Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 10.11.2013 esitas XXX Harju Maakohtusse hagi XXX vastu 30 000 euro ja lisanduva viivise väljamõistmiseks. Hagi kohaselt sõlmisid pooled 02.09.2013 notariaalse kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja müüs kostjale XXX kinnistu asukohaga XXXküla, XXX vald, XXXmaakond (registriosa nr XXX) 60 000 euroga. Kinnistu müügiks parima pakkumuse leidmisega tegeles hageja tellimusel OÜ XXX, kes teatas hagejale, et parim on kostja pakkumus hinnaga 60 000 eurot. Peale notariaalse lepingu sõlmimist sai hagejale teatavaks asjaolu, et OÜ XXX on teinud pakkumuse hinnaga 90 000 eurot kogu kinnistule. Seda varjati hageja eest eesmärgiga kallutada hagejat võõrandama kinnistu kostjale 60 000 euroga. Kostja oli pettusest teadlik. Ta soovis kinnistu hiljem kallimalt edasi võõrandada. Lepingu sõlmimist valmistas ette OÜ XXX, sh rääkis kostjaga läbi lepingu tingimused. Samuti tasus kostja müügihinna enne lepingu sõlmimist, omamata vähimatki tagatist, et hageja kinnistu just temale müüb. Pärast kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist pöördus OÜ XXX OÜ XXX poole kostja esindajana kinnistu võõrandamise ettepanekuga. Seega oli neil ühine huvi kinnistu edasisel realiseerimisel. Kostja ja OÜ XXX omasid omavahelist kokkupuudet juba oluliselt enne lepingu sõlmimist läbi OÜ XXX. Viimase töötaja võõrandas kostjale osaühingu osaluse. Kaks päeva pärast hinnapettuse ilmsikstulekust võõrandas kostja kinnistu, kus müügihind tasuti enne tehingu tegemist kostjale. Kinnistu võõrandati 65 000 euroga, kuigi OÜ-ga XXXpeeti läbirääkimisi oluliselt kõrgema hinnaga. Sellega sooviti välistada hageja võimalust saada kinnistu kostjalt tagasi. Kostja teatas, et soovib kinnistut omandada suvekoduks, kuid võõrandas kinnistu vahetult pärast pettuse ilmsikstulekut. Tehingut vahendanud isik ei ole hagejale kunagi teatanud, et OÜ-a XXXei saa tehingut teha, sest viimane on huvitatud üksnes osast kinnistust. Kriminaalmenetluse alustamata jätmise määrusega ei ole tõendatud pettuse puudumine kostja käitumises. Hageja leiab, et kinnistu võõrandamise võlaõiguslik tehing on tehtud pettusega. Hagejat hoiti teadmatuses OÜ XXXpakkumusest ning eesmärgiks oli hageja mõjutamine sõlmima müügilepingut oluliselt alla turuhinna. Hageja tühistab 02.09.2013 sõlmitud lepingu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 94 alusel. Kuna kostjal puudub võimalus kinnistu omandi tagastamiseks, nõuab hageja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1032 lõige 2 alusel saadu hariliku väärtuse hüvitamist. Hageja leiab, et kinnistu harilikuks väärtuseks on vähemalt 90 000 eurot. Seega tuleb kostjalt täiendavalt tasutud hinnale hageja kasuks välja mõista 30 000 eurot. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. TsÜS § 94 sätestatud pettuse aluseid ei esine. OÜ XXXoli huvitatud üksnes kinnistu ühe osa (põllumaa, s.t. haritava maa ja loodusliku rohumaa) omandamisest, hageja sooviks oli aga võõrandada kogu kinnistu. Seetõttu ei vastanud OÜ XXXväljapakutu hageja ettepanekule, mistõttu ei saa rääkida viimase parimast pakkumusest.

Asjaoludest, et kostja on omandanud OÜ XXX töötajalt osaluse äriühingus, et kostja kandis XXX kinnistu ostuhinna hageja kontole enne tehingu toimumist, kasutas pärast kinnistu omandamist kinnistu müügiks pakkumisel OÜ XXX teenuseid ning võõrandas kinnistu 11.10.2013, ei nähtu, et kostja oleks hageja mistahes viisil eksimusse viinud või teda eksimuses hoidnud, või et kostja oleks teadnud või pidanud teadma sellest, et kolmas isik on mistahes viisil hageja eksimusse viinud või teda eksimuses hoidnud. Kuivõrd 02.09.2013 ostu-müügilepingu tühistamise materiaalsed eeldused ei ole täidetud - kostja pole hagejat ei petnud ega eksimuses hoidnud, on see leping kehtiv. Tõendatud pole, et hageja tellis OÜ-lt XXX kõrgeima hinnaga pakkumuse väljaselgitamiseks konkursi ja sõlmis selleks lepingu. Tegemist oli XXX vabatahtliku tegevusega hageja abistamiseks. Ka ei nähtu, et hageja tegi juulis 2013 OÜ-le XXX ülesandeks küsida kõigilt leitud ostuhuvilistelt viimased hinnapakkumised. Kostja ei olnud teadlik, et OÜ XXX on teinud pakkumuse hinnaga 90 000 eurot. Samuti pole tõendatud, et niisugune pakkumus oleks üldse olemas olnud või ei kostja oli sellest teadlik. Kostja tasus ostusumma enne tehingut otse hagejale seetõttu, et hageja seda ise palus. See viitab olukorrale, et hageja tegutses kiirustades, tõenäoliselt rahahädas. Nimelt allkirjastasid pooled kokkulepitud ajal notari juures küll lepingu, aga siis selgus, et hagejal oli vaja tehingu tegemiseks ka üldkoosoleku otsust. Seda ei olnud ning kinnistusavalduse esitamine viibis seetõttu ca kaks nädalat. Kostja ei tea, milles seisnes väidetav lepingu sõlmimise ettevalmistamine kolmanda isiku poolt. E-kirja, milles XXX OÜ pöördus XXXOÜ poole kinnistu võõrandamise ettepanekuga, näeb kostja esimest korda käesolevas menetluses - kostja ei ole kedagi volitanud enda nimel niisuguste pakkumiste tegemiseks. Asjaolu, et kostja omandas aprillis 2013 XXXXXX OÜ ja et XXX oli tegev XXX OÜ-s, ei tõenda, et XXX OÜ hagejat pettis ja kostja oli selle pettuse osaline või teadlik pettusest. Hageja ei ole selgitanud ega tõendanud, millal ta XXX OÜ-d väidetavast pettusest teavitas. Kui eeldada, et kostja poolt kinnistu võõrandamine toimus tõepoolest kaks päeva peale seda, kui hageja teavitas XXX OÜ-d, et viimase petlik tegevus on hagejale teatavaks saanud, jääb ebaselgeks, kuidas niisugune kokkulangevus peaks tõendama poolte omavahelist seotust ning eriti veel ühise eesmärgi nimel kinnistu võõrandamist. Kostjale jääb arusaamatuks, mille põhjal järeldab hageja, et kostja pidas XXXOÜ-ga läbirääkimisi ja et tal oli võimalus saada kinnistu eest üle 100 000 euro. Kui hageja tõepoolest hindab kinnistu turuväärtuseks 100 000 eurot ja rohkem, siis tekib küsimus, miks hageja võõrandas kinnistu alla selle turuväärtuse. Pakkumine ei võrdu turuväärtusega. TsÜS § 94 lg 2 ei tulene, et ostuhuviline peaks teatama müüjale sellest, et keegi on valmis temast (st potentsiaalsest ostjast) veelgi parema pakkumise tegema. XXX ja XXX e-kirjavahetuse puhul ei ole tegemist pakkumusega.

Kostja nõustub prokuratuuri hinnanguga, et hageja ei ole kinnistu müüki korraldades "võtnud tarvitusele vajalikke meetmeid tekkinud olukorra ärahoidmiseks", st on kinnistu müügi ise korraldanud nii, et ta ei ole nüüd tulemusega rahul. Arvestades hageja väidet, et pettuse pani toime isik, kes oli väidetavalt mitte ostjaga, vaid müüjaga lepingulises suhtes (hageja ei ole täpsustanud, mis leping sidus teda OÜ-ga XXX), ei ole hagejal kui müüjal tehingu tühistamise materiaalõiguslikku alust, teda ei ole eksitusse viinud ega eksimuses hoidnud ei tehingu teine pool (ostja) ega ka selline isik, kellele saaks omistada TSÜS §-de 132 ja 133 alusel ostja vastutuse ja teadmise. Hageja väidab, et tema nõude suuruseks on asja harilik väärtus tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal, aga hageja on esitanud tõendi võimaliku väärtuse kohta 2013 veebruarist. Milline oli asja tegelik väärtus tagasinõude õiguse tekkimise ajal, seda pole tõendatud. Hageja peab tõendama, et kostja viis hageja eksimusse kinnistu hinna osas. Pooled ei sõlminud kinnistu müügilepingut tingimusega, et kostja omandab kinnisasja tehingu tegemise hetke kõrgeima võimaliku turuhinnaga, ega andnud kinnistust, et selliseks hinnaks on 60 000 eurot ja võtnud vastutust õige turuhinna määramise eest. Kostja omandas asja lepinguhinnaga. Müüjat esindas selles tehingus XXX. Müüja soov oli saada müügihinnana 60 000 eurot ja selle kujunemise tingimused ei olnud pooltele mistahes täiendavaid kohustusi kaasa toov. Poolte käsutustehing ei ole tühine isegi kui kohustustehing oleks tühistatud pädevalt. Hageja ei ole toonud esile käsutustustehingu tühistamise asjaoluks vajalikku väidet ning seda tõendanud või usutavalt põhistanud, et tal ei olnud omandi ära andmiseks soovi ja kostja tegevuse (petmise) tõttu tekkis alles tal soov omand ära anda.

Maakohtu otsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega ning poolte poolt menetluse käigus esitatud tõenditega ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Pooled ei vaidle järgmiste asjas tähtsust omavate asjaolude üle: • pooled sõlmisid 02.09.2013 notariaalse kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja müüs kostjale XXX kinnistu asukohaga XXX küla, XXX vald, XXX maakond (registriosa nr XXX) 60 000 euroga (I kd lk 8-13); • hagiavalduses (10.11.2013) esitas hageja 02.09.2013 sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühistamisavalduse. Pooled vaidlevad selle üle, kas täidetud on TsÜS §-st 94 tulenevad tühistamise materiaalsed eeldused. TsÜS § 94 lg 1 kohaselt on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Vastavalt lõikele 2 on ebaõigete asjaolude avaldamisega võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata jätmine, millest vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, samuti selliste asjaolude tõesena avaldamine, mille tõelevastavust avaldaja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks. Tulenevalt lõikest 3 võib tehingu teinud isik pettuse mõjul tehtud tehingu tühistada. Vastavalt neljandale lõikele, kui pettuse pani toime kolmas isik, kelle eest tehingu teine pool ei vastuta, võib petetud pool tehingu tühistada, kui teine pool pettusest teadis või teadma pidi. Kui teine pool pettusest ei teadnud ega pidanudki teadma, võib tehingu tühistada juhul, kui tehingu alusel omandas õiguse pettuse toimepannud kolmas isik.

Hageja ja kostja on vaidlusaluse lepingu pooled, seega on hagejal õigus kostjalt kui ostjalt nõuda nii kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingu kui ka võlaõigusliku lepingu tühisuse tuvastamist. Hageja on menetluses selgitanud, et teda peteti, kuna loodi ebaõige ettekujutus vara hinnast. Seega on hageja taotluseks võlaõigusliku lepingu tühisuse tuvastamine. Hageja on esitanud rahalise nõude. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et täidetud on tühistamise formaalsed eeldused st kostjani on jõudnud tühistamise avaldus (TsÜS § 98 lg 1) ja et tühistamine on tähtaegne (TsÜS § 99). Kohtul tuleb tuvastada, kas täidetud on ka tühistamise materiaalsed eeldused (TsÜS § 94). TsÜS § 94 lg 1 kohaldamise eelduseks on asjaolu, et pettetud isikut kallutati tehingut tegema. Kohus leiab, et asjas ei ole tõendamist leidnud asjaolu, et hagejat kallutati kostja poolt nimetatud hinnaga tehingut tegema s.t et kostjal puudus 60 000 euro eest kinnistu võõrandamise tahe. Vastupidiselt on hageja ise hagiavalduses esile toonud asjaolu, et hageja tellimusel tegeles parima pakkumise väljaselgitamisega XXXOÜ-st XXX. Seega saab lugeda tuvastatuks, et hageja soovis vaidlusaluse kinnistu võõrandamist. Kinnistu müügisoov on tõendatud ka tunnistaja XXX ütlustega (II kd lk 163 pöördel). Samas leiab kohus, et hageja ei ole tõendanud, et hagejal oli OÜ-ga XXX tellimusleping parima müügihinna väljaselgitamiseks. Hageja esitas hageja ja OÜ-ga XXX vahelise lepingu olemasolu tõenduseks kaks e-kirja (I kd lk 19 ja 21). Tunnistajana ütlusi andnud XXX selgitas, et temal oli varem hagejaga sõlmitud leping parima kasvava metsa raieõiguse ostupakkumise leidmiseks, muid lepinguid ta hagejaga sõlmitud ei olnud. Tunnistaja sõnul tegeles ta kinnistu müügiga nii palju, et küsis oma vabast ajast mõningatelt põllumajandusettevõtetelt pakkumist (II kd lk 166 pöördel). Kohtu hinnangul ei saa ainuüksi hageja esitatud e-kirjade ja tunnistaja XXX ütlustega (II kd lk 164 pöördel) lugeda tõendatuks, et hageja ja OÜ XXX vahel oli leping kinnistule parima müügihinna väljaselgitamiseks. Nimetatud kirjadest nähtub, et XXX pakkus abi kinnistule ostja leidmisel. Ühestki tõendist ei nähtu asjaolu, et hagejal oli OÜ-ga XXX sõlmitud leping, millest oleks osaühingule kohustus välja selgitada parima hinnaga müügipakkumine. Seega ei oma asjas tähtsust OÜ XXX ja kostja omavahelised suhted ja nende asjaolude tõendamiseks esitatud tõendid (I kd lk 40-42, I kd lk 166-169, I kd lk 194-195). Hageja ei ole tõendanud, et kostja hoidis hagejat tahtlikult eksimuses või et kostja teadis, et XXXOÜ-st XXX hoidis hagejat tahtlikult eksimuses. Asjaolu, et kostja hiljem kinnistu võõrandas (I kd lk 32-39), ei oma käesolevas vaidluses tähtsust. Isegi juhul, kui eeldada, et hagejat kallutati müügitehingut tegema 60 000 euroga, siis ei ole hageja juhatuse liikmed ise üles näidanud majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale isikutele kohast hoolsust müügihinna väljaselgitamiseks. Kohus nõustub kostjaga selles, et kostja kui kinnistu ostja kohustuseks ei saanud olla hageja jaoks parima hinna väljaselgitamine. Vaidlusaluse tehingu sõlmimise ajal oli juhatuse liikmeks ka XXX(II kd lk 163 pöördel - 166). Tunnistaja XXX ütlustest tulenevalt ei selgitanud hageja juhatuse liikmed enne vaidlusaluse kinnistu müüki välja kinnistu tegelikku hinda, vaid määratleti alampiir, milleks oli 50 000 eurot (II kd lk 164 pöördel). Kinnistu parima müügihinna väljaselgitamiseks ei pannud hageja kuulutust ka müügikuulutusi sisaldavatesse kinnisvaraportaalidesse (II kd lk 166).Tunnistaja XXX ütluste kohaselt oli kinnistu müügi puhul oluline see, et kinnistut ei müüdaks avalikult, kuna eelnevalt oli ajakirjandus korduvalt nimetatud kinnistu teemat tõstatanud seoses metsa langetamise ja laguneva majaga. Hageja soovis kinnistu müüa võimalikult ruttu ja vaikselt, et ajakirjanduses ei tuleks arutlusele, mida tehakse pärandvaraga (II kd lk 166 pöördel). Lepinguvabaduse põhimõtte (VÕS § 8) realiseerumine on tagatud eelkõige vabadusega kujundada lepingulisi suhteid kooskõlas vabalt kujunenud ja vabalt väljendatud tahtega. Seega

oli hageja vaba tahe kostja poolt pakutud hinnaga leping sõlmida või jätta see sõlmimata – hageja pidas müügi hetkel hinda piisavaks ja otsustas lepingu sõlmida. Riigikohus on 09.03.2004 lahendi nr 3-2-1-24-04 punktis 16 leidnud, et lepinguvabadus ei ole absoluutne ja arvestada tuleb hea usu ning õigluse põhimõtetega. Tsiviilseaduse mõtte kohaselt ei saa hea usu põhimõtte vastaseks lugeda ostuhinna mittevastavust müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale (turuhinnale). VÕS § 28 lg 2 kohaselt kuulub asja eest maksmisele tavaliselt tasutav hind või muu mõistlik hind juhul, kui hinda ei ole määratud poolte kokkuleppel. TsÜS § 65 kohaselt võib lepinguga asjale ette näha teistsuguse hinna kui asja turuhind. Seega ei saa hagejat kohtu hinnangul lugeda petetuks isegi olukorras, kus ta on lepingus määranud ostuhinna, mis ei vasta müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule turuhinnale. Seetõttu ei oma asjas tähtsust ka kinnistu turuhinda tõendavad dokumendid (I kd lk 196-197, II kd lk 93-102; II kd lk 128-144). Kohus leiab, et eeltoodust tulenevalt ei oma asjas tähtsust asjas esitatud e-kirjavahetus (I kd lk 14-18; 25-27; 30-31, II kd lk 7-9; 12-26; 31-35; 46-47; 72-85), kuna e-kirjavahetusega ei ole võimalik tõendada asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Samuti ei ole võimalik asjas tähtsust omavaid asjaolusid tuvastada Põhja Ringkonnaprokuratuuri teatega (I kd lk 84-89), hageja majandusaasta aruandega (I kd lk 90-166), XXX telefoni numbri kõneeristusega (I kd lk 170193), kinnistu kulutuste aruannetega (II kd lk 36-45) Osundatust tulenevalt tuleb jätta hagi rahuldamata. Hagi tagamisest TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Eeltoodust tulenevalt tühistab kohus Harju Maakohtu 12.11.2013 määruse, millega kohus seadis hagi tagamiseks kostjale kuuluvale kinnistule (registriosa nr XXX) kohtuliku hüpoteegi summas 44 950 eurot hageja kasuks. Menetluskulude jaotus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lõigetele 1 ja 2 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad kõik menetluskulud hageja kanda. Alates 01.01.2015 kehtiva TsMS § 177 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kas kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses või määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. Sama sätte lg 2 järgi, kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks vastavalt käesoleva paragrahvi lõike 1 punktile 1, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. Käesoleval juhul peab kohus põhjendatuks kohaldada TsMS § 177 lg 2. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

Toodust tulenevalt, juhul kui kostja soovib menetluskulude väljamõistmist hagejalt, tuleb kostjal esitada maakohtule vastav taotlus koos menetluskulude nimekirjaga, milles on detailselt näidatud kulude koosseis, 30 päeva jooksul peale kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest maakohtule. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.