Tühistada Viru Maakohtu 14. jaanuari 2026. a otsus ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.
3.Menetluskulude jaotuse määrab maakohus lõpplahendiga.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Jõhvi vald, Jõhvi linn, XXXXXXX korteriühistu (hageja) esitas 22. mail 2024 Viru Maakohtule hagi Aleksei Rolitši (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja kahju hüvitise 17 766 eurot 41 senti ja sellelt viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt on hageja asutatud korteriomanike poolt. Hageja põhikirja p-i 2 kohaselt on korteriühistu tegevuse eesmärgiks elamu (välja arvatud korterite kui korteriomandi reaalosade) ja selle juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku) maa ühine majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine, samuti ühistu liikmetele (seoses eluruumi kasutamisega) teenuste osutamine. Kostja oli alates 30. aprillist 2010 kuni 25. maini 2023 hageja juhatuse liige ja juhatuse esimees. Hageja 15. mai 2023 üldkoosolekul kutsuti kostja tagasi nii hageja juhatuse liikme kui ka juhatuse esimehe kohustuste täitmiselt ja valiti uus juhatus. Kui kostja oli hageja juhatuse liige, oli tal ainuisikuline juurdepääs hageja pangakontole, nii deebetkaardi maksete tegemiseks kui ka internetipanga vahendusel. Pärast kostja juhatuse liikme kohalt tagasikutsumist ilmnes, et kostja ei ole täitnud juhatuse liikme hoolsuskohustust ning majandustegevuse raamatupidamisarvestuse pidamise kohustust. Hageja tellimusel tehti hageja finantsmajandusliku tegevuse revisjon. Revisjoni aktist tuleneb, et pangaväljavõtete alusel koostati kulude aruanne ettevõtte MVR Grupp OÜ kohta, mille juhatuse liige on kostja, hageja kahelt pangakontolt tehti 76 ülekannet kogusummas 13 022 eurot 41 senti; puuduvad raamatupidamise esmased dokumendid alates 1. jaanuarist 2021 kuni 31. detsembrini 2021 ja alates 29. aprillist 2023 kuni 23. maini 2023; arvetel ei ole andmeid tööperioodi ja töö maksumuse kohta; hagejal puudub üldkoosoleku otsus ja hooldusleping MVR Grupp OÜ-ga. Tuvastati ülekanded FIE-le Vadim Borissov 2550 eurot, mis on vastavalt arvetele liigitatud elektritöödeks, märgitud ei ole tööperioodi ja töö tegemise kohta. Tööde tegemise leping ja tööde sooritamise akt puudub. Tuvastati ülekanded KVALITEETPLUSS OÜ-le 1889 eurot, puuduvad tööperiood, konkreetne töö tegemise koht, lepingud tööde tegemiseks ja tööde tegemise akt. 17 461 euro 41 sendi suhtes puuduvad selged kuludokumendid. Hageja tellis OÜ-lt RevPro Est elamus tehtud ehitustööde auditi, millest tuleneb, et katusetööde tegemist on võimatu kontrollida, elektritööde visuaalsel vaatlusel võib tõdeda, et tööd on tehtud mittekorrektselt, kuumavee varustustorude vahetamisel vähendati torustiku läbimõõtu ilma arvutusteta, torud ei ole kinnitatud, torustik pole isoleeritud, vihmavesi imbub läbi kolmanda sissepääsu varikatuse.
2
Hagejal puudus üldkoosoleku otsus tööde tegemiseks MVR Grupp OÜ-ga ja hooldusleping MVR Grupp OÜ-ga. Ettevõttel MVR Grupp OÜ puuduvad majandustegevuse registris tegevusload ning majandustegevusteated. Hageja arvestuse järgi on kostja kui hageja endine juhatuse liige hagejale tekitanud kahju 17 461 eurot 41 senti (13 022,41+2550+1889). Hageja palus kostjal see summa tasuda hiljemalt 30.aprilliks 2024. Kostja teatas 2. mail 2024 hagejale, et vastab nõudele 12. maiks 2024, seda kostja ei teinud. Hageja kahjunõue koosneb otsesest varalisest kahjust seoses juhatuse liikme kohustuste rikkumisega (17 461 eurot 41 senti) ja kulutusest õigusabile 305 eurot. Kui juhatuse liige ei tegutse hoolsusega, mida mõistlik inimene taolises ametis sarnastel tingimustel ilmutaks, on ta hoolsuskohustust rikkunud. Ühistu vahendite kasutamine eesmärgil, mis ei ole seotud korteriühistu tegevusega, ja/või nende vahendite korteriühistule tagastamata jätmine, ei ole käsitatav hoolsuskohustuse täitmisena. Kostja rikkus ametikohustust mittevajalike väljamaksetega. Hagejale on tekkinud varaline kahju, rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos ning juhatuse liige vastutab oma kohustuste rikkumise eest. Töövõtulepingud ja aktid ei ole usaldusväärsed tõendid, need tekkisid siis, kui kostja pidi hagile vastama. Varem ei ole kostja teatanud hagejale, et FIE-ga Vladimir Borissov sõlmiti ehitustööde leping ning pooled allkirjastasid üleandmise-vastuvõtmise akti, need tõendid oli kostja loonud kohtumenetluse jaoks. Alates 2020. aastast ei olnud korteriühistus korraldatud mitte ühtegi üldkoosolekut. Mitme aasta jooksul ei kinnitanud hageja üldkoosolek majandusaasta aruandeid ega võtnud vastu majandusaasta kavasid. Seega alates sellest ajast ei kinnitanud üldkoosolek vajadust teha remondi- ja hooldustöid või sõlmida ehitus- ja hoolduslepinguid. Kostja ei teavitanud hagejat sellest, et Kvaliteetpluss OÜ-ga oli sõlmitud ehitustööde leping ja alla oli kirjutatud üleandmise-vastuvõtmise akt. Need tõendid lõi kostja kohtumenetluse jaoks. FIE-ga Vladimir Borissov ja Kvaliteetpluss OÜ-ga sõlmitud lepingud ja üleandmisevastuvõtmise aktid on identsed, kuigi väidetavate ehitustööde vahel oli kaks aastat. MVR Grup OÜ poolt tehtud tööde jaoks oli vaja hageja üldkoosoleku nõusolekut. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja ja MVR Grupp OÜ vahel ei olnud sõlmitud hoolduslepingut, ehituslepinguid või muid lepinguid. Tööde üleandmise-vastuvõtmise akte ei ole allkirjastatud. Korteriühistu üldkoosoleku otsuseid ei ole, puuduvad ka üldkoosoleku otsused MVR Grupp OÜ-ga hooldus- või ehituslepingute sõlmimise kohta. MVR Grupp OÜ esitatud arvetega ei ole võimalik tõendada, et arvetel märgitud tööd olid tehtud ning töid oli vaja teha. Revisjoni käigus tuvastati, mis ei sisalda andmeid mõõtühikute, mõõtühiku hinna ja koguse, tööperioodi, konkreetse töö tegemise koha, kasutatud materjalide loetelu ja nende maksumuse kohta. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et arvetes märgitud ehitustööd oleks olnud vajalikud kulutused TsÜS § 63 p 1 mõttes, st et ilma antud töödeta ähvardanuks hoonet kahjustumine või hävimine. Elamus tehtud ehitustööd saavad olla TsÜS § 63 p 2 mõttes kasulikud kulutused ning KrtS § 39 mõttes kaasomandi eseme ajakohastamine, mille üle otsustamise pädevus on üldkoosolekul. Seega rikkus kostja ilma üldkoosoleku otsuseta ehitustööde tegemist otsustades, hageja nimel töid tellides ja hageja arvel makstes enda kohustusi juhatuse liikmena.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Peale uue juhatuse valimist nõuti kostjalt koheselt ühistu kõigi dokumentide kiiret üleandmist. Kuna korteriühistu juhtimisega tegeles kostja oma põhitöö kõrvalt, siis polnud tal võimalust koostada dokumentide nimekirja, kuid kõik dokumendid said üle antud. Ka need, millede puudumisele viidatakse hagis. Kostja jaoks oli kahju hüvitamise nõue üllatus. FIE Vladimir Borissoviga oli sõlmitud leping ja tööde vastuvõtmise 3
akt. Kvaliteetpluss OÜ-ga oli katuse remondi osas sõlmitud leping ja tööde vastuvõtmise akt. MVR Grupp OÜ-le olid tehtud rahaülekanded vastavalt tehtud töödele ja kõikide tööde osas olid olemas arved. Tegemist oli ühistu jaoks vajalike pisitöödega, mille tegemine oleks mujalt tellides läinud kallimaks. MVR Grupp OÜ ja korteriühistu ei ole käibemaksukohuslased ning korteriühistu jaoks olid need tööd käibemaksu võrra odavamad. MVR Grupp OÜ tegi töid, mida ühistu oleks tellinud mujalt. Väidetavalt puudu olevad arved esitas kostja kohtule. Kulude selgitused on kajastatud sinisega lisatud kulude aruandes. Vajalike tööde tegemise tõttu kostjale kuuluva ettevõtte kaudu ilma üldkoosoleku otsuseta ei saa tehtud tööde maksumust kostjalt nõuda.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis 14. jaanuari 2026. a otsusega hageja nõude rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hagiavalduse kohaselt on hageja kahjuks ajavahemikus 1. jaanuar 2020 kuni 25. mai 2023 MVR Grupp OÜ-le tehtud 76 ülekannet kogusummas 13 022 eurot 41 senti, FIE-le Vadim Borissovile üle kantud elektritööde eest 2550 eurot ja KVALITEETPLUSS OÜ-le üle kantud 1889 eurot, kokku 17 766 eurot 41 senti. Hageja tugineb GEOKS VARA Raamatupidamisbüroo poolt 25. septembril 2023 koostatud revisjoni aktile. Hageja esitas kohtule OÜ RevPro Est 2024. a koostatud “Jõhvi linn, XXXXXXX 55-korteriga majas töid teostanud ettevõtte pädevuse läbivaatamine”, mille kohaselt tegi MVR Grupp OÜ elektritöid maksumusega 2340 eurot 1 sent; santehnilisi töid ja surveseadmetöid maksumusega 2993 eurot; üldehitustöid maksumusega 1668 eurot, hooldustöid maksumusega 831 eurot 40 senti, teadmata töid (väljastati arveid, kus ei olnud kirjas tehtud tööde nimetust) maksumusega 5187 eurot. Hageja väitel oli kostja MVR Grupp OÜ juhatuse liige. Hageja üldkoosolek ei ole vastu võtnud otsuseid ehitus- ja remonditööde tellimise kohta, mistõttu on MVR Grupp OÜ-le, FIEle Vadim Borissov ja KVALITEETPLUSS OÜ-le välja makstud raha hageja kahju. Ka revisjoniaktis on märgitud, et hagejal puudub üldkoosoleku otsus ja hooldusleping MVR Grupp OÜ-ga, lepingud ja tööde sooritamise akt FIE-ga Vadim Borissov ja KVALITEETPLUSS OÜ-ga. Kostja esitas 28 arvet ja kulude aruande kogusummas 13 022 eurot 41 senti. Arved on esitanud MVR Grupp OÜ hagejale kogusummas 4784 eurot. Kostja esitas hageja 30. augusti 2020. a üldkoosoleku protokolli ja osalejate nimekirja. Üldkoosoleku päevakorras oli mh tööde plaan (päevakorra p 1) ja muruniitmise tasu ümbervaatamine (päevakorra p 4). Päevakorra p-s 1 otsustati kinnitada tööde plaan: remontida postkastide lukud; parandada trepikodade katused Rannila paigaldamisega; lubada mõningad avariitööd teha MVR Grupp OÜ-l; jätkata sissepääsude elektrijuhtmestiku renoveerimist; tellida ventilatsioonikanalite puhastus. Päevakorra p-s 4 otsustati määrata korteriühistu territooriumil muru niitmise tasu igal aastal 300 eurot ja tellida teenus Aleksei Rolitšilt. Kohus ei nõustu hagejaga, et üldkoosolekut tegelikult ei toimunud. Kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud A.A. ütlused olid üldsõnalised, ta ei mäletanud üldkoosoleku toimumise aastat, arvas, et see toimus vist augustikuus ning osalejate nimekirjas on tema allkiri. Tunnistaja B.B. seletas, et üldkoosoleku kohta oli teade, et toimub koosolek ja päevakorras olid remonditööd. Tunnistaja V.V. seletas, et ta ei osalenud üldkoosolekul. Esitatud revisjoni akti alusel ei ole võimalik esitada kahju hüvitamise nõuet korteriühistu juhatuse endise liikme vastu, sest kahjuna on arvestatud kõik MVR Grupp OÜ-le tehtud ülekanded 13 022 eurot 41 senti, FIE-le Vadim Borissov tehtud ülekanne 2550 eurot ja
4
KVALITEETPLUSS OÜ-le tehtud ülekanne 1899 eurot. Korteriühistu üldkoosolek on otsustanud korteriühistu vajalikud remonttööd (sissekäikude ja nende katuste remont, sissekäikude elektrijuhtmestiku renoveerimise, avariitööde tellimise MVR Grupp OÜ-lt, muruniitmise teenuse tellimise Aleksei Rolitšilt). Kostja esitatud arvetelt nähtub, et arved on esitatud enamuses korteriühistule vajalike teenuste eest (muru niitmine, avariide likvideerimine jms). Kostja on esitanud lepingud, mis on kostja sõlminud hageja esindajana FIE-ga Vadim Borissov 15. novembril 2020 elektrijuhtmestiku renoveerimiseks ja KVALITEETPLUSS OÜ-ga 26. juunil 2022. a sissekäikude katuste remondi ja vihmavee äravoolu remondi kohta. Tunnistaja Vadim Borissov kinnitas lepingu sõlmimist ja tööde tegemist. Tunnistaja Artjom Popov (KVALITEETPLUSS OÜ juhatuse liige) kinnitas lepingute sõlmimist ja tööde tegemist. Tunnistajate sõnul oli elektrijuhtmestik ja sissekäikude katused katastroofilises olukorras. Hagejal puudub kahju maksete tegemisel MVR Grupp OÜ-le, FIE-le Vadim Borissov ja KVALITEETPLUSS OÜ-le. Samuti ei ole kostja korteriühistu endise liikmena rikkunud lojaalsuskohustust hageja ees (MTÜS § 32 lg 1 ja lg 2, VÕS § 620 lg 1 ja lg 2, § 128 lg 3). Kostja ei esitanud menetluskulude nimekirja. Kostjat ei esindanud kohtus esindaja. Seega eeldas maakohus, et kostjal puuduvad rahaliselt hüvitatavad menetluskulud.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda. Maakohus hindas valesti poolte esitatud tõendeid, kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja kehtivat kohtupraktikat. Hageja esitas kostja vastu nõude kostja kui hageja juhatuse liikme kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Vähemalt alates 2020. aastast ei olnud korteriühistus korraldatud mitte ühtegi üldkoosolekut. Mitme aasta jooksul ei kinnitanud hageja üldkoosolek majandusaasta aruandeid ega võtnud vastu majandusaasta kavasid. Vähemalt alates 2020. aastast ei kinnitanud üldkoosolek vajadust remondi- ja hooldustööde tegemiseks või ehitus- ja hoolduslepingute sõlmimiseks. Hageja vaidlustas nii 30. augusti 2020. a üldkoosoleku protokolli ehtsust kui ka otsuste kehtivust. Maakohus ei ole hageja vastuväiteid analüüsinud ega põhjendanud, miks maakohus hageja vastuväidetega ei nõustunud. Hageja ei ole täitnud korteriühistu juhatuse kohustust koostada nõuetekohaselt korteriühistu tegevusega seotud dokumentatsioon (sh üldkoosolekute protokollid), seda koguda, säilitada ning juhatuse volituse lõppemisel anda üle uuele juhatusele.
30.augusti 2020. a üldkoosoleku otsused on tühised (KrtS § 29 lg 1) üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korra olulise rikkumise tõttu (KrtS § 20 lg 2, lg 3 ja lg 4, MTÜS § 20 lg 5)
30.augusti 2020. a üldkoosoleku protokollis kajastatud otsused ei saa olla aluseks 17 461 euro 41 sendi kulutamiseks. Protokollis kajastatud otsustest ei tulene, et üldkoosolek otsustas sõlmida remonditööde tegemiseks töövõtulepingud FIE Vadim Borissovi, KVALITEETPLUSS OÜ ja MVR Grupp OÜ-ga. Puuduvad ka üldkoosoleku otsused, kus üldkoosolek nõustus finantseerima tehtud tööd. Kostja oli MVR Grupp OÜ ainuosanik ja juhatuse liige. MTÜS § 27 lg 5 esimese lause alusel on tehing MVR Grupp OÜ-ga tühine. Hageja vaidlustas maakohtule esitatud lepingute ja tööde üleandmise vastuvõtmise aktide ehtsust.
5
Hageja leiab, et ei ole tõendatud, et lepingutes märgitud ehitustööd olid vajalikud ja kasulikud korteriühistule ja nende tegemine oli kinnitatud või heaks kiidetud üldkoosoleku poolt. MVR Grupp OÜ ei teinud elamus ehitustöid, neid ei olnud vaja teha ilma hageja üldkoosoleku nõusolekuta. Hageja ja MVR Grupp OÜ vahel ei olnud sõlmitud hoolduslepingut, ehituslepinguid või muid lepinguid, puudusid allkirjastatud tööde üleandmise-vastuvõtmise aktid. Maakohtus leidis tuvastamist, et hageja üldkoosoleku otsuseid ei ole, kus oleks kinnitatud vajadus teha mingid ehitus- või hooldustööd või kus olid tehtud ehitutööd heaks kiidetud. Hageja on seoses kostja kohustuste rikkumisega kandnud õigusabikulusid 305 eurot, mis olid vajalikud, mõistlikud ning otseses põhjuslikus seoses kostja poolt juhatuse liikme kohustuste rikkumisega. Kostjal tuleb ka need kulud hagejale VÕS § 128 lg 3 alusel hüvitada.
5.Kostja ei nõustu apellatsioonkaebusega. Maakohus on otsuses hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja õigesti.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSE
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaal- ja menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu. Maakohtu rikkumise tulemusena on jäänud menetluses olulised asjaolud välja selgitamata ja menetluses esitatud taotlused lahendamata. Maakohus on asja menetlemisel rikkunud selgitamiskohustust ning ringkonnakohtul ei ole võimalik puudusi kõrvaldada (TsMS § 656 lg 1 p 5).
7.Hageja esitas kostja vastu nõude hageja juhatuse liikmena enda kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja oli alates 30. aprillist 2010 kuni 25. maini 2023 hageja juhatuse liige ja juhatuse esimees. Hageja leiab, et kostja tehtud ülekannetes puuduvad 17 461 euro 41 sendi suhtes selged kuludokumendid ja sellega on tekitatud hagejale kahju. Lisaks on hageja kandnud kahju seoses õigusabiga 305 eurot (dtl 4). Maakohus ei ole hageja nõude kujunemist hinnanud hageja nõudest lähtuvalt (maakohtu otsuse p 12).
8.Hageja nõude õiguslik alus on VÕS § 115 lg 1 koostoimes MTÜS § 32 lg-ga 2 ja KrtS § 24 lg-ga 1. Nõude eelduseks on juhatuse liikme kohustuse rikkumine (MTÜS § 32 lg 1, TsÜS § 35); ühingule on tekkinud või tekib varaline kahju (VÕS § 127 lg 1 ja § 128); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4); juhatuse liige vastutab oma kohustuste rikkumise eest, st ta ei ole järginud juhatuse liikme tavapärast hoolsusstandardit (MTÜS § 32 lg 2 teine lause) (vt RKTKo 21.04.2021, 2-17-3478, p 12). Tõendamiskoormis jaguneb selliselt, et mittetulundusühing peab nõude maksmapanekul tõendama, et juhatuse liige on rikkunud oma kohustusi ja nende rikkumiste tulemusena on mittetulundusühingule tekkinud kahju. Seejärel on juhatuse liikmel omakorda võimalus tõendada, et ta on tegutsenud mittetulundusühingu juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega (vt RKTKo 02.12.2015, 3-2-1-133-15, p 12).
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole hageja nõude eeldusi kontrollinud ning on jätnud hageja taotlused nõude eelduste esinemise tõendamiseks lahendamata. Maakohus tuvastas hageja esitatud OÜ RevPro Est 2024. a koostatud dokumendi põhjal, elektritööde, santehniliste tööde ja surveseadmetööde, üldehitustööde ja muude tööde tegemise ettevõtte poolt, mille juhatuse liige on kostja, lisaks leidis maakohus, et tehtud on katusetöid ja elektritöid. Ringkonnakohus leiab, et isegi kui kostja poolt väidetud tööd olid tehtud, ei saa ainuüksi tehtud tööde alusel asuda seisukohale, et kostjal oli õigus otsustada nende tegemise üle. 6
MTÜS § 32 lg 1 järgi peab juhatuse liige oma kohustusi täitma juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega. Remondi mahust sõltuvalt on remondi tegemise otsustamine KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1, § 38 lg 1 või § 39 alusel kas korteriomanike üldkoosoleku pädevuses või tuleb seda teha kõigi korteriomanike kokkuleppel. Juhatus võib ilma üldkoosoleku otsuseta otsustada KrtS § 37 lg-te 1 ja 2 järgi üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemise. Hageja väitel on kostja tellinud töid ja tasunud nende eest ilma, et tal oleks selleks olnud üldkoosoleku otsus.
10.Kohus kohaldab õigust ise ning ei ole seotud poolte õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7). Maakohus ei ole esmalt selgitanud välja, kas kostja tellitud ehitus- ja remonditööd olid tööd, mille suhtes otsuse tegemine olid korteriomanike üldkoosoleku pädevuses. Asja uuel menetlemisel tuleb kohtul võtta seisukoht, kas kostja tellitud tööde puhul (katusetööd, elektritööd) oli vaja kõigi korteriomanike kokkulepet või selleks piisas üldkoosoleku otsusest. Kui tehti tööd, mille tegemist sai otsustada üldkoosoleku otsusega, tuleb maakohtul asja uuel menetlemisel selgitada välja, kas hageja üldkoosolek on nende tööde tegemise otsustanud. Maakohus luges kostja esitatud hageja 30. augusti 2020 üldkoosoleku protokolliga tõendatuks, et kostja on tellinud tööd vastavalt üldkoosoleku otsusele. Hageja vaidleb otsuste vastuvõtmiseks toimunud pädevale üldkoosoleku toimumisele ja seal vastu võetud otsuste kehtivusele vastu. Hageja on esmalt kostja esitatud üldkoosoleku otsuse protokolli kui dokumendi ehtsuse vaidlustanud ning esitanud kohtule taotluse nõuda välja 30. augusti 2020 üldkoosoleku protokolli ja nimekirja originaal (dtl 282), maakohus ei ole hageja taotlust lahendanud. Hageja tugineb ka sellele, et üldkoosoleku otsused on tühised üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korra olulise rikkumise tõttu, et üldkoosolek ei olnud otsusevõimeline ja osadel hääle andnud isikutel puudus esindusõigus. Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel anda võimalus vajadusel oma taotlusi ja seisukohti täpsustada ning võtta nende suhtes seisukoht.
11.Kui hageja tõendab üldkoosoleku toimumist 30. augustil 2020, siis juhib ringkonnakohus tähelepanu sellele, et kohtule esitatud üldkoosoleku protokollist ei tulene selgelt, milliste tööde suhtes on otsus vastu võetud ning milline on võimalik eelarve. Nii oli otsuses nimetatud üksnes, „Luba mõned avariitööd teha MVR Grupp OÜ-I“, „Jätkata sissepääsude elektrijuhtmestiku renoveerimist“, „Telli ventilatsioonikanalite puhastus“(dtl 256). Seega ei pruugi kostja tellitud tööd olla hõlmatud üldkoosoleku otsusega. Õige ei ole vastuses apellatsioonkaebusele märgitu, et kostja firma kaudu tehtud tööde maksumused ei ületanud paarisada eurot. Kostjaga seotud ettevõttele makstud tasu on kordades suurem. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et vaid kostja esitatud arved ei tõenda tööde tegemist hagejale.
12.Hageja heidab kostjale ette ka seda, et hageja ei ole täitnud juhatuse kohustust korteriühistu tegevusega seotud dokumentatsiooni (mh üldkoosolekute protokollide) nõuetekohaseks koostamiseks, kogumiseks ja säilitamiseks ning juhatuse volituse lõppemisel üleandmine uuele juhatusele. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga korteriomanike üldkoosolek protokollida ja protokolli lahutamatu osa on mh ärakiri üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast. Protokolli koostamise ja allkirjastamise eesmärk on eelkõige luua dokument, mis võimaldab tõendada koosoleku toimumist, hääletustulemusi ja koosolekul vastu võetud otsuste sisu (vt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475, p 13.2). Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud
7
muude tõenditega (vt RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127, p 22). Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel võtta seisukoht ka kostja võimaliku hoolsuskohustuse rikkumise kohta hageja raamatupidamist puudutava dokumentatsiooni pidamise osas ning hinnata selle rikkumise õiguslikke tagajärgi (vt otsuse p 7).
13.Maakohus jättis hageja nõude täielikult rahuldamata ka põhjusel, et kahjuna on arvestatud kõik MVR Grupp OÜ-le tehtud ülekanded. Asja uuel menetlemisel tuleb maakohtul esmalt hinnata, kas hageja nõude eeldused on täidetud ning seejärel hinnata, kas hageja on tehtud töödega midagi kokku hoidnud, mida saab VÕS § 127 lg 5 alusel kahjust maha arvata. Pooltele tuleb anda võimalus oma väiteid tõendada.
14.Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud olulises osas täitmata eelmenetluse ülesanded, jättes piisavas ulatuses välja selgitamata poolte seisukohad asjas lahendi tegemiseks vajalike oluliste asjaolude kohta (TsMS § 392). Maakohus on jätnud menetluses esitatud taotlused lahendamata.
15.Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse maakohtu otsustada (RKTKo 01.11.2017, 2-14-11930, p 20). (allkirjastatud digitaalselt)
8
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.