2-22-7635/23 - Võlaõigus - Alusetu rikastumine - Viru Maakohus Narva kohtumaja - lahend.ee

1.OÜ Fulfill Pro (hageja) esitas 23. mail 2022 Viru Maakohtule hagi (dtl 2-23) O N (kostja I) ja U N (kostja II) vastu rahalises nõudes. Hageja nõudeks on mõista O N ja U N solidaarselt OÜ Fulfill Pro kasuks välja põhikohustusena 5950 eurot ning välja mõistetud põhikohustuselt viivis VÕS § 113 lg 1 alusel alates hagi esitamisest kuni põhikohustuse täitmiseni. Kõik menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda ning mõista kõik hageja menetluskulud solidaarselt välja kostjatelt ning välja mõistetud menetluskuludelt viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras, seda alates menetluskulusid kindlaks määrava lahendi jõustumises kuni vastava rahalise kohustuse täitmiseni. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt on kohtutäitur Kristel Maalman 22.04.2020 koostanud vara enampakkumise akti täiteasjas 095/2019/2147, millest nähtub enampakkumisel J N vara (hoonestusõigus asukohaga XXX) müük ja selle omandamine OÜ Fulfill Pro poolt. OÜ võlgniku Fulfill Pro on kantud hoonestusõiguse asukohaga XXX omanikuna kinnistusraamatusse. Saades nimetatud hoonestusõiguse omanikuks, OÜ Fulfill Pro nõudis kinnisasja otsese valduse üleandmist endale hiljemalt 30.05.2020, kuid seda ei tehtud. Seetõttu esitas OÜ Fulfill Pro 01.06.2020 kohtutäiturile Risto Kütt täitmisavalduse nõudega kinnisasja (hoonestusõigus), asukohaga XXX) välja nõudmiseks võõrast valdusest ja täitedokumendina TMS § 2 lg 1 p 15 nimetatud täitedokumendi ehk kohtutäitur Kristel Maalman ́i poolt 22.04.2020 koostatud vara enampakkumise akti täiteasjas 095/2019/2147. Kohtutäitur Risto Kütt algatas 04.06.2020 täitemenetluse täiteasjas nr 072/2020/356 ja toimetas J N kätte kinnisasja väljaandmise nõude täitmisteate, mille kohaselt täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtajaks on 30.06.2020 ja kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, toimub kinnisasja äravõtmine ja sundkorras väljatõstmine 03.07.2020 kell 12.00 aadressil XXX. Täiteasjas nr 072/2020/356 esitasid J N, U N ja O N 12.06.2020 kohtutäiturile kaebuse kohtutäituri tegevusele selles täiteasjas. Kaebuses J N selgitab, et tema suhtes ei ole võimalik väljatõstmist teostada kuna ta ei valda kinnisasja aadressiga XXX ning jätkub vaidlus käesolevas kohtuasjas täitedokumendi seaduslikuse osas. O N ja U N selgitasid, et neil on kehtiv üürisuhe vara valdamiseks ja kasutamiseks aadressil XXX, seejuures nimetatud üürisuhet ei ole, ei J N ega Fulfill Pro OÜ lõpetanud (üles öeldud). Eelpool toodud isikud paluvad kohtutäituril selgitada, kas 04.06.2020 täitmisteates toodud nõue kinnisasja aadressiga XXX vabastamiseks puudutab ka O N ja U N. J N, O N ja U N leiavad, et kohtutäitur isto Kütt teostab täitetoimingud O N ja ja U N suhtes olukorras, kus R tal puudub kehtiv täitedokument nende suhtes. Kaebajad paluvad kohtutäituril lõpetada täitemenetluse O N ja U N suhtes põhjendamatu alustamise tõttu või siis alternatiivselt peatada täitemenetlus kuni käesoleva kaebuse osas tehtava lahendi jõustumiseni. Kohtutäitur Risto Kütt 30.06.2020 otsusega täitetoimikus nr 072/2020/356 otsustas jätta J N, O N ja U N poolt 12.06.2020 esitatud kaebus rahuldamata. O N, U N ja J N esitasid 30.06.2020 Viru Maakohtule kaebuse kohtutäitur Risto Kütti 30.06.2020. a otsuse peale täiteasjas nr 072/2020/356. Koos maakohtule esitatud kaebusega esitasid O N ja U N taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks, s.o kohtutäitur Risto Kütti 2(12)

04.06.2020 täitmisteate alusel toimuva täitemenetluse nr 072/2020/356 peatamiseks, s.o keelata kohtutäituril Risto Küttil täiteasjas nr 072/2020/356 viia läbi täitetoiming, milleks on kinnisasja, asukohaga XXX, valduse äravõtmine O N ja/või U esterenkolt ja/või sundkorras O N ja/või U N väljatõstmine kinnisasjalt asukohaga XXX. Tsiviilasjas nr 2-20-9422 Viru Maakohus 01.07.2020. a määrusega rahuldas O N ja U N taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ning keelas esialgse õiguskaitse korras kohtutäituril Risto Küttil täiteasjas nr 072/2020/356 viia läbi täitetoiming, milleks on kinnisasja asukohaga XXX, valduse äravõtmine O N ja/või U N, samuti O N ja/või U N sundkorras väljatõstmine kinnisasjalt asukohaga XXX, kuni käeolevas tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Tartu Ringkonnakohus 09.09.2020. a määrusega (jõustunud) tühistas Viru Maakohtu 01.07.2020. a määruse. Viru Maakohus 10.12.2021. a määrusega (jõustunud) tsiviilasjas nr 2-20-9422 jättis J N, O N ja U N kaebuse kohtutäitur Risto Küti 30.06.2020. a otsuse peale täiteasjas nr 072/2020/356 rahuldamata. Täiteasjas nr 072/2020/356 koostas kohtutäitur Risto Kütt 10.12.2021 täitmisteate ja toimetas J N kätte kinnisasja väljaandmise nõude täitmisteate, mille kohaselt täitedokumendi uueks vabatahtliku täitmise tähtajaks on 01.02.2022 ja kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, toimub kinnisasja äravõtmine ja sundkorras väljatõstmine 03.07.2020 kell 12.00 aadressil XXX. Tsiviilasjas nr 2-21-19956 menetlusosalistena O N ja U N esitasid hagi OÜ Fulfill Pro vastu nõudes tunnistada täiteasjas nr 072/2020/356 sundtäitmine lubamatuks O N ja/või U N suhtes. O N ja U N taotlesid ka hagi tagamise abinõude rakendamist. Viru Maakohus 29.12.2021 hagi tagamise määrusega rahuldas taotluse ja peatas täitemenetlus Viru tööpiirkonna kohtutäituri Risto Kütt menetluses olevas täiteasjas nr 072/2020/356 kuni tsiviilasjas nr 2-21-19956 tehtava menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni. Täiteasjas nr 072/2020/356 kohtutäitur Risto Kütt oma 30.12.2021. a otsusega peatas selle täiteasja menetluse, seda tsiviilasja nr 2-21-19956 Viru Maakohtu 29.12.2021. a määruse alusel. Tsiviilasjas nr 2-21-19956 menetletava O N ja U N hagi aluste kohaselt, mis nähtuvad tsiviilasja nr 2-21-19956 Viru Maakohtu 29.12.2021. a määrusest, on hagi aluseks alljärgnevad hagejate esitatud asjaolud: J N ja U N sõlmisid XXX hoonestusõigusel asuva elamu üürilepingu ning nimetatut tõendab vastavasisuline leping 12.12.2012. J N ja O N sõlmisid XXX hoonestusõigusel asuva elamu üürilepingu ning nimetatut tõendab vastavasisuline leping 12.12.2012. Vastavalt üürilepingu punktile 1.3. on üüri tähtaeg 10 aasta. Hagejad soovivad oma õigusi kaitsta ja säilitada enda valdust üürieseme osas. O N ning J N ja U N vahelisi üürilepinguid on kehtivad. Seoses vara müügiga ja VÕS § 291 alusel on läinud üürisuhtest tulenevad üürileandja kohustused üle kostjale. Seega, hagejate ja kostja vahel on kehtiv võlaõiguslik suhe. Hagejate ja kostja vahelise üürilepingu esemeks on eluruumi üür ning hageja ja kostja õigussuhtele kohalduvad kõik need VÕS sätted, mis käivad eluruumi kohta, aga samuti üürilepingutes nähtuvad. Viru Maakohtu 28.02.2018. a määruse (jõustunud) nr 2-17-9185 kohaselt on kohus asjaoludena tuvastanud, et võlgniku ehk J N väidetud üürilepingute (so 12.12.2012. a üürilepingud) sõlmimine on tühine, samuti on kohus asunud seisukohale, et eluliselt ei ole usutav, et J N annab oma abikaasa O N nende ühise elukoha üürile. Tsiviilasja nr 2-17-9185 menetlus on seotud J N kaebemenetlusega täiteasjas nr 066/2012/102 kohtutäitur Andrei Kreki tehtud otsusele, kus J N esindas kohtumenetlusele eelnenud kohustuslikus kohtutäituri kaebemenetluses (TsMS § 217 lg 1 kohaselt) U N. 3(12)

Hoonestusõiguse asukohaga XXX arestimise akti on koostanud kohtutäitur Andrei Krek 06.02.2012 täiteasja nr 066/2012/102 ning vastava hoonestusõiguse kohta avatud kinnistusraamatu registriossa nr 203808 III jakku kande nr 5 all oli kantud keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks S AS (registrikood XXX), kohtutäitur Andrei Kreki (isikukood 38005273727) kasuks kohtutäituri 06.02.2012 avalduse alusel oli sisse kantud kinnistusraamatusse 10.02.2012. Täiteasja nr 066/2012/102 menetlust, mida viis läbi kohtutäitur Andrei Krek alates 2012. aasta algusest (tulenevalt täiteasja keskmisest numbrist), oli kohtutäitur Andrei Kreki 11.12.2019 otsusega täiteasjas nr 066/2012/102 üle antud kohtutäitur Kristel Maalman menetlusse ning kohtutäitur Kristel Maalman jätkas täiteasja nr 066/2012/102 menetlust täiteasja nr 095/2019/2147 all ning teisele kohtutäiturile täiteasja üleandmisest ja TMS § 471 lõike 1 viimasest lausest tulenevalt jäid tehtud täitetoimingud jõusse. Kohtutäitur Kristel Maalman ́i poolt 22.04.2020 koostatud vara enampakkumise akt täiteasjas nr 095/2019/2147 on koostatud seoses kohtutäituri Kristel Maalman ́i poolt 13.03.2020 välja kuulutatud enampakkumisega, mille teade oli avaldatud väljaandes Ametlikud Teadaanded 13.03.2020 ning teate kohaselt võlgnik väidab, et hoonestusõiguse oluliseks osaks olev elamu on koormatud üürilepingutega O N (võlgniku abikaasa) ja U N (võlgniku laps) kasuks. Tsiviilasjas nr 2-17-9185 jõustunud Viru Maakohtu 28.02.2018. a määrusega on asjaoludena tuvastatud, et võlgniku väidetud üürilepingu sõlmimine on tühine. Tsiviilasjas nr 2-17-9185 jõustunud Viru Maakohtu 28.02.2018. a määrusega on asjaoludena tuvastatud, et võlgniku väidetud üürilepingu sõlmimine on tühine. Vaatamata nimetatule võlgnik jätkuvalt väidab, et hoonestusõiguse oluliseks osaks olev elamu on koormatud üürilepingutega O N (Võlgniku abikaasa) ja U N (Võlgniku laps) kasuks. Tsiviilasja nr 2-21-19956 menetluses on OÜ Fulfill Pro esitanud määruskaebuse Viru Maakohtu 29.12.2021. a määrusele ja ühe asjaoluna ka esile toonud, et juhul kui jaatada O N ja U N väidete õigust kehtiva üürisuhte olemasoluks kinnisasjale XXX, siis tulenevalt ainuüksi O N ja U N asjaoludest, siis kinnisasi on ainult osaliselt koormatud nende väidetavate üüriõigustega. Tsiviilasjas nr 2-21-19956 O N ja U N 24.01.2022. a vastuses määruskaebusele on avaldanud: Kostja viidatud muud XXX kinnisasja osad, mis ei ole üürilepingute esemeks, on päraldisteks üürilepingute esemetele. Garaaži ja abihoone eesmärk on teenida elamut, kuna seal hoitakse küttepuid ja elavad koerad. Elamu muud osad, mis ei ole hagejate poolt üürile võetud, on abiruumid, mis teenindavad eluruume. Hoonestusõigus aadressiga XXX koos selle oluliste osade ja päraldistega on hagi esitamise seisuga O N ja U N otseses valduses, kes on keeldunud seda OÜ-le Fulfill Pro, kui hoonestusõiguse omanikule üle andmast. Nimetatud olukord on eksisteerinud vähemalt alates 1. juulist 2020. O N ja U N on tegutsenud ühiselt ja kooskõlastatult ning pole väitnud, et nad tegutsenuks teineteisest sõltumatult või siis nad ei moodustaks ühte perekonda. Seetõttu ei ole võimalik eraldi välja tuua nendest igaühe tegevust. Hageja omandis oleva hoonestusõiguse olulise osa moodustab elamuga hoonestus (so. elamu ja kaks abihoonet), nimetatu on olnud kostjate valduses ja kasutuses ilma hageja nõusolekuta perioodil 01.07.2020 kuni 31.01.2022 (edaspidi kasutusperiood). Sellest tulenevalt ei saanud hageja oma omandit kasutada, s.t oli kaotanud asja omamisest tuleneva kasutuseelise. Hageja ei ole kostjatelt hoonestusõiguse ja selle oluliseks osaks olevate hoonete (eelkõige eramu) kasutamise eest kasutusperioodil saanud mingit hüvitust. Määramaks kindlaks, mis hüvest on hageja ilma jäänud seoses hoonestusõiguse osas oma omandiõiguse täieõiguslikuks teostamata jäämisel, s.h ja eelkõige selle otsese valdamisega 4(12)

seoses, siis hageja on tellinud kinnisvaraeksperdilt arvamuse. P OÜ atesteeritud hindaja poolt 16.02.2022 esitatud ekspertarvamuse kohaselt, tuginedes Narva-Jõesuu linna turuolukorrale ja vara omadustele, peame turupõhiseks hoonestusõiguse üürihinnaks (ajavahemikul 2020-2021) 250 eurot (talvekuudel oktoobrist kuni aprillini) ning 400 eurot (suvekuudel maist kuni septembrini), millele lisanduvad kommunaalmaksed. 2022. aastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi. Seega, kasutusperioodil hoonestusõiguse osas otsese valduse omamisel olnuks hagejal võimalik vastava vara välja üürida 5950 euro eest (arvestus kuude kaupa alates 01.07.2020 kuni 31.01.2022: 400+400+400+250+250+250+250+250+250+250+400+400+400+400+400+250+25+250+250. Nimetatud üüritulu oleks üürileandja/kinnisasja omaniku/hageja netotulu (ei sisaldanuks kommunaalkuludega seotud makseid, mida üürnikud tasunuks lisaks). Hageja on kinnisvaraettevõtja, kes tegeleks muuhulgas kinnisasja ja selle oluliseks osaks oleva eramu väljaüürimisega. Hagejale ei ole teada, kas või milliseid vajalikke kulutusi on kostjad teinud hageja omandis olevale varale selleks, et oleks olnud tagatud tema vara säilumine kasutusperioodil. Isegi kui sellised kulutused oleks esinenud, siis tegemist oleks toreduslike kuludega või siis kuludega, mille kandmiseks hageja ei ole oma nõusolekut andnud. Kostjate tegevus on kasutusperioodil (periood 01.07.2020 kuni 31.01.2022) oma sisult hageja asja ebaseaduslik valdamine AÕS § 32, § 33 lg 1 ja § 34 lg 1 tähenduses ning seda kostjate poolt ühiselt. Vallates ebaseaduslikult hageja asja, on kostjad rikastunud asja kasutuseelise võrra. Kostjate solidaarkohustus tuleneb VÕS § 65 lg 1 või lg 3, kuna kinnisasi ja selle oluliseks osaks olev eramu, abihooned, aed moodustab ühe terviku ning ei ole võimalik eristada O N ja U N tegevust. Hageja nõude rahuldamiseks peavad kohtud tuvastama, kas kostjate otsene valdus hageja vara (hoonestusõiguse) osas toimub õiguslikul alusel või siis õigusliku aluseta. Hageja väidab, et kostjatel õiguslik alus puudub. Hageja on seisukohal, et tegemist on negatiivse asjaoluga ning TsMS § 230 lg 1 tulenevast tõendamiskoormuse jagunemisest, siis kostjad peavad tõendama, et nende poolt kinnisasja otsese valduse teostamine toimub õiguslikul alusel ehk kehtiva lepingu alusel. Hageja on hagiavalduses välja toonud asjaolud, mille kostjad on esitanud teistes menetlustes oma väidetava õigusliku aluse põhistamiseks, et jätkuvalt otseselt vallata Kinnisasja, kuid see ei välista, et selles menetluses ei tugine kostjad oma õigusliku aluse olemasolu põhistamiseks hoopiski mingitele muudele asjaoludele, mille eksistentsist ei ole hagejale tänaseks midagi teada. Hageja on seisukohal, et kuna tsiviilasjaga nr 2-17-9185 seotud kohtueelses menetluses oli J N esindajaks kostja U N ja kõik tsiviilasja nr 2-17-9185 menetluses tuvastatud asjaolud tuvastati ka kohtueelses menetluses (kohtutäituri kaebemenetluses), s.h ka asjaolu, et väidetav 06.12.2012. a üürilepingute sõlmimine on tühine, siis U N on pidanud täielikult mõistma, et tal puudub igasugune õiguslik alus jätkuvalt hoida oma otseses valduses kinnisasja. Rahvastikuregistri andmete alusel, et O N on J N abikaasa alates 09.11.1990 käesoleva ajani, U N on võlgniku tütar ja sündinud 09.08.1992. Tsiviilasjas nr 2-17-9185 on kohus leidnud, et eluliselt ei ole usutav, et võlgnik J N on sõlminud üürilepingud oma pereliikmetega. Kuna puuduvad üürilepingud, siis U N ja O N on pidanud täielikult mõistma, et neil puudub igasugune õiguslik alus jätkuvalt hoida oma otseses valduses Kinnisasja. Kasutusperioodil saadud kasutuseelise väärtuseks on 5950,00 eurot. Koos hagiavaldusega esitas hageja hagi tagamise taotluse.

4.Kostjad hagi õigeks ei võta (dtl 189-192) ja vaidlevad esitatud nõudele vastu. Kostjad ei vaidlusta neid asjaolusid, mis on hageja esitatud hagiavalduse punktides 1.1.-1.15. Kostjad ei tunnista neid hagiavalduses esitatud asjaolusid, mis on toodud hagiavalduse punktides 1.16-1.21 (seda kas täielikult või siis osaliselt). Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hagi vastuse põhjenduste kohaselt ei ole kostjate valduses enam hoonestusõigust aadressiga XXX koos selle oluliste osade ja päraldistega hagi esitamise seisuga, milleks on 23.05.2022. Kostjad ei ole keeldunud kinnistu aadressiga XXX valduse üle andmisest ning kostjad on kinnistu aadressiga XXX otsese valduse hagejale üle andnud. Täpsustavalt kostjad ära toovad, et see otsese valduse üleandmine ei toimunud kostjatelt hagejale, vaid kostjad lahkusid 27.04.2022 kinnistult, J N teatas 27.04.2022 kohtutäitur Risto Kütile kinnistu valduse vabastamisest ja samal päeval oli see tema poolt üle antud kohtutäiturile Risto Kütile täiteasjas nr 072/2020/356. Täiteasjas nr 072/2020/356 kohtutäitur Risto Kütt omakorda andis selle kinnistu otsese valduse üle hagejatele (täpset kuupäeva kostjad ei tea) ning kohtutäitur Risto Kütt 02.05.2022 koostas täiteasjas nr 072/2020/356 täitemenetluse lõpetamise otsuse ning vastavast otsusest nähtub et kinnistu on sissenõudjale ehk hagejale üle antud. Kui hageja ei oleks saanud enda kätte soovitud kinnistut, siis ei oleks ka kohtutäitur täiteasjas nr 072/2020/356 02.05.2022 aastal koostanud täitemenetluse lõpetamise otsust. Kostjad leiavad, et nad olid veendumusel, et nende valdus põhines õiguslikul alusel ning nad ei olnud hagiavalduses nimetatud kohtumenetluse kestel kohustatud hagejale valdust üle andma. Hageja väidab, et ta ei ole kostjatelt hoonestusõiguse ja selle oluliseks osaks olevate hoonete (eelkõige eramu) kasutamise eest kasutusperioodil saanud mingit hüvitust. Kostjad leiavad, et hagiavalduses nimetatud kasutusperioodi jooksul ei ole kostja kandnud mingeidki kulusid seoses kinnistuga ning kõigi kulude (eelkõige kommunaalteenuste) eest tasusid sel perioodil kostjad või siis nendega seotud isikud. Kostjad ei saa aru hüve tekkimise alustest, arvestustest ning leiavad et hageja nendes lausa väljendavat soovi rikastuda kostjate arvelt. Hageja viitab hagis TsÜS § 62 lg-le 1. Kostjad ei ole hageja asja kasutamisest kasutuseeliseid saanud ega ka hagejal neid saamata jäänud. Kostjad on vara eest hoolitsenud ning kandnud hageja vara säilimiseks igakuiseid kulutusi. Hageja väidab hagis, et kostjad on kasutuseelise väärtuse kohustatud hagejale hüvitama VÕS § 1037 lg 1 alusel. Kostjad on seisukohal, et puudub sellekohane seadus või kohtuotsus, mis ütleks, et tema valdus oli ilma õigusliku aluseta. Vaatamata asjaolule, et kostjad on kinnistu otse valduse minetanud, ei tähenda et kostjate varasem otsese valduse teostamine oleks toimunud õigusliku aluseta, seda ka hagiavalduses nimetatud kasutusperioodi jooksul. Kostjad ei jaata, et üürilepingud oleks olnud tühised. Kostjad ei ole olnud menetlusosalised tsiviilasjas nr 2-17-9185 ning sellest tulenevalt antud kohtulahendist ei tulene mitte ühtegi siduvat asjaolu kostjatele. See lahend ei ole ka siduv hagejale ega anna hageja mingisuguseidki lisaõigusi, kuna hageja ei ole olnud ka menetlusosaline selles menetluses. Kostjatel oli kinnisasja valdamiseks kehtiv üürisuhe ning see ei ole lõppenud. Asjaolu, et kostjad on lahkunud kinnistult aadressiga XXX ei tähenda seda, et kostjate varasem valdus kinnistu osas oleks olnud õigusvastane või ilma õigusliku aluseta. Asjaolu, miks kostjad olid lahkunud kinnistult, tulenes 6(12)

asjaolust, et kostjad olid tehtud kohtulahendite alusel lausa minetanud õiguslikud võimalused kaitsta enda õigusi. Nimelt on tsiviilasjas nr 2-21-19956 menetletusosalistena O N ja U N esitanud 21. detsembril 2021 Viru Maakohtule hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 072/2020/356 O N ja U N suhtes. Täiteasjas nr 072/2020/356 kohtutäitur Risto Kütt menetles kinniasja aadressiga XXX otses valduse väljanõudmist sissenõudja (hageja) kasuks TMS § 180 alusel. Tsiviilasjas nr 2-21-19956 Tartu Ringkonnakohus 17.02.2022. a määrusega tühistas Viru Maakohtu 29.12.2021 hagi tagamise määruse ja täiteasjas nr 072/2020/356 kohtutäitur oli määranud 02.03.2022. a otsusega kinniasjalt aadressiga XXX sundkorras välja tõstmise 08. aprilliks 2022. Hageja on nõude alusena tuginenud oma väitele, et kostjate tegevus on perioodil, mida on nimetatud kasutusperioodiks (periood 01.07.2020 kuni 31.01.2022), olnud oma sisult kostjate poolt kinnisasja aadressiga XXX kostjate poolt ebaseaduslik valdamine. Samas ei ole hageja ei oma sellekohast väidet mitte millegagi tõendanud, hageja pole tõendanud et hagiavalduses nimetatud kostjate ja Juri Nestrenko vahelised üürilepingud oleks tühised või sellest üürisuhtest ei oleks saanud tulla kostjatele mingisuguseid õigusi. Seega, hageja nõue ei ole põhjendatud ja tõendatud ja seda ei saa rahuldada. Kostjad ei ole keeldunud kinnisasja vabastamist juhuks, kui oleks tuvastatud nendel õiguse puudumine kinnisajsa valdamiseks. Midagi sellist ei ole ükski kohus tuvastanud. Hageja ja kostjate vahel on toimunud läbirääkimised, mida tõendab hageja ja kostja kirjavahetus, mistõttu kostjad pole takistanud hagejal, kui omanikul, omi õigusi kinnisasja osas täita. Hageja tegevusest tulenevalt ei jõutud pooli rahuldava kokkuleppeni. Kostjad ei välista kompromissi sõlmimist ja kuna hageja poolt kompromissi tingimus on juba praeguseks täidetud kostjate poolt ning asi on hagejale üle antud, siis hageja peaks loobuma esitatud nõudest kostjate vastu. Kostjad on nõus hageja poolt hagist loobumisega ning sellekohase kompromissiga, mille järgi poolte menetluskulud jäetakse nende endi kanda.

eest, keskkütte eest, tsentraalse gaasi ja gaasivõrgu teenuse eest, sideteenuste eest. Nimetatud kulud sõltuvad üldjuhul tarbimisest. Kuna vaidlus on seotud hoonestusõigusega, kus asub elamu, siis kommunaalkulude rahaline suurus sõltub selle elanike tarbimisharjumusest ja tarbitud teenuse maksumuses ning ei ole mingilgi määral seotud kinnisasjaga. Seega, kostjate väidetud kommunaalkulude kandmine ei saa kuidagi olla seotud hageja omandiga ja olla kantud kostjate poolt hageja huvides. Kostjad väidavad, et on mõistetamatu hageja saamata jäänud hüve. Seetõttu hageja toob veelkord välja, et kostjate õigusvastase (keeldumisega vabastada hoonestusõigus ehk anda selle otsene valdus üle hagejale) tegevuse tulemina ei saanud hageja oma omandit kasutada. Kuna hageja omandis oleva hoonestusõiguse oluliseks osaks on elamu, seda asukohaga Narva-Jõesuu linn kui kuurortlinnas, siis hageja saanuks hoonestusõigust ja selle oluliseks osaks olevat elamut üürile anda ehk teenida üüritulu. Hageja on tõendanud, milline üürihind olnuks sellel varal, mida ta ei saanud just kostjate tegevuse pärast välja üürida. Kostjad omakorda kasutasid hoonestusõigust ja selle oluliseks osaks olevat elamut ainuisikuliselt ehk säästsid omakorda kulusid hagis nimetatud rahalises suuruses, kuna täpselt sellise vara (elamu kuurortlinnas) üürimiseks enda elamuasemeks, ei pidanud nad kulusid kandma. Kostjad väidavad, et neile on mõistetamatu kasutuseelise mõista. Hageja leiab, et kostjatel on pastlik tutvuda TsÜS § 62 lg 1 sätestatuga ja ka värskema Riigikohtu praktikaga, näiteks Riigikohtu 04.05.2022. a määruses nr 2-19-12055 tooduga, milles on selgitatud: TsÜS § 62 lg 1 järgi on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Õigusrikkumise tõttu kaotatud kasutuseeliste eest nõutava kahjuhüvitise arvutamisel on lähtekoht kasu, mida kahjuhüvitise nõudja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt RKTKo nr 3-2-1-137-05, p 13; RKTKo nr 3-2-1-123-05, p 28; RKTKo nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19). Kostjad väidavad, et nende valdus oli seaduslik ehk nende poolt jätkuv hoonestusõiguse ainuvaldamine hagis nimetatud kasutusperioodil ehk perioodil 01.07.2020 kuni 31.01.2022, ei olnud nende poolne õigusrikkumine. Kostjad pole esitanud tõendeid vastava väite põhistamiseks. Hageja on hagiavalduse asjaoludes toonud välja kostjate endi ja nende perekonnaliikmete tegevuse, mille sisuks on lihtsustatuna „soov takistada hagejal saamast hoonestusõiguse ja selle oluliste osade otsest valdust“. Tulenevalt AÕS § 80 lg 1 on hagejal nõudeõigus igaühe (ka kostjate) vastu oma vara (hoonestusõiguse) välja nõudmiseks. AÕS § 82 lg 1 järgi hageja peab tõendama kostjate poolt hoonestusõiguse valdamist, kuid sellega seoses ei ole poolte vahel olnud vaidlemist. Hoonestusõiguse ja selle oluliseks osaks olevate ehitiste otsese valdamise õigusliku alust perioodil 01.07.2020 kuni 31.01.2022, peavad tõendama kostjad. Hagejal ei lasu kohustust tõendada negatiivset asjaolu ehk valdaja valdamine ei ole õiguspärane, nimelt saades asja omanikuks, omanik tuvastab, et omandatud asi on kellegi teise valduses, sellises olukorras hageja ei pea asuma tõendama, et valdaja poolt jätkuv eseme valdamine ei ole õiguspärane. Tulenevalt hea usu põhimõtest, siis vastav valdaja peab asuma tõendama oma väidet, et tema poolne valduse teostamine on seaduslik ja õiguspärane. Kui valdaja ei tõenda oma väidet, et temapoolne valduse teostamine on seaduslik ja õiguspärane, siis järelikult on valdajate/kostjate poolne tegevus õigusvastane. Kostjad nimetavad, et nad ei välista kompromissi sõlmimist, kuid esitatu kohaselt on nende poolseks kompromissipakkumiseks see, et hageja loobub esiatud nõudest. Hageja märgib ära, et ei pea võimalikuks sellise komromissi sõlmimist. Hageja peab võimalikus sõlmida komromiss nii, et: kostjad võtavad õigeks kogu esitatud nõude, tasuvad 3000 EUR 1 kuu jooksul komromissi sõlmimisest ning kui kostjad täidavad nimetatud 3000 EUR suuruse rahalise 8(12)

Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-st 1 tulenevalt tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis leiab oma siseveendumuse kohaselt, et hagi on põhjendatud osaliselt ja kuulub seega osalisele rahuldamisele. Hageja nõudeks on kasutuseelise hüvitamine suuruses 5950 eurot perioodi 01.07.2020 kuni 31.01.2022 eest. Nõude tuleneb kostjate poolt hagejale kuuluva hoonestusõiguse ebaseaduslikust valdusest eelnimetatud perioodil. Hüvitiseks on võimalik üür, millest ilma hageja jäänud seoses hoonestusõiguse osas oma omandiõiguse täieõiguslikuks teostamata jäämisega kostjate pärast. Kostjad haginõuet ei tunnista. Osapoolte vahel on vaidlus selle üle, kas kasutuseelise nõue on põhjendatud ja kas selle suurus on tõendatud. Seega esmalt tuleb lahendada, kas hageja omandi kostjate poolt valdamine ajavahemikul 01.07.2020 kuni 31.01.2022 oli seaduslik. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 näeb ette, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÖS § 32 järgi valdus on tegelik võim asja üle. AÕS § 33 lg 1 kohaselt valdaja on isik, kelle tegeliku võimu all asi on. Vastavalt AÕS § 34 lg-le 1 valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt valdus loetakse seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Kohtutäitur Kristel Maalman ́i 22.04.2020 vara enampakkumise aktist täiteasjas 095/2019/2147 (dtl 34-39) nähtuvalt enampakkumisel müüdi võlgniku J N vara (hoonestusõigus asukohaga XXX, registriosa nr 203808), mille omandas OÜ Fulfill Pro. Kinnistusraamatu andmeil (dtl 40-44) OÜ Fulfill Pro on kantud hoonestusõiguse asukohaga XXX. jakku omanikuna kinnistusraamatusse 8. mail 2020. Kohtutäitur Kristel Maalmani 13.03.2020 enampakkumise teatest täiteasjas nr 095/2019/2147 (dtl 100-101) tulenevalt võlgnik (J N) väitis, et hoonestusõiguse oluliseks osaks olev elamu on koormatud üürilepingutega O N (võlgniku abikaasa) ja U N (võlgniku laps) kasuks. Viru Maakohus 28.02.2018 määruses tsiviilasjas nr 2-17-9185 (dtl 25-32), J N kaebus kohtutäitur Andrei Kreki 30. mai 2017 otsuse peale täiteasjas nr 066/2012/102, jõustunud 22.03.2018, on tuvastanud, et võlgniku väidetud üürilepingu sõlmimine on tühine. Kohtutäitur Risto Kütt 04.06.2020 täitmisteade (dtl 46-47) kohaselt täiteasjas nr 072/2020/356 võlgniku J N suhtes on algatatud taitemenetlus. Täitemenetluse algatamise aluseks on kohtutäitur Kristel Maalmani 22.04.2020. a täitemenetluslik dokument nr 095/2019/2147 ja sissenõudja 9(12)

Fulfill Pro avaldus. Nõudesisu on kinnisasja väljaandmine (väljatõstmine). Täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtajaks on 30.06.2020 ja kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, toimub kinnisasja äravõtmine ja sundkorras väljatõstmine 03.07.2020. a kell 12.00 aadressil XXX. Poolte vahel ei ole vaidlust, et 30.06.2020-ks ei vabastanud kostjad hageja omandit. Kohtutäitur Risto Kütt 30.06.2020 otsusega täiteasjas nr 072/2020/356 (dtl 58-59) jättis J N, O N ja U N poolt 12.06.2020 esitatud kaebus kohtutäituri tegevusele rahuldamata. O N, U N ja J N esitasid Viru Maakohtule kaebuse kohtutäitur Risto Kütt 30.06.2020 otsuse peale täiteasjas nr 072/2020/356. Koos kaebusega esitati taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks, s.o kohtutäitur Risto Kütti 04.06.2020 täitmisteate alusel toimuva täitemenetluse nr 072/2020/356 peatamiseks, et keelata kohtutäituril viia läbi täitetoiming, milleks on kinnisasja, asukohaga XXX, valduse äravõtmine O N ja/või U N ja/või sundkorras O N ja/või U N väljatõstmine kinnisasjalt asukohaga XXX. Viru Maakohus 01.07.2020 määrusega tsiviilasjas nr 2-20-9422 rahuldas O N ja U N taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ning keelas esialgse õiguskaitse korras kohtutäituril Risto Küttil täiteasjas nr 072/2020/356 viia läbi täitetoiming, milleks on kinnisasja asukohaga XXX, valduse äravõtmine O N ja/või U N, samuti O N ja/või U N sundkorras väljatõstmine kinnisasjalt asukohaga XXX, kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Tartu Ringkonnakohus 09.09.2020 määrusega (jõustunud) tühistas Viru Maakohus 01.07.2020 määruse (dtl 61-65). Viru Maakohus 10.12.2021 määrusega (jõustunud) tsiviilasjas nr 2-20-9422 (dtl 67-74) jättis J N, O N ja U N kaebuse kohtutäitur Risto Küti 30.06.2020. a otsuse peale täiteasjas nr 072/2020/356 rahuldamata. Kohtutäitur Risto Kütt 10.12.2021 täitmisteade (dtl 75-76) kohaselt täiteasjas nr 072/2020/356 võlgniku J N suhtes on algatatud taitemenetlus. Täitemenetluse algatamise aluseks on kohtutäitur Kristel Maalmani 22.04.2020. a täitemenetluslik dokument nr 095/2019/2147 ja sissenõudja Fulfill Pro avaldus. Nõudesisu on kinnisasja väljaandmine (väljatõstmine). Täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtajaks on 01.02.2022 ja kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, toimub kinnisasja äravõtmine ning sundkorras võlgniku ja temaga koosolevate inimeste väljatõstmine 04.02.2022. a kell 12.00 aadressil XXX. Poolte vahel puudub vaidlus, et ka 04.02.2022-ks ei vabastanud kostjad hageja omandit. O N ja U N esitasid hagi OÜ Fulfill Pro vastu nõudes tunnistada täiteasjas nr 072/2020/356 sundtäitmine lubamatuks O N ja/või U N suhtes (tsiviilasi nr 2-21-19956). Hagejad taotlesid ka hagi tagamise abinõude rakendamist. Viru Maakohus 29.12.2021 hagi tagamise määrusega (dtl 78-82) rahuldas O N ja U N hagi tagamise taotlus ning peatas täitemenetlus Viru tööpiirkonna kohtutäituri Risto Kütt menetluses olevas täiteasjas nr 072/2020/356 kuni tsiviilasjas nr 2-2119956 tehtava menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni. Kohtutäitur Risto Kütt 30.12.2021 otsusega täiteasjas nr 072/2020/356 (dtl 84) peatas täiteasja menetluse Viru Maakohtu 29.12.2021 määruse alusel tsiviilasja nr 2-21-19956. Kohus leiab, et hageja eelnimetatud tõenditega leidis tõendamist, et kostjad valdasid ajavahemikul 01.07.2020 kuni 31.01.2022 oli ebaseaduslik. Vastupidist kostjad ei tõendanud. Poolte vahel ei ole vaidlust, et Juri Nesterenko abikaasa O N ja tütar U N vabastasid hagejale kuulvat omandit alles 2024. a juulis. 10(12)

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg-st 1 tulenevalt esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 järgi õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Riigikohus 16.06.2026 määruse 3-2-1-180-15 punktis 39 ja kohtumääruses viidatud lahendites leidnud, et kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Kuna kostjad kasutasid hageja omandis viimase nõusolekuta, võib hagejal õigus nõuda kostjatelt kasutuseelist. Riigikohus selgitanud lahendi 3-2-1-46-09 punktis 14, et kaotatud kasutuseeliste väärtust arvestatakse abstraktselt - võrreldakse valdaja kasutusõiguse väärtust sarnase asja keskmise kasutusõiguse väärtusega ning kui valdaja kasutusõigus oli suurema väärtusega, tuleb talle hüvitada väärtuste vahe (vt Riigikohtu 21. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13). Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha (Riigikohtu lahendi 3-2-1-180-15 p 39). Kuna hageja omandis olev kinnisasi oli Kasutusperioodil kostjate otses valduses ja hagejale ei ole teada, milliste vajalike kulutuste arvelt on hageja kokku hoidnud, siis kuni vastupidise tõestamiseni kostjate poolt lähtub hageja asjaolust, et ta ei ole kasutusperioodil kulutuste arvelt kokku hoidnud. Kasu, mille solidaarset väljanõudmist kostjatelt hageja nõuab, on kasutuseelise väärtus, mis on tuletatav kinnisasja üürist turuhinnaga kasutusperioodil summas 5950 eurot ja kinnisasja tegeliku kasutusväärtuse (ehk saadu), milleks Kasutusperioodil 0 eurot, vahena, s.o 5950 eurot, millise oleks hageja saanud ilma kulutusi tegemata (netotulemina). P OÜ 16.02.2022 ekspertarvamuse (dtl 49-56) kohaselt, tuginedes Narva-Jõesuu linna turuolukorrale ja vara omadustele, peame turupõhiseks hoonestusõiguse üürihinnaks (ajavahemikul 2020-2021. a) 250 eurot (talvekuudel oktoobrist kuni aprillini) ning 400 eurot (suvekuudel maist kuni septembrini), millele lisanduvad kommunaalmaksed. 2022. aastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi. Seega kasutusperioodil hoonestusõiguse osas otsese valduse omamisel olnuks hagejal võimalik vastava vara välja üürida 5950 euro eest (arvestus kuude kaupa alates 01.07.2020 kuni 31.01.2022: 400+400+400+250+250+250+250+250+250+250+400+400+400+400+400+250+250+250+250 ). Nimetatud üüritulu oleks üürileandja/kinnisasja omaniku/hageja netotulu (ei sisaldanuks kommunaalkuludega seotud makseid, mida üürnikud tasunuks lisaks). Eeltoodust lähtudes leiab kohus, et hagi on põhinõudes põhjendatud ja kostjad on kasutuseelise väärtuse kohustatud hagejale hüvitama VÕS § 1037 lg 1 alusel. Viivis