KK (K) hagi KK ja VS vastu kaasomandi lõpetamiseks ning KK ja VS vastuhagi
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.04.2014.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KK ja VS apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastuhagis kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): KK (isikukood: XXXXXXXXXXX; elukoht: XXXXXXXX), tehinguline esindaja adv Gert Kasekivi Kostja I/vastuhagis hageja (apellatsioonimenetluses apellant): KK (isikukood: XXXXXXXXXXX, elukoht: XXXXXXX) Kostja II/vastuhagis hageja (apellatsioonimenetluses apellant): VS (isikukood: XXXXXXXXXXX; elukoht:
XXXXXXX)
Kostjate tehinguline esindaja v.adv Alo Pormeister
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 11.04.2014.a otsus jätta muutmata.
2.
Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Keelduda vastustaja poolt 17.11.2014.a Tallinna Ringkonnakohtule esitatud tõendite vastuvõtmisest.
4.Jätta maakohtu menetluskulu poolte endi kanda ja ringkonnakohtu menetluskulu solidaarselt KK ja VS kanda.
1(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-33990
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud, hageja vastuväited kostja vastuhagile
1.18.07.2013.a esitas hageja maakohtule kostjate vastu hagi, milles peale 12.08.2013.a täpsustamist kujunesid hageja lõplikeks nõueteks Tallinnas aadressil XXXXX XX XX/XXXXX XX XX asuva kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) kaasomandi lõpetamise (reaalosadeks jagamise või enampakkumisel võõrandamise teel) ja sellega seonduvate kostjate tahteavalduste asendamise nõuded. Hagiavalduse kohaselt on pooled Tallinnas, aadressil XXXXX XX XX/XXXXX XX XX asuva kinnistu kaasomanikud. Kinnistu suhtes kehtib valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe, mille kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse ja mille kohaselt kostjate ainuvalduses ja kasutuses on vaidlusaluse kinnistu osa suurusega 1211m2 koos sellel paiknevate ehitistega ning hageja ainuvalduses ja -kasutuses on kinnistu hoonestamata osa suurusega 1212m2. Kinnistu on sinna rajatud piirdeaia kaudu sisuliselt kaheks jagatud. Hageja taotleb esimese alternatiivina kaasomandi lõpetamist vaidlusaluse kinnistu reaalosadeks jagamise teel, sest soovib tema kasutuses olevale osale rajada elamu. Kostjad ja vaidlusaluse kinnistu varasem kaasomanik leppisid 13.05.2010.a müügilepingu p-s 3.6. kokku, et jagavad kinnistu kaheks iseseisvaks kinnistuks vastavalt kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppele, kusjuures ka kostjad kohustusid igakülgselt aitama ja koostööd tegema kinnistu jagamiseks vajaliku detailplaneeringu läbiviimisel. Seega olid kostjad kinnistu omandamisel teadlikud kinnistu tulevikus jagamisest. Vaidlusaluse kinnistu jagamine reaalosadeks on võimalik. Tallinna Linnavalitsus otsustas 05.03.2014.a korraldusega nr 323-k algatada Nõmme linnaosas, 0,30ha suurusel maa-alal XXXXX XX XX//XXXXX XX XX ja XXXXX XX XXX kinnistute detailplaneeringu koostamise menetluse, milleks on andnud nõusoleku Tallinna Linnaplaneerimise Amet, Nõmme Linnaosa Valitsus ja Tallinna Keskkonnaamet. Juhul, kui kinnistu reaalosadeks jagamine ei õnnestu, soovib hageja kaasomandi lõpetada, müües vaidlusaluse kinnistu avalikul enampakkumisel. Samuti taotleb hageja kaasomandi lõpetamisega seonduvate kostjate tahteavalduste asendamist kohtu-otsusega. Kostjate vastuhagile vaidles hageja vastu ja leidis, et kaasomandi lõpetamine hagis toodud viisidel on paremini kooskõlas kaasomanike huvidega, eelkõige tagab hageja soovitud reaalosadeks jagamine ainsana hagejale omandi säilimise. Kostjate soovitud viisil kaasomandi lõpetamisel tuleks hüvitise määramisel lähtuda kinnistu koguväärtusest 290 000 eurot ja hageja mõttelise osa suurusest (1⁄2) või teise võimalusena hageja kasutuses oleva mõttelise osa väärtusest 100 000 eurot. Kostjate vastuväited ja vastuhagi
2(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-33990
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. 30.10.2013.a esitasid kostjad kohtule vastuhagi vaidlusaluse kinnistu kaasomandi alternatiivsetel viisidel lõpetamiseks jättes kinnistu kostjatele ja mõistes neilt kummaltki hageja kasuks välja 11 500 eurot (kokku 23 000 eurot). Kostjad nõustusid kaasomandi lõpetamisega, aga leidsid, et see tuleb lõpetada teisel viisil. Kostjad taotlesid vaidlusaluse kinnistu jätmist nende kaasomandisse ja hagejale tema kaasomandiosa eest hüvitise väljamõistmist. Vastuväidetele kohaselt said kostjad vaidlusaluse kinnistu mõtteliste osade omanikeks müügilepingu, hageja aga kinkelepingu täitmise tulemusel, kusjuures senise kasutuskorra sõlmisid eelmised omanikud. Vaidlusalusel kinnistul asuvad ehitised (elamu ja abihoone) paiknevad kostjate kasutuses oleval kinnistu osal, need on kostjate elukoht. Ehitistel on kultuuri- ja arhitektuuriväärtus. Nimelt paikneb vaidlusalusel kinnistul 1929.a arhitekt Eugen Habermanni projekti järgi ehitatud viilkatusega hoone (elamu), mis on 2008.a läbi viidud Nõmme arhitektuuri-ajaloolises inventariseerimises hinnatud väärtuslikuks. Elamu on teadlikult projekteeritud suurele krundile ning ilmestab proportsioonide ja paigutusega krundil kogu ümbruskonda, mistõttu on põhjendatud senise krundi terviklikkuse säilitamine. Varasemalt (nii 1930-ndatel aastatel kui ka 2010.a) on kinnistu jagamisest keeldutud. Vaidlusaluse kinnistu hoonestamata osa on kaetud kõrghaljastusega ja sinna elamu rajamine kahjustaks nii maaüksuse kui ümbruskonna miljööväärtust. Eeltoodud kaalutlustel vaidlesid kostjad vastu hageja nõudele jagada vaidlusalune kinnistu reaalosadeks. Kostjad on ehitisi oluliselt parendanud ja kostjate kasutuses olev vaidlusaluse kinnistu osa on oluliselt väärtuslikum hageja kasutuses olevast hoonestamata osast, mistõttu kinnistu müümine enampakkumisel ei oleks õiglane, samuti kaotaksid kostjad siis praeguse kodu. Vastuhagiga soovivad kostjad saada ise kogu vaidlusaluse kinnistu omanikeks ja maksta hagejale omandi kaotuse eest hüvitise 23 000 eurot, mis kostjate hinnangul on hagejale kuuluva mõttelise osa väärtus. Hageja on 2013.a kinkelepingus ka ise avaldanud mõttelise osa väärtuseks 25 000 eurot. Esimese astme kohtu otsus
3.Maakohus tegi 11.04.2013.a otsuse, millega rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus määras lõpetada hageja ning kostjate kaasomand Tallinnas, aadressil XXXXX XX XX/XXXXX XX XX asuvale kinnistule (registriosa nr XXXXXXXX) selle reaalosadeks jagamise teel vastavalt kohtuotsusele lisatud plaanile sel viisil, et hageja ainuomandisse jääb reaalosana kinnistu osa suurusega 1212m2, mis on plaanil tähistatud ruudustatud alana, ning kostjate kaasomandisse jääb reaalosana kinnistu osa suurusega 1211m2 koos sellel paiknevate ehitistega, mis plaanil tähistatud viirutatud alana. Kohus tuvastas kostjate kohustused anda nõusolekud kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistu jagamiseks kohtuotsuse resolutsiooni p-s 2 ja lisatud plaanil märgitud viisil, kohustas kostjaid nõusolekuid andma ja asendada need käesoleva otsusega. Kohus lisas kohtuotsusele resolutsiooni p-des 2 ja 3 viidatud plaani ühel lehel. Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Maakohus lähtus otsuses sellest, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mistõttu luges maakohus need asjaolud TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: vaidlusalune kinnistu on poolte kaasomandis, hagejale kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa ja kummalegi kostjale 1⁄4 suurune mõtteline osa (I kd t lk 9–10); kostjad omandasid neile
3(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-33990
kuuluvad mõttelised osad 06.05.2010.a müügilepinguga (I kd t lk 80–94), hageja 10.05.2013.a kinkelepinguga (I kd t lk 95–101); kinnistu koosneb ühest maaüksusest asukohaga XXXXX XX XX/XXXXX XX XX, Tallinn, katastritunnusega XXXXX:XXX:XXXX, pindalaga 2423m2, sihtotstarbega elamumaa 100% (I kd t lk 9); kinnistul paiknevad ehitised, sh elamu, mis on kostjate elukoht ja mida kostjad on alates mõttelise osa omandamisest oluliselt parendanud (I kd t lk 108–138); kinnistusraamatusse on kantud märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta (I kd t lk 9) vastavalt 03.08.2007.a lepingu p-le 3.1 (I kd t lk 12) ja sama lepingu lisaks olevale plaanile (I kd t lk 16); kasutuskorra järgi on hageja ainuvalduses ja -kasutuses kinnistu hoonestamata osa suurusega 1212m2, mis on hageja esitatud plaanil (I kd t lk 8) märgitud ruudustatuna, ning kostjate ainuvalduses ja -kasutuses hoonestatud osa suurusega 1211m2, mis on samal plaanil märgitud viirutatuna; kostja I taotlusel on Tallinna Linnaplaneerimise Amet andnud nõusoleku piirdeaia püstitamiseks kostjate kasutusse jäänud kinnistu osa ümber (I kd t lk 19–26) ja see piire eraldab poolte kasutuses olevaid kinnistu osasid (I kd t lk 156 ja 209); kaasomandi lõpetamist ei ole kokkuleppega välistatud; pooled ei ole kaasomandi lõpetamise viisi osas kokkuleppele jõudnud (I kd t lk 185).
Pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise üle ja nõuavad erinevatel viisidel kaasomandi lõpetamist. Selliste nõuete õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1, mis sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus on AÕS § 77 lg 2 sõnastusest tulenevalt kaasomandi lõpetamisel seotud hagis (ja vastuhagis) nimetatud kaasomandi lõpetamise viisidega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-143-04, p 17 esimene lõik). Järelikult saab kohus käesolevas asjas kaaluda, kas jagada kinnistu reaalosadeks, müüa avalikul enampakkumisel või jätta kostjatele mõistes neilt välja hüvitise hagejale. Maakohus märkis, et kaalub kaasomandi lõpetamise viisi valikul kõigi kaasomanike huve vastavalt poolte esile toodud asjaoludele. Käesoleva asja eripära ja poolte esile toodud asjaolusid arvestades pidas kohus põhjendatuks hinnata paralleelselt kõiki kolme alternatiivi kaasomandi lõpetamiseks. Esiteks kontrollis kohus, kas kõigil kolmel viisil on vaidlusaluse kinnistu kaasomandi lõpetamine võimalik. Kahtlust ei ole selles, et nii enampakkumisel müümine kui ka kinnistu kostjatele jätmine on oma olemuse tõttu teostatavad alternatiivid. Hageja esimese alternatiivina nimetatud jagamisviisi (reaalosadeks jagamine) osas on hageja toonud esile, et sel viisil kinnistu jagamine on võimalik. Kostjad vaidlevad sellele vastu ja leiavad, et vaidlusaluse kinnistu jagamine ei ole hageja soovitud viisil võimalik. Kinnisasja kaasomandi lõpetamise otsusega asja reaalosadeks jagamise teel ei määra kohus lõplikult, millisteks osadeks täpselt tuleb kinnisasi jagada, ega otsusta ka seda, kas järgnevas haldus- või kinnistamismenetluses on igal juhul kinnisasja jagamine sel viisil võimalik (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-3-7-05, p 11 esimene lõik; lahend nr 3-2-1-104-05, p 7 esimene lõik, ja lahend nr 3-2-1-61-12, p 13 teine lõik). Kohus saab eelkõige hinnata, kas kinnisasja soovitud viisil jagamine on üldse põhimõtteliselt (või vastavate asjaolude esinemisel ehitustehniliselt) võimalik või seadusest tulenevalt välistatud (vt eelviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12 kolmas lõik). Kohus järeldas vaidlusaluse kinnistu ala detailplaneeringu koostamise algatamisest (II kd t lk 78–81), selle ettevalmistamise dokumentidest (I kd t lk 186–200), eskiislahendusest (II kd t lk 35–37) ja vastavast kokkuleppest (II kd t lk 38–43), et hageja soovitud viisil (I kd t lk 8) kinnisasja reaalosadeks jagamine on põhimõtteliselt võimalik. Kohus ei nõustunud kostjatega, et 2010.a esinenud ametkondade vastuseisust kinnistu jagamisele (I kd t lk 139–141), 1930-ndatel aastatel väljendatud Nõmme Linnavalitsuse seisukohtadest (II kd t lk 56–58) või kostjate vastuväidetest (I kd t lk 201–203) saaks järeldada kinnistu käesoleval ajal reaalosadeks jagamise võimatust. 4(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-33990 Samuti ei ole sellisele võimatusele tuginetud poolte esitatud asjatundjate arvamustes (I kd t lk 152–162 (õiend II kd t lk 59–60) ja I kd t lk 204–228). Muid sisulisi takistusi kaasomandi lõpetamisele hageja soovitud viisil ei ole kostjad esile toonud ja kuna vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, siis maakohus ka muude asjaolude esinemist ei kontrollinud. Sellest tulenevalt leidis maakohus, et kaasomandi lõpetamine on põhimõtteliselt võimalik kõigil kolmel viisil. Teiseks tuvastas maakohus asjaolud, mis pooled on toonud esile seoses kaasomandi lõpetamise viiside kaalumisega. Hageja esimese alternatiivina nimetatud viisi (reaalosadeks jagamine) puhul toob hageja esile, et see vastab senisele kasutuskorrale (I kd t lk 12 ja 16) ja praegusele piirdele – nende asjaolude üle ei ole pooltel vaidlust. Õige on ka kostjate väide, et kinnistu reaalosadeks jagamisel kaotab kinnistu oma senise terviklikkuse ja osa ajaloolisest väärtusest (I kd t lk 141). Kohus tuvastas lisaks, et hageja taotletav ja vaidlusaluse kinnistu reaalosadeks jagamist eeldav detailplaneeringu eskiis (II kd t lk 35–37) järgib mõistlikus ulatuses olemasolevat haljastust (II kd t lk 23–34). Hageja teise alternatiivina nimetatud viisile (müük enampakkumisel) vastu vaieldes on kostjad väitnud, et kinnistul asuv elamu on nende elukoht – ka selle asjaolu üle ei ole pooltel vaidlust. Hageja esimese alternatiivina taotletud viisi korral jääks pooltele kuuluma maaüksused, mis pindala poolest vastavad piisavalt täpselt praegusele omandiosa suurusele. Kolmandaks kaalus kohus eelnevalt tuvastatud asjaolude põhjal poolte huve ja hindas, millisel viisil kaasomandi lõpetamine vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Kostjate huve riivaks kõige olulisemalt vaidlusaluse kinnistu enampakkumisel võõrandamine, sest kinnistul asuvad hooned on nende elukoht. Kui lisaks on esitatud teisi võimalusi kaasomandi lõpetamiseks, siis vajab sellise viisi eelistamine, mis võib tähendada kaasomandis olevat asja seni kasutanud kaasomanikule kasutamise võimaluse kaotamist, erilisi põhjendusi. Kohus ei tuvastanud asjaolusid, mis annaks alust eelistada kinnistu enampakkumisel võõrandamist. Hageja huve riivab samavõrra intensiivselt vaidlusaluse kinnistu jätmine kostjatele, sest hageja kaotaks seeläbi omandiõiguse vaidlusaluse kinnistu mõttelisele osale ja põhimõtteliselt ka võimaluse asuda hoonestama kasutuskorraga tema kasutusse jäetud kinnistu osa. Kõnealuse viisi kaalumisel kõrvutas kohus eelkõige ühelt poolt kostjate märgitud huvi kinnisasja terviklikkuse säilitamiseks ning teiselt poolt hageja huvi senise omandi- ja kasutusõiguse võimalikult suures ulatuses säilimiseks. Kohus leidis, et hageja huvi omandi ja kasutusvõimaluse säilitamise vastu on suurem kostjate huvist kinnistu terviklikkuse säilitamiseks. Ka praeguse kasutuskorra järgi puudub kostjatel võimalus kasutada seda osa kinnistust, mida hageja soovib oma nõude esimese alternatiiviga endale. Kinnistu terviklikkus ei ole täielikult tagatud olukorras, kus selle osad on erinevate isikute kasutuses kokku lepitud kasutuskorra alusel. Hageja on toonud esile, et piki poolte kasutuses olevaid alasid kulgeb piire, mis juba praegu eraldab ühte kinnistu osa teisest. Neil kaalutlustel vastab hageja nõude esimene alternatiiv paremini poolte huvidele tervikuna kui kostjate taotletud kaasomandi lõpetamise viis. Järelikult saab kohus hagi esimese alternatiivina esitatud nõudes rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Seetõttu ei tõusetu küsimust vaidlusaluse kinnistu ega selle osade väärtusest ja kohus ei andnud poolte sellekohastele väidetele hinnangut. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-65-10, p 20 teine lõik, ja lahend nr 3-2-1-42-13, p 12 kolmas lõik). Hageja nõude esimese alternatiivi rahuldamisega otsustab kohus sisuliselt sellekohase kokkuleppe poolte vahel ja asendab otsusega kostjate nõusolekud kinnistusraamatu kande
5(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-33990 vastavalt muutmiseks (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 8, vt selle kohta ka Riigikohtu lahend nr 3-2-3-7-05, p 11 esimene lõik, ja lahend nr 3-2-1-61-12, p 13 esimene lõik). Hageja on taotlenud vaidlusaluse kinnistu reaalosadeks jagamist vastavalt kasutuskorra kokkuleppimisel kasutatud plaanile (I kd t lk 8). Kohus lisas hageja esitatud plaani otsusele ja viitas sellele otsuse resolutsioonis. Kaasomandi lõpetamise realiseerimiseks võivad olla vajalikud täiendavad toimingud või tahteavaldused. Kuigi kohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata, jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel siiski poolte endi kanda. Kohus võttis arvesse, et kaasomandi lõpetamise otsus tehakse kõigi kaasomanike huvides (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-70-10, p 14 teine lõik ja selles viidatud varasem kohtupraktika), samuti, et käesolevas asjas on mõlemad pooled tasunud riigilõivu, kandnud esindajakulusid ja esitanud asjatundjalt tellitud arvamuse. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitasid kostjad 12.05.2014.a apellatsioonkaebuse, milles paluvad otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt, tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega jäetakse hagi rahuldamata ja rahuldatakse vastuhagi. Hageja ei ole taotlenud ja kohus pole kaasanud menetlusse kolmanda isikuna kohalikku omavalitsust seisukoha andmiseks (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-3-7-05 p 12), kuigi see oli käesolevas asjas hädavajalik (TsMS § 213 lg 2 rikkumine), kuna hageja ja kostja poolt kohtule esitatud kohaliku omavalitsuse või tema asutuste seisukohad on kardinaalselt erinevad ja vastupidised. Kostjad on sellele tähelepanu juhtinud mh 30.10.2013.a vastuse p-s 3.1. Kohus pole mh välja selgitanud, millised on kaalutlused kohaliku omavalitsuse seisukohtade kardinaalseks muutumiseks jne ning millist mõju nad avaldavad kinnistu jagamisele. Lisaks sellele on kinnistu ja sellel asuvad ehitised erilise ajaloolise väärtusega ja asuvad miljööväärtuslikul alal ning nende terviklikkuse säilitamine põhimõttelise küsimusega, mida pole samuti kohalik omavalitsus hageja esitatud dokumentides kaalunud ning mida oleks pidanud tehtama kohaliku omavalitsuse kaasamisega. Kohus on kaevatavas otsuses möönnud, et kinnistu reaalosadeks jagamisel kaotab kinnistu oma senise terviklikkuse ja osa ajaloolist väärtust, kuid pole seda (ajaloolist väärtust jms) arvesse võtnud, sest poolte huvide kaalumisel on ta lähtunud üksnes kostjate huvist kinnisasja terviklikkuse. Kohus on jätnud täiesti tähelepanuta, et kinnistu asub miljööväärtuslikul ja Nõmme põlisel metsaalal ning kinnistul asuvad ehitised on ajaloolise tausta ning seetõttu suure väärtusega. Nimetatud asjaolud on kostjate poolt tõendatud (vt kostjate 20.02.2014.a seisukoha lisa 2; kostjate 30.10.2013.a vastuse lisad 6, 7 ja 8). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-61-12 (p 12) asunud seisukohale, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Kohus on käesolevas asjas selle põhimõtte vastu eksinud, sest hetkel erandjuhtumit ei esine. Kohus on vääralt hinnanud tõendeid, sest on mh järeldanud, et kinnistu ala detailplaneerimise algatamise dokumentidega on tõendatud, et kinnistu reaalosadeks jagamine on võimalik. Kohus on ilmselt seetõttu otsustanud lihtsama lahenduse kasuks ja rahuldanud hagi, mitte vastuhagi. Samas on ilmne, et detailplaneeringu algatamine ei tähenda detailplaneeringu vastuvõtmist ja kehtestamist ning kas kinnistu jagamine on võimalik, selgub alles detail-planeerimise menetluse käigus, mitte selle algatamisel. Seetõttu jättis kohus ebaõigesti rahuldamata kostjate 20.02.2014.a taotluse menetluse peatamiseks ning tegi väära otsuse. Käesolevas asjas tehtav lahend peab pooltevahelise kaasomandi lõpetamise vaidluse lõplikult lahendama ning see on
6(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-33990 võimalik üksnes menetluse peatamise korral. Maakohus rikkus oluliselt TsMS § 356 lg-tes 1 ja § 2 sätestatud põhimõtteid. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumise teel, lähtudes õiglusest. Kostjate hinnangul on kohus ületanud diskretsiooni piire. Kohus ei ole võtnud arvesse jagatava kinnistu ajaloolist väärtust ning kostjate ülekaalukat huvi kaasomandi lõpetamiseks kostjate poolt esitatud vastuhagis palutud viisil ning on hinnanud tõendeid vääralt. Lisaks sellele, kohus oleks pidanud ka kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestama poolte suhete ja senise läbisaamisega (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-61-12, p 12). Kohus on pidanud oluliseks kinnistu jagamist reaalosadeks üksnes põhjusel, et siis säilib hagejal omand asjale. Sellest asjaolust lähtumine kõiki asjaolusid kogumis vaadates ei ole kaasomanike (sh hageja) huvides. Kohus on teinud ka diskretsiooniotsuse ilma kohaliku omavalitsuse seisukohta menetluses ära kuulamata. Eeltoodust tulenevalt on kohus oluliselt rikkunud TsMS § 232 lg-t 1 ja § 435 lg-t 1. Kohus pole välja selgitanud kohaliku omavalitsuse seisukohta, samuti pole selgitanud ega põhistanud, miks ta kostjate väiteid (sh esitatud tõendeid kinnistu ajaloolise tausta ja väärtuse ning kinnistu jagamise võimatuse jms kohta) ei arvesta ega tõendina hinda (TsMS § 442 lg 8 oluline rikkumine). TsMS § 442 lg 8 rikkumine seisneb ka selles, et kohus pole põhjendanud, miks tuleb kaasomand lõpetada asja reaalosadeks jagamisega, aga mitte kostjate vastuhagis palutud viisil. Ainuüksi asjaolu, et hageja säilitab seeläbi omandi ja kasutamisvõimaluse, ei ole piisav põhjendus.
Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited maakohtu otsuse muutmiseks alust ei anna. Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust üksnes osas, mille peale on esitatud apellatsioonkaebus, st osas, milles kostjad vaidlustasid maakohtu otsuse põhjusel, et maakohus hagi rahuldas ja tegi põhimõttelise otsustuse, et kaasomandis oleva kinnisasja kaasomand tuleb lõpetada asja reaalosadeks jagamise teel ning jättis rahuldamata kostjate vastuhagi, milles taotleti kinnisasja tervikuna kostjate omandisse jätmist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega kaasomandi jagamise viisi osas ning vastuhagi rahuldamata jätmise osas ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
7.Maakohus ei eksinud asja lahendamisel menetlusnormide vastu. Hagilises tsiviilkohtumenetluses tuleb kolmanda isiku kaasamist taotleda poolel ning hagilises menetluses ei saa esineda olukorda, kus kolmanda isiku kaasamata jätmine välistaks asjas lõpplahendi tegemise. Käesolevas asjas ei taotlenud apellandid kolmanda isiku kaasamist ka apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohus leiab, et kohaliku omavalitsuse kolmanda isikuna kaasamiseks ei olnud käesoleval juhul ka sisulist alust. Kolmandal isikul ei ole kinnisasja kaasomanike vaidluse puhul vaidluse osas sellist eraõiguslikku puutumust, et kohalik omavalitsus peaks või saaks olla kaasatud pooltevahelisse tsiviilkohtumenetlusse, milles lahendatakse kaasomanikevahelist varalist vaidlust.
7(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-33990
8.Apellandid leidsid kaebuses, et kinnisasi oleks tulnud jätta reaalosadeks jagamata põhjusel, et hageja ei ole usutavaks muutnud, et kinnisasja sellisel kujul reaalosadeks jagamine ei ole avalik-õiguslikult võimalik. Seda saab kohus hinnata ilma, et kohalik omavalitsus oleks menetlusse kaasatud. Erinevalt kostjatest nõustub ka ringkonnakohus maakohtuga, et hageja muutis maakohtu menetluses kohtu ette toodud asjaoludega usutavaks selle, et kinnisasja reaalosadeks jagamine on suure tõenäosusega võimalik. Kuigi see, kas kinnisasja osas moodustatakse mitu katastriüksust, selgub tõepoolest alles vastava avalik-õigusliku menetluse lõpus ning kuni vastava menetluse lõpuni ei ole teoreetiliselt välistatud see, et kinnisasja reaalosadeks jagamine ei õnnestu, ei välista see kaasomanikevahelise, eraõigusliku, kaasomandi lõpetamise üle peetava kohtuvaidluse lahendamist. Kaasomandi jagamise viisi üle otsustamine ei eelda seda, et kõik kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks jagamise eeldused on lõplikult saavutatud. Kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks jagamise võib eraõiguslikku vaidlust lahendav kohus otsustada ka juba siis, kui hageja on asja reaalosadeks jagamise võimaluse usutavaks muutnud, st toonud kohtu ette sellised asjaolud, mille alusel võib järeldada, et kinnisasja reaalosadeks jagamine on suure tõenäosusega võimalik. Maakohus hindas selles osas hageja poolt kohtule esitatud tõendeid õigesti. Kuivõrd hageja muutis usutavaks selle, et kinnisasja reaalosadeks jagamisel ei teki suure tõenäosusega avalikõiguslikke takistusi ning ka kostjad ei toonud kohtu ette asjaolusid, mille alusel oleks tulnud järeldada, et esineb arvestatav oht, et kinnisasja reaalosadeks jagamine võib osutuda lubamatuks, oli kohtul võimalik pooltevaheline vaidlus lahendada ning maakohtul ei tulnud asja menetlust peatada. Olukorras kus vähemalt üks pool soovib, et kohus lahendaks vaidluse, saab kohus menetluse peatada üksnes siis, kui selleks on seaduslik alus.
9.Maakohus ei eksinud järelduse tegemisel, et kinnisasja on võimalik reaalosadeks jagada. Hageja muutis usutavaks selle, et asja reaalosadeks jagamine on põhimõtteliselt võimalik, ning et see ei kahjusta ebamõistlikult kostjate huve. Kostjad ei toonud kohtu ette selliseid asjaolusid, mille alusel oleks kohus pidanud järeldama, et kinnisasja sellisel kujul reaalosadeks jagamine kahjustaks lubamatult kostjate huve või õigusi. Kostjad leidsid apellatsioonkaebuses, et maakohtu poolt valitud kaasomandi lõpetamise viis on vale muuhulgas seetõttu, et vaidlusaluse kinnisasja puhul on tegemist miljööväärtuslikus piirkonnas asuva elamuga, mis on projekteeritud tuntud arhitekti poolt, ning et vastava elamu planeerimisel on lähtutud sellest, et see asub suurel krundil. Ringkonnakohus leiab, et need väited ei saa tingida maakohtu otsuse tühistamist. Esiteks on kostjate vastavasisulised väited väga üldsõnalised ning väidetest nähtub üksnes see, et kinnisasja reaalosadeks jagamine kostjate hinnangul miljööväärtuslikkust ning elukeskkonda kahjustab. Tsiviilasja lahendamisel tuleb järeldused teha kohtul ning menetlusosalistel tuleb kohtu ette tuua sellised asjaolud, mille alusel saab kohus vastavad järeldused teha. Kostjad ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et piirkonna miljööväärtuslikkus satub ohtu sellest, kui kinnisasi jagatakse reaalosadeks. Maakohus lähtus asja lahendamisel õigesti sellest, et juba praegu kehtib kaasomanike vahel kasutuskorra kokkulepe, mille kohaselt on kinnisasja reaalosad määratud kaasomanike ainukasutusse ning et juba praegu on kostjate ainukasutuses olev kinnisasja reaalosa piiratud püsiva aiaga, mille püstitamiseks andis kohalik omavalitsus oma nõusoleku. Maakohus lähtus asja lahendamisel õigesti sellest, et kinnisasja reaalosadeks jagamise eelduseks oleva detailplaneeringu algatamist välistavaid asjaolusid kohalik omavalitsus ei näinud. Kostjate kaebusest võib järeldada, et nende huvi on tagada, et hageja ainukastusse määratud kinnisasja reaalosale ei ehitataks hooneid, ning et kostjad kardavad, et kinnisasja reaalosadeks jagamise korral püstitatakse hageja ainuomandisse jäävale maatükile ehitis. Ringkonnakohus leiab, et sellise huvi kaitsmiseks on eelkõige avalik-õiguslik planeerimismenetlus ja ehituslubade väljaandmise menetlus. Seega, juhul, kui hageja ainuomandisse jäävale maatükile ehitise püstitamine peaks
8(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-33990 miljöö ja elukeskkonna säilimise tõepoolest ohtu seadma, on kostjal võimalik enda huvisid kaitsta vastava planeerimismenetluse ja ehitusloa väljaandmise menetluse raames, mille käigus otsustatakse kas ja kui siis millise elamu saab hageja ainuomandisse jäävale maatükile püstitada.
10.Kinnisasja reaalosadeks jagamist ei välista ka see, et varasemalt on kohalik omavalitsus olnud krundi jagatavuse osas väidetavalt teistsugusel seisukohal. Olukord võib muutuda ning varasemad seisukohad ei ole määravad. Maakohus andis jagamise lubatavuse osas hinnangu aktuaalsete andmete ja asjaolude alusel.
11.Kinnisasja reaalosadeks jagamise lubatavuse otsustamisel tuleb igal konkreetsel juhul kontrollida ja hinnata lubatavuse eeldusi ning maakohus on seda käesoleval juhul nõuetekohaselt teinud. See, kas tegemist on reegli või erandiga, ei välista kinnisasja reaalosadeks jagamist, sest maakohus tuvastas õigesti, et kinnisasja reaalosadeks jagamine on lubatav.
12.Maakohus ei ületanud kaasomandi jagamise viisi määramisel diskretsiooni piire. Maakohus tegi kaasomandi jagamise viisi valikul kõiki menetlusosaliste poolt kohtu ette toodud asjaolusid kaaludes väärtusotsustuse ning ei eksinud seejuures diskretsiooni kohaldamisel. Asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et maakohus oleks diskretsiooni piire ületanud, ei ole kohtu ette toonud ka apellandid. Diskretsiooni kohaldamine on väärtusotsustus, maakohtul on diskretsiooni kohaldamisel teatud otsustusruum ning kõrgema astme kohus saab maakohtupoolsel diskretsiooni kohaldamisel põhineva otsuse tühistada üksnes juhul, kui maakohus on selgesti väljunud maakohtul kui asja sisulisel otsustajal olnud piiridest. Sellist järeldust teha ei saa. Kostjad ei ole esile toonud, milles täpselt seisneb jagatava kinnisasja ajalooline väärtus ning kuidas saab see oluliselt kahjustada, kui kinnisasi õiguslikult jagatakse. Samuti ei ole kostjad esile toonud asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et kostjatel on kinnisasja tervikuna enda ainuomandisse saamise osas ülekaalukas huvi. Kostjad esitasid pelgalt sellised väited, kuid ei esitanud asjaolusid, mille alusel oleks ka kohus saanud sellisele järeldusele jõuda. See, et hageja vaidlusalusel kinnisasjal ei ela, või et hageja sai kaasomandi mõttelise osa omanikuks kinkelepingu alusel, ei tähenda, et hagejal kui kaasomanikul oleks asjale väiksemad õigused. Maakohtu poolt valitud jagamise viisi korral säilitavad kostjad oma kodu, kuid see, et hageja kinnisasjal ei ela, ei tähenda, et hagejatel ei oleks õigusi kinnisasjale, või et hageja peaks leppima sellega, et kaasomand lõpetatakse isegi ilma avaliku enampakkumiseta viisil, et hageja jääb kinnisasjast ilma selliselt, et kostjad maksavad hagejale ette kindlaksmääratud hüvitise, ning et hüvitis ei saa enampakkumisel suureneda. Hageja leppiski kinnisasja hoonestamata osaga.
13.Vastustaja esitas 17.11.2014.a ringkonnakohtule taotluse täiendavate tõendite vastuvõtmiseks. Vastustaja soovis esitada uusi tõendeid, millega saaks täiendavalt usutavaks muuta maakohtu poolt tehtud järeldusi, mida kostjad apellatsioonkaebuses vaidlustasid. Kuivõrd ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega ja jätab maakohtu otsuse muutmata, puudub alus täiendavate tõendite vastuvõtmiseks. Ringkonnakohus tõendeid vastustajale ei tagasta, sest need saadeti ringkonnakohtule elektrooniliselt. Menetluskulude jaotus
14.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Ringkonnakohtul ei ole alut muuta maakohtu poolt määratud maakohtu menetluskulude jaotust. Lähtudes TsMS § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud kostjate kanda, sest kuigi hagimenetlus oli
9(10)
Tsiviilasi nr: 2-13-33990 kõikide kaasomanike huvides, esitasid kostjad alusetu apellatsioonkaebuse, mis esitati peale seda, kui maakohus oli kaasomandi jagamise vaidluse õiguspäraselt lahendanud. See, kui põhivaidlus on kõigi kaasomanike huvides, ei tähenda, et hageja peaks kandma alusetu apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud kulusid. Apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta kostjate kanda solidaarselt, sest kostjatel oli ühine positsioon, ühine esindaja ning nad soovisid sisuliselt koos saada kinnisasja ainuomandit (TsMS § 165 lg 3 analoogia). Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
allkirjastatud digitaalselt Reet Allikvere
allkirjastatud digitaalselt Ülle Jänes
allkirjastatud digitaalselt Kaupo Paal
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.