Kohtulahend

pööningule pääs jääb suletuks, sinna pääseb ette teatades mõistliku aja jooksul tööpäevadel. Seoses avaldaja korterile tekkinud veekahjuga esitas avaldaja nõude oma kindlustusandjale kahju hüvitamiseks, kuid kindlustusandja kahju ei hüvitanud. Kuna avaldaja soovis kaaluda võimalust kindlustusandja otsuse vaidlustamiseks, avaldas ta 06.12.2012 korteriühistu juhatusele soovi pööningule pääseda. Avaldajale pakuti juurdepääsuks pööningule aeg 11.01.2013, kuid kokkulepitud ajal korteriühistu esindajat kohale ei ilmunud. Sellega takistas korteriühistu avaldajal pööningule pääsemist. Avaldaja leidis, et tal peab olema võimalik juurde pääseda pööningukorrusele igal ajal. Omanikukohustuste täitmiseks tuleb vara seisukorraga perioodiliselt tutvuda. Kuna avaldaja korteriomandi reaalosa paikneb ülemisel korrusel, on tal vaja veenduda, et läbijooksude oht on kõrvaldatud, et otsustada, kas hakata oma korteris veekahjustuste likvideerimiseks remonti tegema või mitte ja kas korterisse võib paigaldada hinnalise mööbli ja kunstikogu. Avaldaja soovis ka kontrollida oma kindlustusandja väidet, et vee korterisse tungimise kohas on katus terve. Avaldaja peab saama anda teavet selle kohta, kas katus on kvaliteetselt parandatud ning veekahjustuse oht likvideeritud. Avaldaja ega tema abikaasa ei kavatse hakata pööningule pääsedes elamu konstruktsioone kahjustama, omanikul ei ole põhjust oma vara kahjustada. Avaldajal peab olema võimalik võtta koheselt kasutusele meetmeid, kui katus hakkab läbi jooksma. Avaldajal on põhimõtteliselt õigus igal ajal katusele pääseda. Korteriühistu üldkoosoleku otsus ei ole samastatav kaasomanike otsusega, kõiki kaasomanikke ei olnud otsustamise juures. Puudutatud isikute seisukoht Puudutatud isik I pidas avaldust põhjendamatuks ning alusetuks ja ühines korteriühistu arvamusega. Puudutatud isik II leidis, et majas peavad olema kõik uksed lukus, sh pööninguuks. Kõik majaelanikud ei ole nii korralikud, et vaataksid, et uksed oleksid lukus. Kui kõigil hakkavad olema võtmed, jääb ka pööninguuks lahti, nagu on kogemata lahti jäänud varem teised uksed. Puudutatud isik IX nõustus pööningu kasutamisega selliselt, nagu on otsustatud korteriühistu üldkoosoleku otsusega. Puudutatud isik X, korteriühistu juhatuse liige, palus avalduse jätta rahuldamata. Pööningu kasutamise üle otsustamine on korteriühistu pädevuses ning korteriühistu on otsustanud, kuidas pööningule pääseb. Nii kindlustuskaitse kui ehitustööde garantii säilimiseks on vajalik, et pööning oleks lukustatud. Kunderi 10 katuselt pääseb ka naabermajade katusele, vabal juurdepääsul pääseks vabalt ka naabermajade katustele. Katusel läksid juhtmed järjest katki, aga avaldaja abikaasa on öelnud, et juhtmed katusel teda segavad, sest need tuulega kolisevad. Ükskord antenniparandajad sattusid peale, kuidas keegi katuselt ära jooksis. Pärast pööningu lukustamist ei ole olnud rohkem ühtegi probleemi, et katus sajaks läbi või antennid läheksid katki. Hiljuti kui toimus majas kolimine, jäeti lahti keldriuks ja välisuks, kohe pääsesid majja kõrvalised isikud, kes viisid ära serveri ja turvakaamerad. Hiljem lõhuti ära hoovivärava lukk. Lisaks puudutatud isikule on pööninguvõtmed olemas ka Pindi Kinnisvara AS-il. Puudutatud isik XI vaidles avaldusele vastu. Korteriühistu 28.11.2012 otsusega on korteriühistu üldkoosolek otsustanud pööningule pääsemise küsimuse ammendavalt. Pööningule pääseb üksnes ette teatades mõistliku aja jooksul tööpäevadel. Üldkoosoleku otsus

on kaasomanike kokkulepe. Avaldajal ei ole võimalik pääseda pööningule kuidagi keerulisemalt, kui teistel kaasomanikel, kord on kõikidele sama. Korteriühistu vaidles avaldusele vastu. Pööningu kasutamise võib otsustada korteriühistu üldkoosoleku otsusega. Avaldaja ei saa nõuda korteriühistult oma otsuse täitmist, võiks ainult esitada hagi otsuse vaidlustamiseks või otsuse mittetäitmisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Pööning on tehniline ruum, kus viibimine ei ole tarvilik korteriomandi omaniku seadusega kaitstud õiguste ja huvide teostamiseks. Katusel viibimine on ohtlik, sest katuselt võib alla kukkuda. Korteriühistu on avaldajal võimaldanud pööningule minna, kuid avaldaja käitumisest tulenevalt ei ole selleks sobilikku aega saanud kokku leppida. Kokkuleppe saavutamist on takistanud mh asjaolu, et avaldaja on soovinud oma õiguseid teostada mitte isiklikult, vaid JV kaudu. JV vastu on kehtestatud lähenemiskeeld perekond K suhtes (T. K on üks korteriühistu juhatuse liikmetest). Ka teised korteriühistu juhatuse liikmed pelgavad JV-t. Pööningule ja katusele juurdepääs eeldab selleks mõistliku vajaduse olemasolu. Põhjendatud vajaduse olemasolu pööningule pääsemise eeldusena otsustati ka korteriühistu üldkoosoleku otsusega. Kuna puudutatud isikul on kohustus vältida maja kahjustamist ning avaldaja võimaldab tema korteris elaval isikul JV-l ühist omandit rikkuda, siis ei ole mõistlik avaldajat pööningule lubada. Korteriühistu ei saa tagada pööningul tuleohutust ja korda, samuti ka katuse säilimist, kui iga korteriomanik hakkab oma suva järgi pööningul ja katusel viibima või seal isegi remonti tegema. Kui pööningu võtmed on 13 isikul, kes omakorda võivad teha lisavõtmeid, puudub hiljem võimalus kontrollida, kes ja millal käis pööningul ja mis ta seal tegi. Kaob võimalus tagada ohutus ja kahju tekkimisel nõuda kindlustushüvitist. Korteriomandi reaalosa kasutamiseks ei ole pööningu külastamine igal ajal üldse vajalik. Maakohtu määrus Harju Maakohus rahuldas 30.12.2014 määrusega avalduse osaliselt. Kohus määras kindlaks Tallinnas J. Kunderi 10 asuva elamu pööningukorruse kasutuskorra järgmistel tingimustel: Pööningukorrusele pääsemist võimaldav uks hoitakse lukustatuna. Kinnistute registriosa numbritega 8467601, 8467701, 8467801, 8467901, 8468001, 8468101, 8468201, 8468301, 8468401 ja 8468501 omanikel on õigus pääseda J. Kunderi 10 asuva elamu pööningukorrusele tööpäevadel, kui nad teatavad juurdepääsusoovist mõistliku aja jooksul ette korteriühistu juhatusele; koos kinnistute registriosa numbritega 8467601, 8467701, 8467801, 8467901, 8468001, 8468101, 8468201, 8468301, 8468401 ja 8468501 omanikega võivad J. Kunderi 10 asuva elamu pööningukorrust külastada ka nimetatud omanikega kaasas olevad kolmandad isikud. Kohus kohustas PR-d, TP-it, HM-d, TV-i, HMB-t, KMV-i, MV-ut, TV-ut, SAJ-i, JT-i, TK-t ja NV-it andma nõusoleku käesolevas määruses kindlaks määratud kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks Harju Maakohtu Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu registriosadesse nr 8467601, 8467701, 8467801, 8467901, 8468001, 8468101, 8468201, 8468301 ja 8468401. Kohus kohustas Korteriühistut Kunderi 10 täitma eelnimetatud kasutuskorda, s.t võimaldama kinnistute registriosa numbritega 8467601, 8467701, 8467801, 8467901, 8468001, 8468101, 8468201, 8468301, 8468401 ja 8468501 omanikel ning nendega kaasas olevatel kolmandatel isikutel tööpäevadel pääseda J. Kunderi 10 asuva elamu pööningukorrusele, kui nimetatud omanikud teatavad vastavasisulisest soovist määruses nimetatud korras. Menetluskulud jättis kohus menetlusosaliste endi kanda. Avaldajale kuulub korteriomand Tallinnas J. Kunderi tn 10-10. Elamu korteriühistu 28.11.2012 üldkoosolekul otsustati, et pööninguuks on suletud ning pööningule pääseb, teatades sellest ette mõistliku aja jooksul, tööpäevadel. Avaldaja nõustus sellise korraldusega,

et pööninguuks on lukus, kuid soovis saada endale ukse võtit. Asjas oli vaidlus selles, kas pööningule juurdepääsu saab otsustada korteriühistu otsusega. Kohus leidis, et kuivõrd küsimus sellest, kuidas saavad korteriomanikud juurde pääseda pööningule, mis on kõigi korteriomanike kaasomandis, ei puuduta elamu majandamiseks ega säilitamiseks vajaliku toimingu tegemist ega majandamiskulude kandmist, ei ole korteriühistu otsus sellises küsimuses korteriühistu liikmetele siduv ega täitmiseks kohustuslik. Samas võis üldkoosoleku otsuse vormis vastuvõetu kujutada endast korteriomanike kokkulepet või otsust kaasomandis oleva osa kasutamise kohta. 28.11.2012 kehtinud AÕS (asjaõigusseaduse) § 72 lg 1 järgi kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. KOS § 12 lg 1 kohaselt korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, vastavalt KOS § 12 lg 2 käesoleva seaduse § 11 lõike 1 punktis 1 käsitletud tavakasutuse piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. Riigikohus on leidnud (3-2-1-151-10, p 10), et kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, seejuures ei ole sellised olulised küsimused nimetatud ammendavalt AÕS sätetes § 72 lg 2, § 74 lg 1 või § 76 lg 2, kus seadus määrab otsesõnu kindlaks, et mingi küsimuse lahendamiseks on vajalik kaasomanike kokkulepe. Viidatud Riigikohtu lahendis on parkimiskohtade kindlaksmääramist peetud korteriomanike jaoks oluliseks küsimuseks, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena, mis peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning mille lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus. Kuivõrd 28.11.2012 otsustati pööningukorruse kasutamine selliselt, et pööningu kasutamine korteriomanikel on piiratud, omanikud ei saa pööningut kasutada vabalt enda soovitud ajal, leidis kohus, et tegemist oli olulise küsimusega, mis väljus kaasomandiosa tavakasutuse raamest, mis tulnuks seetõttu lahendada kaasomanike kokkuleppega. Kohtu seisukohta toetab asjaolu, et omandiõigusena mõistetakse vastavalt AÕS § 68 lg 1 täielikku õiguslikku võimu asja üle, sh õigust asja kasutada, kaasomandi puhul on omandiõiguse teostamine piiratud teiste kaasomanike õigustega. 28.11.2012 otsustati aga, et ükski omanik vabalt kaasomandis olevale pööningule ei pääse, juurdepääsu kaasomandi esemele korraldab omanikuks mitteolev kolmas isik. Kohus leidis, et tegemist on olulise omandiõiguse riivega, küsimus tulnuks lahendada konsensuslikult. Nähtuvalt 28.11.2012 üldkoosoleku protokollile lisatud osalejate nimekirjast ei osalenud üldkoosolekul kõik korteriomanikud, protokolli kohaselt hääletas üks korteriomanikest otsuse vastuvõtmise vastu. Seetõttu ei ole 28.11.2012 otsus korteriomanike kokkulepe KOS § 12 lg 1 ega AÕS § 72 lg 1 tähenduses. Isegi kui asuda seisukohale, et pööningu kasutamise küsimuse saanuks lahendada korteriomanike enamuse otsusega, nähtub protokollile lisatud koosolekul osalejate nimekirjast, et koosolekul osales isiklikult vaid 3 korteriomanikku, volitatud esindajad olid kuuel korteriühistu liikmel. Eelduslikult olid volitused antud korteriühistu üldkoosolekul osalemiseks, mitte kaasomanike enamuse otsuse vastuvõtmiseks, et määrata kindlaks pööningu kasutuskord. Samuti ei nähtu protokollist, kes hääletasid otsuse vastuvõtmise poolt. Seetõttu ei ole võimalik tuvastada, kas otsuse teinud korteriomanikele kuulub suurem osa ühises asjas. Eeltoodust tulenevalt ei saa 28.11.2012 otsust pidada ka korteriomanike enamuse otsuseks. Avaldaja leidis, et pööningukorruse kasutamine toimub vastavalt kõigi korteriomanike huvidele, kui kõigil korteriomanikel on võimalik sellele igal ajal ligi pääseda, aga pööning oleks siiski lukustatud, et sinna ei pääseks kolmandad isikud. Kõik puudutatud isikud, kes on asjas seisukohta avaldanud, leidsid, et pööningu kasutamine peaks toimumine selliselt, nagu

otsustas korteriühistu üldkoosolek 28.11.2012, kuna pööningu kasutamine sellisel viisil on vajalik turvalisuse tagamiseks, kindlustuskaitse ja ehitustööde garantii säilimiseks. Puutuvalt turvalisusesse, on toodud välja tuleohutus, isikud, kes võivad vara kahjustada, ning asjaolu, et katuselt võib alla kukkuda. Päästeameti soovituste kohaselt tuleb kelder ja pööning hoida korras ja puhas materjalidest või esemetest, mis võivad kergesti süttida. Uksed tuleb hoida lukustatult ja aknad peavad olema klaasitud ja suletud. Eesti standardi p 10.3 näeb ette tulekahju piiramise tuletõkkesektsioonide moodustamisega. Ehitis tuleb jagada sektsioonideks tule ja suitsu leviku piiramiseks, p-s 10.13.1 on pööningu kohta märgitud, et see tuleks eraldada muudest ruumidest tuletõkketarindiga. Kohus leidis, et kasutuskorra määramine avaldaja taotletud kujul ei takistaks tuleohutusnõuete täitmist. Avaldaja nõustus, et pööningu uks peaks olema lukustatud. Tuleohutuse kohta esitatud materjalidest ei nähtu, et pööningul käimine korteriomanike poolt iseenesest kujutaks endast tuleohutusnõuete rikkumist, kui pööninguuks on vahepealsel ajal lukustatud. Isikuteks, kes võivad vara kahjustada, saavad olla kolmandad isikud või korteriomanikud ise. Puudutatud isik II ja X märkisid, et majas on esinenud juhtumeid, kus lukustatav uks on jäänud hooletusest lukustamata, mistõttu on sisse pääsenud kolmandad isikud, kes on vara lõhkunud ja varastanud. Puudutatud isiku X väitel läks enne pööningu lukustamist pidevalt katki katus ja katusel olevad juhtmed, kuid pärast ei ole selliseid asju enam juhtunud. Rudy Grupp OÜ 06.11.2012 e-kirja kohaselt Rudy Grupp OÜ töötaja käis sel päeval Kunderi 10 pööningul ja nägi, et keegi on katusel. Kuni töötaja katuseluugi lahti sai, läks inimene juba naaberkatuse kaudu ära. Katus ei ole mitu kuud läbi jooksnud, aga nüüd on jälle läbijooksud mitmest kohast. Rudy Grupp OÜ e-kiri on saadetud 06.11.2012, aga avaldaja toodud asjaolude kohaselt, millele keegi ei ole vastu vaielnud, suleti vaba juurdepääs pööningule 05.11.2012. Puudutatud isik X selgitas, et Kunderi 10 katuselt pääseb naabermajade katustele, kuid see tähendab, et liikumine on võimalik ka vastupidi – naabermaja katuselt Kunderi 10 katusele. Seega pööningu lukustamine iseenesest ei välista võimalust, et keegi võiks minna maja katusele ja seda lõhkuda. See võib kohtu arvates siiski vähendada sellise ohu realiseerumise riski, eriti puutuvalt kolmandatesse isikutesse. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et keegi korteriomanikest oleks pööningut tahtlikult kahjustanud või kavatseks seda teha. Asjaolu, et puudutatud isik X ja tema pere ei saa läbi avaldaja ega tema perega, ei anna alust arvata, et avaldaja soovib juurdepääsu pööningule, et seda lõhkuda. Eeldada ei saa, et omanikul oleks soov oma asja kahjustada. Kuivõrd avaldaja ei soovi kasutuskorra kindlaksmääramist selliselt, et juurdepääs pööningule annaks igal ajal õiguse minna ka katusele, ei analüüsinud kohus, kas korteriühistu vastu saaks esitada kahju hüvitamise nõudeid, kui keegi peaks katuselt alla kukkuma. Puudutatud isiku XII väitel on pööningule juurdepääsu piiramine vajalik, et tagada kindlustuskaitse. Kohus leidis, et kindlustusandja tingimused puudutavad eelkõige seda, et pööninguuks peab olema lukustatav ja seisma lukus, kui keegi korteriomanikest pööningut parajasti ei kasuta. Kindlustuskaitse mittekohaldumist, kui kõigil korteriomanikel on pööninguvõti, ei saa välja lugeda üldsõnalisest heaperemeheliku käitumise kohustust ettenägevast tingimusest, samuti ei nähtu sellist tagajärge IF Kindlustuse 20.05.2013 teatisest. Teatis puudutab kahjukäsitlust seoses väidetavalt toimunud kahjujuhtumiga avaldaja korteris. Teatise kohaselt on alates kahju registreerimisest kindlustusandja ja korteriühistu kooskõlastanud toiminguid kahju vähendamiseks ja uute kahjunõuete ärahoidmiseks, toiminguteks on olnud juriidilise nõustaja kaasamine, kahju sündmuskoha puutumatuse

tagamine ja eksperdi kaasamine ekspertiisi tegemiseks sündmuskohal. Kohus leidis, et toodud toimingud puudutavad konkreetse kahjujuhtumi käsitlemist. Ei ole mõistlikku alust arvata, et „kahju sündmuskoha puutumatuse tagamine“ peaks kestma ka pärast kahjujuhtumi uurimise lõpetamist. Puudutatud isiku XII väitel on pööningule juurdepääsu piiramine vajalik, et säiliks garantii katuseparandustöödele. Rudy Grupp OÜ arvele 07.11.2014 on märgitud, et tehtud tööle antakse lisagarantii üks aasta. Kohus leidis, et kuigi nimetatud tõend viitab sellele, et Rudy Grupp OÜ on andnud korteriühistule garantii mingi kohustuse täitmise osas, mis on seotud Rudy Grupp OÜ poolt teostatud tööga, ei nähtu nimetatud tõendist garantiitingimused. Kuivõrd garantiitingimuste kohta ei ole ka ühtegi muud tõendit esitatud, on puudutatud isiku XII väide, et pööningule juurdepääsu piiramine on vajalik garantii säilimiseks, tõendamata. Kohus leidis, et selleks, et perioodiliselt tutvuda pööningu seisukorraga ja tuvastada selle olukorda erinevatel eesmärkidel, samuti et pööningut korteri võimalikele ostjatele näidata, ei ole vajalik, et avaldajal oleks juurdepääs pööningule igal ajal. Neid eesmärke oleks võimalik täita ka siis, kui pööningu kasutamine toimuks selliselt, nagu üldkoosolek 28.11.2012 otsustas, s.o teatades sellest KÜ juhatusele mõistliku aja jooksul ette, tööpäevadel. Kohtu jaoks ei ole veenev, et avaldajal võiks olla aktuaalne vajadus reageerida operatiivselt läbijooksudele katuselt. 28.10.2014 ärakuulamisel avaldas avaldaja esindaja, et viimastel aastatel ei ole katus enam vett läbi lasknud. Kinnisvaramaakleri 22.05.2014 e-kirjas on märgitud, et maja katus on korda tehtud ja läbisadusid ei ole olnud juba viimased ca 2 aastat. Kohus leidis, et kui on õige avaldaja väide, et viimati lekkis vett katuselt avaldaja korterisse 2012. aastal, siis on tõenäoliselt praeguseks ajaks parandustöödega läbijooksude tekkimise oht kõrvaldatud. Avaldaja on välja toonud, et kui hakkab vett sisse jooksma katuselt, siis ei pruugi korteriühistu juhatuse liikmed olla kättesaadavad, sest kaks nendest ei ela Tallinnas ning puudutatud isik X võib olla ka ära sõitnud. Korteriühistul on sõlmitud Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-ga avariiteenuse leping. Kohus leidis, et olukorras, kus korteriühistu on korraldanud avariiteenuse osutamise, puudub vajadus selleks, et korteriomanikud avarii tagajärgede kõrvaldamisega ise tegeleksid. Kui ka katusest peaks vett valguma avaldaja korterisse põhjusel, mille kõrvaldamisega Pindi Kinnisvarahalduse OÜ ei tegele, tuleks Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-l probleemi tuvastamiseks ikkagi väljakutsele reageerida, mille käigus pääseks ka avaldaja pööningule. Kuigi 2 tundi võib olla liiga pikk aeg, et igal juhul vältida kahju tekkimist, siis võib kahju tekkimisel avaldaja nõuda kahju hüvitamist korteriühistult. Nähtuvalt IF Kindlustuse 20.05.2013 teatisest on korteriühistu kasutanud vastutuskindlustuse võimalust. Kahju tekkimist pööningule pääseva vee tõttu ei saaks täielikult vältida ka juhul, kui avaldaja pääseks igal ajal pööningule, sest probleem ilmneks alles siis, kui vesi oleks juba jõudnud avaldaja korterisse. Olukorras, kus pööningul tekib oht, mille kõrvaldamiseks on vajalik viivitamata pääseda pööningule, kuid korteriühistu juhatuse liikmed ei ole kättesaadavad ning samuti ei ole võimalik kasutada Pindi Kinnisvarahaldus OÜ abi, kohaldub TsÜS § 141 tulenev hädaseisundi regulatsioon, mille raames on avaldajal õigus kasutada pööningule pääsemiseks jõudu. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et avaldajal ei ole põhjendatud huvi pääsemaks ligi pööningukorrusele igal ajal. Kui asi on kaasomandis, tuleb arvestada oma õiguste teostamisel kõigi kaasomanike huvidega vastavalt AÕS § 72 lg 5. Ükski kaasomanik peale avaldaja ei ole avaldanud soovi pääseda pööningule piiramatult. Kõik puudutatud isikud, kes menetluses on arvamust avaldanud, leiavad, et pööningu kasutamine on õige korraldada vastavalt 28.11.2012

otsusele. Kohus leidis, et eelduslikult on kõigi kaasomanike ühistes huvides, et kaasomandi eset ei kahjustataks ning kui asjale on tekkinud kahju, oleks tuvastatav, kelle vastu saab kahju hüvitamise nõude esitada. Kuigi pööningu kasutamine vastavalt 28.11.2012 otsustatule ei võimaldaks absoluutselt vältida võimalust, et kolmandad isikud võivad katust või pööningut kahjustada, ning ei saa eeldada, et kaasomanik võiks kahjustada oma asja ise, teenib pööningule juurdepääsu piiramine siiski põhimõtteliselt turvalisuse suurendamise eesmärki. Arvesse tuleb võtta ka, et korteriomanike endi vahel ei ole suhted usalduslikud, esineb konflikte, üksteise peale kaevatakse. Korteriühistu leidis mh, et kui kõigil on pööninguvõti, ei ole ühistu suuteline jälgima, kes seal mida teeb. Keegi ei ole vastu vaielnud puudutatud isiku X väitele, et pärast pööningu lukustamist ei ole katusega enam probleeme olnud. Kasutuskorra küsimuse otsustamisel tuleb seega kaaluda avaldaja kui ühe kaasomaniku huvi piiramatult asja vallata ja kasutada, kõikide teiste kaasomanike huviga asja kahjustamise vältimise suhtes. Huvi asja kahjustamise vältimise suhtes kaalub üles huvi omandiõiguse piiramatu teostamise suhtes. Kui suhted korteriomanike vahel on sellised, et üksteist kahtlustatakse soovis asja kahjustada, ning selline on kõigi kaasomanike seisukoht peale ühe, tuleb seda kasutuskorra kindlaks määramisel arvesse võtta. Kohus leidis, et kaasomandis oleva pööningu kasutuskord tuleb kindlaks määrata samamoodi, nagu otsustas 28.11.2012 korteriühistu üldkoosolek: pööning on lukustatud, pööningule pääseb sellest korteriühistu juhatusele ette teatades mõistliku aja jooksul tööpäevadel. Pööninguga tutvumisele võib korteriomanik soovi korral kaasa võtta kolmandaid isikuid. Korteriühistu ei otsustanud, et pööningut külastada võiks korteriomanik vaid isiklikult ning selliseks nõudmiseks puudub ka äratuntav õigustatud huvi. Kasutuskorra kindlaksmääramine ei mõjuta isikute muudel õiguslikel alustel tekkinud kohustusi, sh kohustust täita lähenemiskeeldu ettenägevat kohtumäärust. Kui pööningule pääsemiseks peab korteriomanik pöörduma korteriühistu poole ja pööningul peaks tekkima mingi kahju, siis on teada, kes oli pööningul kahju tekkimise ajal ning kelle vastu saab esitada kahju hüvitamise nõude. 28.11.2012 üldkoosoleku protokollist ei nähtunud, et pööningule pääsemiseks oleks vajalik põhjendatud vajadus ning pööningu külastamiseks oleks ette nähtud kindlad kellaajad. Nähtub nimetatud küsimuste arutamine, kuid ei nähtu, et nende osas oleks otsus vastu võetud. Põhjendatud vajaduse eeldus pööningule minemiseks oleks ka korteriomanikku ebamõistlikku koormav ning võiks tekitada täiendavaid vaidluseid. Teiste korteriomanike õiguslikult kaitstud huvide järgimise tagamiseks on piisav, kui korteriühistu juhatus teab, kes pööningule läheb ning võib ka vahetult pööninguga tutvumise juures viibida. Kohus ei pea vajalikuks märkida kasutuskorda seadusest niigi tulenevat, et vajadusel võib pööningul teha oma vara kaitsmiseks vajalikke toiminguid ning pööningul ei ole lubatud kahjustada elamu konstruktsioone ega seal asuvat muud vara. Avaldaja palus teha käesolevas asjas kindlaksmääratava kaasomanike kasutuskorra olemasolu kohta märkused kinnistusraamatusse, asendades korteriomanike tahteavaldused märkuste sissekandmiseks kohtumäärusega. Kohus selgitas, et kohtumäärusega sissekandeid ei tehta, määrus saab asendada üksnes isikute tahteavaldused, keda kande tegemine puudutab. Kande tegemiseks kinnistusraamatusse tuleb esitada kandeavaldus kinnistusosakonnale. Avaldaja soovis mh, et kohus kohustaks korteriühistut täitma asjas kindlaksmääratavat kasutuskorda, sh paljundama pööningukorrusele juurdepääsu võimaldav võti ning andma võti igale korteriomanikule. Kohtu hinnangul, võttes aluseks KÜS § 2 lg 1 sätestatud korteriühistu eesmärgi, milleks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine, on korteriühistul seadusest tulenev kohustus mitte takistada korteriomanikel kaasomandiosa kasutamist

vastavalt kaasomanikevahelisele kokkuleppele. Alust korteriühistule aga kaasomanike kokkuleppega aktiivsete kohustuste panemiseks, nt võtmete valmistamiseks, seadusest ei tulene. Kohus ei nõustunud puudutatud isikuga XII, et korteriühistu liige ei saa nõuda korteriühistult oma otsuste täitmist, et võimalik oleks esitada vaid nõudeid otsuste vaidlustamiseks ja kahju hüvitamise nõudeid, kui otsuseid ei täideta. Korteriühistu kui liikmelisusel põhineva mittetulundusühingu ning selle liikme vahel on seadusest tulenev võlasuhe. Puudutatud isiku XII põhikirja p-s 5 on ette nähtud, et puudutatud isik juhindub oma tegevuses mh oma organite otsustest. Hea usu põhimõttega ei oleks kooskõlas olukord, kus ühingu otsused on selle liikmetele täitmiseks küll kohustuslikud, kuid liikmed ise ei saaks nõuda ühingult selle enda poolt vastuvõetud otsuste järgimist. Võttes arvesse, et kohus määrab kaasomandi eseme kasutuskorra kindlaks samamoodi, nagu oli otsustatud korteriühistu üldkoosoleku otsusega, on võimalik kohustada korteriühistut kasutuskorra täitmiseks. Korteriühistul on kohustus täita oma enda otsust. TsMS § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuna kaasomandi eseme kasutuskorra kindlaksmääramine on kõigi kaasomanike huvides, leidis kohus, et õiglane on jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebus Korteriühistu Kunderi 10 palub maakohtu määruse tühistada osas, millega kohus avalduse rahuldas. Määruskaebuse esitaja leiab, et maakohtu põhjendused on vastuolulised ning ainuüksi põhjendamiskohustuse rikkumise tõttu tuleb määrus tühistada. Kohus leidis, et 28.11.2012 korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus on kehtiv. See peaks tähendama, et otsus ei ole tühine ega tunnistatud kehtetuks. Samas seadis maakohus kahtluse alla korteriühistu üldkoosolekul osalenud esindajate volitused ja järeldas, et see ei olevat väljendatud korteriomandite enamuse tahet. Kohtu põhjendustes on refereeritud avaldaja erinevad ettekäänded pööningul käimise vastu. Avaldaja ja kohtu seisukohad on raskesti eristatavad. Võib siiski mõista, et ainsaks kohtu poolt aktsepteeritud avaldaja õigustatud huviks on tutvuda pööningu seisukorraga ja tuvastada selle olukorda erinevatel eesmärkidel, samuti tutvustada pööningut korteriomandi võimalikele korteri ostjatele. Kohus leidis, et pööninguga tutvumise õigus ei tähenda huvi pääsemaks ligi pööningkorrusele igal ajal. Ometi määras maakohus kasutuskorra mistahes piiranguta. Seega on avaldaja soovi korral võimalus käia pööningul kasvõi mitu korda igal tööpäeval. Arvestades halbu korteriomandite omanike vahelisi suhteid, ei ole määruskaebuse esitajal kahtlust, et täpselt seda hakataksegi tegema. Maakohus leidis, et kõigi korteriomandi seisukoht oli, peale avaldaja, et pööningul ei pea igaüks oma suva järgi käima. Arusaamatuks jääb kohtu seisukoht, et seatav kasutuskord on kõikide korteriomanike huvides. Korteriomandi omanikud on teovõimelised isikud, kes on ise võimelised mõistma oma huve, vajadusi ja soove. Kui nemad ei toeta avaldaja avaldust kasutuskorra seadmiseks, siis järelikult taotletav kasutuskord nende huvides ei ole. Maakohus leidis iseenesest õigesti, et korteriühistul on seadusest tulenev kohustus mitte takistada korteriomanikel kaasomandiosa kasutamist vastavalt kaasomanike vahelisele

kokkuleppele, ning et alust korteriühistule kaasomanike kokkuleppega aktiivsete kohustuste panemiseks, nt võtmete valmistamiseks, seadusest ei tulene. Seevastu edasi asus maakohus arvamusele, et on võimalik kohustada korteriühistut kasutuskorra täitmiseks. Põhjuseks olevat otsus, mis maakohtu hinnangul ei väljenda korteriomandite enamuse otsust. Määruskaebuse esitaja leiab, et kohtumääruse vastuoludeta põhjendamine on oluline nii selleks, et isik saaks aru, miks kohustus tema õigusi piirab, samuti selleks, et kas on vaidlustamisel eduväljavaated. Praegusel juhul jääb arusaamatuks, kas 28.11.2012 korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus on maakohtu hinnangul kehtiv või mitte, kas see väljendab korteriomandite omanike enamuse tahet või mitte, kas siis kasutuskord on seatud selle pärast, et otsus on õigusliku puudusega või mõnel muul põhjusel. Eriti segaseks jäi see, et kas korteriühistul on siis kasutuskorrast tulenev aktiivne kohustus või siis mitte. Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust. Pööning ja katus kuuluvad korteriomandite kaasomanikele mõttelistes osades. Mõtteliste osade majandamist korraldab korteriühistu, kes lahendab asjaomaseid küsimusi oma organi otsusega. Avaldaja ei ole oma häält tühistanud ega 28.11.2012 koosoleku otsust vaidlustanud, avaldaja ei ole ka vastuväidet esitanud. KÜS § 13 lg 4 sätestab, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Seetõttu peab avaldaja otsuse täitma. Pööning on tehniline ruum. Pööningul viibimine ei ole tarvilik korteriomandi omaniku seadusega kaitstud õiguste ja huvide teostamiseks. Seega erineb see kohtumääruses viidatud parkimiskohtade problemaatikast, kuna parkimiskoht on olemuslikult ette nähtud elaniku sõiduki parkimiseks. Seevastu pööning ei ole ette nähtud patseerimiseks. KÜS § 2 lg 1 täitmine korteriühistu poolt on võimalik ainult siis, kui elamu majandamine toimub nii õiguslikus kui ka majanduslikus mõttes järjepidevalt. Korteriühistu ei suuda oma kohustusi ja funktsiooni täita, kui kohus sekkub korteriühistu otsustuspädevusse ja pisteliselt määrab teatud küsimused oma suva järgi, jättes korteriühistut kandma kogu sellega seotud vastutuse. Igal juhul on korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus käsitletav korteriomandite enamiku otsusena. Kogu kohtumenetluse vältel ei ole keegi menetlusosalistest seadnud kahtluse alla, et üldkoosolekul osalenud esindajad tegutseksid vastuolus esindatavate tahtega. AÕS § 72 lg 1 ei nõua kaasomanike enamuse otsuse tegemist teatud vormis, sealhulgas ei nõua, et esindajatele antud volikiri vastaks mingitele nõuetele. Sellepärast on kohtu vastupidine järeldus vastuolus AÕS § 72 lg-ga 1. Kohus ei ole ka välja toonud põhjendust, miks on tarvilik kehtestada kehtivale otsusele vastav kasutuskord. Öeldu on eriti aktuaalne, kuna avaldaja müüb korterit. Kuivõrd avaldaja ei ole huvitatud omanikuna jätkamisest, jääb arusaamatuks, miks tähtajatult, teisi omanikke ja korteriühistut koormav kasutuskord on avaldaja huvides vajalik. Kui avaldaja on arvamusel, et 28.11.2012 korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsust ei täideta ja see rikub tema huve, on tal õigus pöörduda hagiga kohtusse. Üldkoosoleku otsuse sisuga sarnaneva kasutuskorra seadmine ei saa olla kohane õiguskaitsevahend korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuse täitmisele sundimiseks. Korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Mingeid muid võimalusi korteriühistu tegevuse korraldamiseks, sh kaasomanike otsusega, seadus ette ei näe. Sellepärast on vaidlustatava kohtumääruse resolutsiooni p 4 vastuolus KÜS § 13 ega põhine mistahes materiaalõiguslikul alusel. Korteriühistul ei ole kohustust korraldada avaldaja sisselaskmist pööningule ja väljalaskmist pööningult, kuna sellist kohustust maakohtu otsustatud sõnastuses ei ole korteriühistule pannud ei liikmete

üldkoosolek ega juhatus. Määruskaebuse esitajal ei ole ka rahalisi vahendeid eraldi uksehoidja palkamiseks. Hagi korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuse täitmisele sundimiseks avaldaja esitanud ei ole. Praegusel juhul on arusaamatu, et kui määruskaebuse esitaja suhtes kehtivad korraga korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus ja kohtumäärus, siis kuidas ta peaks nendevahelise vastuolu kõrvaldama. Maakohus leidis, et menetluskulud tuleb jätta menetlusosaliste endi kanda. See seisukoht on ebaõige. Ülejäänud kaasomanikud ega ka korteriühistu ei soovinud kasutuskorra seadmist. Kohus viis läbi menetluse avaldaja huvide kaitseks. Kuivõrd maakohtule ei ole esitatud hagi korteriühistu organi otsuse mittetäitmise kohta, siis selle täitmise asjaolud ei saa mõjutada menetluskulude otsustamist. Ei ole vähemtähtsam ka see, et avaldaja muutis oma nõuet, põhjustades määruskaebuse esitajale täiendavad menetluskulud ja ka avaldaja täiendatud nõuet on rahuldatud osaliselt, väiksemas osas. Jättes kõrvale nõude muutmise menetluslikku võimalikkust, jääb määruskaebuse esitajale arusaamatuks, miks ta peab kandma sellest tingitud menetluskulud. Sellepärast ei ole alust kalduda kõrvale üldreeglist. Sõltumata asja tulemustest tuleb jätta kõigi astmete menetluskulud avaldaja MV kanda. Edasine menetluse käik Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Puudutatud isikud NV ja JT määruskaebust ei toetanud. TK, määruskaebuse väidetega.

AV, JV ja PR nõustusid

Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Kolleegium nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja TsMS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 tulenevalt ei pea vajalikuks neid korrata. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kohtul on kasutuskorra määramisel lai kaalutlusõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades muuhulgas kõigi kaasomanike ühiste huvidega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega jm oluliste asjaoludega. Kohtu kaalutlusotsus peab olema igakülgselt põhjendatud ja kohtu siseveendumuse kujunemine peab olema lahendis jälgitav. Kõigile neile põhimõtetele vaidlustatud määrus vastab. Maakohus ei ole ületanud diskretsioonipiire. Maakohus on määruskaebuses esitatud seisukohtadele hinnangu andnud ning elamu pööningukorruse kasutuskorra määramist ammendavalt põhjendanud. Vaidlustatud määruses ei pidanud maakohus andma hinnangut korteriühistu 28.11.2012 liikmete üldkoosoleku otsuste kehtivuse kohta. Üldkoosoleku otsuseid praeguses menetluses vaidlustatud ei ole. Määruskaebuse väide, mille kohaselt kehtib korteriühistu jaoks nüüdsest

kaks erinevat otsust – korteriühistu üldkoosoleku otsus pööningukorruse kasutuse kohta ning vaidlustatud kohtumäärus, on asjakohatu. Maakohus on õigesti leidnud, et vaidluse korral on kaasomanikul õigus paluda kohtul kindlaks määrata kaasomandi kasutuskord. Kohus leidis, et mõistlik on lähtuda tegelikest võimalustest ja maakohtu määruses kasutuskorra kindlaksmääramiseks on tegemist faktilise olukorra kinnistamisega. Maakohus arvestas menetlusosaliste senist käitumist, seisukohti ja huve ning leidis õigesti, et määratud korraldus on kõige õiglasem lahendus. Põhimõttelist vastuolu korteriühistu koosolekul vastu võetud otsuse pööningukorruse kasutuskorra kohta ning maakohtu poolt määratud korra vahel ei ole. Kolleegium märgib, et määruskaebuse esitaja ei ole enda konkreetset õigustatud huvi selleks, et elamu pööningukorruse kasutusviis oleks teistsugune kui korteriomanikud on üldkoosolekul otsustanud ning maakohus kindlaks määras, välja toonud. Õigustatud huvi peab olema väljendatud konkreetselt, mitte abstraktse vajadusena kaitsta pööningukorrust võimalike pahatahtlike isikute eest. Tõendatud ei ole korteriomanike, sh avaldaja, poolt pööningukorruse kasutamine eesmärgiga rikkuda korteriühistu vara või kahjustada seda. Võttes arvesse, et kohus määras kaasomandi eseme kasutuskorra kindlaks samamoodi, nagu oli otsustatud korteriühistu üldkoosoleku otsusega, on ka võimalik kohustada korteriühistut seda kasutuskorda täitma. Määruskaebuse esitaja on ekslikult seisukohal, et maakohus määras pööningu kasutuskorra kindlaks mistahes piiranguteta, seega võib määruse täitmine osutuda korteriühistu jaoks ebamõistlikult koormavaks. Määruse p-s 2.1. on kohus määranud korteriomanikele õiguse pääseda elamu pööningukorrusele tööpäevadel, kui nad teatavad juurdepääsusoovist mõistliku aja jooksul ette korteriühistu juhatusele. Määruskaebuse esitaja ei ole esile toonud ühtegi asjaolu, mis annaks aluse kahtlusele, et näiteks avaldaja kui kaasomanik võiks igal tööpäeval piiramatult hakata avaldama soovi pööningukorrusele pääsemiseks, ning selle võimaldamine osutuks korteriühistule liigselt koormavaks ülesandeks. Kolleegium on seisukohal, et mõistlik ei ole pööningukorrusele ligipääsu võimaldamist piirata täpsemalt, s.t kindlaks määrata ligipääs kuupäevade, nädalapäevade või piiratud kellaaegadega. Ligipääs kaasomanike varale peab olema võimalik vastavalt tekkinud vajadusele. Korteriühistu juhatuse liikmetel on juhul, kui neile pandud ülesanne muutub liigselt koormavaks, võimalik nt delegeerida pööningukorrusele ligipääsu võimaldamise kohustus ka mõnele teisele ühistu liikmele. Maakohus on põhjendatult leidnud, et kuivõrd ühelt poolt kaasomandi eseme kasutuskorra kindlaksmääramine on kõigi kaasomanike huvides, ja teiselt poolt avaldaja kohtuväliselt pööningule ei pääsenud, siis on õiglane jätta menetlusosaliste menetluskulud TsMS § 172 lg. 1 järgi nende endi kanda. Eeltoodust tulenevalt jätab kolleegium maakohtu määruse muutmata. Et ringkonnakohus jätab määruskaebuse rahuldamata, jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Reet Allikvere

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.