No-Prob Property OÜ hagi A, B, C ja D vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: No-Prob Property OÜ (registrikood 12885771), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tauri Tigasson Kostja I: A (isikukood XXX) Kostja II: B (isikukood XXX) Kostja III: C (isikukood XXX) Kostja IV: D (isikukood XXX), lepinguline esindaja Helen Rives
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta hageja 21.01.2025 taotlus tähtaja pikendamiseks rahuldamata ja hageja 21.01.2025 menetluskulude nimekiri vastu võtmata.
2.Hagi rahuldada.
3.Lõpetada Harju maakonnas xxx vallas xxx külas asuva XXX kinnisasja (registriosa nr xxxxxx) kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel. Määrata, et enampakkumise tulem jaotatakse pärast täituri tasu ja täitekulude mahaarvamist kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osade suurusele. Enampakkumise korraldab kohtutäitur.
4.Jätta hageja taotlus otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks rahuldamata.
5.Jätta kõik menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse
2-24-2055 esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK, HAGEJA NÕUE JA POOLTE SEISUKOHAD
1.No-Prob Property OÜ (hageja) esitas 06.02.2024 Harju Maakohtule hagi A, B, C ja D (kostjad) vastu kaasomandi lõpetamiseks.
1.1.Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale 2/8 ning kostjatele A-le 1/8, B-le 1/8, C-le 2/8 ja D-le 2/8 Harju maakonnas xxx vallas xxx külas asuvast XXX (registriosa nr xxxxxx) kinnisasjast (XXX kinnisasi). Hageja soovib kaasomandi lõpetada, kuid kokkuleppel pole see õnnestunud. Kuna kõik kostjad nõustuvad enda osa kaasomandist müüma ega taha kaasomandi eest võistelda, hageja aga ei soovi kostjate mõttelisi osi osta, on mõistlik ja õiglane lõpetada kaasomand avalikul enampakkumisel. Nii saavad huvitatud isikud enampakkumisel võistelda ning kõik kaasomanikud saavad oma osa eest õiglase hüvitise.
1.2.Hageja palub: (1) Lõpetada poolte kaasomand kinnisasjale registriosa numbriga xxxxxx, mis asub aadressil Harju maakond, xxx vald, xxx küla, XXX, selliselt, et müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel.
Määrata, et avaliku enampakkumise viib läbi kaasomanike poolt ühiselt valitud Eesti Vabariigis tegutsev kohtutäitur. Kui kaasomanikud ei jõua kohtutäituri valikul kokkuleppele kahe nädala jooksul alates käesolevas tsiviilasjas tehtud kohtulahendi jõustumisest, siis müüakse kõnealune kinnisasi kohtutäitur Elin Vilippus poolt läbiviidaval avalikul enampakkumisel. Kui kohtutäitur Elin Vilippus ei vii mistahes põhjusel kõnealuse kinnisasja osas läbi avalikku enampakkumist, siis müükase kõnealune kinnisasi hageja poolt valitud Eesti Vabariigis tegutseva ja avaliku enampakkumise läbiviimiseks nõusoleku andnud kestahes kohtutäituri poolt läbiviidaval avalikul enampakkumisel. No-Prob Property OÜ-l, A-l, B-l , C-l ja D-l on kohustus abistada avalikku enampakkumist läbiviivat kohtutäiturit müügiprotsessis, kui see osutub vajalikuks.
Määrata, et avaliku enampakkumise müügist laekuva raha arvelt:
(i) katta esmalt enampakkumise kulud vastavalt kinnisasja kaasomanike osade suurusele kinnisasjast; (ii) jagada üle jääv raha kinnisasja kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osade suurustele.
Määrata kinnisasja avaliku enampakkumise tingimused järgmiselt:
(i) enampakkumisel on kinnisasja alghinnaks 5000 eurot; (ii) igal kordusenampakkumisel võib hinda alandada kuni 5%. 2 (5)
2-24-2055
Kohustada kinnistu kaasomanikke andma enampakkumise võitnud isikule üle kinnisasja valdus ning kinnisasjaga seotud dokumendid hiljemalt 14 päeva jooksul alates enampakkumise lõppemise päevast.
2.Kostja I peab hagi põhjendamatuks ja vaidleb sellele vastu. Kostja I on nõus kaasomandi osa müüma sama väärtusega, millega hageja on omandanud senise osa kaasomandist.
3.Kostja II on nõus kaasomandi osa müüma turuhinnaga hagejale.
4.Kostja III ei vaidle hagile vastu ja on nõus enda osa müüma.
5.Kostja IV nõustub kaasomandi lõpetamisega, kuid mitte hagis taotletud viisil. Kostjate kaasomandiosad võiks omandada hageja, alternatiivselt saab kaasomandi lõpetada avalikul enampakkumisel. Siiski peaks sel juhul olema alghind suurem hagis taotletust.
6.Pooled pidasid kompromissläbirääkimisi, kuid kokkuleppe sõlmimiseni ei jõudnud. Hageja täpsustas 06.11.2024, et soovib kaasomandi lõpetamist esialgu hagis taotletud alternatiivsel viisil, loobudes nõudest kaasomandi lõpetamiseks kaasomanikevahelisel enampakkumisel.
7.Kohus määras 23.12.2024 määrusega lahendada tsiviilasi kirjalikus menetluses ja andis pooltele sellega seonduvad tähtajad. Pooled ei esitanud tähtaegselt uusi seisukohti ega taotlusi. Hageja esitas menetluskulude nimekirja hilinemisega 21.01.2025.
KOHTU PÕHJENDUSED
8.Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada.
9.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 sätestab, et poolte nõusolekul võib kohus lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled nõustusid asja lahendamisega kirjalikus menetluses.
10.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga poolte veel lahendamata taotlused. Rahuldamata jääb hageja 21.01.2025 taotlus tähtaja pikendamiseks ja sama kuupäeva menetluskulude nimekirja menetlemiseks. Tähtaja pikendamise välistab taotluse esitamine pärast tähtaja lõppu. Niisamuti ei ole hageja esile toonud mõjutavat põhjust, mis tähtaja pikendamist õigustaks. Mõjuvaks põhjuseks ei loe kohus asjaolu, et hageja esindaja tutvus kohtu 23.12.2024 määrusega alles 21.01.2025. Hageja 21.01.2025 menetluskulude nimekirja jätab kohus TsMS § 331 lg 1 järgi menetlemata. Menetluskulude nimekirjade esitamise tähtpäevaks oli 13.01.2025 ning neile sai vastata kuni 16.01.2025. Hageja dokumendi menetlemine põhjustaks asja lahendamise viibimist (kohtulahendi teatavaks tegemise aja edasi-lükkamise), kuna kohus peaks hilinemisega esitatud nimekirja kostjatele kätte toimetama ja võimaldama sellele vastata. Hilinemiseks puudub ka mõjuv põhjus, kuivõrd e-toimiku automaatteadete edastamine sõltub kasutaja poolt portaali seadetes tehtud valikutest, mida kohus ei saa muuta ega mõjutada. Tulenevalt menetluskulude jaotusest (vt järgnevas p 17) puudub menetluskulude nimekirja menetlemiseks ka sisuline vajadus.
11.Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mille vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei nähtu vastaspoole avaldusest, ja millised kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:
Hageja on XXX kinnisasja 2/8 suuruse mõttelise osa omanik (dtl 9). 3 (5)
2-24-2055
Kostjad on XXX kinnisasja omanikud vastavalt 1/8, 1/8, 2/8 ja 2/8 suurustes mõttelistes osades (dtl 9).
Kaasomanikud ei ole saavutanud kokkulepet kinnisasja jagamise viisi suhtes.
12.Kaasomandi lõpetamise nõuete õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1, mille kohaselt kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Pooled ei ole esile toonud, et kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oleks kokkuleppega välistatud. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
13.AÕS § 77 lg 2 kohaselt saab kohus kaasomandi lõpetamise viiside vahel valida üksnes sellekohase nõude, st hagi või vastuhagi alusel. Hageja esitas kaasomandi lõpetamise viisina asja müümise avalikul enampakkumisel. Kostjad ei ole esitanud nõuet kaasomandi jagamiseks mõnel teisel viisil, mistõttu saab kohus kaasomandi lõpetamise viisina kaaluda üksnes avalikku enampakkumist (RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749, p 12).
14.Olukorras, kus ükski kaasomanik eset endale tervikuna või osaliselt (osadeks jagamise kaudu) ei soovi, on kohtupraktika kohaselt ainsaks mõistlikuks võimaluseks asja jagamiseks selle müümine avalikul enampakkumisel ja saadud tulemi poolte vahel jagamine. Vaidluse all ei ole, et ükski kaasomanik ei soovi asja tervikuna omandada ning pooled ei ole pikema aja jooksul suutnud kaasomandi jagamises kokku leppida. Seetõttu ei anna kaasomandi lõpetamata jätmiseks alust see, et avalik enampakkumine ei tarvitse olla asja müügiks kõige kasumlikum viis. Kostjad ei ole kohtu ette toonud selliseid erandlikke asjaolusid, mis välistaksid hea usu põhimõttest tulenevalt praegusel juhul kaasomandi lõpetamise. Järelikult on hageja nõude eeldused täidetud ja hagi kaasomandi lõpetamiseks tuleb rahuldada.
15.Kohus selgitas 18.11.2024 (dtl 6062), et hagis esitatud taotlus enampakkumise tingimuste (mh alghinna, kohtutäituri jm) kindlaksmääramiseks on käsitletav otsuse täitmise viisi kindlaksmääramisena taotlusena TsMS § 445 lg 1 mõttes. Kohus võib TsMS § 445 alusel määrata kindlaks otsuse täitmise korra eelkõige siis, kui see lihtsustab otsuse täitmist või on vajalik muul kaalukal põhjusel. Kohus märkis, et seni ei ole hageja kohtu ette toodud kaalukaid põhjuseid, miks tuleks otsuse täitmise kord kohtu poolt etteulatuvalt kindlaks määrata ning andis võimaluse sellised põhjused esile tuua. Riigikohus on selgitanud, et otsuse täitmise korrana ei ole vajalik kindlaks määrata enampakkumise alghinda ega kordusenampakkumise intervalli. Täitemenetlus toimub täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ja peaks esinema kaalukad põhjused, miks sellest kõrvale kalduda. Täitemenetluse seadustiku kohaselt määratakse kindlaks ka võõrandatava eseme alghind, kordusenampakkumine ja kordusenam-pakkumise alghind (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159, p 23). Kuna kaalukad põhjused selleks esile ei toodud, jätab kohus taotluse otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks rahuldamata.
15.1.Niisamuti saab TsMS §-s 369 sätestatud tingimustel nõuda, et kohus määraks TsMS § 445 alusel kindlaks, et kostja(d) on kohustatud kinnisasja valduse vabastamiseks tulevikus. Kaasomand ei lõppe tsiviilasjas tehtud otsusega, millega otsustatakse kaasomand lõpetada ja müüa kinnistu avalikul enampakkumisel. Kaasomand lõpeb, kui kinnistu müüakse. TsMS § 369 võimaldab nõuda tulevase kohustuse täitmist juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, mille alusel saaks kohus ka nimetatud küsimuses asuda seisukohale, et otsuse täitmise korra kindlaksmääramine oleks põhjendatud ja vajalik. 4 (5)
2-24-2055
16.Kohus selgitab, et on pooltel on TsMS § 430 lg 1 järgi kuni otsuse jõustumiseni endiselt võimalik ja mõistlik sõlmida kompromiss. Edasikaebetähtaja jooksul, aga enne kaebuse esitamist, lahendab kompromissi kinnitamise avalduse lahendi teinud kohus, kes võib kompromissi kinnitamisel oma lahendi ise tühistada (TsMS § 431 lg 2). Sellisel juhul on veel võimalik tagastada pool maakohtu menetluses tasutud riigilõivust (TsMS § 150 lg 2 p 1 ja lg 3). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
17.Kaasomandi lõpetamine on üldjuhul kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb kaasomandi lõpetamise menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda (vt RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159, p 25). Käesolevas asjas ei esine selliseid erandlikke asjaolusid, mis annaksid alust kulude üksnes hageja või kostjate kanda jätmiseks. Tulenevalt kulude jaotusest puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata. / allkirjastatud digitaalselt / Antero Maksing kohtunik
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.