G. P. hagi I. R. ja A. R. vastu alusetult saadu tagastamise ja kahju hüvitamise nõudes hagi hind 28 856,70 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja: G. P. (isikukood XXX, XXX); esindajad Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Toomas Vaher (Ellex Raidla Advokaadibüroo, e-post: XXX); Kostja 1: I. R. (isikukood XXX, XXX, e-post: XXX); Kostja 1 lepinguline esindaja: advokaat Kristjan Kers (Advokaadibüroo EmeraldLegal, e-post: XXX); Kostja 2: A. R. (isikukood XXX, XXX, e-post: XXX); Kostja 2 lepinguline esindaja: vandeadvokaat Meris Velling (Advokaadibüroo Liverte, e-post: XXX). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu hageja loobumine nõudest summas 14 000 eurot ja lõpetada eeltoodu osas menetlus käesolevas tsiviilasjas.
2.Rahuldada osaliselt hageja nõue kostja 1 vastu.
3.Mõista kostjalt 1 I. R.-ilt (isikukood XXX) hageja G. P. (isikukood XXX) kasuks välja 11 849,26 (üksteist tuhat kaheksasada nelikümmend üheksa eurot ja 26 senti) eurot, millest 11 000 eurot on põhinõue, 767 eurot on kohtueelsete õigusabikulude hüvitis ja 82,26 eurot on hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis.
Mõista kostjalt 1 I. R.-ilt (isikukood XXX) hageja G. P. (isikukood XXX) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis alates hagiavalduse esitamise päevast 08.07.2025 põhinõuete summalt 11 767 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõuete rahuldamiseni.
5.Jätta hagi kostja 2 A. R.-i vastu rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
1.Jätta hageja menetluskulud kostja 1 kanda ning kostja 2 menetluskulud hageja kanda.
2.Mõista kostjalt 1 I. R.-ilt (isikukood XXX) hageja G. P. (isikukood XXX) kasuks menetluskuludena välja 3028,29 (kolm tuhat kakskümmend kaheksa eurot ja 29 senti), millest 2188,29 eurot on kulud õigusabile ja 840 eurot nõude rahuldatud ulatusele vastav riigilõiv.
3.Mõista kostjalt 1 I. R.-ilt (isikukood XXX) hageja G. P. (isikukood XXX) kasuks välja viivis menetluskuludelt 3028,29 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
4.Mõista hagejalt G. P.-lt (isikukood XXX) kostja 2 A. R.-i (isikukood XXX) kasuks menetluskuludena välja kulud õigusabile 4030 (neli tuhat kolmkümmend) eurot.
5.Mõista hagejalt G. P.-lt (isikukood XXX) kostja 2 A. R.-i (isikukood XXX) kasuks välja viivis menetluskulult 4030 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 25 000 eurot. Samuti palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista kahju hüvitise 767 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 216,68 eurot. Hageja palus kostjatelt välja mõista solidaarselt sissenõutavaks muutuva viivise summalt 25 767 eurot alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ette nähtud ulatuses.
2.Hageja esitas kostjate vastu solidaarse nõude, sest kostjad ei ole vaatamata kinnistu ja hoonestusõiguse võõrandamislepingu sõlmimata jätmisele hagejale tagastanud ettemaksu 25 000 eurot. Hageja nõuab ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist. Mõlemalt nõudelt nõuab hageja viivist.
3.Hageja ja kostjad pidasid läbirääkimisi kinnistu ja hoonestusõiguse omandamiseks, kuid lepingut ei sõlmitud. Kevadel 2025 pidasid hageja ja kostjad läbirääkimisi kostjate ühisomandisse kuulunud XXX asuva kinnistu ja hoonestusõiguse omandamiseks. Kostjad pidid nii kinnistu kui ka hoonestusõiguse müüma hageja näidatud äriühingule, milleks oli hageja enamusosalusega (92,31%) XXX OÜ (registrikood XXX). Notar L. M. valmistas ette kinnistu ja hoonestusõiguse müügilepingu projekti. 08.05.2025 tasus hageja ettemaksu summas 25 000 eurot kostja 1 pangakontole XXX. Kostja 1 2
kinnitas, et ettemaksu tasumisel müüvad kostjad kinnistu ja hoonestusõiguse hagejale. Ostuhinna ettemaksu kohta eraldi lepingut ei sõlmitud, samuti puudub käsiraha, leppetrahvi või muu taoline kokkulepe.
4.Tehingu finantseerimine panga tõttu venis ja sel ajal kostjad võõrandasid kinnistu ja hoonestusõiguse kolmandatele isikutele, kes kanti 10.06.2025 kinnistusraamatusse sisse kaasomanikena ja hoonestusõiguse õigustatud isikutena. Kostjatel ei ole enam võimalik kinnistut ja hoonestusõigust hagejale müüa. Kostjad viivitavad pahatahtlikult ettemaksu tagastamisega. 06.06.2025 informeeris kostja 1 hagejat soovist müüa kinnistu ja hoonestusõigus kolmandatele isikutele. Samal päeval palus hageja, et talle tagastataks tasutud ettemaks summas 25 000 eurot. Selle peale kostja 1 hakkas keerutama ja lubas vastata esimesel võimalusel. 06.06.2025 nõudis hageja uuesti ettemaksu tagastamist. Kostja palus end mitte survestada.
5.Kostjad petsid hagejat ja asusid otsima ettekäändeid hageja ettemaksu endale jätmiseks. 06.06.2025 sõnumivahetuse ajal olid kinnisasjad juba tegelikult teistele ostjatele ära müüdud. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et 05.06.2025 on registreeritud kinnistamisavaldus nr XXX seoses notari E. P. tehinguga. Kostja 1 eksitas hagejat eesmärgiga vältida hageja raha tagastamist.
6.Kostjad tegutsesid kinnistu ja hoonestusõiguse võõrandamisel ühiselt. Kostjad olid abielus, kinnistu ja hoonestusõigus kuulusid vastavalt abieluvaralepingule kostjate ühisomandisse. Vastavat asjaolu kinnitasid kostjad lepingu projektis ja see on nähtav kinnistusraamatust. Selle üle pooled ei vaidle. Hagejaga koordineeris müügiprotsessi kostja 1, kuid mõlemad kostjad olid osalised müügiprotsessis. Kostja 1 kinnitas kirjavahetuses, et kostja 2 osales aktiivselt müügiprotsessis ning kinnistu ja hoonestusõiguse müük toimus kostjate koostöös. Müüjatele kui ühisomanikele tehtud ettemaks oli osa müüjatele ühiselt tasumisele kuuluvast müügihinnast ja seega on neil mõlemal ettemakse tagastamise kohustus.
7.Kostjad ei kavatse ettemaksu tagastada. Kuivõrd kostjad keeldusid ettemaksu tagastamast, pöördus hageja advokaadi poole. 09.06.2025 nõudekirjaga nõudis hageja esindaja ettemaksu tagastamist. Kuid ka pärast 09.06.2025 nõudekirja saatmist ning õigusliku olukorra selgitamist ei ole kostjad ettemaksu tagastanud.
8.Hageja nõuab alusetult saadud 25 000 euro tagastamist. Hageja viitas VÕS § 1028 lõikele 1. Kostjad on alusetult rikastunud, kuna hageja tasus osa müügihinnast ettemaksena, kuid hagejale kinnistut ja hoonestusõigust ei võõrandatud. Ettemaks on VÕS § 208 lg 1 mõttes osaline ostuhinna ette tasumine, st hageja sooritus seisnes ettemaksu kui tulevase kohustuse täitmises. Kuna lepingut ei sõlmitud, siis ettemaksu ulatuses on kostjad hageja arvelt alusetult rikastunud.
9.Kostjatel ei ole õigust keelduda ettemaksu tagastamisest. Kostja 1 asus kohtueelses kirjavahetuses seisukohale, et kuna leping jäi sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel, ei pea kostja 1 ettemaksu tagastama. See väide on alusetu nii õiguslikult kui sisuliselt. Pooled ei sõlminud ühtegi kokkulepet selle kohta, et ettemaksul oleks mingi tagatisfunktsioon. Õiguslikult ei ole oluline, mis põhjusel lepingu sõlmimiseni ei jõutud, oluline on, et hageja tasus ettemaksu ning hagejaga lepingut ei sõlmitud, mistõttu tuleb ettemaks hagejale tagastada. Samuti väitis kostja 1, et hageja on ettemaksu tagastamise nõudega hilinenud, kuna hageja ei nõudnud ettemaksu tagastamist telefonikõnedes, mille käigus oli juttu lepingu sõlmimisest. Sellised väited on alusetud ja õiguslikult mõttetud. Hageja nõudis ettemaksu tagastamist kohe, kui sai teada, et kostjad kavatsesid kinnisasjad müüa teistele ostjatele. Ühtlasi on hageja esitanud alusetult saadud tagastamise nõude seaduses toodud aegumistähtaja jooksul (TsÜS § 151 lg 1). 3
10.Kostjad on solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 järgi. Kostjate vastutus on solidaarne, kuna ostuhinna ettemaks tehti kostjate ühisomandis oleva vara omandamiseks ning kostjad tegutsesid müüjatena ühiselt. Ühisomandisse kuuluva kinnistu müümisel tuleb lähtuda eeldusest, et ettemaks tasuti müüjatele ühiselt ja müüjad tegutsesid ühiselt. Hageja tasus ettemaksu küll kostja 1 pangakontole, kui ühele solidaarvõlausaldajale (VÕS § 73 lg 2), kuid hageja täitis seeläbi kohustust mõlemale müüjale ühiselt. Kohtueelselt kinnitas kostja 1 kirjavahetuses, et kostja 2 osales aktiivselt müügiprotsessis ning kinnistu ja hoonestusõiguse müük toimus kostja 1 ja kostja 2 koostöös.
11.Hageja nõuab kostjatelt solidaarselt sissenõutavaks muutunud viivise tasumist. 09.06.2025 nõudekirjas viitas hageja, et arvestab alusetult saadud summalt viivist alates nõudekirja saatmisest, so alates 09.06.2025. VÕS § 113 lg 2 alusel võib alusetu rikastumise väljaandmise nõude puhul viivist arvestada ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest. Hageja teavitas nõudest 09.06.2025 nõudekirjas. Hiljemalt sellest hetkest oli kostjatele nõue teada. Viivisemääraks on seadusjärgne viivisemäär. Hagejal on õigus nõuda hagiavalduse esitamiseks sissenõutavaks muutunud viivist hagi kuupäeva seisuga summas 216,68 eurot. Hageja nõuab viivist alusetult saadud 25 000 eurolt alates hagiavalduse esitamisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
12.Hageja nõuab kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist summas 767 eurot. Hagejal tekkis kohtueelselt vaidluse lahendamiseks õigusabikulusid summas 767 eurot. Hageja nõuab kulude hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. Kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128 lg 3 mõttes otsene varaline kahju. Hagejale osutas õigusteenust vandeadvokaat Toomas Vaher. Advokaadi kaasamine oli vajalik, kuna kostjad ei tagastanud ka pärast mitmeid meeldetuletusi sõnumivahetuses hagejale ettemaksu. Professionaalse õigusabi kaasamine oli vajalik olukorra kiiremaks lahendamiseks ning võimaliku kokkuleppe sõlmimiseks. Hageja on füüsiline isik, kelle jaoks ettemaks summas 25 000 eurot on märkimisväärne summa, mistõttu oli advokaadi kohtueelne kaasamine olukorra kiiremaks lahendamiseks vajalik. Hageja nõudis kahju summalt viivist alates hagiavalduse esitamisest.
13.24.10.2025 esitas hageja avalduse nõudes osaliseks loobumiseks 14 000 euro ulatuses. Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 11 000 eurot. Ebaõige ja tegelike asjaoludega vastuolus on kostja II peamine väide, et ta ei olnud ettemaksust teadlik. Alusetu on kostja I väide, et tal on tasaarvestatav vastunõue.
14.Kinnistu müügihinnaks müügikuulutuses oli märgitud 295 000 eurot. Hageja avaldas soovi elamu ostmiseks enda äriühingu kaudu. Kuna hageja äriühingule ei olnud veel laekunud sinna oodatud rahalisi vahendeid, siis 08.05.2025 tasus hageja füüsilise isikuna enda kontolt kostjatele kui müüjatele ettemaksu summas 25 000 eurot, mille kandis üle kostja I kontole tema instruktsioonide kohaselt. Kostja I tegutses vara müümise ettevalmistamisel mõlema kostja kui müüjate (ühisomanikud) eest ja nimel. 08.05.2025 e-kirjas kinnitas kostja I, et ettemaksu tasumisel müüakse kinnistu hagejale. Seda lubadust kostja I ei pidanud. Mingit broneerimis- ega käsiraha- ega eellepingut hagejaga ei sõlmitud.
15.Tehingu finantseerimine venis hagejast mitteolenevatel asjaoludel panga tõttu, kes kontrollis välispangast hageja äriühingule laekunud vahendeid, mistõttu ei olnud neid kantud hageja äriühingu kontole. Hageja hoidis kostjat I kursis ja probleem on tänaseks lahendatud, kuid kostjad müüsid enne raha vabanemist kinnistu ära teisele ostjale. Kostja I ei teinud kohtueelselt mingeid etteheiteid selle kohta, et hageja oleks pahas usus läbirääkimised katkestanud.
16.Müüdav vara oli kostjate kui endiste abikaasade ühisomand ning kostjate omavahelise kokkuleppe kohaselt tegeles müügiprotsessiga kostja I. 09.05.2025 saatis kostja I kostjale II tehingusummade jaotuse ning palus selles osas kostjalt II kinnitust. Müügihind kujunes kostjate koostöös. Kostja I kinnitas hageja esindajale, et müügiprotsessis osalised kostjad omavahel kooskõlastatult. 15.05.2025 ja 4
16.05.2025 sõnumitega hoidis kostja I hagejat kursis, kas ja millal kostjale II müügitehingu sõlmimine sobib. 09.06.2025 kinnitas kostja I hageja esindajale, et müügiprotsess toimus kostjate vahel kooskõlastatult. Kostjate omavahel kooskõlastatud tegevust tõendab hageja selja taga sõlmitud broneerimisleping teise ostjaga. Eeltoodust tuleneb, et ettemaks oli tasutud kostjatele kui ühisomanikest müüjatele eesmärgiga osta nende ühisvara, mitte pelgalt kostjale I, kuigi tehniliselt toimus ülekanne kostjate valikul kostja I kontole.
17.12.05.2025 edastas notar hagejale, kostjatele ja maaklerile Kristjan Penjamile lepingu projekti. Notari lepinguprojektis fikseeritud hind vastas müügikuulutuses soovitud hinnale (295 000 eurot), kuid leping ei olnud muude tingimuste osas lõplik, näiteks oli lahtine müügihinna jaotus kostjate vahel ja sisse olid viimata täpsustused, sh fikseerimata ettemaksu tasumine. Tehingu sõlmimine lükkus edasi. 20.05.2025 toimus hageja ja kostja I telefonikõne. Kostja I tugineb ainult sellele telefonikõnele, milles väidetavalt andis hageja loa müüa kinnistu teisele ostjale. Hageja ei kinnita sellist kõne sisu. Hageja väidab, et kostja I ühepoolselt teavitas kavatsusest otsida teist ostjat, mitte ei küsinud selleks hageja nõusolekut, jättes ütlemata, et tegelikult on tal teine ostja juba olemas.
18.22.05.2025 sõlmisid kostjad uue ostjaga broneerimislepingu müügihinnaga 308 000 eurot. Broneerimislepingu pooleks olid kostjad, CP Invest OÜ (maaklerifirma) ja uus ostja. Broneerimislepingu kohaselt tasus uus ostja 4000 eurot broneerimistasu maaklerfirmale. Maaklerifirma ja kostjad nõustusid mitte pakkuma kinnistut teistele klienditele. Hagejat uue ostjaga broneerimislepingu sõlmimisest ei teavitatud. Hageja sai hagejaga kavandatud tehingu katkijäämisest teada alles juuni alguses.
19.05.06.2025 on registreeritud kinnistamisavaldus nr XXX seoses notar E. P. tehinguga nr XXX. Leping sõlmiti ostjaga eelduslikult päev või paar päeva enne kinnistamisavalduse edastamist. Hagejat kinnistu müümisest ei teavitatud. Kostja I varjas, et hagejaga tehingut tegelikult sõlmida ei saa, kuna uue ostajaga oli tehing juba sõlmitud. Kohtueelselt uuris hageja kostjalt I mitmeid kordi, kas kostjad on kinnistu müünud teisele ostjale. Sõnumivahetuses kostja I keerutas vastustes. Alles 06.06.2025 teatas kostja I, et ta on otsustanud edasi liikuda teise ostjaga. Kostja I jättis avaldamata, et tegelikult oli tehing uue ostjaga juba sõlmitud.
20.06.06.2025 ja mitme järgneva sõnumiga palus hageja kostjalt 25 000 euro ettemaksu tagastamist, kuna hageja sai aru, et kostjad otsustasid vara müüa teisele ostjale. Kostja I hakkas saatma üldsõnalisi vastuseid, ilmse sooviga ettemaksu tagastamisest kõrvale hoida. Sellest, et hageja ja kostjad oleksid väidetavalt sõlminud broneerimislepingu ja ettemaksu kas sellel või muul ettekäändel ei tulegi tagastada, sõnumivahetuses juttu ei olnud.
21.Kuna kostjad ei maksnud ettemaksu tagasi, esitas hageja hagi kohtule koos hagi tagamise taotlusega. Pärast hagi esitamist tegi kostja I ettepaneku, et hageja loobuks 11 000 euro osas tagasinõudest, kuid ei tasunud siiski 14 000 eurot, mille tagastamiskohustuse osas vaidlus puudub. Hageja keeldus ettepanekust loobuda 11 000 euro ulatuses tagasinõudest. 30.09.2025 vastuses eksitab kostja I kohut väites, et ettepanek tehti enne hagi esitamist.
22.Kostja I võttis osaliselt hagi õigeks 14 000 euro ulatuses, jättes selle siiski hagejale tagastamata. Kostja I ei põhjenda, miks ta vähemalt selles osas ei ole hageja tasutud ettemaksu tagastanud. 13.10.2025 nõudis hageja kostjalt I, et viimane tasuks ettemaksu vähemalt osas, milles ta võttis hagi õigeks, s.o summas 14 000 eurot. 16.10.2025 saatis hageja esindaja korduva meeldetuletuse maksmiseks. 17.10.2025 tasus kostja I hagejale 14 000 eurot. 5
23.Kuna kostja I tasus 14 000 eurot, loobus hageja nõudest antud summas. Hageja nõuab kostjatelt edaspidi jätkuvalt solidaarselt 11 000 euro tasumist ehk seni tagastamata ettemaksu tagastamist ja kõrvalkulusid. Lepingueelsed läbirääkimised ei välista alusetu rikastumise nõuet. Kostja I on õiguskirjandusele tuginedes püstitanud argumendi, et alusetu rikastumise sätted on oma olemuselt subsidiaarsed, st neid kohaldatakse siis, kui pooltevahelist suhet ei reguleeri mõni spetvgsiifilisem normistik. Hageja sellega ei nõustu.
24.Ei eksisteeri ühtegi normi, mis välistaks alusetu rikastumise nõude esitamise olukorras, kus tehingu sõlmimiseni ei jõuta. VÕS § 1028 lg 1 põhiliseks kohaldamisalaks ongi olukord, kus lepingu sõlmimise eesmärgil on ettemaksu tasutud, kuid tehinguni ei jõuta. Hageja ei ole esitanud kahjunõuet lepingueelse vastutuse põhimõtte alusel, mistõttu ei oma tähtsust kostja I selgitused hageja väidetavast pahausksusest. Ühtlasi ei saa alusetu rikastumise nõue põhimõtteliselt olla VÕS § 14 suhtes teisejärguline, kuna normid reguleerivad erinevaid olukordi. VÕS § 14 alusel on hüvitatav usalduskahju, samas kui hageja ettemaksu tagastamist saabki nõuda alusetu rikastumise normi alusel.
25.Hageja rõhutas, et summa tasuti ettemaksuna ning pooled broneerimislepingut ei sõlminud. Kostjate väide, et 25 000 eurot tasuti broneerimistasuna, on paljasõnaline. Broneerimislepingut hagejaga ei sõlmitud ning broneerimistasu temalt ei nõutud. Kostja I õigeksvõtt kinnitab, et hageja tasus müügihinna ettemaksuna. Kuigi kostja I väidab tagantjärgi, et poolte vahel sõlmiti broneerimisleping, kinnitab hagi õigeksvõtt, et hagejal on alusetu rikastumise nõue. Kui hageja oleks maksnud ettemaksu broneerimistasuna, ei oleks kostja I olnud põhjust seda nõuet õigeks võtta. Kostja I viitab ise, et ostusoovi tõsiduse ja tehingu toimumise kindlustamiseks kandis hageja 08.05.2025 kostja 1 pangakontole ettemaksu 25 000 eurot. Kostja I kinnitusest nähtub, et tegemist on ettemaksuga. Väide, et tegu on broneerimise tasuga, on juristide väljamõeldis. Kostja kinnitas 08.05.2025 e-kirjas, et kui hageja tasub ettemaksu, siis müüakse kinnistu hagejale.
26.Poolte vahel puudus kokkulepe, et tehingu nurjumisel oleks kaotab hageja õiguse oma rahale, mis on ettemaksuna müüjale tasutud. Kostja II esitatud broneerimisleping kinnitab, et hageja tasus ettemaksu. Hageja tasutud ettemaks oli märkimisväärne ehk 25 000 eurot 295 000 euro suuruse tehinguhinna juures, mis viitab sellele, et summat ei makstud broneerimistasuna. Praktikas ei ole broneerimistasud nii suured. Seda kinnitab ka kostja II tõendina esitatud broneerimisleping, kus broneerimistasu oli 5x väiksem tehingu müügihinnast, broneerimistasuks oli ainult 4000 eurot.
27.Hagejale saadetud kinnistu müügilepingu projekt sisaldab maakleritasu 8 700 euro tasumist CP Invest OÜ kontole. Sama maakleriga sõlmisid kostjad broneerimislepingu kinnistu tegeliku ostja K. K.. Broneerimislepingu kohaselt pidi uus ostja tasuma maaklerile broneerimistasu, mis pidi lepingu katkijäämisel maaklerile jääma. Kui kostjatel oleks olnud sooviks hagejaga sõlmida broneerimisleping, oleks see ilmselt sõlmitud samamoodi kolmepoolselt koos maakleriga. Kohtueelne e-kirjade vahetus tõendab broneerimislepingu puudumist.
28.Broneerimislepingu välistab ka kostja I väidetav tasaarvestusele suunatud nõue, mis põhinevat hoopis kahju tekitamisel. Kostjal I ei ole tasaarvestatavat nõuet, kuna hageja ei katkestanud pahauskselt läbirääkimisi. Tasaarvestatav on ainult reaalselt olemasolev nõue (VÕS 97 lg 1). Tehing jäi katki põhjusel, et kostjad müüsid kinnistu kolmandale isikule, mitte hagejast tingitud põhjustel. Hageja ei pidanud kordagi läbirääkimisi eesmärgiga lepingut mitte sõlmida ega käitunud muul viisil vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja soovis hoone osta ja sinna elama kolida. Vastupidist ei ole kostja I tõendanud.
29.Hagejal oli mõjuv põhjus viivituseks, kuna ostja raha oli kinni pangapoolse taustauuringu tõttu. Hageja ei katkestanud läbirääkimisi, vaid seda tegid kostjad, kes soovisid kinnistu müüa teisele ostjale. 6
Kostja I ei ole tõendanud, kuidas hagejaga tehingu ärajäämine tekitas talle kahju. Samuti pole tõendatud, et eksisteeris ostja, kes oleks tehingu sõlminud kõrgema hinnaga 320 000 eurot. Hageja lähtus hinnast 295 000 eurot ja oli valmis selle tasuma. Ilmselt tegelikult sellist ostjat ei olnud, kuna kinnistu müügikuulutuses oli hinnaks märgitud 295 000 eurot. Samas suurusjärgus müügihind oli märgitud hagejale saadetud notariaalse ostu-müügilepingu projektis. Juunis 2025 saadetud sõnumites ei tuginenud kostja I sellele, et ettemaksu tagastamisest keeldumise põhjuseks oleks väidetav kahjunõue.
30.Kostjad on solidaarvõlgnikud, sest nad tegutsesid müügiprotsessis kooskõlastatult ja ühiselt. Kostja I ja kostja II olid abielus, kinnistu ja hoonestusõigus kuulusid vastavalt abieluvaralepingule kostjate ühisomandisse. Selle üle vaidlus puudub. Kostja I koordineeris müügiprotsessi, mõlemad kostjad osalesid müügiprotsessis. Müüjatele kui ühisomanikele tehtud ettemaks oli osa müüjatele ühiselt tasumisele kuuluvast müügihinnast.
31.Kostja I kinnitas hagejale, et kostjad on ühiselt tegutsenud, et kostja II osales aktiivselt müügiprotsessis ning kinnistu ja hoonestusõiguse müük toimus kostja I ja kostja II koostöös. Kostja I informeeris hagejat jooksvalt sellest, kas kostjale II tehingu sõlmimise kuupäevad sobivad. Müügihinna jaotuse üle arutasid kostjad samuti ühiselt ning sellel teemal toimus enne tehingut hagejaga kirjavahetus. See tähendab, et mõlemad kostjad olid kursis tehingu sõlmimisega. Ühiselt ja kooskõlastatult sõlmisid kostjad ka broneerimislepingu uue ostjaga ning on tõendatud, et kostjad jagasid omavahel müügihinnast saadud tulemit.
32.Hageja nõude olemasolu ei sõltu sellest, kas kostjad on teineteist piisavalt informeerinud. Hageja pidas läbirääkimisi kostjaga I, kuid kogu tehinguprotsessi vältel oli arusaam, et ettemaks tasutakse mõlemale kostjale. See, kuidas kostjad hiljem summa omavahel jaotasid, ei välista, et mõlemad said kasu ühisomandisse kuuluva kinnistu müügihinna avansilisest tasumisest. Kostja I käitumine tehingu sõlmimisel andis hagejale aluse arvata, et ettemaks tasutakse ühiselt kostjate ühisvarasse kuuluva kinnistu omandamiseks (TsÜS § 118 lg 2). Seadus lähtub sellest, et abikaasad tegutsevad ühisvaraga seotud tehingutes ühiselt (PKS § 29 lg 1, PKS § 29 lg 3).
33.Asjaolu, et kostja I ei kasutanud sõnumites „meie“ vormi ei muuda asjaolu, et ettemaks tasuti mõlemale kostjale. Notari lepingu projektis ja notari e-kirjas ei olnud ettemaksule viidatud, kuid see ei tähenda ettemaksu puudumist, vaid seda, et vastavat asjaolu ei olnud veel jõutud lepinguprojektis kajastada. Lepinguprojekt ei olnud lõplik.
34.Kuigi hageja loobus osaliselt nõudest, rahuldas kostja selle alles pärast hagi osalist omaksvõttu ja sellele järgnenud mitut nõudekirja. Hageja palus sellega menetluskulude jaotusel arvestada. Hagejal ei olnud võimalik ilma hagi esitamata nõuet rahuldatud saada. Kostja I oli vaidluse kohtuvälise lahendamise suhtes tõrges ja kompromissist olid pooled väga kaugel. Kompromissi pakkus kostja I pärast hagiavalduse esitamist 23.07.2025, kuid ei tasunud viivitamatult ka seda osa nõudest, millele tal tegelikult vastuväiteid ei olnud.
35.Menetluskuludena palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista 10 943,26 eurot. Hageja tasus riigilõivuna 1400 eurot, õigusteenuse tasuna 7686,50 eurot ilma käibemaksuta ja 9531,26 eurot koos käibemaksuga. Kinnistusraamatu päringute kulu oli 12 eurot. Õigusabi osutati hagejale kokku 42,50 tundi. Vandeadvokaat Toomas Vaheri tunnitasu oli 295 eurot ja Christina Kiige tasu 130 eurot. Juristi töö on omistatav hagejat esindanud vandeadvokaadile ja võimaldas teenust osutada efektiivsemalt ning madalamate kuludega. Hageja sai teenust keskmise tunnitasuga 180,85 eurot. Hageja palus kostjatelt välja mõista ka viivise menetluskuludelt. 7
KOSTJATE VASTUVÄITED
Kostja 1 vastuväited
36.Kostja 1 võttis hagi õigeks summas 14 000 eurot ning vaidles ülejäänud osas ehk 11 000 euro osas nõudele vastu. Kostjad ja hageja pidasid 2025. aasta kevadel läbirääkimisi kostjatele ühisomandina kuulunud kinnistu ja hoonestusõiguse aadressil XXX müümiseks hagejale. Läbirääkimised olid jõudnud faasi, kus pooled leppisid kokku notariaalse tehingu aja. Ostusoovi tõsiduse ja tehingu toimumise kindlustamiseks kandis hageja 08.05.2025 kostja 1 pangakontole ettemaksu summas 25 000 eurot. See makse oli hageja selge kinnitus oma kohustuste täitmise valmidusest. Selle kinnituse alusel loobusid kostjad läbirääkimistest teise potentsiaalse ostjaga, kes oli teinud kõrgema ostupakkumine summas 320 000 eurot. Kostjal 1 on võimalik tõendada pakkumist maakleri ütlustega.
37.Hagejaga sõlmitud kokkulepet võib selle sisu järgi kvalifitseerida broneerimiskokkuleppena. Selle kokkuleppe eesmärk oli, et kostja 1 hoiduks teatud ajaperioodil kinnistu müügist kolmandatele isikutele. 25 000 eurot ei olnud pelgalt ettemaks, vaid tasu selle eest, et kostjad loobusid teistest pakkumistest. Kokku lepitud notari aeg tehingu sõlmimiseks jäi ära ainuüksi hagejast tuleneval põhjusel. Hageja ei suutnud täita rahalist kohustust ja tagada ostuhinna laekumist notari deposiitkontole.
38.20. mai 2025 telefonikõnes andis hageja kostjale 1 selgesõnalise loa müüa kinnistu edasi teistele ostjatele, kinnitades, et tal ei ole õigust kostjaid kinni hoida. Hageja ei esitanud selle vestluse käigus nõuet ettemaksu tagastamiseks, vaid jättis mulje, et aktsepteerib tehingu ärajäämist. Tuginedes hageja selgesõnalisele loobumisele ja suunisele, alustasid kostjad uuesti müügiprotsessiga. Kuna eelmine 320 000 euro suuruse pakkumise teinud huviline oli vahepeal loobunud, õnnestus kostjatel müüa kinnistu lõpuks hinnaga 309 000 eurot. Seega kandsid kostjad hageja pahauskse ja hoolimatu tegevuse tõttu otsest varalist kahju saamata jäänud tulu näol summas 11 000 eurot (320 000 - 309 000).
39.Alles pärast seda, kui kostja 1 teavitas hagejat otsusest müüa kinnistu teisele isikule, hakkas hageja esitama nõudeid ettemaksu tagastamiseks. Selline käitumine on pahauskne. Kostja 1 esitas hagejale 09.06.2025 e-kirjas vastuse. Kiri lükkab ümber hageja väite, et kostja 1 vältis raha tagastamist või käitus pahauskselt. Kostja selgitas oma seisukohti ja tegi konstruktiivse ettepaneku vaidluse lahendamiseks, millele hageja ei reageerinud. Kirjas selgitas kostja 1, miks ta pidas ettemaksu osalist kinnipidamist õigustatuks. Vaatamata sellele, et hageja tegevusest oli kostjatele tekkinud kahju, püüdis kostja 1 leida olukorrale mõistlikku ja kohtuvälist lahendust,. Hageja keeldus kompromissist. Lisaks tegi kostja 1 lepingulise esindaja kaudu 23. juulil 2025 hagejale kompromissettepaneku, millele hageja ei reageerinud.
40.Hageja tugineb ekslikult ja lihtsustatult alusetu rikastumise sätetele (VÕS § 1028), jättes arvestamata lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimiste faasi reguleerivad normid ja hea usu põhimõtte. Kostja 1 võttis hagi õigeks summas 14 000 eurot. Selle summa ulatuses pole poolte vahel vaidlust olnud. Kostja 1 pakkus hagejale kohtueelselt, et tagastab 14 000 eurot. Kostja 1 palub kohtul hagi kohest osalist õigeksvõttu arvestada menetluskulude väljamõistmisel. Kostja 1 ei ole andnud põhjust hagi esitamiseks, kuivõrd ta pakkus kohtueelselt kompromissi ning ootas sellele hageja vastust.
41.Kostjal 1 on õigus jätta hagejale tagastamata 11 000 eurot tulenevalt hageja lepingueelseid kohustusi rikkuvast käitumisest ja sellega kostjatele tekitatud kahjust. Pooltevaheline suhe allub VÕS § 14 regulatsioonile. VÕS § 1028 alusel nõude esitamiseks ei ole eeldused täidetud. Lepingueelsetest läbirääkimistest tekib VÕS § 14 alusel poolte vahel seadusest tulenev võlasuhe. Kostja 1 ei saanud 8
raha õiguslikus vaakumis, vaid see laekus kehtiva lepingueelse võlasuhte raames. Lepingueelsete läbirääkimiste katkemise tõttu tekkis kostjatele usalduskahju ehk poolte vahel lõppes üks ja tekkis teine võlasuhe.
42.Alusetu rikastumise instituudi eesmärk on heastada ebaõiglast vara üleminekut. Õiguskirjanduses on selgitatud, et tagastusnõue võib olla välistatud, kui soorituse teinud isik (hageja) põhjustas ise pahauskselt tulevase eesmärgi (lepingu sõlmimise) äralangemise. Müügileping jäi sõlmimata hagejast tuleneval põhjusel ehk tema ootamatust loobumisest tagada tehingu finantseerimine. Kostja 1 osutas hagejale teenuse, hoides kinnistut turult maas ja tagades talle ostueesõiguse. See teenus on täielikult osutatud. Broneerimistasu ei kuulu üldjuhul tagastamisele, kui tehing jääb ära ostjast tuleneval põhjusel. Seega ei saa rääkida kostja 1 alusetust rikastumisest, vaid tasu saamisest osutatud teenuse eest.
43.Hageja põhjustas lepingu sõlmimise eesmärgi äralangemise. Hea usu põhimõttega on vastuolus lubada poolel, kes ise oma kohustusi rikkudes tehingu nurjab, kasutada õiguskaitsevahendit, mis on mõeldud heauskse poole kaitsmiseks. Läbirääkimiste katkemine ja sellest tulenev kahju on reguleeritud VÕS §-s 14. Kuna alusetu rikastumise sätted ei ole kohaldatavad, tuleb olukorda hinnata VÕS § 14 valguses. Hageja rikkumise otseseks tagajärjeks oli kostjatele tekkinud usalduskahju kaotatud võimaluse näol. Tuginedes hageja loodud põhjendatud usaldusele, loobusid kostjad teisest reaalsest ja kõrgemast pakkumisest summas 320 000 eurot. Hageja tegevuse tõttu müüsid kostjad kinnistu lõpuks 309 000 euro eest. Kostjate otsene ja hageja tegevusega põhjuslikus seoses olev kahju on 11 000 eurot.
44.Kostja 1 tugineb õigusele jätta 11 000 eurot tagastamata tasaarvestuse vastuväitega. Kostjatel on hageja vastu VÕS § 14 alusel kehtiv ja sissenõutav kahju hüvitamise nõue summas 11 000 eurot. Seetõttu puudub hagejal õiguslik alus nõuda kostjalt 1 enamat kui 14 000 eurot. Hageja väidab, et kuna notariaalset lepingut ei sõlmitud, on kostjad saanud 25 000 eurot ilma õigusliku aluseta. See käsitlus on pealiskaudne ja eirab olukorra tegelikku sisu. Isegi kui kohus ei käsitleks makset broneerimistasuna, tuleb vaidlus lahendada lepingueelse vastutuse sätete alusel. Hageja rikkus pahauskselt oma lepingueelseid kohustusi, tekitades kostjatele otsese varalise kahju.
45.Kostja 1 viitas VÕS § 14 lõikele 3. Hüvitatavaks kahjuks on sellisel juhul nn negatiivne kahju ehk usalduskahju. See tähendab, et kahjustatud isik tuleb asetada olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui ta poleks kahju tekitanud läbirääkimistele tuginenud. Hageja pahausksete läbirääkimiste tulemusel said kostjad kinnistu eest lõpuks 309 000 eurot. Seega on kostjate otsene kahju 11 000 eurot. Kostjatele tekkinud kahju on usalduskahju.
46.Kostjad rõhutasid hagejale, et müügiga on kiire. Kostjad loobusid teisest pakkumisest, tuginedes hageja loodud põhjendatud usaldusele, mille kinnituseks oli 25 000 euro suurune ettemaks. Pärast hageja rikkumist õnnestus kostjatel kinnistu müüa vaid hinnaga 309 000 eurot. Kostjate kahjunõude eeldused on täidetud. Hageja pidi kinnisvaratehingusse astudes ja ettemaksu tehes ette nägema, et tema tegevus (kindla ostusoovi kinnitamine) paneb müüjad olukorda, kus nad loobuvad teistest pakkumistest.
47.Kuna hageja on esitanud nõude solidaarselt mõlema kostja vastu, on kostjal 1 VÕS § 197 lg 1 alusel õigus esitada tasaarvestuse vastuväide, tuginedes kostjate ühisele vastunõudele. Tasaarvestuse tulemusena oleks hageja maksimaalne võimalik nõue 14 000 eurot. Hageja kohtueelsetest õigusabikuludest tulenevat nõuet pidas kostja 1 alusetuks. Hageja rikkus ise kohustusi ja põhjustas vaidluse. 9
48.02.04.2026 seisukohas leidis kostja 1 jätkuvalt, et ta ei andnud põhjust hagi esitamiseks. TsMS § 168 lg 6 kohaldamiseks peab olema täidetud kaks eeldust: esiteks peab kostja võtma hagi kohe õigeks ja teiseks ei tohi ta olla andnud põhjust hagi esitamiseks. Esimene eeldus on vaieldamatult täidetud, sest kostja I võttis hagi 14 000 euro ulatuses õigeks hagivastuses. Teise eelduse osas ei ole hagi esitamine hagejale etteheidetav vaid piiratud erijuhtudel, eelkõige siis, kui poolte õigussuhe on olemuselt selline, et seda ei saa reguleerida kohtuvälise kokkuleppega. Käesolevas asjas on poolte õigussuhteks rahalise ettemaksu tagastusnõue. Tegemist on olemuslikult täielikult ja vabalt kohtuväliselt reguleeritava ja lahendatava varalise vaidlusega, mille osas kohtuvälise kokkuleppe sõlmimiseks puudusid igasugused õiguslikud takistused. Kostja I esitas just kohtuvälise kokkuleppe saavutamiseks hagejale ettepaneku, mis näitab tema valmisolekut 14 000 euro tasumiseks. Kostja 1 ei ole keeldunud selle summa tagastamisest, vaid ta tahtis vaidlust lahendada terviklikult. Hageja kohtusse pöördumine oli välditav.
49.Hageja rikkus otseselt VÕS § 14 lõigetest 1 ja 3 tulenevaid lepingueelseid kohustusi, samuti tuleneb hageja vastutus tühisest eellepingust. Kohtu esialgne hinnang, nagu eeldaks VÕS § 14 lg 3 mõttes pahausksus tingimata tahtlikku ja eesmärgipärast tegevust teise poole kahjustamiseks, on kostja I hinnangul lepingueelse vastutuse kontekstis liialt kitsas. Lepingueelses faasis on pahausksuse definitsioon oluliselt laiem. Hageja sisenes läbirääkimistesse, kinnitas oma ostusoovi ja tasus märkimisväärse summa eesmärgiga välistada kinnistu müük teistele huvilistele. Kostja I oli hagejat teavitanud, et tal on ootel teine ostja. Samal ajal jättis hageja kostja I teavitamata, et tal puudus tegelikkuses ostuks vajalik finantseering, kuivõrd pank hoidis hageja raha kinni seoses rahapesukahtlustuse kontrolliga. See on VÕS § 14 lg 1 tõekohustuse ja teavitamiskohustuse rikkumine.
50.Läbirääkimiste katkestamine on pahauskne, kui see toimub ilma mõjuva põhjuseta pärast seda, kui teises pooles on tekitatud usaldus lepingu sõlmimise vastu. Hageja isiklik suutmatus finantseeringut kaasata ei ole kostja I suhtes mõjuv põhjus läbirääkimiste katkestamiseks, vaid hageja enda risk, mille realiseerumine teeb tema läbirääkimiste katkestamise VÕS § 14 lg 3 mõttes pahauskseks. Alternatiivselt ja täiendavalt toetub kostja I kahjunõue VÕS § 33 ja VÕS § 15 sätetele. Kostja I andis e-kirja teel kinnituse, et ettemaksu tasumisel müüakse maja hagejale, millele järgnes hagejalt 25 000 euro ülekandmine. Poolte vahel 08.05.2025 saavutatud kokkulepe kujutab endast õiguslikult kinnisasja müügi eellepingut VÕS § 33 lg 1 tähenduses, mitte lihtsalt broneerimislepingut.
51.Tasutud 25 000 eurot moodustab ligikaudu 10% kinnistu koguväärtusest. Nii suur summa ei ole käsitatav tavapärase broneerimistasuna, vaid tegemist oli juba eellepinguga, millega pooled sidusid end kinnisasja müügiga. VÕS § 33 lg 2 sätestab, et eelleping peab olema sõlmitud samas vormis kui põhileping. Tulenevalt AÕS § 119 lg-st 1 on pooltevaheline suuline või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sõlmitud eelleping seaduses sätestatud notariaalse vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. VÕS § 15 lg 1 sätestab erikoosseisu kahju hüvitamiseks juhuks, kui leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Selle sätte kohaselt tuleb hüvitada teisele poolele kahju, mis tekkis seetõttu, et teine pool uskus lepingu kehtivusse.
52.Hageja oli tehingu algatajaks. Ta soovis kinnistut osta, tegi ülekande ja kohustus korraldama asjad nii, et minnakse notarisse põhilepingut sõlmima. Kostja I uskus hageja loodud olukorras kokkuleppe siduvusse. Seega kuulub kostjale I tekkinud usalduskahju saamata jäänud tuluna hüvitamisele VÕS § 15 lg 1 alusel. Kostja I kahjunõuet ei välista isegi asjaolu, kui ta pidi kinnisvaratehingute vorminõudest teadlik olema (VÕS § 15 lg 4). Hagejale kui tühise eellepingu sõlmimist initsieerinud ja usaldust loonud poolele ei anna vabandust asjaolu, et ka kostja I oleks pidanud notariaalsest vorminõudest teadma. 10
53.Kostja I ei lõpetanud läbirääkimisi teise ostjaga, kes oli teinud pakkumise 320 000 eurole enne hagejaga kokkuleppe saavutamist ega temalt tagatise saamist. Teisest ostjast loobumine oli otseses ning vahetus seoses hageja antud lubaduse ja 25 000 euro tasumisega. Fakte kinnitab poolte vaheline 08.05.2025 e-kirjavahetus. Hageja küsis: "Kas sa palun saaksid kinnitada, et peale 25 000.- eurost ülekannet sinu kontole, lähed sa minuga edasi XXX ostutehinguga ning müüd maja mulle." Kostja I vastas: "Jaa, kinnitan, et peale ülekande saamist minu kontole, lähen sinuga edasi XXX ostutehinguga, müües maja sulle."
54.Kirjavahetusest nähtub, et kostja I otsus siduda end hagejaga ning loobuda 320 000 euro suurusest alternatiivsest ostupakkumisest sündis ainult hageja antud kindla lubaduse ja ettemaksu tasumise tõttu. Ilma hageja veenmise ja ülekandeta ei oleks kostja I varasemast ostjast loobunud. Seega on hageja pahauskne käitumine kostjale I tekkinud kahju vajalikuks ja vältimatuks põhjuseks.
55.Hageja jaoks pidi olema lepingu sõlmimise ja ettemaksu tegemise hetkel ilmselgelt ettenähtav, et kui ta nõuab vara broneerimist, tähendab see kostja I jaoks teistest turul olevatest pakkumistest loobumist. Iga mõistlik isik saab aru, et tehingu katki jätmise korral võib kinnisvara väärtus vahepeal muutuda või alternatiivsed ostjad turult kaduda, tekitades seeläbi otsese varalise kahju.
56.Menetluskuludena palus kostja I hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulud 3968 eurot koos käibemaksuga. Kostja esindaja tunnitasu on 200 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja I palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
57.Hageja menetluskuludele vaidles kostja I vastu. Juristi Christina Kiige kulud tuleb kindlaks määramata jätta. Asjaolu, et jurist on advokaadibüroo vahendusel osutanud kliendile teenust, on otsene AdvS § 40 lg-s 3 sätestatud keelu rikkumine. Seadusvastaselt osutatud teenuse kulud ei saa olla TsMS § 175 lg 1 tähenduses vajalikud ega põhjendatud. Teiseks puudus tal tõendatud esindusõigus ja kvalifikatsioon.
58.Hageja lepingulise esindaja tunnitasu on ebamõistlik. Hageja taotleb lepingulise esindaja tunnitasu hüvitamist määras 295 eurot tunnis. Taotletav 295 eurot tunnis ületab praktikas aktsepteeritud piirmäärasid ligi 1,5-kordselt, olemata põhjendatud asja keerukusega. Hageja lepingulise esindaja menetluskulude kogusumma (ca 9 500 eurot) moodustab ligi 86% nõude põhiosast. Menetlus on siinse dokumendi esitamise seisuga kestnud vaevu 10 kuud ja selle aja jooksul on hageja esitanud 2 arvestatava mahuga menetlusdokumenti, hagiavaldus sisse arvatud. Kostja I pidas põhjendatud tunnitasuks 200 eurot.
59.Hageja lepingulisel esindajal kulus hagiavalduse koostamiseks 4,5 tundi. See ajakulu on üle paisutatud. Alusetu rikastumise nõue on iseloomult standardne ega sisalda erakordset keerukust. Esindaja oli juba esitanud kohtueelse nõudekirja. Mõistlik ajakulu on maksimaalselt 3 tundi. Kostjate vastuste analüüsimise ajakulu 5,7 tundi on ebamõistlik. Osaline hagist loobumine on protsessuaalselt lihtne ja lühike tahteavaldus,. Kostjate vastuväited ei sisaldanud uudseid ega komplitseeritud õigusküsimusi. Põhjendatud aeg on 1,5 tundi.
60.Ebavajalik on ajakulu 2 tundi seoses hagi õigeksvõtuga ja kommunikatsiooniga. Põhjendatud ajakulu ei ole tehnilise kommunikatsioon ja toimiku kontroll. Toimiku formaalne kontrollimine etoimiku süsteemis või kliendile menetluse seisu lühike edastamine kujutab endast minimaalset õigusteenust TsMS § 175 lg 1 tähenduses. Igale sellisele toimingule kulub maksimaalselt 10 minutit. Juristi ajakuluga 29,4 tundi seonduv kulu tuleb jätta täielikult rahuldamata. Vandeadvokaat Toomas Vaheri osutatud õigusteenuse ajakulu 13,1 tundi tuleb TsMS § 175 lg 1 alusel vähendada 8,5 tunni võrra. Hageja esindaja objektiivselt vajalik ja proportsionaalne ajakulu on maksimaalselt 4,6 tundi. 11
Kostja 2 vastuväited
61.Kostja 2 leidis, et ta ei ole hageja ja kostja 1 sõlmitud kokkuleppe osapool. Kostja 2 ei osalenud läbirääkimistes. Hageja ja kostja 2 ei ole kordagi kohtunud. Kokkuleppe läbirääkimistes kostja 2 ei osalenud. Kostja 2 ei ole pidanud hagejaga suulisi läbirääkimisi 08.05.2025 kostja I kontole ülekantud tasu osas. Kostja 2 kohtus hagejaga esimest korda 14.05.2025 notaris, mil pidi toimuma ärajäänud tehing. Kostja 2 ei saa tõendada negatiivset asjaolu ehk seda, et hageja ei ole talle tuttav isik. Hagejal tuleb tõendada, et hageja on enne 14.05.2025 kostjaga 2 kohtunud ning temaga läbirääkimisi pidanud. Hageja ja kostja 2 ei ole kordagi omavahel telefonis suhelnud. Kostja 2 ei ole hagejaga vahetanud ka kirjalikke sõnumeid. Ka hageja on olnud arusaamisel, et kokkulepe on sõlmitud vaid kostjaga I, mis nähtub sõnumites kasutatud väljenditest.
62.Kostjate abielu lahutati XXX ning kostja 1 ei ole sõlminud kokkulepet kostja 2 nimel. Kostja 1 on sõlminud kokkuleppe ainult enda nimel. Kostjal 1 ei olnud õigust kostjat 2 esindada. Kostja 2 sai hageja ja kostja 1 kokkuleppest teada alles kohtumenetluse käigus. Kostja 2 teadlikkust ei tõenda kostja 1 e-kiri hagejale. E-kiri tõendab, et kostja 2 oli nõus maja müügiga ning oli valmis sõlmima tehingu notari juures 14.05.2025. Nõusolek tehing sõlmida ei kinnita, et kostja 2 oli teadlik sellele eelnevalt hageja ja kostja 1 vahel sõlmitud kokkuleppest. Notari koostatud lepingu projektis puuduvad igasugused viited ettemaksu tasumise kohta. Ka notari e-kirjas, millega leping kostjale 2 saadeti, ei ole ettemaksu tasumist mainitud.
63.Kostja 1 ei ole kokkuleppe olemasolu ega selle sisu kostjale 2 avaldanud. Enne 14.05.2025 toimuma pidanud notari tehingut, mida organiseeris kostja 1, edastas ta 09.05.2025 e-kirjaga kostjale 2 ettepaneku, kuidas müügist saadud summa jagada. E-kirjas toodud müügisumma kattub notari koostatud lepingu projekti p-s 3.1 toodud müügisummaga. Müügisummast on maha arvestatud laenujääk ja notaritasu, mis kattuvad samuti notari koostatud lepingu projekti p-des 3.2.1 ja 3.2.4 toodud summadega. Kostja 1 ei avaldanud kostjale 2, et hageja oli eelmisel päeval 08.05.2025 kostjale 1 kandnud kinnistu ja hoonestusõiguse eest ettemaksuna 25 000 eurot. Notari ettevalmistud dokumendid ei kinnita, et hageja tasutud summa on kinnistu ja hoonestusõiguse eest tasutud ettemaks. Lepingus on kinnistu ja hoonestusõiguse ostjaks märgitud XXX OÜ. Hageja väitis hagiavalduses, et tasus 25 000 eurot, misjärel lubas kostja 1 müüa kinnistu hagejale.
64.05.08.2025 maksekorraldusest ei ole võimalik kokkuleppe sisu tuletada. Ülekande selgituseks on märgitud „vastavalt kokkuleppele“. Hageja ja kostja 1 vahelisest suhtlusest järeldub, et tegemist võis pigem olla broneerimistasuga. Poolte sõnumvahetust näib, et kostja 1 ja hageja vaheline kokkuleppe hõlmas tingimust, et kostja 1 ei müü kinnistut teatud ajaperioodil kolmandale isikule. Poolte sõnumivahetusest ei nähtu, et kostja 1 oleks lubanud kinnistu ja hoonestusõiguse müüa hagejale, vaid kostja 1 lubas kinnistut ja hoonestusõigust teatud ajaperioodil kolmandatele isikutele mitte müüa. Sama kinnitab notari ettevalmistatud lepingu projekt, milles ei ole viidatud ettemaksule. Kostja 1 keeldus summa tagastamisest põhjendusel, et tehing jäi ära. Tegemist on broneerimislepingule omase tingimusega, mille järgi broneerimistasu üldjuhul tagastamisele ei kuulu. Kui tehing toimub, siis broneerimistasu kas tagastatakse või arvatakse ostuhinnast maha.
65.Hageja ei saa nõuda kostja 1 kontole kantud summa tagastamist kostjalt 2, sest hageja ja kostja 2 vahel puudub võlasuhe. Hageja ja kostja 2 vahel puudub leping ja kostja 2 ei ole ka solidaarvõlgnik. Kostjale 1 kantud summa ei läinud ühisvara koosseisu. Vastavalt PKS § 31 p-le 3 on kostja 1 ja kostja 2 varaühisus lõppenud seisuga 18.02.2029, mil nad lahutasid. PKS § 25 järgi lähevad ühisomandisse vaid need esemed ja varalised õigused, mis on omandatud varaühisuse kestel. Notaritehingu 12
sõlmimisel ei oleks 08.05.2025 hageja kostjale 1 tasutud summa katnud kinnistu ja hoonestusõiguse ostuhinda. Hageja väitis hagiavalduses, et tasutud summa oli ostuhinna ettemaks kostjate ühisomandis oleva vara omandamiseks. Lepingu projektis sellele viide puudub. Kostja 1 ja hageja vaheline kokkulepe ei saanud tuua kaasa PKS § 29 lg 4 ja 37 lg 2 kohast solidaarkohustust kostjale 2, kuivõrd kostja 1 ei ole ühisvaraga PKS § 29 lg 1 kohast tehingut teinud.
66.Kostja 1 ja hageja ei saanud omavahelise kokkuleppega mingil viisil teha tehingut kinnisasja või hoonestusõiguse omandiõigusega (s.o ühisvaraga), sest vastavalt AÕS § 119 lg-le 1 ja § 242 lg-le 1 saab seesuguseid kokkuleppeid sõlmida vaid notariaalselt. Kui kokkulepet siiski pidada PKS § 29 lg 1 kohaseks tehinguks, on tegemist tühise tehinguga, mille kaudu on alusetult rikastunud vaid kostja 1.
67.Broneerimisleping ei too kaasa solidaarkohustust. Broneerimislepingu esemeks ei ole mitte kinnisasi või hoonestusõigus, vaid kohustus hoiduda teatud tegevusest. Broneerimistasu eesmärk on katta võimalikud kulud ja riskid, mis müügiga seotud tegevustest hoidumisega kaasnevad. Kuivõrd broneerimislepingu alusel ei tehta ühisvaraga PKS § 29 lg 1 mõttes tehingut, ei tekkinud broneerimisleping sõlmimisega kostjale 2 PKS § 29 lg 4 kohast solidaarkohustust. Kostja 2 ei välista, et hageja tasus kostjale 1 selle eest, et kostja 1 takistaks kinnisasja müüki kostja 2 leitud kolmandatele isikutele kõrgema hinna eest. Samal ajal oleks kostja 1 saanud kostja 2 eest varjatuna ise suuremat tasu.
68.Hageja ei ole kostja 2 solidaarkohustuse tekkimist veenvalt põhistanud. Hagiavalduses ei ole hageja toonud välja ühtegi faktilist asjaolu, millele tuginedes saab väita, et kostjad tegutsesid ühiselt. Hageja ei ole viidanud perekonnaseaduse sätetele, milliste alusel võiks solidaarkohustus tekkida, mõistes ilmselt, et nende sätete alusel solidaarkohustust tekkinud ei ole.
69.Kokkuleppe tühisuse tõttu on rikastunud kostja 1, mitte kostja 2. Hageja ja kostja 1 vaheline leping võib olla tühine nii PKS § 31 lg 1 alusel kui ka AÕS § 119 lg 1, § 242 lg 1, VÕS § 33 lg 2 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel. Hageja on 25 000 eurot andnud üle kostjale 1, kandes vastava summa 08.05.2025 kostja 1 kontole. Tagasinõude õigus ei laiene kostja 2 suhtes, sest üleantud raha ei ole läinud ühisvara kooseisu. Kostja 2 ei tea hageja ja kostja 1 vahel sõlmitud kokkuleppe sisu.
70.Kostja 1 on pidanud kokkulepet kehtivaks ning hageja ei ole hagiavalduse kokkuleppe tühisusele viidanud. Seega tuleb eeldada, et kokkuleppe kehtib. Hageja ja kostja 1 erimeelsus näib seisnevat pigem küsimuses, kas kokkuleppe järgi kuulus hageja tasutud summa tagastamisele olukorras, kus tehingut ei toimu. Kostja 2 hinnangul nähtub hageja ja kostja 1 vahelisest suhtlusest, et kokkuleppe ei hõlmanud hageja õigust nõuda 08.05.2025 summa tagastamist. Sõnumivahetuses ei viita hageja kordagi sellele, et nad oleksid kostjaga 1 leppinud raha tagastamise tingimustes kokku. Hageja ei viita kordagi kokkuleppest tulenevale kohustusele raha tagastada, kui tehingut hagejaga ei sõlmita. Kostja 2 peab seega võimalikuks, et hagejale ei tulene kokkuleppest õigust nõuda raha tagastamist.
71.Kui kokkulepe peaks olema tühine, kuulub summa tagastamisele. Isegi juhul, kui kostja 1 ja kostja 2 vastutavad ühisvaraga tehtud tehingute eest solidaarselt, ei vastuta kostja 2 selle eest, et hageja ja kostja 1 sõlmisid kinnistu hoonestusõiguse eelmüügilepingu vorminõuet rikkudes. Vorminõude rikkumise ja selle tagajärgede eest vastutab kostja 1, kes kokkuleppe hagejaga sõlmis.
72.Kahju hüvitamise nõue kostja 2 vastu tuleb jätta rahuldamata, sest kohtueelse nõudega hageja kostja 2 poole ei pöördunud. Kuivõrd hageja ei olegi püüdnud saavutada kostjaga 2 kohtuvälist kokkulepet, ei ole hageja kohtueelsete õigusabikulude kostjalt 2 väljamõistmine põhjendatud. Kuna hageja põhinõuded ei ole põhjendatud, ei kuulu rahuldamisele ka viivisenõuded. 13
73.Lõplikes seisukohtades palus kostja 2 hagejalt menetluskuludena välja mõista 4030 eurot. Kostja 2 palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt. Kostja 2 kuludeks on kulud õigusabile. Kostja 2 esindaja osutas õigusabi 16 h ja 15 minutit tunnihinnaga 200 eurot, millele lisandus käibemaks. Kostja ei ole käibemaksukohustuslane. Muus osas jäi kostja 2 varasemate vastuväidete juurde. Hageja ei ole täiendavalt põhistanud nõude esitamist kostja 2 vastu, millest tulenevalt võib järeldada, et sellise nõude esitamine oli ennatlik.
KOHTU PÕHJENDUSED
74.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele kostja 1 suhtes. Kostja 2 vastu esitatud osas hagi rahuldamisele ei kuulu.
75.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) kostjate ühisomandisse kuulus Tallinnas kinnistu ja hoonestusõigus aadressil Sumba 3; 2) hageja pidas kostjaga 1 2025. a kevadel läbirääkimisi kostjate kinnistu ja hoonestusõiguse ostmiseks; 3) hageja tasus kostjale 1 08.05.2025 25 000 eurot ning tehingu sõlmimisel oleks tasutu arvelt kaetud osa kinnistu ja hoonestusõiguse müügihinnast; 4) notar koostas notariaalselt tõestatud lepingu projekti, mille kohaselt oleksid kostjad olnud kinnistu ja hoonestusõiguse müüjad ning hagejale enamusosalusega kuuluv XXX OÜ ostjaks, kuid notariaalselt tõestatud lepingut ei sõlmitud; 5) 05.06.2025 esitatud kinnistamisavalduse alusel kanti kinnistusraamatusse sisse Sumba 3 kinnistu ja hoonestusõiguse uued omanikud.
76.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad peavad solidaarselt hagejale tagastama tasutud summa ning viivise sellelt summalt. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjad peavad solidaarselt hüvitama hagejale kohtueelsed õigusabikulud ning viivise nendelt kuludelt. Menetluse käigus loobus hageja osaliselt oma nõudest. Kui algses hagiavalduses palus hageja kostjatelt tasutud summana solidaarselt välja mõista 25 000 eurot, siis 24.10.2025 loobus hageja nõudest 14 000 eurot ulatuses, sest selle summa oli kostja 1 talle tasunud.
77.Nõudest osaline loobumine tuleb kohtul vastu võtta ning loobutud nõude osas tuleb menetlus käesolevas asjas lõpetada. TsMS § 428 lg 1 punkti 1 kohaselt õpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Vastavalt TsMS § 429 lõikele 4 ei võta kohus vastu tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja avaldatud hagist loobumist, kui hagist loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi.
78.Eeltoodust tulenevalt on kohtul kohustus nõude loobumise osas võtta selge seisukoht vaatamata sellele, kas hageja ise on esitanud kohtule avalduse võtta nõudest loobumine vastu või mitte. Nõudest loobumise võib kohus vastu võtta ka kohtuotsuses, kui selleks ei esine menetluslikke takistusi. Riigikohus on leidnud, et kui hageja loobub pärast hagi menetlusse võtmist mõnest esitatud nõudest, tuleb loobumine TsMS § 429 lg 1 alusel määrusega lahendada ja loobumise vastuvõtmise korral menetlus lõpetada (RK TKo 06.10.2010.a nr 3-2-1-73-10, p 19, RK TKo 3-2-1-96-13, p 12). Maakohus peab nõude vähendamisele menetluslikult reageerima (RK TKo 3-2-1-40-14, p 18). Ka siis, kui tegemist on nõude vähendamisega, peab maakohus tegema määruse kas hagist osalise loobumise 14
või selle osaliselt tagasivõtmise kohta (RK TKm 3-2-1-3-14, p 11). Käesolevas osas on kohtul võimalik võtta seisukoht nõudest loobumise osas kohtulahendis, sest kostjatel oli tähtaegselt võimalik esitada loobumise osas oma seisukoht. Nõudest loobumise vastuvõtmine ei saa kohtu hinnangul rikkuda kostjate õigusi. Kohus võtab vastu hageja loobumise nõudest summas 14 000 eurot ja lõpetab eeltoodud nõude osas menetluse käesolevas tsiviilasjas.
79.Menetlusse jäänud nõude osas summas 11 000 eurot leidis hageja, et kuna notariaalselt tõestatud lepingut ei sõlmitud, tuleb tasutud ettemaks solidaarselt kostjatelt välja mõista. Nõue on kostjate vastu solidaarne, sest kostjad tegutsesid ühiselt ja kinnistu ning hoonestusõigus kuulus abieluvarana nende ühisomandisse. Kuigi läbirääkimisi koordineeris kostja 1, osalesid selles mõlemad kostjad aktiivselt. Ettemaks tehti ühisomanikele. Tasaarvestatavat vastunõuet kostjal 1 ei ole ja broneerimislepingut ei sõlmitud.
80.Kostja 1 leidis nõudele vastu vaieldes esmalt, et tema ja hageja vaheline kokkulepe oli broneerimisleping ning tasutud summa 25 000 eurot ei olnud ainult ettemaks. Hageja katkestas läbirääkimised pahatahtlikult ja tekitas kostjatele kahju, sest kostjatel oli eelmine pakkuja hinnaga 320 000 eurot. Kuna tegelik tehing sõlmiti hinnaga 309 000 eurot, oli kahju 11 000 eurot. Alternatiivselt oli poolte vahel kinnistu ostu eelleping. Kostja 2 leidis, et ta ei ole üldse hagejaga sõlmitud kokkuleppe osaline ning kostja 2 sai sellisest maksest teadlikuks alles kohtumenetluses. Kostjad ei ole enam ammu abielus, kostja 2 läbirääkimistel ei osalenud ega suhelnud hagejaga.
81.Kohus osundab esmalt, et kuigi hageja kandis kostjale 1 üle 25 000 eurot, ei sõlmitud sellise ülekande kohta kirjalikku lepingut ega notariaalselt tõestatud kokkulepet. AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. AÕS § 242 lg 1 näeb samuti ette, et hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Eeltoodust tulenevalt oleks vaidlusaluse kinnistu ning hoonestusõiguse müümise eelleping samuti pidanud olema notariaalselt tõestatud, kuid pooled ei vaidle selle üle, et sellist lepingut ei sõlmitud. Vorminõuete järgimata jätmise tõttu on iseenesest asjakohatud kostja 1 viited sellele, et ta sõlmis hagejaga VÕS § 33 mõistes eellepingu.
82.VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Eeltoodud sättest tuleneb, et kui üks pool on teinud teisele poolele ülekande vorminõuetele mittevastava ja seetõttu tühise tehingu alusel, on tal õigus saadut saajalt tagasi nõuda.
83.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja tasus kostjale 1 08.05.2025 25 000 eurot (dtl 21) selgitusega „ülekanne vastavalt kokkuleppele“. Hageja ja kostja 1 vahelistest sõnumitest, mida vahetati mais ja juunis 2025 (dtl 147) nähtub, et pooled arutasid notariaalselt sõlmitava tehingu detaile. Hageja palus kostjalt, et viimane kinnitaks talle 25 000 euro suuruse ülekande saamisel, et kostja 1 jätkab läbirääkimisi hagejaga ja müüb maja talle. Kostja 1 omakorda teavitas hagejat sellest, millal sobiks ajaliselt notariaalse tehingu tegemine kostjale 2. Lõpuks aga teavitas hageja kostjat 1, et ta ei saa panga tõttu tehingut teha. 03.06.2025 soovis hageja teada, kas kostja 1 on maja maha müünud, misjärel teatas kostja 1 06.06.2025, et on otsustanud teise ostjaga edasi minna. Hageja soovis tasutud 25 000 euro tagastamist, millele kostja 1 otsesõnu ei vastanud, kuid ka ei keeldunud raha tagastamisest.
84.Hageja ja kostja 1 vahelised e-kirjad 08.05.2025 (dtl 146) tõendavad täiendavalt, et kostja 1 kinnitas hagejale, et pärast ülekande laekumist tema kontole läheb kostja 1 tehinguga edasi ning müüb maja hagejale. Eeltoodud tõenditest kogumis nähtub, et hageja tegi kostjale 1 ülekande eesmärgiga tagada, et viimane sõlmib müügitehingu temaga. Esitatud tõenditest ei nähtu kokkuleppe sõlmimisel 15
sellist poolte ühist tahet, et kui müügitehingut ei toimu, võib kostja 1 tasutud summa jätta tagastamata. Pigem võib mõistliku kolmanda isiku seisukohalt tõlgendada hageja ja kostja 1 vahelist kokkulepet kinnistu ostu eellepinguna, mille läbi hageja soovis osaliselt ette tasuda kinnistu ostuhinda, et tagada seeläbi lõpliku tehinguni jõudmist. Kostja 1 on selgesõnaliselt kinnitanud, et pärast summa laekumist sõlmib ta lepingu hagejaga. Erinevalt kostjate kohtumenetluses esitatud väidetest ei ole pooled lepingu sõlmimise eel avaldanud, et ülekande eesmärgiks oli kinnistu müügiks pakkumise vältimine kolmandatele isikutele. Seega leiab kohus, et kostjate väited broneerimislepingu sõlmimise kohta ei ole tõendatud.
85.Sisuliselt on need väited vastuolus ka kostja 1 avaldustega, milliseid viimane tegi pärast seda, kui kinnistu oli juba müüdud kolmandatele isikutele. Nii on kostja 1 vastanud hageja lepingulise esindaja 09.06.2025 e-kirjale (dtl 157-160) ja leidnud, et 25 000 eurot tasuti tema arvates konkreetse ostusoovi kinnitusena. Samas asus kostja 1 millelegi tuginemata nõudma ette tasutud summa jaotamist poolte vahel. Seesuguse ettepaneku tegemisel ei tuginenud kostja 1 kordagi väitele, et poolte vahel oleks olnud mõni varasem kokkulepe, mille alusel oleks tal olnud õigus jätta tasutud summa osaliselt tagastamata. Hagejaga vahetatud sõnumites (dtl 30) kinnitas kostja 1, et ta pole teatanud, et ta raha tagasi ei maksa.
86.09.06.2025 saadetud kostja 1 e-kirjas (dtl 130-131) kinnitas kostja 1 taas, et 25 000 eurot kanti talle tehingu toimumise kinnituseks. Kuna hageja ei saanud kokku lepitud ajaks notari deposiiti raha kanda, liikus kostja 1 järgmise ostjaga. Kostja 1 leidis, et õiglane oleks jagada raha pooleks. Sama mõtet on kostja 1 korranud 10.06.2025 hageja lepingulisele esindajale saadetud e-kirjas (dtl 167-168). Kokkuvõttes nähtub kostja 1 avaldusest see, et kostja soovis ühepoolselt ja omal äranägemisel jätta hagejale raha osaliselt tagastamata. Pooled ei olnud varem sellisel viisil kokku leppinud ja sellise kokkuleppe olemasolule ei ole tegelikult kostja 1 isegi tuginenud.
87.Kohus leiab, et kuna notariaalselt tõestatud lepingut ei sõlmitud ja muud kokkulepped poolte vahel puudusid, tuli kostjal 1 tagastada hagejale VÕS § 1028 lg 1 alusel alusetult saadu. Kostja 1 viited sellele, et tal oli õigus jätta 11 000 eurot tagastamata usalduskahju tekkimise tõttu ei ole põhjendatud.
88.VÕS § 14 lg 1 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. VÕS § 14 lg 3 näeb ette, et kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Kostja 1 viited sellele, et hageja pahatahtlikult tekitas talle tehingeelsetel läbirääkimistel usalduskahju, on paljasõnalised.
89.Kohus selgitas kostjale 1 20.02.2026 saadetud pöördumises (dtl 170-172), et menetluslik tasaarvestuse avaldus peab olema põhistatud ja tõendatud. Kohus selgitas kostjale 1 VÕS § 14 lg 3 ning vajadust tõendada hageja pahausksust. Vaatamata kohtu selgitustele jäid kostja 1 vastuväited kahju tekkimise kohta paljasõnalisteks.
90.Pooled ei vaidle selle üle, et plaanitud ajal jäi notariaalne tehing sõlmimata seetõttu, et hagejal ei olnud võimalik ostusummat kanda notari kontole. Ainuüksi sellisest olukorrast ei saa järeldada hageja pahausksust ehk tahtlikku halvas usus käitumist. Asjas kogutud tõenditest ei nähtu, et pärast tehingu ärajäämist oleks kostja 1 kordagi pöördunud hageja poole ettepanekuga leida tehingu sõlmimiseks uus aeg, millest hageja oleks alusetult keeldunud. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostjad sõlmisid järgmise ostjaga broneerimislepingu juba 22.05.2026 (dtl 120), kuid kui hageja 03.06.2025 kostjalt 1 küsis, kas maja on juba müüdud, siis kostja 1 sellele ei vastanud (dtl 151). Alles hageja teistkordsele 16
pöördumisele vastates teatas kostja 06.06.2025, et on otsustanud liikuda edasi teise ostjaga, jättes samas mainimata, et müügitehing teise ostjaga on juba sõlmitud. Nii nähtub kinnistusraamatu väljavõtetest, et avaldused uute omanikena sisse kandmiseks olid juba esitatud 05.06.2025 (dtl 22-29).
91.Eeltoodud asjaolude pinnalt ei ole mõistetav, milles faktiliselt seisnes hageja pahausksus, millega ta kostjale 1 kahju tekitas. Kostja 1 ei avaldanud hagejale, et ta ei soovi enam temaga tehingut sõlmida, vaid on otsustanud kinnistu ja hoonestusõiguse müüa uutele ostjatele. Kostja 1 väited selle kohta, et ta loobus hageja tõttu ostjast, kes oleks pakkunud veelgi suuremat summat, kui need ostjad, kellega tehing tegelikult sõlmiti, on jäänud täielikult paljasõnalisteks. Kohus ei saa arvestada kostja 1 tasaarvestuse avaldust, mis põhineb üksnes kostja 1 soovil ja tõendamata väidetel. Kuna kostja 1 vastuväited nõudele on jäänud alusetuteks ning kostja 1 on alusetult saanud hagejalt 25 000 eurot, millest ta on tagastanud vaid 14 000 eurot, kuulub menetlusse jäänud hageja nõue kostja 1 suhtes rahuldamisele. Kostjalt 1 tuleb hageja suhtes välja mõista 11 000 eurot.
92.Kuna kohus rahuldab hageja põhinõude, kuulub osalisele rahuldamisele ka viivisenõue ning õigusabikulude nõue. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et hageja esindaja saatis kostjale 1 kohtueelse nõudekirja 09.06.2025 (dtl 37) ning andis aega nõude vabatahtlikuks tasumiseks kuni 11.06.2025. Nõudekirja koostamisega seotud tegevusteks kulus õigusabi osutajal aega 3 tundi (dtl 40) ja kulu oli 767 eurot. Seega on tegemist põhjendatud kuluga, mis VÕS § 128 lg 3 alusel tuleb kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista.
93.Lisaks kohtueelsele õigusabikulule palus hageja kostjalt 1 välja mõista hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 216,68 eurot. Kuigi hageja loobus osaliselt põhinõudest, ei loobunud ta osaliselt sissenõutavaks muutunud viivise nõudest, mistõttu kuulub see nõue osalisele rahuldamisele. Hagejal on õigus nõuda viivist menetlusse jäänud põhinõudelt 11 000 eurot. Ühtlasi on hageja viivist arvestanud alates nõudekirja saatmisest 09.06.2025, mitte nõude täitmiseks antud tähtaja möödumisest. Kohtueelses nõudekirjas andis hageja kostjale 1 aega summa tasumiseks kuni 11.06.2025. VÕS § 114 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. VÕS § 114 lg 4 järgi võib võlausaldaja rakendada õiguskaitsevahendeid alles pärast täiendava tähtaja möödumist. Seega oli hagejal õigus nõuda kostjalt 1 viivist alates 12.06.2025 summalt 11 000 eurot. Hagiavalduse esitamise eelnevaks päevaks 07.07.2025 oli sissenõutavaks muutunud viivis 82,26 eurot. Kostjalt 1 tuleb hageja kasuks sissenõutavaks muutunud viivisena välja mõista 82,26 eurot.
94.Alates hagiavalduse esitamise päevast 08.07.2025 tuleb kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis põhinõuete summalt 11 767 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõuete rahuldamiseni.
95.Hageja nõue kostja 2 vastu kohtu hinnangul rahuldamisele ei kuulu. Esmalt osundab kohus, et kohtueelselt saatis hageja lepinguline esindaja nõudekirja vaid kostjale 1 (dtl 37) ning seega ei ole alust mõista kostjalt 2 välja kohtueelseid õigusabikulusid. Lisaks ei nõustu kohus hageja väidetega, et kuna kostjad olid mõlemad kinnistu ja hoonestusõiguse omanikud, vastutavad nad alusetult saadud summa ulatuses hageja ees solidaarselt. Pooled ei vaidle selle üle, et nad notariaalselt tõestatud lepingut ei sõlminud. Alusetult saadu tagastamise nõude saab esitada saaja vastu, kelleks on kostja 1. Kostja 2 ei ole hagejalt makset saanud.
96.Asjas kogutud tõenditest ei saa järeldada, et hageja oleks kostjaga 2 suhelnud või temaga mistahes läbirääkimisi pidanud. Seesuguseid järeldusi ei saa teha ka kostja 1 teadetest selle kohta, millal kostjale 2 sobis tehingu vormistamiseks aeg. Ainuüksi sellest, et kostjad olid kinnistu ja hoonestusõiguse omanikena ühisomanikud, ei tulene sellest automaatset eeldust, et kostja 1 osales läbirääkimistel ja 17
suhtlemises hagejaga kostja 2 esindajana. Kostjad lahutasid oma abielu 28.02.2019 (dtl 115-116). Samuti nähtub asjas kogutud tõenditest, et kostjale 2 saadetud notariaalse lepingu projektis (dtl 117) puudus viide hageja tasutud 25 000 eurole ning sellest ei teavitanud tehingu sõlmimise eel kostjat 2 ka kostja 1 (e-kiri dtl 118-119).
97.Hageja viited sellele, et kostjad olid ühisomanikud, oleksid olnud kohased siis, kui pooled oleksid sõlminud notariaalselt tõestatud tehingu. Kuna tehingut ei sõlmitud, saab VÕS § 1028 lg 1 alusel nõude esitada vaid makse saaja vastu, kelleks kostja 2 ei olnud. Kostjatel puudus makse saamise ajal ühisvara PKS § 29 lg 1 mõistes ning seetõttu ei muutunud tehtud makse kostjate ühiseks varaks. Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud ühtegi muud asjaolu, millest tulenevalt oleksid kostjad tema ees solidaarselt vastutavad, kuigi kohus selgitas seda 20.02.2026 pöördumises (dtl 170-172). Eeltoodut kokku võttes tuleb hageja nõue kostja 2 vastu jätta täielikult rahuldamata.
98.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas menetlusse jäänud hageja nõude kostja 1 suhtes, tuleb hageja menetluskulud jätta kostja 1 kanda. Kuna hageja nõue kostja 2 vastu jäi rahuldamata, tuleb kostja 2 menetluskulud jätta hageja kanda.
99.Kohus ei nõustu kostja 1 väitega, et kuna hageja menetluse käigus osaliselt nõudest loobus, tuleb seda arvestada menetluskulude jaotamisel, sest kostja 1 võttis nõude koheselt osaliselt õigeks ega andnud põhjust hagi esitamiseks. TsMS § 168 lg 4 sätestab, et kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. TsMS § 168 lg 5 sätestab aga, et kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist tema nõude rahuldanud, kannab kostja hageja menetluskulud.
100.Kostja 1 võttis hagile esitatud vastuses nõude 14 000 euro osas küll õigeks, kuid ei tasunud seda koheselt ja soovis hagejalt ülejäänud nõudest loobumist. Varasemalt tegi kostja 1 hagejale 23.07.2025 kompromissi korras ettepaneku tasuda 14 000 eurot (dtl 133-135), kuid ei tasunud summat hagejale. Hageja oli sunnitud saatma kostjale 1 13.10.2025 nõudekirja (dtl 162), et kostja 1 tasuks õigeks võetud summa. Alles 17.10.2025 tasus kostja 1 hagejale 14 000 eurot. Eeltoodust nähtub, et kuigi kostja 1 võttis hagi koheselt õigeks, ei tasunud ta nõuet koheselt. Kohtueelselt kostja 1 nõuet tasuma ei nõustunud ning sidus 14 000 euro tasumise sellega, et hageja loobuks ülejäänud nõudest. Seega ei ole tegemist olukorraga, kus kostja 1 ei oleks andnud põhjust hagi esitamiseks ja hageja menetluskulud tuleb jätta kostja 1 kanda.
101.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Hageja palus menetluskuluna välja mõista kokku 10 943,26 eurot. Hageja tasus riigilõivuna 1400 eurot, õigusteenuse tasuna 7686,50 eurot ilma käibemaksuta ja 9531,26 eurot koos käibemaksuga. Kinnistusraamatu päringute kulu oli 12 eurot. Õigusabi osutati hagejale kokku 42,50 tundi. Vandeadvokaat Toomas Vaheri tunnitasu oli 295 eurot ja Christina Kiige tasu 130 eurot. Hageja leidis, et juristi töö on omistatav hagejat esindanud vandeadvokaadile ja võimaldas teenust osutada efektiivsemalt ning madalamate kuludega. Hageja sai teenust keskmise tunnitasuga 180,85 eurot. Hageja palus kostjatelt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
102.Kostja 1 vaidles hageja menetluskuludele vastu ja leidis, et juristi kulu hüvitamisele ei kuulu. Vandeadvokaadi tunnitasu pidas kostja 1 ebamõistlikult kõrgeks. Vandeadvokaat Toomas Vaheri 18
osutatud õigusteenuse ajakulu 13,1 tundi palus kostja 1 vähendada 8,5 tunni võrra. Hageja esindaja objektiivselt vajalik ja proportsionaalne ajakulu oli kostja 1 hinnangul maksimaalselt 4,6 tundi.
103.Esmalt osundab kohus, et rahuldamisele kuulunud nõude summalt oleks hagejal tulnud tasuda riigilõivuna mitte 1400 eurot, vaid 840 eurot. Seega saab kostjalt 1 põhjendatud riigilõivu kuluna välja mõista 840 eurot. Seoses juristi kuluga osundab kohus Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 2-17124505, mille punktis 16 leidis Riigikohus, et vandeadvokaati aidanud sellise juristi kulu, kes ei ole kohtus lepingulise esindajana osalenud, on põhjendatud siis, kui need kulud ei ole tekitanud lisakulusid võrreldes olukorraga, kui toimingud oleks teinud esindajaks olnud advokaat, vaid on kulusid kokkuvõtlikult vähendanud. Selliste kulude hüvitamist taotlev pool peab veenvalt põhjendama, miks oli mitme esindaja kasutamine vajalik.
104.Käesolev asi ei olnud keerukas õiguslikult ega tõendite mahult. Hageja esitas kohtule kaks sisulist menetlusdokumenti, mille koostamisel võis vandeadvokaat küll kasutada juristi abi, kuid juristi abiga seotud kulude väljamõistmine teiselt poolelt kohtu hinnangul põhjendatud ei ole. Hageja ei ole veenvalt selgitanud, kuidas kahe esindaja kasutamine aitas menetluskulusid kokku hoida, sest objektiivselt võib järeldada, et 42,50 tunnine ajakulu vastab kahe esindaja tööle, mitte ühe esindaja tööle. Seetõttu leiab kohus, et kostjalt 1 saab hageja kasuks põhjendatult välja mõista vaid vandeadvokaadi ajakulule vastavat kulu. Arvestades vaidluse sisu ja vähest mahtu, on kohtu arvates mõistlik tunnitasu hageja viidatud keskmine tasu 180,85 eurot. Vandeadvokaat Toomas Vaheri ajakulu on olnud õigusabi osutamisel kokku 13,1 tundi. Kuna hagiavaldus sisaldas ka hagi tagamise taotlust, mis jäi rahuldamata, võib eeldada selle taotluse ajakuluks 1 tundi. Rahuldamata jäänud taotluse koostamisega seonduvat kulu ei saa jätta kostja 1 kanda.
105.Kohus loeb seega põhjendatud kuluks õigusabi osutamisel 12,1 tundi x 180,85 euroga = 2188, 29 eurot. Koos riigilõivuga on hageja põhjendatud kulud 2188,29 eurot + 840 eurot kokku 3028,29 eurot, mis tuleb kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 3028,29 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
106.Kostja 2 palus hagejalt välja mõista kulud õigusabile summas 4030 eurot, mis olid kostja 2 kulud õigusabile. Kostja 2 esindaja osutas õigusabi 16 h ja 15 minutit tunnihinnaga 200 eurot. Kohus leiab, et kostja 2 esindaja tunnitasu on mõistlik. Kostja 2 esindaja ajakulu loeb kohus põhjendatuks ja kohtule esitatud menetlusdokumentide mahuga kooskõlas olevaks. Hagejalt tuleb kostja 2 kasuks menetluskuluna välja mõista 4030 eurot. Kooskõlas kostja 2 taotlusega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 4030 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
19
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.