Kohtulahend

summa. Kostjal ei saanud tekkida ootust, et kui kapitaalremont aset ei leia, siis hageja ülejäänud summat ei küsi. 01.06.2008 - 31.05.2009 esitas hageja arved kokku 120 000 krooni ulatuses ja jättis esitamata 240 000 krooni ulatuses. 01.06.2009 - 31.12.2009 esitas hageja arved kokku 70 000 krooni ulatuses ja esitamata 210 000 krooni ulatuses. Kostja avaldas soovi rendileping lõpetada 10.08.2009 e-mailis. Hageja tuli kostja palvele vastu ja nõustus lepingu lõpetama 31.12.2009,kuigi põllumajandusliku rendilepingu puhul ei ole võimalik nii lühikese etteteatamisajaga lepingut lõpetada. Kuna kostja esitas hagejale hulgaliselt arveid ehitusmaterjalide ostmise kohta ning väitis, et on teostanud remonti Eense farmis, siis ei esitanud hageja kostjale 450 000 kroonist arvet enne, kui oli kindlaks teinud, kas kostja tegelikult kapitaalremonti teostas. Rendiobjekt vaadati üle 29.12.2009, mil pooled tuvastaid ühiselt, et kapitaalremonti ei ole läbi viidud ja kinnitasid seda oma allkirjadega. Hageja esitas kostjale arve tasumata rendi osas. Arvet nr. 101019 koostades tegi hageja arvutusvea, kuna luges perioodi 01.06.2009 - 31.12.2009 6 kuuks, kuigi tegemist on 7 kuuga. Seega saatis hageja kostjale enne hagi esitamist lisaarve veel 30 000 kroonile. Kokku peab kostja hagejale tasuma renditasusid 450 000 krooni. Väikesed parendused ja parandustööd, mida kostja võib olla tegi rendiobjektil ja mida ei pidanud kooskõlastama hagejaga, ei ole sellised tööd, mille eest võiks nõuda lepingu p. 7.2 alusel tasaarvestust. Eense farmi valduse tagastamise hetkel 31.12.2009 oli farm väga viletsas seisus. Farmi väärtus oli kahanenud 4 000 000 kroonilt 150 000 kroonile kostja hinnangul. 29.12.2009 rendilepingu objekti üleandmise ja vastuvõtmise ning sellest tuleneva ülevaatuse käigus avastati, et kompleksis on farmiseadmetest puudu piimajahutaja Alfa Laval maksumusega 159 950 krooni ning muud piimaruumi seadmed ja inventar, mille kohta vormistati rendieseme üleandmise-vastuvõtmise akt. Hageja tegi kadunud esemete kohta kostjale arve summas 234 450 krooni. Kostja peab hagejale tekitatud kahju hüvitama. Rendilepingu üleandmis-vastuvõtmise aktis on kokku lepitud Alfa Laval piimajahutaja väärtus ning see, et valiku kas esemed tagastada või nõuda hüvitamist, teeb hageja. Seega kostjal pole võimalik enam esemeid tagastada. Samuti leppisid pooled kokku selles, et vara väärtusele lisandub käibemaks. Hageja nõudis kadunud seadmete eest kahjuhüvitist 234 450 krooni. Eellepingus sõlmisid pooled kokkuleppe, mille kohaselt OÜ Halinga kohustub hiljemalt 01.05.2006 müüma Jürimäe kinnistu AS-le Vahenurme Agro ning hageja pakub oma territooriumil olevaid põllumaid OÜ-le Halinga kasutada. Taolise põldude ristkasutuse kokkuleppe põhjuseks oli asjaolu, et kostja põllud asusid hageja farmi ümbruses ja hageja põllud asusid kostja valduse ümbruses. 04.12.2008 said pooled kokku Halinga vallas toimunud nõupidamisel. Kostjat esindas RP ning hagejat juhatuse liikmed MK, UO ning AK. Pooled leppisid kokku tagasiulatuvalt, et 2007 alates tasutakse teisele poolele oma põldude hooldamise eest samas väärtuses hüvitist kui põllu omanikuks/rentnikuks olev pool sai selle eest PRIA toetust. Hüvitist vähendati põllu eest makstud rentide või maamaksude võrra. Seega hageja hooldas kostja põllumaid, mille eest kostja taotles ja sai toetisi PRIA-lt ja vastupidi. Lepiti kokku, et summade eest ei esitata arveid, vaid summad tasaarvestatakse ning vahe pealt teeb see arve, kelle kasuks arvestus jääb. Kuna hagejale ilmnes juba esimese kokkuleppele järgnenud aasta lõpus, et nende harimistöö pealt on kostja saanud rohkem PRIA toetusi kui vastupidi, esitas hageja omapoolse kalkulatsiooni kostjale, paludes kostjalt saldokirja. Sel hetkel hakkas kostja kokkulepet eitama ja keeldus hagejale vahe hüvitamast. Hageja nõudis kostjalt kokkuleppe täitmist. Tasaarvestuse pealt on kostja hagejale võlgu 409 545,52 krooni.

Alternatiivselt nõudis hageja kostjalt antud summat kahjuna eellepingu (kui Jürimäe kinnistu müügitehingu lepingueelsete läbirääkimiste) alusel. Kostja pidi olema teadlik, et kinnistu ostumüügieelleping peab olema sõlmitud notariaalses vormis. Hageja esindajad olid Soome kodanikud ja neilt Eesti seaduste tundmist eeldada ei saa. Kinnistu ostu-müügieelleping on tühine. Kahjuks, mida hageja lepingueelsetest läbirääkimistest kandis, oli kulutused kostja põldude hooldamisele, mis jäid kostja poolt hüvitamata. Hageja ei oleks sõlminud eellepingut ega alustanud kostja põldude hooldamist, kui ta oleks teadnud, et kinnistu müügi kokkulepe eellepingus on tühine ja müüki ei toimu. Hageja nõudis tasumata rendiarve nr. 91419 osas tasumise viivitamise pealt viivist. Viivise kohta esitas hageja kostjale arve nr. 101243 summas 11 760 krooni. Kostja ei ole seda tasunud. Hageja palus kostjalt välja mõista renditasud 450 000 krooni, kahjuhüvitis rendiobjektilt kadunud asjade eest 234 450 krooni, põldude hooldamise tasu 409 545,52 krooni, viivis 11 760 krooni ja viivis 89 460 krooni rendiarve nr. 101019 pealt perioodi 16.02.2010 08.09.2010 eest 0,1% päevas ning alates 17.09.2010 kuni kohtuotsuse tegemiseni 0,1% päevas, 10 945,28 krooni rendiobjektilt kadunud asjade hüvitamise arve nr. 101020 pealt perioodi 16.02.2010 - 08.09.2010 eest seadusjärgses viivisemääras ning alates 17.09.2010 kuni kohtuotsuse tegemiseni seadusjärgses määras ning rendiarve nr. 101244 peale viivised alates 17.09.2010 kuni kohtuotsuse tegemise kuupäevani 0,1% päevas. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja tasus kooskõlas poolte vahel 01.06.2005 sõlmitud rendilepinguga kõik hageja poolt esitatud rendiarved. Kostjal ei ole ühtegi tasumata rendiarvet ega sellest tulenevat võlga hageja ees. Pooltevahelise rendilepinguga võttis kostja nimetatud hageja korrashoiukohustuse enda kanda. Nii kohustus kostja rendilepingu p. 4.1.3 kohaselt hoidma rendilepingu eset lepingu kehtivuse ajal vähemalt sellises seisukorras, millises see oli üleandmise hetkel. Ehitise seisukorra säilitamine hõlmab paratamatult vajalike kulutuste tegemist. On mõistetav, et selliste rendileandja kulutuste tegemisel üürniku poolt kuuluvad tehtud kulutused viimasele hüvitamisele. Selleks lepiti rendilepingu p. 7.2 kohaselt kokku, et alates teisest rendiaastast on kostjal õigus tehtud kulutusi tasaarveldada renditasuga, alandades renditasu kuus 10 000 kroonini. Kuivõrd hageja oli pidevalt informeeritud kostja poolt tehtud parendustest ning oli ilmne, et need on vajalikud ja põhjendatud kulutused, mis kuuluvad renditasuga tasaarvestamisele, esitas hageja kostjale jooksvalt rendiarveid määras, mis oli alandatud 10 000 kroonini. Ja need arved tasus kostja kõik tähtaegselt. Rendilepingu lõppedes esitas kostja hagejale ka vastavad kuludokumendid, mille kättesaamist on hageja raamatupidaja VK 15.09.2010 e-kirjas kinnitanud. Nimetatust nähtuvad rendilepingu esemele tehtud tööd ja nende maksumus, millest järeldub üheselt, et kostja oli õigustatud tasuma alandatud renditasu ning hageja vastav nõue on alusetu. Vastavalt rendilepingu punktile 2.1 oli pooltevahelise lepingu esemeks üksnes Eense suurfarmi katastriüksusel paiknev farmihoone, mitte terve katastriüksus (kinnisasi) ega suurfarm (ettevõte). Sellest tulenevalt ei käsitlenud pooled lepingut põllumajandusliku rendilepinguna. Hageja nõuab rendilepingu esemel paiknenud piimajahutaja Alfa Laval hüvitamist 234 450 krooni eest. Kostja ei saa sellise nõudega nõustuda. Kostja kasutas nimetatud piimajahutajat rendilepingu alusel ja hageja nõusolekul. Rendilepingu lõppemisel soovis kostja piimajahutajat hagejale tagastada, kuid viimane keeldus selle vastuvõtmisest ning nõudis selle väljaostmist. Hageja poolt nõutud 234 450 krooni ületab aga sarnase uue piimajahutaja turuvääruse, rääkimata konkreetsest ca 10 aastat vanast seadmest. Hagejal puudub õigus keelduda lepingu

lõppemisel asja vastuvõtmisest ning nõuda selle asemel ebamõistlikult suures summas raha maksmist. Kui tagastamisele kuuluv asi on halvenenud ja halvenemine ei ole tekkinud asja korrapärase kasutamise tulemusena, tuleb hüvitada asja väärtuse vähenemine. Seega isegi juhul, kui asja väärtus on vähenenud ei ole õigust nõuda uue asja hinna maksmist, vaid üksnes osa, mille võrra vana kasutatud asja väärtus on võrreldes rentnikule üleandmise hetkega vähenenud rohkem kui normaalse kulumi võrra. Hageja on piimajahutaja Alfa Laval vastuvõtmise osas vastuvõtuviivituses. Poolte vahel puudub hageja poolt väidetud ristkasutuskokkulepe kostjale kuuluva Jürimäe kinnistu kasutamiseks hageja poolt. Poolte vahel puudub ka kokkulepe, mille kohaselt pidanuks kostja maksma hagejale nimetatud kinnistu kasutamise eest peale summa, mis vastab kinnistule määratud PRIA toetusele millest on maha arvestatud rendi- või maamaksu kulu. Hagejal puudub mistahes õiguslik alus nõuda kostjale kuuluva kinnistu kasutamise eest kostjalt tasu. Ainetu on ka hageja alternatiivnõue käsitleda kostja poolt üleandmata PRIA toetust eellepingu rikkumisest tuleneva kahjuhüvitisena. Esiteks on nimetatud eelleping TsÜS § 83 lg. 1 kohaselt tühine ning sellest ei tulene õiguslikke tagajärgi. Seda ei pea täitma ning selle täitmist ei saa nõuda. Hagejale ei ole kahju tekkinud ning kindlasti mitte ei esine kostja käitumises õigusvastasust ja süüd. Hageja ja kostja vaheline arveldamine toimus üksnes esitatud arvete alusel. Selline käitumine on VÕS § 25 kohaselt neile siduv. Seega tekkis kostjal nimetatud arve tasumise kohustus alles vastava arve saamisel. Selle sai kostja 30.08.2010 ning tasus viivitamata samal e- arve saamise päeval. Kostja ei ole viivitanud enda rahalise kohustuse täitmisega hageja ees, millest tulenevalt on viivise nõue alusetu. Hageja nõue on pahauskne ning eesmärgistatud saada nõudest loobumise eest vastutasuna kostjale kuluva Jürimäe kinnistu omanikuks ilma kinnistu omandamise eest tasu maksmata.

Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis välja kostjalt hageja kasuks renditasude võlgnevuse 26 842,89 eurot, põldude hooldamise tasu 16 915,99 eurot ja viivise kohtuotsuse tegemise kuupäeva seisuga 31 845,80 eurot ning viivise alates 16.04.2014 tasumata põldude hooldamise tasult (16 915, 99 eurot) kuni võlgnevuse tasumiseni VÕS § 113 lg. 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud jäid 39% ulatuses hageja ja 61% ulatuses kostja kanda. Poolte vahel on VÕS § 340 lg. 1 järgi sõlmitud põllumajanduslik rendileping, kuna rendileandja andis rentniku kasutusse kinnisasja osa ja selle kasutusotstarve oli suunatud põllumajanduslikule tootmisele. Antud juhul sätestab rendilepingu p. 2.4, et kompleksi kasutatakse piima tootmiseks ja veiste kasvatamiseks ja rendilepingu p. 4.1.4 järgi rentnik kohustus kasutama kompleksi vastavalt ettenähtud otstarbele. Rendile oli antud nii farmihoone koos piimatootmiseks ja veisekasvatuseks mõeldud seadmetega kui ka kinnistu, millel vastav farm, biotiik ja silohoidla asuvad. Rentnik võttis endale kohustuse kõnealuse objekti põllumajanduslikuks kasutamiseks. Rendilepingu p. 8.1 järgi oli rendileping sõlmitud tähtajaga kuni 01.07.2008 ja rendilepingu p. 8.2 järgi 6 kuud enne rendilepingu tähtaja möödumist võivad pooled kirjalikul kokkuleppel pikendada rendilepingut kuni 1-2 aastat. Vastavalt rendilepingu punktile 7.1 rentnik pidi tasuma

rendileandjale renti I aastal 10 000 krooni kuus, II aastal 15 000 krooni kuus, III aastal 20 000 renti kuus, I lisa-aastal 30 000 krooni kuus ja II lisa-aastal 40 000 krooni kuus. Lisa rendiaastat saab hakata lugema alates 01.07.2008, kuna konkreetselt selle ajani rendileping kehtis ja rendilepingu pikendamist saab hakata lugema alates sellest ajast. Seega on esimene lisa-aasta 01.07.2008 - 31.06.2009 ja teine lisa-aasta 01.07.2009 – 31.12.2009. Poolte kokkuleppel rendileping lõpetatud 31.12.2009. Rendilepingu p. 7.2 järgi alates lisa-aastast on rentniku poolt kompleksi kapitaalremondiks tehtud kulutusi võimalik tasaarveldada renditasuga rendileandja poolt alandades renditasu kuus 10 000 kroonini. Rendilepingu p. 11.1 järgi kompleksi kapitaalremonti tehakse poolte täiendaval kirjalikul kokkuleppel ja ainult rendileandja kirjalikul loal. Hageja esitas lisa-aastal kostjale arveid summas 10 000 krooni. Rendilepingu eseme 29.12.2009 üleandmisvastuvõtmisakti p. 4 kohaselt rendiperioodi lisa-aastatel kokkulepitud kapitaalremonti ei ole rentnik renditud objektil teinud. Mõlemad pooled on akti allkirjastanud ja seega sellega nõustunud. Rendileandja esitas rentnikule 05.02.2010 täiendava renditasude arve lisa-aastate eest kokku 420 000 krooni (26 842,89 eurot). Esimese aasta eest 240 000 krooni (20 000 krooni kuus) ja teise lisa-aasta eest 180 000 krooni (30 000 krooni kuus). Hagiavalduses märgitu, et ekslikult jäeti arve esitamata ühe kuu eest, ei ole põhjendatud, kuna lisa rendiaasta algas 01.07.2008, mitte 01.06.2008. Seega ühe kuu eest 30 000 krooni nõue ja täiendavalt esitatud arve nr. 101244 ei ole põhjendatud. Kostja väited, et ta on rendiobjektil teinud kapitaalremonti, mida saab renditasuga tasaarvestada, ei ole põhjendatud. Kostja on ise kinnitanud rendiobjekti üleandmisvastuvõtmisakti punktis 4, et vastavat kapitaalremonti, mida renditasuga tasaarvestada, ei ole tehtud. Kapitaalremonti vastavalt rendilepingu punktile 11.1 sai teha poolte täiendaval kirjalikul kokkuleppel ja rendileandja kirjalikul loal. VÕS § 341 kohaselt rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui VÕS 16. peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 285 lg. 1 järgi üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolekut ei ole kohtule esitatud. Kostja tunnistajate ütlused selles osas ei oma asjas tähtsust. Kostja ei ole tõendanud, et ta on teinud rendileandja nõusolekul rendilepingu eseme kapitaalremonti, mida vastavalt rendilepingule sai tasaarvestada lisa rendiaastate renditasuga. Seega hageja renditasude nõue 26 842,89 eurot on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Hageja väitel pooled leppisid suuliselt kokku põldude ristkasutuse, s.t. et 2007 - 2009 tasutakse teisele poolele oma põldude hooldamise eest samas väärtuses hüvitust, kui põllu omanikuks/ rentnikuks olev pool selle eest PRIA-lt toetust on saanud. Hüvitist vähendatakse põllu eest makstud rentide ja maamaksude võrra. Hageja juhatuse liikme AKK ütluste kohaselt põldude ristkasutuse osas kirjaliku lepingut ei olnud, oli kokkulepe, et seni kuni Jürimäe kinnistu on OÜ Halinga kasutuses, siis hageja harib seda, aga 2007.a. alates peeti kuludeks maamaksu ja rendimakseid ning tuludeks toetusi, ning tehti kalkulatsioon, millest oli näha, kellel mida maksta tuli. Vastavalt lepingule koostas ta tabeli, kus oli kirjas maad, mida hageja haris ja need alad, mis olid antud PRIA-s AS Vahenurme Agro maadena ning mida kasutas OÜ Halinga. OÜ Halinga juhatuse liikme RP-i ütluste kohaselt põldude ristkasutuse mõte oli see, et samas piirkonnas tegutsevad põllumajandusettevõtted teevad koostööd. Selle mõte oli, et põlde

vahetatakse, hiljem hageja tuli välja tabeliga, et hakata toetusi jagama, tasaarvestust kokku ei lepitud. Seega kostja nõustus, et poolte vahel oli sõlmitud põldude ristkasutuse kokkulepe, s.t. hageja kasutas kostja maid ja vastupidi, kuid kostja ei nõustunud sellega, et kokkuleppe järgi pidi üksteisele raha tasuma. Tunnistaja UO ütluste kohaselt põldude ristkasutuses lepiti mitmel korral kokku ja peeti mitmeid kirjavahetusi. Koosolek oli 2008.a. kevadel. Oli kokkulepe, et hageja hooldab kostja põlde ja vastupidi. Kostja sai hageja poolt hooldatud põldude toetusi ja vastupidi. Põhimõte oli selles, et kes on maa ametlik harija, taotleb toetused ja toetuste suuruse põhjal tehakse tasaarvestused. Tunnistaja MSK ütluste kohaselt oli kokkulepe, et vahetatakse põlde. RP-il oli vaja põlde lauda ümbert ja hageja oli huvitatud Jürimäe põllust. Need olid maaüksuste täpsusega kokku lepitud. Põhiidee oli selles, et see, et kes harib põldu, saab ka selles suuruses PRIA toetust. Pärast vaadati, kui palju on saadud toetusi ja millised on kulud, s.t. maarent ja maamaks. Selle alusel tehti kindlaks, kui palju pidi keegi teisele maksma. Kostja seaduslik esindaja RP saatis hagejale 08.09.2008 järgmise sisuga e-maili: „Oleme võtnud kokku kulutused, mis meie oleme teinud Vahenurme maade kasutuses. On väga keeruline kokku võtta kõiki kulutusi. Lisaks on meil KSM, mis laieneb kogu Halinga maadele, riigile makstav kasutusvalduse tasu, omandisse viimise kulud jne. Leian, et arvutus ja kulude arvestus on võimalik nii viia absurdini. Teen ettepaneku, et jätame selle kulude ja toetuste võrdluse sedasi, et me lepime kokku, et me ei tasaarvelda seda ja me ei ole üksteisele võlgu“. Kostja poolt hagejale saadetud e-meil tõendab üheselt, et pooltel oli hageja poolt nimetatud kokkulepe põldude ristkasutuseks ja tasude tasaarveldamiseks. Kostja oma saadetud e-mailis kinnitab seda ja teeb ettepaneku sellest kokkuleppest loobuda, millega hageja ei nõustunud. Eeltooduga on tõendatud, et pooltel oli kokkulepe põldude ristkasutuseks ja saadud PRIA toetuste tasaarvestamiseks selliselt, et kes harib põldu, saab ka toetuse maha arvestades maarendi ja maamaksu. VÕS § 76 lg. 1 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Hageja esitas sellekohase arvestuse 2007 - 2009 aastate kohta, mille kohaselt kostja peab hagejale hüvitama 264 677,77 krooni (16 915,99 eurot). Kostja arvestust ei vaidlustanud ega omapoolset arvestust ei esitanud. Samuti ei ole kostja välja toonud, missugused summad arvestuses on ebaõiged. Seega hageja nõue 16 915,99 eurot on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. VÕS § 358 lg. 1 järgi pärast rendilepingu lõppemist peab rentnik tagastama rendilepingu eseme koos päraldistega. Rendilepingu ese ja päraldised tuleb tagastada seisundis, mis vastab rendilepingu eseme tagastamiseni jätkatud korrapärasele majandamisele. Rendilepingu p. 2.1 järgi reguleerib rendileping Eense farmihoone ja farmis asuvate piimatootmiseks ja veiste kasvatamiseks mõeldud farmiseadmete kasutamist rentniku poolt. Rendilepingus ei ole toodud konkreetsete esemete nimekirja, mis asuvad rendile antud pinnal. 29.12.2009 rendieseme tagastamise akti p. 1 järgi rentnik annab üle ja rendileandja võtab üle rendilepingu punktis 2.1 nimetatud Eense farmihoone ja farmiseadmed. Punkt 2 järgi farmihoone ja seadmete ülevaatamisel selgus, et farmiseadmetest puudus piimajahutaja Alfa Laval, mille maksumus AS Vahenurme Agro raamatupidamise andmetel oli 159 950 krooni. Seega rendilepingu eseme tagastamisel pooled konkreetselt fikseerisid, et seadmetest on puudu piimajahutaja Alfa Laval. Pooled leppisid kokku, et hagejal on õigus valida, kas seadmed

tagastatakse või hüvitatakse nende maksumus. Hageja soovis rendiesemelt kadunud seadmete eest hüvitust. RP-i ütluste kohaselt piimajahutussüsteem on kostja valduses ja kostja on nõus selle tagastama või hüvitama seadme maksumuse. Eksperdi arvamuse kohaselt on Eense farmi paigaldatud piimajahutussüsteemi (Alfa Laval piimajahuti CH 4000, maht 4000 liitrit, kompressor 2x 5HP 3x380V, pesuseade TWA 1000 RB-2TE 92, soojusvaheti Inter Pac koos veepehmendiga ja 300 liitrit mahutavusega soojaveeboiler Aquatherm) väärtus 29.12.2009 seisuga 3410 eurot. Seega vastavalt poolte kokkuleppele kuulub piimajahutussüsteemi maksumus 3410 eurot kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. Hageja esitas kostjale 15.02.2010 arve nr. 101020 seadmete maksumuse tasumise kohta: Alfa Laval piimajahutaja 159 950 krooni, Alfa Laval pesuautomaat 16 000 krooni, jooturid 100 tk. 75 000 krooni, Alfa Laval vaakumsüsteem 30 000 krooni, ning maha arvestanud antud maksumustest remondi hüvitisena valgustid 48 tk 24 000 krooni ja uksed 15 tk 22 500 krooni. Seega hageja on ise teinud tasaarvestuse ja vastavalt kadunud esemete väärtuse hüvitise nõuet vähendanud. Menetluse käigus lisas hageja kadunud esemete nimekirja vajalikud kommunikatsioonid, mis võimaldasid süsteeme kasutada ja piimapump/kompressori. AKK ütluste järgi, kui rendiobjekt tagastati, olid kadunud osa esemeid, piimajahutaja oli varem ära viidud. Ülevaatuse käigus tehti fotod ja alarõhu pumbad olid kadunud, seinal rippusid elektrijuhtmed ja seadmed olid kadunud. Piimaruumis puudus piimajahuti ja kogumissüsteem. Kogu torustik oli kadunud, piimapump oli kadunud, puudusid torustikud, mida mööda piim liikus, pesuautomaat, mis lüpsmiskohta ja torustikku pidi pesema ei olnud seinal, emailist jooginõud olid puudu. RP-i ütluste järgi, kui asi rendile anti, siis ainus toimiv süsteem oli piimajahutussüsteem, mille kokkuleppel hagejaga viis kostja teise kohta. Sinna kuulusid piimajahuti, pesuseade, kompressor, soojusvaheti ja soojaveeboiler, mis on tänaseni kostja valduses ja kostja on nõus selle tagastama või hagejale hüvitama. Ülejäänud esemed olid rendiobjekti tagastamisel alles ja kadusid peale rendiperioodi lõppu, mille eest kostja ei vastuta. Pesuautomaat ja vaakumsüsteem olid objekti tagastamisel olemas. Kompressor oli olemas ja vajalikud torud ning juhtmed. Tunnistaja UO ütluste kohaselt rendieseme rendile andmisel olid olemas jooturid ja piimajahutussüsteem, pesuautomaat, vaakumsüsteem. Samuti kõik juhtmed ja torud nende seadmete toimimiseks. Tagastamise hetkel oli puudu osa jootureid ja pesuautomaat. Tervik ei olnud töökorras ja osa asju oli põrandal. Oli mingeid osi nagu pesuautomaadi kest, aga puudu olid olulised osad. Oli torusid ja juhtmeid, aga puudus ühtne terviklik süsteem. Tunnistaja MSK ütluste kohaselt piimajahuti kohta oli eelnevalt teada, et see on puudu ja oli RP-i kasutuses. Tagastamise hetkel olid kadunud piimajahuti, veetorud olid lõhutud, vaakumpump ja torud olid kadunud, jooturid ja vaakumregulaator olid kadunud. Pesumasin oli. Tunnistaja RK ütluste kohaselt laudas oli vana Alfa Laval lüpsitehnika, olid mingid jooturid, pesuautomaat, vaakumsüsteem ja kompressor. Jootureid võis laudas olla kuni 50 tk. Eeltooduga on tõendatud, et rendieseme tagastamisel ei olnud hageja poolt märgitud seadmeid rendiesemel ja seega on hagejal õigus kahjuhüvitisele. Eksperdi arvamuse kohaselt oli 29.12.2009 seisuga Eense farmi paigaldatud kaussjooturite Alfa Laval Dania C20 (100 tk)

väärtus 1700 eurot ja piimajahutussüsteemi väärtus 3410 eurot. Teiste nõutud esemete (pesuautomaat ja vaakumsüsteem) andmeid (vanus, tehnilised andmed) hageja ei esitanud ja teatas, et neid pole võimalik esitada. Nende seadmete väärtuse osas polnud võimalik ekspertiisi teostada. Ka piimapump/kompressori vanust ja tehnilisi andmeid hageja ei esitanud. 100 jooturi väärtus oli vastavalt eksperdi arvamusele 1700 eurot. Hageja ei ole usaldusväärselt tõendanud mitu jooturit üldse oli ja mitu on kadunud. Tunnistaja RK ütluste kohaselt oli jootureid laudas üldse kuni 50 tk. Tunnistaja MSK ütluste kohaselt olid tagastamise hetkel jooturid kadunud. Arvestades eeltoodut on põhjendatud kahjuhüvitis jooturite eest (ca 50 tk) 850 eurot. Teiste esemete väärtus on 1/3 hageja poolt arvel nr. 101020 toodud hindadest ilma käibemaksuta. Seega Alfa Laval pesuautomaadi väärtus 5333 krooni (341 eurot), Alfa Laval vaakumsüsteemi väärtus 10 000 krooni (639 eurot). Torud ja juhtmed, mis võimaldasid seadmeid kasutada, kuuluvad seadmete juurde ja nende väärtus on hõlmatud esemete väärtusega. Piimapump/kompressori väärtus on samas hinnaklassis kui vaakumsüsteem, s.o. 639 eurot. Seega kõigi eseme väärtus kokku on 5879 eurot, millest tuleb maha arvata hageja poolt vastavalt VÕS § 197 lõikes 1 teostatud tasaarvestuse summad, s.o. remondi hüvitis valgustite ja uste eest 46 500 krooni (2971,89 eurot). Seega on põhjendatud nõue kokku 2907,11 eurot. Hageja kohtuistungil selgitas, et esemed on toodud 1997.a. kasutatud asjadena Soomest. Hageja omandas need kasutatud asjadena. Tunnistaja RK ütluste kohaselt oli tegemist vana Alfa Laval tehnikaga, mis toimis viletsalt, osad vajasid väljavahetamist ja nendega polnud võimalik toota vajalikul tasemel piima. Seega ei ole põhjendatud hageja väited, et süsteem tervikuna oli kallim. Hageja ei ole vastavat väidet usaldusväärselt tõendanud. Kostja väitel vahetas ta rendiobjekti toimimiseks uksed, aknad, renoveeris elektrisüsteemi ja küttesüsteemi. Kostja ei ole tõendanud, millises mahus või mis väärtuses antud tööd konkreetselt tehti. Kostja esitas hulgaliselt arveid ehitusmaterjalide ostmise kohta, kuid ei tõendanud, et kõik ehitusmaterjalid kasutati Eense farmi remondiks, arvetest nähtub, et elektritöid tehti ka teistel objektidel. Tunnistaja JJ ütluste kohaselt tegi ta Eense farmis elektritöid, pani uue elektrijuhtmestiku ja valgustuse. Samuti ehitas veesüsteemi, talveks oli vaja panna veetorude ümber küttekaablid. Tema teada pandi seal ka uued uksed. Mis summas töid teostas ei mäleta, kuid ta esitas arve ja selle alusel talle ka tasuti. Ta pani uue elektrikilbi ja uued kaitsmed. Tunnistaja RK ütluste kohaselt oli tema Eense farmis mehhaanik, tema valdkond oli piimasüsteemid ja lüpsiseadmed ning nendega seotud tööd, parandas veelekkeid, ehitati uus veesüsteem pumbajaamast laudani, vahetati uksi ja aknaid. Oli ka nende vahetuse ja parandustega seotud. Seintel tehti valgendustöid. Ehitati arvutiruum, kuhu paigaldati plekkuks. Tegi korrapäraseid remonditöid. Hageja tegi tasaarvestuse uste ja valgustite osas enne kohtusse pöördumist ja arvestas nende maksumuse maha kadunud esemete hüvitisest. Tasaarvestus 2971,89 eurot on põhjendatud, arvestades seda kadunud esemete eest hüvitise määramisel. Kostjal on õigus nõuda rendiesemele tehtud vajalike kulutusi VÕS § 1023 lg. 1 järgi. Põhjendatud kulutused on ulatuslikud elektritööd laudas, mida ei saa lugeda tavapäraseks korrashoiuks tehtud kulutusteks. Kostja esitas kuludokumendid ja tööde tegemine on tõendatud tunnistaja JJ ütlustega, mille kohaselt tegi ta farmile uue elektrijuhtmestiku ja pani valgustuse, uue elektrikilbi ja kaitsmed, ühes farmi osas ehitas terve süsteemi uue, see oli nõukogudeaegne süsteem ja ei vastanud enam nõuetele. Tunnistaja ütluste kohaselt olid tööd vajalikud ja põhjendatud, kuna farmis olid vanad ja amortiseerunud juhtmed ning puudus osaliselt valgustus. Kuna kulutuste tegemist (tööd + materjalid) esitatud tõendite põhjal ei ole võimalik täpselt määrata, hindas kohus neid siseveendumuse kohaselt, arvestades maha hageja

tasaarvestuse valgustite eest 1533,88 eurot ja tasaarvestas täiendavalt veel 2907,11 eurot esemete eest hüvitise 2907,11 euroga. Akende ja küttesüsteemi vahetust ja selle eest tasumist kostja ei tõendanud. Hageja nõudis viivist rendimaksete tasumisega viivitamise eest. Rendiarve nr. 101019 tasumise tähtaeg oli 15.02.2010. Rendilepingu p. 7.2 järgi on viivis 0,1% tasumisele kuuluvast summast iga viivitatud päeva eest. Kostja leidis, et viivis on ebamõistlikult suur ja ületab põhinõuet ja palus nõude rahuldamisel viivist vähendada mõistliku suuruseni. Kohus leidis, et viivist tuleb vähendada kuni põhinõude suuruseni, s.o. 26 842,89 euroni, mis on põhjendatud ja mõistlik viivis. Hageja ei tõendanud kahju olemasolu suuremas ulatuses. Rendiarve nr. 91419 tasumise tähtaeg oli 28.12.2009. Viivise nõue perioodi 29.12.2009 30.08.2010 eest oli 751,60 eurot. Viivise kohta esitas hageja kostjale ka arve 02.09.2010. Kostja väited, et ta sai arve 30.08.2010 ja tasus samal päeval, ei ole põhjendatud ega õiged. Hageja väitel andis UO arve kostjale isiklikult kätte 18.12.2009. Kuna kostja ei tõendanud arve tähtaegset tasumist, on viivisenõue põhjendatud ja kostjalt kuulub väljamõistmisele viivis 751,60 eurot. Põldude hooldamise tasu 16 915,99 eurot nõude osas hageja kostjale arvet ei esitanud ega tõendanud, et nõue muutus sissenõutavaks alates 29.12.2009. Viivisenõue on põhjendatud seadusjärgses määras alates hagi kohtule esitamisest 20.09.2010 - kuni kohtuotsuse tegemiseni. Viivise arvestust kostja ei vaidlustanud. Põhjendatud ei ole sellest perioodist viivisenõue 29.12.2009 - 19.09.2010 eest 983,15 eurot. Põhjendatud on viivisenõue 4251,31 eurot. Seega põhjendatud viivis kohtuotsuse tegemise kuupäeva seisuga kokku on 31 845,80 eurot ja edasine viivis kuni põhivõla (16 915,99 eurot) tasumiseni VÕS § 113 lg. 1 teises lauses sätestatud määras. OÜ Halinga apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi jätta täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Põhjendamatu on kohtu seisukoht, et kostja ei ole rendiobjektil teinud kapitaalremonti, mida saab renditasuga tasaarvestada. Samuti ei ole põhjendatud kohtu seisukoht, et renditasu tasaarveldused olid võimalikud ainult kirjalikult vormistatud nõusoleku alusel ning kirjalikud nõusolekud puudusid. Kirjalik dokumentatsioon tööde teostamise kohta oli olemas ning tehtud tööd kiitis hageja heaks. Nõustuda ei saa ka kohtu seisukohaga, et tunnistajate ütlused ei oma asjas tähtsust. Tunnistajate ütlustel on oluline tähendus, kuna tunnistajad kinnitavad, et tasaarveldamine toimus ja oli poolte poolt aktsepteeritud. VÕS § 276 lg. 1 kohaselt peab üürileandja asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Sama kehtib ka rendilepingu suhtes (VÕS § 341). Pooltevahelise rendilepinguga võttis kostja nimetatud hageja korrashoiukohustuse enda kanda. Nii kohustus kostja rendilepingu p. 4.1.3 kohaselt hoidma rendilepingu eset lepingu kehtivuse ajal vähemalt sellises seisukorras, millises see oli üleandmise hetkel. Ehitise seisukorra säilitamine hõlmab paratamatult vajalike kulutuste tegemist. On mõistetav, et selliste rendileandja (hageja) kulutuste tegemisel üürniku (kostja) poolt kuuluvad tehtud kulutused viimasele hüvitamisele (VÕS § 278 lg. 1, § 279 lg. 3, AÕS § 88 lg. 1, TsÜS § 63 p. 1). Selleks lepiti rendilepingu p. 7.2 kohaselt kokku, et alates lisa rendiaastast on kostjal õigus tehtud kulutusi tasaarveldada renditasuga, alandades renditasu kuus 10 000 kroonini. Kuivõrd hageja oli pidevalt informeeritud kostja tehtud parendustest ning

oli ilmne, et need on vajalikud ja põhjendatud kulutused, mis kuuluvad renditasuga tasaarvestamisele, esitas hageja kostjale jooksvalt rendiarveid määras, mis oli alandatud 10 000 kroonini. Ja need arved tasus kostja tähtaegselt. Rendilepingu lõppedes esitas kostja hagejale ka vastavad kirjalikud kuludokumendid, mille kättesaamist hageja raamatupidaja VK 15.09.2010 e-kirjas kinnitas, kuludokumentide esitamist kostja poolt hagejale tunnistas raamatupidaja ka kohtuistungil antud ütlustega ning kinnitas, et hageja juhatuse liikmed olid nendest dokumentidest teadlikud ning nendega tutvunud. Lisaks selgitas tunnistaja VK, et tema esitas lisa-aastatel arved summas 10 000 krooni ning arvete suuruse määras juhatus ning tema koostas vastavalt juhatuse suunistele arved. Ka tolleaegne juhatuse liige UO kinnitas, et on näinud kostja esitatud dokumente, kinnitas, et on osa töid aktsepteeritud (mäletas kraavide kaevamisi, muid asju ei mäletanud), lepingu alusel esitatud 10 000 kroonistest arvetest oli teadlik ning kui esitati 10 000 kroonine arve, siis tähendas sees, et kostja tehtud tööd on aktsepteeritud. Kostja seaduslik esindaja RP selgitas, et pooled leppisid kokku, et tööd, mis ei muuda hoone välimust, tuleb teostada jooksvalt. Tööde teostamisest oli hagejal pidev ülevaade ning tööde teostamise kohta esitati kirjalikud dokumendid ning arvestused hagejale. Kuna hageja ei esitanud kordagi ühtegi pretensiooni, siis oli kostja seisukohal, et tema tegemised on aktsepteeritud ja tasaarveldatud. Seega oli kostja õigustatud tasuma alandatud renditasu ning hageja vastav nõue on alusetu. Vastavalt rendilepingu punktile 2.1 oli pooltevahelise lepingu esemeks üksnes Eense suurfarmi katastriüksusel paiknev farmihoone, mitte terve katastriüksus (kinnisasi) ega suurfarm (ettevõte) nagu ekslikult leidis kohus. Põlumajandusliku rendilepingu korral on hageja hüvitamiskohustus VÕS § 348 lg. 1 alusel ulatuslik ning tasaarveldamine poolte vahel oli põhjendatud. Rendieseme üleandmise akti juures oli hageja ainsaks pretensiooniks kostja poolt tegemata jäänud kaevetööd seoses sadevete ärajuhtimise ja sõnniku- ja silohoidla reostuse likvideerimisega. Nimetatud töid ei olnudki kostjal võimalik teha, kuna selliste tööde teostamiseks oli vajalik kaeveluba, mille taotlemiseks oli õigus omanikul, kuid mingil põhjusel seda luba hageja ei taotlenud. Ühtegi pretensiooni, mis puudutasid tegemata kapitaalremonti, hageja kostjale ette ei heitnud. Poolte vahel oli ristkasutuskokkulepe vastastikkuste kinnistute kasutamiseks. Poolte vahel puudub kokkulepe, mille kohaselt pidanuks kostja maksma hagejale nimetatud kinnistu kasutamise eest summa, mis vastab kinnistule määratud PRIA toetusele, millest on maha arvestatud rendi- või maamaksu kulu. Hagejal puudub mistahes õiguslik alus nõuda kostjale kuuluva kinnistu kasutamise eest kostjalt tasu. Kohtuliku uurimise käigus ei tuvastatud, et pooled sõlmisid põldude ristkasutamise kokkuleppe selliselt, et toimuksid mingisugused tasaarveldused. Asjaolu, et põldude kasutamise käigus asus hageja kostjalt vastavaid tasusid nõudma, ei tähenda seda, et pooled oleksid vastava kokkuleppe sõlminud. Kohtu viidatud e- kirjas kostja esindaja väidetu viitab selgelt sellele, et ta ei teadnud mingisugusest tasaarveldamise kokkuleppest midagi ning tegi ettepaneku selgelt kokku leppida, et mingisuguseid tasaarveldamisi ei toimu. Nimetatud e-kirjast ei ole kuidagi võimalik teha järeldusi, justkui oleks kokkulepe tasaarveldamiseks olemas ja kostja sooviks oli sellest taganeda; vastupidi, kostja selgeks sooviks oli kokku leppida, et tasaarveldamist ei toimu.

Samuti ei ole võimalik nimetatud tasaarveldamise kokkuleppe olemasolu tõendada kohtu viidatud tunnistajate ütlustega. Tunnistajad andsid nimetatud asjade kohta vastukäivaid ütlusi, samuti puudub kohtule esitatud koosoleku protokollil koostamise aeg, koosoleku toimumise aeg ja koht, dokumendil ei ole ühtegi allkirja, dokument on soomekeelne ning nimetatud dokumendiga ei ole kuidagi võimalik midagi tõendada. Tunnistaja MSK ütluste kohaselt ei olnud tema ristkasutuse kokkulepete sõlmimise juures ning kokkuleppe sõlmisid UO ja RP. Tunnistaja UO ütluste kohaselt ei olnud ka tema kokkuleppe sõlmimise juures ja väitis, et kokkuleppe sõlmisid AK ja RP. UO sõnade kohaselt koostas tema protokolli, kuid miks puuduvad kuupäevad või allkirjad, seda ta ei mäleta. Tunnistaja pidas võimalikuks, et sellist protokolli on võimalik koostada vajadusel ka aastaid hiljem. RP on öelnud, et ei ole sellist koosoleku protokolli mitte kunagi näinud ning samuti ei ole ta osalenud ühelgi koosolekul, kus oleks arutatud mingisuguseid põllumaade kasutamise tasaarveldamise kokkuleppeid. Samuti väitis RP, et igasuguste tasaarveldamise tabelitega tuli hageja välja alles pärast ristkasutamise lepingu lõppemist ning hakkas nõudma igasuguste tabelite täitmist kostjalt. Tunnistaja AKK ütluste kohaselt ei tea ta, millal protokoll koostati, tema ei ole seda teinud ja ta ei tea, kas protokoll on RP-iga kooskõlastatud. Tunnistaja selgitas, et põldude ristkasutuse kokkulepe sõlmiti 2007.a., kui selgus, et Jürimäe kinnistu ei lähe otse üle hageja omandisse. Tunnistaja selgitas ka, et alles pärast ristkasutuse lõppu, kui ta oli esitanud päringu PRIA-le, sai ta teada, et kostjale on makstud PRIA poolt toetusi ning sai teada, et on harinud maad ilma ise toetusi saamata. Ainuüksi nimetatud asjaolu tõendab selgelt, et puudusid igasugused varasemad kokkulepped hageja nõude aluseks olevate tasaarvelduste osas. Ebaõige on ka hageja väide, mille kohaselt näitas kostja üles pahausksust sellega, et sõlmis hagejaga Jürimäe kinnistu võõrandamiseks eellepingu lihtkirjalikus vormis, kuigi kinnistu võõrandamisele suunatud eelleping peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Viidatud eellepingu valmistas ette hageja ning tema poolt on ka pakutud lepingu sõnastus ja vorm. Hageja esitas sisuliselt alternatiivnõude ning soovis käsitleda kostja poolt üle andmata PRIA toetust eellepingu (Jürimäe kinnistu soetamiseks) rikkumisest tuleneva kahjuhüvitisena. Esiteks on nimetatud eelleping TsÜS § 83 lg. 1 kohaselt tühine ning sellest ei tulene õiguslikke tagajärgi. Seda ei pea täitma ning selle täitmist ei saa nõuda (TsÜS § 84 lg. 1). Teiseks puudub kostjal endale kuuluva kinnistu arvelt saadud PRIA toetuse hagejale mitteüleandmise ja tühise eellepingu alusel tekkida võiva kahju vahel mistahes õiguslik seos. Kolmandaks eeldab kahjuhüvitise nõudmine VÕS § 1043 alusel lisaks kahju tekkimise faktile ka kahju tekitaja teo õigusvastasust ja süüd. Hagejale ei ole kahju tekkinud ning kindlasti mitte ei esine kostja käitumises õigusvastasust ja süüd. Kostja kasutas piimajahutajat rendilepingu alusel ja hageja nõusolekul. Hagejal puudub õigus keelduda lepingu lõppemisel asja vastuvõtmisest ning nõuda selle asemel ebamõistlikult suures summas raha maksmist. Kindlasti puudub hagejal õigus nõuda asja väärtust (TsÜS § 65) ületavat hinda, sest see oleks alusetu rikastumine. Isegi juhul, kui asja väärtus on vähenenud ei ole õigust nõuda uue asja hinna maksmist, vaid üksnes osa, mille võrra vana kasutatud asja väärtus on võrreldes rentnikule üleandmise hetkega vähenenud rohkem kui normaalse kulumi võrra (VÕS § 189 lg.4). Hageja on piimajahutaja Alfa Laval vastuvõtmise osas vastuvõtuviivituses. VÕS § 101 lg. 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või

temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Eeltoodust tulenevalt on hageja kahjuhüvitise nõue alusetu. Puudu olevad jooturid ja muud seadmed jäid peale rendiperioodi objektile ja nende kadumise eest ei saa kostja vastutada. Vaidlusaluseid seadmeid ei demonteerinud farmihoonest kostja, vaid need demonteeriti hageja tellimusel, pärast farmihoone üleandmist. Kui sõltumata ekspert käis hindamas seadmeid, siis pesuseadme, torustik ja juhtmed olid rendiobjektil olemas. Ekspertiis toimus 2013.a., kohal olid hageja esindajad. Seadmete olemasolu rendiobjektil on tuvastatav ekspertiisiaktis toodud piltidelt. Sama kinnitas ka tunnistaja RK. 29.12.2009 rendieseme tagastamise akti p. 2 järgi farmihoone ja seadmete üle vaatamisel selgus, et farmiseadmetest oli puudu piimajahutaja Alfa Laval. Seega rendilepingu eseme tagastamisel on pooled konkreetselt fikseerinud, et seadmetest on puudu piimajahutaja Alfa Laval. Muude seadmete puudumist pooled ei fikseerinud, seega saab teha ühese järelduse, et kõik ülejäänud seadmed olid rendiobjektil. Tunnistajate UO ja MSK ütlused ning hageja juhatuse liikme AKK ütlused, mis puudutavad rendieseme ülevaatust ja seal olevaid esemeid, on vastuolulised ning neid ei ole võimalik tõendina käsitleda. Hageja pahatahtlikust kinnitavad ka väited katuse sissekukkumise, katkiste akende ja muude lõhkumiste osas. Üleandmise hetkel olid katus, aknad ja ka ülejäänud kompleks korras ja terve. Katuse sissekukkumine juhtus lumerohketel talvedel 2011.a. ja 2012.a., see on rohkem kui aasta hiljem, kui kostja neid pindasid rentis ja kasutas. Katkised aknad ja muud lõhkumised on toimunud peale rendiperioodi lõppu, kui hoone oli järelevalveta ja juurdepääs oli kõigile avatud. Kostja esitas menetluse käigus tasaarvelduse nõude. Kohus määras tasaarveldatava summa oma siseveendumuse kohaselt, kuid arusaamatu on, kuidas kohus nimetatud järeldusele jõudis. Kostja esitas Eense farmi parendusteks tehtud kulude kohta kuludokumendid. Asjaolu, et arvetel nimetatud materjalid paigaldati just Eense farmi ja nende paigaldamise näol ei olnud tegemist mitte hoone säilitamise, vaid parendamisega, tõendas kostja lisaks esitatud dokumentidele ka tunnistajate ütlustega. Hoones tehti kõik vajalikud tööd, et tagada rendiobjekti toimimine, vahetatid uksed, aknad, renoveeriti elektrisüsteem ja küttesüsteem jne. Sellega loeti kohustused rendiobjektil täidetuks ning hageja nõustus tehtud tööde osas tegema tasaarvelduse ning esitas enda poolsed arved, mille kohaselt tuli kostjal tasuda lepingu punktis 7.1 kokkulepitud ja tasaarveldatud summad. Kostja tegi rendiobjektil remonttöid vähemalt 11 843,02 euro ulatuses. Kui kohus rahuldab hagi, tuleb poolte vastastikused nõuded tasaarvestada 11 843,02 euro ulatuses. Tasaarvestamise avalduse tulemusena loetakse poolte vastastikused nõuded kattuvas ulatuses täidetuks. VÕS §-st 200 tulenevaid piiranguid tasaarvestuse kohaldamiseks ei esine. Tasaarveldus on lubatav ning tasaarveldatud rahasummad on põhjendatud. Hageja ja kostja vaheline arveldamine toimus üksnes esitatud arvete alusel. Selline käitumine on VÕS § 25 kohaselt neile siduv. Seega sai kostjal maksekohustus tekkida alles vastava arve saamisel. Rendilepingust tuleneva nõude puhul tasus kostja kõik temale esitatud arved tähtaegselt. Pärast rendilepingu lõppemist esitatud täiendavad arved on alusetud ning nende tasumiseks kostjal kohustus puudub, kuna nimetatud arved ei vasta lepingule. Seega ei ole kostja maksete tasumisega viivituses ning lepingujärgse viivise väljamõistmine ei ole põhjendatud. Viivisemäär 0,1% on ebamõistlikult suur, mõistlikuks viivisemääraks on VÕS §-s 94 sätestatud viivisemäär.

Põldude ristkasutamise nõude puhul puudusid poolte vahel kokkulepped, hageja ei esitanud kostjale arveid. Nimetatud nõude arvestuskäigud esitati kohtule ja kostjale kohtumenetluse käigus ning need olid kostjale üllatuseks. Seega ei ole võimalik nimetatud nõuete osas mõista välja viivist alates hagi esitamisest. Viivise nõue saab kõne alal tulla alles pärast kohtu poolt kindlaksmääratud summade sissenõutavaks muutmist. Rendiobjektilt puuduvate esemete osas ei ole kostja samuti tasumisega viivituses, kuna talle ei olnud teada, milline oli esemete väärtus. Nimetatud esemete väärtus sai selgeks alles kohtumenetluses läbiviidud ekspertiisi käigus ning viivist ei ole võimalik hakata arvestama varasemast perioodist, kui ekspertiisiakti koostamisest. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja viivitanud enda rahalise kohustuse täitmisega hageja ees, millest tulenevalt on nimetatud nõuded alusetud. AS Vahenurme Agro vastuapellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus rahuldas kostja tasaarvestamise nõude 2907,11 euro ulatuses ning jättis rahuldamata renditasu nõude arve nr. 101244 alusel 1917,35 euro ulatuses ja Eense farmist kadunud seadmete väärtuse hüvitamise nõude 9784,56 euro ulatuses. Menetluskulud jätta kostja kanda. Tasaarvestamise nõudele kehtib VÕS § 338 lõikest 1 tulenev aegumise tähtaeg, mis on ammu möödunud. Tasaarvestamise nõude VÕS § 359 lõikest 1 tulenevad eeldused ei ole täidetud – rendilepingu eseme väärtus ei ole suurenenud, mingeid parendusi ei eksisteerinud rendilepingu lõppemise hetkel rendiobjektil. Kulutuste tegemine Eense rendiobjektil ei ole tõendatud. Tasaarvestada ei saa nõuet, millele hageja esitas vastuväiteid (VÕS § 200 lg 4). Rendiobjekti väärtuse muutumist rendiperioodi lõpuks tuleb hinnata kogumis. Ei saa vaadelda farmi elektrisüsteemi eraldi farmihoone katuse ja akende seisukorrast, piimatootmisseadmestikust ja tühjendamata sõnnikuhoidlast, nagu kohus seda tegi. Kumbki pool ei ole kohtumenetluse käigus ega enne seda väitnud, et rendiobjekti väärtus oleks kostja tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. Kumbki pool ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et rendiobjekti väärtus oleks suurem rendilepingu lõppemise hetkeks. Kostja seaduslik esindaja RP kinnitas 14.11.2008 e-mailis, et hoone väärtus on 150 000 krooni enne rendiperioodi algust hinnatud 4 000 000 krooni asemel. Seega oli rendiobjekt kaotanud tugevalt oma väärtusest seoses sellega, et kostja jättis selle hooletusse ning ei täitnud oma lepingujärgset kohustust objekt üle anda samas seisundis, milles see oli rendiperioodi alguses. Kohus rahuldas kostja vastuväitest 2907,11 euro suuruse summa VÕS § 1023 lg. 1 alusel, samas kui kostja ei viidanud ühelegi õiguslikule alusele, mille põhjal tal tekib tasaarvestuse nõue. Käsundita asjaajamise eelduseks on millegi tegemine soodustatud isiku kasuks. Rendilepingu kohaselt ja ka seadusest tulenevalt pidi rendiobjekt tagastatama samas konditsioonis, milles ta rendile anti. Kostja tagastas rendiobjekti aga halvemas olukorras. Seega ei ole hageja käesolevas suhtes soodustatud isik. VÕS § 359 lg. 1 ei loo õigust küsida hüvitist ühe rendiobjekti osa parendamise eest, milleks oli elektrisüsteem, vaid antud säte räägib rendilepingu eseme koguväärtuse suurenemisest, mida aset leidnud ei ole. AK tunnistuse kohaselt oli kogu elektriinstallatsioon ning torustik rendiobjektilt selle üleandmise päeval 29.12.2009 puudu.

VÕS § 338 lõikest 1 tulenevalt aeguvad üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõuded kuue kuuga; lg. 2 kohaselt algab üürniku nõuete aegumistähtaeg lepingu lõppemisest. VÕS § 341 kohaselt on eelnev kohaldatav ka rendilepingu puhul. Kui lähtuda ka TSÜS § 167 lõikest 1, et nõude aegumine peatub läbirääkimiste toimumise ajaks, mis poolte vahel muudes rendilepingust tulenevate nõuete küsimustes toimusid, siis pärast seda, kui hageja esitas kohtusse hagi, olid läbirääkimised lõppenud ning kostja kulutuste hüvitamise nõude aegumine ei saanud olla enam peatunud. Kostja esitas nõude alles 24.01.2014, s.o. 4 aastat pärast rendilepingu lõppemist. Rendilepingu tähtaja kohta oli märgitud lepingu punktis 8.1, et leping sõlmiti 3 aastaks, seega kehtis kuni 01.07.2008. Lepingu allkirjastamise kuupäevaks oli 01.06.2005. Kuna lepingu koostamisel tehti ka teisi näpuvigu, siis tegelikult kehtis leping 01.06.2008, sest siis sai läbi 3 aastat 1. juunist 2005. Seda, et hageja luges lepingu rendiaasta alguseks alati 1. juunit tõendab see, et arvel nr. 101019 on lisa rendiaastad märgitud 01.06.2008 – 31.05.2009 ja 01.06.2009 – 31.12.2009. Kostja ei vaielnud kordagi vastu hageja tõlgendusele rendilepingu perioodi arvestamise kohta. Kohus ei ole pööranud poolte tähelepanu rendilepingu perioodide arvestuse osas tekkinud küsimustele. Piimajahutussüsteem Alfa Laval väärtus, mis kuulus hüvitamisele, leppisid pooled kokku 29.12.2009 rendiobjekti üleandmise hetkel. Selleks väärtuseks lugesid pooled 10 222,67 eurot. Kui poolte kokkuleppest piimajahutaja väärtuse kohta ei saaks lähtuda, siis miks ei hinnanud kohus jahutaja väärtust näiteks poolte poolt valitud asjatundja DeLaval AS Lembit Vavulski hinnangu järgi ning, mille kohaselt oleks piimajahutusmasina väärtus aastal 2011 olnud 4000 eurot. Seega tuleb hagejale täiendavalt hüvitada 10 222,67 – 3410 = 6812,67 eurot. Ülejäänud seadmete osas on kohus teinud otsuse oma siseveendumuse kohaselt ning kuigi hageja siseveendumus ei ühti kohtu antud hinnanguga, hageja muude seadmete kohta määratud hüvitist ei vaidlusta. Põhjendatud ei ole kohtu tasaarvestus kostja poolt Eense farmi paigaldatud valgustite ja uste eest summas 2971,89 eurot, mida hageja oli nõus kadunud seadmete nõudest lahutama. Hageja koostas Eense farmist kadunud seadmete eest kostjale müügiarve ning kuna tegemist oli suure summaga, tegi hageja suuremeelse žesti, krediteerides kostjale arvel nr. 101020 valgustid ja uksed. Samas ei ole hageja kohtumenetluse käigus kordagi nõudnud arve nr. 101020 tasumist, vaid nõudnud seadmete väärtuse hüvitamist. Arusaamatu on, miks kohus lähtus arvel nr. 101020 toodud valgustite ja uste hinnast kostja kasuks, kuid ei lähtunud samal arvel toodud kadunud seadmete hindadest. Seega tuleb hagejale täiendavalt tasuda 2971,89 eurot. Lisaks ekspert TR ekspertiisile hindas piimatootmissüsteemi, mis Eensest puudu oli, asjatundja HS 10 230 euro suuruseks (koos paigaldusega 12 330 eurot), samuti esitas hageja tõendeid seadmete algse hinna kohta. Hageja nõue puuduvate seadmete eest 14 984,09 eurot, millest kohus rahuldas vaid 2907,11 eurot, ei vasta ilmselgelt kahju suurusele, mida hageja kannatas seoses seadmete kadumisega objektilt. Tegemist on vaid kaduvväikse osaga kadunud seadmete väärtusest. Kohus alahindas piimatootmisseadmete väärtust. Tegemist ei ole suvalise rauakolaga, vaid tootmissüsteemiga, mille väärtus ületab kordades koduseadmete väärtuse. Olukorras, kus rendileandja saab tagasi rendieseme, mille väärtus on langenud, millelt on kadunud peaaegu kogu rendieseme otstarbeliselt funktsioneerimiseks vajalik piimatootmise süsteem, ei ole õiglane hinnata rendileandja kahjuks summat, mille eest hageja ei saaks soetada samaväärseid seadmeid.

Vastuväited kaebusele Pooled vaidlevad üksteise apellatsioonkaebustele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb ja mõlemad kaebused rahuldada osaliselt. Maakohus on ebaõigesti rahuldanud hageja täiendava renditasu väljamõistmise nõude. Vaidlust ei ole selles, et rendilepingu lisa-aastate eest esitas hageja kostjale arved 10 000 kr. tasumiseks iga kuu eest, ja kostja need ka tasus. Täiendava rendi maksmise nõude esitas hageja rendilepingu p. 7.1 alusel, mille kohaselt renditasu esimese lisa-aasta eest on 30 000 kr. ja teise lisa-aasta eest 40 000 kr.. Rendilepingu punkti 7.2. järgi on rentniku poolt alates lisa rendiaastast kompleksi kapitaalremondiks tehtud kulutusi võimalik tasaarvestada renditasuga „rendileandja poolt alandades renditasu kuus 10 000 koonini“ (toimiku I kd., lk. 12). Hageja ja kohus on tuginenud asjaolule, et rendilepingu p.11.1 järgi tehakse kompleksi kapitaalremonti üksnes poolte täiendaval kirjalikul kokkuleppel, sellist kirjalikku kokkulepet ei olnud ja kostja (hageja hinnangul) ka tegelikkuses kapitaalremonti ei teostanud. Maakohus ei ole arvestanud VÕS §-ga 76, mille kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõislikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, siis eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti koheselt. VÕS § 26 lg. 1 järgi võivad lepingupooled jätta lepingut sõlmides kokku leppimata kavatsusega jõuda neis kokkuleppele tulevikus või jätta need tingimused ühe lepingupoole või kolmanda isiku määrata. Sama paragrahvi 5. lõike järgi kui lahtiseks on jäetud tingimus, mille sisuks on ühe lepingupoole kohustuse täitmise ulatus, on tingimuse määramise õigus teisel lepingupoolel, kui poolte kokkuleppest või lepingu olemusest ei tulene teisti. Rendilepingus on renditasu suurus jäetud lahtiseks sellega, et seda võidi tasaarvestada rentniku kulutustega rendiobjekti parandamisel. Lepingus ei ole täpselt aru saada, kummal poolel oli õigus lisa-aastate eest renditasu määrata, kuid lepingust tulenevalt esitas rendileandja rentnikule rendi eest asumiseks arved. Hageja raamatupidaja VK ütluste kohaselt ta „ei tea, miks arved lisa rendiaastatel esitati 10 000 kr. peale; juhatus andis summa ja mina koostasin arve“ (toimiku III kd., lk. 51). Seega määras hageja ise lisa-aastate renditasuks 10 000 kr. kuus, ja kostja selle ka tasus. Sellest tulenevalt tuleb rentniku poolt rendi tasumise kohustus lugeda täielikult täidetuks ja täiendavalt renditasu nõuda, seejuures ka põhjendustel, et üürnik ei võinud kapitaalremonti teha ilma rendileandja kirjaliku nõusolekuta ja et ta ei teinudki kapitaalremonti, puudub alus. Seega jätab ringkonnakohus selle nõude ja sellelt arvestatud viivise nõude rahuldamata, rahuldades selles osas kostja apellatsioonkaebuse. Hüvitise väljamõistmise osas rendilepingu eseme halvenemise eest rahuldab ringkonnakohus osaliselt hageja vastuapellatsioonkaebuse.

Hageja esitas nõude rendilepingu objektil olnud rentnikule üle antud seadmete väärtuse hüvitamiseks, milliseid ei olnud rendiobjektil selle tagasiandmisel. Maakohus luges otsuse põhjendavas osas selle nõude põhjendatuks, ja tuvastas, et kõigi vaidlusaluste esemete väärtus kokku oli 5879 eurot. Maakohus on kadunud esemete hulga ja väärtuse määramisel hinnanud tõendeid vastavuses TsMS § 442 lg. 8 nõuetega ja kohaldanud kahju ulatuse määramisel ka põhjendatult diskretsiooniõigust. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata. Mis puutub vastuapellatsioonkaebuse väitesse, et Alfa-Laval piimajahutussüsteemi väärtuseks hindasid poole ise 29,12,2009 üleandmise vastuvõtuaktis 10 222,67 eurot (159 950 kr.), siis see ei ole nii: aktis on vaid viidatud, et seadme maksumus on selline hageja raamatupidamise andmetel. Maakohus on otsuses põhjendanud, et piimajahutussüsteemi tegelik maksumus rendiobjekti tagastamise seisuga oli 3410 eurot, viidates eksperdi arvamusele. Maakohus on selle hageja nõude jätnud aga rahuldamata, viidates tasaarvestusele. Ringkonnakohus leiab, et nõude terves osas rahuldamata jätmine on ebaõige. Hageja nõudis hagis rendiobjektil puuduvate seadmete väärtuse hüvitamist. Maakohus määras puuduolnud esemete väärtuse ja hulga kindlaks. Asjakohatu ja alusetu on maakohtu poolt sellest väärtusest maha arvestada kostja poolt kantud uute valgustite ja uste paigaldamise kulutuste maksumuse 46 500 kr. viitega sellele, et hageja nende võrra vähendas oma nõuet kohtueelselt. Maakohus on kostja poolset tasaarvestusavaldust hageja hüvitisnõudele käsitanud üldse arusaamatult. Maakohtu otsuse tasaarvestust puudutavas osas on kohus leidnud, et kostja tasaarvestuse nõue rendiobjektil tehtud remonttööde eest summas vähemalt 11 843,02 on põhjendatud ulatuslike elektritööde osas laudas. Kohus on märkinud, et „kuna kulutuste tegemist esitatud tõendite põhjal ei ole võimalik täpselt kindalaks määrata, hindab kohus neid siseveendumuse kohaselt, arvestades maha hageja tasaarvestuse summa valgustite eest 24 000 kr. ehk 1538,88 eurot ja tasaarvestab täiendavalt veel 2907,11 eurot esemete eest hüvitise 2907,11 euro nõudega“ (otsuse lk. 14-15). Arvestades seda, et maakohus on kostja kaks ülejäänud nõuet rahuldanud, siis tuleb järeldada, et maakohus ei rahuldanud hageja nõuet rendiobjekti väärtuse vähendamise eest hüvitise väljamõistmiseks, s.o. on lugenud kogu kohtu poolt põhjendatuks tunnistatud hüvitise tasaarvestatuks kostja tasaarvestava nõudega. Kuivõrd asi on olnud maakohtu menetluses juba kaua aega, siis peab ringkonnakohus võimalikuks ja vajalikuks selles osas ise uue otsuse tegemist, rahuldades nõude maakohtu poolt õigesti tuvastatud vara maksumuse järgi, s.o. summas 5879 eurot, ja mõistes sellelt summalt välja viivise VÕS §-is 113 lg. 1 ja 94 lg. 1 näidatud viivismääras alates hageja taotletud perioodist, s.a. alates 16.02.2010 kuni kohtuotsuse tegemise päevani. Hageja nõude õiguslik alus tuleneb VÕS §-st 358 lg. 1, mille kohaselt pärast rendilepingu lõppemist peab rentnik tagastama rendilepingu eseme koos päraldistega. Sama paragrahvi lg. 2 järgi peab rentnik maksma rendileandjale mõistliku hüvitise rendieseme halvenemise eest, mille rentnik korrapärase majandamise korral olek võinud ära hoida. Rendilepingu punktis 2.1 oli märgitud, et lepinguobjektiks on Eense suurfarmi farmihoone ja farmis asuvate piimatootmiseks ja veiste kasvatamiseks mõeldud farmiseadmete „kasutamine“, ja p. 4.1.3. oli kostja kohustatud rendilepingu lõppemisel andma kompleksi rendileandjale üle seisukorras, milline ei ole halvem seisundist kompleksi üleandmise päeval.

Seega, kuna maakohtu poolt tuvastatud ulatuses olid piimatoomise seadmed farmist selle tagasiandmisel kadunud, siis on kadunud esemete väärtuse väljamõistmine mõistlik hüvitus rendiobjekti halvenemise eest. Kostjal puudub õigus tasaarvestada see omapoolse 11 843 eurose hüvitise nõudega, sest 15338,80 euro (240 000 kr.) ulatuses on kostja poolt tehtud tööd ja kulutused rendiobjektil talle kompenseeritud (lisa-aastate madalama rendiga). VÕS § 94 lg. 1 sätestatud viivisemäära arvestades on kostja kohustatud summalt 5879 tasuma perioodi eest 16.102.2010 kuni 19.12.2014 viivist 2185,68 eurot. Enne 1.jaanuari ja 1. juulit 2010 oli Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär 1%., Lisades sellele 7%, saame aastaintressiks 8%. Jagades selle aasta päevade arvuga, s.o. 365-ga, saame päevaintressimääraks 0,02% ja intressi suuruseks summalt 5879 on 1,18 eurot päevas. Korrutades selle perioodi 16.02.2010 kuni 31.12.2010 päevade arvuga 319, saame 376,42 eurot. 2011. aastal oli I p.a. intress 1+7=8, II p.a. 1,25+7=8,25, aasta keskmine 8,125%, mis teeb intressiks 477,66 eurot. 2012.a. oli keskmine aastaintress 8, mis teeb summalt 5879 eurot viiviseks 470,32 eurot. 2013.a. I p.a. oli keskmine aastaintress 7,75 ja II p.a. 7,50, seega keskmine 7,625%. Seega viivis 2013.a. eest on 448,27 eurot. 2014.a. I.p.a. aastaintress oli 0,25+7=7,25%, päevaintress 0,02%, ja intress päevas 1,17 eurot. 2014.a. I p.a. oli 181 päeva, seega intress 211,77 eurot. 2014.a. II p.a. intressimäära oli 0,15+7=7,15%. Päevaintressimäär on 0,02%, seega 1,17 eurot päevas. Perioodis 01.07.2014 kuni 19.12.2014 on 172 päeva, sega viivis 201,24 eurot. Liites need summad, saame 2 185,68 eurot. Niinimetatud põldude ristkasutuse tasu osas on maakohus otsust põhjendades ja tõendid hinnates juhindunud TsMS § 442 lg. 8 nõuetest. Ringkonnakohus nõustub täielikult selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja pea vajalikuks neid korrata. Kolleegium märgib, lepingust tuleneva kohustuse täimise nõude kõrval saanuks hageja tugineda ka VÕS §-le 339, sest põldude kasutusse andmine tähendab nende rentimist ja põldude harimisest saadav toetus kujutab endast rendiesemest saadavat vilja. Maakohus on kostjalt toetuse nõudelt 16 915,99 eurot võla mõistnud viivise ühekordselt kuni 19.03.2014. seisuga (4251,31 eurot). Seoses maakohtu otsuse muutmisega liidab ringkonnakohus sellele summale perioodi eest 20.03.2014 kuni 19.12.2014 viivise järgmise arvestuse alusel. 2014.a. keskmine intressimäär (7.25+7,15):2 oli 7,2%, päevaintressimäära 0,02%, ja viivis päevas 3,38 eurot. Perioodis 20.03.2014 kuni 19.12.2014 on 245 päeva, seega viivis 828,10 eurot.

Kokku sellelt nõudelt ühekordselt väljamõistetav viivis on seega 5079,41 eurot. Kokku kuulub põhinõudena rahuldamisele 22 7945 eurot (5879+16915,99) ja viivistena 7265 eurot. (2185,68+5079,41). TsMS § 376 alusel tuleb kostjalt välja mõista viivis alates 20.12.2014 põhinõudelt 22 795 eurot kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Kuna haginõuded ja apellatsioonkaebused rahuldatakse osaliselt, jätab ringkonnakohus menetlusosaliste menetluskulud mõlemas kohtuastmes nende endi kanda. Kohtuistungi protokolli parandamise ja enammakstud riigilõivu tagastamise taotlused lahendab ringkonnakohus eraldi määrusega.

/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom

Kaupo Paal

Imbi Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.