Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
4. november 2024, Tartu
Tsiviilasja number Tsiviilasi
2-23-8441 Valentina Zahharova hagi Svetlana Rõõmuse vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
15 284,08 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 30. aprilli 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Svetlana Rõõmuse apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
15. oktoober 2024
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja): Svetlana Rõõmus (isikukood
XXXXXXXXXXXX),
lepinguline esindaja Sergei Desjatnikov Vastustaja (hageja): Valentina Zahharova (isikukood XXXXXXXXXXXX), esindaja RÕA korras vandeadvokaat Kalju Kutsar
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 30. aprilli 2024 otsus muutmata ja Svetlana Rõõmuse apellatsioonkaebus rahuldamata.
korral tuleb Svetlana Rõõmusel tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
4.Svetlana Rõõmusel tuleb riigi kasuks välja mõistetud rahasumma tasuda 15 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest Maksu-ja Tolliameti kontole nr EE351010052031000004 (SEB Pank) või nr EE522200221013264447 (Swedbank) või nr EE401700017002872300 (Luminor Bank) või nr EE957700771001523585 (LHV Pank). Makse tegemisel tuleb märkida viitenumber 99924700013183. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Valentina Zahharova (hageja) esitas 9. juunil 2023 Svetlana Rõõmuse (kostja) vastu hagi, milles taotleb kostjalt enda kasuks 20 069,60 euro välja mõistmist. Hageja vähendas oma nõuet ja tema lõplik nõude suurus oli 19 284,08 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 2013. a suvel kostjaga suulise kokkuleppe, et kostja müüb hagejale X linnas XXXXXXXXX asuva korteriomandi (korter). Lepiti kokku, et hageja saab korteri koheselt enda valdusesse ja asub sinna elama. Samuti lepiti kokku, et hageja maksab korteri eest osade kaupa, tasudes AS-le SEB Pank kostja eest tema laenukohustusi 127,52 eurot kuus. 10. juunil 2013 sõlmis hageja AS-s SEB Pank püsikorralduse 127,52 euro igakuuliseks tasumiseks. Kokku tasus hageja ajavahemikul 10. juunist 2013 kuni 31. detsembrini 2020 kostja eest laenumakseid 11 503, 80 eurot. 13. mail 2021 kandis hageja kostjale täiendavalt üle 156 eurot. Hageja kandis ka kõik korteriga seotud kulutused, sh kommunaalmaksed, samuti tasus korteriga seotud korteriühistu võetud renoveerimislaenu tagasimakseid kokku 3624,28 eurot. Hageja tegi korteris remonditöid kokku 4000 euro väärtuses. Kostja keeldus hagejale korteri omandi üle andmisest ja hageja poolt tasutud summade tagastamisest. Hageja leiab, et kostja on tema poolt tühise tehingu täitmise tulemusena alusetult rikastunud kokku 19 284,08 euro ulatuses. Hageja ja kostja ei sõlminud korteriomandi võõrandamise tehingut seadusega nõutavas vormis (asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1), tehing on tühine (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1) ning sellel ei ole õiguslikke tagajärgi, mistõttu tuleb tehingu alusel saadu tagastada alusetu rikastumise sätete alusel (TsÜS § 84 lg 1). Hageja eeldas, et kostja täidab kokkulepet ning võõrandab hagejale korteri. Hageja pidas ennast korteri tulevaseks omanikuks ning täitis endale võetud kohustusi sellest eeldusest
lähtudes. Nii kostja laenumaksete kui ka korteriühistu võetud renoveerimislaenu tagasimaksete tasumine toimus kostja teadmisel ja heakskiidul. Nimetatud summade arvel säästis kostja oma vara ning seega rikastus hageja arvel. Hageja poolt tehtud korteris tehtud parendustööd tõstsid kostjale kuuluva korteri väärust ning olid talle seega kasulikud. Hageja ei oleks teinud sellises ulatuses kulutusi, kui ta ei oleks eeldanud, et kostja müüb talle korteri. Kostja keeldus korteri võõrandamiseks tehingu sõlmimisest 2022. a oktoobris-novembris ning siis sai hageja teada, et tal on rahaline nõue kostja vastu. Kostja toetumine aegumise vastuväitele ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja laskis hagejal enam kui 7 aasta jooksul tasuda makseid enda laenukohustuse täitmiseks panga ees ning teatas, et ei kavatsegi korterit hagejale müüa alles siis, kui hageja enam makseid ei teinud. Taoline käitumine viitab kostja soovile rikastuda hageja arvel.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ning palus jätta see rahuldamata. Kostja leidis, et hageja nõue on tõendamata ja põhjendamata ning suuremas osas aegunud. Kostja leidis, et tegelikult sõlmisid pooled 2013. a juulis suulise üürilepingu, mille kohaselt pidi hageja tasuma korteri eest üüri 127,52 eurot kuus. Lisaks pidi hageja tasuma ka kommunaalkulude eest, sealhulgas renoveerimislaenu. Pooled leppisid kokku, et korteri võõrandamisel on kostjal ostueesõigus. Hageja kohustused on täidetud täies ulatuses kuni 9. novembrini 2020. Hageja elas korteris kuni 2022. a oktoobrini. Seega jäi hagejal tasumata üür 23 kuu eest, mis on kokku 2932,96 eurot. Kostjal on nõue hageja vastu. Hageja nõuded on osaliselt aegunud. Hageja nõue 4000 eurot remondi eest on täielikult aegunud. Remont tehti vahemikus suvi 2013 – september 2019. Hageja pidi hagi esitama hiljemalt 2022. a septembriks. Hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumise kokkulepe võib olla tühine vajaliku vormi puudumise tõttu, mille tõttu hagejal võib nõue olla alates juunist 2020 kuni oktoobrini 2022. a 1221,92 eurot (28x43,64=1221,92). See nõue on aegunud 3187,88 euro (4409,801221,92=3187,88) ulatuses. Kostja esitas avalduse hageja nõude 1221,92 eurot tasaarvestamiseks kostja üürinõudega (23 kuu eest) summas 2932,96 eurot, mille tulemusena hageja võlgnevus kostja ees on 1711,04 eurot. Kui oletada, et hageja ei pidanud kostjale üüri tasuma, siis on hageja laenumaksete tagasinõue 10 866,20 eurot perioodil 10. juunist 2013 - 11. maini 2020 aegunud (11 503,80-637,60= 10 866,20) ja hageja saaks nõuda laenumaksete tagastamist viie kuu eest (127,52x5=637,60 eurot). Kostja ei tee selles osas tasaarvestust, sest hageja pidi tasuma üüri, mille tõttu kostja ei tunnista, et hagejal on kehtiv ja põhjendatud nõue selle summa tagastamise osas. Alusetut rikastumist ei ole toimunud. Kostja leidis, et aegumisele tuginemine on kooskõlas seadusega ja kostja käitumine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja elas korteris ja tasus selle eest igakuist üüri 127,52 eurot. Üürilepingu tõttu ei saanud kostja oma korterit kasutada ja pidi elama teises kohas. Poolte vahel ei olnud kokkulepet, et hageja elab korteris tasuta. Hea usu põhimõttega on vastuolus käitumine, kui isik elab 10 aastat korteris, mis kuulub teisele isikule, tasub selle eest üüri ja kommunaalkulude eest ja hiljem nõuab raha müügilepingule tuginedes tagasi.
MAAKOHTU OTSUS
3.Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 15 284,08 eurot, millest alusetult kohustuse täitmisena saadu tagastamiseks 11 659,8 eurot ning alusetult säästetud korteriühistu renoveerimislaenu kulude hüvitamiseks 3624,28 eurot. Maakohus jättis rahuldamata hageja remondikulude hüvitamise nõude 4000 eurot. Kostja menetluskulud jättis maakohus tema enda kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 80% hageja menetluskuludest. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 2013. a suvel suulise kokkuleppe selle kohta, et kostja müüb hagejale korteri, hageja saab korteri koheselt enda valdusesse ja asub sinna elama. Lepiti kokku, et hageja maksab korteriomandi eest osade kaupa – tasudes AS-le SEB Pank kostja eest tema laenukohustusi 127,52 eurot kuus. Hiljemalt juulis 2020. a avaldas kostja, et müüb korteri hinnaga 17 000 eurot, millise hinnaga hageja 1. augustil 2020 nõustus. Maakohtu hinnangul ei leidnud tõendamist kostja vastuväide, et pooled sõlmisid üürilepingu. Selle väite osas oli ainsaks tõendiks kostja enda ütlused, mis on aga vastuolus tsiviilasjas esitatud muude tõenditega. Ka ei ole eluliselt usutav, et üürilepingu sõlmimise korral, olukorras, kus üürikohustus oli täielikult täidetud ning kommunaalkulud makstud, oleks kostja saanud hagejale mõistlikult väita, et hageja võlgneb kostjale korteri eest 17 000 eurot. Seetõttu luges maakohus kostja vande all antud selgitused tervikuna ebausaldusväärseks ning jättis need asja lahendamisel kõrvale. Kuna pooled sõlmisid korteriomandi müügilepingu suuliselt, oli selline leping AÕS § 119 lg-st 1 ning TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt tühine. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Maakohus leidis, et kostja laenumaksete katteks tasutu, kokku 11 659,80 eurot kuulub võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel hagejale tagastamisele, sest hageja sooritas makseid kostjale ilma õigusliku aluseta. Hageja tasus kostja eest laenumakseid oma kinnisasja müügihinna tasumise kohustuse katteks. Hageja kandis laenumaksete tasumiseks vajalikud summad igakuiselt üle kostja arvelduskontole ning kostja on need kätte saanud. Vaidlust ei ole ka selles, et kostja vabanes vastavas ulatuses laenulepingust tulenevatest kohustustest laenuandja AS SEB Pank ees. Kuivõrd pooltevaheline müügileping oli vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ning ka hiljem ei sõlminud pooled nõutavas vormis müügilepingut, siis sellist tasumiskohustust kostjal tegelikult ei olnud ega tekkinud ka hiljem. Maakohus leidis, et hagejale kuulub VÕS § 1041 alusel tagastamisele ka 3624,28 eurot, mille hageja kulutas korteriühistu renoveerimislaenu maksete tasumiseks. Hageja ei olnud korteriühistu renoveerimislaenu maksete tegemiseks kohustatud ega ka õigustatud, sest pooltel puudus õigussuhe, millest tulenevalt hageja pidanuks neid kohustusi täitma. Kostja vabanes vastavas ulatuses korteriühistu renoveerimislaenu maksete tasumisest ehk rikastus hageja arvel. Hageja tasus neid makseid kohtu hinnangul usus, et ta saab korteri omanikuks, s.t ta oli heauskne VÕS § 1024 lg 4 tähenduses. Hageja korteris tehtud remondi kulutuste hüvitamise nõude VÕS § 1042 alusel jättis maakohus rahuldamata selle tõendamatuse tõttu. Maakohus leidis, et alusetust rikastumisest tulenevate nõuete aegumisele kohaldub TsÜS §
151.Maakohus ei nõustunud hagejaga, et aegumistähtaja kulgemine algas alles siis, kui kostja keeldus hagejaga müügilepingu sõlmimisest, s.o alates 8. oktoobrist 2022. Maakohus lähtus Riigikohtu praktikast, mille kohaselt olukorras, kus hageja tegi alusetult makseid, soovides saada kinnisasja omanikuks, sai ta rikastumisest teada iga makse tegemisel (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-18-7948, p 22). Hagi on esitatud 9. juunil 2023. Seega on aegunud hageja nõuded, mis tulenevad enne 9. juunit 2020 tehtud maksetest.
Samas leidis maakohus, et kostja tuginemine aegumisele on välistatud vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Kostja hoidis hagejat aastaid teadmises, et kostja täidab oma lubaduse kinnisasja omand üle anda ning sõlmib selleks vajaliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Kostja ei öelnud kunagi sõnaselgelt, et ta korteriomandit ei müü. Selle asemel ta tõi välja tingimused, millal ta korteri hagejale müüb ning rahustas hagejat oma kavatsuste suhtes, luues ettekujutuse, et müügilepingu sõlmimine seisab vaid mõningate temast sõltumatute, kuid mööduvate takistuste taga. Maakohus nõustus hagejaga, et taoline lubaduste andmine, ettekujutuse loomine tegelikkuses mitte eksisteerivast õigusest ning omapoolse lubaduse täitmisest hoidumiseks erinevate põhjuste esitamine ei ole vastavuses hea usu põhimõttega. Taoline käitumine viitab kohtu hinnangul soovile hageja arvel rikastuda ja tekitada sel viisil hagejale kahju (TsÜS § 138 lg 2). Seetõttu ei kohaldanud maakohus VÕS § 6 lg-st 2 ning TsÜS § 138 lg-st 2 lähtudes hageja nõude suhtes aegumist ning jättis sel alusel kohaldamata VÕS §-s 143 ning VÕS § 151 lg-s 1 sätestatu. Maakohus jättis kostja menetlusliku tasaarvestusnõude rahuldamata VÕS § 1037 eelduste puudumise tõttu. Hageja kasutas kostjale kuulunud korterit kostja nõusolekul ega rikkunud kostja omandit.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
4.Kostja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 15 284,08 eurot, millest alusetult kohustuse täitmisena saadu tagastamiseks 11 659,8 eurot ning alusetult säästetud korteriühistu renoveerimislaenu kulude hüvitamiseks 3624,28 eurot, ja teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Maakohus rikkus menetlusõiguse normi (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg 1), uurides tõendeid ühekülgselt, valikuliselt ja mittetäielikult. Otsuse tegemisel tugines kohus ainult tõenditele, mis võivad kaudselt viidata kostja väidetavale pahatahtlikkusele, kuid ei analüüsinud tõendeid, mis välistavad pahatahtlikkuse. Maakohus on jätnud kohaldamata TsÜS § 151 lg 1, § 143 ning VÕS § 271 lg 1, tugines vääralt VÕS § 6 lg-le 2 ning TsÜS §
lg-le 2, ning asus ebaõigesti seisukohale, et kostja rikastus hageja arvelt. Poolte vahel oli sõlmitud üürileping ja hagejal oli selle korteri suhtes ostueesõigus. Maakohus jättis tähelepanuta, miks peale üürilepingu lõppemist jäi võimalik müügileping sõlmimata. Hageja hakkas huvi tundma korteri soetamise vastu alles 2019. aastal. Kostja oli müügiga nõus, kui hageja tasub omandi eest vastavalt turuhinnale. Alates 2019. aastast asus hageja väitma, et tema ei pea tasuma korteriomandi täishinda, millega kostja ei nõustunud. Maakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et hageja ütlustest tulenevalt oli hageja isiklik korter võõrandatud juba 2015. aastal. Järelikult oli hagejal raha ja tema oleks saanud tasuda korteri eest juba 2015. aastal. Ta ei teinud seda, mis viitab üürilepingu sõlmimisele. Kostja poolt aegumisele tuginemine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Selle vaidluse kontekstis on 28. november 2019 aeg, millest alates hakkas kulgema aegumine, sest pärast seda kuupäeva ei saa väita, et kostja hoidis hagejat teadmises, et ta täidab oma lubaduse anda kinnisasja omand üle hageja tingimustel. Kostja tuginemine aegumisele ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega järgmistel põhjustel:
hageja elas korteris ja tasus selle eest igakuiselt üüri 127,52 eurot; üürilepingu tõttu ei saanud kostja oma korterit kasutada ja pidi elama teises kohas;
kostjale tasuti raha konkreetse teenuse eest. Kostja ei ole hageja arvel alusetult rikastanud. Hageja ei saanud kahju ja kostja ei käitunud seadusvastasel viisil; poolte vahel ei olnud kokkulepet, et hageja elab korteris tasuta; üürilepingu puhul on VÕS § 271 kohaselt seaduslik tasu saamine, mille tõttu ei ole vastuolus hea usu põhimõttega asja kasutajalt tasu nõudmine.
Tasuta elamine on alusetu rikastumine teise isiku arvelt. Käesoleva asja kontekstis on tasuta elamine vastuolus hea usu põhimõttega.
5.Hageja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja ei pea apellatsioonkaebust põhjendatuks ning leiab, et selles esitatud väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Kostja ei ole tõendanud üürisuhte olemasolu ning tema väited on vastuolus kostja enda poolt hagejale saadetud sõnumites avaldatuga. 18. juulil 2020 saadetud sõnumis teatab kostja hagejale, et viimane võlgneb talle korteri eest 17 000 eurot. Kui hageja esitab selle peale omapoolsed arvutused ning teatab, et on valmis lisaks varem tasutule maksma veel 5000 eurot, siis teatab kostja, et kahjuks ei saa ta Eestisse tulla, kuna on haiguslehel (1. augusti 2020 kuupäevaga sõnumivahetus). Juhul, kui tegemist oleks olnud tõepoolest üürisuhtega, siis oleks selline suhtlus kostja poolt arusaamatu. Vastupidiselt apellatsioonkaebuses esitatud väitele üürisuhte olemasolu kohta on kostja
23.septembril 2021 hagejale muu hulgas kirjutanud järgmist: „Ma tean, et inimesed maksavad renditasu Xs 3-toalise korteri eest igakuiselt 200 eurot, aga sina tasuta!“ Eelnimetatud sõnumist nähtuvalt ei käsitlenud kostja hageja poolt talle tasutud summasid veel 2021. a sügisel tasuna eluruumi kasutamise eest. Alles 3. novembril 2022 teatas kostja ootamatult, et hageja on tasunud talle üüri. Maakohus leidis õigesti, et kostja tuginemine aegumisele oli vastuolus hea usu põhimõttega. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja elab alates 2013. aastast kuni käesoleva ajani Suurbritannias ning tema X asuv korter ei olnud talle sel ajal vajalik. Seega ei ole hageja tegevus mingil viisil seotud sellega, et kostja elab välisriigis. Korteris elanud hageja tasus kõik korteriomandiga seotud kulud ning maksis regulaarselt kostjale rahasummasid, mille eest lootis korteri omandada. Kostja kasutas hagejalt saadud raha oma laenukohustuse täitmiseks ning jättis aastate jooksul hagejale mulje, et ta võõrandab pärast korteri hinna laekumist korteriomandi hagejale. Kostja viitas aastate jooksul erinevatele põhjustele, miks ei ole notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimine võimalik. Selline tegevus annab tunnistust sellest, et kostja püüdis jätta hagejale muljet, et ostu-müügitehing tulevikus siiski toimub ning hageja peab selleks jätkama kostjale igakuiste maksete tegemist. Selline tegevus olukorras, kus kostja tegelikult korteriomandit hagejale müüa ei kavatsenudki, on ilmselgelt vastuolus hea usu põhimõttega.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks ja kaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jäävad mõlemas kohtuastmes kostja kanda.
7.Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas. Osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata (remonditööde kulu 4000 eurot), maakohtu otsust vaidlustatud ei ole ning selles osas on maakohtu otsus jõustunud. Ringkonnakohus kontrollib
maakohtu otsuse põhjendatust ja seaduslikkust vaidlustatud ulatuses (TsMS § 651 lg 1). Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust osas, milles maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja VÕS § 1028 lg 1 alusel kostjale laenumaksete katteks tasutud 11 659,80 eurot ja VÕS § 1042 (kulutuste kondiktsioon) alusel korteriühistu renoveerimislaenu maksete tasumiseks tehtud kulutuste eest 3624,28 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega hagi rahuldamisel, järgib neid ja ei pea vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu seisukohtadega rahuldatud nõude suuruse osas, apellatsioonkaebuse põhjendustes ei ole neid maakohtu järeldusi vaidlustatud (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
8.Maakohus tuvastas asjas kogutud tõendeid kogumis hinnates ja poolte tahet tõlgendades (VÕS § 29) põhjendatult, et pooled sõlmisid 2013. aastal suulise müügilepingu ja mitte üürilepingu. Maakohus hindas TsMS § 232 lg 1 nõudeid järgides õigussuhte kvalifitseerimiseks igakülgselt, täielikult ja objektiivselt kõiki kohtule esitatud tõendeid, nii poolte vande all antud seletusi kui ka poolte sõnumivahetust aastate jooksul (otsuse p 10.3). Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga tõenditele. Kostja möönis ringkonnakohtu istungil ka ise, et üürilepingu sõlmimist tõendab üksnes kostja enda poolt vande all antud seletus, mis on ringkonnakohtu hinnangul ülejäänud tõenditega vastuolus ja ei ole seetõttu piisav pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimiseks üürilepinguna. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega apellatsioonkaebuses, et üürilepingu sõlmimisele viitab asjaolu, et hageja võõrandas oma isikliku korteri juba 2015. aastal. Ringkonnakohus leiab vastupidiselt, et see asjaolu tõendab hoopis hageja soovi saada kostjale kuuluva korteri omanikuks, nagu pooled olid 2013. aastal kokku leppinud. Maakohus märkis põhjendatult, et mõistlik isik ei soovi korteriomanikuna üürida naaberkorterit samas majas, küll on aga eluliselt usutav, et kostja soovis osta suuremat korterit. Kostja on suurema korteri vajadust ka põhjendanud. Kuivõrd korteri müügileping sõlmiti suulises vormis, leidis maakohus õigesti, et tegemist on AÕS § 119 lg-st 1 ja TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt tühise tehinguga, mille alusel saadu tuleb pooltel tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele (otsuse p 11).
9.Maakohus tuvastas õigesti, et enne 9. juunit 2020 tehtud maksetest tulenevad hageja alusetust rikastumisest tekkinud nõuded on TsÜS § 151 lg 1 lause 1 järgi aegunud (maakohtu otsuse p 15.1-15.2). Selles osas ei ole pooltel apellatsioonimenetluses vaidlust. Samas leidis maakohus, et kostja tuginemine nõude aegumisele on vastuolus hea usu põhimõttega (otsuse p 15.5). Kostja apellatsioonkaebuses keskendubki selle maakohtu seisukoha ümberlükkamisele. Kostja leiab, et maakohus ei ole kostja 28. novembri 2019 kl 12.25, 18. juulil 2020 kl 07.04 ja
18.jaanuaril 2021 kl 14.36 sõnumitega hagejale tõendite hindamisel arvestanud. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses nimetatud kostja sõnumeid tuleb hinnata koosmõjus kogu pooltevahelise kirjavahetusega.
18.märtsil (ja mitte 28. novembril nagu väidab kostja apellatsioonkaebuses) 2019 kl 12.25 teatas kostja vastuseks hagejale: „ tehke, mis tahate ja ei ole vaja mind ähvardada. Valja, kui sa ei taha maksta korteri eest, sa ütle mulle ma hakkan ise hakkan seda tegema.“ Seejärel poolte suhtlus jätkus.
18.juulil 2020 kl 07.40 saadetud sõnumis avaldas kostja vastuseks hageja küsimusele „kas olen sinuga tasa“, et ta müüb korteri 17 000 eest, mille peale hageja vastas 1. augustil 2020, et ta on nõus maksma 17 000 eurot, millest tal on tasutud detsembriks 12 000 eurot ja jääb tasuda veel 5000 eurot. Kostja ei avaldanud, et ta ei ole hageja pakkumisega nõus ning andis
samal päeval hagejale teada, et ta ei saa notarisse tulla, sest on juba pool aastat haiguslehel. Samuti kinnitas kostja hagejale, et „ma mõistan sind“. Nimetatud sõnumist ei nähtu kostja keeldumist müüa hagejale korter hinnaga 17 000 eurot, kui kostja tasub täiendavalt 5000 eurot, mida kostja oli nõus tasuma.
18.jaanuaril 2021 kl 14.36 kirjutas kostja hagejale: „see raha on rent nende aastate eest, aga remondiga seoses, ma pole seda palunud. Mina ka konsulteerisin, meil ei ole mingeid juriidilisi kokkuleppeid. Vabanda, aga aasta pärast naasen, minul on ka asjaolud, kui tahad anda kohtusse, siis on see sinu õigus, vabanda, et nii juhtus.“ Pärast seda sõnumit selgitas kostja hagejale veel mitmes sõnumis, miks ta Eestisse tulla ei saa (haigus, covid) ja teatas 8. septembril 2021 hagejale: „ära muretse, kokkulepe korteri osas jääb jõusse ma kirjutan ümber“. Seega ei tõenda kostja apellatsioonkaebuses esile toodud kolm sõnumit isegi eraldi ülejäänud poolte kirjavahetusest kostja käitumise kooskõla hea usu põhimõttega.
10.VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. TsÜS § 138 lg 2 järgi ei ole lubatud teostada õigust seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et aastate jooksul saadetud sõnumites püüdis kostja jätta hagejale muljet, et korteri müügitehing ikkagi toimub ja kostja peab jätkama kostjale ja korteriühistule igakuiste maksete tegemist. Selline kostja käitumine on vastuoluline ja vastuolus hea usu põhimõttega, mis välistab hageja õiguse tugineda nõude aegumisele. Kuigi hageja lubas korduvalt kostja vastu nõudega kohtusse pöörduda, andis kostja talle ikkagi lootust, et nõustub müügitehingu tegemisega (korteri ümbervormistamisega hageja nimele). Kokku oli lepitud ka müügihind (17 000 eurot, millest tasumata osa oli 5000 eurot). Seega säilis hagejal kostja lubaduste tõttu lootus, et ta saab korteri, kus ta elas, omanikuks ja oma õiguse kaitstud kohtuväliselt, hagi esitamata. Maakohtu järeldused on kooskõlas Riigikohtu praktikaga (vt RKTKo 3-2-1-169-15 p 11) ja ei ole vastuolus poolte kirjavahetuse ning muude asjas kogutud tõenditega. Apellatsioonkaebuses esile toodud asjaolud (poolte vahel oli üürisuhe, hageja tasus üüri, st tasu konkreetse teenuse eest, kostja ei saanud korterit kasutada ja pidi elama mujal, hageja ei ole saanud kahju, pooled ei olnud kokku leppinud, et hageja elab korteris tasuta) ei ole aluseks hea usu põhimõtte rikkumise osas asuda maakohtust erinevale seisukohale. Kõik need vastuväited põhinevad eeldusel, et pooltel oli üürisuhe, kuid sellist suhet poolte vahel ei ole kohtud tuvastanud. Hageja ei elanud korteris tasuta, vaid täitis poolte vahel 2013. aastal sõlmitud suulist kokkulepet, mille täitmise korral pidi hageja saama korteri omanikuks. Kostja oma lubadust aga ei pidanud.
11.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb kõik menetluskulud ringkonnakohtus jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kohus on hagejale määranud riigi õigusabi. TsMS § 190 lg 3 sätestab, et menetluskulud, mille kandmisest hageja on vabastatud, mõistab kohus hagi rahuldamise korral välja riigituludesse kostjalt võrdeliselt hagi rahuldatud osaga. Ringkonnakohus on 28. oktoobri 2024 määrusega rahuldanud hagejat esindanud vandeadvokaat K. Kutsari taotluse ja määranud talle riigi arvel tasu hagejale ringkonnakohtus osutatud õigusabi eest kokku 292,80 eurot. Seega tuleb kostjalt riigi kasuks välja mõista hageja õigusabikulud 292,80 eurot. Menetluskulude tasumisega viivitamise korral tuleb kostjal tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.