Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

kohustus maksma hoonestusõiguse I eest 790 348,22 eurot (käibemaksuga 964 224,82 eurot) ja hoonestusõiguse II eest 302 237,94 eurot (käibemaksuga 368 730,29 eurot). Lisaks sõlmisid pooled 21. septembril 2006 koostöölepingu, milles kirjeldasid kinnisasja territooriumi hoonestajale üleandmise ettevalmistamist ning määrasid kindlaks Sillamäe sadama infrastruktuuri kasutamise tingimused (koostööleping). Hageja on teinud infrastruktuuri pikaajalisi investeeringuid. Hageja tegelik kasusaaja Vjatšeslav Kantor kanti nõukogu 8. aprilli 2002 rakendusmäärusega (EL) 2022/581, millega rakendatakse määrust (EL) nr 269/2014, sanktsioneeritud isikute nimekirja. Sellest tulenevalt on hageja varad ja majandusressursid alates 2022. a külmutatud ning hageja ei saa oma majandus- ja tootmistegevust varasemal viisil jätkata, sh on piiratud pangakontodel oleva raha kasutamine ning keelatud müügi-, logistika- ja kaubaveoteenused ja väetiste tootmine. Hagejal tekkisid 2024. a raskused hoonestusõiguse tasu maksmisega. Kostja nõudis hagejalt võla tasumist ja hoonestusõiguste enda nimele kandmiseks vajalikke tahteavaldusi, hiljem täpsustas, et on hetkel huvitatud vaid hoonestusõiguse I omanikule langemisest. Kostja pidas hoonestusõiguse I väärtuseks 0 eurot, ning pakkus välja, et hageja omanikule langemise eest hüvitise maksmise nõue ja kostja 2024. a hoonestusõiguste I ja II tasu ja viivisenõue loetakse tasaarvestatuks. Hoonestusõiguse tasu maksmine endises suuruses olukorras, kus hagejast mitteolenevatel põhjustel majandustegevus peatub, ei ole hageja suhtes õiglane ja toob kaasa ebamõistlikud negatiivsed tagajärjed. Hageja palub: muuta lepingute I ja II tingimusi, vähendada 2022.–2024. a hoonestusõiguste I ja II tasu vastavalt 2006. a ja 2011. a kehtinud määrale ning muuta lepingu I p 8.11 ja lepingu p 9.7 selliselt, et hageja kohustub tasuma hoonestusõiguse tasu 3 eurot/m 2 aastas alates 8. aprillist 2022 kuni Vjatšeslav Kantori suhtes sanktsioonide tühistamiseni ja ajani, mil hageja saab sadama territooriumi sihtotstarbeliselt kasutada täies mahus vastavalt koostöölepingus sätestatud tingimustele ja eesmärkidele; määrata hoonestusõiguse I tasu suuruseks 2022. a 485 265,56 eurot, 2023. a 374 691 eurot, 2024. a 374 691,00 eurot ja edaspidi 374 691,00 eurot aastas ning hoonestusõiguse II tasu suuruseks 2022. a 185 570,94 eurot, 2023. a 143 286 eurot, 2024. a 143 286 eurot ja edaspidi 143 286 eurot aastas; tuvastada, et 1. jaanuarist 2022 kuni 31. detsembrini 2024 on lepingust I tulenev hoonestusõiguse I tasu 1 234 647,56 eurot, hageja on 1. jaanuarist 2022 kuni 15. augustini 2024 tasunud kostjale hoonestusõiguse I eest 1 580 696,43 eurot ja seega puudub hagejal hagi esitamise seisuga võlg ning hoonestusõiguse I tasu ettemaks on 346 048,87 eurot; tuvastada, et 1. jaanuarist 2022 kuni 31. detsembrini 2024 on lepingust II tulenev hoonestusõiguse II tasu 472 142,94 eurot, hageja on 1. jaanuarist 2022 kuni 15. augustini 2024 tasunud kostjale hoonestusõiguse II eest 570 899,19 eurot ja seega puudub hagejal hagi esitamise seisuga võlg ning hoonestusõiguse II tasu ettemaks on 98 756,25 eurot; tuvastada, et hagi esitamise ajaks ei ole hageja rikkunud lepingu I p-s 8.5 ja lepingu II p-s 9.1 sätestatud hoonestusõiguse tasu tasumise kohustusi ning seega puudub kostjal õigus nõuda hagejalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, tuginedes hoonestaja lepinguliste kohustuste olulistele rikkumistele. Hageja 1. oktoobri 2025 seisukoha järgi lõppesid Vjatšeslav Kantori suhtes alates 16. märtsist 2025 Euroopa Liidu sanktsioonid, kuid Vabariigi Valitsus võttis 13. märtsil 2025 vastu määruse nr 18 „Vabariigi Valitsuse sanktsioon Eesti julgeoleku ja huvide kaitseks ning Venemaa Föderatsiooni tegevuse vastu Ukrainas“, mille alusel kehtestati välisministri käskkirjaga nr 30 alates 16. märtsist 2025 Vjatšeslav Kantori suhtes samaväärsed või ulatuslikumad piirangud. Sanktsioonide peamine tagajärg seisneb selles, et hagejal ei olnud enam võimalik ehitisi sihtotstarbeliselt kasutada ja seega oma peamisest majandustegevusest 2

tulu saada. Sellest tulenevalt ei saanud hageja enam täita lepingu peamist majanduslikku eesmärki, mis omakorda muutis võlasuhte aluseks olnud tasakaalu oluliselt ja ettenägematult. Puudub alus jätta hagi läbi vaatamata. Hagi eesmärk on muutunud asjaolude tõttu lepingu kohandamine. Tuvastusnõuete eesmärk on saavutada kindlus poolte õiguste ja kohustuste osas ning vältida tulevikus vaidlusi lepingu täitmise üle.

MAAKOHTU MÄÄRUS

majandustegevus ei seisku. Hagis kirjeldatud olukord ei ole seotud majanduskeskkonnaga, vaid küsimus on konkreetse hageja makseraskustes, mille põhjustasid hageja tegeliku kasusaaja suhtes kehtestatud rahvusvahelised sanktsioonid, millele vaatamata on üldine majanduslik olukord püsinud võrdlemisi stabiilsena. Isegi kui lugeda hageja tegeliku kasusaaja sanktsioneeritud isikute nimekirja mittekandmine lepingu sõlmimise aluseks olevaks asjaoluks, tuleneb VÕS § 97 lg-st 1, et lepingu sõlmimise aluseks olevate asjaolude muutumine peab kaasa tooma ja olema seotud sellega, et kahjustatud poole kulud on oluliselt suurenenud või teiselt poolelt lepinguga saadava väärtus oluliselt vähenenud. Hageja ei ole välja toonud, kuidas on sanktsioonide sätestamisega tema kulud oluliselt suurenenud või lepinguga saadav väärtus oluliselt vähenenud. Näiteks võiks VÕS § 97 kohaldamine kõne alla tulla juhul, kui sanktsioonide kohaldamise tõttu on IdaVirumaal makstavad hoonestusõiguse tasud oluliselt langenud võrreldes sellega, mida maksab kahjustatud lepingupool. See tähendaks, et lepinguga saadav väärtus on hageja jaoks oluliselt vähenenud. Vastupidine seisukoht looks sisuliselt olukorra, kus VÕS § 97 kohaldamine ei oleks enam seotud mitte konkreetse, vaid kõikide hageja sõlmitud lepingutega ning hageja äririsk ja makseraskused jääksid kõikide hageja võlausaldajate kanda. Hoonestusõiguste lepingute muutmist ei saa nõuda ka seetõttu, et asjaolu riisikot, millele hageja tugineb, kannab hageja ise. Pooled nägid lepingus ette hoonestusõiguse tasu indekseerimise ja selle riisikot kannab hageja. Seadusandja tahe on võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks. Õiguskord ei saa lubada, et sanktsioneeritud ettevõtted hakkaksid sanktsioonidele ja vara külmutamisele tuginedes lepingupartneritelt soodustusi nõudma. Sanktsioonid ongi mõeldud sanktsioneeritud ettevõtteid koormama ning sanktsioonide tõttu võlasuhete ümberkujundamine sanktsioneeritava kasuks tähendaks sisuliselt seda, et kõik sanktsioneeritud ettevõtted saaksid sellele tuginedes võlasuhteid enda kasuks ümber kujundada.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Hagi perspektiivikust või põhjendatust ei olnud võimalik hinnata sisulise menetluseta. Tegemist on keeruka õigusliku küsimusega, mille kohta puudub Eestis kohtupraktika. Maakohus oleks pidanud ka analüüsima, kas on olemas esitatud faktikogumile vastav õigusnorm, mis võiks anda alust hagi rahuldada, ning seda saab teha üksnes asja sisulisel lahendamisel. Maakohus analüüsis hageja esitatud faktilisi asjaolusid pealiskaudselt ja vääralt. VÕS § 97 rakendamise eeldused on täidetud. Tegemist ei ole majanduskeskkonna tavapärase riskiga, mida hageja oleks saanud või pidanud ette nägema 2006. ja 2009. a lepingute sõlmimisel, vaid riikliku intensiivse sekkumisega, mis on suunatud konkreetsele turuosalisele ning on hageja suhtes objektiivselt vältimatu. Hagis on selgitatud nii lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude olulist muutumist kui ka selle tagajärgi pooltevahelise kohustuste vahekorrale. Kui kohus pidas vajalikuks täiendavat kahjuarvestust või detailsemat majandusanalüüsi, tulnuks täita selgitamiskohustust ja küsida hagejalt täiendavaid andmeid. Kohus piirdus üldsõnaliste väidetega, jättes hageja esitatud tõendid ja majandusliku olukorra ja lepingupoolte kohustuste vahekorra sisuliselt hindamata. Oluliselt muutunud asjaoluks ei ole mitte üksnes see, et hageja tegelik kasusaaja on kantud sanktsioneeritud isikute nimekirja, vaid eelkõige fakt, et hagejal ei ole enam võimalik hoonestusõiguse alusel saadud kinnistuid sihipäraselt ega muul moel oma majandustegevuses kasutada. Tegemist ei ole pelgalt hageja makseraskustega, vaid õigusliku ja majandusliku keskkonna radikaalse muutusega. Maakohtu üldsõnaline ja põhjendamata hinnang, et majanduskeskkond on püsinud stabiilsena, ei vasta reaalsusele ja on vastuolus üldteada majanduslike arengutega. Nii Eestis kui ka välisturgudel on majanduslik olukord muutunud järsult ja ettenägematult just 2022. a toimunud Venemaa-Ukraina sündmuste tõttu. VÕS § 97 kohaldamine sõltub konkreetsete asjaolude sisulisest hindamisest, mitte formaalsetest kriteeriumidest. Hageja tuvastusnõuded on tihedas seoses hoonestusõiguse tasude alandamise nõudega. Tuvastusnõuded ei ole iseseisvad ega abstraktsed, vaid mõjutavad pooltevahelist õigussuhet vahetult ning on suunatud õigusliku olukorra kindlakstegemisele ja võimaliku vastuhagi vältimisele. Hagejal on selge ja kaitstav huvi saada kinnitus, et rikkumine ja võlg puuduvad. Isegi kui lepingu muutmise nõue on õiguslikult küsitav, ei saa sellest automaatselt järeldada tuvastusnõuete perspektiivitust. Maakohus viivitas hagi läbi vaatamata jätmisega üle aasta, tekitades õiguspärase ootuse, et asja menetletakse sisuliselt. Hagi läbi vaatamata jätmine pärast pikka tegevusetust on vastuolus TsMS §-ga 2 ning rikub põhiseaduse § 15 lg-st 1 tulenevat õigust tõhusale kohtulikule kaitsele.

asjaolude riisikot, millele hageja tugineb, hageja ise. Sanktsioonide adressaadiks sattumine on tingitud üksnes hagejast endast. Hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud huvi kaitseks. Hageja nõuded on vastuolus sanktsioonide kehtestamise eesmärgiga, milleks on mh teatavate isikute majandustegevuse piiramise kaudu tagada üldiste huvide, sh rahu, julgeoleku ja õigusriigi põhimõtete kaitse. Vastasel juhul kaotaks sanktsioonide kehtestamine mõtte. Hageja tuvastusnõuded on ilmselgelt perspektiivitud ega ole lubatavad. Ka hageja ise kinnitab, et tuvastusnõuded on tihedas seoses põhinõude ehk hoonestusõiguse lepingute muutmise nõudega. Kuna kohus jättis põhinõude läbi vaatamata, langes ära ka alus lahendada tuvastusnõuded. Samuti puudub hagejal tuvastushuvi TsMS § 368 lg 1 mõttes. Lepingu muutmise nõude rahuldamisest oleks nagunii järeldunud, millised on sellest tulenevad poolte õigused ja kohustused. Lisaks antakse hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse rikkumisele hinnang tsiviilasja nr 2-24-12663 menetluses, kus arutatakse kostja hagi hoonestusõiguse kostja nimele kandmiseks. Samuti on hageja palunud kohtul tuvastada faktilisi asjaolusid, mida seadus ei võimalda. Asja sisuline lahendamine ei ole vajalik ega põhjendatud. Nõude eelduseks olevaid asjaolusid ei esine. Ka tõendeid hindamata ja hageja faktiliste väidete õigsust eeldades on ilmne, et hagi ei ole võimalik rahuldada. Maakohus põhjendas, miks hageja kui sanktsioonide adressaadi soodustamiseks ei ole võimalik hoonestusõiguse tasusid vähendada ei VÕS § 97 ega mõne muu õigusnormi alusel. Maakohus kohaldas õigust samamoodi nagu asja sisulisel lahendamisel ja leidis põhjendatult, et ka asjaolude õigsust eeldades ei ole võimalik hagi rahuldada. Maakohus arvestas lahendi tegemisel Riigikohtu juhiseid VÕS § 97 kohaldamise kohta. Hagi saab läbi vaatamata jätta igas menetluse etapis, sh edasikabetähtaja jooksul või edasikaebemenetluses kõrgema astme kohtus.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. TsMS § 423 lg-s 2 nimetatud hagi läbivaatamata jätmise alused on identsed TsMS § 371 lg-s 2 nimetatud hagi menetlusse võtmisest keeldumise alustega. Riigikohus on selgitanud, et jättes hagi TsMS § 371 lg 2 p 1 või 2 alusel menetlusse võtmata, on kohtul kõrgendatud põhjendamis- ja kaalumiskohustus ning hagi menetlusse võtmisest võib keelduda üksnes juhul, kui hagis esitatud asjaoludel ei oleks hageja nõuet võimalik rahuldada ühelgi materiaalõiguslikul alusel (vt nt RKTKm 8. märts 2017, 3-2-1-177-16, p 10). Menetlusse võtmisest keeldumise üle otsustades ei saa kohtud hinnata tõendeid ega lahendada asja sisuliselt (vt nt RKTKm 23. oktoober 2015, 3-2-1-73-15, p 18). Kui tegemist on keeruka õigusliku küsimusega, tuleb eelistada hagi menetlusse võtmist ning keeruka õigusliku küsimuse täiendavat analüüsimist (RKTKo 31. jaanuar 2008, 3-2-1-134-07, p 13). Ringkonnakohtu arvates kehtivad samad põhimõtted ka hagi läbi vaatamata jätmise puhul.

8

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.