vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XXXOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Veikko Toomere (MAQS Law Firm Advokaadibüroo, e-post [email protected]) Kostja: XXXOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) Kostja seaduslik esindaja: XXX(e-post XXX)
Asja läbivaatamine
20.mail 2014 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Veikko Toomere, kostja seaduslik esindaja XXX
Juures viibis
Sekretär Triin Tursk
Resolutsioon
Rahuldada XXXOÜ hagi XXXOÜ vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks nõudes. Välja mõista XXXOÜ ebaseaduslikust valdusest Tallinnas XXX asuv kinnisasi (registriosa nr XXX) ja sellel asuv hoone ning anda kinnisasja valdus üle XXXOÜ-le. Kui XXXOÜ Tallinnas XXX asuva kinnisasja valdust vabatahtlikult ei tagasta, on kohtuotsuse täitmise viis väljatõstmine kinnisasjalt koos XXXOÜ-ga kinnistut kasutavate isikutega. Tsiviilasja menetluskulud jätta XXXOÜ kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.XXXOÜ on Tallinnas XXXasuva kinnistu omanik. Nimetatud kinnistul asub hoone üldpinnaga 128,6 m2. Kuni 11.07.2007 oli hoone kasutusõigus OÜ-l XXX. Nimetatud äriühing kustutati äriregistrist 16.07.2013, kusjuures enne seda muudeti selle äriühingu ärinimi – kustutamisel oli selle äriühingu ärinimi OÜ XXX. OÜ XXX kasutas hoonet hagejaga 11.07.2005 sõlmitud üürilepingu alusel. Nimetatud üürileping lõppes 11.07.2007. Peale seda ei ole hageja hoonet kellelegi ühegi kirjaliku või suulise lepinguga kasutada andnud.
2.Paraku on hoone käesoleval hetkel kostja ebaseaduslikus valduses. Hageja esindajad on kostjaga pidanud korduvalt läbirääkimisi, et saavutada hoone valduse vabastamine kostja poolt vabatahtlikult, kuid kahjuks ei ole läbirääkimised tulemusi andnud. Kostjal ei ole hageja nõusolekut hoone, samuti XXX Tallinnas kasutamiseks. Kostja keeldub hoonet vabastamast ega maksa hoone kasutamise eest hagejale ka mingit tasu.
3.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hageja on XXX Tallinnas kinnisasja omanik. Hagejal puudub kostjaga igasugune suuline või kirjalik kokkulepe, mis annaks kostjale õiguse XXX Tallinnas kinnistut või kinnistul asuvat hoonet kasutada ja/või vallata. Seega valdab kostja kinnistut ja hoonet ilma õigusliku aluseta, takistades hageja valdust asja üle.
4.Kostja väidab vastuses hagile, et omab kehtivat üürilepingut, mille alusel on ta Tallinnas XXX asuvat hoonet kasutab. Kostja selline väide on ekslik ega saa vastata tõele. Vastavalt kostja vastusele, annavad kostjale õiguse vaidlusaluse hoone kasutamiseks kaks lepingut – XXX OÜ ja XXXOÜ vahel 20.06.2005 sõlmitud üürileping; XXXOÜ ja kostja vahel 01.09.2009 sõlmitud allüürileping. XXX OÜ kustutati äriregistrist 16.07.2013. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 45 lg 2, eraõigusliku juriidilise isiku registrist kustutamisega juriidiline isik lõpeb ja tal ei ole enam õigusvõimet. Üürisuhet XXX OÜ ja XXXOÜ vahel ei saa enam eksisteerida, sest XXX OÜ-d enam ei eksisteeri. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 332 lg 2 ei saa allüürileping kesta kauem kui üürileping. Seega ei saa käesoleval hetkel kesta ka allüürisuhe XXXOÜ ja kostja vahel. Eeltoodust tulenevalt 20.06.2005 sõlmitud üürileping ja 01.09.2009 sõlmitud allüürileping ei saa luua kostjale õiguslikku alust XXX hoone kasutamiseks.
5.Hageja juhib kohtu tähelepanu ka kostja poolt esitatud üüri- ja allüürilepingu tingimustele. Isegi pinnapealsel lepingute tingimuste sisuga tutvumisel on ilmne, et õigused ja kohustused on lepingutes tasakaalust väljas. Lepingud on äärmiselt kasutajat soosivad.
6.Hageja esitab kohtule ka müügilepingu, millega hageja 11.07.2005 XXX kinnistu Tallinnas omandas. Müüja oli selles lepingus OÜ XXX, mida esindas XXX. Müügilepingu punktis 2.1.4 müüja kinnitab, et lepingu ese ei ole koormatud ühegi müügilepingus nimetamata üüri-, rendi- või muu kasutuslepinguga.
7.Kostja viitab, nagu oleks hageja olnud teadlik üüri- ja allüürilepingust. Kostja sellekohased väited on teadlik tegelike asjaolude moonutamine. Ainuke tõene väide kostja argumentides on see, et hageja suhtes menetleti 2010. aastal tõepoolest täiteasja nr 025/2010/1142. Käesolevaks hetkeks on täiteasi lõpetatud. Hageja ei ole kunagi kohtutäiturit teavitanud mingitest XXX kinnistut koormavast üürilepingutest. Teate XXXTallinnas üürilepingute kohta esitas kohtutäiturile kostja (mitte hageja), ilma hageja teadmata. Nimetatut tõendab kostja poolt 17.05.2010 kohtutäitur Kaire Põltsile saadetud kiri.
8.Hageja lükkab ümber kostja väite, nagu oleks hageja juba kinnistu omandamise hetkel olnud teadlik 20.06.2005 üürilepingust OÜ XXX ja XXXOÜ vahel. Üürilepingud, millega kostja põhjendab kinnistu kasutamist, on kostja pahauskselt sõlminud hageja teadmata ja nö „tagantjärele“, loomaks väärkujutelma kinnistu õigustatud kasutamisest. Kostja väited, et hageja olevat 11.07.2005 sõlmitud kinnistu müügilepingus leppinud ostjaga kokku, et müügilepingus ei näidata kolmandate isikute õigusi, on kostja teadlik vale. Hageja ei ole kinnistu müüjaga sellist asja kunagi kokku leppinud. Samuti ei saanud hageja müügilepingu sõlmimise ajal olla teadlik, et kinnistut koormab 20.06.2005 sõlmitud üürileping.
9.Hageja on kohtule esitanud hageja ja OÜ XXX vahel 11.07.2005 sõlmitud üürilepingu. Seega, müügileping ja viimatinimetatud üürileping sõlmiti samal päeval. 11.07.2005 sõlmitud üürilepingu poolte tahe oli suunatud tähtajalise ja tasulise üürisuhte loomisele. Hagejal oli üürileandjana mõistlik ootus, et üürisuhte lõppedes vabaneb kinnistu kõikidest koormavatest üürilepingutest. Hageja ei oleks sõlminud müügilepingut ja 11.07.2005 üürilepingut teadmises, et lepingu eseme suhtes kehtib veel mingi üürileping, mis üüri tasumist ette ei näe. Ei ole eluliselt usutav, et hageja soov oli tekitada olukord, kus 11.07.2005 üürilepingu järgne üürisuhe asenduks lepingu lõppemisel 11.07.2007 veel ligikaudu 13 aastat kestva tasuta üürisuhtega.
10.Järgnevalt analüüsib hageja, kas 20.06.2005 sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused said üldse teoreetiliselt hagejale üle minna. Kostja väide, et „Käesoleval ajal omab hageja, kui kinnistu XXX omanik, kehtivat tähtajalist XXXOÜ-ga (ehk XXXOÜ)“ on väär. Sellise väitega tahab kostja tõenäoliselt luua väärkujutelma, et 20.06.2005 sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused on hagejale kinnisasja omandamisega 11.07.2005 üle läinud. 20.06.2005 sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused ei saanud hagejale kinnisasja omandamisega 11.07.2005 üle minna. Seda isegi siis, kui hageja tõepoolest oleks teadnud 20.06.2005 sõlmitud üürilepingust.
11.20.06.2005 sõlmitud üürilepingu punktid 3.2 ja 4.1 sätestavad, et see üürileping hakkab kehtima alates 12.07.2007 ja üürnik (XXXOÜ) saab valduse 12.07.2007. Seega enne 12.07.2007 sellest üürilepingust mingeid õiguseid ja kohustusi lepingu pooltele ei tulnud ja puudub vaidlus, et üürnikul (XXXOÜ) ei olnud valdust enne 12.07.2007. Üürilepingu üleminekut üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel reguleerib VÕS § 291. VÕS § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.
12.Hageja omandas kinnistu 11.07.2005. Sellel hetkel ei olnud 20.06.2005 sõlmitud üürilepingu järgsel üürnikul (XXXOÜ) kinnistu valdust, valduse pidi XXXOÜ saama alles ligikaudu kahe aasta pärast. Seega ei saanud 20.06.2005 sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused hagejale üle minna. Kuna 20.06.2005 sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused hagejale üle ei
läinud, ei tekkinud hageja ja XXXOÜ vahel ka üürisuhet. Sellest tulenevalt ei tekkinud XXXOÜ-le ka kinnistu kasutusõigust, mida ta oleks saanud 01.09.2009 sõlmitud allüürilepinguga kostjale üle anda.
13.Hageja poolt kostjale 2013. aastal esitatud arvete osas peab hageja vajalikuks selgitada järgmist. Hageja ei osanud aimata ega pannud tähele, et XXXOÜ (e kostja), kes hetkel kinnistut õigustamatult kasutab, ning XXXOÜ, kellega hageja sõlmis 11.07.2005 üürilepingu, ei ole üks ja sama isik. XXXOÜ, kellega hageja üürilepingu sõlmis, kustutati äriregistrist 16.07.2013, kusjuures enne kustutamist muudeti ärinimi XXX OÜ-ks. Arvates ekslikult, et tegemist on sama isikuga, eeldas hageja, et üürileping on vastavalt VÕS § 310 lg-le 1 pikenenud ja saatis XXXOÜ nimele viidatud arved. Hageja juhib tähelepanu, et arved ei olnud saadetud kostjale, vaid hageja soovis arved saata isikule, kellega ta oli sõlminud 11.07.2005 üürilepingu. Arvete saatmise hetkel ei teadnud hageja, et OÜ XXX on juba äriregistrist kustutatud ja kinnistu otsene valdaja on juba kostja. Nimetatu tuleb selgelt välja hageja kaaskirjast arvele 812. Saanud teada, et arvete adressaati enam ei eksisteeri, tühistas hageja koostatud arved.
14.Järgnevalt analüüsib hageja, kas hageja nõue kinnistu valduse väljanõudmiseks kostjalt võib olla teoreetiliselt aegunud. Hageja möönab, et ta oleks saanud nõuda kinnistu õigusvastase kasutamise lõpetamist kostjalt varem. Nagu ka eelpool välja toodud, pidas hageja kostjaga pikalt läbirääkimisi, et saavutada kostja vabatahtlik valduse väljaandmine ja vältida mittevajalikku kohtumenetlust. Paraku ei soostunud kostja kinnistu valdust vabatahtlikult üle andma. Hagi esitamine ei saagi olla esmane õiguskaitsevahend, kuid tekkinud olukorras oli hageja sunnitud seda tegema. Vaatamata viivitusele, ei ole hageja minetanud õigust asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.
15.Kostja üritab luua väärkontseptsiooni, nagu oleks kostja nõustunud kostja kasutusõigusega seetõttu, et ei vaidlustanud kostja poolt kohtutäitur Kaire Põltsile esitatud üürilepinguid. Kostja sellekohane argumentatsioon ei ole asjakohane.
16.Isegi, kui asuda seisukohale, et hageja sai täiteasja nr 025/2010/1142 menetluses 2010. aastal teada kostja poolt mingite lepingute esitamisest kohtutäiturile (mida hageja eitab), ei tulene sellest, et hageja oleks pidanud lepinguid vaidlustama või minetanud õiguse nõuda kostjalt välja kinnistu valdust. Hagejal ei olnud kohustust vaidlustada lepinguid, mille sisu ta ei tea ning mis on esitatud kohtutäiturile eraldiseisva täitemenetluse raames kolmanda isiku poolt. Täitemenetluse eesmärk on sissenõudja nõuete rahuldamine võlgniku vara arvel, mitte aga võlgniku võimaluste väljaselgitamine nõuete esitamiseks kolmandate isikute vastu. Siinkohal lisab hageja, et vaidlustas täiteasja nr 025/2010/1142 menetluse tervikuna, läbi sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamise.
17.Kostja viide TsÜS § 146 lg-le 1 on asjakohatu. Hageja ja kostja vahel ei ole tehtud tehingut, millest tulenev nõue oleks selle õigusnormi alusel aegunud. Hageja nõude puhul on tegemist seadusest ja omandiõigusest tuleneva omandi kaitse nõudega vastavalt AÕS § 80 lg 1, mille aegumistähtaeg vastavalt TsÜS § 155 lg-le 1 on 30 aastat. Hageja on kinnistu omanik. Kostja on kinnistu otsene valdaja, kes enda väitel on kinnistu kasutusõiguse (valduse) saanud XXXOÜ-lt tulenevalt 01.09.2009 sõlmitud allüürilepingust.
18.Eeltoodust tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt kinnistu valdust isegi juhul, kui asuda seisukohale, et hageja sai kostja poolt esitatud lepingutest teada täiteasja nr 025/2010/1142 menetluses (mida hageja eitab). Kostjal aga ei ole õigust kinnistu väljaandmisest keelduda, sest XXXOÜ-l, kellelt kostja valduse sai, ei ole tekkinud hageja suhtes õigust kinnistut vallata.
19.Hageja palub mõista Tallinnas XXX asuva kinnisasi (registriosa nr XXX) ja sellel asuv hoone välja XXXOÜ (registrikood 11691734) ebaseaduslikust valdusest ja anda selle kinnisasja valdus üle omanikule; sätestada kohtuotsuse resolutsioonis, et juhul, kui XXXOÜ (registrikood 11691734) valdust vabatahtlikult kinnistu omanikule ei tagasta, on kohtuotsuse täitmise viisiks väljatõstmine kinnisasjalt koos XXXOÜ-ga kinnistut kasutavate isikutega; mõista hageja, OÜ XXX, menetluskulud välja kostjalt, OÜ-lt XXX.
Kostja vastuväited
20.Kostja ei võta hagi õigeks ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid. OÜ XXX, endise ärinimega XXX, olles kinnisasja omanik, sõlmis 20.06.2005 tähtajalise kinnisasja üürilepingu OÜ-ga XXX, praeguse ärinimega XXX. Vastavalt lepingu punktile 1.1 oli lepingu objekt kinnistu koos seal paikneva hoonega aadressil XXX Tallinn. Vastavalt lepingu punktile 4.1. pidi üürnik saama valduse varale 12.07.2007.
21.OÜ XXX, endise ärinimega XXX sõlmis 11.07.2005 üürilepingu OÜ-ga XXX. Vastavalt lepingu punktile 1.1 oli lepingu objekt kinnistu koos seal paikneva hoonega aadressil XXX Tallinn. Vastavalt lepingu punktile 4.1 lõppes leping 11.07.2007.
22.OÜ-ga XXX, praeguse ärinimega XXX sõlmis (01.09.2009) eelmainitud kinnisasja üürilepingu kehtivuse ajal allüürilepingu OÜ-ga XXX. XXX on käesolevas asjas kostja ja omab kehtivat lepingut, mille alusel on kostjal valdus kinnisasjale ja seal paiknevale hoonele aadressil XXX Tallinn.
23.Hageja on esitanud hagiavalduses teadvalt valeandmeid ja väitnud, et kostja kasutab kinnistut õigusliku aluseta. Hageja kinnisasja suhtes on alustatud täitemenetlus. Hagejale kuuluva kinnisasja enampakkumise teates on märgitud, et hageja kinnisasja koormab üürileping XXXOÜ-ga. Seega hageja teadis või pidi teadma, et kostja kasutab tema vara üürilepingu alusel. On väheusutav, et peale üürilepingu lõppemist OÜ-ga XXX 11.07.2007 ei teadnud hageja ega tundnud huvi, kelle valduses on temale kuuluv asi. Hageja on esitanud valeväiteid selle kohta, et kostjaga on peetud läbirääkimisi hoone valduse vabastamiseks.
24.Tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1 võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu haginõue rahuldamisele, kuna kostja valdab asja õiguslikul alusel.
25.OÜ XXX(hilisema ärinimega XXX) ja XXXOÜ omandasid 11.07.2005 XXXOÜ (käesolevas protsessis hageja) osa. Samal päeval 11.07.2005 sõlmis OÜ XXX(hilisema ärinimega XXX) kinnistu XXX müügilepingu. Pooled leppisid kokku, et müügilepingus ei näidata kolmandate isikute õigusi (lepingu p 2.1.4.), sest see oleks takistuseks laenu saamisel. Tegelikult olid selleks ajaks üürilepingud, mis koormasid kinnistut XXX, sõlmitud ja sellest oli ka hageja teadlik.
26.Hageja mõttekäik, mis puudutab XXX OÜ likvideerimist ja XXXOÜ vahel sõlmitud allüürilepingut ning selle kehtivust, jääb kostjale arusaamatuks. Käesoleval ajal omab hageja kui kinnistu XXX omanik, kehtivat tähtajalist XXXOÜ-ga. Eelmainitu on sõlminud allüürilepingu 01.09.2009 kostjaga. Leping on kehtiv ja seda vaidlustatud ei ole. Nii üürileping kui allüürileping lõpevad 20.06.2020.
27.Kuna hagejal puudusid rahalised vahendid ja huvi XXX kinnistu korrashoiuks ning kinnistul asuva büroohoone remondiks, on kostja vastavalt lepingule teinud parendused. Seega ei saa tegemist olla tasuta kasutuse lepinguga või nagu hageja esindaja ennast väljendab „fiktiivse“ lepinguga. Suuremad tööd viidi läbi büroohoone XXX ümberehitamisel 2009 aasta sügisel. On vähe usutav ja mitte millegagi seletatav, et hageja ei pane tähele, et tiheda liiklusega Sõpruse pst ja Tihase tänava ristmikul vahetab keegi hagejale kuuluva büroohoone katust ja kinnistu ümber on ehitatud aed ning hageja ei tunne huvi, mis õiguslikul alusel ehitatakse ümber tema omandis olevat hoonet.
28.Hagejale on kehtiv üürisuhe teada ja selle üle on peetud hageja seadusliku esindajaga läbirääkimisi. Hageja seaduslik esindaja on teinud ettepaneku olemasolev üürisuhe lõpetada ja sõlmida uus üürileping. Hageja on püüdnud korduvalt ja õigusvastaselt eirata kehtivat õigussuhet väites, et kostja kasutab kinnistut tähtajatu üürilepingu alusel. Samuti on hageja esitanud kostjale arveid XXX kinnistu kasutamise eest.
29.Hageja on väitnud, et kostja esitab kohtule teadlikult valeandmeid. Hageja ei ole aga lisanud ühtegi tõendit, mis tõendaks, et hageja on valduse vabastamist kunagi nõudnud või et enne käesoleva hagiavalduse esitamist oleks hageja nõudnud valduse vabastamist. Hageja on hagiavalduse lisana nr 3 esitanud üürilepingu ja väitnud, et see on ainuke
üürileping, mille hageja on sõlminud. Nimetatud üürileping lõppes (p 4.1.) 11.07.2007. Seega kuus ja pool aastat tagasi. Jääb arusaamatuks, miks ei nõudnud hageja nimetatud üürilepingu lõppemisel valduse üleandmist. Miks aktsepteeris hageja valduse üleandmist OÜ-le J.I.P. Kala.
30.31.03.2010 alustas Harju tööpiirkonna kohtutäitur Kaire Põlts hageja suhtes täitemenetlust. Täitemenetluse käigus on hagejale kuuluv kinnistu aadressiga XXX arestitud. Arestimisel nõudis kohtutäitur vara valdajalt, käesoleval juhul kostjalt selgitust, mis alusel Majanduskaitase Büroo valdab kinnisasja. Kostja esitas kohtutäiturile vastava selgituse ja üürilepingud. Täitemenetluse käigus on hagejat teavitatud kõigist täitetoimingutest, samuti vara (kinnistu XXX) enampakkumistest. Juhul, kui võlgnik ei olnud nõus kinnistul lasuva koormatisega, milleks oli üürileping XXXOÜ-ga oli võlgnikul, käesoleval juhul hagejal võimalus vastu vaielda.
31.Kostja peab vajalikuks märkida, et kinnistut XXX koormav üürileping kostjaga ei saa olla käesoleva vaidluse objektiks, s.t hagi ese ei ole suunatud üürilepingule. Hageja oli üürilepingust teadlik ja pidi seda vähemalt olema ajal, kui kohtutäitur avaldas enampakkumise teate Ametlikes Teadaannetes. Juhul kui hageja ei olnud nõus üürilepinguga, oli hagejal võimalus seda kohtus hageda. Kuna ajast, millal hageja teadis või pidi olema teadlik üürilepingu olemasolust, on möödas rohkem kui kolm aastat, on tulenevalt TsÜS § 146 lg 1 hageja vastav nõue aegunud.
32.Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused
33.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, poolte poolt menetluse käigus esitatud seisukohtadega ja tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
34.Hageja nõuab käesoleval juhul kinnisasja kostja ebaseaduslikust valdusest väljamõistmist. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu, kuna leiab, et kostjal on üürilepingutest tulenev seaduslik alus asja valdamiseks, samuti on kostja seisukohal, et hageja nõue on aegunud.
35.Antud juhul on hageja esitanud asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-st 1 tuleneva nõude. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hageja on esitanud tõendid selle kohta, et hageja näol on tegemist XXX Tallinn asuva kinnistu omanikuga (kd I lk 5). Lisaks on hageja esitanud kinnistu müügilepingu, millest ilmneb, et hageja on kõnealuse kinnistu omandanud OÜ-lt XXX11.07.2005 (kd I lk 86-92). Samuti puudub vaidlus küsimuses, et käesoleval hetkel on kostja hagejale kuuluva kinnisasja valdaja. AÕS § 83 lg-st 1 tulenevalt võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Lähtuvalt eeltoodust tuleb tuvastada, kas kostjal esineb antud juhul õigus hagejale kuuluva kinnistu valdamiseks.
36.Kostja on seisukohal, et tema õigus kinnisasja valdusele tuleneb OÜ XXX(hilisema ärinimega OÜ XXX) ja OÜ XXX(hilisema ärinimega OÜ XXX) vahel 20.06.2005 sõlmitud üürilepingust (kd I lk 43-45) ning OÜ XXX ja kostja vahel 01.09.2009 sõlmitud allüürilepingust (kd I lk 46). OÜ XXX ja OÜ XXX vahel 20.06.2005 sõlmitud üürilepingu punkti 1.1 kohaselt andis kinnistu tolleaegne omanik OÜ XXXOÜ-le XXX üürile kinnisasja asukohaga XXX Tallinn. Üürilepingu punktis 3.2 on pooled kokku leppinud, et üürileping hakkab kehtima ja üürnikul tekivad õigused asjale 12.07.2007. Lisaks on punktis 4.1 sätestatud, et üürnik saab asja valduse 12.07.2007. Allüürilepingus on pooled seoses XXX Tallinn asuva kinnistuga kokku leppinud, et OÜ XXX annab selle kostjale allüürile tähtajaliselt kuni 20.06.2020.
37.Nähtuvalt eeltoodust on tuvastamist leidnud, et hageja omandas XXX Tallinn kinnistu 11.07.2005 ning OÜ XXX sai OÜ-ga XXX sõlmitud üürilepingu alusel õiguse kinnistu valdusele 12.07.2007. Kohus märgib, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg-st 1 tulenevalt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Antud juhul sai üürnik, s.o OÜ XXX XXX Tallinn asuva kinnistu valduse alles ligi 2 aastat pärast seda, kui üürileandja, s.o OÜ XXX kinnisasja 11.07.2005 müügilepinguga hagejale võõrandas. Seega ei kohaldu antud juhul VÕS § 291 ning OÜ XXX ja OÜ XXX vahel sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused ei läinud üle asja omandajale, s.o hagejale. Ka Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-5-13 p-s 20 asunud seisukohale, et VÕS § 291 lg 1 järgi on kinnisasja üürilepingu omandajale ülemineku tingimuseks mh üürieseme olek üürniku valduses. Antud juhul see tingimus täidetud ei olnud.
38.Võttes arvesse, et hagejale ei läinud üle OÜ XXX ja OÜ XXX vahel sõlmitud üürilepingust tulenevad kohustused, ei ole hageja jaoks siduv ka OÜ XXX ja kostja vahel 01.09.2009 sõlmitud allüürileping. Lähtuvalt eeltoodust ei ole kostjal seaduslikku alust hageja kinnisasja valdamiseks.
39.Kostja on esitanud menetluses ka aegumise vastuväite, mistõttu kohus analüüsib küsimust, kas hageja on oma nõude esitanud selleks seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-54-13 p-s 11 märkinud, et nõude aegumise tuvastamiseks tuleb hageja nõue kvalifitseerida.
40.Antud juhul on tuvastamist leidnud, et hageja nõude alus on AÕS § 80 lg 1 ning hageja ja kostja vahel puudub lepinguline suhe. Kohus märgib, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 155 lg 1 kohaselt on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude ning perekonna- ja pärimisõigusest tuleneva nõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Käesoleval juhul on hageja kinnisasi olnud tulenevalt OÜ XXX ja kostja vahel sõlmitud allüürilepingust kostja valduses alates 01.09.2009. Nimetatud kuupäevast muutus hageja nõue ka kostja suhtes sissenõutavaks. Võttes arvesse, et kostja poolt hageja kinnisasja valduse saamisest ei ole möödunud 30 aastat, ei ole hageja nõue TsÜS § 155 lg-st 1 tulenevalt ka aegunud. Kuna hageja ja kostja vahel ei ole lepingulist suhet, ei kuulu antud juhul kohaldamisele kostja nimetatud TsÜS § 146 lg 1, mis käsitleb tehingust tuleneva nõude aegumistähtaega.
41.Kohus tuvastas, et kostjal ei ole õiguslikku alust hageja kinnistu valdamiseks ning hageja nõue ei ole aegunud, mistõttu kohus jätab sisuliselt analüüsimata poolte väited, mis puudutatavad hageja suhtes läbiviidud täitemenetlust ning küsimust, kas hageja oli kostjaga sõlmitud allüürilepingust teadlik või miks üürilepingud ei olnud kajastatud kinnistu müügilepingus, kuna nimetatud asjaolud ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel relevantsed.
42.Lähtuvalt eeltoodust kohus rahuldab hageja nõude välja mõista XXXOÜ ebaseaduslikust valdusest Tallinnas XXX asuv kinnisasi (registriosa nr XXX) ja sellel asuv hoone ning anda kinnisasja valdus üle XXXOÜ-le ning määrata, et kui XXXOÜ Tallinnas XXX asuva kinnisasja valdust vabatahtlikult ei tagasta, on kohtuotsuse täitmise viis väljatõstmine kinnisasjalt koos XXXOÜ-ga kinnistut kasutavate isikutega.
43.Tulenevalt TsMS §-st 125, §-st 132 on hagi hind 3500 eurot.
Menetluskulude jaotus
44.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg-st 1 lähtuvalt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul kohus rahuldab hagi täies ulatuses, mistõttu jäävad tsiviilasja menetluskulud kostja kanda.
45.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.