lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-26-10971/3

Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 11.06.2026

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-26-10971/3
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
11.06.2026
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1422
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TsMS § 618MenetlusosalisedAÕS § 156 lg 1Juurdepääs avalikult kasutatavale teeleAÕS § 120 lg 2Asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseksAÕS § 172 lg 1Reaalservituudi mõisteAÕS § 173 lg 1Reaalservituudi tekkimineKRS § 35KRS § 46 lg 1TsMS § 171 lg 1Kõrgema astme kohtu menetluskulude kandmise erisusedTsMS § 430 lg 6Kompromiss

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

11. juuni 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-26-10971

Tsiviilasi

M.T ja U.Y kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr 30249202650

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 5. mai 2026 kandemäärus nr 417902026

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

M.T ja U.Y määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised esindajad

ja

nende Määruskaebuse esitajad (avaldajad):

1.M.T (isikukood XXX)
2.U.Y (isikukood XXX) Avaldajate lepinguline esindaja Eero Lapp

RESOLUTSIOON

1.Jätta M.T ja U.Y määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 5. mai 2026 kandemäärus nr 417902026 muutmata.
2.Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud M.T Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

ja U.Y

kanda.

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 28.08.20262-25-684/16Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval
  • 24.08.20262-24-17151/72Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 21.08.20262-24-10213/7Viru Maakohus Narva kohtumaja
  • 19.08.20262-26-504/13Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 17.08.20262-24-15308/39Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 13.08.20262-25-9431/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
TsMS § 654 lg 6Ringkonnakohtu otsuse sisu
TsMS § 657 lg 1Ringkonnakohtu õigused apellatsioonkaebuse lahendamisel
TsMS § 663 lg 5Määruskaebuse menetlemine maakohtus
Edasikaebamise kord Menetlusosalistel on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitati 22. aprillil 2026 notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldus, milles M.T ja U.Y (avaldajad) taotlesid registriosa nr XXXXXXX III jakku kahe märkuse kandmist. M.T palus vastavalt Pärnu Maakohtu poolt 19. märtsil 2026 tsiviilasjas nr 2-25-16943 kinnitatud kompromissile kanda registriosa nr XXXXXXX III jakku esimesele vabale järjekohale märkus: „Kinnistu on koormatud kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXXX kantud igakordse omaniku, tema pereliikmete, külaliste ja kinnistut teenindavate isikute kasuks tähtajatu, tasulise ja ajaliste piiranguteta juurdepääsuõigusega liikumiseks jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega kohtumääruse lisaks oleval piiranguala XXXXXXXXX kaardil punase joonega tähistatud olemasoleva juurdepääsu asukohas“. U.Y palus vastavalt Pärnu Maakohtu poolt 19. märtsil 2026 tsiviilasjas nr 2-25-6943 kinnitatud kompromissile kanda registriosa nr XXXXXXX III jakku esimesele vabale järjekohale märkus: „Kinnistu on koormatud XXXXX kinnistu (registriossa nr XXXXXXXX) igakordse omaniku, tema pereliikmete, külaliste ja kinnistut teenindavate isikute kasuks tähtajatu, tasulise ja ajaliste piiranguteta juurdepääsuõigusega liikumiseks jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega kohtumääruse lisaks oleval piiranguala XXXXXXXXX kaardil punase joonega tähistatud olemasoleva juurdepääsu asukohas“. Kinnistamisavalduse kohaselt on registriosa nr XXXXXXX omaniku J.N. nõusolek mõlema märkuse sisse kandmiseks asendatud eelnimetatud kohtumäärusega. Avaldus mõlema märkuse sisse kandmiseks on esitatud samaaegselt ja seetõttu tuleb kannetele kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 30 lg 1 kohaselt anda kinnistusraamatus sama järjekoht. Kinnistamisavaldusele oli lisatud Pärnu Maakohtu 19. märtsi 2026 määrus tsiviilasjas nr 225-16943, millega kinnitati avaldajate ning puudutatud isiku J.N. vahel sõlmitud kompromiss, mille sisuks on juurdepääsutee kasutamise tingimused J.N. kuuluval XY kinnistul (registriosa nr XXXXXXX). Kompromissis lepiti kokku ka märkuste kandmises kinnistusraamatusse.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 5. mai 2026 määrusega anti avaldajatele tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks ja nõuti, et avaldajad esitavad notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse reaalservituutide kinnistusraamatusse kandmiseks ning tasuvad riigilõivu. Määruse kohaselt saab kohus asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel määrata juurdepääsu kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt ainult juhul, kui kinnisasjade omanikud ei jõua juurdepääsu tingimustes kokkuleppele. Kui pooled on sõlminud kokkuleppe juurdepääsutee kasutamise tingimustes, siis AÕS § 156 ei kohaldu ja kinnistule juurdepääsu tagamiseks saavad kinnisasjade omanikud sõlmida servituudi seadmise lepingu. AÕS § 172 lg 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 173 lg 1 järgi peab reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3.Avaldajad esitasid 11. mail 2026 maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad kandemääruse nr 417902026 tühistada. Avaldajad ja puudutatud isik on sõlminud kompromissi juurdepääsutee kasutamiseks, mille kohus on kinnitanud tsiviilasjas nr 2-25-16943. Kuna kompromissi kinnitamise määruses peavad kõik kokkuleppe tingimused olema märgitud (vastasel korral ei vastaks määrus seadusele) ning see nõue on kohtulahendis täidetud ja kokkuleppe sõlmimine kohtu kinnitatud kompromissina asendab kokkuleppe notariaalset tõestamist, on vaidlustatava kinnistusosakonna määruse seisukoht AÕS § 156 mittekohaldumise suhtes vastuolus seadusega. Avaldajad ei soovi servituudi seadmist, vaid märkuse kandmist kinnistusraamatusse vastavalt kohtulahendile tsiviilasjas nr 2-25-16943 ja esitatud kinnistamisavaldusele.
4.Kohtunikuabi ei pidanud määruskaebust põhjendatuks ja edastas selle 15. mail 2026 lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule. Kohtunikuabi jäi 5. mai 2026 määruses nr 417902026 toodud seisukohtade juurde ning leidis, et kandeid ei ole võimalik teha ning avaldust rahuldada. Kompromiss on osalejate kokkulepe, mis on kinnitatud kohtu poolt ning mis kohtu poolt kinnitatuna asendab TsMS § 430 lg 6 kohaselt notariaalset tõestamist (sisuliselt kinnitab kohus kokkuleppe notari asemel). Notariaalselt tõestatuna saavad kinnisasjade omanikud sõlmida kinnistule juurdepääsu tagamiseks servituudi seadmise lepingu. Notariaalselt tõetatuna ei ole võimalik sõlmida kokkulepet juurdepääsu märkuseks. Juhul, kui kanne tehakse kohtulahendi alusel, peab kohtulahend sisaldama kinnistamisavaldust. Kui asjaõiguslepingut asendab kohtulik kompromiss, peab viimane sisaldama asjaõiguslikku kokkulepet. Tallinna Ringkonnakohus on 6. märtsil 2017 tsiviilasjas nr 2-17-1322 tehtud otsuse p-s 10 märkinud, et olenemata sellest, et maakohtu määruse alusel ei ole võimalik kandeid teha, on pooltel võimalik soovitud õigusmuudatused siiski ellu viia selliselt, et vajalikud asjaõiguslepingud, kandeavaldused ja puudutatud isiku nõusolekud vormistatakse notari juures ning esitatakse uuesti Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
5.Maakohtu kohtunik ei pidanud määruskaebust põhjendatuks ja edastas selle 18. mail 2026 TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja kinnistusosakonna kohtunikuabi 5. mai 2026 kandemäärus nr 417902026 muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659).
7.Ringkonnakohtu hinnangul on kohtunikuabi õiguspäraselt jätnud kinnistusraamatusse kandmata märkused kohtuliku kompromissi alusel. Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabi põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).
8.Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
9.Asjaolu, et maakohus on kompromissi kinnitanud, ei võta kinnistusosakonnalt ära õigust ja kohustust hinnata, kas taotletav kanne on lubatav. KRS § 46 lg 1 kohaselt selgitab kinnistamiseks pädev isik kinnistamisavalduse läbivaatamisel välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid (KRS § 35), mis vastavad nõutavale vormile ja kas

kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Praegusel juhul ongi kohtunikuabi selgitanud välja, et seadusest tulenevalt on kinnistamine välistatud.

10.Kohus määrab vajadusel juurdepääsu avalikult kasutatavale teele AÕS § 156 alusel ja TsMS §-des 6181–6186 sätestatud korras. Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt ei ole kohtulahendiga määratud juurdepääs piiratud asjaõigus (servituut), mis tekib kinnistusraamatusse kandmisega, vaid vahetult kohtulahendist tulenev kitsendus, mis tekib kohtulahendi jõustumisega ja mille kohta kantakse kinnistusraamatusse märkus (vt RKTKm 09.06.2017, 3-2-1-31-17, p 15.1 ja seal viidatud kohtupraktika).
11.Õiguskirjanduse kohaselt jagunevad menetluslikud nõuded tsiviilkohtumenetluses sooritusnõueteks, tuvastusnõueteks ja kujundusnõueteks (Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne, § 363 komm 3.2.2.1.a). Kujundusnõude (hagi) eesmärk on kujundada kohtulikult ümber olemasolevat õiguslikku olukorda või õigussuhet (nt abielu lahutamine, sundtäitmise lubamatuks tunnistamine, enampakkumise kehtetuks tunnistamine täitemenetluses). Kujundushagi rahuldava otsuse jõustumisega muutub vahetult õiguslik olukord hagis taotletud viisil (Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne, § 363 komm 3.2.2.5). Kui õigussuhte ümberkujundamise pädevus on antud kohtule, ei saa pooled kokku leppida, et kohus on õigussuhte ümber kujundanud, isegi kui nad saavad kohtuväliselt kokku leppida sisuliselt samas tulemuses (Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne, § 430 komm 3.1.2.b).
12.Ringkonnakohtu hinnangul on AÕS § 156 lg 1 alusel kohtule esitatud avaldus juurdepääsu määramiseks kujundusnõue ja seega on ainult kohtul pädevus määrata juurdepääs AÕS § 156 lg 1 alusel. Kui menetlusosalised jõuavad juurdepääsu tingimustes kokkuleppele (mille saavutamisele peab kohus neid TsMS § 618 4 lg 1 kohaselt suunama), tuleb see kokkulepe vormistada sellise tehinguna, milles menetlusosalised saavad kohtuväliselt kokku leppida.
13.Õiguskirjanduses on selgitatud, et kohtulikult kinnitatud kompromissil on sama tähendus mis notariaalselt tõestatud kokkuleppel, aga mitte rohkemat. Seega kui kompromissi tingimustele vastav notariaalne kokkulepe oleks kehtetu, on vastavas osas kehtetu ka kohtulik kompromiss. Näiteks ei tohi kompromiss olla tingimuslik osas, mis puudutab kinnisomandi üleandmist (AÕS § 120 lg 2) (Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne, § 430 komm 3.8.2.a). Kuivõrd kinnisasjade omanikud ei saa tehinguliselt määrata juurdepääsu AÕS § 156 tähenduses ega kanda selle kohta kinnistusraamatusse märkust, ei ole võimalik sellist tehingut teha ka kohtuliku kompromissi sisuna. Tehinguliselt saavad pooled kokku leppida reaalservituudi seadmises, seega tuleb ka kompromissi sisu vormistada asjaõiguslepinguna (lisaks võlaõiguslikule osale) ja kanda kinnistusraamatusse piiratud asjaõigusena reaalservituut.
14.Kohtunikuabi on õigesti märkinud, et kujunenud olukorras on avaldajatel võimalik sõlmida notariaalselt tõestatud servituudi seadmise leping ja esitada kinnistamisavaldus koos puudutatud isiku nõusolekuga servituudi kinnistusraamatusse kandmiseks. Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 618 5 kohaselt võib kohus asjaolude olulisel muutumisel asjaosalise avalduse alusel tehtud määrust või kompromissi määrusega muuta, kui see on vajalik raskete tagajärgede ärahoidmiseks. Olukorda, kus kohtumääruse alusel ei ole võimalik teha kannet kinnistusraamatusse, võib pidada raskeks tagajärjeks, mille ärahoidmiseks on vajadusel põhjendatud uue määruse tegemine.
15.Eeltoodud põhjendustel tuleb määruskaebus jätta rahuldamata.
16.Kuivõrd määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldajate kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 11.08.20262-24-547/17Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 11.08.20262-23-10536/63Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium