisid pooled 02.09.2013 notariaalse kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja müüs kostjale XXXXXXX kinnistu asukohaga XXXXX küla, XXXX vald, Viljandi maakond (registriosa nr XXXXX) (edaspidi ka kinnistu) 60 000 euroga. Kostja tasus hagejale müügihinna enne lepingu sõlmimist, omamata tagatist, et hageja kinnistu just temale müüb. Kinnistu müügiks parima pakkumuse leidmisega ja lepingu ettevalmistamisega tegeles OÜ Insidecom Consulting.
2.Pärast notariaalse lepingu sõlmimist sai hagejale teatavaks asjaolu, et Abja Farmid OÜ on teinud pakkumuse hinnaga 90 000 eurot kogu kinnistule. Hagejat kallutati võõrandama kinnistu kostjale 60 000 euroga. Kostjal ja OÜ Insidecom Consulting oli ühine huvi kinnistu edasisel realiseerimisel, sest pärast kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist pöördus OÜ Insidecom Consulting Abja Farmid OÜ poole kostja esindajana kinnistu võõrandamise ettepanekuga. Kostja ja OÜ Insidecom Consulting omasid omavahelist kokkupuudet juba oluliselt varem enne lepingu sõlmimist läbi OÜ Metsamaa Turismitalu.
3.Kuigi kostja väitis, et soovib kinnistut omandada suvekoduks, võõrandas ta kinnistu kaks päeva pärast hinnapettuse ilmsikstulekut. Kinnistu võõrandati 65 000 euroga, kuigi Abja Farmid OÜ-ga peeti läbirääkimisi oluliselt kõrgema hinnaga.
4.Kinnistu võõrandamise võlaõiguslik tehing on tehtud pettusega. Hageja tühistab 02.09.2013 sõlmitud lepingu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 94 alusel. Kostjal puudub võimalus kinnistu omandi tagastamiseks, mistõttu nõuab hageja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1032 lõige 2 alusel saadu hariliku väärtuse hüvitamist. Hageja leiab, et kinnistu harilikuks väärtuseks on vähemalt 90 000 eurot. Seega tuleb kostjalt täiendavalt tasutud hinnale hageja kasuks välja mõista 30 000 eurot. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
6.Hageja poolt esile toodud asjaoludest ei nähtu, et kostja oleks hagejat eksimusse viinud, või et kostja oleks teadnud või pidanud teadma sellest, et kolmas isik on hagejat eksitanud. Asjaolu, et kostja omandas AK-lt Metsamaa Turismitalu OÜ ja et AK oli tegev Insidecom Consulting OÜ-s, ei tõenda, et Insidecom Consulting OÜ hagejat pettis ja kostja oli pettuse osaline. Kostja tasus ostusumma enne tehingut otse hagejale, sest hageja seda ise palus. Hageja pole põhistanud, et tal ei olnud omandi ära
2(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-53197 andmiseks soovi ja kostja tegevuse (petmise) tõttu tekkis alles tal soov omand ära anda.
7.Kostja ei olnud teadlik, et Abja Farmid OÜ on teinud pakkumuse hinnaga 90 000 eurot. Abja Farmid OÜ oli huvitatud üksnes kinnistu ühe osa omandamisest, hageja sooviks oli aga võõrandada kogu kinnistu. Kostja ei tea, milles seisnes väidetav lepingu sõlmimise ettevalmistamine kolmanda isiku poolt. Kostja pole kedagi volitanud enda nimel kinnistu võõrandamise pakkumiste tegemiseks. Jääb arusaamatuks, mille põhjal järeldab hageja, et kostja pidas Abja Farmid OÜ-ga läbirääkimisi.
8.On arusaamatu, millal hageja OÜ-d Insidecom Consulting väidetavast pettusest teavitas ning jääb ebaselgeks, kuidas see peaks tõendama poolte omavahelist seotust ning ühise eesmärgi nimel kinnistu võõrandamist.
9.Hageja väidab, et tema nõude suuruseks on asja harilik väärtus tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal, aga hageja on esitanud tõendi võimaliku väärtuse kohta 2013. aasta veebruarist. Milline oli asja tegelik väärtus tagasinõude õiguse tekkimise ajal, pole tõendatud. Esimese astme kohtu otsus
10.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja jättis menetluskulud hageja kanda.
11.Pole tõendatud, et kostja kallutas hagejat tehingut tegema, et kostja hoidis hagejat tahtlikult eksimuses või et kostja teadis, et MV (praeguse nimega MO) OÜ-st Insidecom Consulting hoidis hagejat tahtlikult eksimuses. Kohus luges tuvastatuks, et hageja soovis vaidlusaluse kinnistu võõrandamist. Asjaolu, et kostja hiljem kinnistu võõrandas, ei oma käesolevas vaidluses tähtsust.
12.Hageja pole tõendanud, et tal oli OÜ-ga Insidecom Consulting tellimusleping parima müügihinna väljaselgitamiseks. Seetõttu ei oma asjas tähtsust OÜ Insidecom Consulting ja kostja omavahelised suhted ja nende asjaolude tõendamiseks esitatud tõendid.
13.Hageja juhatuse liikmed pole üles näidanud majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale isikutele kohast hoolsust müügihinna väljaselgitamiseks. Tsiviilseaduse mõtte kohaselt ei saa hea usu põhimõtte vastaseks lugeda ostuhinna mittevastavust müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale. Hagejat ei saa kohtu hinnangul lugeda petetuks isegi olukorras, kus ta on lepingus määranud ostuhinna, mis ei vasta müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele. Apellatsioonkaebus
14.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
15.Kohus on ekslikult leidnud, et hageja on pettuse objektiks pidanud kinnistu hinda. Pettus seisneb selles, et hagejale loodi vale ettekujutus, nagu kostja pakkumisest kõrgema hinnaga pakkumist kinnistu omandamiseks poleks esitatud. Selle hageja väite osas pole kohus otsuses seisukohta võtnud.
3(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-53197
16.Hagejal oli küll kinnistu müügisoov, kuid kohus on jätnud tähelepanuta, et hagejal oli soov võõrandada kinnistu võimalikult kõrge hinnaga. Kostja poolt pettuse toimepanemine ei saa olla vabandatav asjaoluga, et hageja ei teinud ise piisavalt pingutusi kinnistu turuhinna välja selgitamiseks.
17.Hageja ei nõustu maakohtuga, et asja lahendamisel ei oma tähtsust OÜ Insidecom Consulting ja kostja omavahelised suhted ning nende asjaolude tõendamiseks esitatud tõendid. Pettuse toimepanemise põhistamisel on hageja tuginenud asjaolule, et kostja ja MV olid varasemalt tuttavad ning neil oli ühiseid ärilisi huve. Enne hagi esitamist kinnitas MV, et ta ei tundnud enne vaidlusalust tehingut kostjat. Ka kostja eitas kohtumenetluse algfaasis varasemat kokkupuudet MV ja temale kuuluva OÜ-ga Insidecom Consulting. Seetõttu tuli hagejal neid asjaolusid tõendada. Hiljem on kostja oma positsiooni muutnud ning kinnitanud, et omas pikaajalisi ärisuhteid MV-ga ka enne kinnistu omandamist.
18.Kinnistule ostja leidmisega tegeles ainult MV. Ta pidas läbirääkimisi ka Abja Farmid OÜ-ga, kes edastas MV-le 20.02.2013 e-kirjaga pakkumuse kinnistu omandamiseks 90 000 euroga. Lõplike hinnapakkumiste küsimiseks koostas MV ametliku pöördumise, mille kooskõlastas hageja juhatusega ning lubas edastada selle kõigile ostuhuvilistele koos kinnistu suhtes kehtiva metsakorralduskavaga. Hageja juhtis MV tähelepanu vajadusele saata pakkumine ka Abja Farmid OÜ-le, kuid MV seda ei teinud.
19.Kostja ja MV tegutsesid koos selle nimel, et hageja ei müüks kinnistut Abja Farmid OÜ-le. Kui kostja oli 25.09.2013 kantud kinnistusraamatusse kõnealuse kinnistu omanikuna, pöördus MV kostja esindajana 27.09.2013 e-kirjaga FK (Abja Farmid OÜ omanik) poole. MV kirjutas, et tal on olemas hinnapakkumine, mis on palju kõrgem kui 115 000 eurot. Tunnistajana ütlusi andes on MV selgitanud, et ta püüdis saada FK võimalikult kõrge hinnaga pakkumist.
20.Ka kostja ise kallutas hagejat müüma kinnistut just talle, sest ta kinnitas, et soovib kinnistu omandada oma perele suvekoduks. Kuna hageja soovis, et kinnistul ei peetaks tulevikus jahti, andis teadmine suvekodu rajamisest hagejale vastava kindlustunde. Kostja on müügihuvi põhjuseks toonud pärast kinnistu omandamist ilmnenud asjaolu, et kinnistul asuva metsa hooldamine nõuab rahalisi kulutusi. Puudustega asja müümisest ei ole aga kostja kordagi hagejat teavitanud, mistõttu pole kostja põhjendus usutav. Hageja tegi kostjale ettepaneku kinnistu tagastada, kuid kostja sellega ei nõustunud.
21.MV poolt FK-ga peetud läbirääkimiste ilmsikstulekul teatas kostja koheselt FK-le, et OÜ Insidecom Consulting teda enam ei esinda. Seega esindas kuni 09.10.2013 kostjat MV-le kuuluv OÜ Insidecom Consulting. Kostja loobus kinnistu müügiläbirääkimiste jätkamisest FK-ga, kuigi temaga olid pooleli läbirääkimised kinnistu müügiks enam kui 115 000 euro eest ning müüs kinnistu paari päeva jooksul edasi oma usaldusisikule RK-le hinnaga 65 000 eurot. RK võõrandas kinnistu kiiresti edasi. Kostja pole esitanud ühtegi põhjendust, miks ta pidi kinnistu müügiga kiirustama ning kuidas tal õnnestus nii lühikese ajaga leida ostja.
4(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-53197
22.Maakohus pole arvestanud ütlustega, mida hageja juhatuse liige TS tunnistajana andis. Ütlustega on tõendatud, et MV avaldas ise soovi abistada hagejat kinnistule ostja leidmisel. MV viibis hageja juhatuse koosolekutel, kus juhiti MV tähelepanu eraldi sellele, et ta küsiks pakkumist Abja Farmid OÜ-lt ning et MV lubas seda teha. MV kinnitas kostja pakkumise saamise päeval, et paremat pakkumist ei ole võimalik saada ning et Abja Farmid OÜ pole huvitatud kinnistu ostmisest ega ole teinud ühtegi pakkumist. MV soovitas müügikuulutust kinnisvaraportaali mitte üles panna ja kinnitas, et ta kostjat enne vaidlusalust müügitehingut ei tundnud. Kostja ja MV vahelisele usaldusele viitab ka asjaolu, et kuigi kostjal puudus enne müügitehingu tegemist hagejaga igasugune varasem kokkupuude, tasus kostja kinnistu müügihinna hagejale enne müügilepingu sõlmimist. TS puudus igasugune kontakt kostjaga enne müügilepingu sõlmimist, mistõttu ei vasta tõele kostja väide, nagu oleks hageja telefonivestluses palunud raha varem üle kanda.
23.Maakohus pole hinnanud kostja valeväiteid ning pole nendega arvestamata jätmist ka põhjendanud. Olulisim, millele kohus pole tähelepanu pööranud on see, et kostja ega MV ei ole kohtus esitanud ühtegi põhjendust, miks MV ei küsinud 2013. aasta juulis hinnapakkumist Abja Farmid OÜ-lt. Kohus ei ole põhjendanud, milline oleks võinud olla MV muu huvi sellisel viisil käituda, kui see ei olnud soov tegutseda kostja huvides. Vastustaja seisukoht
24.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonimenetluse menetluskulud palus vastustaja jätta apellandi kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
25.Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb muuta maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
26.Pettus on TsÜS § 94 lg 1 järgi isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Pettuse aluseks võib TsÜS § 94 lg 2 järgi olla ka hea usu põhimõtte vastane asjaoludest teatamata jätmine või kontrollimata andmete esitamine tõestena. Sama paragrahvi neljandast lõikest tuleneb, et kui pettuse pani toime kolmas isik, kelle eest tehingu teine pool ei vastuta, võib petetud pool tehingu tühistada, kui teine pool pettusest teadis või teadma pidi. Kui teine pool pettusest ei teadnud ega pidanudki teadma, võib tehingu tühistada juhul, kui tehingu alusel omandas õiguse pettuse toimepannud kolmas isik.
27.Pooled ei ole menetluses vaielnud tehingu tühistamise formaalsete eelduste täidetuse üle, mh et kostjani on jõudnud nõutav tühistamise avaldus (TsÜS § 98 lg 1) ja et hagiavalduses sisalduv tühistamisavaldus oli tähtaegne (TsÜS § 99). Pooled vaidlevad selle üle, kas on täidetud tehingu tühistamise materiaalsed eeldused. Hageja on menetluses tuginenud tühistamise alusena pettusele (TsÜS § 94).
28.Kolleegium märgib esmalt, et asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6 lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse
5(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-53197 tõttu (TsÜS § 92 või 94 alusel) üldjuhul kõne alla ei tule, kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1140-07, p 38). Seega on maakohus kolleegiumi arvates õigesti järeldanud, et vaidluse lahendamiseks tuleb kontrollida (võlaõigusliku) müügilepingu tühistamise materiaalsete eelduste olemasolu. Hageja esitatud asjaolud ei anna alust arvata, et täidetud oleksid vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingu tühistamise materiaalsed eeldused.
29.Lõppastmes on õige ka maakohtu seisukoht, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuid maakohtu põhjendused hagi rahuldamata jätmise kohta tuleb asendada ringkonnakohtu otsuse põhjendustega.
30.Kolleegiumi arvates on maakohus hagiavalduses tehtud tühistamisavaldust (I kd, tl 34) sisustanud liiga kitsalt, leides, et pettus seisneb hageja väitel kinnisasja hinnas. Tühistamisavalduses on tõepoolest väidetud, et hagejat on mõjutatud sõlmima müügilepingut kostjaga oluliselt alla turuhinna ning äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Hagist tervikuna võib siiski aru saada, et hageja näeb enda eksitusse viimist selles, et talle loodi vale ettekujutus, nagu kostja pakkumisest kõrgema hinnaga pakkumist kinnistu omandamiseks ei oleks esitatud. Kasutades MV’t või OÜ-d Insidecom Consulting MV isikus lõi kostja hageja väitel temas eksliku ettekujutuse, et kostja poolt pakutud hind on parim, millega kinnistut on võimalik võõrandada.
31.Kolleegiumi hinnangul võimaldavad tõendid järeldada, et vaatamata algsele huvi puudumisele terve kinnistu omandamise vastu, võis Abja Farmid OÜ-l 2013.a veebruari seisuga ostusoov siiski tekkinud olla. Seda tõendab eeskätt MV ja Abja Farmid OÜ esindaja MR vaheline e-kirjavahetus ajavahemikus 2012.a november kuni 2013.a märts (II kd, tl 46-47; I kd, tl 14-18). Muu hulgas on MV 20.02.2013 MR-le saadetud e-kirjas palunud kinnitust 89 816 euro suurusele pakkumisele (I kd, tl 14). Seega pidi MV olema teadlik Abja Farmid OÜ poolsest potentsiaalsest ostuhuvist oluliselt kõrgema hinnaga kui 60 000 eurot. Tõenditest nähtub, et juulis 2013, kui hageja juhatus palus MV-l küsida lõplikke hinnapakkumisi kõigilt ostuhuvilistelt (I kd, tl 21-22), MV sellesisulist päringut Abja Farmid OÜ-le ei saatnud. Kumbki pooltest pole menetluses ka väitnud, et päring 2013.a juulis Abja Farmid OÜ-le tegelikult saadeti. Tõenditest ei nähtu, et MV oleks hageja juhatuse liikmeid Abja Farmid OÜ potentsiaalsest ostusoovist ja päringu saatmata jätmisest teavitanud. Abja Farmid OÜ potentsiaalsest ostusoovist ja päringu saatmata jätmisest teades ei oleks hagejaga sarnane mõistlik isik samasuguses olukorras kostjaga kinnistu müügilepingut sõlminud või oleks selle sõlminud oluliselt teistsugustel tingimustel, eelkõige oluliselt kõrgema müügihinnaga.
32.Maakohtu järelduste kohaselt ei ole hageja tõendanud, et hagejal oli OÜ-ga Insidecom Consulting tellimusleping parima müügihinna väljaselgitamiseks. Ringkonnakohtu arvates saab MV ja TS ütlustest (II kd, tl 166pöördel - 167 ja tl 163pöördel-164), samuti MV poolt saadetud e-kirjadest (I kd, tl 14-18, 19-20, 21-22, 23-24, 27, 28-29) nende kogumis järeldada, et MV täitis hageja käsundit kinnistu müügilepingu sõlmimise ettevalmistamisel (VÕS § 619). Seejuures puudub määrav tähtsus sellel, kas käsundi sisuks oli parima müügihinna väljaselgitamine või lihtsalt potentsiaalsete ostjate otsimine. Käsundisaaja peab käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega (VÕS § 620 lg 1) ning järgima käsundi täitmisel käsundiandja juhiseid (VÕS § 621 lg 1), samuti teatama
6(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-53197 käsundiandjale kõigist käsundi täitmisega seotud olulistest asjaoludest, eelkõige nendest, mis võivad ajendada käsundiandjat juhist muutma (VÕS § 624 lg 1). Eeltoodut arvestades oli MV ka kohustatud hagejat teavitama Abja Farmid OÜ potentsiaalsest ostusoovist ja saatma Abja Farmid OÜ-le 2013.a juulis päringu lõpliku hinnapakkumise saamiseks. Nendest asjaoludest teavitamata jätmist ei saa pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks TsÜS § 94 lg 2 mõttes. Kuivõrd hageja on mittetulundusühing ning MV on tegutsenud selle juures ka vabatahtlikuna (II kd, tl 166 pöördel), ei saa kolleegiumi arvates asuda seisukohale, et käsundi täitmist võinuks mõistlikult eeldada üksnes tasu eest (VÕS § 627 lg 1). Käesolevas punktis märgitu kehtiks ka juhul, kui asuda seisukohale, et käsundit täitis OÜ Insidecom Consulting MV isikus.
33.Kolleegiumi hinnangul saab tõendite põhjal järeldada, et Abja Farmid OÜ potentsiaalsest ostusoovist ja päringu saatmata jätmisest teatamata jätmise üheks eesmärgiks oli kallutada hagejat kostjaga tehingut tegema. Seda kinnitab eeskätt MV käitumine pärast vaidlusaluse müügilepingu sõlmimist. Materjalidest nähtuvalt on MV pöördunud 27.09.2013, s.o kaks päeva pärast kinnistu omandi ülekandmist kostjale (omanikukande muutmist kinnistusraamatus), FK poole, pärides saadetud e-kirjas Abja Farmid OÜ huvi kohta sama kinnistu ostmiseks (I kd, tl 30, tõlge tl 31). 04.10.2013 on MV saatnud FK-le veel teise e-kirja, milles teatab, et soovib saada hinnapakkumise hiljemalt 08.10.2013 ning et tal on olemas hinnapakkumine, mis on palju kõrgem kui 115 000 eurot (I kd, tl 194, tõlge tl 195).
34.Ülaltoodut arvestades ei oma kolleegiumi hinnangul asja lahendamise seisukohalt iseenesest tähtsust asjaolu, et hageja juhatuse liikmed tegelesid ka ise kinnistu müügi ettevalmistamisega. Samuti ei ole TsÜS § 94 järgsete tehingu tühistamise materiaalsete eelduste kontrolli puhul asjakohased maakohtu otsuse põhjendused, mille kohaselt ei ole hageja juhatuse liikmed ise üles näidanud majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale isikutele kohast hoolsust müügihinna väljaselgitamiseks. Oluline on see, kas hageja oleks MV poolt avaldamata jäetud asjaoludest teades kostjaga samadel tingimustel müügilepingu sõlminud (vt ka otsuse põhjenduste p 31). Kolleegium nõustub küll sellega, et kostja kui kinnistu ostja kohustuseks ei olnud hageja jaoks parima hinna väljaselgitamine ning et TsÜS § 65 kohaselt võib lepinguga asjale ette näha teistsuguse hinna kui asja turuhind ja see iseenesest ei ole hea usu põhimõtte vastane.
35.Kuivõrd MV ega OÜ Insidecom Consulting ei ole vaidlustatud müügilepingu pooleks, tuleb asja lahendamiseks täiendavalt kontrollida TsÜS § 94 lg 4 kohaseid tehingu tühistamise materiaalseid eeldusi. Praeguse juhtumi asjaolusid arvestades vajab eeskätt tuvastamist see, kas kostja MV või OÜ Insidecom Consulting poolt toime pandud pettusest teadis või pidi teadma. Kohtu ette toodud asjaoludest ei nähtu, et kostja nende kolmandate isikute eest vastutaks või et pettuse toime pannud isikud oleksid vaidlusaluse müügilepingu alusel mõne õiguse omandanud.
36.Ringkonnakohus ei ole menetluses esitatud ja kogutud tõendite põhjal veendunud, et kostja müügilepingu sõlmimisel teadis või pidanuks teadma MV või OÜ Insidecom Consulting poolt toime pandud pettusest, st et MV pole teavitanud hageja juhatuse liikmeid Abja Farmid OÜ potentsiaalsest ostusoovist ega päringu saatmata jätmisest. Asjaolust, et kostja tasus hagejale müügihinna enne kinnistu müügitehingu toimumist, ei saa kolleegiumi hinnangul pettuse osas asjakohaseid järeldusi teha. Asjaolud, et
7(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-53197 kostja on olnud 5-6 aastat MV ettevõtlusnõustamise klient ja et OÜ Insidecom Consulting töötaja AK on võõrandanud kostjale 22.04.2013 OÜ Metsamaa Turismitalu osa (I kd, tl 40 ja 41-42), seonduvad vaidlusaluse tehinguga üksnes kaudselt ning nendest ei saa järeldada, et kostja ülalkirjeldatud pettusest teadis või pidi teadma. Hageja on välja toonud, et kaks päeva pärast seda, kui hageja oli MV-le teatanud pettuse ilmsikstulekust, võõrandas kostja kinnisasja edasi. Samas pole esitatud ja kogutud tõendite põhjal tuvastatav, millal sai hageja väidetud pettusest teada kostja. Seega ei ole võimalik seostada kinnistu edasivõõrandamist pettuse ilmsikstulekuga. Samuti ei saa tõenditest teha järeldusi kinnistu edasivõõrandamise (väidetavalt ebasoodsate) tingimuste seose kohta MV sooritatud pettuse ilmsikstulekuga. Põhimõtteliselt oli kostja vaba hagejalt ostetud kinnisasja edasisel käsutamisel.
37.Viidatud 27.09.2013 ja 04.10.2013 e-kirjade saatmisega seonduvaid asjaolusid on MV selgitanud kirjalikult (II kd, tl 142-144) ning ka kohtule tunnistajana antud ütlustes (II kd, tl 167 ja 167 pöördel). MV kinnitusel kostja teda ega OÜ-d Insidecom Consulting tegelikult kinnistu müügiga tegelemiseks volitanud ei olnud ning enda kostja esindajana mainimine 27.09.2013 ja 04.10.2013 e-kirjades oli MV enda initsiatiiv. Tõenditest pole võimalik ka järeldada, et tegu oleks TsÜS § 118 lg 2 järgi kvalifitseeritava olukorraga (nn talumisvolitusega) või et kostja oleks MV või OÜ Insidecom Consulting enda nimel volitusteta tegutsemise tagantjärele heaks kiitnud (TsÜS § 129 lg 3). Kostja poolt 09.10.2013 FK-le saadetud e-kirjad, milles kostja teatab AK volituste lõppemisest (I kd, tl 166-167, tõlge tl 168-169), ei ole hageja väidete tõendamiseks piisavad. Nendest tõenditest ei nähtu, mis volitustest on ekirjades juttu ning millal need on antud. Muid TsÜS § 94 lg 4 kohaste tehingu tühistamise materiaalsete eelduste aspektist asjakohaseid tõendeid pole kohtule esitatud.
38.Kokkuvõttes ei toeta tõendid hageja väidet, et kostja ja MV tegutsesid koos hageja eksimusse viimisel. Isegi kui asuda (hüpoteetiliselt) seisukohale, et kostja ja MV kinnistu edasivõõrandamisel hiljem koostööd tegid, ei kinnita see kolleegiumi arvates veel kostja teadlikkust või teadmapidamist pettusest müügilepingu sõlmimise ajal hagejaga.
39.Seega ei ole TsÜS § 94 lg 4 järgi nõutavad tehingu tühistamise materiaalsed eeldused tõendamist leidnud. Hagiavalduses sisalduv tühistamisavaldus pole järelikult hageja soovitud õigusmuudatusi kaasa toonud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Kuivõrd hagejal puudub kostja vastu TsÜS § 90 lg 2 ja VÕS § 1032 lg 2 kohane nõue, ei käsitle kohus menetlusökonoomia kaalutlustest lähtudes kinnistu turuhinna (TsÜS § 65) kohta esitatud tõendeid.
40.Kolleegium lisab, et tehingu tühistamise avalduse tuginemine eksimusele või pettusele on senise kohtupraktika järgi avalduse õigusliku hindamise küsimus, mille puhul ei ole kohus poolte hinnanguga seotud. Üldjuhul sisalduvad pettuse alusel tehingu tühistamise avalduses ka eksimuse alusel tehingu tühistamise asjaolud, st kui esitatud asjaolud ei anna alust tühistada tehingut pettuse alusel, võivad need siiski anda aluse tühistada tehing eksimuse alusel (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-09, p 18). Praegusel juhul ei anna hageja esitatud tühistamise asjaolud alust tehingu tühistamiseks eksimusele (TsÜS § 92 lg 1) tuginedes. Tühistamise võimalus oleks
8(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-53197 välistatud juba TsÜS § 92 lg-st 5 lähtuvalt, kuna taolistes asjaoludes eksimuse riisikot kandis vastavalt lepingu sisule ja sõlmimise asjaoludele hageja.
41.Seoses apellatsioonkaebuse väidetega lisab kolleegium järgmist. Apellatsioonkaebuses on hageja asunud väitma, et ka kostja ise oma vahetu käitumisega kallutas hagejat müüma kinnistut kostjale. See on kolleegiumi hinnangul uus väide, millega ringkonnakohtul ei ole võimalik TsMS §-st 652 lähtuvate piirangute tõttu apellatsioonimenetluses arvestada. Tühistamisavalduses ega maakohtu menetluses ei ole hageja selliseid väiteid esitanud ega sellega seonduvaid asjaolusid tehingu tühistamise alusena välja toonud.
42.Seoses kostja poolt müügilepingu ettevalmistamise käigus hagejale avaldatuga, et soovib kinnistu omandada oma perele suvekoduks, märgib kolleegium järgmist. Asjas esitatud ja kogutud tõendid ei võimalda järeldada, et nimetatud asjaolu (suvekodu rajamine) oli hageja jaoks lepingu sõlmimisel määrava tähtsusega, st et kostja vastava kinnituseta ei oleks hageja müügilepingut sõlminud või oleks teinud seda oluliselt teistsugustel tingimustel. Ka müügileping ei sisalda suvekodu rajamist puudutavaid tingimusi. Asjaolusid, miks ta otsustas suvekodu rajamise kavatsusest hiljem loobuda ja kinnistu edasi võõrandada, on kostja menetluses usutavalt selgitanud. Asjaolu, et kostja ei ole väidetavate puudustega asja müümisest hagejat kordagi teavitanud, ei oma asjas õiguslikku tähtsust. Teavitamiseks puudus vajadus olukorras, kus kostja oli leidnud kinnisasjale ise ostja.
43.Hageja hinnangul näitab kostja ja MV ühist tegutsemist selle nimel, et hageja müüks kinnistu just kostjale ka see, et kostja esitas oma hinnapakkumise hagejale hilinemisega, oodates ära, millal kõik teised on oma pakkumised esitanud. Seega teadis kostja oma pakkumist esitades, millise hinnaga pakkumised on esitatud ning see andis kostjale võimaluse teha pakkumine, millega oleks tagatud, et hageja müüb kinnistu just temale. Hageja osundatud väited on oletuslikud ning asjas puuduvad tõendid selle kohta, et kostja teadis oma pakkumist tehes, millise hinnaga pakkumised on eelnevalt hagejale esitatud. Lisaks oli hageja juhatus vaba otsustama, kas hilinenud pakkumist arvestada või mitte.
44.Hageja on seadnud kahtluse alla MV poolt tunnistajana antud ütluste kui tõendi usaldusväärsuse. Kolleegiumi hinnangul ei esine aluseid jätta MV ütlused TsMS § 238 lg 5 teise lause alusel tõendina arvestamata. Küll tuleb MV ütluste hindamisel arvestada tema negatiivset suhtumist hageja tegevusse ning endiste ja praeguste juhatuse liikmete isikutesse. See nähtub eeskätt MV poolt hageja juhatuse liikmetele ja TS-le saadetud e-kirjadest ja tekstisõnumitest (SMS-id) (II kd, tl 72-83; 84-85). Teisalt tuleb TS ütluste hindamisel silmas pidada, et ta võib olla isiklikult huvitatud hagi rahuldamisest. Seda eelkõige hageja vaidlusaluse müügilepingu sõlmimisega seonduvate võimalike kahjunõuetega tema kui endise juhatuse liikme vastu. Menetluskulude jaotus
45.Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.
46.Maakohus ei ole vaidlustatud kohtuotsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, mistõttu ei määra menetluskulude rahalist suurust apellatsioonkaebuse lahendamisel kooskõlas TsMS § 174 lg-ga 4 kindlaks ka
9(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-53197 ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab käesolevas asjas kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Jänes
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.