2-23-18244/32 - Võlaõigus - Alusetu rikastumine - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Tobiase 5 Holding OÜ esitas hagi Larsen Kinnisvara OÜ vastu ja palus kostjalt välja mõista põhivõlg 320 731.20 eurot ja kõrvalnõuded ning kahju 4 345.17 eurot. Menetluskulud tuleb jätta Larsen Kinnisvara OÜ kanda. Hageja vähendas 23.04.2024 nõuet ja palus välja mõista kostjalt enam saadud tulemustasu 278 821,47 eurot, millest 269 203,88 eurot on põhinõue ja kõrvalnõudena 1121,07 eurot on intressid ja 8496,52 eurot hagi esitamise päeva seisuga sissenõutavaks muutunud viivised, samuti kahju 4345,17 eurot. Hagiavalduse kohaselt kuulub aktsiaseltsile Luksusjaht (edaspidi Luksusjaht) 100% osalus Tobiase 5 Holding osaühingus. Tobiase 5 Holding OÜ (edaspidi hageja) juhatuse liige oli alates hageja asutamisest 08.02.2021 kuni 23.08.2023 P. V., kes on ka Larsen Kinnisvara OÜ (edaspidi kostja) juhatuse liige ning tegelik kasusaaja. Luksusjaht, hageja ja kostja sõlmisid 01.03.2021 teenuse osutamise lepingu (edaspidi teenuseleping), millega kostja osutas Luksusjahile ja hagejale kortermaja arenduse haldamise teenust. Lepingu järgi oli kostjal õigus saada teenuse osutamise eest tulemustasuna 20% projekti kasumist. Pärast lepingu sõlmimist allkirjastas P. V. 04.03.2021 hageja nimel laenulepingu, (edaspidi laenuleping), millega andis Luksusjaht hagejale laenu 220 000 eurot, mis kuulus välja maksmisele laenusaaja taotluse alusel. Laenulepingu punkti 3.1 järgi oli laenu intressimääraks 9% aastas. Laenu tagasimaksmise tähtaeg on laenulepingu punkti 2.1 kohaselt 5 aastat. 31.08.2023 lõppesid P. V. juhatuse liikme volitused ning sellest ajast alates on hageja juhatuse liikmeks olnud A. F. A.. 06.09.2023 sai hageja uus juhatuse liige ligipääsu hageja arveldusarvele ning avastas, et hageja endine juhatuse liige P. V. on 17.08.2023 hageja arveldusarvelt kandnud kostjale 381 106,80 eurot. Hageja osanikku tehingu tegemisest ei informeeritud ning hageja ei teadnud ülekande õiguslikku alust. Kostja väitel oli ülekanne lepingu alusel makstud tulemustasu. Hageja leiab, et kostja oleks pidanud hageja osanikku tulemustasu väljamaksmise soovist teavitama ning hagejal pidi olema võimalus tulemustasu arvutuskäik üle kontrollida ning tulemustasu väljamaksmine kas heaks kiita või tulemustasu väljamaksmisest keelduda. Tulemustasu väljamaksmise kuupäeval ei olnud veel kostja poolt lepingu alusel osutatavad teenused hagejale üle antud, seega oli tulemustasu väljamaksmine ennatlik. Kostja tulemustasu arvestus ei ole õige ning kostja on saanud tulemustasu märkimisväärselt suuremas summas, kui kostja selleks õigustatud oli. Hageja nõudmisele enammakstud tulemustasu tagastada, kostja ei reageerinud. Hageja esitas 06.10.2023 kostjale nõudekirja enamsaadud tulemustasu tagastamiseks ja kostja esitas 13.10.2023 vastuse hageja nõudekirjale, kus tõi välja, et kostja hinnangul on nõue põhjendamatu. Kostja tegi hagejale kompromissettepaneku, mille kohaselt tasuks kostja hagejale 30 000 eurot. Hageja ja kostja pidasid tulutult kompromissläbirääkimisi vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks. Lepingu punkti 4.1 kohaselt jaotati kostjale makstavad tasud kaheks: teenustasu ja tulemustasu. Lepingu punkti 4.2 kohaselt oli kostjal õigus saada teenustasu summas 114 080 eurot, millest üks osa (summas 59 322 eurot) tuli hagejal tasuda kostjale 5 tööpäeva jooksul alates Lepingu sõlmimisest ning teine osa (summas 54 758 eurot) 5 tööpäeva jooksul alates ehitusloa saamisest. Hageja on kostjale teenustasu tasunud ning antud tasu ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Lepingu punktid 4.5 ja 4.6 sätestavad, et projekti kuludeks on kõik projekti kulud (v.a. tulemustasu), sealhulgas Tobiase 5 kinnistu soetamise algne maksumus Luksusjaht poolt. Kui kostjale ei anta käsku kortereid kohe pärast valmimist müüa on „tulu“ määratletud korterite turuväärtusena, mille on määranud professionaalsed kinnisvaramaaklerid. Kostjal on õigus väljastada tulemustasu arve kohe pärast kasumi arvestamist, ja arve väljastamine ei sõltu korterite müümisest. Kui kostjale antakse korraldus korterid müüa, hakatakse kasumit arvestama alles pärast

korterite müüki ja siis väljastatakse tulemustasu arve. Lepingu punkt 4.4 sätestab, et kostja poolt teenuse raames müüdud korterite puhul määratletakse „tuluna“ projekti nende korterite müügist saadavat tulu. Nende korterite puhul, mida ei müüda osana kostja pakutavast teenusest, on „tulu“ määratletud nende korterite turuväärtusena, mille määravad kindlaks professionaalsed kinnisvaramaaklerid. Hageja ei andnud kostjale korraldust kortereid müüa. Kostja on hagejale esitanud hoone turuväärtuse kohta kolm hindamisakti, mille alusel on keskmiseks turuväärtuseks 7 287 000 eurot: 1) Domus Kinnisvara hindas Hoone väärtuseks 7 062 000 eurot; 2) Uusmaa Kinnisvarabüroo hindas Hoone väärtuseks 7 259 000 eurot; 3) LVM Kinnisvara hindas Hoone väärtuseks 7 540 000 eurot. Hoone keskmine turuväärtus sisaldab käibemaksu, sest hageja on käibemaksukohuslane, seega on projekti tulubaasiks 597 2950.82 eurot. Hoone keskmine väärtus on koos käibemaksuga 7 287 000 eurot. Projekti kulude suuruseks on 5 721 387 eurot, kuludena tuleb käsitleda omanikulaenu intresse 356 622 eurot, kinnistu intressi kulu 220 409 eurot, intressikulu müügiperioodil (6 kuud) 193 904 eurot, Ehituskulu 3 465 534 eurot, Rootsi arhitektide kulu 7 924 eurot, köökide kulu 486 994 eurot, maahind 810 000 eurot, parkimise kulu 180 000 eurot. Projekti tulubaasiks on 5 972 950.82 eurot ning kuludeks on 5 721 387 eurot, on hageja kasumiks poolte vahel sõlmitud lepingu tähenduses 251,563.82 eurot ja 20% hageja kasumist ning kostja tulemustasu suuruseks on 50 313 eurot. Tuleb lisada ka käibemaks, järelikult kokku on kostja õigustatud saama tulemustasu 60 375.60 eurot. Kostjale kanti tulemustasuna 381 106.80 eurot ja järelikult on kostja saanud 320 731.20 eurot ilma õigusliku aluseta, mistõttu tuleb kõnealune summa hagejale tagastada. P. V.l õigust vaidlusalust ülekannet üldse teha, ning kõnealune tehing on tühine ÄS § 181 lg 4 alusel, mis sätestab, et juhatuse liikmel ei ole õigust esindada osaühingut tehingute tegemisel, mille puhul vastavalt seadusele otsustavad esindaja määramise eraldi osanikud või nõukogu. ÄS § 181 lg 3 alusel on osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud või nõukogu. Hageja hinnangul ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et osaühingu (kostja) ja selle tegeliku kasusaaja (P. V.) majanduslikud huvid on kattuvad. Kuivõrd P. V. oli tehingu (tulemustasu väljamaksmise) ajal kostja juhatuse liige ja tegelik kasusaaja, siis oleks P. V. saanud kostjale tulemustasu õiguspäraselt välja maksta vaid hageja osaniku nõusolekul.

Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellel vastu. Tulemustasu väljamaksmine kogu ulatuses oli põhjendatud. Vaidlus on lepingu punktide 4.3 ja 4.5 tõlgendamises. Kostja hinnangul on tulemustasu arvestuse alusest tehtud kõik ettenähtud mahaarvamised, seega tulemustasu ei makstud osaliseltki välja ettenähtust suuremas ulatuses ning puudub alus tagasinõudmiseks. Väljamakse tegemiseks oli nõusolek olemas, selle andis ainuosanik. Ülekanne kui selline ei ole tehing vaid toiming ning vaidlusalusel juhul oli tegemist hageja ja kostja vahelise lepingu täitmise toiminguga. Toimingul ei ole eraldivõetuna õiguslikke tagajärgi peale selle, et vastavas ulatuses saab lugeda kohustuse täidetuks ja vastavas ulatuses ka lõppenuks VÕS § 186 p 1 alusel. Kuna leping oli sõlmitud hageja ja kostja ning Luksusjahi vahel ja P. V. ei olnud isiklikult lepingu pooleks, ei saa ka rääkida ühingu (hageja) ja selle juhatuse liikme (P. V.) vahel tehtud tehingust. Kostja hinnangul ei esine asjas ka ühtegi muud alust, mis lubaks järeldada selle tehingu tühisust, mille alusel tulemustasu ülekanne tehti. Intressi ja viivise nõue tuleb jätta rahuldamata, sest puudub põhinõue. Isegi kui asuda seisukohale, et tulemustasu maksmine oli mingis osas alusetu, ei oleks kostja hinnangul alust VÕS § 1035 lg 3 p 2 kohaldamiseks, kuna kostja ei teadnud ega pidanudki üleandmise (tulemustasu ülekande tegemise ajal) teadma asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagastamiseks – niisuguseid asjaolusid, mis lubavad järeldada kostja teadmist või teadma pidamist, peab tõendama hageja, mida ta teinud ei ole. Hageja kahju hüvitamise nõue saab põhjendatud olla üksnes siis, kui põhjendatud on tema peamine, tulemustasu osalisele tagasisaamisele suunatud nõue. Põhinõue on põhjendamatu, seega on seda ka kahjunõue. Kostja vastuhagi Teenuse osutamise lepingu punkti 4.1 järgi kohustus hageja tasuma kostjale kahte liiki tasusid: projektijuhtimise tasu ja tulemustasu. Lepingu punkti 4.3 järgi on tulemustasu kogu suuruseks 20% hagejale loodud kasumist ja kasum arvutatakse kui tulu miinus kulud. Teenuse osutamise lepingu punkti 1.2.1 järgi pidi kostja ühe teenusena analüüsima stsenaariumit, kus hoone omand jääb hagejale või Luksusjahile ja sõlmitakse lepingu operaatoriga eesmärgiga teenida üüritulu. Lepingu punkti 1.2.10 kohaselt oli kostja ülesandeks juhtida protsessi korteritele üürioperaatori leidmisel. Hageja ega Luksusjaht ei andnud kostjale korraldust Tobiase 5 hoones asuvaid kortereid müüa. 25.01.2023 koosolekul teatas Luksusjaht, et korterite opereerimisega hakkab tegelema L. A. poeg A. A. ning hageja loobub edasisest kostja teenusest operaatori otsimisel. Teenuse osutamise lepingu punkti 4.7 järgi defineeriti tulu olukorras, kus kostjale ei anta juhist kohe pärast korterite valmimist neid müüa, kutseliste kinnisvarahindajate määratud korterite turuväärtusena. Selleks telliti kolm hindamisakti, mille alusel on korterite ehk hoone keskmine turuväärtus koos käibemaksuga 7 287 000 eurot. Hindamisaktide kohaselt sisaldasid korterite turuväärtused käibemaksu, kõikides hindamisaktides on märgitud, et hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu. Kõik hindajad määrasid hoonele turuväärtuse võrdlusmeetodit kasutades ja võrdlustehingute osas selgitasid, et asjaolu, kas müüja oli kohustatud käibemaksu tehingu summa pealt tasuma või mitte, lõpptarbija jaoks müügihinda ei mõjuta. Kostja koostas tulemustasu raporti, mille järgi kujunes tulemustasuks 317 589 eurot. Tulemustasu arvestati raportis tuludest ja kuludest käibemaksu arvestamata ja 17.08.2023 kandis P. V. kostjale 381 106,80 eurot. Väljamakse summa kujunes selliselt, et tulemustasu summale 317 589 eurot lisati käibemaks 20%: 317 589 eurot * 20 % + 317 589 eurot = 381 106,80 eurot. Kostja hinnangul on tal lepingu punktide 4.1, 4.3, 4.6 ja 4.7 ja VÕS § 619 lg 1 alusel õigus tulemustasule, mis arvestatakse välja kuludest ja tuludest koos käibemaksuga KMS § 16 lg 2

punktidest 2 ja 3. KMS § 16 lg 2 p 2 järgi ei maksustata käibemaksuga kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmist. Sama lõike punkti 3 järgi ei maksustata käibemaksuga kinnisasja või selle osa, v.a juhul, kui ehitis kinnisasja olulise osana võõrandatakse enne selle esmast kasutuselevõttu. Kuna hageja ja Luksujaht hakkasid hoonet üürimajana opereerima, kehtib tulevikus, kui korterid müüakse, KMS § 16 lg 2 punktis 3 kirjeldatud maksuvabastus. Seega hageja teeb korterite üürimisel (üürilepingut sõlmimisel) või tulevikus pärast üürimist korterite müümisel (müügilepingute sõlmimisel) maksuvaba käibena käsitatavaid tehinguid. Tobiase 5 hoone ehitamisega ja muude teenuse osutamise lepingus kirjeldatud ülesannete täitmisega seotud soetatud või saadud kaupade või teenuste eest pidi kostja tasuma tasumisele kuuluva sisendkäibemaksu KMS § 29 lg 3 p 1 alusel. Seda sisendkäibemaksu ei saa hageja vastavalt KMS § 29 lg-le 1 igal juhul maha arvata, sest kaupa või teenust kasutati maksuvaba käibe tarbeks KMS § 16 lg 2 punktid 2 või 3 alusel. Kostja hinnangul tuleb hindamisaktides määratud hoone turuväärtusi ja seega hoone keskmist turuväärtust mõista lõpphinnana ehk hinnana, millega korterid turul konkureerivad, sõltumata sellest, kas tehinguhinnas sisaldub käibemaks või mitte. See tähendab, et kuigi hageja ei pea korterite müümisel tulevikus tulenevalt KMS § 16 lg 2 punktist 3 käibemaksu tasuma, tuleb korterite väärtusena ja nii terve hoone väärtusena mõista ikkagi hindamistulemust ehk määratud turuväärtust kui lõpphinda. Puudub mõistlik põhjus, miks peaks hageja soovima müüa korteriomandeid hinnaga, mis jääb oluliselt alla turutaseme. Hindamisaktides tehtud viidet, et turuväärtus sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt kohustus lisada vara võõrandamisel käibemaks ja hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu, tuleb mõista nii, et juhul kui müüjal on käibemaksu tasumise kohustus, siis vastab hoone turuväärtus ikkagi hindamistulemusele ja ei ole käibemaksu võrra kõrgem. Teistpidi tuleb sama viidet mõista nii, et kui müüjal ei ole käibemaksu tasumise kohustust, siis vastab hoone käibemaksuta hind turuväärtusele. Hageja on seda oma arvestuses ekslikult teinud. Tulemustasu oleks tulnud arvestada välja tulude ja kulude pinnalt käibemaksu maha arvamata. Arvestuse aluseks oleva tulu suuruseks tuleb võtta 7 287 000 eurot. Kuludena tuleb arvestada maa soetamise kulu ja parklakohtade soetamise kulu kokku 1 188 000 eurot ja ehituskulu 3 391 108,09 * 20% + 3 391 108,09 = 4 069 329,71 eurot. Alternatiivselt tuleb igal juhul võtta aluseks hageja nimetatud ehituskulu 3 468 595 eurot, millele lisada käibemaks 20 %, mis teeb kuluks 4 162 314 eurot. Tulude ja kulude vaheks on seega 7 287 000 eurot - (1 188 000 eurot +4 069 329,71 eurot) = 2 029 670,29 eurot. Tulemustasuks on sellest 20% ehk 2 029 670,29 * 0,2 = 405 934,06 eurot. Kostjale on tasutud 381 106,80 eurot, seega kostjal on õigus veel 487 120,87 – 381 106,80 = 106 014,07 eurole. Alternatiivselt, kui aluseks võtta hageja nimetatud ehituskulude suurus, kujuneb tulude ja kulude vaheks 7 287 000 – (1 188 000 + 4 162 314) = 1 936 686 eurot, tulemustasuks 387 337,20 eurot, millele lisanduks käibemaks ehk kokku oli kostjal hageja ehituskulude arvestuse juures õigus saada tulemustasu summas 464 804,64. Seega kostjal on igal juhul õigus veel 464 804,64 – 381 106,80 = 83 697,84 eurole. Ka juhul kui kuludesse arvestada Rootsi arhitektide kulu 9 492,48 eurot, on tulude ja kulude vaheks 7 287 000 – (1 188 000 + 4 162 314 + 9 492,48) = 1 927 193,52 ja 20% sellest moodustab 385 438,70, tulemustasu väljamaksele lisandus käibemaks, mis teinuks tulemustasu suuruseks 462 526,44 eurot. Seega sellisel juhul oleks kostjal õigus veel 462 526,44 – 381 106,80 = 81 038,64

eurole. Tasu maksmise kohustus on osaliselt täitmata ja täitmisega on viivitatud, lisandub viivis. Hageja vastuväited vastuhagile Hageja vastuhagi ei tunnista ning vaidleb sellele täielikult vastu. Kostja väide, et tulemustasu tuleb arvestada käibemaksu sisalduvatelt summadelt, on meelevaldne. Lepingu järgi oli kostjal õigus saada tulemustasuna 20% hagejale teenitud kasumist, kasum omakorda on aga defineeritud kui projekti tulu ja kulu vahe. Arusaadavalt ei ole ega saa olla käibemaks osa hageja kasumist. Lepingu sõlmimiseks peetud läbirääkimistel pakkus kostja hagejale 01.02.2021 saadetud kirjas välja 5 alternatiivi (stsenaariumi), mille järgi pooltevaheline koostöö võib hakata aset leidma. Hageja valis stsenaariumi 1, mille alusel sõlmiti ka teenuse osutamise leping. Stsenaariumi kirjelduses märkis kostja, et Larseni juhtimisel arendatakse ja ehitatakse hoone valmis ja tehes hoonest täielikult üürimaja, võtab Larsen enda peale operaatori leidmise, sh operaatoriga lepingulised läbirääkimised, nii et üürimaja saab hakata passiivset rahavoogu tootma. Tasustruktuurina märgib kostja, et ehitusjuhtimise ja projekteerimisjuhtimise tasu on 114 080 eurot. Arendusjuhtimise eest tasutakse edukustasuna, kui on selgunud, kas projekt kasumit teenib. Pärast maja valmimist tellitakse korteritele turuhinna väljaselgitamiseks hindamisaktid ja selle baasil selgitatakse välja teenitav käive ja raamatupidamislik kasum (hindamisaktide tulemus miinus tegelikud projekti kulud). Raamatupidamislikust kasumist on edukustasu 20%. Kostja tõi edukustasu arvestuse näitena välja, et kui kogu projekt on maksma läinud (sh maa soetushind, parklakohtade ostmise hind, jne) kokku 3,7 miljonit (+ KM) ja valmis korterite hindamisaktidest selgub, et korterite, parkimiskohtade, panipaikade ja katuseterrasside turuväärtus on kokku 4,5 miljonit (+ KM), on projektist tekkinud väärtust 0,8 miljonit eurot ja tulemustasu oleks sel juhul 20% x 0,8 miljonit. Eelviidatud kostja kirjast ja lepingu sõlmimise pakkumisest tuleneb, et kostja on ise tulemustasu arvutused välja toonud ning lähtunud hageja võimaliku kasumi arvutamisel just ilma käibemaksuta summadest, tuues selgelt välja, et kui hageja tulu on 4,5 miljonit (millele lisandub KM) ning kulu on 3,7 miljonit (millele lisandub KM), on kostja tulemustasuks 0,8 miljonit st kostja tõi arvutuskäigu välja ilma käibemaksuta summadelt (sest 4,5 miljonit – 3,7 miljonit on 0,8 miljonit). Kuigi kostja püüab nüüd väita, et ta on tulemustasu arvutamisel eksinud, ei vasta see tõele ning hageja hinnangul on kostja käsitlus tagantjärele konstrueeritud. Tulemustasu välja arvutamisel tuleb lähtuda vaid tasu arvutamise hetkel hagejale teenitud kasumist, mitte mingist potentsiaalsest kasumist, mida hageja võibolla kunagi teenib. Hageja on andnud operaatorettevõttele rendile terve hoone ning rendi hinnale lisandub käibemaks, samuti lisandub korteri üürihinnale käibemaks. Kostja on ise andnud hagejale juhise korterite rendihinnale käibemaks juurde lisada. Poolte 10.08.2021 kirjavahetusest maksustruktuuri kohta on näha, kuidas pooled tasu kujunemise kokku leppisid. Alternatiivselt toob hageja välja, et isegi juhul, kui projekti tulu tuleks arvestada koos käibemaksuga, on kostja vastuhagis esitatud arvutuskäik siiski väär, sest tuludest tuleb igal juhul maha arvutada kõik projekti kulud summas 5 506 689,48 eurot (ilma käibemaksuta) s.o 6 608 027,38 eurot (koos käibemaksuga). Kostja vastuhagis esitatud arvutuskäigu kohaselt oleks projekti kasumiks sellisel juhul 678 972,62 eurot (arvutuskäik: tulu summas 7 287 000 eurot – kulu summas 6 608 027,38 eurot), mis teeks tulemustasu suuruseks 135 794,52 eurot, koos käibemaksuga 162 953,42 eurot (arvutuskäik: 135 794,52 eurot + KM 20%). Kostja kandis endale tulemustasuna 381 106,80 eurot, seega oleks kostja poolt alusetult saadud tasu (hageja nõue) suuruseks 218 153,38 eurot (arvutuskäik: kostja poolt saadud 381 106,80 eurot – 162 953,42 eurot). Kohtu põhjendused

Kohtu hinnangul on hagi põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt, vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja nõude vähendamine ei ole käsitletav hagist osalise loobumisena ja seda ei pea eraldi fikseerima. Pooled ei vaidle selle üle, et Luksusjaht on hageja 100% osanik ning hageja juhatuse liikmeks oli perioodil 08.02.2021 kuni 23.08.2023 ja kostja juhatuse liikmeks on siiani P. V. (dtl 13-15, 1617) . Pooled ei vaidle ka selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 01.03.2021 teenuselepingu (dtl 1926), millega kostja osutas Luksusjahile ja hagejale kortermaja arenduse haldamise teenust. Lepingu järgi oli kostjal õigus saada teenuse osutamise eest tulemustasuna 20% projekti kasumist. Pooled ei vaidle ka selle üle, et P. V. allkirjastas 04.03.2021 hageja nimel laenulepingu (dtl 26-31), millega andis Luksusjaht hagejale laenu 220 000 eurot, mis kuulus välja maksmisele laenusaaja taotluse alusel. Laenulepingu punkti 3.1 järgi oli laenu intressimääraks 9% aastas. Laenu tagasimaksmise tähtaeg on laenulepingu punkti 2.1 kohaselt 5 aastat. Poolte vahel ei ole vaidlust hoone Tobiase 5 väärtuse üle, milleks on 5 972 950.82 euro. Poolte vahel on eelkõige vaidlus selles, kas ülekande tegemiseks oli vajalik või olemas nõusolekud, kuidas tõlgendada lepingus nimetatud kulu ja tulu ehk millised on mahaarvamised, mida sai ja võis projekti tulust teha. Samuti on poolete vahel vaidlus selles, kas hoone väärtust tuleb hinnata koos või ilma käibemaksuta. Esmalt võtab kohus seisukoha hageja nõude olemasolu kui sellise ja rahaülekande lubatavuse osas, seejärel edukustasu tõlgendamise ning kahju nõude osas, seejärel lahendab vastuhagis toodud nõude. Hageja nõude lubatavus Hageja on esitanud alusetust rikastumisest tuleneva nõude, väites, et kostja on saanud tulemustasu rohkem, kui lepingus ette nähtud. Kostja väitel ei ole hagi lubatav, sest lepingutasu maksmine ehk raha ülekandmine ei ole tehing, vaid toiming ning seda ei saa alusetu rikastumise sätete alusel tagasinõude. Toimingule ei kehti TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1 sätted. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kohtu hinnangul tuleb sätet tõlgendada laiendavalt, sest see ei kehti üksnes terviktehingute vaid ka toimingute sh lepingu täitmistoimingute kohta. Vastupidine tõlgendamine oleks vastuolus TsÜS § 85, mis lubab tehingu kehtivust osaliselt, samuti sätestab VÕS § 1028 lg 1 otsesõnu tagasinõude alusena kohustuse alusetu täitmise, mitte tehingu kui terviku äralangemise. Järelikult on hageja nõue kui selline õiguslikult lubatav. ÄS § 168 lg 1 p 10 sätestab, et ühingu osanike pädevuses on otsustada nõukogu liikmega või juhul, kui ühingul ei ole nõukogu, siis juhatuse liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses osaühingu esindaja määramine. ÄS § 181 lg 4 kohaselt ei ole juhatuse liikmel õigust esindada osaühingut tehingute tegemisel, mille puhul vastavalt seadusele otsustavad esindaja määramise eraldi osanikud või nõukogu ja ÄS § 181 lg 3 alusel on osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud või nõukogu. Kohtu hinnangul tuleb siinkohal eristad tehingu tegemiseks heakskiidu andmist ja lepingu täitmise toiminguid. Seadusega on reguleeritud, et teatud tehinguid ei peeta tavapäraseks majandustegevuseks, mida saab otsustada juhatus, seega tehingud, mis ei ole äriühingu igapäevase toimimise jaoks vajalikud, otsustab osanik. Juhatuse kohustuseks on ÄS § 180 lg 1 järgi äriühingu esindamise ja juhtimise kohustus, mis tähendab, et igapäevast majandustegevust, sealhulgas kohustuste täitmist, toimetab juhatus. ÄS § 181 lg 4 sätestab, et juhatus ei tohi teha tehinguid, mis väljavad tavapärase maandustegevuse raamest. Juha olemasolevate, osanike poolt heakskiidetud

tehingute alusel konkreetsete kohustuste täitmist ei pea selle sätte alusel juhatus osanikuga kooskõlastama, kui just sisesuhtest ei ole ette nähtud teisiti. Tobiase 5 OÜ omanikuks on Luksusjaht AS ja vaidlusalusel ajal oli Tobiase 5 OÜ juhatuse liikmeks P. V.. Luksusjaht AS juhatuse liikmeks ja ainuomanikuks on S. L. A. ja nõukogu liikmeteks K. T., A. F. A. ja A. T. (dtl 1122-1123). Kohtule esitatud ainuosaniku otsusest (dtl 352) nähtub, et Luksusjaht AS on heaks kiitnud Tobiase 5 OÜ, Luksusjaht AS ja Larsen Kinnisvara OÜ vahel sõlmitud teenuse osutamise lepingu. Ainuosaniku otsusest ega ka teenuselepingust ei nähtu, et hageja juhatusel oleks kohustust lepingu täitmise etappidest või lepingu täitmise toimingutest osanikku igakordselt teavitada või osanikult selleks nõusolekut saada. Kohtu hinnangul oli P. V.l juhatuse liikmena õigus ülekanne kui selline teenuselepingu täitmiseks sooritada ja toiming kui selline oli lubatav. Tulemustasu arvestus Hageja väidab, et tulemustasu arvestuses tuleb hinnata kõik projekti kulusid ja tulusid, kostja väidab, et projekti kuluna tuleb arvestada vaid maahinda ja ehitusmaksumust. Teenuseleping on oma olemuselt käsunduslepingu VÕS § 619 mõttes. Käsundi sisuks oli teenuste osutamine kinnisvara arendamiseks, mis hõlmas lepingu punktis 1.2. nimetatud tegevusi. Lepingu tõlgendamine toimub VÕS § 29 lg 4 ja 5 alusel. Lepingu punktides 4.3 ja 4.5 järgi on kostjal õigus saada tulemustasu, mis on 20% projekti kasumist. Projekti kasumiks tuleb pidada tulu, millest on maha arvatud kõik projekti kulud sh kinnistu Tobiase 5 hind. Kohtu hinnangul on teenuselepingu 4.5 puhul tegemist avatud loeteluga, millel viitab sõnastus „kõik kulud“ (all costs) ja „sealhulgas“ (including). On ka mõistetav, et kinnisvara arenduse teostamisel ei ole võimalik ette nähta täpset loetelu kõikidest kuludest. Kulu peab siiski olema poolele ettenähtav. Ettenähtavuse puhul tuleb arvestada, et nii hageja kui ka kostja on majanduskutsetegevuses tegutsevad isikud ning kinnisvara arendamine on nende põhitegevusala. Kostja ja tema juhatuse liige P. V. on tegevad Vana-Kalamaja 8 OÜ, Mihkelsen Holding OÜ, Simonsen Holding OÜ ja Jensen Holding OÜ tegevuses (dtl 1125-1155) ning kõik nimetatud äriühingu tegelevad kinnisvara arendusega. Hageja opereerib Tobiase 5 hoonet, kui üürimaja. Kohus võtab lepingu tõlgendamisel arvesse ka lepingu sõlmimise aega ning poolte läbirääkimisi lepingu sõlmimise eel. Osaniku otsus teenuselepingu heakskiiduks tehti 25.02.2021 ning leping sõlmiti 01.03.2021. Tasuvusanalüüs projekti kohta koostati jaanuaris 2021 (dtl 852) ja tellija koosoleku protokollist 14.01.2021 (dtl 1125) nähtub samuti projekti läbirääkimistel arutatu. Poolte kirjavahetusest 01.02.2021 nähtub ka see, kuidas pooled on projekti tasuvust ette näinud. Projekti kuludena nimetatakse seal kõiki maja valmimisega seotud kulusid. Omanikulaenu intress Pole vaidlust, et 04.03.2021 laenuleping järgi andis Luksusjaht laenu 2 200 000 eurot hagejale kinnistu arendamiseks, mis on sätestatud lepingu p 1.3 ning lepingu p 3.1 järgi on intressiks 9% aastas (dtl 26-31, 801-804). Hageja sai 2022. aasta lõpuks laenu kokku summas 2 101 107,88 eurot ja kokku 4 308 972,01 eurot (dtl 468-477, 478-483). Kohtu hinnangul kuulus laenu saamine kostja teenuse hulka lepingu p Lepingu 1.2.11 alusel, sest kostja kohustuseks oli pangalaenu pakkumiste ettevalmistamine. Seega oli kostjale teada, et projekti rahastatakse laenuga. Laenu intressi tuleb tasuda alates laenu väljaostmisest, seega on laenu intress käsitletav projekti kuluna, mille hageja tegi selleks, et kinnisvara arendus edeneks. Asjaolu, et hageja ja laenu andja on ema- ja tütarfirma, ei muuda laenu iseenesest ebaseaduslikuks. Kostja ei ole ka välja toonud, et tegemist oleks ebamõistlikult suure intressiga.

Hageja on intressi kalkuleerinud (dtl 485) kohus kontrollis intressi kalkulatsiooni vastavalt pangakonto väljavõttele. Kohtu hinnangul on intressi kalkulatsioon õige. Kostja ei vaidle ka vastu intressi kalkulatsioonile kui sellisele, vaid üksnes sellel, et intress ei ole projekti kulu. Kohtu hinnangul pidi majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale isikule aru saada ja ettenähtav, et ehituse finantseerimiseks tasutud intress on osa projekti kulust ja see tuleb kuluna arvesse võtta. Intressikulu müügiperioodil Hageja väitel tuleb omanikulaenu intressi müügi perioodi eest hinnata, kui projekti kulu. Kohtule esitatud kinnisvara hindamisaktidest (dtl 49-156 ja 162-323) nähtub, et korterite müügiperioodiks nähti ette 12 kuud. Pooled ei vaidle selle üle, et otsus korterite võõrandamise või üürileandmise vahel tehti alles pärast hoone valmimist. Samas on pooled oma teenuselepingu sõlmimise eelses kirjavahetuses selgelt väljendanud, et projekti kulud ja tulud fikseeritakse hoone valmimisel. Kohtu hinnangul tuleb lepingu tõlgendada nii, et tulemustasu tuli välja arvutada hoone valmimisel ning pärast hoone valmimist tekkinud kulud ei ole käsitletavad projekti kuluna. Järelikult ei ole müügiperioodi intressi võimalik arvestada ka projekti kuluna. Ehituskulu Pooled ei vaidle selle üle, et ehituskulu on projekti kulu. Kohtule esitatud 1Partner Ehituse, Ruusna SAB, Hector Light, Ristal Keba Partnerid, Keskkonnaprojekt, Erand 913 Kapital, Mayacuro, Telora, Erlin, Ensto, Elektrilevi, BLE Locking, Avac Audit, G4S, Pex jne arvetest (dtl 506-657) on näha ehitusmaksumus. Arvetel esitatud tööde, teenuste ja materjalide loetelu on seotud ehitustegevusega. Hageja konto väljavõttest (dtl 658-699) nähtub, et esitatud arved on ka tasutud. Kostja ei ole välja toonud, et mõni esitatud arvetest ja nende alusel tehtud töödest ei oleks seotud hoone ehitamisega, kostja on vaid teinud üldise märkuse, et hageja ja kostja arvetus ehituskulude kohta ei ole ühesugune. Kohus järeldab sellest, et ehituskulu suurus on 3 468 595 eurot ja seda tule arvestada projekti kuluna. Rootsi arhitektide kulu Teenuselepingu p 1.2.4. sisaldab endas arhitektuuri puudutavate hangete koordineerimist. Kostja ja arhitektide kirjavahetusest, mis peeti aprillis 2021 ehk vahetult pärast teenuselepingu sõlmimist, nähtub, et kostja oli teadlik Rootsi arhitektide tööst ja seotusest projektiga. Kirjavahetuses on täpsustatud arhitektide töö sisu, tasu suurust ja muid arhitektide tööga seotud tegevusi. Kirjavahetus toimus pärast lepingu sõlmist ja kostja poolt, mis tähendab, et kostja täitis Rootsi arhitektide tööga seonduvalt oma teenuselepingust tulenevaid kohustusi. Rootsi arhitektide kirjavahetus 30.04.2021 ( dtl 780) adressaadi real on kostja juhatuse liige P. V.. Tellija koosoleku protokollist 14.01.2021 (dtl 1125) on näha, et kostja kohustuseks on projekti käigus Rootsi arhitektidelt autoriõiguse saamine. Rootsi arhitektide töö eest on tasutud 9 492,48 eurot. Kostja ei ole vaidlustanud tasutud summat. Kohus järeldab sellest, et Rootsi arhitektide töö tuleb arvata projekti kulude sisse. Kohtkindla eritellimusmööbli kulu Kohtkindla eritellimusmööbliga tegelemine oli esialgse lepingu järgi kostja ülesandeks. Projekti eelarves on möbleerimiseks 502 929 eurot ja mööbli ning tehnika peale kulunud 488 076 eurot. Kostja ei ole vastu vaielnud maksumusele. Pooled leppisid kokku lepingu muudatuses ja kohtule esitatud 25.01.2023 kinnituskirja järgi (dtl 1076) ei olnud kostja kohustused enam operaatori otsimine ja köögimööblit tellimine. Nii kinnise kui ka lahtise mööbli kulu on arvestatud eelarvesse. Kohtu hinnangul ei tähenda see, et kohtkindla köögimööbli ja tehnika maksumust ei saaks arvestada projekti kuluna. Mööbel ja tehnika vajalikkust korterite väljaehitamisel arutasid pooled lepingueelsetel läbirääkimistel. Tellija koosoleku protokollist 14.01.2021 (dtl 1125) on näha, et köögimööbli ja – tehnika maksumus arvestatakse projekti kuluks. Kohus järeldab sellest, et

kohtkindla mööbli kulu tuleb arvata projekti kulude sisse. Parkimiskohtade kulu Parkimiskohtade olemasolu on kortermaja ehitamisel kohustuslik vastavalt Tallinna Linnavolikogu 17.09.2020 otsusele nr 84. Otsuse lisast 3 nähtub, et elamute ja majutusasutuste parkimiskohtade arv miljööaladel in 1 parkimiskoht korteri kohta. Õigusnormidest tulenevad kohustused on majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale isikule ettenähtav kulu. Seega ei saa kostjale oma majandustegevuses tegutsedes tulla üllatusena, et kortermaja ehitamisel on kohustuslik selle juurde luua ka parkimiskohad. Tellija koosoleku protokollist 14.01.2021 (dtl 1125) on näha, et kinnistule on arvestatud ka parkimiskohad ja projekt hõlmab endas parkimiskohtade väljaehitamist. Kostja on arvestanud parkimiskohtadega oma 13.01.2021 saadetud e-kirjas (dtl 726), märkides, et Tobiase kinnistu ning sellega seotud parkimiskohad kuuluvad projekti. Parkimiskohade kuluks on hageja arvestanud 180 000 eurot ja kostja ei ole sellele summale vastu vaielnud. Kohus järeldab sellest, et parkimiskohtade väljaehitamise kulu tuleb arvata projekti kulude sisse. Tulemustasu suurus Teenuse üleandmise protokoll fikseeris 23.08.2023 (dtl 361) seisuga tehtud tööd ning selle aja seisuga tuleb lähtuda ka kulude ja tulude arvestusest. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hoone keskmine väärtus on koos käibemaksuga 7 287 000 eurot (7 062 000 + 7 259 000 + 7 540 000) / 3), on hoone väärtuseks ilma käibemaksuta seega 5 972 950.82 eurot, mida tuleb pidada ka projekti tuluks. Hoone keskmine turuväärtus on kinnisvarahinnangute järgi 7 287 000 eurot ja ilma käibemaksuta on hoone väärtuseks 5 972 950.82 eurot. Projekt kuluna tuleb sellest maha arvata omaniku laenu intressid 356 622 eurot, ehituskulu 3 465 534, Rootsi arhitektide kulu 7 924 eurot, köögimööbli kulu 486 994 eurot, maahind 810 000 eurot ja parkimiskohtade kulu 180 000 eurot, kokku projekti kulu 5 307 074 eurot. Tulu ja kulu vahe on 665 876,82 eurot, millest 20% on 133 175,40 eurot, millel lisandus käibemaks, mis oli 2023.aastal 20 %, seega 26 635,10 eurot ning kokku oli kostja õigustatud saama 159 810,48 eurot. Kostjale on välja makstud 381106,80 eurot, järelikult on kostja alusetult saanud 221 296,32 eurot ja see tuleb tal hagejale tagastada. Viivis ja intress VÕS § 1035 lg 1 lg 1 järgi tuleb tasuda intressi alates raha saamisest, kui saaja üleandmise ajal teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagasinõudmiseks. Hageja juhatuse liige ja kostja juhatuse liige olid üks ja sama isik, seega teadis P. V., millise suurusega tulemustasule kostjal õigus oli. Asjaolu, et poolte vahel on õiguslik vaidlus tulemustasu suuruse üle, ei mõjuta seda, kas P. V. teadis sellest, et tulemustasu maksmine on osaliselt alusetu. Kostja sai raha 17.08.2023 ja järelikult hakkas kulgema sellest ajast ka intressi tasumise kohustus, sest kostja sai hageja raha kasutada õigusliku aluseta. VÕS § 94 lg 1 sätestatud intressimäär oli 2023.aasta 1. juulist 4,00%. 06.10.2023 esitas hageja nõudekirja (dtl 33-40) kostjale, andes seitsme päevase tähtaja kohustuse täitmiseks so kuni 13.10.2023, järelikult on intress perioodi 17.08.2023-13.10.2023 eest 1406.60 eurot. VÕS § 113 lg 1 järgi on hageja õigustatud nõudma viivist alates kohustuse täitmise tähtaja möödumisest. Hageja andis kostjale tähtaja kohustuse täitmiseks ja alates 14.10.2023 on kostja kohustatud tasuma viivist. Viivise suurus on kuni kohtuotsuse tegemiseni 31798.33 eurot ja kohtuotsuse tegemisest tuleb tasuda viivist põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni täitmiseni. Kahjunõue Hageja nõuab kohtueelse õigusnõustamise eest kahjuhüvitist 4 345.17 eurot, mis on tasutud

advokaadibüroole Cuesta. Kohtule esitatud õigusabi arvetest ja nende tasumise maksekorraldustest (dtl 326-327; 329-330; 332-333) nähtub, et arvete adressaat on AS Luksusjaht, samuti on arved tasunud AS Luksusjaht. Kohtu hinnangul ei ole kahju tekkinud hagejal, vaid hageja omanikul. Hageja ja hageja omanik ei ole juriidiliste isikutena samastatavad, järelikult ei ole hagejale kahju tekkinud ja selles osas tuleb jätta hagi rahuldamata. Vastuhagi Kohtu hinnangul on vastuhagi keskmes samuti lepingu tõlgendamise küsimus, mitte maksuõiguslik vaidlus. Esialgse tulemustasu raporti koostas P. V., kes oli raporti koostamise ajal nii hageja kui ka kostja juhatuse liige nii teenuselepingu sõlmimise eelsete läbirääkimiste kui ka sõlmimise ajal. Seega ei ole kohtule usutav, et P. V. eksis tulemustasu raporti koostamisel maksuküsimuste osas. Esialgse tulemustasu raporti järgi oli tulemustasu suuruseks 317 589 eurot ja sellel lisandus käibemaks 20% ja tulemustasu kogusummaks kujunes 317 589 eurot * 20 % + 317 589 eurot = 381 106,80 eurot, mis tähendab, et P. V. ei arvestanud tulemustasu suuruse määramisel hoone väärtust koos käibemaksuga. Teenuseleping reguleerib maksuküsimusi otsesõnu üksnes lepingu p 4.2, mis puudutab ehitusjuhtimise ja projekteerimisjuhtimise tasu, mitte tulemustasu. Tulemustasu reguleerivad lepingu p 4.3, 4.6 ja 4.7, kuid lepingus ei ole reguleeritud, kas kulu ja tulu tuleb arvestada koos või ilma käibemaksuta. Järelikult tuleb lepingut tõlgendada. Lepingu tõlgendamisel lähtub kohus asjaolust, et esialgse tulemustasu arvestuse tegi P. V., kes oli hageja ja kostja juhatuse liige, samuti tugineb kohus lepingueelsete läbirääkimistel avaldatule. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus 01.02.2021 saadetud e-kirjas (dtl 767-771) esitas kostja hagejale selgitused teenuselepingu järgi osutatavast teenusest ja tulemustasu kujunemisest. Kirja kohaselt arendataks ja ehitatakse hoone kostja juhtimisel valmis ja hoone üürimajana kasutusele võtul leiab kostja operaatori. Kostja kirjeldab üksikasjalikult tasu kujunemist. Ehitusjuhtimise ja projekteerimisjuhtimise tasu on 114 080 eurot ning arendusjuhtimise eest tuleb tasuda tulemustasu, mis selgub hindamisaktide tulemus miinus tegelikud projekti kulud. Kasumist oleks tulemustasu 20%. Kostja näitlikustab tasu kujunemist nii:“ Oletame, et kui maja saab valmis, siis kogu projekt on maksma läinud (sh maa soetushind, parklakohtade ostmise hind, jne) kokku 3,7 miljonit (+ KM). Ja oletame, et valmis korterite hindamisaktidest selgub, et korterite, parkimiskohtade, panipaikade ja katuseterrasside turuväärtus on kokku 4,5 miljonit (+ KM). Sellisel juhul on Sulle projektist tekkinud väärtust 0,8 miljonit eurot. Meie tulemustasu oleks sel juhul 20% x 0,8 miljonit.“ Kohus järeldab sellest, et hageja ja kostja leppisid kokku, et tulemustasu arvestatakse käibemaksuta summadelt. Asjaolu, et käibemaks on hindamisaktides välja toodud, ei muuda lepingus kokkulepitud tasu kokkulepet. Käibemaksu lisamine või väljatoomine hindamisaktis on tavapärane. Kostja käsitlus KMS § 16 lg 2 p 2 ja 3 tõlgendusest on iseenesest õige (vt Riigikohtu halduskolleegiumi lahendid 21.06.2024 haldusasjas 3-20-2201 ja 11.05.2022 haldusasjas 3-20663), kuid käesolevas asjas ei ole see relevantne ning kohus ei puuduta makseõiguslikke küsimusi pikemalt. Tsiviilasja hinna määramine Hagi hind. TsMS § 133 lg 1 kohaselt arvutatakse hagi hind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. Tulenevalt TsMS §-dest 122, 124 lg 1 ja 133 on hagi hind käesoleval juhul 375 023 eurot (põhinõue summas 320 731.20 eurot + intressinõue 1 335.65 eurot + hagi esitamise päeva seisuga sissenõutavaks muutunud viivise nõue 10 122.80 eurot + kahju hüvitamise nõue summas 4 345.17 eurot + viivis ühe aasta eest ette 38 488 eurot). Vastuhagi hind. TsMS § 124 lg-st 1, § 133 lg-st 2 ja § 134 lg-st 1 tulenevalt on vastuhagi hinnaks 106 014,07 + 106 014,07 * 12,50% = 119 265,83