Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
02.12.2024, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-16978
Kohtuasi
V.A ja E.X hagi Y.E vastu hinna alandamise, enamtasutu väljaandmise ja lepingujärgse leppetrahvi nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 24.04.2023 kohtuotsus
Kaebuse esitaja ja liik
V.A ja E.X apellatsioonkaebus Y.E vastuapellatsioonkaebus
Kaebuse hind
V.A ja E.X apellatsioonkaebuse hind 48 669,25 eurot Y.E vastuapellatsioonkaebuse hind 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I V.A (isikukood XXX ) Hageja II E.X (isikukood XXX) Hagejate lepinguline esindaja advokaat Päivi Margna Kostja Y.E (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Lepp
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 21.10.2024 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 24.04.2023 otsus osas, milles see ei ole vastavalt järgmisele punktile 2 jõustunud, ja saata asi tühistatud osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.
2.Harju Maakohtu 24.04.2023 otsus on jõustunud osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata V.A ja E.X hagi Y.E vastu saunamajale kasutusloa hankimise kohustamise ja seda tõendava dokumentatsiooni üleandmise nõudes.
2-21-16978 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.V.A (hageja I) ja E.X (hageja II) esitasid 29.10.2021 Harju Maakohtule Y.E (kostja) vastu hagi, milles palusid mõista kostjalt hagejate kasuks välja hüvitis 39 045,60 eurot, viivis 39 045,60 eurolt alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, leppetrahv 7000 eurot ning kohustada kostjat hankima saunamajale kasutusluba ja andma seda tõendav dokumentatsioon üle hagejatele. Hagejad palusid jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid kostja kui müüja ja hagejad kui ostjad 31.12.2019 müügilepingu, mille esemeks oli Harju maakonnas Raasiku vallas XXX külas asuv XXX kinnistu (XXX kinnistu) koos selle oluliste osade ja päraldistega (sh saun, kuur, grillmaja, üksikelamu ja puurkaev). Müügihinnaks oli lepingu kohaselt 275 000 eurot. Osaühing KINNISVARABÜROO UUS MAA 22.08.2019 kinnistu hindamisaruande kohaselt on kinnistu turuväärtus 288 000 eurot. Müüja kinnitas müügilepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
3.Enne müügilepingu sõlmimist 27.12.2019 teostas OÜ Ehituskaitse Büroo kinnistu ülevaatuse, mille alusel fikseeriti müügilepingus müügilepingu eseme puudused, s.o kokku lepitud tööd, mis kostja pidi tegema hiljemalt 01.07.2020. 12.03.2020 allkirjastasid pooled kinnistu üleandmise-vastuvõtmise akti. Pooled leppisid müügilepingus kokku, et kui müüja ei tee kokkulepitud töid, sh kõiki või mõnda neist hiljemalt 01.08.2020, siis kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi 7000 eurot. Kostja ei kõrvaldanud müügilepingus ega üleandmisaktis märgitud puuduseid, sh ei hankinud saunale kasutusluba, kokkulepitud tähtajaks 01.07.2020, mistõttu peab kostja tasuma hagejatele leppetrahvi 7000 eurot.
4.Kinnistul asuva elamu ja kõrvalhoonete kasutamisel märkasid ostjad olulisi varjatud, s.o müügilepingu sõlmimisel visuaalselt mitte märgatud puuduseid ehituses, sh ventilatsiooni-, vee- ja kanalisatsiooni- ning elektrisüsteemi osas. Hagejad tellisid elektriinsener JHlt eksperthinnangu müügilepingu esemel asuvate hoonete elektritehnilise seisukorra välja selgitamiseks. 10.07.2020 eksperthinnangu kohaselt ei vasta müügilepingu esemel asuva hoone piksekaitsesüsteem ohutusnõuetele, sh nähtuvad puudused elamu, saunamaja ja grillimaja elektripaigaldistes. 09.11.2020 esitasid hagejad kostjale pretensiooni, milles
2-21-16978 hagejad teavitasid kostjat puudustest, nõudes kostjalt oma kohustuste täitmist ja leppetrahvi 7000 euro tasumist.
5.17.09.2020 tormijärgselt ja 05.04.2021 tellitud elektritehnilise ekspertiisi käigus tuvastati elektrisüsteemis veel puuduseid. Endmex Service OÜ hinnapakkumise kohaselt kulub kogu elektrisüsteemi korrastamisele kokku 19 924,65 eurot.
6.Kuna kostja ei avaldanud müügilepingu sõlmimisel hagejatele müügilepingu esemel asuvate hoonete ehituslikke vigu, mis oluliselt vähendavad müügiobjekti väärtust, siis tellisid hagejad ka ehitustööde kvaliteedi hindamise ekspertiisi. Osaühingu TEIE MAJA ehitusinseneri VM 17.04.2021 teostatud ehitusekspertiisikäigus tuvastati mitmeid puuduseid. North Business OÜ 17.04.2021 ehitustööde eelarve kohaselt kulub puuduste kõrvaldamiseks kokku 18 332,95 eurot.
7.Hagejad palusid hagiavalduse lugeda müügilepingus kokku lepitud kinnistu hinna alandamise avalduseks. Taastamaks lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, palusid hagejad hinna alandamise korras mõista välja kostjalt hagejate kasuks hagejate poolt juba makstud alandatud hinda ületava rahasumma 39 045,60 eurot (ehitustöödes tuvastatud puuduste kõrvaldamine hinnangu ja eelarve järgi 18 332,95 + hinnangu koostamise maksumus 288 eurot + elektrisüsteemis tuvastatud puuduste kõrvaldamine hinnapakkumise järgi 19 924,65 eurot + ehitusauditi maksumus 500 eurot). Kinnistu alandatud hinnaks on 235 954,40 eurot (275 000 – 39 045,60). Kostja vastuväited
8.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
9.Nõue kohustada kostjat hankima saunamajale kasutusluba ja andma seda tõendav dokumentatsioon üle hagejatele on põhjendamatu ning tuleb jätta läbi vaatamata.
10.Kostja ei ole rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ning seetõttu ei ole hagejatel õigust nõuda leppetrahvi. Hagejad ei ole leppetrahvinõuet esitanud mõistliku aja jooksul. Kokkulepitud leppetrahvi õigeks summaks on 1000 eurot. Isegi kui hagejatel oleks leppetrahvi nõudmise õigus, tuleks seda vähendada null euroni.
11.Müügilepingu p-s 2.5.3 loetlemata asjaolude (sh Ehituskaitse Büroo OÜ esitatud tähelepanekute) osas oli pooltel kokkulepe, et töid kostja ei tee ning jääb olemasolev olukord. Paljud väidetavad puudused nii elektri kui ka üldehituse osas pidid olema hagejatele näha. Hagejad ei ole tõendanud kinnistul ehituslike varjatud puuduste esinemist, mis võiksid olla käsitatavad müügilepingu rikkumisena. Üleantud kinnistu vastas müügilepingus kokkulepitule. Hagejad ei ole teavitanud kostjat väidetavatest puudustest mõistliku aja jooksul. Hagejad on teostanud hinna alandamist ebaõigesti. Hinna alandamine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna on teostatud 1–2 aastat pärast puudustest teadasaamist. Maakohtu otsus ja põhjendused
12.Harju Maakohus jättis 24.04.2023 otsusega hagi läbi vaatamata hagejate nõudes kohustada kostjat hankima saunamajale kasutusluba ja andma üle seda tõendav dokumentatsioon. Maakohus jättis hagi rahuldamata hinna alandamise ja enamtasutu väljanõudmise nõudes ning rahuldas hagi osaliselt leppetrahvi nõudes ja mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja leppetrahvi 500 eurot. Kostja menetluskulud jättis
2-21-16978 maakohus 99% ulatuses solidaarselt hagejate kanda ning hagejate menetluskulud 1% ulatuses kostja kanda.
13.Kuna hagejad olid tagasi võtnud nõuded kohustada kostjat hankima saunamajale kasutusluba ja andma seda tõendav dokumentatsioon hagejatele, siis jättis maakohus eeltoodud nõuetes hagi läbi vaatamata.
14.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle pooled ei vaielnud: - Enne XXX kinnistu müügilepingu sõlmimist pöördusid hagejad OÜ Ehituskaitse Büroo poole ostetava kinnistu ülevaatuseks ja eksperdihinnangu saamiseks. OÜ Ehituskaitse Büroo ekspert MS teostas 27.12.2019 hagejate ja kostja juuresolekul kinnistu ülevaatuse, mille kohta koostas vastavasisulise akti. Teostatud ülevaatuse põhjal leppisid hagejad ja kostja kokku kindlate tööde teostamises. - 31.12.2019 sõlmisid hagejad ja kostja kinnistu müügilepingu, mille kohaselt hagejad tasusid kostjale kinnistu eest 275 000 eurot. Seejuures leppisid pooled müügilepingu p-des 2.5.3 ja 2.5.4 kokku, et müüja kohustub hiljemalt 01.07.2020 teostama kokkulepitud lõpetamata tööd või selle kohustuse mittetäitmisel hiljemalt 01.08.2020 (otsuses ekslikult 01.08.2019) tasuma hagejatele leppetrahvi 7000 eurot. Kinnistu otsese valduse kohustus kostja andma hagejatele üle hiljemalt 15.03.2020. - 12.03.2020 andis kostja hagejatele kinnistu otsese valduse üle, mille kohta vormistati üleandmisakt. Üleandmisaktis käsitasid pooled ka müügilepingu p-s 2.5.3 kokkulepitud kohustuste täitmise seisu (täitmise tähtaeg hiljemalt 01.07.2020), märkides, et tegemata olid veel vaid müügilepingu p-des 2.5.3.1 (renntrapi pikendamine, aktis p 3) ja 2.5.3.7 (saunamajale kasutusloa/kasutusteatise hankimine, aktis p 9) märgitud tööd.
15.Hagejate esitatud hagiavaldus tuleb lugeda hinna alandamise avalduseks VÕS § 112 lg 2 mõistes.
16.Maakohus tuvastas, et poolte vahel 31.12.2019 sõlmitud XXX kinnistu müügileping on kehtiv.
17.Hagejad on jätnud eristamata auditites välja toodud tähelepanekud puuduste osas, kas tegemist on lepingulise või varjatud puudusega ning kas tegemist on puudusega või vastab väljatoodu VÕS §-s 77 sätestatud tingimustele ehk on keskmise kvaliteediga. Käesolevas asjas on vajalik välja selgitada, kas kostja andis hagejatele üle kinnisasja, mis oli vähemalt keskmise kvaliteediga.
18.Maakohtu hinnangul nähtub hagejate esitatud elektrotehnilise ekspertiisi p-s 4.4. esitatud kokkuvõttest, et „Üleüldine paigalduse kultuur on rahuldav./---/Tuginedes eeltoodule, paikvaatlusele, Tellija esindajalt saadud infole ja teadaolevatele andmetele, on ekspert seisukohal, et elamu tugev- ja nõrkvoolusüsteemid on rahuldavas seisukorras.“ 05.04.2021 täiendavast elektrotehnilisest ekspertiisist nähtub, et ekspert on p-s 4.4 (kokkuvõte) jõudnud taaskord seisukohale, et „Üleüldine paigalduse kultuur on rahuldav.“ Seega ei nähtu eeltoodust, et kinnisasja elektripaigaldised ei oleks vähemalt keskmises seisukorras.
19.Kostja esitatud MHV Elektrikontroll Osaühingu koostatud elektripaigaldise erakorralisest auditist nähtub, et „Elektripaigaldis või selle osa vastab kehtestatud ohutusnõuetele ja seda võib ettenähtud otstarbel kasutada.“. Kostja esitatud AK eksperdiarvamusega seoses XXX kinnisasja elektripaigaldistega, hagejate tellitud Endmex Service OÜ 10.07.2020 ja 05.04.2021 ekspertiiside ning 22.09.2020 hinnapakkumisega seoses tõi ekspert p-s 4 (lõppjäreldused) ekspert välja mh järgmist – „Vastavalt ülaltoodule pole tuvastatud kinnistu
2-21-16978 elektripaigaldises olulisi puudusi. Ekspertiisi 1 ja 2 järeldused on selles osas valed. Elektritööde kvaliteet vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile ja ükski väidetud puudus ei kujuta kellelegi ohtu. Kõik hooned ja kinnistu on tavapäraselt ja sihtotstarbeliselt kasutatavad ka tänase elektripaigaldise korral. Eeltoodu ühtib Ekspertiisi 1 ja 2 punktides 4.4 tooduga, kus Endmex Service OÜ on allajoonitult rõhutades kinnitatud, et üleüldine paigalduskultuur on rahuldav. Kui siiski hinnata Ekspertiisis 1 ja 2 viidatud väidetavate puuduste kõrvaldamise maksumusi, siis Hinnapakkumises on tööde ja materjalide maksumused oluliselt ülehinnatud, mis võib olla ka põhjuseks, miks ei ole Hinnapakkumises soovitud vastavaid ridu detailsemalt lahti kirjutada.“
20.Maakohtu hinnangul tõendavad kinnisasja elektripaigalduste osas vähemalt rahuldavat taset nii hagejate enda asjatundja arvamus, kui kostja poolt esitatud asjatundja arvamus.
21.Kostja väited, et hagejate esitatud osaühingu TEIE MAJA teostatud ehitustööde kvaliteedi hindamise ekspertiis, mille on koostanud VM, võib olla võltsitud, on põhjendatud. On ebatavaline, et ekspertiisiakt allkirjastatakse allkirjajäljendit kasutades, mitte digitaalselt või omakäeliselt paberkandjal ekspertiisiaktile. Kuna väidetav ekspertiisi koostaja on surnud, siis puudub võimalus eksperti küsitleda ja/või veenduda allkirjasamasuses ning seetõttu ei võtnud maakohus arvesse osaühingu TEIE MAJA ehitustööde kvaliteedi hindamise ekspertiisi.
22.Kostja esitas Osaühingu EstKONSULT ekspertarvamuse „Ehitustööde kvaliteedi hindamise ekspertiis“, milles kasutati mh alusandmetena hagejate esitatud osaühingu TEIE MAJA, VM ekspertiisi. Kostja ekspertarvamuses tõi ekspert tõi lõppjäreldustes (p 4) välja mh, et VMl puudus kutse ametialal ehitusprojekti ekspertiis ning ehitusseadustikukohane kutse kütte-, ventilatsiooni, veevarustuse ja kanalisatsiooni ning elektripaigaldiste töö hindamiseks. Täiendavalt tõi ekspert välja järgmist: „Kokkuvõtlikult saab tõdeda, et elumaja kohta esitatud põhilised vead nagu sokli ebapiisavast soojustamisest ja plaatimistöö veast põhjustatud põrandaplaatide irdumine, katusetarinduse puudulikkus ja puitkonstruktsioonide sõlmede ebapiisav ühendamine on tõendamata. Vaegtööna kirjeldatud kondensaadivee toru ühendamine põrandatrapi süvendisse on asjakohane. Varjatud puuduseid, mis ei olnud ostumüügi ajal teada (st VMi kirjeldatud olukordi ei olnud võimalik ülevaatusel tuvastada), tõendatud ei ole. Käesolevalt kehtivate nõuete kohaselt on lumetõkete puudumine sissepääsude kohal puuduseks, kuid ei ole varjatud puudus, kuna see olukord oli lihtsasti vaadeldav/tuvasyatav ülevaatusel. Mõistlik on lumetõkked edaspidi paigaldada. Kinnistul paiknevad abihooned ei ole lõpuni valmis ehitatud, mis oli samuti ostjale teada ja seega ei ole tegu varjatud puudusega.“
23.Seega ei ole hagejad tõendanud, et müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja.
24.Kuna müügilepingu objektil varjatud puuduste esinemine ei ole tõendatud, siis ei saa järeldada, et kinnisasi ei olnud keskmise kvaliteediga, mistõttu ei ole täidetud hinna alandamise eeldused.
25.Müügilepingu p-s 2.5.4 leppisid pooled kokku, et kui müüja ei ole lepingu p-s 2.5.3 nimetatud kohustusi, sh kõiki või mõnda neist, täitnud hiljemalt 01.08.2020, siis kohustub müüja tasuma ostjale ühekordse leppetrahvi summas 7000 eurot.
26.Maakohus tuvastas, et 12.03.2020 lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmise aktis leppisid pooled kokku, et:
2-21-16978 - müüja annab ostjale üle kõik hoonetega seotud joonised ja dokumendid, tehnovõrkude kohta puuduvate jooniste asemel teeb müüja oma parima teadmise alusel käsitsi joonised ja annab need üle ostjale; käsitsi lisatud märge „TEGEMATA SAUNA MAJA“; - müüja annab üle kõikide seadmete hooldus- ja kasutusjuhendid, sh maaküttekatel, ventilatsiooniseade, tarbevee filter, septik/imbväljak jne; lisatud märge „üle antud“; - müüja pikendab renntrapi jaoks jäetud perspektiivsesse kanalis asuva kanalisatsioonitorustiku kuni soojavee boilerini ja ühendab keskküttesüsteemi ülevoolu toru uude kanalisatsioonitorustikku; käsitsi lisatud märge „TEGEMATA“; - müüja paigaldab ajutise soojustuse (EPS minimaalselt 100 mm) ventilatsiooniseadme ümber; käsitsi lisatud märge „TEHTUD“; - müüja teeb vajalikud parandustööd ja tagab trepi valgustussüsteemi töötamise; - käsitsi lisatud märge „VALGUSTID TÖÖTAVAD“; - müüja paigaldab kollektorkappi kõikidele kontuuridele ajamid ja ruumide seintele termostaadid, müüja tagab küttesüsteemi töötamise; käsitsi lisatud märge „TEHTUD“; - müüja puhastab vee filtrid ja hüdrofoori; müüja teostab vajalikud tööd saunahoone küttesüsteemi töölerakendamiseks, müüja tagab saunahoone küttesüsteemi töötamise; käsitsi lisatud märge „PAIGALDATUD LISAFILTER“; - müüja kohustub teostama kõik vajalikud toimingud ja koostama/tellima nõutavad dokumendid saunahoonele kasutusloa hankimiseks, müüja kohustub hankima kasutusloa. käsitsi lisatud märge „TEGEMISEL“.
27.Sama akti p-s 11 on parandatud summa, mis jäetakse müügitehingu sõlmimisel notari deposiitarvele, trükituna on kirjas 7000 eurot, kuid käsitsi on tehtud parandus, millest lähtuvalt on leppetrahvi suurus 1000 eurot. Üleandmisakti esitasid hagejad ning hagejad ei ole kohtu ette toonud ega tõendanud, et üleandmisakt on võltsitud, rikutud või ei kajasta muul moel poolte tahet akti allkirjastamisel. Seega oli 12.03.2020 poolte vahel kokkulepe, et antud kuupäeva seisuga teostamata tööde (renntrapi ja sauna kasutusloaga seonduvad ülesanded) tähtaegse teostamise (01.07.2020) kokkuleppe rikkumise puhuks on ette nähtud leppetrahv summas 1000 eurot.
28.Maakohtu ette toodud asjaoludest, tõenditest ja poolte esitatud seisukohtadest nähtub, et lähtuvalt 31.12.2019 poolte vahel müügilepingus ning 12.03.2020 objekti üleandmisevastuvõtmise aktis märgitust, oli poolte vahel vaidlus kokkulepitud tööde osas seonduvalt saunamaja kasutusloa hankimisega ja seda tõendava dokumentatsiooni üleandmisega hagejatele ning seoses müüja kohustusega pikendada renntrappi. Maakohus jättis tähelepanuta saunamaja kasutusloa ja selle dokumentatsiooni üleandmisega seonduva võimaliku leppetrahvi nõude seoses nõuete tagasivõtmisega.
29.Maakohus ei nõustunud kostjaga, et renntrapiga seonduvaid töid hagejad tegelikult ei soovinudki. Hagejate 11.01.2021 e-kirjast ei nähtu, et hagejad oleksid üheselt ja selgelt loobunud nimetatud töö teostamise soovist. Vastupidi, selles on rõhutatud, et olenemata asjaolust, et renntrapiga seonduv ei tekita probleeme, on lepingust tulenev kohustus täitmata. Puudub vaidlus, et hagejad on nimetatud töö teostamist nõudnud, sh ka 09.11.2020 kirjas, millele müüja vastas 17.11.2020 kirjaga, viidates pelgalt tööde teostamise mõistlikule järjekorrale. Hagi on esitatud kohtusse mh leppetrahvi nõudes vähem kui aasta pärast 11.01.2021 hagejate esindaja e-kirja kostjale, mistõttu on leppetrahvi nõue esitatud mõistliku aja jooksul.
30.Kuivõrd pooled leppisid üleandmisaktis kokku leppetrahvi suurusena 1000 eurot kahe töö teostamise tähtaegse täitmise leppetrahvina ning hagejad on võtnud tagasi saunamaja
2-21-16978 kasutusloaga seonduva nõude, siis on põhjendatud hagejate leppetrahvi nõue proportsionaalselt kokkuleppes sätestatud summa ja tähtaegselt teostamata töödega 500 eurot.
31.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jäi hagi 99% ulatuses rahuldamata, mistõttu jaotas kohus menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega. Apellatsioonkaebus
32.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Harju Maakohtu 24.04.2023 otsus osas, milles hagi jäeti rahuldamata. Hagejad paluvad tühistatud osas teha uus otsus, millega hagi täielikult rahuldada. Alternatiivselt paluvad hagejad saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostja kanda.
33.Maakohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid ja rikkunud otsuse põhjendamise kohustustust ning kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. Maakohus on jätnud tuvastamata, millised puudused on kohtu arvates varjatud puudused ja millised mitte. Hagejate arvates on kõik ekspertarvamuses toodud puudused varjatud puudused, st hagejale üle antud asi ei vastanud lepingutingimustele. Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest.
34.Maakohus on ebaõigesti jätnud arvestamata ehitustööde kvaliteedi hindamise ekspertiisi tõendina põhjendusel, et see on allkirjastamata. Ekspertiisi teostaja VM on selle digitaalselt allkirjastanud 17.04.2021 ning ekspertiisiga on tõendatud, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele. Ostetud kinnisasjal asuval elamul olid ehituslikud vead ning asi ei vastanud keskmise kvaliteedi tingimustele, st ei vastanud kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadustikule ja ehitustavale. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et kinnisasja elektripaigaldised on rahuldavas seisukorras. Igal juhul ei saa nõustuda maakohtu seisukohaga, et elektripaigaldiste rahuldav tase välistab elektripaigaldiste puudused, kui elektrisüsteemis on puudused, mis on oma olemuselt ohtlikud, võivad üle kuumeneda ja süttida.
35.Kuidas maakohus kõiki asjaolusid hindamata jõudis järeldusele, et nii hagejate enda eksperdiarvamus kui ka kostja esitatud eksperdiarvamus tõendavad kinnisasja elektripaigaldiste rahuldavat taset, ei ole arusaadav.
36.Maakohus ei ole selgitanud, kuidas ta jõudis järeldusele, et leppetrahvi nõuet ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Kostja on omaks võtnud, et ta ei ole oma lepingulisi kohustusi, mis tulenevad 31.12.2019 lepingust, kokku lepitud tähtajaks 01.08.2020, täitnud. Kostja ei ole tõendanud, et hageja I on algselt märgitud leppetrahvi summa 7000 parandanud 1000 euroks. Kostja on need parandused teinud hagejate teadmata. Kuna leppetrahvinõue on sissenõutavaks muutunud alates 02.08.2020, siis teatasid leppetrahvinõudest kostjale 17.11.2020, siis on hagejad oma nõudest teatanud mõistliku aja jooksul. Vastuapellatsioonkaebus
37.Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 24.04.2023 otsus osas, milles hagi leppetrahvi nõudes osaliselt rahuldati. Kostja palub tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hagejate kanda.
38.Maakohus on ebaõigesti jätnud tähelepanuta kostja 19.01.2021 kirja, millega koosmõjus nähtub hagejate 11.01.2021 kirjast, et hagejad ei soovinud renntrapi tööde tegemist. Kuna
2-21-16978 hagejad ei soovinud renntrapi töö tegemist, siis ei saanud selle tegemata jätmisega kostja lepingut rikkuda ning hagejad ei saa nõuda leppetrahvi.
39.Kuna hagejad esitasid leppetrahvinõude seoses kostja 01.07.2020 kohustuste mittetäitmisega esmakordselt 09.11.2020 ehk neli kuud pärast väidetavat rikkumist, siis leidis maakohus ebaõigesti, et leppetrahvi nõue on esitatud mõistliku aja jooksul. Samas on hagejad 11.01.2021 teatanud, et nad ei nõua leppetrahvi, kui täidetakse viimane kohustus ehk saunale kasutusloa hankimine. Selliselt olid hagejad varasemast leppetrahvinõudest loobunud ning hagiavalduses esitatud leppetrahvnõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul.
40.Maakohus on jätnud hindamata kostja väite, et isegi kui kostja rikkus renntrapi osas müügilepingut ja leppetrahvinõue on esitatud mõistliku aja jooksul, siis arvesse võttes hagejate käitumist, väidetava rikkumise olulisust ja maksumust, tuleb leppetrahvi vähendada nullini. Vastused apellatsioonkaebustele
41.Kostja vaidles hagejate apellatsioonkaebusele vastu ning hagejad vaidlesid vastu kostja vastuapellatsioonkaebusele.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
42.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb vaidlustatud osas tühistada menetlusõiguse normi olulisel määral rikkumise tõttu, mida ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Asi tuleb saata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p 5 ja § 657 lg 1 p 3 alusel esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Kolleegium märgib, et kuigi kostja on apellatsioonkaebuses taotlenud maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, siis ringkonnakohus ei ole poole taotlustega seotud. Hagejate apellatsioonkaebus rahuldatakse ja kostja vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
43.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hagejad vaidlustavad maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hagejate hagi rahuldamata ja jättis menetluskulud 99% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Kostja vaidlustab maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud 1% ulatuses kostja kanda. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata hagejate nõude kohustada kostjat hankima saunamajale kasutusluba ja andma seda tõendav dokumentatsioon üle hagejatele. Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.
44.Maakohus on rikkunud selgitamiskohustust ning jätnud olulises osas eelmenetluse ülesanded täitmata. Nõuetekohaseks selgitamiseks ei saa pidada maakohtu palvet vaadata üle esitatud seisukohad (I kd, tl 171–172). Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 392 lg 1 p-de 1–4 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses eelkõige välja lisaks nõuetele menetlusosaliste seisukohad esitatud nõuete suhtes; menetlusosaliste taotlused; menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta; tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. TsMS § 329 lg-st 3 tulenevalt võib kohus eelmenetluse ülesannete toitmiseks nõuda
2-21-16978 menetlusosalistelt selgitusi ja neid küsitleda. TsMS § 351 lg 1 alusel arutab kohus menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui ka õiguslikust küljest. TsMS § 351 lg 2 järgi võimaldab kohus pooltel esitada kõigi asjasse puutuvate asjaolude kohta õigel ajal ja täielikult oma seisukoha. Kohus peab selgitama pooltele, milline on hageja ja kostja tõendamiskoormis esitatud nõuetest ja vastuväidetest tulenevalt, samuti millised on nõude ja vastuväite kohaldamise eeldused. Maakohus ei ole seda teinud.
45.Kuigi hagejate menetlusdokumentides on viited asjakohastele õigusnormidele, siis ei nähtu menetluse käigust, et hagejad oleksid aru saanud, millised on hagejate nõuetest tulenevalt nõuete eeldused, milliseid asjaolusid peavad hagejad enamtasutud müügihinna saamiseks ja leppetrahvi nõudmiseks esile tooma ja tõendama. Seega ei ole asjas eelmenetlust sisuliselt toimunud, mh ei olnud pooltele eelnevalt selgitatud, millised on need olulised asjaolud, millest kohus lähtub otsuse tegemisel ja milline on menetluses tõendamiskoormis või vajadus esitada täiendavaid tõendeid. Eelneva tulemusel võisid pooltel jääda esile toomata asja lahendamiseks olulised asjaolud ja esitamata tõendid.
46.Otsuse saab kohus teha TsMS § 435 lg 1 järgi pärast seda, kui asja on arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Asi on lahendi tegemiseks valmis siis, kui kohus saab TsMS § 438 lg 1 kohaselt hinnata asjas kogutud tõendeid ning otsustada, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus selgitanud välja kõiki vajalikke asjaolusid, et kohtul oleks olnud võimalik asjas otsust teha.
47.Samuti on maakohus rikkunud kohtuotsuse põhjendamiskohustust, jättes olulises ulatuses esile toodud asjaolud ja tõendid hindamata, mis võis viia ebaõigesti hagi rahuldamiseni või rahuldamata jätmiseni. Kuna kohtu järeldused on nõuetekohaselt põhjendamata, siis ei ole maakohtu otsus jälgitav.
48.Kohtuotsuse põhjendamise kohustuse ja selle sisu sätestavad TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg
8.TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Muu hulgas tähendab kohtulahendi põhjendamise kohustus seda, et kohtu põhjendused peavad olema jälgitavad ja seostatud asjas tuvastatud asjaoludega. Kui kohus ei nõustu menetlusosalise seisukohaga, tuleb seda põhjendada (RKTKo 17.05.2017, 3-2-1-33-17, p 20.1). Vastavalt TsMS § 442 lg-le 8 märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Ringkonnakohtu hinnangul ei vasta maakohtu otsus osutatud nõuetele. Otsusest puuduvad põhjendused, mida oleks võimalik seostada maakohtu järeldustega. Maakohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud, mistõttu on selle tegemisel rikutud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 nõudeid.
49.Praegusel juhul on võimalik, et menetluslikud rikkumised on mõjutanud asja lahendamise tulemust ja neid ei ole võimalik mõistlikult kõrvaldada apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 2, vt RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 20 teine lõik). Maakohus, käsitledes hagejate nõude aluseks olevaid asjaolusid, on jätnud olulised asjas tähtsust omavad asjaolud, mille üle pooled vaidlevad, tuvastamata. Riigikohus on 17.12.2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-131-14 tehtud otsuse p-s 17 asunud seisukohale, et rikkumisena TsMS § 656 lg 1 p 5 ja § 656 lg 2 teise lause tähenduses saab käsitada mh ka olukorda, kui esimese astme kohus ei ole võtnud seisukohta asjas tähtsate asjaolude kohta.
2-21-16978
50.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on rikkunud müügilepingut, ja kas seetõttu on hagejatel õigus alandada müügilepingu hinda ning nõuda leppetrahvi tasumist. Hagejad on hagiavalduses loetlenud lehekülgede viisi lepingu esemel olevaid puuduseid, millele kostja on hagivastuses esitanud ka vastuväited. Samas on maakohus piirdunud vaid üldsõnaliste järeldustega, et hagejatele üle antud asi oli lepingutingimustele vastav, keskmise kvaliteediga, sh olid kinnisasja elektripaigaldised vähemalt rahuldaval tasemel. Vaidlustatud otsusest ei nähtu, milliste poolte väidete ja esitatud tõendite alusel tuvastas maakohus, et hagejate väidetud puuduseid lepinguesemel ei ole ja seetõttu pole ka kostja müügilepingut rikkunud. Kohtu järelduse põhjendamiseks ei piisa valikuliselt tõendite tsiteerimisest. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega.
51.Kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi alandada hinda. VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna alandamise korral ülemäära makstu tagastamist. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Müügilepingu puhul tulenevad ostuhinna alandamise täiendavad piirangud VÕS §-st 224.
52.Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) puudus oli riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teatis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) (RKTKo 08.02.2012, 3-2-1-15611, p 19).
53.Eeltoodut arvestades tuli maakohtul esmalt tuvastada, kas kostja on rikkunud müügilepingut. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 kohaselt ei vasta asi muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi (p 1); kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (p 2); asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma (p 3). Eelkõige tuleb tuvastada, kas pooled olid müügilepingus kokku leppinud tingimustes, millele lepinguese peab vastama. Selleks tuleb vaidlusalust müügilepingut tõlgendada VÕS §-s 29 sätestatud reeglitest lähtudes.
54.Juhul, kui pooled pole eraldi lepingu eseme omadusi täpsemalt kokku leppinud, siis tuleb lepingueseme lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda sellest, mida ostja võis lepingueseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata. Üksnes juhul kui müügilepingu eseme seisukord on halvem sellest, mida ostja võis mõistlikult oodata, võib tegemist olla müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses (RKTKo 20.03.2024, 2-20-11098, p 18.2; 14.02.2024, 2-21-1758, p 10.2). Kuivõrd hagejad on teinud etteheited müügilepingu eseme koosseisus olevate erinevate osade (elumaja, saunamaja,
2-21-16978 grillimaja) lepingutingimuste mittevastavuse kohta, siis tuleb kindlaks teha eraldi nii nende otstarve, milleks ostja neid müügilepingu sõlmimise raames vajas, kui ka kvaliteet.
55.Alles seejärel, kui on tuvastatud, kas müügilepingu ese koos selle oluliste osadega vastab müügilepingus kokku lepitud tingimustele või seda liiki asjade keskmisele kvaliteedile, on võimalik anda hinnang lepingu eseme puudustele, et teha kindlaks, kas müüja vastutab lepingu esemel olevate puuduste eest.
56.Kolleegium juhib poolte tähelepanu, et kuigi ostjal ei ole kohustust enne müügilepingu sõlmimist ostetav asi üle vaadata, siis olukorras, kus ostja on seda teinud, võib ülevaatuse käigus kogetu anda alust kohaldada VÕS § 218 lg-s 4 sätestatut, kui puudused olid või pidid olema müüja poolt asja kohta avaldatut arvestades ostjale mõistlikult äratuntavad (RKTKo 31.03.2023, 2-19-19586, p 17). Kui müüja vastutus on VÕS § 218 lg 4 järgi välistatud, siis ei saa ostja kasutada ühtegi õiguskaitsevahendit, sh alandada hinda (RKTKo 10.07.2023 2-209750, p 27).
57.Asja ülevaatamisel avastatavatest puudustest peab ostja üldjuhul teadma, varjatud puudustest siiski mitte. Riigikohus on selgitanud, et varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (RKTKo 30.09.2015, 3-2-1-100-15, p 31) ning varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (RKTKo 30.05.2017, 3-2-1-46-17, p 25). Juhul, kui müüja on rikkunud müügilepingut ja andnud ostjatele üle varjatud puudustega asja ilma, et ostja puudustest teaks või peaks teadma, peavad ostjad oma õiguste maksmapanekuks müüjaid puudustest mõistliku aja jooksul teavitama. Riigikohus on leidnud, et mõistlik aeg puuduse avastamise ja müüjale teatamise vahel sõltub puuduse iseloomust. Sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus avastada (RKTKo 18.11.2020, 2-17-7157, p 13). Juhul, kui ostja müüjat puudustest mõistliku aja jooksul ei teavita, siis minetab ostja üldjuhul õiguse puudustele tugineda. Mõistliku aja hindamisel saab mh lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, mille kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks, arvestades mh võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki ning kõiki asjaolusid.
58.Kolleegium märgib, et VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama. Selliselt peab hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks. VÕS § 112 lg 1 kolmas lause näeb erandina ette võimaluse, et kohase või mittekohase täitmise väärtuse otsustab asjaolusid arvestades kohus. Seda juhul, kui kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste arvestamine, mis võivad olla suuremad, kui puuduse mõõdetav mõju eseme väärtusele, on lubatav ka vaid sellisel juhul, kui muud andmed puuduvad ning on põhjendatud nende seost eseme väärtusega (RKTKo 17.02.2021, 2-17-12712, p-d 12–15). Käesoleval juhul ei ole hagejad väitnud ning ei ole ka põhjendatud arvata, et hagejal oleks raskendatud esitada tõendeid väidetava mittekohase täitmise väärtuse kindlaks tegemiseks. Hagejad kohaseid tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kindlaks tegemiseks esitanud ei ole.
59.Vaidlusaluse leppetrahvi kokkuleppe õigusliku iseloomu kindlaksmääramine eeldab samuti selle tõlgendamist kooskõlas VÕS §-s 29 sätesatud tõlgendamisreeglitega. Leppetrahv
2-21-16978 on VÕS § 158 lg 1 järgi lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe); võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud (VÕS § 100); võlgnik vastutab rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga on kokku lepitud võlgniku teistsugune vastutusstandard (VÕS §-d 103 ja 160); võlausaldaja on leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (VÕS § 159 lg 2). Kõigi nende asjaolude tõendamise koormis on TsMS § 230 lg 1 esimese lause alusel võlausaldajal (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-36-17, p 11).
60.Kuna hagejad nõudsid kostjalt leppetrahvi 31.12.2019 müügilepingu alusel, siis ei ole maakohtu seisukoht, et leppetrahvi on õigus nõuda 12.03.2020 üleandmise-vastuvõtmise akti alusel seetõttu, et hagejad ei ole tõendanud, et aktis käsitsi tehtud parandus pole võltsitud, rikutud või muul moel ei kajasta poolte kokkulepet, jälgitav. Hagejad ei ole esitanud 12.03.2020 üleandmis-vastuvõtmis akti, et tõendada oma väiteid, et neil on üleandmisevastuvõtmise aktist tulenev õigus nõuda leppetrahvi. Seetõttu on maakohus jaganud tõendamiskoormise valesti. Lepingu muutmise kokkulepe loetakse sõlmituks nagu teisedki võlaõiguslikud lepingud kokkuleppe saavutamisega. Kostja pidi esile tooma ja tõendama oma väiteid, et poolte ühine tahe oli 12.03.2020 üleandmise-vastuvõtmise aktiga muuta 31.12.2019 leppetrahvi tasumise kokkulepet (TsMS § 230 lg 1). Praegusel juhul ei ole maakohtu otsusest jälgitav, mis ajast tuleb arvestada mõistlikku aega leppetrahvi nõudest teatamiseks, mis on mõistlik aeg leppetrahvi nõudest teatamiseks käesoleval juhul ja millal hagejad teatasid kostjale leppetrahvinõudest.
61.Olukorras, kus kostja palus leppetrahvi vähendada, ei saa maakohus esitatud taotlust jätta tähelepanuta. Kui tasutav leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda VÕS § 162 lg 1 alusel vähendada leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole nõudmisel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes (RKTKo 06.04.2018, 2-153965, p 31). Leppetrahvi suuruse ebamõistlikkust tuleb hinnata eelkõige lähtuvalt sellest, mis eesmärgil leppetrahv lepingus kokku lepiti (RKTKo 06.04.2018 2-15-3965, p 32). Ühelt poolt võib leppetrahv olla võlgniku suhtes kohustuse täitmise sunnivahend (leppetrahvi preventiivehk survefunktsioon) ning teiselt poolt võib leppetrahv täita lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise ning täitmise tagamise funktsiooni (RKTKo 14.06.2005 3-2-1-66-05, p 13). Selleks, et otsustada kas leppetrahvi on ebamõistlikult suur, tuleb samuti esile tuua vastavad asjaolud ja neid tõendavad tõendid.
62.Kuna maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, sh kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud (TsMS § 656 lg 1 p 5), ei ole ringkonnakohtul võimalik seda puudust kõrvaldada ja asi tuleb saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Maakohtu rikkumised tingivad apellatsioonkaebuse rahuldamise ja vastuapellatsioonkaebuse osalise rahuldamise. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus.
63.Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus täitma selgitamiskohustust ja juhtima poolte tähelepanu esitatud nõuetest ja vastuväidetest tulenevalt nende nõuete maksmapaneku eeldustele. Otsusest peab kajastuma, kas iga esitatud nõude eeldused on tulenevalt hagi alusena esitatud asjaoludest ja neid tõendavatest tõenditest leidnud tuvastamist. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hagejate või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab
2-21-16978 otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Menetluskulude jaotus
64.TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel läbivaatamisel.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.