Kohtulahend

kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Hageja poolt kinnistu omandamise hetkel ei olnud 20.06.2005 üürilepingu järgsel üürnikul kinnistu valdust, valduse pidi OÜ J.I.P Kala saama alles kahe aasta pärast. Seega ei saanud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused hagejale üle minna ning hageja ja OÜ J.I.P. Kala vahel üürisuhet tekkida. Sellest tulenevalt ei tekkinud OÜ-l J.I.P Kala ka kinnistu kasutusõigust, mida ta oleks saanud 01.09.2009 sõlmitud allüürilepinguga kostjale üle anda. Hageja esitas kostjale 2013. aastal arveid seetõttu, et ei teadnud, et isik, kes kinnistut kasutab ning OÜ Majanduskaitse Büroo (registrikood 10547018), kellega hageja sõlmis 11.07.2005 üürilepingu, ei ole üks ja sama isik. Arvates ekslikult, et tegemist on sama isikuga, eeldas hageja, et üürileping on vastavalt VÕS § 310 lg-le 1 pikenenud ning saatis OÜ Majanduskaitse Büroo nimele arved. Arved ei olnud saadetud kostjale, vaid isikule, kellega hageja sõlmis 11.07.2005 üürilepingu. Arvete saatmise hetkel ei teadnud hageja, et üürnik on äriregistrist kustutatud ja kinnistu otseseks valdajaks on kostja. Saanud sellest teada, tühistas hageja koostatud arved. Hageja möönab, et oleks võinud nõuda kinnistu õigusvastase kasutamise lõpetamist juba varem, kuid vältimaks kohtumenetlust, püüdis hageja saavutada läbirääkimiste teel valduse vabatahtlikku väljaandmist. Vaatamata viivitusele ei ole hageja minetanud õigust nõuda asja ebaseaduslikust valdusest välja. Hageja nõude puhul on tegemist seadusest ja omandiõigusest tuleneva omandi kaitse nõudega, mille aegumistähtajaks vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 155 lg-le 1 on 30 aastat. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostjal on õigus asja vallata, tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1. 20.06.2005 sõlmiti OÜ Majanduskaitse Büroo ja OÜ J.I.P Kala vahel Tihase 27 kinnistul asuva hoone suhtes üürileping. Üürnik (OÜ J.I.P Kala) pidi saama valduse varale 12.07.2007. 01.09.2009 sõlmis OÜ J.I.P. Kala allüürilepingu kostjaga ning seega omab kostja üürilepingut hoone kasutamiseks. Leping on kehtiv, seda ei ole vaidlustatud. Nii üürileping kui allüürileping lõpevad 20.06.2020. Apellandi väitel leppisid pooled 11.07.2005 kinnistu müügilepingus kokku, et selles ei näidata kolmandate isikute õigusi (punkt 2.1.4). 11.07.2005 sõlmitud lepinguga omandasid OÜ Majanduskaitse Büroo ja OÜ United Real Estate hageja osa. Samal päeval sõlmis OÜ Majanduskaitse Büroo hagejaga Tihase 27 asuva kinnistu müügilepingu. Pooled leppisid kokku, et müügilepingus ei näidata kolmandate isikute õigusi, sest see oleks takistanud laenu saamist. Tegelikult olid selleks ajaks Tihase 27 kinnistut koormavad üürilepingud sõlmitud ja sellest oli ka hageja teadlik. Hagejal kui kinnistu omanikul on käesoleval ajal kehtiv üürileping OÜ-ga M-Power Varahaldus, kellel omakorda on 01.09.2009 sõlmitud allüürileping kostjaga. Hagejale kuuluv kinnisasi on olnud kolmel korral täitemenetluses enampakkumisel ja kõigis teatistes, mis on hagejale kätte toimetatud ja Avalikes Teadaannetes avaldatud, on viidatud üürilepingule kostjaga. Seega hageja teadis või pidi teadma, et kostja kasutab tema vara üürilepingu alusel. On väheusutav, et pärast üürilepingu lõppemist OÜ-ga Majanduskaitse Büroo (registrikood 10547018) ei tundnud hageja huvi, kelle valduses on temale kuuluv asi. Kinnisasja arestimise akti ning vara enampakkumise teatist ei ole hageja vaidlustanud ning seega on hageja nõustunud, et kinnistut koormab üürileping kostjaga. Hageja väide, et täitmise käigus viidatud üürilepingu näol võis olla tegemist 11.07.2005 sõlmitud üürilepinguga, ei vasta tõele. Hageja on hagiavalduses väitnud, et kinnisasja viimane üürileping lõppes 11.07.2007. Seega ei saanud 25.03.2010 algatatud täitemenetluses viidata üürilepingule, mis oli juba lõppenud. Hagejale oli kehtiv üürisuhe teada. Tegemist ei ole tasuta kasutuse lepinguga. Hageja on teinud ettepaneku üürisuhte lõpetamiseks ja uue üürilepingu sõlmimiseks, püüdes korduvalt ja õigusvastaselt eirata kehtivat õigussuhet, väites,

et kostja kasutab kinnistut tähtajatu üürilepingu alusel. Kuna hagejal puudusid rahalised vahendid Tihase 27 kinnistu korrashoiuks ning kinnistul asuva büroohoone remondiks, on kostja vastavalt lepingule teinud parendusi. On väheusutav, et hageja ei pane tähele, et keegi vahetab temale kuuluval kinnistul asuva büroohoone katust ja ehitab kinnistu ümber aia. Hageja ei ole tõendanud, et ta on valduse vabastamist enne hagiavalduse esitamist nõudnud. Hageja väitis, et tema poolt sõlmitud ainuke üürileping lõppes 11.07.2007 ehk kuus ja pool aastat tagasi. On arusaamatu, miks hageja ei nõudnud üürilepingu lõppemisel valduse üleandmist ning miks aktsepteeris hageja valduse üleandmist OÜ-le J.I.P. Kala. Kui hageja ei olnud nõus üürilepinguga, oli tal võimalus seda kohtus hageda. Kuna ajast, mil hageja sai või pidi saama teada üürilepingu olemasolust, on möödunud enam kui kolm aastat, siis TsÜS § 146 lg 1 järgi on hageja nõue aegunud. Esimese astme kohtu lahend Harju Maakohus rahuldas hagi ning jättis menetluskulud kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). Hageja omandas Tallinnas Tihase 27 asuva kinnistu 11.07.2005, mil 20.06.2005 üürilepingust tulenevalt ei olnud lepingu ese üürniku valdusesse antud. Maakohus asus seisukohale, et kinnistu omandamisel ei läinud hagejale üle 20.06.2005 üürilepingust tulenevad õigused. Üürilepingu kohaselt sai OÜ J.I.P. Kala (üürnik) Tihase 27 asuva kinnistu valduse alles ligi kaks aasta pärast seda, kui OÜ Majanduskaitse Büroo (üürileandja) kinnisasja 11.07.2005 hagejale võõrandas. Seega ei kohaldu antud juhul VÕS § 291 ning OÜ Majanduskaitse Büroo ja OÜ J.I.P. Kala vahel sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused ei läinud üle hagejale (asja omandajale). Ka Riigikohus on leidnud, et VÕS § 291 lg 1 järgi on kinnisasja üürilepingu omandajale ülemineku tingimuseks mh üürieseme olek üürniku valduses (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30.04.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 20). Antud juhul see tingimus ei olnud täidetud. Kuna hagejale ei läinud üle OÜ Majanduskaitse Büroo ja OÜ J.I.P. Kala vahel 20.06.2005 sõlmitud üürilepingust tulenevad kohustused, ei ole hageja jaoks siduv ka OÜ J.I.P. Kala ja kostja vahel 01.09.2009 sõlmitud allüürileping. Seega ei ole kostjal seaduslikku alust hageja kinnisasja valdamiseks. Vastuseks kostja aegumise vastuväitele märkis kohus, et hageja nõue ei olnud aegunud. Antud juhul on tuvastamist leidnud, et hageja nõude aluseks on AÕS § 80 lg 1 ning hageja ja kostja vahel puudub lepinguline suhe. TsÜS § 155 lg 1 kohaselt on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Käesoleva juhul on hageja kinnisasi olnud, tulenevalt OÜ M-Pawer Varahaldus ja kostja vahel sõlmitud allüürilepingust, kostja valduses alates 01.09.2009. Nimetatud kuupäevast muutus hageja nõue kostja suhtes sissenõutavaks. Seega ei ole hageja nõue TsÜS § 155 lg 1 järgi aegunud. Kuna hageja ja kostja vahel ei ole lepingulist suhet, ei kuulu kohaldamisele kostja nimetatud TsÜS § 146 lg 1, mis käsitleb tehingust tuleneva nõude aegumistähtaega. Eeltoodust tulenevalt ei pidanud kohus vajalikuks analüüsida poolte väited, mis puudutavad hageja suhtes läbiviidud täitemenetlust ja küsimust, kas hageja oli kostjaga sõlmitud allüürilepingust teadlik või miks üürilepingud ei olnud kajastatud kinnistu müügilepingus, kuna nimetatud asjaolud ei ole tsiviilasja lahendamisel relevantsed. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus eksis, leides, et üürileping on kehtiv vaid juhul, kui kinnisasja omaniku vahetuse hetkel on asi üürniku otseses valduses. Maakohus konstateerib, et kostjal ei ole õiguslikku alust kinnistu

valdamiseks ning hageja nõue ei ole aegunud, mistõttu jättis kohus teised tõendid hinnanguta. Apellant ei ole maakohtu seisukohaga nõus. Kohus rikkus tõendite hindamisel menetlusõiguse normi, mis tõi kaasa ebaõige otsuse. Kostja valdab hagejale kuuluvat asja alates 01.09.2009 ning see on ka hetkel kostja valduses. Isegi kui pooltevaheline üürileping ei oleks kehtiv, eksisteerib hageja ja kostja vahel õigussuhe, mis välistab AÕS § 80 lg 1 kohaldamise. Hagejale kuuluv kinnisasi on olnud korduvalt täitemenetluses enampakkumisel, kusjuures kõigis vastavates teadetes on viide, et kinnisasja koormab üürisuhe kostjaga. Juhul kui asja koormavat üürisuhet ei eksisteeriks, oleks ilmselgelt hagejale kuuluv kinnisasi juba müüdud. Hageja on nõustunud, et kinnisasja koormab üürileping kostjaga TsÜS § 68 lg 4 mõttes. Nimetatud sätte kohaselt on tahteavalduseks ka vaikimine või tegevusetus. Veelgi enam, hageja on oma kirjas kostjale (kostja 15.01.2014 vastus hageja menetlusdokumendile, lisa 2) teatanud, et poolte vahel eksisteerib tähtajatu üürisuhe ning esitab õigussuhte kinnituseks kostjale arveid (lisad 3 ja 4). Hageja ignoreerib teadlikult pooltevahelist üürilepingut, soovides saada tasu 11.07.2007 lõppenud üürilepingu alusel. Eeltoodu välistab AÕS § 80 lg 1 kohaldamise, kuna poolte vahel eksisteerib õigussuhe, mille üle pooled vaidlevad. Kuigi TsÜS § 155 lg 1 kohaselt on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutmisest, mis aga ei tähenda, et hageja võiks oodata 29 aastat ja siis esitada väljaandmisnõude isiku vastu, kes on tema asja senini vallanud, niitnud muru, värvinud maja jne. Hageja on hagiavalduses väitnud, et temale teadaolev viimane üürileping lõppes 11.07.2007. Pärast seda tekkis hagejal õigus esitada väljaandmisnõue isiku vastu, kes tema asja õigusliku aluseta valdab. Hageja on esitanud väljaandmisnõude alles 22.11.2013. Kui hageja suhtes algatati täitemenetlus ja vaidlusalune kinnisasi arestiti kohtutäituri poolt, siis 27.04.2010 arestimisaktis on märge, et asja koormab üürileping kostjaga. Seega oli hagejal märgitud ajast alates võimalus üürisuhet vaidlustada. Hageja ei ole üürisuhet vaidlustanud. Kuna sellest on möödas enam kui kolm aastat, siis on hageja minetanud õiguse vaidlustada pooltevahelist üürisuhet (TsÜS § 146 lg 1). Vastus apellatsioonkaebusele Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu kaevatava otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata ning kaebuse rahuldamata. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 neid ei korda. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja omandas Tallinnas Tihase 27 asuva kinnistu 11.07.2005, kusjuures kinnisasjal asuv hoone jäi samal päeval sõlmitud üürilepingu alusel eelmise omaniku OÜ Majanduskaitse Büroo (registrikood 10547018) kasutusse. Kinnistu müügilepingus on müüja otsesõnu kinnitanud, et lepingu eset ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, ning täpsustanud, milliseid koormatisi on silmas peetud (lepingu punkt 2.1.4). Ka kinnistusraamatust ei nähtu mingeid kinnistut koormavaid kolmandate isikute õigusi. Kuna üürnik pidi valduse 20.06.2005 üürilepingu alusel saama alles 12.07.2007, siis ei olnud sellest lepingust tulenevad üürniku õigused ka valduse kaudu nähtavad. Pealegi võiks üürilepingut, mis sõlmitakse omaniku poolt mõned päevad enne kinnisasja võõrandamist pikaks ajaks ja mida müügilepingus ei nimetata ning mille järgi tuleks valdus anda üürnikule üle alles aastate pärast, pidada heade kommete vastaseks ja seega tühiseks. Eluliselt usutavad ei ole kostja väited pooltevaheliste kokkulepete kohta, mida müügilepingus ei soovitud teatud põhjustel nimetada. Samas on kostja seaduslik esindaja, kes oli ka kinnistu eelmise omaniku seaduslik esindaja, märkinud, et enne

kinnistu võõrandamist sõlmiti sama kinnistu suhtes veel mitmeid üürilepinguid, mis viitab omakorda kõnealuse üürilepingu võimalikule näilikkusele. Eeltoodud asjaoludel ei olnud kohtul alust järeldada, et 20.06.2005 üürilepingu järgsed üürileandja kohustused oleksid läinud üle uuele omanikule. Seetõttu ei tekkinud kostjal sellele lepingule tuginevalt ka allüürisuhet. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ei nõustu kostja käsitlusega hagi aegumisest. Antud juhul ei tugine hageja nõue pooltevahelise üürisuhte vaidlustamisele, vaid hagi aluseks on asjaolu, et kostjal puudub õiguslik alus hagejale kuuluvat kinnisasja vallata ja kasutada. Seega tuli kohtul vaidluse lahendamiseks kostja vastupidiseid väiteid analüüsida ning hinnata, kas need väited on tõendatud või mitte. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et 20.06.2005 sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja kohustused ei läinud hagejale üle, mistõttu ei ole ka alust rääkida selle lepingu alusel sõlmitud allüürilepingu kehtivusest. Kohtule esitatud tõendid ei võimaldanud teistsugust järeldust teha. Kostja väitel valdab ta vaidlusalust hagejale kuuluvat kinnisasja alates 01.09.2009. Samas on kostja seaduslik esindaja ringkonnakohtu istungil selgitanud, et tegelikult ei ole kinnistu faktiline kasutaja ühegi tehingu puhul muutunud: kõigi nende äriühingute juhatuse liige on (oli) üks ja sama isik. Nii oli see kinnistu eelmise omaniku kui uue omanikuga 11.07.2005 üürilepingu sõlminud isiku puhul (OÜ Majanduskaitse Büroo, registrikoodiga 10547018), samuti 20.06.2005 üürilepingus märgitud üürniku OÜ J.I.P. Kala puhul ning ka juulis 2009 asutatud OÜ Majanduskaitse Büroo (registrikoodiga 11691734) puhul, kellega OÜ J.I.P. Kala sõlmis väidetavalt 01.09.2009 allüürilepingu. Seetõttu ei saa nõustuda kostja käsitlusega, et hageja oli või pidi olema kõigist kinnistu otsese valdaja (üürniku) muutustest, sh kostja valdusest ja kinnistul tegutsemisest, teadlik. Sel põhjusel on alusetu ka apellatsioonkaebuses sisalduv käsitlus, nagu eksisteeriks poole vahel õigussuhe, mis seisneb hageja vaikivas nõusolekus (TsÜS § 68 lg 4), et kinnisasja koormab kostjaga sõlmitud üürileping. Eluliselt usutavam on hageja väide, mille kohaselt ei olnud ta teadlik asjaolust, et pärast 11.07.2005 sõlmitud üürilepingu tähtaja möödumist hoone kasutamist jätkanud üürnik ei ole sama isik, kellega leping sõlmiti. Seetõttu ei oma ka tähtsust täitemenetluses avaldatud andmed kinnistut kasutava üürniku isiku kohta. Neid tõendeid, millest võiks järeldada kostja õigust hoonet (kinnistut) vallata ja kasutada, ei ole kohtule esitatud.

Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning esimese astme kohtu otsuse muutmata, jätab ta apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Alates 01.01.2015.a kehtiva menetlusõiguse seaduse kohaselt saab menetlusosaline taotleda menetluskulude summaarset kindlaksmääramist nende menetluskulude osas, mis tsiviilasja toimikust ei kajastu (näiteks lepingulise esindaja tasu), üksnes siis, kui menetlusosaline on esitanud igas kohtuastmes, kohtu poolt määratud tähtaja jooksul kohase menetluskulude nimekirja. Kuna käesolevas tsiviilasjas tegi maakohus lõpplahendi enne 01.01.2015, ta menetlusosalistelt menetluskulude nimekirja ei küsinud ning märkis otsuses, et menetlusosalistel on õigus esitada kulude summaarse kindlaksmääramise taotlus asjas lõpplahendi teinud maakohtule seaduses sätestatud tähtaja jooksul (TsMS § 174 lg 1). Kuigi praeguseks ei kehti enam säte, mis lubas esitada menetluskulude nimekirja pärast lõpplahendi jõustumist, tuleb siiski kohaldada varasemat seadust nende lõpplahendite suhtes, mis tehti enne 01.01.2015, ning lubada kulude kindlaksmääramise taotlust esitada kehtinud seaduses ettenähtud korras. Seejuures on oluline ka tagada, et ühe ja sama tsiviilasja puhul toimuks erinevate kohtuastmete menetluskulude kindlaksmääramine samade põhimõtete järgi, seda sõltumata lahendi tegemise ajast.

Eeltoodust tulenevalt määrab ringkonnakohus otsuses kindlaks üksnes menetluskulude jaotuse ning selgitab, et menetluskulude summaarse kindlaksmääramise korra osas tuleb menetlusosalistel juhinduda tsiviilkohtumenetluse seadustiku kuni 31.12.2014 kehtinud redaktsioonist. Kuni 31.12.2014 kehtinud TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ü. Jänes

/allkirjastatud digitaalselt/ M. Klaar

/allkirjastatud digitaalselt/ I. Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.