Hageja: T. L. (isikukood XXX; e-post: XXX) Kostja: I. K. (isikukood XXX; e-post: XXX) Kostja lepinguline esindaja: Roman Maksimenko; e-post: XXX
Kohtuistungi aeg
25.03.2026
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada T. L. hagi I. K.-ni vastu võlgnevuse ja viivise nõudes.
2.Mõista I. K.-lt (isikukood XXX) T. L. (isikukood XXX) kasuks välja summas 3301,50 eurot.
3.Mõista I. K.-lt (isikukood XXX) T. L. (isikukood XXX) kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivis summas 101,38 eurot.
4.Mõista I. K.-lt (isikukood XXX) T. L. (isikukood XXX) kasuks välja viivis alates 28.02.2025 kuni 1650 euro täieliku tasumiseni viivismääras 0,06% päevas üüritasult 1650 eurot. Menetluskulude jaotus
Mõista I. K.-lt (isikukood XXX) T. L. (isikukood XXX) kasuks välja menetluskulud 455 eurot.
Mõista I. K.-lt (isikukood XXX) T. L. (isikukood XXX) kasuks välja viivis väljamõistetud menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni.
Edasikaebamise kord Asja arutati lihtmenetluses vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le 405. Tuginedes TsMS § 442 lg-le 10 ei anna maakohus luba käesoleva otsuse edasikaebamiseks. Vastavalt TsMS § 637 lg 21 võtab ringkonnakohus lihtmenetluses tehtud otsuse peale esitatud apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD
1.T. L. (edaspidi hageja või üürileandja) esitas 06.04.2025 hagiavalduse I. K. (edaspidi kostja) vastu võlgnevuse ja viivise nõudes. Hageja sõlmis 12.07.2021 Forto Sistem OÜ-ga (uus ärinimi Negorci Gawato OÜ, edaspidi Forto Sistem) tähtajatu üürilepingu, mille alusel anti üürniku kasutusse eluruum aadressil XXX (dtl 30-35). Igakuine üür oli algselt 675 eurot, kuid tõsteti kokkuleppel kostjaga (mitte Forto Sistemiga) 775 eurole kuus (dtl 50-53). Üüritasule lisandusid kommunaalkulud. Lepingus oli eluruumi kasutajaks kostja, kes oli elanikuna üürilepingus ära märgitud (dtl 30, p 1.3). Kostja tasus alates 2022.aasta oktoobrist üürimakseid oma isiklikult kontolt (dtl 62-69). 07.2021 kuni 09.2021 tasus makseid Forto Sistem ja 10.2021 kuni 10.2022 Successo Sistem (dtl 130, 133). Kostja oli järjepidevalt hilinemises üürimaksete ja kommunaalkulude tasumisega (dtl 62-69, 46-49). Hageja saatis 16.01.2025 kostjale teate üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta, kuna üürilepingut oli oluliselt rikutud (dtl 36). Kostja tunnistas võlgnevust ning pooled leppisid kokku, et kostja vabastab korteri 15.02.2025 (dtl 36-44). Pärast korteri valduse hagejale üleandmist hakkas kostja väitma, et ta ei ole üürivõla eest vastutav, kuna üürileping oli sõlmitud äriühinguga (dtl 44-45). Hageja leiab, et kuna pärast Forto Sistem kustutamist 29.04.2024 (dtl 70), millest hageja sai teada pärast lepingu lõppemist (dtl 122, ajamärge 00:14:25), jätkas kostja korteri kasutamist ja tasus üürimakseid enda isiklikult kontolt. See näitab, et kostja soovis pärast ettevõttu kustutamist jätkata hagejaga lepingulist suhet. Hageja hinnangul tekkis hageja ja kostja vahel uus lepinguline suhe kaudsete tahteavalduste avaldamise teel samadel tingimustel, mis olid kehtestatud lepinguosaliste Forto Sistem ja hageja vahel ning kostja kohustus tasuma hagejale üüri- ja kommunaalkulude eest. Hageja juhib tähelepanu kostja vastuolulisele käitumisele (pidevad lubadused võlgnevuse tasumisel, kuid pärast 15.02.2025 oma seotuse eitamine) ja püüdlustele oma kohuste täitmisest
kõrvale hoida, mis viitab hea usu põhimõtte rikkumistele. Eluliselt ei ole usutav, et kostja ei teadnud Forto Sistemi kustutamisest, sest kostja oli Forto Sistemi juhatuse liige 21.07.2021 (s.o 9 päeva peale üürilepingu sõlmimist) kuni 04.10.2021 ja tegelik kasusaaja alates 04.10.2021. 04.10.2021 nimetatud Forto Sistemi juhatuse liikmeks R. P. (dtl 97102), kes on tuntud pankrotihaldur. Järelikult olid ettevõttel makseraskused juba siis ja kostja oli neist teadlik. Olles Forto Sistemi tegelik kasusaaja kuni selle kustutamiseni, pidi kostja olema teadlik ettevõtte kustutamisest. Hagejat aga makseraskustest ei teavitatud, kuid see oli üürisuhte seisukohast kriitilise tähtsusega. Kuna üüri- ja kommunaalkulude võlgnevus tekkis pärast Forto Sistemi äriregistrist kustutamist, on viide võimalikule likvideerimismenetluse algatamisele asjakohatu. Kuigi kostja lubas kuni korteri valduse üleandmiseni korduvalt võlgnevuse likvideerida, on jätkuvalt tasumata üürimaksed perioodi 15.11.2024 kuni 15.02.2025 eest kogusummas 2325 eurot (=3 kuud x 775 eurot). Ühtlasi ei ole kostja tasunud kommunaalmakseid perioodi 01.12.2024 kuni 15.02.2025 eest kogusummas 1651,50 eurot (dtl 54-61). Üürilepingu sõlmimisel tasuti hagejale tagatist 675 eurot, mille hageja on arvestanud üürivõlgnevuselt maha. Üürilepingus oli kokku lepitud viivismääras 0,06% päevas tähtaegselt tasumata summalt (dtl 31, p 3.7). Hageja palub kostjalt välja nõuda põhinõudena üürivõlgnevuse 1650 eurot, kommunaalkulude võlgnevuse 1 651,50 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise summas 101,38 eurot (16.11.2024 kuni 27.02.2025) ja viivise alates 28.02.2025 viivismääras 0,06% päevas tasumata üürisummalt kuni kohustuse täitmiseni. Hageja palus jätta kostja tasaarvestusavalduse arvestamata, sest 1) kostja ei maininud ühegi nõudega seotud kulust üürilepingu lõpetamise läbirääkimiste käigus ja tegi seda alles 17.02.2025 e-kirjas ning 2) tasaarvestamise nõude eeldused on täitmata.
2.Kostja ei tunnista esitatud nõudeid ja vaidleb hagiavaldusele vastu. Kostja leiab, et hagiavalduses toodud asjaoludel tuleks jätta hagi läbi vaatamata. Juhul, kui kohus otsustab hagi siiski sisuliselt menetleda, tuleks hagi jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei olnud 12.07.2021 sõlmitud üürilepingu pooleks ega kohustatud isikuks. Kostja elas vaidlusalustes eluruumides vaid kui elanik, füüsiline isik. Kuna kostja elas korteris ilma igasuguse kokkuleppeta, ei olnud tal kohustust tasuda isegi kommunaalkulude eest. Kui Forto Sistem sattus makseraskustesse, maksis kostja ise vabatahtlikult üürniku võlad (sellest ei tekkinud kohustust hageja ees), et säiliks võimalus korteris edasi elada. Kostja ei soovinud isiklikult hagejaga lepingut sõlmida (dtl 123, ajamärge 00:21:43). Pangakonto väljavõttest nähtub, et kostja hakkas maksma kõiki üürimakseid 2023.aasta veebruarist. Kuni selle ajani tasus üüri ja kommunaalkulude eest Forto Sistem. Seega tasus kostja iseseisvalt Forto Sistem võlgnevust hagejale kuni 29.04.2024 (registris kustutamiseni) ja jätkas nende tasumist teadmata, et ettevõte on kustutatud. 25.06.2025 istungil selgitas kostja, et kostjat ei takista miski tasumast ettevõtte võlgnevusi peale selle registrist kustutamist (dtl 123, ajamärge 00:19:07). Forto Sistemi kustutamisest ei teavitanud kostjat ei Forto Sistem ega ka hageja. Hagejal oleks olnud võimalik võlgnevuse kättesaamiseks algatada üürnikust ettevõtte likvideerimis ja seejärel pankrotimenetlus, kuid hageja ei teinud seda. 21.07.2025 esitas kostja protsessuaalse tasaarvestusavalduse. Hageja eluruumide kasutamise aja remontis kostja enda vahenditest pesumasina, nõudepesumasina, ostis ja paigaldas vannituppa uue valgusti ja remontis lüliti ning pistikupesa, kandes kokku kulusid 585 eurot (=nõudepesumasina remont 110 eurot (dtl 140, 143) + pesumasina remont 225 eurot (dtl 141-142) + remonttööd vannitoas 250 eurot (dtl 144-148). Kuigi kostjal ei olnud hageja ees mingeid kohustusi, sh kohustust parandada korteris olevat
katkist tehnikat, tegi kostja seda siiski. Seetõttu on kostjal õigus nõuda hagejalt kantud kulude hüvitamist alusetu rikastumise sätete alusel. Kohus palub juhul, kui kostja tunnistatakse üürnikuks, tasaarvestada kostja 585 euro suurune nõue hageja nõudega.
KOHTU SEISUKOHT
Lihtmenetlus
Hageja esitas kohtusse hagi, milles palub kostjalt välja nõuda üürivõlgnevuse 1650 eurot ja kommunaalkulude võlgnevuse 1651,50 eurot, millele lisandub sissenõutavaks muutunud viivis 101,38 eurot ja viivis alates 28.01.2025 kuni võlgnevuse tasumiseni viivismääraga 0,06% päevas tasumata üürisummalt. Kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt TsMS § 444 lõike 4 esimeses lauses sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga. TsMS § 405 lg 1 punkti 5 kohaselt võib kohus lihtmenetluse korral kalduda kõrvale tõendite esitamise ja kogumise vorminõuete kohta seaduses sätestatust ja tunnustada tõendina ka seaduses sätestamata tõendusvahendeid, muu hulgas menetlusosalise seletust, mis ei ole antud vande all. Maakohus ei pea lihtmenetluse asjas tehtavas kohtuotsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poole mõne väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei arvesta (Riigikohtu 04.05.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-16, p 16). Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks (TsMS § 442 lg 10).
Kohus tuvastab ning poolte vahel puudub selles osas ka vaidlus:
-
Hageja ja Forte Sistem sõlmisid 12.07.2021 üürilepingu eluruumi aadressil XXX kasutamiseks ning Forte Sistemil oli õigus majutada eluruumis kostjat ja N. A.. Lepingu allkirjastas ka kostja 13.07.20221 kell 21.57 (dtl 30-33).
-
Kostja oli Forto Sistem juhatuse liige alates 21.07.2021 kuni 04.10.2021 ja tegelik kasusaaja alates 21.07.2021 kuni 29.04.2024 (dtl 97-102). Forto Sistem kustutati registrist 29.04.2024 (dtl 70).
-
Eluruumi üleandmise akti allkirjastas kostja 15.07.2021 kell 14.40 (dtl 35).
-
Eluruumi üleandmise aktis on muu hulgas välja toodud, et vannitoas ei tööta üks lüliti (dtl 35, p 3).
-
Üürilepingu järgi oli igakuine üüritasu 675 eurot, mis tuli tasuda iga kalendrikuu 15.ndaks kuupäevaks (dtl 30-31, p 3.1-3.2). Üürnik kohustus tasuma ka eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulude eest (dtl 31, p 3.3).
-
Hageja leppis 2023.aasta märtsis kostjaga kokku üüritasu tõusus 775 eurole (dtl 50).
-
2021.aasta juuli kuni 2021.aasta septembrini maksis eluruumi kasutamise eest Forto Sistem, alates 2021.aasta oktoobrist kuni 2022.aasta oktoobrini Successo Sistem OÜ (dtl 133) ja alates 2022.aasta oktoobrist kuni 2025.aasta veebruarini kostja (dtl 62-69, 133).
-
Hageja ütles 16.01.2025 üürilepingu erakorraliselt üles (dtl 36) ja kostja andis eluruumi valduse hagejale üle 15.01.2025.
-
Kostja kirjutas hagejale:
28.04.2023 kell 07.27: „Kõik selle kuu arved, maksan mõne päeva jooksul. Üritasin seda ka varem teha, aga ei õnnestunud. Vabandan ebamugavuste pärast. Mul on see olukord kontrolli all.“ (dtl 51).
11.05.2023 kell 20.46: „Mulle väga ebamugav ja vabandan makse hilinemise pärast, kuid järgmine makse tuleb järgmisel nädalal ja ma eeldan, et maksan Teile kohe 2 kuu eest. Vabandan ja me parandame selle järgmisel nädalal.“ (dtl 52).
31.05.2023 kell 07.13: „Ma tean, et mul vaja maksma üüri tasu see kuu eest ja 2 kuu kommunaal maksed. See teisipäeval 06.06 ma kätte saada see summad ja kohe ülekanda võlgu likvideerida.“ (dtl 52).
08.10.2024 kell 10.08 „Palun ärge muretsege, kommunaalid ja hilinenud üüri maksan nädala jooksul. Ootan ehituse objektist raha.“ (dtl 46).
15.11.2024 kell 09.39 „Mul viivitatakse töö juures väga suure summa väljamaksmisega. Maksetähtaeg on juba üle 16 päeva möödas, Kõik osapooled on sellest probleemist teadlikud. Loodan, et laheneb mõne päeva jooksul. Siis saan tasuda võlad kommunaalmaksete ja kahe kuu üüri eest.“ (dtl 46-47).
02.12.2024 kell 07.45 „Lubasin teile eelmisel nädalal arved tasuda, kuid tehnilise järelevalve probleemide tõttu ei saa minu alltöövõtja tellijalt raha kätte ega minuga arveldada. /.../ Neljapäeval 05.12, tuleb audit ning pärast seda saame lõpuks oma rahad kätte. Püüan selle nädala lõpuks juba tasuda summa kommunaalkulude eest, sõltumata sellest tööst, teistest allikatest. Palun ärge muretsege, ma likvideerin kõik võlad hiljemalt 15.12.24. ning tasun ka edasised kulud.“ (dtl 47-48).
15.12.2024 kell 16.15 „Ma tasusin oktoobri üüri ja poole kommunaalteenuste võlast. Lähimate rahaliste laekumistega plaanin järgmise nädala lõpus tasuda novembri üüri, ülejäänud kommunaalteenuste võla ning detsembri üüri maksan ära selle aasta lõpuks.“ (dtl 48).
16.01.2025 palus kostja hagejalt võimalust tasuda kogu võlgnevus jaanuari lõpuks (dtl 36-37).
17.01.2025 kell 07.13 e-kirjas kirjutas kostja hagejale „/.../ Ma mõistan teie seisukohta ja saan aru teie rahulolematusest. Jah, mul on olnud juhuseid, kui olen makseid rohkem kui kuu võrra viivitanud, kuid eelmisel aastal, kui mul oli stabiilne klient, tasusin kõik korterivõlad ja maksin õigel ajal üüri. Palun uskuge, et ma ei viivitanud maksetega meelega – need on minu jaoks alati prioriteet. Me ei plaaninud lähiajal korterist välja kolida, ja teie eilne kiri tuli meile täieliku üllatusena. Eriti arvestades, et eelmisel kuul me rääkisime, ja ma kinnitasin teile, et tasun kõik võlad täielikult. /.../“ (dtl 37-38).
29.01.2025 kell 06.03 „/.../Arvete maksmata jätmine ei ole tingitud soovimatusest maksta, vaid majanduslikest raskustest, mida oleme teiega varasemates kirjades arutanud. /.../“ (dtl 40).
17.02.2025 kell 07.09 kirjutas kostja: /.../ Maksmise osas võtab see veidi aega. Üürileping oli sõlmitud ettevõttega, seega tuleb neilt täpsustada, millistel tingimustel see summa välja makstakse. Seetõttu võtab protsess mõnevõrra aega. / .../“ (dtl 43).
23.02.2025 kell 19.48 „Tere, kui soovite tekkinud makseküsimused võimalikult kiiresti lahendada, siis palun pöörduge otse selle ettevõtte juhatuse liikmete poole, kellega olete sõlminud üürilepingu. Ei mina ega Svetlana I. K. ei ole sellega kuidagi seotud.“ (dtl 44-45).
5.Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostja kohustub täitma üüri- ja kommunaalkulude tasumise kohustuse vastavalt hageja ja Forto Sistem vahel sõlmitud lepingule.
6.Hageja ja Forto Sistem vahel 13.07.2021 allkirjastatud ja 12.07.2021 kuupäeva kandva eluruumi üürilepingu (dtl 30-33) puhul on tegemist üürilepinguga võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 mõttes. Eluruum anti kostjale üle 15.07.2021 (allkirjastatud kostja poolt 15.07.2021 kell 14.40, kuid kannab 14.07.2021 kuupäeva (dtl 35).
7.Forto Sistem kustutati registrist 29.04.2024 (dtl 70). Osaühingu õigusvõime tekib äriregistrisse kandmisest ja lõpeb äriregistrist kustutamisega (TsÜS § 26 lg 2 ja § 45 lg 2 ning ÄS § 2 lg 3). Kuna alates registrist kustutamisega ei saanud Forto Sistem enam omada tsiviilõigusi ja kanda tsiviilkohustusi ehk puudus õigusvõime, pidi seega hageja ja Forto Sistem vahel sõlmitud eluruumi leping lõppema 29.04.2024.
8.Järgnevalt tuvastab kohus, millises õigussuhtes olid hageja ja kostja pärast 29.04.2024 üürilepingu lõppemist hageja ja Forto Sistem vahel.
9.Hageja on seisukohal, et pärast Forto Sistem kustutamist tekkis hageja ja kostja vahel uus lepinguline suhe samadel tingimustel, mis olid kehtinud Forto Sistemi ja hageja vahel. Seda kinnitab hageja hinnangul asjaolu, et kostja tasus ka pärast Forto Sistemi kustutamist üüri ja kommunaalkulusid enda isiklikult kontolt. Kui kuni hagejale korteri valduse üleandmiseni püüdis kostja sõlmida hagejaga kokkuleppeid võlgnevuse tasumiseks ja andis lubadusi, siis alles pärast valduse üleandmist hakkas kostja väitma, et ta ei ole lepingupooleks ega ole vastutav üürivõla täitmises. Sellise vastuolulise käitumisega püüdis kostja tekitada segadust enda rolli ja vastutuse osas.
10.Kostja seevastu leiab, et tema tahe ei ole olnud isiklikult olla hagejaga lepingulises suhtes ehk kostja ei sõlminud hagejaga uut üürilepingut. Tema üksnes kasutas korterit füüsilise isikuna ning ta ei vastuta üürilepingu nõuetekohase täitmise eest. Kostja hakkas tasuma üürimakseid seetõttu 2022.oktoobrist, et Forto Sistemil olid rahalised raskused, kuid kostja soovis eluruume edasi kasutada. Isiklikult kontolt üürimaksete tasumisega ei muutunud kostja automaatselt üürnikuks ja lepingupooleks. Forte Sistemi registrist kustutamisest ei teadnud ta midagi.
11.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Tulenevalt VÕS § 274 Kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest. Seega VÕS §-st 274 ei tulene, et üürileping peaks olema sõlmitud kirjalikus vormis.
12.VÕS § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe.
13.TsÜS § 68 sätestab tahteavalduse liigid, mille lõike 1 kohaselt võib tahteavalduse teha mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. Sama paragrahvi lõigete 2-4 järgi on tahteavaldus otsene, milles sõnaselgelt avaldub tahe tuua kaasa õiguslik tagajärg (lg 2). Kaudne on tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg (lg 3). Vaikimist või tegevusetust loetakse tahteavalduseks, kui vaikimise või tegevusetuse lugemine tahteavalduseks tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast.
14.Hageja seisukohast tulenevalt väljendas kostja tahteavaldust astuda samadel tingimustel lepingulisse suhtesse teoga. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja kasutas pärast 29.04.2024 eluruumi edasi ning täitis ainuisikuliselt Forto Sistem ja hageja vahel sõlmitud üürilepingu tingimusi (dtl 66-69). Kostja tasus igakuised üüritasusid juba alates 2022.aasta oktoobrist kuni 15.02.2025 (dtl 133, 62-69), so ka ajal, kui Forto Sistem ja hageja vahel kehtis üürileping. Samuti toimus hageja ja kostja kokkuleppel 2023.aasta märtsis üürilepingu muudatus üüritasu suurendamise näol (dtl 50-53). Lisaks sellele, et kostja on 2023.aasta märtsis ainuisikuliselt andnud nõusoleku üüritasu suurendamiseks, on kostja olnud korduvalt hagejaga e-kirjavahetuses 2024.aasta lõpus ja 2025.aasta jaanuaris, sh juba 2023.aasta aprillis- mais (vt dtl 51-52), kus on teemaks olnud võlgnevuse likvideerimine ja edasiste üüritasude tasumine (vt nt dtl 48 „Palun ärge muretsege, ma likvideerin kõik võlad 15.12.24. ning tasun ka edasised kulud.“).
15.Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et isegi kui algne leping oli sõlmitud Forto Sistem nimele, saab asjas esitatud tõenditest, mis kajastavad kostja käitumist, järeldada, et kostja võttis üürilepingu täitmise üüritasude ja kommunaalkulude tasumise kohustuse näol üle. VÕS § 175 lg 1 kohaselt võib kolmas isik võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel üle võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub seni võlgniku asemele. Kostja tahteavaldus kohustuse ülevõtmiseks sisaldub kohtu hinnangul 2023.aasta üüritasu suuruse suurendamises kokkuleppimises (dtl 50-51), mille käigus kostja kordagi ei suunanud hagejat võtma üüritasu suurendamise küsimuses kontakti Forto Sistemiga. Samuti selles, et kostja tasus juba alates 2022.aasta oktoobrist igakuiselt üüritasusid märkides selgitusse „Üürilepingu tasu...“ (dtl 133, 62-69) ning võlgnevuse tekkimisel jagas selgitusi enda majanduslikust olukorrast ning andis lubadusi üüritasude maksmises. Selliseid tahteavaldusi tuleb kohtu arvates TsÜS § 75 lg 1 teise lause kohaselt tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohus asub seisukohale, et hagejaga sarnane mõistlik isik pidi mõistma kostja käitumises avalduvaid tahteavaldusi nii, et kostja soovis olla üürilepingust tulenevate kohustustega seotud, s.o kui ta varem ei olnud kohustatud isik, siis selleks saada, ja lubas kohustused täita.
16.Asjaolu, et kostja avaldas enda käitumisega tahet olla seotud hageja ja Forto Sistemi vahel sõlmitud lepinguga ning võttis üürilepingust tulenevate kohustuse täitmise VÕS § 175 lg 1 alusel üle ajal, kui Forto Sistem oli õigusvõimeline, s.o enne registrist kustutamist, ei ole justkui antud tsiviilasjas oluline. Siiski omab see olulisust tuvastamaks, kas pärast Forto Sistemi registrist kustutamisega 29.04.2024 avaldas kostja oma tegudega tahet sõlmida üürileping samadel tingimustel nagu see oli sõlmitud Forto Sistemiga.
17.Esmalt märgib kohus, et eluliselt ei ole usutav, et kostja ei teadnud Forto Sistemi registrist kustutamisest. Lisaks sellele, et kostja oli kuni selle kustutamiseni ettevõtte tegelikuks kasusaajaks, teadis kostja, et 2023.aastal olid ettevõttel majanduslikud raskused. Kostja kirjutab vastuses hagile „/.../ Kostja hakkas ise maksma kõiki üürimakseid alates 2023.aasta veebruarist. /..../ Kuna üürnik Forto Sistem OÜ sattus rahalistesse raskustesse, maksis kostja hiljem ise üürniku võlad hagejale, et säilitada võimalus korteris elada.“ (dtl 88, p 4 ja 5). Kuigi äriregistri andmetel oli kostja Forto Sistem juhatuse liige kuni 04.10.2021 (dtl 98) (sh tegelikult hakkas ta tasuma üüritasu juba 2022. aasta oktoobrist (vt dtl 133)), siis tekitab küsimusi, et kuidas kostja, kes ei olnud enam üle aasta ettevõtte juhatuses, teadis veel 2023.aastal, et ettevõttel on rahalisi raskusi, kuid juba aasta hilisemast registrist kustutamisest kostja ei teadnud. Veelgi enam 2023.aasta e-kirjavahetusest hagejaga ei nähtu, et kostja räägiks Forto Sistemi eest võlgnevuse tasumisest, pigem on kostja samal ajal (2023.aasta märts) hoopis andnud nõusoleku üüritasu suurendamiseks ega ole hagejat suunanud suurendamise küsimuses
Forto Sistemi poole. Kostja e-kirjadest ei ole võimalik välja lugeda, et ta täidaks kellegi teise täitmata kohustust ja maksaks üksnes võlgnevusi. Pigem väljendas kostja ennast läbivalt selliselt, et iga mõistlik isik saab aru, et kostja pidas üüritasu ja kommunaalkulude tasumist enda, mitte Forto Sistemi kohustuseks. Kasvõi pärast üürilepingu ülesütlemise teate saatmist kirjutab kostja hagejale „/.../ Ma saan aru, et olete ebamugavasse olukorda pandud, kuna ma ei tasu üüri õigel ajal ja olete sunnitud oma vahenditest korteri eest laenu tasuma. Ma mõistan teie seisukohta ja saan aru teie rahulolematusest. Jah, mul on olnud juhuseid, kui olen makseid rohkem kui kuu võrra viivitanud, kuid eelmisel aastal, kui mul oli stabiilne klient, tasusin kõik korterivõlad ja maksin õigel ajal üüri. Palun uskuge, et ma ei viivitanud maksetega meelega – need on minu jaoks prioriteet.“ (dtl 38). Veelgi enam, lepingu erakorralise ülesütlemise teate saatmisel kostjale ei juhtinud kostja kordagi hageja tähelepanu sellele, et sellekohane teade tuleks saata Forto Sisitemile, mitte talle, kuigi valduse üleandmise järgselt hakkas kostja just eeskätte sellele enda vastutuse puudumisel tuginema. Seega kohtu hinnangul ei ole eluliselt usutav, et tegelikult kostja ei teadnud Forto Sistemi kustutamisest registrist 29.04.2024.
18.Hageja ei olnud teadlik ettevõtte kustutamisest, kuid kuna kostja jättis juba varasemalt oma käitumisega hagejale mulje, et võtab üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise üle ja hageja aktsepteeris seda, pidas hageja enda lepingupartneriks kostjat ka pärast 29.04.2024, mis väljendus hageja käitumises pärast 29.04.2024.
19.Tasudes igakuiselt hagejale üüritasu selgitusega „Üürilepingu tasu...“, andes selgitusi ja lubadusi tasumata jäänud üüritasu ja kommunaalkulude tasumise kohta (vt dtl 46-49; 37-42) ja leppis üürilepingu erakorralise ülesütlemise järgselt eluruumide valduse üleandmises kokku, tuvastab kohus, et kostja avaldas pärast 29.04.2024 üürilepingu edasise täitmisega oma tegudega tahet olla hagejaga õiguslikult seotud 2021.aasta juulis sõlmitud üürilepinguga samadel tingimustel. Kostjale olid Forto Sistemiga sõlmitud üürilepingu tingimused teada, sest ta oli ka isiklikult selle üürilepingu allkirjastanud ja üüritasu suurendamise leppis kostja isiklikult hagejaga kokku. Eeltoodu alusel tuvastab kohus, et hageja ja kostja vahel sõlmiti alates 30.04.2024 üürileping samadel tingimustel, mis olid Forto Sistemi ja hageja vahel 2021.aasta juulis kokku lepitud.
20.Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri) (VÕS § 271). VÕS 292 lg-te 1 ja 1 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine.
21.Üürilepinguga leppisid pooled kokku, et igakuiselt makstava üüri suuruseks on 775 eurot (dtl 30, p 3.1; dtl 50). Üürilepinguga leppisid pooled kokku ka selles, et üüritasule lisanduvad igakuiselt kõrvalkuludena kommunaalkulud (dtl 31, p 3.3). Üürnik kohustus tasuma üüri ja kommunaalkulud kuu 15.kuupäevaks (dtl 31, p 3.2).
22.Vaidluse all ei ole, et kostja ei ole tasunud hagejale perioodil 15.11.2024 kuni 15.02.2025 eluruumide kasutamise eest üüri kogusummas 2325 eurot, milles tagatisraha
675 euro maha arvamisel on võlgnevuse jääk 1650 eurot. Samuti ei ole kostja tasunud kommunaalkulusid perioodi 01.12.2024 kuni 15.02.2025 eest (dtl 54-61; dtl 171, p 1, dtl 174-175) kogusummas 1651,50 eurot.
23.Kohus tuvastab, et kostjal on täitmata üürilepingust tulenev kohustus tasuda üüri ja kommunaalkulude eest kogusummas 3402,88 eurot.
Hageja nõuab kostjalt viivist viivismääras 0,06% päevas tasumata summalt.
25.VÕS § 113 lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.
26.Viivismäär 0,06% päevas on poolte poolt üürilepingu punktis 3.7 kokku lepitud. Arvestades, et üür koosnes nii põhiosast (üür) ja muutuvast osast (kommunaalkulud), tuvastab kohus, et pooled oli leppinud kokku, et kui kostja viivitab üüri ja/või kommunaalkulude tasumise kohustuse täitmisega, on hagejal õigus arvestada täitmata kohustuselt viivist 0,06% päevas.
27.Hageja taotleb kostjalt sissenõutavaks muutunud viivise perioodi 16.11.2024 kuni 27.02.2025 eest kokku summas 101,38 eurot (arvestus dtl 26, p 3.4) väljanõudmist. Hageja on arvestanud viivist üksnes tasumata üüritasult 775 eurot, mitte kommunaalkuludelt.
28.TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
29.Hageja taotleb kostjalt viivise 0.06% päevas tasumata üürisummalt (1650 eurot) väljamõistmist alates 28.02.2025 kuni üürivõlgnevuse täieliku tasumiseni.
30.Kohus rahuldab hageja sissenõutavaks muutunud viivise ja tulevikkus suunatud viivise väljanõudmise nõude.
31.Tuginedes eeltoodule rahuldab kohus hagi ja mõistab kostjalt välja võlgnevuse 3301,50 eurot, millest 1650 euro on üüritasu võlgnevus ja 1651,50 eurot kommunaalkulude võlgnevus. Samuti mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivise summas 101,38 eurot ja viivise alates 28.02.2025 kuni üürivõlgnevuse (1650 eurot) täieliku tasumiseni viivismääras 0,06% päevas tasumata üürivõlgnevuselt (1650 eurot).
32.Kostja on esitanud 14.07.2025 tasaarvestusavalduse, milles palub tasaarvestada hageja nõude 3402.88 eurot kostja poolt pesu- ja nõudepesumasina remondile, sh vannitoas teostatud remonttöödele kulunud 585 euroga (dtl 137-138). Kohus palus 06.01.2026 kostjal enda nõut täiendavalt selgitada (dtl 167-168), mida kostja tegi 29.01.2026 (dtl 178-179).
33.Kohus leiab, et kostja tasaarvestuse vastuväitena esitatud nõue on siiski sedavõrd ebaselge, sest nõude aluseks olevad asjaolud on selgelt välja toomata ja tõendamata (et
saaks tuvastada VÕS §-des 285 ja 286 sätestatud kostja nõudeõiguse eeldused). Seetõttu ei ole võimalik tasaarvestusavaldust sisuliselt lahendada. Menetluskulude jaotus
34.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldab hagi. Kohus jätab TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud kostja kanda.
35.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt kandis ta kulusid riigilõivu tasumise näol kokku summas 455 eurot (dtl 202-203). TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna asjas tasutud riigilõiv 455 eurot.
36.TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
37.Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kädi Vaker kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.