X hagi Y (Y) vastu müügilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.05.2023. a otsus (vaheotsus)
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
24 928,48 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Y 12.06.2023. a apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): X (isikukood XXXXXXXXXXX aadress), lepinguline esindaja vandeadvokaat Virge Murak (e-post:XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Helvia Räägel (e-post:XXX) Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 11.05.2023 otsus tühistada osas, milles maakohus tuvastas, et müügilepingu esemel esines puudusena katuse ümberehituse projekti puudumine, muus osas jätta otsus muutmata.
2.Y (Y) apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise
taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hageja nõue ja põhjendused
1.X esitas 22.10.2019 Harju Maakohtule hagi Y vastu müügilepingust tuleneva kahju hüvitamiseks summas 92 327,71 eurot ja viivise saamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt 06.09.2018 sõlmisid X kui ostja ja Y kui müüja notariaalse võlaõiguslepingu XXX asuva kinnistu XXX (registriosa number XXXXXXX) müügiks ostuhinnaga 250 000 eurot. Kinnistu pindalaks on 8,7 ha ja sellel asuvad elamu (120,3 m2 ), ait (36,9 m2), küün ja saunamaja (26,7 m2). 27.11.2018 sõlmisid pooled sama kinnisasja asjaõiguslepingu. Kinnistu otsene valdus anti lõplikult üle asjaõiguslepingu sõlmimise päeval 27.11.2018.
3.Pooltel oli kokkulepe, et hageja alustab pärast võlaõiguslepingu sõlmimist koheselt elamu I korruse ümberehitust vastavalt oma nägemusele, sh lammutab vaheseinad, põranda ja ahjud ning teeb ümberehitusi saunamajas ning võtab maha võsa tiigi äärest. Elamu II korruse remonttööde käigus avastas ostja alates 16.02.2019 aga hulgaliselt varjatud puudusi: näiteks elamu katusekonstruktsioonis paikneva niiskuskahjustuse, mis oli tingitud katusekonstruktsiooni puudulikust ehituslikust lahendusest ja puudused elumaja välispiiretes, millest müüja ei olnud ostjat teavitanud ja mida ei olnud ostjal võimalik avastada elamu tavapärasel ülevaatusel enne lepingu sõlmimist. Kuna ostja otsustas I korrusel panna põrandale tammelaudise, siis mingil hetkel tekkis idee, et sama põrandakate võiks olla ka II korrusel, st plaanis oli vahetada vaid põrandakatted II korrusel, kuid ostja avastas põrandalaudade eemaldamisel põranda alt vana saepuru, mis ei vasta ehitusnormidele ja ostja otsustas soojustada II korruse vastavalt ehitusnormidele. Peale põranda avamist ilmnesid II korruse puudused.
4.Hageja teavitas kostjat kõigist avastatud varjatud puudustest õigeagselt, st mõistliku aja jooksul, andis kostjale võimaluse puudused ise kõrvaldada ja määras selleks tähtaja 31.03.2019 ja lõpuks nõudis kahju hüvitamist. Pooled kohtuvälisele kokkuleppele ei jõudnud. Seega on hagejal kostja vastu müügilepingust tulenevad nõuded, kuna asi ei vastanud lepingutingimustele.
5.Kostja oli XXX talu müügikuulutuses avaldanud, et elumaja on renoveeritud 2002. aastal, tegu on 1940. aastal ehitatud puitmajaga, ja et müüdav kinnistu on ideaalne elukoht perele. VÕL punktis 1.9.3 kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid eritunnuseid ega varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel; müüjal puudub ehitiste suhtes projektdokumentatsioon, kuna hooned on püstitatud 1930-ndatel aastatel; lepingu punktis 1.4. nimetatud kaevu, vundamenti ja lauta lepingu esemel reaalselt ei ole, ja et sauna osas on kohalikule omavalitsusele kasutusloa taotlus esitatud ja riigilõiv tasutud. Kostja kui müüja jäi nende kinnituste juurde ka 27.11.2018 sõlmitud asjaõiguslepingus. Seega ei saa pooltel olla vaidlust selle üle, et hageja ostis kinnistu seal aastaringseks elamiseks. Seega pidi müügiese elamiseks sobima ning olema vähemalt keskmise kvaliteediga.
6.Pärast puuduste avastamist ja kostja teavitamist nendest tellis hageja OÜ-st Breman XXX talu katuselahenduse auditi ja OÜ-st Katuse Ekspert XXX talu välispiirete erakorralise auditi. OÜ Breman auditis asutakse seisukohale, et elamu katuse rekonstrueerimise käigus on olemasoleva sindelkatuse peale paigaldatud piki ja ristroovitus ning profiiliplekk katusekate (kiviprofiil) ja paigaldatud katusekatte alla ei ole paigaldatud nõuetekohast
2(19)
aluskatet, mis peab vastavalt ehitamise ajal kehtinud normidele vältima kondensvee ja juhuslikult katusekattest läbitunginud vee sattumist soojustuskihti, juhtides vee räästa kaudu välja. Lisaks tuvastasid OÜ Breman ehitusinsenerid, et elamu hoonele ei ole rajatud katusekattele toimivat tuulutust: vana sindelkatuse all puudub tuulutusvahe, sindli peal profiilpleki all on vahe ca 80 mm, mis jätab tuulutuseks ca 40 mm kui maha võtta ristroovituse paksus 40 mm; katuseharjal puudub tuulutus täielikult ja katusealuse õhuruumi tuuldumist ei toimu ka katuse otsaviilude kaudu, kuna need on õhutihedalt kinni ehitatud. Ka tuvastasid OÜ Breman ehitusinsenerid, et hoone katuse rekonstrueerimistööde käigus ei ole katusealuse väljaehitamisel eluruumideks ja katuse soojustamisel paigaldatud nõuetekohast aurutõket.
7.Auditi punktis 7.5 tuvastasid ehitusinsenerid, et katuse rekonstrueerimistööde käigus teostatud soojustuse paigaldus on ebakvaliteetne ja nõuetele mittevastav. Punktis 7.6 märkisid auditi läbiviijad, et hoone rekonstrueerimistööde käigus paigaldatud tuuletõke on hoone nurkadest lahti, tuuletõkkeplaatide vahel on avad, mis võimaldavad tuulel pääseda soojustuse sisse ning sellise tuuletõkke paigaldus ei taga selle toimivust ja halvendab hoone soojustehnilisi näitajaid.
8.Kokkuvõtteks märkisid ehitusinsenerid järgmist: „Auditi käigus tuvastati, et 2005.a. toimunud XXX talu rekonstrueerimistööd on läbi viidud ilma nõuetekohase projektita. Tööd ise on teostatud kehtinud ja üldlevinud normdokumente ja juhendmaterjale mitte järgides, mille tulemusena on hoone katuse tarind välja ehitatud ilma vajaliku aluskatte, tuulutuse ja aurutõkketa. Kõik see tähendab, et välja ehitatud katusekonstruktsiooni satub olulisel määral niiskust, mis võib viia oluliste niiskuskahjustusteni ja mikroorganismide kasvuni. Katuse nõuetele (2005.a. kehtinud) vastavusse viimiseks ja puuduliku aluskatte, tuulutuse ja aurutõkke rajamiseks soovitab ekspert olemasoleva katusetarind lammutada. Juhul kui katust kandvad sarikad ei ole kahjustunud võib need säilitada, kuid muus osas tuleks rajada uus katusetarind paigaldades vajalikud aurutõkked, aluskatted ja rajada sobilik tuulutuslahendus.“
9.OÜ Katuse Ekspert auditi on läbi viinud kohtuekspert ja diplomeeritud ehitusinsener C. Selles asutakse põhimõtteliselt samadele seisukohtadele nagu on järeldused OÜ-gu Breman auditis, kuid täpsustakse varjatud puudusi elumaja välispiirete osas. Samuti märgitakse, et kuna XXX Talu müügibluketis väidetakse, et eluhoone on ümber ehitatud 2002. aastal, siis on auditis mõningad puudused/ehitusnõuete viited dubleeritud juba 1999. aastal välja antud Head Ehitustava esindava TarindiRYL 2000-ga, millest pärinevad ka enamus Eesti standardite EVS 837 ja 838 ehitusnõuded 2003. aastal. Selles tulenevalt on OÜ-gu Katuse Ekspert audit mõnevõrra täpsem.
10.OÜ-gu Katuse Ekspert auditis tuvastati järgmised varjatud puudused: kaasaegsel kiviprofiiliga plekk-katuse all puudub nõutav aluskate, selleks on jäetud vana amortiseerunud puitsindli mittepidav ja kohati läbimädanenud kate, milline on osaliselt asendatud tavalise PE-aurutõkkekilega; katusekonstruktsioonil ja katusekorruse pealsel pööninguruumil puudub nii harja- kui ka otsaseina organiseeritud tuulutus, katuseharjal puudub tuulutus üldse; katuse plekk-katte paigaldus vastab üldjoontes paigaldusjuhendile, kuid kohati on paigaldamata jäetud nõutavad tihendid ning üle pleki kivilaine võib takistuseta õue vaadata; suitsukorstna pleek-krae ülespööre ei vasta nõuetele ja puudub vajalik turvavarustus (käigutee redelist korstnani, lumetõkked); kogu katuse (toolvärgi) kinnitus on ebakindel ja ohtlik, ebakindel on nii katuse kandevõime (läbivajumine) kui ka vastupanu tuule tõstejõule; katusekorruse lagedes, kaldlagedes, välisseintes ja tuulekodade põrandatel (külmas vahelaes) puudub aurutõke; katusekorruse lagedes, kaldlagedes ja välisseintes puudub paljudes kohtades normikohane soojustus, selleks on kasutatud ebapiisava paksusega ja erineva mahukaaluga klaas- ja kivivilla, millise näol on tegemist 3(19)
ehitusjääkidega; katusekorruse lagedes, kaldlagedes ja välisseintes puudub enamus kohtades normikohane tuuletõke; katusekorruse ruumidel puudub igasugune ventilatsioon; välisseinte voodrilaudis pole nõutava ülekattega ja voodrilaudade aluste tuulutusliistude paksus on ebapiisav, et tagada piisav tuulutus voodrilaua taga; välisseinte voodrilaua all olev Pärnu tuuletõkkeplaat ei ole tihendatud eeskirjade kohaselt, sest nurgaliited on täiesti lahti ja ilma igasuguse tihendusmaterjalita, ka välisseinte soojustamiseks on kasutatud ära iga soojustuse jääktükk, välisseintes on soojustus ühekihiline ja ainult 50 mm.
11.OÜ Katuse Ekspert lõpphinnangu kohaselt tuleb hoone kõik katusekatted koos roovide ja distantsliistudega ning II korruse normidele mittevastavad eluruumide laed/seinad/põrandad eemaldada sarikateni/laetaladeni ja ehitada uus nõuetele vastav katus. Katusekorruse ruumide välispiirded tuleb seega lammutada ning ehitada uued eeskirjade kohased auru- ja soojapidavad välispiirded. Kuna vana katusepleki tootja garantiiaeg (kuni 15 aastat) on läbi, siis soovitab ehitusinsener uut katusekatet. Samuti tuleb eemaldada kogu fassaadi laudkate, tuuletõke ja soojustus. Kogu olemasolev puitvooder tuleb uuesti koos nõutavate tuulutusvahede ja -avadega tagasi paigaldada koos 100 mm hingava mineraalsoojustusvillaga ja korralikult tihendatud liidetega tuuletõkkega.
12.Mõlemas auditis asusid ehitusinsenerid seisukohale, et kõik elamu katuse ja välispiirete puudused on tingitud elumaja rekonstrueerinud ehitaja ebaprofessionaalsest tööst ja ei ole tingitud tänase omaniku hoolsuskohustuse rikkumisest.
13.12.03.2019 e-kirjas tegi hageja kostjale ettepaneku kohtuväliseks kokkuleppeks summas 20 000 eurot ja tingimusel, et kostja toob välja kõik veel avastamata võimalikud puudused elumaja ja sauna juures. Lisaks teavitas hageja, et olemasolev joogivesi on kõlbmatu kuna vastavalt Terviseameti poolt 04.02.2019 tehtud mikrobioloogilise joogivee analüüsile oli Coli-laadsete bakterite osakaal 0 asemel 2419,6. Varasemalt oli kostja kinnitanud, et joogivesi on kinnistul olemas. Veeanalüüsi tegi hageja esimest korda põhjusel, et vesi hakkas mingil hetkel tugevasti haisema. Hais kadus peale uue veeboileri paigaldamist, sest vanas oli vesi kaua seisnud ja veeboiler oli seest kahjustatud. Kuid siis selgus, et külm joogivesi on kõlbmatu. Teisel korral lasi hageja veeproovid teha augustis 2019 ja ka siis oli Coli-laadsete bakterite osakaal mitte 0, vaid 32,3. Viimasel poolte kohtumisel 16.07.2019 selgitas kostja, et kevadeti oligi joogivesi kõlbmatu, sest pinnasest tulev vesi ja lumesulavesi jooksid allikasse sisse. Vaatamata sellele ei teavitanud kostja hagejat lepingu sõlmimisel kinnistu joogivee probleemidest, millest tulenevalt kostja vastutab ka selle puuduse eest. Hageja on seoses märgitud probleemiga pöördunud OÜ TS Pipe poole, kes selgitas, et torustiku vahele tuleb paigaldada UV filter, mis siis hävitab Coli bakteri. Coli bakter tekib antud kohas suure tõenäosusega lähedal olevast imbväljakust, mis tuleb pikas perspektiivis ära kaotada. UV filter kestab umbes aasta aega, mis järel tuleks see vahetada. Tööde maksumuseks hindab OÜ TS Pipe 1 620 eurot koos käibemaksuga.
14.Seoses joogivee probleemidega laskis hageja olemasoleva vee- ja kanalisatsioonisüsteemi üle vaadata OÜ Baurexi sptesialistidel. OÜ Baurexi spetsialist Mihkel Müts asus 11.10.2019 e-kirjas seisukohale, et olemasolev betoonraketest settemahuti on täielikult amortiseerunud ja arvatavasti on sellest põhjustatud ka allikavee reostus. OÜ Baurexi järeldus on, et amortiseerunud settemahuti tuleb utiliseerida ja paigaldada uus klaasplastist septik koos uue imbväljakuga. Olemasolev reoveetorustik tuleb paigaldada uuesti, lisades ühe vaatluskaevu kuna täna seal vahekaevu vahel ei ole ja maapinna suure kukkumise tõttu võib eeldadada, et seal on liiga suur kalle ja isepuhastuvõime ei ole tagatud. Kõik need töö lähevad viidatud OÜ Baurexi pakkumuse kohaselt maksma 5 040 eurot koos käibemaksuga. Kuna kostjat on õigeaegselt teavitatud probleemidest joogiveega ja kostja ei ole puudusi kõrvaldanud mõistliku aja jooksul, siis vastutab kostja ka nende puuduste
4(19)
kõrvaldamise tööde maksumuse hüvitamise eest. Hageja on seisukohal, et kinnistu, mis on mõeldud aastaringseks elamiseks, peab olema varustatud puhta joogiveega.
15.Varjatud puuduseks tuleb lugeda ka saunamaja terrassi ehituspuudused, millest nii kostjat, kui ka tema poolt organiseeritud remonttööde esindajat D samuti teavitati. Nimelt plaanis hageja esialgu vahetada ainult terrassilauad, kuid laudade eemaldamisel selgus, et postid, millele terrass toetus, olid osaliselt lühikesed, s.o ca 30cm ja osaliselt seest täitmata ning postid olid täiesti ära vajunud. Hageja kulu oli kaheksa posti väljavahetamiseks koos töörahaga kokku 585 eurot. Kuna kostja ei teavitanud müügilepingute sõlmimisel, et saunamaja terrassi tugipostid ei vasta nõuetele, siis vastutab kostja ka selle puuduse eest. Vastavad kuludokumendid tõenditena esitab hageja esimesel võimalusel, kuid enne eelmenetluse lõppu ning vastavalt taotletakse siis ka haginõude suurendamist.
16.Vastavalt OÜ Katuse Ekspert hinnapakkumisele 14.06.2019 lähevad kõik katusetööd maksma 30 085,20 eurot koos käibemaksuga, kõik fassaaditööd 20 817,60 eurot koos käibemaksuga ja vastavalt JR Töömasin OÜ 03.10.2019 pakkumusele lähevad II korruse remonttööd koos elektritöödega maksma koos käibemaksuga 34 764,91 eurot. Kuna pakkumus joogivee nõuetele vastavusse viimiseks oli 1 620 eurot koos käibemaksuga ning pakkumus vee- ja kanalisatsioonitöödeks 5 040 eurot koos käibemaksuga, siis on kõik eeltoodud tööd kokku 92 327,71 eurot koos käibemaksuga (30085,20+20817,60+34764,91+1620+5040).
17.Hageja palub hagi rahuldada ja välja mõista kostjalt hageja kasuks 92 327,71 eurot. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista hageja kasuks viivise põhinõudelt 92 327,71 eurot seadusjärgses määras arvates hagi esitamisest kuni põhinõude summas 92 327,71 euro täieliku tasumiseni ja panna kõik menetluskulud kostja kanda, määrata need kindlaks rahaliselt ja välja mõista kostjalt koos seadusjärgse viivise tasumise kohustusega hageja kasuks Kostja vastuväited ja põhjendused
18.Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Hagis toodud faktilistest asjaoludest saab kostja nõustuda ainult 06.09.2018 võlaõigusliku müügilepingu ja 27.11.2018 asjaõiguslepingu sõlmimise aja ja faktiga. Ülejäänud osas, sh ka hageja väidetud kinnistu valduse üleandmise aeg, ei vasta hagis toodu tõele.
19.Ei vasta tõele, et lõplikult anti kinnistu otsene valdus üle asjaõiguslepingu sõlmimise päeval. Hageja sai kinnistu valduse juba müügilepingu sõlmimise päeval 06.09.2018, mida kinnitab ka tema enda kirjeldus põhjalike ümberehitustööde teostamisest. Enne asjaõiguslepingu sõlmimist 27.11.2018 oli kinnistu seega hageja valduses ligemale kolm kuud. Hageja väide, et pooltel oli kokkulepe selle kohta, et ta alustab kohe pärast müügilepingu sõlmimist kinnistul asuvates hoonetes ümberehitustöid, ei vasta samuti tõele. Müügilepingus sellist kokkulepet ei olnud ja hageja ei ole seda ka tõendanud. Küll aga on tõsi, et hageja alustas põhjalike ümberehitustöödega koheselt pärast kinnistu valduse saamist, ootamata ära, millal ta saab kinnistu omanikuks. Müügilepingus ei sisaldu kokkulepet, mille kohaselt olnuks hagejal enne asjaõiguslepingu sõlmimist õigus asuda kinnistul asuvaid hooneid ümber ehitama, kuigi hageja oli sellest enne müügilepingu sõlmimist kostjale teada andnud.
20.Kostja ei ole hageja eest kostjale teadaolevaid puudusi varjanud ja hageja teadis, et ostab kinnistu sellises seisus, nagu see ostuhetkel oli. Hageja käis kinnistut ja sellel asuvaid hooneid enne müügilepingu sõlmimist üle vaatamas vähemalt kolmel korral, sh koos ehitusspetsialistiga, ja oli kinnistul asuvate hoonete seisukorrast teadlik juba võlaõigusliku lepingu sõlmimisel 06.09.2018 ning sai hoonete olukorraga veelgi põhjalikumalt tutvuda
5(19)
nende ligikaudu kolme kuu jooksul, mil kinnistu oli hageja valduses enne asjaõiguslepingu sõlmimist 27.11.2018.
21.Asjaolu, et kostjale tulid hageja poolt puudusteks nimetatud elamu omadused samuti üllatusena, nähtub ka kostja 18.03.2019 e-kirjast hagejale. Samast kirjavahetusest nähtub, et kostja on olnud valmis hagejat elamu ehitamisel aitama, kuid pooltevahelised läbirääkimised katkesid, eelkõige seetõttu, et hageja ei olnud valmis kostjale näitama auditeid, mille hageja on nüüd tõenditena esitanud ja hageja 20.03.2019.a e-kirja toonist oli ilmne, et kui kostja ehitab elamu ümber selliselt, nagu hageja soovis, siis tekibki olukord, kus kostja peaks hakkama hageja ees vastutama ka töövõtulepingu alusel.
22.Hageja on hagi punktis 8 toonud ära müügilepingu kostjapoolsed kinnitused ning teinud nendest järelduse, nagu oleks kostja pidanud teadma, et hageja ostis kinnistu seal aastaringseks elamiseks. Sellist järeldust müügilepingust teha ei saa. Hageja avaldas juba enne müügilepingu sõlmimist kinnistut üle vaadates, et soovib seni elumajana kasutuses olnud hoone jätta nn suvemajaks ning elamu rajada hoonesse, mida kasutati küünina.
23.Lepingueelsete läbirääkimiste perioodil andis hageja korduvalt teada, et soovib kinnistul koheselt ehitama ja renoveerima asuda. Seega ei olnudki hagejal kavatsust elamusse elama asuda, vaid ta kavatseski koheselt hakata elumaja renoveerima ja ta andis sellest ka kostjale teada.
24.Hageja on väitnud, et sai puudustest teadlikuks alates 16.02.2019.a elamu teise korruse põrandat avades, kuna avastas põranda alt saepuru, mis ei vasta ehitusnormidele. Kui vastaksid tõele hageja väited, et ta soovis elamusse elama asuda ja seetõttu vajas, et elamu vastaks elementaarsetele elutingimustele, siis paraku jättis hageja ise ennast ilma võimalusest veenduda nii elamu vastavuses elumajale esitatavatele nõuetele (seda on võimalik soojaks kütta, see peab sooja jne) kui ka võimalusest elumajas elada, kuna oli elamu seest tühjaks lõhkunud juba enne külma aja saabumist.
25.Nagu müügilepingust nähtub, puudus kostjal ehitiste osas projektdokumentatsioon, kuna hooned on püstitatud 1930ndatel aastatel. Ükski mõistlik isik ei saa eeldada, et kostja peaks vastutama väidetavate puuduste eest maja puhul, mis on ehitatud 90 aastat tagasi. Samuti on ebamõistlik eeldada, et müüja peaks vastutama selle eest, et elamu, mis on remonditud 16 aastat tagasi oma pere tarbeks, peaks vastama tänapäevastele ehitusnõuetele. Sellisel juhul ei oleks võimalik müüa ühtegi varasemalt ehitatud või remonditud ja kasutatud elamut, kuna need kõik oleksid puudustega.
26.Kostja arvestas 2002.a remonti teostades sellega, et tegemist oli palkmajaga, mis oli juba soojustatud ja remondi käigus püüti elumajast säilitada võimalikult palju varasemat ja ajaloohõngulist. Kostja teavitas enne müügilepingu sõlmimist sellest ka hagejat.
27.Hageja on kinnistu enne müügilepingu sõlmimist kolmel korral koos ehitusspetsialistiga üle vaadanud. Nende väidetavate puuduste puhul, mis on toodud hagi punktis 18 ja 20 on vähemalt osad nn puudused sellised, mida oleks nii hageja ise kui tema spetsialist pidanud nägema ülevaatuse käigus. Siis aga ei esitanud hageja ühtegi pretensiooni, mis tähendab, et ta ei pidanud neid omadusi puudusteks.
28.Eelnevat arvestades vastas kostja poolt müüdud kinnistu koos hoonetega 06.09.2018 müügilepingu tingimustele, sellel ei esine ühtegi VÕS § 217 lg-s 2 nimetatud puudust. Hagis toodud väidetavad puudused võiksid teoreetiliselt olla lepingu rikkumisteks vaid juhul, kui poolte vahel oleks sõlmitud ehitise töövõtuleping, millega kostja kohustunuks ehitama hagejale tänapäevastele ehitusnormidele vastava elumaja. Sellist lepingut poolte vahel ei olnud ning hageja ostis kinnistu koos kasutatud, 1930ndatel ehitatud ja 2002, s.o 16 aastat tagasi remonditud elumajaga. 6(19)
29.Küll aga märgib kostja, et ei OÜ Breman ega ka OÜ Katuse Ekspert auditist ei nähtu, et seetõttu, kuidas on 2002 elamut remonditud või 1930ndatel aastatel ehitatud, on elamu kahjustada saanud ja sellel esineksid puudused, mis ei võimalda elamut elamiseks kasutada. Mõlemad eksperdid on soovitanud katuse ümber ehitada, kuna see ei vasta tänapäevastele nõuetele, mitte aga sellepärast, et katus ise või hoone oleks kahjustatud ja elamus elamine seetõttu raskendatud või võimatu. Kostja ei ole endale võtnud kohustust ehitada hagejale uus maja.
30.Hageja on hagis väitnud, et kuna kostja on varasemalt (arusaamatuks jääb, millal?) kinnitanud, et joogivesi on kinnistul olemas, siis kuna joogivesi ei vasta nõuetele, vastutab kostja ka selle puuduse eest. Kostja rõhutab, et ajal, mil tema kinnistul elas, oli joogivesi kõlbulik ja ka hageja sai enne müügilepingu sõlmimist veenduda, et joogivesi on kinnistul olemas ning kõlbulik.
31.Hageja on pidanud varjatud puuduseks ka seda, et saunamaja terrassi postid olid osaliselt lühikesed ja täiesti ära vajunud ning kuna kostja ei teavitanud sellest müügilepingu sõlmimisel hagejat, siis vastutab kostja ka selle eest. Saunamajal oli lahtine terrass ning seda toetavad postid on lihtsasti näha visuaalsel vaatlusel. Nähtav on ka see, et tegemist on liivapinnasega ning kostja rõhutas kinnistu ostueelsel ülevaatusel hagejale veel eraldi, et liivapinnase tõttu postid nn mängivad.
32.Isegi juhul, kui hageja nõudel oleks alust, siis ei oleks hagejal võimalik kostjalt nõuda hüvitist ulatuses, missuguses hageja seda nõudnud on. Nagu nähtub hagi lisadeks olevatest hinnapakkumistest, soovib hageja, et kostja hüvitaks täielikult uue katuse, fassaadi ja II korruse remonttööd ning uue kanalisatsiooni rajamise. See ei saa olla kahju hüvitamise eesmärk.
33.Kostja palub jätta X ́i hagi Y ́i vastu rahuldamata ning jätta kõik asjas kujunevad menetluskulud X ́i kanda. Maakohtu otsus
34.Maakohus tegi asjas vaheotsuse rahuldas hagi osaliselt, tuvastas, et müügilepingu esemel esinesid järgmised puudused: katuse ümberehituse projekti puudumine, katuse toolvärgi puudused, katuse aluskatte puudumine, katuse ventilatsiooni puudumine, pööninguruumi tuulutuse puudumine, II korruse ebapiisav soojustus, aurutõkke puudumine ja vead tuuletõkke paigaldamisel. Otsuse põhjenduste kohaselt nähtub müügikuulutusest, et kostja müüs ainulaadset ja kaunist renoveeritud talukompleksi. Ka müügikuulutuses avaldatud pildid viitavad, et elamu oli visuaalselt väga heas korras, midagi ei viita võimalikele puudustele.
35.Lepingutingimustele vastavuse hindamiseks tuleb tuvastada, kas elamu on renoveeritud 2002 aasta nõuete ja normide kohaselt ja kas elamu vastas teiste samalaadsete elamute kvaliteedile, sest kostja müüs ja hageja soetas endale 2002 aastal renoveeritud talukompleksi, kus 8,7 ha suurusel kinnistul asuvad elamu (120,3 m2), ait (36,9 m2), küün ja saunamaja (26,7 m2). Kinnistul asuv elamu oli küll algselt ehitatud 1930 lõpus, kuid renoveeritud ja kaasajastatud aastal 2001/2002.
36.Kohus märgib ka seda, et hageja ei heida elamule ette puudusi, mis seonduvad hoone I korrusega, kus hageja asus pärast kinnistu valduse saamist ümberehitustöid tegema. Hageja etteheited seonduvad hoone II korruse ning katuse renoveerimisel tehtud põhimõtteliste ehitusvigadega. Ei ole asjakohane kostja seisukoht nagu nõuaks hageja kostjalt 80 aastat vana maja vastavusse viimist tänapäevaste ehitusnormidega ning nagu eeldaks hageja positsioon poolte vahel töövõtulepingut.
7(19)
37.Mõlemad pooled on oma väidete kinnituseks esitanud asjatundjate arvamused. Hageja esitas kohtule OÜ Katuse Ekspert koostatud XXX talu elumaja välispiirete erakorralise auditi nr 7/2019 (I kd tl 31-47) ja OÜ Breman XXX talu katuselahenduste auditi (töö nr 2019-41, I kd tl 48-55). Kostja omakorda esitas kohtule AL asjatundja arvamuse AL1321 (II kd tl 80-96).
38.Kostja üks põhivastuväide on see, et normid ja standardid, mille alusel hageja asjatundjad on tuvastanud elamul auditites märgitud puuduste esinemise, elamu renoveerimise ajal veel ei kehtinud. Kohus märgib, et osaliselt on kostjal õigus selles, et hageja auditites nii töös 7/2019 kui ka töös 2019-41 esiletoodud normdokumendid valdavalt ei kehtinud elamu rekonstrueerimise ajal.
39.Hageja peamine etteheide kostjale on see, et elamu katusetarind on välja ehitatud ilma vajaliku projekti ja aluskatteta, tuulutuse ja aurutõkketa, mille tõttu satub katusekonstruktsiooni olulisel määral niiskust. OÜ Breman auditis on tuvastatud, et hoone katuse kihistus järgnev (seest välja): a) kipsplaat, b) mineraalvillsoojustus (osaliselt kipskarkassil) sarikate vahel, c) tuuletõkkeplaat sarikate vahel, välimises tasapinnas, d) roovitus (risti), e) katusesindel, f) roovitus (piki sarikaid), g) roovitus (risti), h) profiilplekk katusekate (kiviprofiil). Kostja sellele asjaolule vastu vaielnud ei ole. OÜ Breman tuvastas ka selle, et rekonstrueerimise käigus on hoonele rajatud esikud, millede katus on liidetud olemasoleva katusega (I kd tl 49 pöördel, 50).
40.Kohtu hinnangul on katusetarindi välja ehitamise näol tegemist ehitamisega 2001 kehtinud PES § 39 p 3 mõttes, kuivõrd uue katuse vana katuse kohale ehitamisega ja elamule esikute rajamisega muudeti ilmselgelt hoone parameetreid, samuti muudeti pööningu eluruumideks muutmisega elamu ruumijaotust, seega pidanuks kostja enne renoveerimisele asumist tellima vajaliku projekti. Kohtule teadaolevalt seda ei tehtud. Kohus ei saa nõustuda kostja positsiooniga, et muudeti ainult katusematerjali. Ühe katuse teise kohale ehitamisega on muutunud maja/katuse kõrgus ning lisatud on ka esikud. Seega on tegemist ehitamisega ja ehitusprojekti tellimata jätmisega on kostja jätnud renoveerimisel järgimata PES sätteid. Kohus märgib ka seda, et hageja ei heida projekti puudumist ette mitte 80aastat tagasi ehitatud majale tervikuna vaid seda, et katusetarindi ümberehituseks ei ole projekti tellitud.
41.Asja materjalidest nähtub, et elamut renoveerides paigaldas toonane kinnistu omanik uue katuse nii, et vana katus jäi uue pleki alla. Vaidlust ei ole selles, et aluskatet plekkkatuse all paigutatud ei ole. Asjatundja OÜst Katuse Ekspert on tuvastanud, et osaliselt (ca 10% katusest) on vana sindelkate eemaldatud ja asendatud väga halvasti kinnitatud, poollahtise ja sindliga ülekattesse asetamata tavalise PE-aurutõkkekilega, millele läbi katuse plekkkatte liidete koguneb palju sademevett, mis siis enamasti voolab kilelt katusekorruse ja vahelae soojustuse sisse ning sealt edasi I korrusele (I kd tl 32). Ka OÜ Breman esindaja on oma auditis märkinud, et esikute osas ei ole katusekonstruktsioonis vana sindlit ja esiku katusekatte alla on paigaldatud aluskatteks kile (I kd tl 50). Kostja seda asjaolu ümber lükanud ei ole.
42.OÜ Katuse Ekspert on oma auditis ka tuvastanud, et katusekorruse lagedes, kaldlagedes, välisseintes ja tuulekodade (külmas vahelaes) põrandatel puudub aurutõke (I kd tl 52 pöördel). Ka Breman OÜ on tuvastanud, et elamu II-le korrusele katuse alla välja ehitatud eluruumide ehitustööde käigus ei ole nende ruumide ehitamisel paigaldatud niiskuse liikumist piirdesse takistavat aurutõkke kihti. OÜ Breman asjatundja on selgitanud, et õhk toas sisaldab tavaliselt märksa rohkem niiskust kui õhk õues, seda eriti talvekuudel. Toaõhu suurema niiskusesisalduse sisalduse tõttu tungib veeaur hoonest läbi piirdetarindite välisõhu suunas. Veeauru väljapoole tungimist takistatakse aurutiheda
8(19)
tõkkega tarindi sisepinnal. Aurutõkke eesmärk on takistada veeauru kahjustaval määral liikumist tarindi soojemast osast külmemale ja selle võimalikku kondenseerumist tarindis ja/või profiilplekk katusekatte sisepinnal. Kui siseõhust pääseb välispiirde tarindisse liiga palju niiskust, võib see hakata tarindi välispinna läheduses kondenseeruma. Kui temperatuur on plusskraadides, võivad seal tekkida soodsad olud hallituse ja mikroobide kasvuks (I kd tl 53).
43.Kostja seda väidet vaidlustanud ei ole. Tunnistaja AL avaldas 28.11.2022 kohtuistungil, et „Aurutõkke käsitlus tuli Eesti ehituspraktikasse alles EPN ja Soome ehitustavade ajal. Puithoonele, palkmajale, kui väljaspoole paigaldatakse soojustust, siis üldiselt oleks vajalik aurutõke, kui see soojustus on halvema veeauru juhtimisega. Muidu pole vaja. Konstruktsioonil peab koguaeg toimima põhimõte: veeauru tihedamad kihid peavad olemas seespool (28.11.2022 prt lk 24, 02:55:54)
44.Hageja asjatundja OÜst Breman on selgitanud, et soojustatud katuse (katuslae) puhul peab katusekatte alla jääma tuulutus, mille eesmärk on eemaldada katusekatte alla sattunud niiskus. Asjatundja tuvastas, et kõnealusel hoonel ei ole rajatud katusekattele toimivat tuulutust. Katuseharjal puudub tuulutuslahendus täielikult. OÜ Katuse Ekspert auditis on tuvastatud, et katusekonstruktsioonil ja katusekorruse pealsel pööninguruumil puudub nii harja- kui otsaseina organiseeritud tuulutus.
45.Tunnistaja AL selgitas 28.11.2022 kohtuistungil, et tegelikkuses oli katusetuulutus olemas, ja viitas I kd tl 36 pöördel olevale fotole, mille katuseharjas on tuulutusava näha (28.11.2022 prt lk 24, 02:52:08). Kohus möönab, et viidatud avaus on olemas, kuid sellest ei saa tõsikindlalt tuvastada, et katuseharjal on toimiv ja piisav ventilatsioon.
46.Kohus nõustub, et aluskatte paigaldamata jätmine on ehitise oluline ehitustehniline puudus. Samuti on oluline ehitustehniline viga aurutõkke paigaldamata jätmine ning ebapiisav tuulutus. Kuigi otseselt elamu renoveerimise ajal ei kehtinud kõik auditites esiletoodud standardid, on kohus seisukohal, et aluskatte ja aurutõkke paigaldamata jätmise ning piisava tuulutuseta ei ole kostja elamut renoveerides arvestanud elementaarsete loodusseadustega ja hea ehitustavaga.
47.Kohtu hinnangul on õhuniiskuse seestpoolt väljapoole liikumise ja kondentsvee tekke näol on tegemist elementaarsete füüsikanähtustega, millega peab ehitise renoveerimise juures alati arvestama. Seega põhjustab aurutõkke puudumine veeauru kondenseerumist konstruktsioonidesse.
48.Kostja on tuginenud ka sellele, et tuvastatud puudused ei takistanud elamu kasutamist. Kohus leiab, et viidatud asjaolul ei ole tähtsust. Iseenesest ei takista plekk-katuse aluskate puudumine või aurutõkke ja pööningu kohase ventilatsiooni puudumine elamu kasutamist, kuid samas on nende puuduste tulemusel toimunud läbijooksud ja tarindite mädanemine ja hakanud arenema seenkahjustused.
49.Hageja heidab kostjale ette, et II korrusel ka puuduliku soojustust. Nii on Katuse Ekspert tuvastanud, et „katusekorruse lagedes, kaldlagedes ja välisseintes puudub paljudes kohtades normidekohane soojustus. Osaliselt on soojustus ebapiisava paksusega (enamasti 50 mm või 100 mm, ühes seinas surutud kokku 42 mm laekarkassi vahele), osaliselt on tehtud ainult kitsastest ribadest või tükikestest mosaiiklahendusega, pidevat ühtlast soojustuspinda pehmete villplaatide standardlaiuses (565-625 mm) pole kusagil, see ei ole lubatud (TarindiRYL 2000 61.41 Soojustamine lk 320 ja 321). Kuna soojustus koosneb vähemalt 4 erinevat sorti (erineva mahukaaluga pehme klaas- ja kivivill paksusega 50-100 mm, lamekatuse kõva kivivill 150 mm jne, vt fotod 8,13,15) soojustusmaterjalist, siis ilmselt on tegemist ehitusjääkidega. Soojustus on täielikult ilma organiseeritud
9(19)
tuulutuseta.“ (I kd tl 33). Breman OÜ on tuvastanud, et „Ülevaatuste käigus tuvastati, et katuse rekonstrueerimistööde käigus teostatud soojustus paigaldus on ebakvaliteetne ning nõuetele mittevastav. Vastavalt Tarindi RYL’s sätestatule tuleb soojustus paigaldada tihedalt isoleeritava tarindi peale. Soojustus ei tohi jääda lahti isoleeritavast pinnast, ega tohi kobrutada või moodustada õhutaskuid, mis nõrgestavad soojustuse toimimist.“ (I kd tl 54). Ka tunnistaja ST andis 28.11.2022 istungil ütlusi selle kohta, et „soojustus oli ebaühtlaselt paigaldatud, seal olid tühimikud sees ja puudus katuse all tuulutus, roovitus, puudus aluskate, seal ei saanud tuulutust olla, seda ei olnudki, tuulutus oli puudulik (28.11.2022 prt lk 15, 01:27:38). Ka asjatundja L möönis, et tükkidest kokkupandud soojustus ei ole korrektne. Samuti on AL avaldanud, et tuuletõkke plaatide väikestest tükkidest nn kokkukeevitamist lihtsalt ei tehta (28.11.2022 prt lk 24, 03:02:11).
50.Hageja heidab kostjale ette ka seda, et kogu katuse (toolvärgi) kinnitus on väga ebakindel ja suisa ohtlik. Nii on hageja asjatundja OÜst Katuse Ekspert avaldanud, et „väga ebakindel ja suisa ohtlik on kogu katuse (toolvärgi) kinnitus. /.../ Katusepleki roovide alused distants/tasanduslauad on kinnitatud olemasoleva toolvärgi külge puudulikult ja hooletult, osad naelad (pikkus 120-150 mm) on ümaras peenpalksarikas ainult mõni cm, osad naelad on löödud sarikast üldse mööda. Lisaks sellele on sindlite ja peenpalksarikate peal kasutatud katuse rihtimiseks üksteise peal asetsevaid (2-3 tk) liiga lühikesi distantsklotse, millest paljud on naeltega puruks löödud. Seega ebakindel on nii katuse kandevõime (läbivajumine) kui ka vastupanu tuule tõstejõule. Seejuures pole katusekorrusel sarikate ja põrandatalade omavaheliseks ühendamiseks (tuule tõstejõu vastu) peale ühe ainukese ehituskoba kasutatud mingeid nõutavaid/piisavaid kinnitusviise. Toolvärgil on ainult kaks ajaloolist penni, millest ei piisa üle 7 m pikkuste sarikate (10 +10 tk) ebasoovitavate läbipaindedeformatsioonide ärahoidmiseks.“ (I kd tl 32 pöördel).
51.Kohus nõustub kostja asjatundja etteheidetega, et Katuse Ekspert OÜ auditis ei ole hageja asjatundja toonud esile mingit tugevusarvutust ning ei ole puudusi piisavalt dokumenteeritud. Kuid sellele vaatamata ei ole kohtul alust kahelda riiklikult tunnustatud eksperdi C (kes on küll käesolevas vaidluses menetluses kui asjatundja) erialateadmistes
52.Hageja on seisukohal, et elamu renoveerimise käigus paigaldatud välisseinte voodrilaudis on paigaldatud ebapiisava ülekattega ning tuulutusliistu paksus ei ole piisav. Kohtu ette ei ole toodud normi, mille rikkumist saaks kohus antud juhul tuvastada. Kohtu ette ei ole toodud, et ülekate 2 cm peab jätkuvalt olema ka ca 20 aastat hiljem. Samuti ei nähtu auditist puidu niiskuse ja kokkukuivamisega seonduvat selgitust. Kohus ei pea seda puudust antud juhul põhjendatuks.
53.Hageja on seisukohal, et kostja on müügilepingut rikkunud ka sellega, et kinnistu joogivesi oli kõlbmatu. Oma väidete kinnituseks on hageja kohtule esitanud joogivee mikrobioloogilise analüüsi protokollid 30.01.2019 ja 30.07.2019, mille kohaselt ületab coli laadsete-bakterite veesisaldus mõlemal korral tunduvalt lubatud piirnormi.
54.Käesoleval juhul ei ole kohtu arvates tõendatud, et colibakteri joogivette sattumine on põhjustatud kostja tegevusest või tegevusetusest ja puudus oli olemas müügitehingu toimumise ajal. Imbväljaku olemasolu ja selle kaudu reovee puhastuse toimimine oli hagejale müügitehingu sõlmimise ajal teada. Kostja on esile toonud, et hageja on paigaldanud septembri lõpus 2018 uue septiku otse tiigi kaldale kohta, kus kulgevad joogivett andvad allikasooned. Samuti on kostja tuginenud sellele, et hageja on teinud kinnistul ebaseaduslikke kaevetöid ja maha matnud lammutamisel saadud jäätmed ja ehitusmaterjalid (I kd tl 123 ja pöördel). Kostja enda tunnistaja kinnitas, et vähemalt 5 kuu vältel pärast kinnisasja hageja valdusesse saamist oli joogivesi igati kõlbulik. Hageja ei
10(19)
ole tõendanud, et võimalik joogivee rikkumine on kuidagi põhjustatud kostjast ja puudus esines juba müügitehingu tegemise ajal.
55.Hageja on tuginenud ka sellele, et saunamaja terrassi postid olid osaliselt lühikesed ja täiesti ära vajunud ning kuna kostja ei teavitanud sellest müügilepingu sõlmimisel hagejat, siis vastutab kostja ka selle eest. Kohus märgib, et ühtegi tõendit terrassipostide väidetavate puuduste kohta ei ole esitatud. Asjatundjate auditid ei sisalda etteheiteid saunamaja terrassipostide osas. Kuigi hageja on väitnud et terrassipostidega seonduv kulu oli tal 585 eurot, selle kulutuse kohta tõendeid esitatud ei ole.
56.Kohus leiab, et kostja vastutust eelnevalt tuvastatud puuduste eest ei välista ega piira hageja kinnitus müügilepingus, et ta on teadlik ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kohus selgitab, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi seni avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus. Iseenesest on hageja poolt etteheidetavad puudused sellised, mida ei saa märgata või avastada ilma konstruktsioone avamata. Seda enam, et välisel visuaalsel vaatlusel oli elamu väga heas korras.
57.Hoonel tuvastatud ehitusvead maja renoveerimisel on selline varjatud puudus, mida hageja ei teadnud ega pidanud kinnisasja ostes teadma. Seetõttu ei vabane kostja vastutusest.
58.Kohus on seisukohal, et hageja on kostjat mõistlikul aja jooksul teavitanud kinnisasjal esinenud puudustest ja on neid ka piisavalt selgelt kirjeldanud. Kostja hinnangul pidi hageja juba akende vahetuse juures elamul esinenud puudustest aru saama. Kohus kostjaga ei nõustu. Kohtule arusaadavalt vahetas hageja novembris 2018 välja vaid I korruse aknad. Seega ei ole kostja vastuväide asjakohane, kuivõrd I korruse akende vahetusel ei saanud kuidagi välja tulla katuse ja II korruse puudused
59.Eeltoodust nähtuvalt on tõendatud, et vaidlusalusel kinnistul asuva hoone ei olnud renoveeritud hea ehitustava kohaselt, puudus tulenes ehitusvigadest, seega oli puudus olemas riisiko ülemineku ajal ostjate, puudused ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal elamu puudustest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 220 lg 3).
60.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et müügilepingu esemel esinesid järgmised puudused: katuse ümberehituse projekti puudumine, katuse toolvärgi puudused, katuse aluskatte puudumine, katuse ventilatsiooni puudumine, pööninguruumi tuulutuse puudumine, II korruse ebapiisav soojustus, aurutõkke puudumine ja vead tuuletõkke paigaldamisel. Nende puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tööd ja toimingud ning nende maksumuse tuvastab kohus edaspidises menetluses.
APELLATSIOONKAEBUS
61.Kostja vaidlustab Harju Maakohtu 11.05.2023 vaheotsuse osas, millises kohus leidis, et hagi on põhjendatud ja tuvastas müügilepingu eseme puudused (otsuse resolutsiooni p-d 1 ja 2).
62.Kostja leiab, et vaheotsus ei täida oma eesmärki, kuna on olulises osas põhjendamata ja seetõttu ebaselge. Maakohus on küll tuvastanud, missugused olid kohtu hinnangul elamu puudused ja on tuvastanud, et hageja nõuded, mis on seotud saunamaja ja joogiveega, on põhjendamatud, kuid kahjuks ei ole kohus andnud hinnangut sellele, missuguses ulatuses puudused esinesid. Maakohtu otsusest ei selgu, kui suures ulatuses on väidetav kahju
11(19)
tekkinud ja kui suures ulatuses oleks kostja pidanud puudused kõrvaldama/kahju hüvitama.
63.Hagi nõudeid, hageja väiteid ja esitatud tõendeid arvestades ei ole vaidlus mitte selle üle, kas elamul esinesid varjatud puudused, mis takistasid elamut eesmärgipäraselt kasutamast, vaid vaidlus on selle üle, kas elamu renoveerimine vastas 2001. a kehtinud ehituslikele nõuetele. Sealjuures tuleb arvestada, et kostja ei müünud kinnistut ja elamut ehitusettevõtjana, vaid müüs 17 aastat kostja ja tema perekonna eluasemeks olnud kinnistu eraisikust omanikuna.
64.Kostja on menetluse algusest alates esile toonud ja ka tõendanud, et elumaja renoveerimise ajal ei kehtinud need seadused ja nõuded, millele mittevastavusele on hageja tuginenud. Hageja tõenditeks elumaja ehituslike puuduste kohta on hagi lisadena 6 ja 7 esitatud OÜ Katuse Ekspert audit nr 7/2019 ja Breman OÜ audit (töö nr 2019-41) ning hageja 01.08.2022 seisukoha lisana 1 esitatud MO ́a 29.07.2022 koostatud XXX talu elumaja välispiirete Erakorralise Auditi nr. 7/2019 lisa nr 2. Mitte ükski hageja esitatud tõenditest ei tõenda, et elumaja renoveerimine ei vastanud renoveerimise ajal kehtinud nõuetele, kuivõrd auditites nimetatud normid ja õigusaktid renoveerimise ajal veel ei kehtinudki. Auditid on koostatud lähtudes käesoleval ajal ehitamisele kehtivatest õigusaktidest ja normidest. Kummaski auditis ei ole nimetatud ühtegi varjatud puudust, mis takistaks elamu sihipärast kasutamist.
65.Maakohus on elamu müügilepingule vastavuse hindamisel lähtunud hageja 31.09.2021 menetlusdokumendiga esitatud müügikuulutusest ja on leidnud, et kuna elamut reklaamiti kui väga hea ehituskvaliteediga oma pere tarbeks renoveeritud hoonet ja renoveerimine ei vastanud tegelikult ehituslikele nõuetele, siis ei vastanud elamu müügilepingus kokkulepitule.Müügikuulutuses ei ole viidatud elamu väga heale ehituskvaliteedile, on vaid märgitud, et peamaja on ehitatud 1940 aastal ja saanud täieliku uuenduse 2002 aastal. Palgid on puhastatud ja soojustatud villaga ning paigaldatud tuuletõke ja kaetud laudisega. Rohkem ei ole renoveerimisest müügikuulutuses märkusi ja ei viidata ka sellele, nagu oleks tegemist väga hea ehituskvaliteediga. Pigem tuli müügikuulutusest teha järeldus, et kui renoveerimine on toimunud 2002. aastal (tegelikult 2001), siis ei pruugi see vastata müügilepingu sõlmimise ajal, s.o 2018, kehtinud nõuetele ja elamu võib vajada juba uut remonti.
66.Otsuse p-s 57 on maakohus toonud esile hageja etteheited kostjale. Nimetatud on ehituslikud puudused, mille tulemusena teoreetiliselt võiks tekkida hoonele kahju, mis võib mõjutada hoone säilimist ja selles elamise kvaliteeti. Tuleb rõhutada, et mitte ükski tagajärg (suur soojakadu, niiskuse tagasivalgumine ja maja seinte kahjustumine, vihma ja lume tungimine majja, katuse läbivajumine ja oht katuse säilimisele jne) ei ole realiseerunud 17 aasta jooksul, mil kostja pärast elamu renoveerimist maja kasutas ja hageja ei ole tõendanud, et need tagajärjed oleksid olemas olnud müügilepingu sõlmimise ajal või realiseerunud müügilepingu sõlmimise järgselt. Hageja ei ole neile ka tuginenud, heites kostjale ette vaid renoveerimisel tehtud ehituslikke vigu. Samuti ei esine maakohtu otsuse p-s 75 nimetatud läbijookse, soojakadu, tarindite mädanemist jne. Kostja asjatundja on koostanud põhjaliku analüüsi hageja esitatud auditite osas ja on auditite peamise puudusena välja toonud, et alusandmed on puudulikud ja kohapealne olukord on ebapiisavalt dokumenteeritud ning fotode puhul ei ole näiteks aru saada, missugusest kohast need täpsemalt on tehtud. Seda aga kohus arvestanud ei ole.
12(19)
67.Õige ei ole maakohtu järeldus, et elamule ehitati esikud ja sellega muudeti ilmselgelt hoone parameetreid ning muudeti pööningu eluruumiks ehitamisega elamu ruumijaotust selliselt, et katusetarindi väljaehitamise näol oli tegemist ehitamisega 2001 kehtinud PES § 39 p 3 mõttes, mis vajanuks projekti. Pööningu väljaehitamisega eluruumiks rajati vaid kergvaheseinad, mis ei mõjutanud mitte kuidagi hoone konstruktsioone ja vaid liigendasid suuremat katusealust ruumi. Seega ei muudetud ka ruumijaotust selliselt, et see vajanuks projekti.
68.Maakohus on otsuses leidnud, et varjatud puuduseks on katuse ümberehitusprojekti puudumine. Sellisele järeldusele jõudmisel on maakohus jätnud hindamata 06.09.2018 võlaõigusliku müügilepingu, mille p-s 1.9.3 on kostja avaldanud, et Müüjal puudub ehitiste suhtes projektdokumentatsioon, kuna hooned on püstitatud 1930ndatel aastatel. Hageja ei saanud eeldada, et kui kostja kinnitab, et tal ei ole hoonete osas projektdokumentatsiooni, siis on projekt olemas katuse renoveerimiseks. Müügilepingut sõlmides hageja kostjalt projekte, sh katuse renoveerimise projekti, ka ei küsinud, mistõttu on selge, et hageja selle olemasolu ei eeldanud ja pidas kostja kinnitust projektide puudumise kohta piisavaks. Seega teadis hageja kinnistut ostes, et ehitiste osas ei ole mingeid projekte koostatud, mistõttu ei ole tegemist varjatud puudusega, mille eest peaks vastutama kostja. Eelnevat arvestades on maakohus tõendeid ebaõigesti hinnanud ja seetõttu ebaõigesti leidnud, et katuse ümberehituse projekti puudumist saab lugeda varjatud puuduseks, mille eest vastutab kostja. Lisaks on asjatundja AL 28.11.2022 kohtuistungil kinnitanud, et kui ei muudeta katuse kuju ja kõrgust, vaid vahetatakse katusekattematerjal, siis ei ole projekti vaja, sest muutuvad vaid ehitustehnilised andmed. Käesoleval juhul ei muudetud renoveerimise käigus katuse kuju ja jääb täiesti arusaamatuks, kust on OÜ Breman oma võtnud selle, et rekonstrueerimise käigus on hoonele rajatud esikud, millede katus on liidetud olemasoleva katusega. Esikud olid olemas ka enne 2001. a remonti, ilmselt juba alates elamu ehitamisest.
69.Üheks puuduseks, mida hageja kostjale katuse renoveerimise juures ette heidab ja kohus on puudusena ka tuvastanud, on aurutõkke puudumine. Samas on tunnistaja AL märkinud, et aurutõkke käsitlus tuli ehituspraktikasse alles EPN ja Soome ehitustavade ajal. Kuna asjas on tõendatud, et need normid ei kehtinud 2001, mil kostja elamut renoveeris, siis ei pidanud kostja ka aurutõket paigaldama.
70.Mis puudutab etteheidet aluskatte puudumise osas, siis 2001. aastal ei kehtinud ükski norm, mis oleks nõudnud katuse aluskatte paigaldamist. Kostja lähtus katusele uut plekki paigaldades ja vana sindelkatust alles jättes eeldusest, mille kohaselt sindelkatus toimiski aluskattena. Aluskatte eesmärk on kinni püüda tekkida võiv kondentsvesi. Kui tuulutus katusekatte ja aluskihi vahel on piisav, siis tekib kondentsvett minimaalselt ja see ei kahjusta enne aurustumist ehitist. Praegusel juhul oli vana sindelkatuse ja uue pleki vahel vähemalt 7,5 cm tuulutusruumi, arvestades seda, et sindelkatuse peale oli sarika kohtade peale löödud 5 cm kõrgune roovitus ja selle peal veel 2,5 cm kõrgune roovitus. Seda tõendab ka hagi lisana 7 esitatud Breman OÜ auditi lk 6 toodud pilt 5. Kokku oli seega 7,5 cm kahe katusematerjali vahe, mis on tuulutusele piisav ja mistõttu kondentsvett ei teki või tekib minimaalselt. Sindelkatus pidigi toimima aluskattena ja sellekohase soovituse, jätta sindelkatus alles, andis tol ajal katusepaigaldaja Ruukki esindaja.
71.Kostja juhib tähelepanu, et katuse toolvärk jäeti renoveerimise ajal selliseks, nagu see oli ehitatud 1930-ndatel aastatel, st toolvärgi renoveerimisega kostja ei tegelenud. Eelnevat arvestades on maakohtu järeldused toolvärgi puuduste olemasolu kohta pigem oletuslikud ega tugine tõenditele. Samuti ei nähtu otsusest, kui suures ulatuses oli toolvärk 13(19)
puudustega, mis tähendab, et hilisemas menetluses, milles peaks keskseks küsimuseks olema kahjuhüvitise suurus, tuleks taaskord vaielda puuduste olemasolu ja ulatuse üle.
72.Kohus on hageja esitatud auditite põhjal leidnud, et katusealune tuulutus ei pruugi olla piisav. Samas on kostja asjatundja oma 25.11.2021 arvamuses (esitatud kostja 01.12.2021 menetlusdokumendi lisana 1) olnud seisukohal, et katusesindlite ja katuse kattepleki vaheline tuulutusruum on piisav aluskatte ja katusekatte vaheliseks tuulutusruumiks; kiviprofiiliga plekist katusekatteid ei ole üldjuhul võimalik katuseharjas õhutihedalt kokku paigaldada; katuseharja aluse pööningu tuulutuse tagamiseks piisab olemas olevate pööninguakende osalisest avamisest või nende asendamist restidega. Seega loodusseadustest lähtudes oli tagatud ka piisav katusealune tuulutus. Hageja tunnistaja ST, kelle ütlustele kohus otsuses viitab, on selgitanud, et tuulutus ei vastanud nõuetele. Kuna aga nõuded, mille alusel on sama tunnistaja auditi koostanud, ei kehtinud renoveerimise ajal, siis ei saa tegemist olla puudusega.
73.Teise korruse puuduliku soojustuse hindamisel on kohus taas lähtunud valdavalt hageja esitatud audititest, milles on hinnatud soojustuse vastavust nõuetele, mis renoveerimise ajal veel ei kehtinud. Seega ei saa tegemist olla ehitusliku puudusega, kuna ehituslikud normid ei kehtinud. Samuti ei selgu maakohtu otsusest, kui suures ulatuses soojustuse väidetavad puudused ja vead tuuletõkke paigaldamisel esinesid, mis tähendab, et hilisemas menetluses tuleks vaielda ka nende puuduste olemasolu ja ulatuse üle.
VASTUS APELLATSIOONKAEBUSELE
74.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
75.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, mille maakohus tuvastas müügilepingu esemel puudusena katuse ümberehituse projekti puudumise, ülejäänud osas tuleb otsus jätta muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg- st 6 tulenevalt neid ei korda osas, milles maakohtu otsus jääb muutmata. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile järgmise.
76.Maakohus tegi asjas kostja taotlusel vaheotsuse. Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et vaheotsus ei täida oma eesmärki, kuna on olulises osas põhjendamata ja seetõttu ebaselge, sest maakohus on küll tuvastanud missugused olid kohtu hinnangul elamu puudused ja on tuvastanud, et hageja nõuded, mis on seotud saunamaja ja joogiveega, on põhjendamatud, kuid ei ole otsuses andnud hinnangut sellele, missuguses ulatuses puudused esinesid. Ringkonnakohus kostja etteheitega ei nõustu. Vaheotsust tehes ei pidanud maakohus tuvastama, millises ulatuses peab kostja kahju hüvitama. Vaheotsust tehes pidi kohus tuvastama, kas hagejal saab olla vähemalt mingis ulatuses edukas nõue, kuna pooled vaidlesid nii nõude põhjendatuse kui ulatuse üle.
77.Asja materjalidest nähtub: -Hageja ning kostja sõlmisid 06.09.2018 notariaalse võlaõiguslepingu XXX asuva kinnistu XXX (registriosa number XXXXXXX) müügiks ostuhinnaga 250 000 eurot (I kd tl 11-18). -27.11.2018 sõlmisid pooled sama kinnisasja suhtes asjaõiguslepingu (I kd tl 19-24).
14(19)
-Kinnistu otsene valdus anti üleandmisaktiga lõplikult üle 27.11.2018 (I kd tl 25). -2001/2002 ehitas toonane omanik välja elamu II korruse ja paigaldas uue plekk-katuse vana sindelkatuse peale. -Kinnistu müügikuulutuses avaldas kostja mh, et müüb ainulaadset ja kaunist renoveeritud talukompleksi. Peamaja on ehitatud 1940 aastal ja saanud täieliku uuenduse 2002 aastal. Palgid on puhastatud ja soojustatud villaga ning paigaldatud tuuletõke ja kaetud laudisega. Esimesel korrusel on elutuba, vannituba, pääs keldrisse, veranda ja söögisaaliga köök. Elutuba on avar ning suure kaminahjuga ja eraldi väljapääsuga õue. Köögis on lisaks olemas soojamüüriga pliit. Teisel korrusel on ahi ja suurem lugemishall ning pääsud kolme magamistuppa.
78.Ringkonnakohus leiab, et õige ei ole apellatsioonkaebuse seisukoht, et poolte vahel puudub vaidlus selles, kas müügiesemeks olnud kinnisasjal asuval peamajana nimetatud hoonel (edaspidi ka elamu) esinesid varjatud puudused. Kuigi hageja on puuduste olemasolu tõendamiseks esitanud mh tõendid, mille aluseks on elamu renoveerimise vastavus ehitusvaldkonda reguleerivatele nõuetele, ei tähenda see seda, vaidlus hõlmab vaid elamu renoveerimise vastavust kehtinud õigusaktidele.
79.Apellatsioonimenetluses on seega poolte vahel jätkuvalt vaidlus ka selles, kas elamu, mis on ehitatud 1940.a ja saanud täieliku uuenduse 2002.a (nagu müügikuulutuses kirjas), vastas lepingutingimustele või mitte ning, kas hagi oleks tulnud rahuldamata jätta põhjusel, et hageja teadis või pidi müügilepingu sõlmimisel teadma müügieseme puudustest.
80.Poolte sõlmitud müügilepingu sisu väljaselgitamiseks tuleb tõlgendada lepingut VÕS §-s 29 sätestatud reeglite järgi. Lepingu tõlgendamisel tuleb VÕS § 29 lg 1 järgi lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Ringkonnakohtu arvates ei ole võimalik käesoleval juhul poolte ühist tahet kindlaks teha, sest pooled on peamaja vastavust lepingutingimustele hinnanud kardinaalselt erinevalt. Kostja leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingu tingimuste järgi müüs ta hagejale 1940.a ehitatud kuid 2001-2002.a renoveeritud elamu, milles sai elada, mingitele kvaliteedinõuetele elamu renoveerimise osas hageja tugineda ei saa. Hageja väitel müüs kostja kinnistu, millel oli mh 1940.a ehitatud elamu, mis oli vähemalt keskmise kvaliteediga 2002.a renoveeritud.
81.Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist sellise mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4–6 märgitud asjaoludega. Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki (vt ka Riigikohtu 28. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-09, p 11).
82.Ringkonnakohus leiab, et arvestades kostja müügikuulutuses avaldatut, kostja poolt hagejale elamu seisukorra kohta avaldatut, mida tõendavad MH ütlused ja müügilepingus kokkulepitut, et peamaja pidi olema renoveeritud vähemalt keskmise kvaliteediga, va osas, milles pooled leppisid konkreetselt kokku puuduste olemasolus, näiteks põrandate soojustuse puudumises.
83.Maakohus hindas mh asjas esitatud müügikuulutuses avaldatut, tunnistaja MH ütlusi, mille kohaselt kinnitas kostja tunnistajale, et hoone (peamaja) on täielikult renoveeritud, katus on vahetatud, teine korrus soojustatud ning asjas esitatud fotosid peamaja ehitusliku
15(19)
olukorra kohta. Ringkonnakohus leiab, et maakohus, hinnates esitatud tõendeid, leidis ekslikult, et poolte vahel sõlmitud lepingu tingimuste järgi pidi peamaja olema renoveeritud väga hea kvaliteediga. See asjaolu aga ei muuda maakohtu lõppjäreldust otsuses ebaõigeks, sest maakohus tuvastas, et peamaja renoveerimine ei vastanud ka keskmisele kvaliteedile.
84.Nagu eelpool toodud, tuvastades, millised olid ostja mõistlikud ootused vaidlusalusele esemele, müüja avaldatut, sh lepingutingimusi hindas maakohus esmalt, kas peamaja ehituslik seisund vastas keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Ringkonnakohus leiab, et hinnates asjas esitatud tõendeid tuvastas maakohus õigesti elamu lepingutingimustele mittevastavuse, st katuse toolvärgi puudused, katuse aluskatte puudumise, katuse ventilatsiooni puudumise, pööninguruumi tuulutuse puudumise, II korruse ebapiisava soojustuse, aurutõkke puudumise ja vead tuuletõkke paigaldamisel. Kuna renoveerimise tulem 2002.a ning selle kaudu ka peamaja ehituslik seisund ei vastanud keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 tähenduses, asus maakohus põhjendatult seisukohale, et müügilepingu ese VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses ei vastanud lepingutingimustele.
85.Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et pööningu ehitamisel eluruumiks ei olnud tegemist ehitamisega ehitamise ajal kehtinud PES § 39 p 3 mõttes. Puudub vaidlus, et pööningu väljaehitamisel rajati pööningule vaheseinad, kuid kostja on jätnud tähelepanuta, et pööningu ümberehitamisega eluruumiks muudeti ka katusekonstruktsiooni. Maakohus leidis põhjendatult, et vanale katusele uue katuse peale ehitamisega muudeti hoone kõrgust. Lisaks leidis maakohus põhjendatult, et katuse ehituslikku konstruktsiooni on muudetud. Kostja väidete järgi on asjatundja Breman OÜ oma auditis ebaõigesti leidnud, et hoonele on ehitatud juurde esikud. Ringkonnakohus osutab, et asja materjalidele lisatud fotodelt nähtub, et on hoonel 3 eeskoda ehk esikut ning teisele korrusel on rajatud ka vintskap (tõenäoliselt valguse juurdepääsuks pööningule rajatud eluruumidele, eluruumid rajati aga katusetööde tegemisega samal ajal) (II kd, tlk 43 pöördel ja 44). Kuna Breman OÜ auditis (I kd, tlk 50) on tuvastatud uute esikute rajamine, kuivõrd esikute katusekonstruktsioonis puudub vana sindelkatus, asjas ei ole kostja omakorda tõendanud oma väidet, et olemasolev katuselahendus (3 eeskoja ja vintskapi olemasolu) oli olemas ka juba 1940 a, kui hoone ehitati, siis tuleb asuda seisukohale, et algset katusekonstruktsiooni on vähemalt mingil määral 2001-2002 katusetööde käigus muudetud. Asjaolu, et katusetööde eelselt võis hoonel olla üks või kaks eeskoda, seda ei muuda, sest katuskonstruktsioonide muutmiseks tuleb pidada ka seda, kui olemasolevale katuselahendusele lisatakse esiku katusekonstruktsioon ja/või vintskapi katusekonstruktsioon.
86.Põhimõtteliselt on maakohus õigesti leidnud, et katusekonstruktsioonis muudatuste tegemine nõudis projekteerimist ning kuna asjast ei nähtu, et uue katuselahenduse jaoks oleks vormistatud projekt, on tegemist puudusega. Ringkonnakohtu arvates põhjustas see asjaolu puudustega katuse ehitamise, sest sellele tuginevad ka asjatundjad ST ja Helmut Reiss (Breman OÜ poolt teostatud audit). Siiski ei ole õige maakohtu otsus osas, millest tuleneb, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist, mis on tekkinud või tekib puuduva projekti tellimisega. Poolte vahel sõlmitud lepingu p-s 1.9.3 avaldas kostja, et tal puudub ehitiste suhtes projektdokumentatsioon. Seega oli poolte vahel sisuliselt kokku lepitud, et hagejal puudub õigus nõuda ehitiste projektdokumentatsiooni. Sellest tulenevalt ei ole kostja lepingut rikkunud ning hageja ei saa nõuda summade hüvitamist, mis tekivad katuse ümberehitamise projekti tellimisel. Ringkonnakohtu arvates ei ole võimalik nimetatud lepingupunktis kokkulepitut tõlgendada selliselt, et hagejal puudub õigus nõuda vaid 1940.a elamu ehitamiseks tehtud ehitusprojekti. Kuivõrd kostja on avaldanud, et
16(19)
kinnistul asuvate ehitiste suhtes tal projektdokumentatsioon puudub ning hageja on selliselt kinnistu ostmisega nõustunud, siis puudub hagejal õigus nõuda projektdokumentatsiooni või hüvitist selle tellimisel.
87.Kostja on tuginenud ka sellele, et tuvastatud puudused ei takista elamu kasutamist. Kohus leiab, et viidatud asjaolul ei ole esiteks lepingutingimusi arvestades määravat tähtsust, teiseks ei saa kostja seisukohaga ka sisuliselt nõustuda. Iseenesest ei takistaks tõepoolest sellised puudused nagu näiteks plekk-katusel aluskatte puudumine või aurutõkke ja pööningul kohase ventilatsiooni puudumine mingi aja jooksul elamu kasutamist. Samas tuleb arvestada sellega, et kui nende puuduste tulemusel on toimunud läbijooksud ja tarindite mädanemine, hakanud arenema seen- ja putukakahjustused, nõrgendavad need kahjustused hoone konstruktsioone. Selle tagajärjel võib mingi aja jooksul elamus viibimine muutuda ohtlikuks. Asjatundja C on oma arvamuses (OÜ Katuse Ekspert audit) avaldanud, et katuse toolvärgi kinnitus on ebakindel ja ohtlik, tuues esile konkreetsed puudused. See asjaolu takistab aga ringkonnakohtu arvates selgelt hoone kasutamist. Asjaolu, et kostja, elades hoones, ei teadnud katusekonstruktsiooni ohtlikust seisundist, ei muuda katusekonstruktsiooni seisundit ohutuks. Nõustuda ei saa kostja arvamusega ka selles, et kuna alates 1940.a on hoonel katus püsinud, kuid algselt metsa hoone ümber ei olnud, siis ei saa mingeid tuvastatud toolvärgi puuduseid esineda. Asjatundja C arvates püsib hoonel katus peal vaid seetõttu, et hoonet ümbritseb mets, mis tuule mõju vähendab. Kuna katus renoveeriti 2001-2002, siis asjaolu, kas 1940, 1950 või 1960 ümbritses hoonet mets või mitte, ei muuda tuvastatud toolvärgi puuduseid olematuks.
88.Apellatsioonkaebuses väidab apellant, et mitte ükski tagajärg (suur soojakadu, niiskuse tagasivalgumine ja maja seinte kahjustumine, vihma ja lume tungimine majja, katuse läbivajumine ja oht katuse säilimisele jne) ei ole realiseerunud 17 aasta jooksul, mil kostja pärast elamu renoveerimist maja kasutas. Ringkonnakohtu arvates on hageja jätnud asjas esitatud asjatundjate arvamused hoonel niiskuskahjustuste olemasolu ja sellest tulenevalt seen- ja putukakahjustuste tekkimise kohta tähelepanuta ning see on viinud väärale järeldusele, et hoonel ei esine puudusi.
89.Esiteks nähtub juba OÜ Breman auditist, et hageja pöördumine oli seotud hoonesiseste renoveerimistööde käigus tuvastatud katusekonstruktsioonis paikneva soojustuse niiskuskahjustustega ning auditi eesmärgiks oli mh tuvastada kas olemasoleva lahendusega hoone puhul on tagatud katuse vee-, niiskuse ja soojapidavuse säilimine ka tulevikus. Auditi läbiviimisel tuvastati mitmeid puuduseid, mh toodi esile, et aluskatte puudumisel satub katusepleki siseküljel kondenseeruv vesi katusesindli peale. Auditis toodi esile, et vana sindelkatuse puhul on väga arvestatav ja tõenäoline oht, et vesi tungib läbi sindelkatte ja satub katuse tuuletõkke ja soojustuse sisse. Ülevaatusel tuvastatigi mitmes kohas vanal katusesindlil niiskuskahjustusi.
90.Seen- ja putukakahjustuste olemasolu on tõendatud asjatundja Antivamm Ehitus OÜ arvamusega (I kd, tlk 200jj) ja täpsustusega (II kd, tlk 52) ning neist nähtub, et kahjustused on tekkinud pikaajalise läbijooksu/kõrgenenud niiskusfooni tulemusel ning esinesid juba vähemalt 2018.a septembris.
91.Apellant tugineb asjas ka sellele, et mitte ükski hageja esitatud tõenditest ei tõenda, et elumaja renoveerimine ei vastanud renoveerimise ajal kehtinud nõuetele, kuivõrd asjatundjate arvamustes auditites) esile toodud normid ja õigusaktid renoveerimise ajal veel ei kehtinud. Ringkonnakohus apellandi seisukohaga ei nõustu. Esiteks on puudused elamu renoveerimisel tuvastavad juba seetõttu, et teostatud ehitustöödes sh katuse ebaõige ehitamise tõttu on tekkinud elamule niiskus-, seen- ja putukakahjustused.
17(19)
92.Teiseks toob ringkonnakohus esile, et Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-56-02 p-s 17 avaldanud seisukoha, et kui ehitamise toimumise ajal ei olnud kehtestatud mitmeid olulisi planeerimis- ja ehitusseadusest tulenevaid seadusest alamalseisvaid õigusakte, sh ei olnud korrektselt kehtestatud kvaliteedinorme ja -standardeid ehituskvaliteedi hindamiseks, tuleb arvestada sellega, et ka enne kvaliteedinormide- ja standardite kehtestamist olid olemas nii üldtunnustatud ehitusreeglid kui ka hea ehitustava. Riigikohus tõi nimetatud asjas esile, et oma ehituskvaliteedinäitajate puudumisel on ehitustegevuses kohaldatud näiteks Soome vastavaid norme ning seda võib pidada tavaks. Riigikohtu seisukoha järgi ei saa hea ehitustava kindlakstegemisel piirduda konstateeringuga, et formaalselt kehtivad vanad NSVL okupatsiooni aegsed madalad standardid, kuna muid pole ametlikult kehtestatud ning kuigi ka nende standardite kohaldamine on iseenesest võimalik, tuleb siiski kindlaks teha ehitustööde kvaliteedi tase, mida peeti heaks ehitustööde tegemisel.
93.Asjas on esitatud asjatundja C poolt tehtud XXX talu elumaja välispiirete Erakorralise Auditi nr. 7/2019 lisa nr 2 (II kd, tlk131-133) ning selles on esile toodud, et 1995.a detsembris kehtestatud Eesti Vabariigis Eesti Projekteerimisnormide järgi nõudis aluskatte paigaldamist EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 11.1, 26.1, 26.8 ja 29.1); katuse harja- kui ka otsaseina organiseeritud tuulutust EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 7.1; lumetõkkeid jm vajalikku turvavarustust EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 26.9; katuse (toolvärgi) nõuetekohast kinnitust EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 3.4, 4.1, 4.3, 11.2 ja 13.1.; aurutõkke olemasolu katusekorruse lagedes, kaldlagedes, välisseintes ja tuulekodade (külmas vahelaes) põrandatel EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 7.1 kuni 7.4, 16.1 kuni 16.3, 16.5, 27.2; katusekorruse lagedes, kaldlagedes ja välisseintes normidekohast soojustust EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 6.1, tuuletõket (õhutõke) katusekorruse lagedes, kaldlagedes ja välisseintes EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 10.4 ja 27.3; katusekorruse ruumides ventilatsiooni ehk kasutatud niiskele õhule korraldatud väljapääsu EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 25.5; tuuletõkkeplaadi tihendamise EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 10.4. Kuigi õigeks tuleb pidada kostja seisukohta, et nimetatud Eesti Projekteerimisnormid ei saanud seaduseks või muul viisil õigusaktiks, puudub vaidlus selles, et need normid avaldati ning seetõttu tuleb neid käsitleda hea tava ehitusreegliteks. Asjatundja C on Erakorralise Auditis nr. 7/2019 (I kd, tlk 31-55) ja selle lisas nr 2 viidanud ka Soome RYL2000 normidele. Ringkonnakohtu arvates on ka nimetatud normid asjakohased, hindamaks, kas teostatud ehitustööd vastasid nõuetele ning hoone seisundit peale teostatud töid keskmisele kvaliteedile. Seega ei ole õige kostja väide, et asjas esitatud asjatundjate arvamused on koostatud võttes aluseks vaid pärast katuse ehitustööde tegemist kehtestatud õigusakte ja norme.
94.Asjas on asjatundja ST peale seda, kui selgus, et auditi koostamisel oli antud valed lähteandmed katuse vahetuse kohta 2005.a, andnud arvamuse, et tema poolt teostatud asjatundja arvamuses toodud lõppjäreldused hoone puuduste kohta kehtivad ka juhul, kui renoveerimine toimus 2001/2002 (II kd, tlk 36). ST kuulati asjas üle ka tunnistajana ning ta andis ütluseid, millest nähtub, et ehitatud katuselahendus on puudulik.
95.Asjatundja AL (II kd, tlk 80-96) on oma arvamuses kritiseerinud igakülgselt teiste asjatundjate poolt esitatud arvamusi ja nende pädevust. Ringkonnakohus leiab, et AL on põhjendamatult keskendunud eelkõige sellele, kas esitatud arvamused tuginevad kehtestatud ehitusvaldkonda reguleerivatele õigusaktidele. Leides, et hoone renoveerimise ajal kehtinud Eesti Vabariigi õigusaktid olid puudulikud, selleks, et tuvastada ehitamiseks konkreetseid nõudeid, on AL jätnud täielikult tähelepanuta asjatundjate arvamuses viidatud head ehitustava käsitlevad dokumendid. AL on kritiseerinud esitatud asjatundjate arvamusi ka põhjusel, et ta ei saa aru, kus mingi puudus hoonel esines. Ometi on C
18(19)
arvamusele lisatud fotod (I kd, tlk 35-45), millel on nooltega näidatud konkreetse tuvastatud puuduse olemasolu. Seega leiab ringkonnakohus, et AL kriitika teiste asjas esitatud asjatundjate arvamuste suhtes on põhjendamatu.
96.Kokkuvõtvalt on ringkonnakohus seisukohal, et eeltoodust tulenevalt tuvastas maakohus põhjendatult selle, et müügilepingu ese oli puudustega.
97.Ringkonnakohtu arvates on maakohus õigesti leidnud, et kostja ei vabane vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel, sest kostja ei tõendanud, et ostja teadis või pidid müügilepingu sõlmimisel teadma, hoone puudustest. Asjaolu, et hageja käis kinnistut vaatamas korduvalt, sh koos asjatundjaga, seda seisukohta ei muuda, sest maakohtu poolt tuvastatud puudused lepinguesemel olid varjatud puudused. Ringkonnakohus toob esile ka selle, et esiteks varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda ostja, mitte vastava valdkonna asjatundja, mõistlikest ja põhjendatud järeldustest ning teiseks on tõendamata, et kostjale etteheidetud põhjendatud puuduste olemasolu oleks saanud asjatundja tuvastada ilma konstruktsioone avamata. Menetluskulude jaotus
98.Menetluskulud määrab kindlaks maakohus asja lõplikul lahendamisel.
/allkirjastatud digitaalselt/
19(19)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.