Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaija Kaijanen ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.10.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-34417
Tsiviilasi
LS hagi TS ja IS vastu võla väljamõistmiseks ja TS ja IS vastuhagi makstud ostuhinna tagastamiseks ja kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
76 693 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.12.2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
LS apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
23.09.2014
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja LS (IK XXXXXXXXXX, XXXXXX XX XXXXXXX), lepinguline esindaja adv Ivo Kallas Kostja TS (IK XXXXXXXXXXX,
XXXXXX XX-XX XXXXXXX)
elukoht
Kostja IS (IK XXXXXXXXXXX,
XXXXXX XX-XX XXXXXXX)
elukoht
Kostjate lepinguline Puolakainen
Veikko
esindaja
adv
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 12.12.2013 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta LS kanda.
3.Välja mõista LS-lt apellatsioonkaebuse esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv 1000 (tuhat) eurot riigituludesse. Riigilõiv tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest. Tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Riigilõivu tasumiseks vajalikud pangarekvisiidid ning viitenumber on kohustatud isikule kättesaadavad kohtulahendile lisatavas makseinfos. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi asjaolud
1.LS esitas 07.09.2007 hagi Harju Maakohtusse TS ja IS vastu müügilepingu täitmisest tuleneva rahalise kohustuse 1 200 000 krooni saamiseks.
2.Pooled sõlmisid 23.10.2006 kinnistu Harjumaal, XXX XXXXXX, XXXXXX XXXXXXXX, XXXX XXX XX ostu-müügilepingu. Ostuhinnast, 2 710 000 krooni, tasusid kostjad 825 000 krooni kolme pangapäeva jooksul lepingu sõlmimisest hageja kontole, 1 200 000 krooni kohustusid kostjad tasuma hageja kontole hiljemalt 01.02.2007 ja 685 000 krooni VS kontole hiljemalt 01.03.2007. Kostjad jätsid 1 200 000 krooni hagejale tasumata, hagejale ei ole teada, kas 685 000 krooni on VS kontole kostjate poolt tasutud.
3.Hageja palus jätta kostjate vastuhagi rahuldamata. Kostjad olid teadlikud majal esinevatest objektiivsetest ehituslikest puudustest ning olid nõus ostma asja sellises seisundis, mistõttu ei ole tegemist lepingutingimustele mittevastava ehk puudustega asjaga. Kostjate taganemisavaldus on tühine. Kostjate vastuväited ja vastuhagi
4.Kostjad hagi ei tunnistanud. Hageja rikkus müügilepingut oluliselt ja kostjad taganesid müügilepingust. Sellest tulenevalt on müügilepingu täitmise nõue välistatud.
5.Vastuhagis palusid kostjad mõista hagejalt välja kostjate poolt hagejale müügihinnana tasutud 825 000 krooni ja kostjatele tekitatud kahju 247 337 krooni. Kostjate kahju hüvitamise nõue koosneb müügilepingu sõlmimise kuludest, elamu ekspertiisikuludest, panga intressist ja kindlustusest, õigusabikuludest ning müügihinna tasumiseks võetud laenu ennetähtaegse tagastamisega seotud kuludest. Samuti palusid kostjad hagejalt välja mõista seaduses sätestatud intressi müügihinnana tasutud 825 000 kroonilt alates 23.10.2006 ja intressi tehtud kulutustelt.
Esimese astme kohtu otsus
6.Harju Maakohus jättis 12.12.2013 otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi osaliselt. Kohus mõistis hagejalt kostjate kasuks välja lepingu alusel saadud 52 727,11 eurot ja sellelt viivise alates 23.10.2006. Samuti mõistis kohus välja kahjuhüvitise 1183,28 eurot ja sellelt viivised alates 31.12.2009. Kohus jättis hagiga seotud menetluskulud hageja kanda ja vastuhagiga seotud menetluskulud 78% ulatuses hageja kanda.
7.Vaidlust ei olnud selle üle 23.10.2006 sõlmisid pooled kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Kostjad käisid elamuga enne lepingu sõlmimist tutvumas. Vastavalt lepingu p-le 2.1. tasusid kostjad müügihinnast 825 000 krooni 23.10.2006. Vastavalt lepingule pidid kostjad 1 200 000 krooni tasuma 01.02.2007 ja 685 000 krooni 01.03.2007. Kostjad saatsid 02.01.2007 hagejale notariaalselt tõestatud müügilepingust taganemise avalduse VÕS § 116 ja § 217 alusel asja lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. Hageja sai müügilepingust taganemise avalduse kätte.
8.Kostjad leidsid, et hageja on müügilepingut oluliselt rikkunud, milles nad tuginevad AS Telora-E poolt 14.12.2006 tehtud järeldustele.
9.Puudustest teadasaamiseks ei saa pidada seda, et kostjad vaatasid kinnistu ja selle oluliseks osaks oleva elamu üle ning kinnitasid lepingus, et nad on selle seisukorrast teadlikud, kuivõrd ainuüksi vaatamisest ei järeldu, et müügilepingut sõlmides ostja teadis või pidi teadma asja mittenõuetekohasest kvaliteedist. Kostjad väitsid, et ehitisel eksisteerisid olulised varjatud puudused, mida ei ole võimalik tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus. Kostjad pöördusid puuduste avastamisel hilisema ekspluatatsiooni käigus ehitusala asjatundja poole. AS Telora-E 14.12.2006 hinnangus on kirjeldatud elamu ehitistehnilisi puudusi I korruse põrandate, hoone vundamendi, välisseinte, sisekonstruktsioonide, korstnate, katuste suhtes. Ülevaatuse teostaja leidis, et elamu on elamiskõlbmatu.
10.Kohus leidis, et loetletud puudused hoone põhikonstruktsioonides on ilmselgelt sellise iseloomuga, mida ei ole võimalik tuvastada tavapärase hoone visuaalse ülevaatuse käigus. Eesti Mükoloogia Uuringutekeskuse 15.01.2007 eksperthinnangus tuvastati hoones märkimisväärsed seenkahjustused, mis on kahjulikud hingamisteedele ja limaskestadele. Arvamuses viidatakse vajadusele seene kahjustuskolded likvideerida. See tõend kinnitas, et elamul eksisteerisid varjatud puudused. Hageja 07.05.2012 esitatud tõend ei lükka ümber fakti, et seenkahjustused on olemas, vaid selles keskendutakse pelgalt kostja esitatud dokumendi kriitikale. UK vaidlusalusel objektil ise (erinevalt eelmise arvamuse andjast) viibinud ei ole. Samuti ei lükka hageja tõend ümber märksa olulisemaid AS Telora E arvamuses loetletud puudusi. 2011.a aprillis teostatud objekti paikvaatlus kinnitas asjaolu, et elamus on olulised ehitustehnilised puudused, mh ei olnud vaatluse teostamiseks avatud kohas võimalik tuvastada vundamendi olemasolu. Ehituse ebakvaliteetsust I korruse põrandate osas ning põrandaaluse täite puudulikkuse osas kinnitab ainuüksi fakt, et paikvaatluse teostamise ajal purunes inimese raskuse mõjul põrandakatteks olev puitlaastplaat. Vundamenti puudutavast osast tehtud fotodest nähtuvalt on kevadine pinnase- ja lumesulamisvesi tunginud põranda alla ning vee sügavus antud kohas on ca kaks aialabida sügavust. Hageja väited, et elamus niiskusega probleeme ei ole, on seega asjakohatud. Kohus leidis, et kostjad on oma väiteid puuduste olemasolu kohta veenvalt tõendanud, ükski puudus ei ole olemuslikult selline, mis oleks tekkinud pärast lepingu eseme üleandmist või selline, mida ostja oleks pidanud lepingu eseme ülevaatuse teostamise käigus avastama asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Seega oli
tegemist varjatud puudustega, mille avastamise korral saavad kostjad kasutada seaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid.
11.Kostjad pidasid puudusi sedavõrd olulisteks, et see tõi endaga kaasa lepingust taganemise. Taganemise materiaalsed ja formaalsed eeldused on täidetud. Kostjad on 02.01.2007 edastanud hagejale müügilepingust taganemise avalduse VÕS § 116 ja § 217 alusel asja lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. Lepingust taganemise õiguslikuks aluseks on lepingu oluline rikkumine müüja poolt, mis seisneb selles, et elamu müüdi oluliste varjatud puudustega, mille olemasolust kostjaid ei teavitatud. Kostjad ostsid endale elamu eesmärgiga sinna elama kolida, kuid ehituseksperdi hinnangu kohaselt on elamu elamiseks kõlbmatu. Seega ei vastanud müügilepingu ese müügilepingu tingimustele VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p-de 1 ja 2 tähenduses. Kuivõrd hageja on enda sõnul elamu ise ehitanud ning kostjad mingeid põhikonstruktsioonidega seonduvaid ehitustöid teostanud ei ole, siis olid puudused olemas müügilepingu sõlmimise ja kostjatele üleandmise hetkel. Kohus leidis, et olulised puudused on nii hallitusseentega seotud kahjustused kui ka paikvaatlusel tuvastatud siseseinte vundamendi puudumine ja laekonstruktsioonide toetamine korstnakonstruktsioonidele, mis on tuleohutusega seoses lubamatu ja arvestades nende puuduste raskust, oli põhjendatud kostjate poolt täiendava tähtaja mitte andmine VÕS § 114 tähenduses.
12.Seaduse kohaselt peab lepingust taganemine toimuma mõistliku tähtaja jooksul. Arvestades asjaolu, et leping sõlmiti oktoobris 2006.a ja lepingust taganemise avaldus tehti 02.01.2007, oli tegemist mõistliku tähtaja jooksul esitatud lepingust taganemise avaldusega, arvestades, et kostjad tellisid nii ehitusliku arvamuse kui ka mükoloogilised uuringud. Kuivõrd lepingust on kehtivalt taganetud, langeb ära hageja nõude, mis seisnes lepingu täitmises, rahuldamine.
13.Poolte vahel on lepingu tagasitäitmise võlasuhe VÕS § 189 tähenduses. Seega on kostjatel õigus nõuda hagejalt lepingu alusel üleantud summa tagastamist.
14.Kuivõrd lepingust taganemine oli põhjendatud, on kostjatel õigus nõuda lepingu rikkumisest tuleneva otsese varalise kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 ja 127 alusel. Kostjad esitasid kahju hüvitamise nõude seoses lepingust taganemisega, milles nõutakse kostjate poolt seni kantud kulutusi seoses ostu-müügi lepingu sõlmimisega - notaritasu ja riigilõiv lepingult ning notaritasu lepingust taganemise avalduselt, samuti ka kulutusi mükoloogiliste uuringute eest hoones. Eelnimetatud kulutuste eest esitatud kahju hüvitamise nõuded tulenevad ja/või on kantud seoses vaidlusaluse lepinguga.
15.Ülejäänud nõuded, mis on seotud kostjate kahjudega - kostjate korteri hindamine, hageja maja hindamine, kinnistusraamatu väljavõtted, notaritasu ja riigilõiv hüpoteegi seadmiselt panga kasuks, hageja ja panga vahelise laenulepingu lepingutasu, laenukindlustuslepingu tasud, laenult makstud intress, kindlustuspoliisid, maakleritasu ja laenulepingu ennetähtaegselt katkestamise trahv ning õigusabikulud - ei ole kostjad suures osas tõendanud. Need kulud ei kuulu hageja poolt hüvitamisele, kuivõrd VÕS § 127 lg 3 alusel peab olema kahju teisele poolele ettenähtav. Hageja ei peaks müüjana olema teadlik või arvestama sellega, kas kostjad tulevad oma rahaga lepingueset ostma või laenurahaga.
16.Kohus leidis, et hageja vastuväited seoses sellega, et pooled piirasid hageja vastutust kahjude osas vastavalt lepingu p 4.6, ei ole asjakohased. Pooltevahelise ostumüügilepingu osa 4 puudutab hageja kaasomaniku võimalikku ostueesõiguse kasutamist ning sellega seoses on pooled reguleerinud ka võimalike kahjunõuete ulatust. Kuna praegusel juhul oli lepingust taganemise aluseks puudused müügiobjektis, siis ostu-müügilepingu p 4.6 piirangud hageja vastutuse osas ei kohandu.
17.Kohus leidis, et hagejalt tuleb välja mõista kostjate kasuks solidaarselt 1183,28 eurot: 1⁄2 notaritasu ostu-müügilepingult 5401,50 krooni, riigilõiv ostu-müügilepingult 7900
krooni, mükoloogia eksperthinnang 2500 krooni ja notaritasu lepingust taganemisel 2712,85 krooni.
18.Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et hagi tuleb jätta rahuldamata ning vastuhagi tuleb rahuldada. Hagejalt tuleb mõista välja solidaarselt kostjatele lepingu alusel saadud 52 727,11 eurot ja kahjuna 1183,28 eurot. Seejuures tuleb hagejalt välja mõista solidaarselt kostjate kasuks viivis vastavalt VÕS § 94 ja VÕS § 113 lepingu alusel saadult alates 23.10.2006 kuni võla väljamaksmiseni ja kahjult 1182,28 eurot alates 31.12.2009 kuni summa väljamaksmiseni. Apellatsioonkaebus
19.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse, uue otsusega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jätta vastustajate kanda.
20.Maakohus jättis tuvastamata asja lahendamisel peamise asjaolu – millises ehitustehnilises seisundis pidi lepingu ese lepingu kohaselt olema. Kohus jättis arvesse võtmata, et lepingu alusel müüdi kinnistu, mille oluliseks osaks oli pooleliolev ehitis, millel olid ehitustööd lõpetamata. Eeltoodud asjaolu ei olnud ka maakohtu menetluses vaidluse all, kuna isegi juhul, kui eeldada, et kostjad ei olnud teadlikud, et elamul puudub kasutusluba, olid elamu fassaaditööd jm lõpetamata. Eeltoodust tulenevalt ei ole eluliselt usutav, et kinnistu ostmisel eeldasid kostjad, et kinnistu oluliseks osaks oleval ehitisel on ehitustööd lõpetatud, väljastatud on kasutusluba ning ehitis peab olema elamiskõlblik. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10 leidnud, et lepingutingimustele mittevastavust tuleb jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel asjadel tavaliselt ei esine. Maakohus ei ole otsuses esile toonud, millest tulenevalt kohus leidis, et teiste nn pooleli olevate ehitiste ehitustehniline seisukord erineks kostjatele üle antud ehitise ehitustehnilisest seisukorrast.
21.Otsuses on põhjendamata ja tõenditele viitamata, millest tulenevalt kohus leidis, et kostjate poolt väidetud puudused esinesid ehitisel selle kostjatele üleandmise ajal. Hageja esitas seenkahjustuste eksperdi UK arvamuse asjaolu kohta, et näiteks seenkahjustused tekivad kütmata kivihoones sügis-talvisel perioodil mõne nädala jooksul. Eeltoodust tulenevalt saab kostjate poolt esitatud Eesti Mükoloogia Uuringukeskuse SA arvamust pidada tõendiks, millega saab tõendada seenkahjustuste olemasolu 15.01.2007 ja kuni kaks nädalat enne seda, kuid mitte tõendiks seenkahjustuste olemasolu kohta 23.10.2006. Nimetatud arvamusega on tõendatud, et seenkahjustust on võimalik selle tõrjumisega kõrvaldada, mistõttu leiab hageja, et tegemist ei ole olulise puudusega VÕS § 116 lg 2 mõistes.
22.Pooleliolev ehitis ei peagi olema elamiskõlblik, AS Telora-E üldsõnaline ja normidele mittetuginev arvamus ei tõenda elamu mittevastavust lepingutingimustele. Maakohus jättis põhjendamatult hageja poolt esitatud taotlused tunnistajate ülekuulamiseks rahuldamata ning kohtumenetluse ajal tehtud paikvaatlus ei tõenda ehitustehniliste puuduste olemasolu lepingu sõlmimise ajal.
23.Maakohus ei arvestanud lepingu tagasitäitmise regulatsiooniga, mille kohaselt juhul, kui kostjad nõuavad nende poolt makstud ostuhinna tagastamist, peavad kostjad samaaegselt tagastama hagejale kõnealuse elamu omandi. VÕS § 189 lg 4 kohaselt, kui tagastamisele või väljaandmisele kuuluv asi on halvenenud ja halvenemine ei ole tekkinud asja korrapärase kasutamise tulemusena, tuleb hüvitada asja vähenemine. Asjas kogutud tõendite põhjal saab teha ühese järelduse, et kostjad on asunud ehitises lammutamis- ning ehitustöid teostama ning ei ole elamut hoidnud heaperemehelikult – ehitis on olnud aastaid kütmata ning hooldamata. Eeltoodust tulenevalt on ilmne, et ehitise väärtus on kostjate valduses olnud aja jooksul oluliselt vähenenud ning hagejal
on asja väärtuse vähenemise hüvitamise nõue. Maakohus ei ole asja väärtuse vähenemise osas otsuses seisukohta võtnud.
24.Lepingu p 2.4 kohaselt kohustusid kostjad 01.03.2007 tasuma 685 000 krooni lepingu eseme kaasomanikule VS-le. Kostjad ei ole kohustust täitnud, kuna esitasid lepingust taganemise avalduse 02.01.2007. Kuna maakohus luges lepingust taganemise kehtivaks, otsustas maakohus ühtlasi VS õiguste ja kohustuste üle. Hageja leiab, et VS tulnuks kolmanda isikuna menetlusse kaasata.
25.Kostja hinnangul tuleb hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata, kuna kostjad olid lepingu sõlmimisel ehitise ehitustehnilisest seisukorrast teadlikud. Maakohus on hagi rahuldamata jätmise ja vastuhagi osalise rahuldamise põhjusena toonud esile asjaolu, et kinnistu oluliseks osaks olevas ehitises esines olulisi puudusi, mida ei olnud võimalik visuaalse ülevaatuse käigus tuvastada. Kohus on otsuse tegemisel tuginenud kostjate poolt esitatud asjatundjate arvamustele ning paikvaatlusele. Maakohus ei ole otsuses esile toonud, millisel põhjusel tuleb lõpetamata ehitises, mida kostjad asusid lepingu sõlmimise järgselt koheselt lammutama ja ehitama, kostjate poolt esiletoodut pidada lõpetamata ehitise puuduseks ja seda veel oluliseks puuduseks VÕS § 116 lg 1 ja 2 mõistes. Samuti ei ole otsuses märgitud, millise VÕS § 116 lg 2 punkti alusel leidis kohus, et hageja on lepingut oluliselt rikkunud. Eeltoodust tulenevalt leiab hageja, et lepingust taganemise materiaalsed alused ei ole täidetud ning leping on kehtiv. Kuna kostjad ei ole täitnud lepingu p-dest 2.3 ja 2.4. tulenevat kohustust, on hagejal kostjate vastu VÕS § 208 lg-st 1 tulenevalt asja ostuhinna tasumise nõue 76 693,98 eurot. Vastustajate seisukoht
26.Kostjad paluvad jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu põhjendused
27.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Kolleegium järgib esimese astme kohtu põhjendusi ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
28.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis vastuhagi rahuldamata.
29.Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele.
30.Ringkonnakohus ei nõustu hageja apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus ei tuvastanud asja lahendamisel peamist asjaolu – millises ehitustehnilises seisundis pidi lepingu ese lepingu kohaselt olema olukorras, kus müüdi pooleliolev ehitis, millel olid ehitustööd lõpetamata ning millel puudus kasutusluba.
31.Hageja ei müünud elamut kui pooleliolevat. Hageja reklaamis kinnisvaraportaalis, et tegemist on valmis ehitisega. Kuulutuses (I kd, lk 110) on märgitud ehitise seisukord järgmiselt: sanitaarremont tehtud; valmidusaste: valmis; kivimaja, puitvooder, keskküte, pakettaknad, saun, kamin, tööstusvool, naabrivalve jne. Müügilepingu p-s
1.4.3.kinnitas hageja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatuid puudusi, samuti kinnitas hageja müügilepingu p-s 1.4.5, et lepingu ese on registreeritud müüja elukohana. Hageja ei ole ümber lükanud kostjate väiteid, et lepingu sõlmimise eelselt kinnitas hageja, et on ise selles majas aastaid elanud ning vahetult enne müüki kasutasid elamut üürnikud.
32.Kasutusloa olemasolu või puudumine ei mõjuta praeguse vaidluse sisu, kuna müügilepingu eseme puudused ei muutu sellest olematuks. Ka poolelioleva elamu juba valmisolev osa pidanuks olema kooskõlas kehtivate normidega ja olema ehitatud vastavuses ehitusnormidele ja heale ehitustavale.
33.Maakohus hindas esitatud tõendeid ning jõudis põhjendatult järeldusele, et vaidlusalune elamu ei vastanud sellele esitatavatele elementaarsetele ehitustehnilistele nõuetele ja oli elamiseks kõlbmatu. Hageja teadis, et kostjad soovivad elamut elamiseks, seega pidi ehitis olema vähemalt elamiskõlbulik.
34.Hageja väide, et kostjad olid ehitise seisukorrast teadlikud, ei ole asjakohane, kuna lepingust taganemise aluseks olid varjatud puudused, mida tavalise ülevaatuse käigus pole võimalik märgata.
35.Kostjad tuginesid menetluses oma väidete tõendamisel AS Telora-E 14.12.2006 hinnangule, milles on kirjeldatud elamu ehitistehnilisi puudusi I korruse põrandate, hoone vundamendi, hoone välisseinte, hoone sisekonstruktsioonide, korstnate ja katuste suhtes. Hinnangus on jõutud järeldusele, et elamu on elamiseks elamiskõlbmatu. Loetletud puudused hoone põhikonstruktsioonides on sellise iseloomuga, mida ei ole võimalik tuvastada tavapärase hoone visuaalse ülevaatuse käigus. Ühtki vastupidist tõendit, mis lükkaks ümber ehitusala asjatundja poolt tuvastatud puudused, menetluse käigus esitatud ei ole.
36.Kostjad esitasid oma väidete tõendamiseks ka Eesti Mükoloogia Uuringutekeskuse 15.01.2007 eksperthinnangu, mis tuvastas hoones märkimisväärsed seenkahjustused, mis on kahjulikud hingamisteedele ja limaskestadele. Ka see tõend kinnitab, et kostjatele müüdud elamul eksisteerisid varjatud puudused. Hageja poolt 07. mail 2012 esitatud UK hinnang sellele tõendile ei lükka ümber tuvastatud seenkahjustuste olemasolu.
37.Maakohus on teostatud 2011 aprillis kohapeal paikvaatluse, mille protokoll kinnitab oluliste ehitustehniliste puuduste olemasolu. Vaatluse teostamiseks avatud kohas ei olnud võimalik tuvastada vundamendi olemasolu ja paikvaatluse teostamise ajal vajus kohtunik läbi põranda.
38.Ebaõige on hageja väide, et tõendamata on puuduste olemasolu ehitisel selle üleandmise ajal kostjatele. Kostjate poolt esitatud asjatundja AS Telora-E arvamusest nähtub, et ehituslike puuduste näol oli tegemist põhimõttelist laadi vigadega elamu ehitamisel, mis ei saanud tekkida paari kuu jooksul. Ükski puudus ei ole olemuslikult selline, mis oleks tekkinud peale lepingu eseme üleandmist. UK vastuses hageja järelpärimisele väljendatud seisukoht, et kui välisõhul on juurdepääs hoone sisemusse, siis kütmata kivihoones tekivad sügistalvisel perioodil hallituskahjustused kiiresti - mõne nädala jooksul, ei tõenda, et konkreetsed kahjustused oleksid tekkinud mõne nädala jooksul. Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, et vaidlusalusel perioodil hoonet ei köetud ja et välisõhul oli juurdepääs hoone sisemusse. UK peab ka tõenäoliseks eksperthinnangu järeldust, et sarika kahjustused on tekkinud pikaajalise vee läbijooksu tulemusena. Eesti Mükoloogia Uuringutekeskuse eksperthinnanguga on tuvastatud, et esimese korruse parempoolse tiiva põranda kandekonstruktsioonid on puitulaguntavate seente poolt tugevasti kahjustatud, puitlaastplaat, millel kahjustuskolle avastati, on kasutamiskõlbmatu. Eeltoodust nähtub, et seenkahjustused ei ole tekkinud paari kuu jooksul, vaid olid olemas juba lepingu eseme üleandmisel.
39.Alusetu on apellatsioonkaebuse väide, et kohus ei arvestanud lepingu tagasitäitmise regulatsiooniga. Hagejad pole tuginenud asjaolule, et kostjad võiksid teha takistusi omandi tagasikandmiseks vaidlusalusele kinnistule peale ostuhinna tagastamist. See, kas hagejal on muid kahju hüvitamise nõudeid kostjate vastu, ei ole praeguse menetluse
küsimus. Tegemist on sel juhul iseseisva nõudega, mida hageja pole käesolevas menetluses esitanud.
40.Ebaõige on hageja seisukoht, et kohus otsustas VS õiguste ja kohustuste üle, keda menetluse ei kaasatud. VS ei ole vaidlusaluse lepingu pooleks. Asjaolu, kuidas müüja soovib jagada müügitehingu järgselt saadavat rahasummat, ei puuduta õiguslikus mõttes ostjat. See on olnud hageja soov kanda osa müügihinnast teisele kontole. Menetluskulude jaotus ja selgitus
41.Maakohus jättis kõik hagiga seotud menetluskulud ja 78 % ulatuses vastuhagiga seotud menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.
42.LS sai menetlusabi apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu tasumiseks 1000 eurot, mis tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega temalt TsMS § 190 lg 4 alusel riigituludesse välja mõista. Kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul (TsMS § 179 lg 5) ja tasumisega viivitamisel tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).
43.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
/Allkirjastatud digitaalselt/
Kaija Kaijanen
Indrek Parrest
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.