X-i hagi Y vastu müügilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.06.2025 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
99 713,93 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja: X (isikukood XXX) Hageja esindaja: vandeadvokaat Virge Murak Kostja: Y (isikukood XXX) Kostja esindaja: vandeadvokaat Merli Eichler
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 20.06.2025 otsus muutmata.
2.Jätta Y apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Y kanda.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-19-16449 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
1.X (hageja) esitas kohtule Y (kostja) vastu hagi, milles nõudis müügilepingu rikkumisest tulenevalt kinnistu varjatud puuduste kõrvaldamiseks tehtud ja tehtavate kulude hüvitamist 92 327,71 eurot ning viivise väljamõistmist sellelt summalt kuni kohustuse täitmiseni.
1.1.Hageja ja kostja sõlmisid 06.09.2018 notariaalse võlaõiguslepingu kinnistu müügiks hinnaga 250 000 eurot ning 27.11.2018 sõlmisid sama kinnistu asjaõiguslepingu. Hageja võttis kinnistu valduse üle ning alustas elamu ümberehitustöödega. II korruse põranda avamisel 16.02.2019 ilmnesid varjatud puudused, sealhulgas niiskuskahjustused katusekonstruktsioonis ja puudused välispiiretes. Puudused ei olnud enne lepingu sõlmimist tavapärasel ülevaatusel tuvastatavad.
1.2.Elamu katusekonstruktsioonis puudus nõuetekohane aluskate, ventilatsioon ja aurutõke. Katuse alla kogunes niiskus, mis voolas konstruktsioonidesse ja põhjustas kahjustusi ka I korrusel. Katuse soojusisolatsioon oli ebaühtlane ja moodustas ehitusjääkidest koosneva lahenduse. Välisseinte tuuletõke oli katkendlik ning ei täitnud oma funktsiooni. Katuse ja II korruse lahendused ei vastanud heale ehitustavale.
1.3.Ekspertide auditid tuvastasid, et rekonstrueerimistööd olid teostatud ilma projektita ja oluliste ehitusvigadega. Puuduste tõttu sattus konstruktsioonidesse niiskus, mis põhjustas biokahjustusi ja soojakadu. Eksperdid soovitasid katusekonstruktsiooni ja välispiirete ulatuslikku lammutamist ja uue lahenduse ehitamist. Hageja esitas kuluarvestuse, mille kohaselt katuse, fassaadi ja II korruse tööde maksumus moodustas ligikaudu 85 000 eurot.
1.4.Hageja esitas kostjale ettepaneku puuduste kõrvaldamiseks või kahju hüvitamiseks. Kostja puudusi ei kõrvaldanud. Hageja kandis ise kulud puuduste kõrvaldamiseks. Hageja leidis, et müüdud kinnisasi ei vastanud lepingutingimustele ning põhjustas olulist varalist kahju. Hageja nõudis kahju hüvitamist 92 327,71 eurot ja viivist. Hageja tõi esile, et talle tekkis kahju järgmiselt: katuse remonditööd 30 085,20 eurot, fassaaditööd 20 817,60 eurot, II korruse remont ja elektritööd 34 764,91 eurot, joogivee puhastussüsteemi rajamine 1620 eurot ning kanalisatsioonisüsteemi uuendamine 5040 eurot. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja sai kinnistu valduse juba 06.09.2018 ning alustas koheselt ulatuslikke ümberehitustöid. Hageja oli teadlik hoone seisukorrast ja kavandas hoone renoveerimist enne lepingu sõlmimist. Hageja vaatas kinnistu üle mitmel korral, sealhulgas koos ehitusspetsialistiga.
2-19-16449
2.1.Tegemist oli 1940. aastal ehitatud ja 2002. aastal renoveeritud hoonega. Sellise hoone puhul ei saa eeldada vastavust tänapäevastele ehitusnormidele. Kostja ei sõlminud töövõtulepingut ega kohustunud ehitama uut hoonet. Hoone oli kasutatav ja sobis elamiseks ning puudused ei takistanud selle kasutamist.
2.2.Auditid ei tõendanud, et hoone seisukord müügilepingu ajal oli kahjustunud. Ekspertide hinnangud tuginesid hilisematele standarditele ning ei arvestanud ehituse ajastut. Hoonel ei ilmnenud 17 aasta jooksul probleeme, mis takistanuks selle kasutamist. Puudused olid pigem teoreetilised ega realiseerunud praktiliselt enne hageja teostatud lammutustöid.
2.3.Kostja leidis, et hageja tekitas puuduste avaldumise ise, eemaldades konstruktsioone ja muutes hoone seisukorda. Hageja eesmärk oli elamut ulatuslikult ümber ehitada. Kostja ei varjanud puudusi ega teadnud neist ise. Kinnistut müüdi seisus, milles see oli, ja hageja nõustus sellega.
2.4.Lisaks vaidlustas kostja nõude ulatuse. Hageja nõudis kulude hüvitamist, mis ületasid tavalise puuduste kõrvaldamise. Nõue sisaldas uue katuse, fassaadi ja konstruktsioonide ehitamist, mitte üksnes parandamist. Selline nõue ei vasta kahju hüvitamise eesmärgile. Vaheotsuse menetlus
3.Maakohus tegi asjas 11.05.2023 vaheotsuse, milles lahendas nõude aluse küsimuse ning jättis kahju suuruse kindlakstegemise edasiseks menetluseks. Vaheotsusega tuvastas maakohus elamu katuse ja II korruse ehituslikud puudused ning kostja vastutuse nimetatud puuduste eest.
3.1.Kostja esitas 12.06.2023 apellatsioonkaebuse, milles vaidlustas vaheotsuse tervikuna. Hageja esitas vastuse apellatsioonkaebusele ning palus jätta vaheotsus muutmata.
3.2.Tallinna Ringkonnakohus oma 30.10.2023 otsusega tühistas maakohtu vaheotsuse osas, milles maakohus oli lugenud puuduseks katuse ümberehituse projekti puudumise. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu vaheotsuse muutmata ning kinnitas, et elamu katuse ja II korruse osas esinesid olulised ehituslikud puudused. Kokkuvõttes on ringkonnakohtu otsusega tuvastatud järgmised puudused: katuse aluskatte puudumine, katuse ventilatsiooni puudumine, pööninguruumi tuulutuse puudumine, katusekorruse aurutõkke puudumine, II korruse ebapiisav ja ebaühtlane soojustus, tuuletõkke puudulik ja nõuetele mittevastav paigaldus ning katuse toolvärgi konstruktsioonilised puudused ja ebapiisav kinnitus. Vaheotsusega on tuvastatud ka kostja vastutus nimetatud puuduste eest. Maakohtu otsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus oma lõppotsusega rahuldas hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju 74 025,31 eurot koos viivisega alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni ning jättis menetluskulud kostja kanda.
4.1.Maakohus määras kahju hüvitamise ulatuse lähtudes varem vaheotsusega tuvastatud puudustest ning nende kõrvaldamiseks vajalikest töödest. Maakohus leidis, et puuduste olemus oli süsteemne ja hõlmas katusekonstruktsiooni ning II korruse välispiirdeid tervikuna, mistõttu ei olnud võimalik piirduda üksikute lokaalsete parandustega. Maakohus pidas põhjendatuks konstruktsioonide avamist, mittevastavate kihtide eemaldamist ning uute nõuetekohaste lahenduste rajamist.
2-19-16449
4.2.Maakohus hindas kahju suurust hageja esitatud hinnapakkumiste ja kulude kalkulatsioonide alusel. Maakohus pidas põhjendatuks katuse lammutustöödega ja katuse ehitusega seonduvaid kulusid koos käibemaksuga 38 379,22 eurot (9508,32 + 22 474,36 eurot, ilma käibemaksuta), katuslagede ja vahelaega seonduvat 18 356,58 eurot (7402,20 + 7 894,95 eurot, ilma käibemaksuta) välisseintele kulunud 11 589,51 eurot, samuti tellingute renti summas 5700 eurot.
4.3.Maakohus tugines tõenditena OÜ Katuse Ekspert ja OÜ Breman audititele, milles kirjeldati ehituslikke puudusi ja vajalikke parandustöid, samuti ehitusettevõtjate hinnapakkumistele, mis kajastasid tööde turuhinda, ning lisaks hageja esitatud dokumentidele, mis kajastasid tegelikult tehtud ehitustöid, sealhulgas tööde aktidele, arvetele ja muudele kulutusi tõendavatele dokumentidele.
4.4.Maakohus leidis, et kuivõrd valge- ja pruunmädaniku kahjustused on nii põhja- kui lõunapoolsel küljel sarikavöös, tuleb välja vahetada terve sarikavöö. Palgiringi jupitamine ei ole mõistlik ja on oht, et seennakkus jääb püsima. Palgivöö vahetamise tõttu tuleb vahetada ka elamu otsaviilud, tuulutusliistud ja tuuletõkkeplaadid. Olemasolevaid otsaviile ei ole võimalik soojustada ja nad võivad olla nakatunud. Vahelagi ja katuslagi on puudustega ning laekonstruktsioonid on mädanikuga nakatunud, mistõttu tuleb vahelagi ja katuslagi tervikuna välja vahetada. Kostja ei ole esile toonud, et sarikakatuse paigaldamine koos uue sarikavöö ja müürlati paigaldamisega oleks olnud tegelikkuses vähem töömahukam ja säästlikum kui fermide paigaldamine.
4.5.Tuuletõkke ja soojustusega seonduvad kulutused on iseenesest põhjendatud. Samuti tuli välisseintest eemaldada välisvoodrilauad, kuivõrd tuuletõkke paigaldamiseks tuleb välisvooder eemaldada, tuuletõket ei saa paigaldada seestpoolt väljaspoole. Keerukas on välisvoodrit seinast eemaldada nii, et voodrilauad ei puruneks ja neid saaks uuesti taaskasutada. Ka vana katuseplekki ei ole võimalik enam kasutada.
4.6.Maakohus pidas võimalikuks, et ehitusprügi viidi kinnistult ära tõesti viiel korral, nagu on väitnud hageja. Maakohus tuvastas, et hageja ei lubanud kostja määratud eksperti elamusse sisse, et kontrollida katuse mõõte. Samas ei mõjutanud see asja lõpplahendust ja maakohus kontrollis hageja esitatud andmeid fermide projektilt.
4.7.Maakohus ei lugenud põhjendatuks kulusid, mis ei olnud otseses põhjuslikus seoses tuvastatud puudustega või ületasid vajaliku töömahu, vähendades kogunõuet 92 327,71 eurolt 74 025,31 euroni. Hüvitisest jäid välja joogivee puhastussüsteem 1620 eurot ja kanalisatsioon 5040 eurot. Samuti välistas maakohus katuseprojekti (ca 560 eurot), insenerikulu (600 eurot), vihmaveesüsteemi paigaldamise (3763 eurot) ning osa katuse ja fassaadi töödest, mis kujutasid endast täielikku konstruktsiooni uuendamist või parendust, mitte puuduste kõrvaldamist. Apellatsioonkaebus
5.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada Harju Maakohtu 20.06.2025 otsuse täies ulatuses, teha uus otsus ja jätta hagi rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palub jätta hagi olulises osas rahuldamata või vähendada kahjuhüvitist oluliselt väiksema summa ulatuseni.
2-19-16449
5.1.Maakohus rikkus tõendite hindamise kohustust ja jättis otsuse olulises ulatuses põhjendamata. Otsuses puudub jälgitav analüüs selle kohta, millises ulatuses puudused tegelikult esinesid ning millised tööd olid nende kõrvaldamiseks vajalikud.
5.2.Maakohus on ekslikult pidanud vajalikuks kogu katuse ja II korruse konstruktsioonide ulatuslikku lammutamist ja asendamist. Otsuses ei ole põhjendatud, millised konkreetsed konstruktsiooniosad olid kahjustunud ja millises ulatuses need tuli asendada. Vaheotsus ei tuvastanud kogu konstruktsiooni ulatuslikku kahjustust ega õigustanud selle täielikku väljavahetamist. Maakohus jättis hindamata kostja esitatud asjatundjate arvamused ja hinnapakkumised, sh TRI Projekt OÜ ja Ehitusinsener OÜ kalkulatsioonid, mille kohaselt puuduste kõrvaldamise maksumus oli vahemikus 13 909,34 kuni 16 463,76 eurot.
5.3.Maakohus ei hinnanud asjaolu, et hageja takistas kostjal juurdepääsu objektile ning seega ka kahju ulatuse kontrollimist. Otsuses ei ole arvestatud tõendamiskoormise võimalikku ümberpöördumist olukorras, kus üks pool takistab teisel poolel tõendeid kogumast.
5.4.Maakohus andis Antivamm Ehitus OÜ analüüsile ebaõige tähenduse. Analüüsist ei tulene, et kahjustunud oleks kogu kandekonstruktsioon ega et vajalik oleks kogu palgiringi ja sarikate väljavahetamine. Otsuses ei ole arvestatud, et analüüs viitas üksnes osalisele kahjustusele ning soovitas vahetada kahjustunud osad koos varuga, mitte kogu konstruktsiooni. Maakohus ei hinnanud Katuse Ekspert OÜ auditi järeldusi tervikuna. Audit nägi ette vajaduse täiendava kontrolli tegemiseks ning vajadusel üksikute elementide asendamise, mitte kogu konstruktsiooni lammutamise.
5.5.Maakohus tuvastas tööde mahu ja materjalikulu ebaõigesti. Otsuses ei ole arvestatud, et hageja esitatud mõõtmed ja mahud võivad olla ülepaisutatud ning neist sõltus otseselt kahjuhüvitise suurus. Katuse fermide joonist ja pindala käsitlevaid andmeid ei kontrollitud, kuigi nende õigsus oli vaidlustatud.
5.6.Maakohus väljus vaheotsusega tuvastatud puuduste piiridest. Otsuses on hüvitatud ka I korruse ja välisseintega seotud kulud, kuigi puudusi nende osas ei tuvastatud. Otsuses ei ole eristatud puuduste kõrvaldamiseks vajalikke kulusid ja hageja valikul tehtud parendustöid. Kahjuhüvitis hõlmab ka töid, mis ei tulene vaheotsuses tuvastatud puudustest.
5.7.Maakohus ei arvestanud amortisatsiooni ega hoone vanust. Tegemist oli 1940. aastal ehitatud ja 2002. aastal renoveeritud hoonega, mille komponentide kasutusiga oli müügilepingu ajaks osaliselt möödunud. Kahjuhüvitis ei tohi viia olukorrani, kus vana konstruktsioon asendatakse täielikult uuega ilma väärtuse suurenemist arvestamata. Maakohus ei arvestanud lepingulist riskijaotust ega VÕS § 127 lg 2 kohaldamise põhimõtteid. Väljamõistetud kahjuhüvitis on ebaproportsionaalselt suur võrreldes kinnistu müügihinnaga 250 000 eurot. Vastustaja seisukoht
6.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja kostja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.
2-19-16449
8.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud asjaoludest. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).
9.Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
10.Põhjendatud ei ole kostja väide, et maakohus jättis hindamata kostja esitatud asjatundjate arvamused ja hinnapakkumised, sh TRI Projekt OÜ ja Ehitusinsener OÜ kalkulatsioonid, mille kohaselt oli puuduste kõrvaldamise maksumus vahemikus 13 909,34 kuni 16 463,76 eurot. Maakohus ei jätnud kostja esitatud asjatundjate arvamusi ja hinnapakkumisi hindamata, vaid nende mittearvestamine tulenes maakohtu sisulisest järeldusest puuduste ulatuse kohta. Maakohus jõudis järeldusele, et puuduste kõrvaldamine eeldas konstruktsioonide ulatuslikku väljavahetamist, mitte üksnes üksikute kahjustatud osade parandamist.
11.TRI Projekt OÜ ja Ehitusinsener OÜ kalkulatsioonid lähtusid eeldusest, et tööd piirduvad lokaalsete kahjustuste kõrvaldamisega. Selline lähte-eeldus ei ühtinud maakohtu tuvastatud faktilise olukorraga, mille kohaselt oli vajalik konstruktsioonide laiem avamine ja asendamine, et vältida mädaniku edasist levikut.
12.Maakohus põhjendas üksikasjalikult, miks tuli välja vahetada kogu sarikatele toetuv palgivöö ning sellega seotud konstruktsioonid. 14.03.2020 Antivamm Ehitus OÜ analüüsi protokollist (dtl 352-358) nähtub, et proovid on võetud katusesindlist, roovitusest, katuse alusvööst ja sarika alusvööst erinevatest kohtadest.
13.Proovid ja nende päritolu koos ilmakaartega on järgmine. P1 võeti põhjapoolsest katusesindli kihist (katusekatte pealmine puidukiht); selles esines üksnes hallitus, mis puitu ei lagunda. P2 võeti samuti põhjapoolsest katuse roovitusest (sarikate peal olev rist- või pikiroov); selles tuvastati ainult vana putukakahjustus, ilma puitu lagundava seeneta. P3 võeti põhjapoolsest sarika alusvööst (sarika all olev kandev palk või müürlatt); selles tuvastati valgemädanik ehk puitu lagundav seen. P4 ja P5 võeti lõunapoolsest katusesindli kihist; mõlemas tuvastati valgemädanik (P4 puhul valgemädaniku tekitaja seen, P5 puhul otseselt valgemädanik). P6 võeti lõunapoolsest sarika alusvööst (kandekonstruktsioon); selles tuvastati samuti valgemädanik. Seega esineb puitu lagundav seen nii põhjapoolse kui lõunapoolse külje kandekonstruktsioonides (P3, P6) ning lisaks ka lõunapoolse katuse kattematerjali puidus (P4, P5).
14.Kumbki pool ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, kas katusekonstruktsiooni ja sarikavöö vahetamisel leiti täiendavaid mädanikukoldeid. Kostja tõi esile, et tema asjatundja soovis kontrollida olukorda elamus, kuid hageja ei lubanud asjatundjale juurdepääsu. Samas mõistab kolleegium esitatut nii, et asjatundja soovis peamiselt kontrollida katuse mõõte ja ta ei oleks võtnud uusi proove mädaniku kontrollimiseks.
15.Kolleegiumi hinnangul on õige ja põhjendatud maakohtu lõppjäreldus, et puuduste kõrvaldamiseks tuli välja vahetada kogu katusekonstruktsioon, sarikavöö ja vahelagi. Mädanikku tuvastati nii põhja- kui lõunaküljel ja nii katuses kui sarikavöös. Üksnes lokaalsete paranduste tegemisel on risk, et mädanik jääb hoonesse alles ja hakkab uuesti levima ning selle kõrvaldamiseks tuleb teha uusi kulutusi. See risk kaalub üles väiksemas mahus paranduste tegemisest saadava võimaliku rahalise võidu.
16.Kolleegium ei nõustu etteheitega, et maakohtu otsustatud kahjunõude kujunemine ei ole jälgitav. Maakohus rahuldas hageja nõude lähtudes 29.04.2024 esitatud nõude täpsustustest.
2-19-16449 See omakorda vastab 25.03.2024 esitatud teostatud tööde aktidele (dtl 862, 863) ja neile lisatud alusdokumentidele (dtl 864 jj). Kolleegiumi arvates ei pidanud maakohus nimetatud tõendeid veel üksikasjalikumalt käsitlema, sest kostja ei vaidlustanud tööde hinda (vt ka kommentaarid kulutabelile, dtl 1147), vaid kostja vastuväiteid tulenesid seisukohast, et puuduste kõrvaldamiseks oleks piisanud lokaalsetest parandustest. Sellele seisukohale on maakohus üksikasjalikult vastanud ja selgitanud, miks kohtu arvates lokaalsetest parandustest ei piisanud.
17.Põhjendamatu on kostja etteheide, et maakohus ei arvestanud amortisatsiooni ega hoone vanust ja kahjuhüvitis viib hageja rikastumiseni. Kohtupraktikas on selgitatud, et kahju hüvitamise eesmärk on asetada kahjustatud isik olukorda, mis on maksimaalselt lähedane olukorrale, milles kahjustatud isik oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud (VÕS § 127 lg 1). Kahju hüvitamise eesmärgist lähtudes peab remont tagama kahjustatud asja kahjustamise eelse väärtuse maksimaalse taastamise (RKTKm 01.06.2023, 2-21-5187/14, p 17). Kahju hüvitamise eesmärki ei täidaks see, kui kahjustatud isik ei saaks kahjuhüvitisega endist olukorda taastada (RKTKm 26.06.2025, 2-205374, p 16).
18.Õige on maakohtu seisukoht, et kahjuhüvitist ei saa praegusel juhul piirata VÕS § 127 lg 2 järgi tulenevalt riskide jaotusest. Riskijaotuse kohta on õiguskirjanduses leitud, et põhimõtteliselt võib VÕS § 127 lg 2 kohaldamisel pooltevahelise riskijaotuse määramise üheks kriteeriumiks olla lepingutasu (VÕS I komm 2016, § 127 p 4.8). Ebaproportsionaalselt suurte kahjuriskide võtmist ei saa võlgnikult tavalise turuhinna eest üldiselt eeldada (RKTKo 17.01.2024, 2-20-9824, p 25.3). Kolleegiumi hinnangul ei ole kahjuhüvitis 74 025,31 eurot põhjendamatult suur võrreldes lepingutasuga 250 000 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
19.TsMS § 171 lg 1 järgi jätab kolleegium menetluskulud ringkonnakohtus kostja kanda. Et maakohus ei ole menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.